capÍtulo vii registro de la propiedad inmueble

CAPÍTULO VII

REGISTRO DE LA PROPIEDAD INMUEBLE

I. Primera Inscripción de Dominio

II. Anotación Preventiva

III. Actos, Contratos y Derechos Inscribibles

IV. Actos y Títulos No Inscribibles

LA PRIMERA INSCRIPCIÓN DE DOMINIOA

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• “Para la primera inscripción de dominio, se debe exhibir títulos por un período ininterrum-pido de cinco añoso, en su defecto, títulos supletorios”

INM

AT

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UL

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EB

A • Acto por el que se incorpora un predio al Registro

• Identificar el bien y el titular debe probar su derecho de propiedad.

• La propiedad se prueba a través de la prescripción adquisitiva, la posesión continua, pacífica, pública.

• 10 años de posesión, y si median justo título y buena fe, 5.

TIT

UL

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SU

PL

ET

OR

IOS • No se exige una

antigüedad de 5 años

• La posesión en los títulos supletorios busca probar propiedad, más que adquirir la misma.

• La condición jurídica del demandante no cambia. Sigue siendo propietario, pero ahora cuenta con los documentos -los títulos- que acreditan su derecho.

LA PRIMERA INSCRIPCIÓN DE DOMINIOOTROS TÍTULOS QUE NO REQUIEREN UNA ANTIGÜEDAD DE CINCO AÑOS

ART. 16° NRGRP

• i) sentencia o acta notarial declarativa de prescripción adquisitiva de dominio;

• ii) resolución de aprobación de plano perimétrico de un predio de propiedad del Estado, expedido de conformidad con la normatividad vigente;

ART. 16° NRGRP

• iii) resolución que disponga la incorporación de un predio a dominio del Estado de acuerdo a disposiciones especiales;

• iv) para el caso de in matriculación del territorio de comunidades campesinas, planos, memorias descriptivas u actas de colindancia, elaborados de conformidad con la normatividad vigente

RES TRIBUNAL REGISTRAL N°

188-2002-SUNARP-TR-L (13/09/02)

• un inmueble adjudicado judicialmente dentro de un proceso de remate, sin que la resolución de adjudicación tenga la antigüedad de cinco años establecida.

• Cuando se adjudica un bien en un remate judicial el adjudicatario lo adquiere en los mismos términos que el anterior propietario.

TÍTULOS PARA INSCRIPCIÓN

• Cuando las inscripciones se efectúen en mérito a mandato judicial se presentará copia certificada de la resolución que declara o constituye el derecho y de los demás actuados pertinentes, acompañados del correspondiente oficio cursado por el Juez competente.

• sólo se efectuarán si la resolución ha adquirido la autoridad de cosa juzgada.

MERITO JUDICIAL

• En el arbitraje institucional o ad hoc, deberá presentarse copia certificada de la resolución arbitral con la constancia de la notificación.Adicionalmente, copia certificada notarialmente del convenio arbitral para efectos de verificar el sometimiento de las partes a la vía arbitral.

LAUDO ARBITRAL • Se presentará copia autenticada de la resolución administrativa expedida por funcionario autorizado de la institución que conserva en su poder la matriz.

• Tratándose de acto modificatorio de titularidad dominial, en caso de no acreditarse que la resolución ha quedado firme, se extenderá además una anotación, en el rubro de cargasy gravámenes

ACTO ADMINISTRATIVO

TÍTULOS PARA INSCRIPCIÓN

CATASTRO

•Los títulos, se inscribirán previo informe técnico del área de Catastro.

•El área de Catastro verificará los datos técnicos del plano presentado, emitiendo un informe referido a aspectos estrictamente técnicos donde se determine la existencia o no de superposición de partidas, así como otros aspectos relevantes, si los hubiere. Dicho informe se realizará sobre la base de la información gráfica con la que cuente el área de catastro

INFORME CATASTRAL

•El informe del área de Catastro es vinculante para el Registrador. En la esquela de observación o tacha se consignará únicamente los defectos u obstáculos técnicos advertidos por el área de catastro.

•Inscritos los actos, se comunicará al área de Catastro a fin de que ésta actualice su base de datos.

•cuando las oficinas registrales involucradas pertenezcan a más de una Zona Registral, actualizada la base de datos de la Zona Registral en la que se inmatriculó el predio, el jefe del área de catastro remitirá la información gráfica del predio inmatriculado al jefe del área de catastro de la otra Zona Registral.

ACTOS, CONTRATOS Y DERECHOS INSCRIBIBLES

ARTICULO 2019 del C.C:

• “Son inscribibles:

• 1. Los actos y contratos que constituyen, declaren, trasmitan, extingan, modifiquen o limiten los derechos reales sobre inmuebles.

Constituyen derechos

• Constitución de hipoteca, derecho de superficie.

Declaran derechos

• Acta notarial de prescripción adquisitiva sobre inmuebles o la creación de la propiedad superficiaria al inscribir la declaratoria de fábrica.

Actos transmisivos

• intervivos(compraventa, permuta, donación, anticipo de legítima, dación en pago),

• mortis causa (testamento y sucesión intestada).



