62-1-32 Documentos definitivos Maquetados paas Paas y equidisrtibución MAQ Cuenta de liquidación pro_3 050908 JV/EMO

EXPEDIENTE DE CUOTAS DE URBANIZACIÓN 1.- MEMORIA 1.1. Introducción.

El artículo 181 de la LUV establece que las cuotas de urbanización y su

imposición tendrán que ser aprobadas por la administración actuante, sobre la base de una memoria y una cuenta detallada y justificada que se someterá a una audiencia previa de los afectados o se tramitarán junto con el proyecto de reparcelación. El trámite de audiencia puede sustituirse por las actuaciones previstas en el artículo 177.1.c de la misma LUV (audiencia por quince días).

De acuerdo con el contenido del Programa de Actuación Integrada del que

forma parte este expediente de cuotas de urbanización como Anexo III, en el presente caso están obligados al pago de las cargas todos los propietarios del ámbito de la Urbanización Los Cabuchuelos del Suelo Urbano Residencial de Segunda Residencia de Godelleta, de conformidad con lo establecido en el Informe Técnico sobre Servicios Preexistentes (Anexo I del PAI) y en la Memoria Valorada Justificativa de los Costes de Urbanización (Anexo II del PAI).

Se incluyen en este documento las implicaciones económicas que tuviera el

“documento de aplicación del régimen de Actuación Aislada en diversos ámbitos del área semiconsolidada de suelo urbano residencial con ordenación pormenorizada de la Urbanización Los Cabuchuelos de Godelleta”.

El Ayuntamiento de Godelleta será el perceptor de las cuotas de urbanización,

dado que nos encontramos ante un PAI de gestión directa municipal. Las cuotas quedan aprobadas en el mismo acto de aprobación de este

documento, con su régimen de recursos, de tal forma que el giro efectivo de las cuotas, según el calendario establecido en el apartado correspondiente de este expediente de cuotas, no implica la producción de un nuevo acto administrativo sino mero trámite recaudatorio con plazo para el pago en periodo voluntario, o bien el inicio del periodo y del procedimiento de recaudación ejecutiva, en caso de impago voluntario en los plazos de pago establecidos en el calendario que, conviene insistir, no serán nuevos acto de liquidación.

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1.2. Cargas de urbanización. Las cargas de urbanización a abonar por cuenta de cada parcela vienen

definidas en los artículos 127.1, 157 y 168.1 de la Ley Urbanística Valenciana. Deben incluirse entre éstas, de conformidad con los mencionados preceptos los siguientes conceptos:

- El coste de las obras de urbanización. - Las obras de conexión e integración territorial en su caso. - Las obras de conservación de la obra de urbanización desde la finalización de

las obras hasta su recepción. - El coste de redacción de los proyectos técnicos, gastos de gestión del

programa y honorarios profesionales que se generen en el Ayuntamiento como consecuencia del procedimiento de programación.

Además de las cargas de urbanización que todos los propietarios deben

retribuir en común al urbanizador – en este caso la Administración Municipal -, deben incluirse también los gastos indemnizatorios relacionados en el artículo 168.2 de la LUV, que en relación con el 173 de la LUV, corren a cargo de la masa reparcelatoria.

Dichos conceptos se incluyen en la denominada cuenta de liquidación provisional, que establece respecto de cada propietario, como señala el artículo 176.6 de la LUV, las cantidades que le corresponde abonar o percibir.

1.3. Criterios objetivos de reparto de las cargas de urbanización.

Respecto del criterio de reparto de las cuotas de urbanización entre los propietarios afectados, el artículo 181.5 de la LUV establece el criterio del aprovechamiento objetivo de la parcela. Sin embargo, tal y como continúa señalando el precepto, este criterio podrá corregirse, según reglas objetivas y generales, estipuladas en el programa o en el proyecto de reparcelación, para compensar entre otros conceptos ventajas diferenciales o inconvenientes que reporte para determinadas parcelas la implantación de los servicios de urbanización.

Conviene tener en cuenta, como más adelante se describirá, que el presente expediente reparcelatorio afecta a un sector que cuenta con un parcelario de entrada muy heterogéneo en atención a circunstancias como la consolidación por la edificación, irregular configuración parcelaria, frentes de fachada heterogéneos, existencia de determinados servicios urbanísticos y orografía del terreno afectado por la actuación.

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En atención a estas circunstancias y al amparo de lo establecido en el citado

precepto se establecen los siguientes criterios de reparto de las cargas de urbanización entre los propietarios afectados:

- Criterio de superficie de parcela de entrada, que representa un 40% de las cargas de urbanización.

- Criterio de unidad de vivienda edificada o edificable en parcela, criterio que

representa a su vez un 30% de las cargas.

- Criterio de metros lineales de fachada de cada parcela, 30% por metro lineal de fachada de cada parcela.

Concretando los criterios expuestos:

1º.- Criterio de superficie de parcela: este criterio – similar al de reparto de las cargas por el aprovechamiento objetivo, en tanto en cuanto el Índice de Edificabilidad Neta es similar en todo el ámbito - es el que mayor ponderación se le atribuye, de forma que en principio a mayor superficie de parcela adjudicada existe mayor obligación de soportar las cargas de urbanización.

No obstante, y dada la existencia de circunstancias como la irregular

configuración parcelaria, la configuración orográfica del terreno – fundamentalmente pendientes existentes o frentes de fachada heterogéneos – que dificultan la íntegra materialización del aprovechamiento objetivo que corresponde a cada propietario - hacen necesaria la aplicación de mecanismos de corrección al de reparto de las cargas por la superficie, estableciéndose los siguientes criterios:

2º.- Criterio de unidad de vivienda materializable en parcela; que representa un 30%.

Como ya se ha señalado, las diversas circunstancias concurrentes en el ámbito

– tales como las pendientes existentes en el terreno o la extensa superficie adjudicada a un mismo propietario en un sector de baja densidad como los residenciales de segunda residencia – dificultan la íntegra materialización del aprovechamiento objetivo que corresponde a las parcelas de resultado de mayor extensión.

Los valores adoptados para el establecimiento del número de parcelas mínimas inscribibles se obtienen con los límites numéricos de la división legal establecida en la normativa urbanística, que confiere a la parcela mínima el valor de 800 m2 para la urbanización de Cabuchuelos. Los límites de superficie se tabulan a continuación:

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De esta forma se establece la regla decreciente del número de parcelas mínimas inscribibles en cada parcela de resultado, reduciéndose conforme a un factor que se obtiene de la siguiente operación matemática.

Cc= 1+Ln(x)

Siendo: Cc: Coeficiente corrector decreciente del número de parcelas mínimas inscribibles. x: El número de parcelas mínimas inscribibles. Se aplica exclusivamente a números enteros, despreciando por su resultado los valores superiores a siete.

La representación gráfica de la función es la siguiente:

El Logaritmo natural (también llamado neperiano), supone matemáticamente la función inversa de la exponencial f(x)= ex, y permite expresar proporciones o relaciones aritméticas que, por sus características específicas, responden a procesos de evolución natural (crecimientos demográficos, crecimientos morfológicos, etc), de ahí el nombre que adoptan.

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Nos permite generar una sucesión de valores de crecimiento, en el cual la

pendiente de la curva (y por tanto, el factor de crecimiento) decrece de manera exponencial, estableciendo un norma lógica que asume los condicionantes que impiden el total consumo del aprovechamiento materializable por parcela y que han sido reseñados anteriormente, los cuales dificultan la sucesiva compartimentación de las fincas de gran tamaño en un número creciente de parcelas mínimas. De este modo, podemos repercutir de manera justa y lógica los costes de urbanización con respecto a una regla de aplicación general.