• “Son inscribibles:

• 1. Los actos y contratos que constituyen, declaren, trasmitan, extingan, modifiquen o limiten los derechos reales sobre inmuebles.

Actos extintivos

•cancelación de hipoteca y el acto administrativo de declaración de demolición de fábrica o construcción.

Modifican los derechos

•Aumento o reducción del gravamen hipotecario, o una cesión de derechos con relación al acreedor hipotecario

Actos que limitan los derechos

•Limitaciones contractuales (cláusulas bancarias en contratos hipotecarios que limitan la disponibilidad del predio.

•Limitaciones legales (cargas establecidas al momento de efectuar la declaración de una construcción en vías de regularización, las restricciones sobre zonificación).



• “Son inscribibles: Inciso 2),3) y 4)

• Una oferta irrevocable (único contrato preparatorio registrable) compraventa, leasing o el leaseback.

2. Los contratos de opción.

• A pesar de la existencia de un contrato de compraventa, el bien aún no ha sido transmitido a la esfera patrimonial del futuro adquirente

3. Los pactos de reserva de

propiedad y de retroventa.

• Una conversión de plazos voluntarios a plazos forzosos en un arrendamiento de inmuebles, obligaciones de hacer, como remodelar el inmueble o introducir mejoras de recreo al mismo predio.

4. El cumplimiento total o parcial de

las condiciones de las cuales

dependan los efectos de los

actos o contratos registrados.



• “Son inscribibles: Inciso 5),6), 7), 8)

Inc. 5) y 6)

• Las restricciones en las facultades del titular del derecho Inscrito. los interdictos.

• Los contratos de arrendamiento.

Inc. 7)

• Los embargos y demandas verosímilmente acreditados. El CPC establece que el embargo en forma de inscripción podrá registrarse cuando recaiga sobre bienes registrados, siempre que la afectación resulte compatible con el título de propiedad ya inscrito. Una medida cautelar de no innovar o una medida cautelar que pudiese impedir una transferencia.

Inc. 8) y 9)

• Las sentencias u otras resoluciones que a criterio del juez se refieran a actos o contratos inscribibles. cancelaciones o modificaciones de embargos o anotaciones de demandas

• Las autorizaciones judiciales que permitan practicar actos inscribibles sobre inmuebles, la autorización para disponer de bienes de un incapaz, renuncia a herencias, legados o donaciones.


• Las inscripciones se efectuarán en el lugar donde se encuentra ubicado el inmueble, como principio de especialidad y territorialidad, iniciándose con su inmatriculación.

• Una persona puede contratar en la ciudad de Tumbes sobre un predio ubicado en Puerto Maldonado-Madre de Dios y efectuar la presentación de la escritura pública correspondiente a través de cualquiera de las Oficinas Registrales de la SUNARP a nivel nacional

PRINCIPIO DE TERRITORIALIDAD

PARTE IIANOTACIÓN PREVENTIVA

ANOTACIÓN PREVENTIVA

ARTICULO 2020 del C.C.

•El reglamento indica los casos en que los actos o contratos a que refiere el artículo 2019 son materia de anotación preventiva”.

•para asegurar y reforzar las posibilidades de ejecución de un fallo judicial, garantizar derechos reales ya existentes, pero que todavía no pueden ser inscritos, o para asegurar el puesto registral a aquellos títulos que, por adolecer de algún defecto susceptible de ser subsanado, no pueden de momento, ser objeto de registración definitiva".

FINALIDADES

•En los estados formativos de las situaciones jurídicas las hay aquellas que no están plenamente consolidadas, y para preparar el asiento definitivo y ganar rango que les asegure frente a todos.

•Art. 64 del RGRP: Las AP son asientos provisionales y transitorios que tienen por finalidad reservar la prioridad y advertir la existencia de una eventual causa de modificación del acto o derecho inscrito".

CLASES DE A.P.

•Por su función: de mera publicidad registral o constitutivas (por ejemplo: embargo).

•Por su duración: de duración predeterminada o de duración indefinida (figura excepcional).

•Por su origen: legales, administrativas, judiciales y voluntarias.

•Por su contenido: las que garantizan derechos reales (constitución, modificación y transmisión) y las que garantizan derechos personales.

ACTOS Y DERECHOS SUSCEPTIBLES DE ANOTACIÓN PREVENTIVA

LITERALES A), Y B)

•a) las demandas y demás medidas cautelares.

•El embargo en forma de inscripción, (predios, aeronaves, buques, concesiones, embarcaciones pesqueras, derechos mineros, vehículos automotores).

•b) las resoluciones judiciales que no den mérito a una inscripción definitiva.

•La medida cautelar de anotación de demanda puede dirigirse a cualquier clase de Registro, en la medida en que resulte compatible con los derechos ya inscritos.

LITERALES C) Y D)

•c) los títulos cuya inscripción no pueda efectuarse por no estar inscrito el derecho de donde emane;

•Las medidas cautelares de no innovar y las innovativas,

•d) los títulos cuya inscripción no pueda efectuarse porque adolecen de defecto subsanable;

•Anotación preventiva de resoluciones judiciales, que no den mérito a una inscripción definitiva. la sentencia de primera instancia (aun objeto de apelación) de una demanda de reivindicación referida a la propiedad de un inmueble.