Los valores resultantes de sustituir los números enteros del uno (1) al siete (7) vienen reflejados en la siguiente tabla:

El factor obtenido, o Coeficiente corrector, se aplica sobre el coste repercutible por servicio, modificando a la baja el valor definitivo, con respecto al 30 % del valor total.

3º.- Por último se establece el criterio de ponderación de metros lineales de fachada correspondientes a cada parcela, que representa también un 30 %.

Este criterio se fundamenta en que debido a la irregular configuración parcelaria existente, se adjudican parcelas con longitudes de fachada muy heterogéneas e intenta corregir la injusticia de la estricta aplicación del criterio de reparto por superficie de parcela adjudicada, dado que las parcelas con mayor longitud de fachada tienen mayor valor en el mercado que las que presentan menor longitud de esta magnitud.

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De esta forma, el reparto de las cargas de urbanización se realiza a través de la siguiente cociente: Cargas de urbanización = Cargas totales Superficie de parcela*0,4+ Metros lineales de fachada*0,3+ Unidad Vivienda*0,3 1.4. Aplicación del régimen de las áreas semiconsolidadas. Todo ello sin perjuicio de que, dado que se trata de un área semiconsolidada por la urbanización resulta de aplicación las reglas establecidas en el artículo 28 de la Ley Urbanística Valenciana a cuyo tenor:

- No cabrá imponer cuotas por los servicios urbanísticos con que cuenten las parcelas y sean útiles a la urbanización.

- En consecuencia sólo cabrá imponer el pago de cuotas a los propietarios por

los nuevos servicios implantados. Los servicios urbanísticos de nueva implantación y el reparto de las cargas se realizará aplicando la combinación de criterios antes expuestos respecto a cada una de las parcelas que no cuenten con los mismos y que se verá reflejado en la Tabla resumen de la presente cuenta de liquidación. 1.5. Servicios a implantar de nuevo y a repercutir entre todas las parcelas. En este sentido, es necesaria la ejecución de obras de urbanización tendentes a dotar de los siguientes servicios urbanísticos, teniendo en cuenta que algunos de éstos se repercutirán a todos los propietarios por ser de nueva implantación para todo el ámbito, mientras que respecto de otros sólo se repercutirá a aquellas parcelas que no cuenten con el mismo. Así pues, los servicios urbanísticos a repercutir a todas las parcelas son:

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1º.- Alumbrado público:

El sector de los Cabuchuelos carece de alumbrado público, siendo por tanto un servicio de nueva implantación a repercutir entre todos los propietarios tal y como puede observarse en la Tabla resumen de la presente cuenta de liquidación provisional. 2º.- Señalización y mobiliario urbano. El sector carece de este servicio, y por tanto a repercutir entre todos los propietarios. 1.6. Servicios a implantar repercutibles entre los propietarios que les falten.

Por otro lado, los servicios que sólo se repercutirán entre los propietarios que carezcan de los mismos:

1º.- Red viaria: firmes y pavimentación

De conformidad con el informe emitido por los técnicos redactores, respecto de este servicio debe diferenciarse entre el firme y pavimentación de las calzadas y aceras. El firme y la pavimentación de la calzada se encuentra en un estado muy precario. En el año 2000, se redacta y ejecuta con carácter provisional el “Proyecto del camino de los Cabuchuelos”, donde se detallan las acciones que se llevaron a cabo y que no incluían la ejecución de una base acorde con la normativa de aplicación para la ejecución de firmes. Por tanto será objeto de indemnización los firmes ejecutados en su momento. Repercutiéndose por tanto la implantación del servicio ex novo, entre todos los propietarios del Sector Respecto de las aceras, exceptuando aquellas parcelas que cuenten con este servicio y a las que no se les repercutirá respecto del concepto de gastos de demolición y pavimentación de las mismas, será objeto de repercusión respecto de aquellas parcelas que no cuenten con este servicio.

2º.- Red de saneamiento.