A.P. EN PREDIOS Y SOCIEDADES

•A) En el Registro de Predios:

•La A.P. de predeclaratoriade fábrica, prereglamentointerno y preindependización.

•La A.P. de los asuntos no contenciosos de competencia notarial .

•B) En el Registro de Sociedades

•Demandas y otras medidas cautelares de carácter judicial o arbitral que se refieran a la validez del pacto social inscrito, a sus modificaciones, o a los acuerdos o decisiones societarias inscribibles, a la emisión de obligaciones de una sociedad.

•La denominación completa o abreviada o una razón social durante el proceso de su constitución o modificación de estatutos, teniendo esta una duración de 30 días naturales.

ACTOS Y DERECHOS SUSCEPTIBLES DE ANOTACIÓN PREVENTIVA

•C) En el Registro de Propiedad Vehicular

•A.P. provenientes de medidas cautelares inscribibles (embargos, demandas, innovativas, de no innovar, genéricas, la anotación de robo de vehículos.

•D) Registro de Testamentos.- A.P. de las demandas de los juicios de nulidad, falsedad o caducidad de testamentos. E) Registro de Sucesiones Intestadas, las que dispongan los notarios, se inscriben las demandas sobre petición de herencia

A.P.EN REGISTRO VEHICULAR Y

TESTAMENTOS

•El inc. 3 del art. 79 del RI: "los títulos cuya inscripción no puede hacerse por no estar inscrito el derecho de donde emane la transmisión o el gravamen".

•Solo procederá siempre y cuando se acredite el derecho no inscrito del otorgante a la fecha del asiento de presentación, ya sea mediante el respectivo contrato con firmas legalizadas notarial mente,

•Tendrá vigencia de un año, vencido el cual caducará de pleno derecho.

A.P. POR FALTA DE TRACTO SUCESIVO

•Solo tenía la finalidad de otorgar un plazo mayor a los interesados para obtener la documentación necesaria para subsanar el defecto existente en el título presentado.

•el caso en que el predio no cuente con Código Único Catastral, cuya vigencia será de un año, vencido el cual caducará de pleno derecho.

A.P.POR DEFECTO SUBSANABLE

PARTIDAS Y ASIENTOS REGISTRALES

REGISTRO DE INMUEBLES

•A) Antecedente dominial, se indica el número de la partida de la cual proviene o constituir la primera inscripción;

•B) Descripción del predio, asientos correspondientes a su ubicación geográfica, área, linderos y demás datos físico materiales del predio;

•C) Títulos de dominio, asientos correspondientes a traslaciones del derecho de propiedad y demás actos que constituyan, modifiquen o extingan la titularidad dominial


•D) Cargas y gravámenes, se registran, los bloqueos, las hipotecas, medidas cautelares y demás cargas y gravámenes;

•E) Cancelaciones, asientos que contengan las extinciones de las inscripciones a que se refiere el rubro D);

•F) Otros, asientos relativos a los actos inscribibles en el Registro de Predios, que por su naturaleza no corresponda extenderse en los demás rubros.


• Las anotaciones preventivas se extienden en el rubro de cargas y gravámenes.

• Cuando por error se hubiese extendido un asiento en un rubro distintode aquél en el que debió practicarse, prevalecerá la naturaleza del acto, sin perjuicio de proceder a su rectificación.

ACTOS O TÍTULOS POSESORIOS NO INSCRIBIBLES

ARTICULO 2021 del C.C.

•“Los actos o títulos referentes a la sola posesión, que aún no han cumplido con el plazo de prescripción adquisitiva, no son inscribibles”

•“Derecho a la posesión" y “Derecho de posesión“. El primero es parte integrante del derecho de propiedad y, por lo tanto, tiene pleno acceso al Registro. El segundo se deriva del simple hecho de poseer por parte de quien no es propietario, "no debe tener acceso al Registro de la Propiedad Inmueble"

LA INSCRIPCIÓN Y LA POSESION

•¿la inscripción mejora o protege el derecho real de posesión?. En la posesión la publicidad está dada por el mismo hecho de poseer. Consecuentemente, la inscripción no mejora el derecho real de posesión.

•"un juez no debe amparar una acción posesoria por el hecho de estar inscrita; "quien va a ganar ese pleito es el litigante que se encuentra físicamente realizando hechos de poseedor, sin importar la circunstancia de que su derecho se encuentre inscrito o no".

REVISIÓN DE LA

PROHIBICIÓN

•El poseedor deberá presentar con la demanda todos los medios probatorios (declaraciones de testigos, recibos de pagos de servicios, impuestos, documentos sobre actos de disposición, etcétera) que acrediten su afirmación. Esta carga de probar podría ser sustancial mente disminuida, sin afectar la seguridad jurídica, con la posibilidad de inscribir el hecho mismo de la posesión (también llamado derecho de posesión), quedando pendiente la prueba de la posesión actual.

•"La posesión es el derecho a continuar poseyendo basado en el hecho de poseer”.

FINDEL CAPÍTULO

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