De conformidad con el informe emitido por los técnicos redactores, algunas de las parcelas tienen preparada la acometida domiciliaria hasta el frente de parcela conectada al colector que discurre por el viario, pero que no se encuentran en

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funcionamiento en tanto no se ejecute el servicio de saneamiento para todo el sector. Por lo que a las mismas se les repercutirá exclusivamente por la obras de conexión a la red general.

Respecto al resto del ámbito, a excepción de las parcelas anteriores, carece de cualquier infraestructura de aguas residuales, siendo por tanto un servicio de nueva implantación y por tanto repercutiéndose entre los mismos.

Mención aparte, requiere el bombeo, que será objeto de indemnización a 15 parcelas por el importe de 3000 € cada una, y que será destinada a gastos de adquisición y conservación de las bombas dentro de las parcelas. Repercutiéndose a todos los propietarios.

3º.- Red eléctrica:

A los efectos de repercutir éste servicio se sigue el criterio de parcela edificada o no edificada. La red eléctrica existente es aérea, manteniéndose la misma con respecto de las parcelas edificadas que ya cuentan con el suministro de este servicio. Así solo cabe la repercusión del coste en las parcelas cuya implantación es ex novo.

4 º.- Red de abastecimiento de agua potable:

Visto el informe técnico, existe una red ramificada de distribución de agua potable que da servicio a las parcelas edificadas. Siendo necesario proceder a su ampliación, a los efectos de dar servicio a las parcelas que carecen del mencionado servicio y cuyo coste sólo se podrá repercutir entre éstas. 2.- CUENTA DE LIQUIDACIÓN PROVISIONAL De conformidad con lo expuesto en la Memoria de este expediente de cuotas y en el PAI del que forma parte junto con sus Anexos I y II, se distribuyen las cargas entre los propietarios. Para ello se han elaborado varios cuadros, que recogen los distintos supuestos fácticos en los que se encuentran las parcelas incluidas en este documento, distinguiendo los casos de cesión de vial; reparcelación económica; cesión e indemnización; normalización de fincas y cesión de vial; y normalización e indemnización; todo ello de conformidad con el documento de aplicación del régimen de actuación aislada en diferentes ámbitos de este expediente. Los cuadros recogen, asimismo, por supuesto, los casos generales de distribución de costes y cargas entre todas las demás parcelas de esta actuación. En las diferentes columnas se han establecido las magnitudes a tener en cuenta a fin de determinar el reparto de las cargas de urbanización.

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El primer cuadro es un cuadro resumen general, el segundo recoge los gastos y costes que son comunes para todos los propietarios, y el resto de cuadros están elaborados, servicio por servicio, distinguiendo los propietarios a los que se aplican los correspondientes costes y los que no. 2.1. Cuadro general (cuadro cuenta liquidación provisional). En primer lugar, en la columna denominada “superficie de parcela”, aparece la superficie neta de cada parcela, una vez descontada a la parcela aportada la superficie de cesión obligatoria, en su caso. En aquellos supuestos en los que, por la configuración de los viales, las parcelas soporten una cesión superior a la que supondría la superficie hasta el eje del vial a que dan frente, tendrán una indemnización sustitutoria a cargo de toda la actuación, por aquella parte respecto de la cual no existe obligación de cesión. La suma de estas indemnizaciones, y de aquellas que corresponden a las porciones de parcela rústica que invaden la actuación por la zona norte, y cuya obtención es necesaria para la correcta ejecución del viario, aparecerá como saldo negativo al final de la columna “Diferencia de adjudicación por vial”. El importe de dicho saldo ha sido contemplado como partida a incluir entre los gastos que deberán satisfacer todos los propietarios incluidos en la reparcelación, y que se consignan en la columna “Total gastos generales”.

La columna “superficie de fachada” se refiere a la longitud, no a su superficie, y es necesaria por cuanto en dicha magnitud se basa uno de los tres criterios de reparto de las cargas de urbanización, tal y como se detalla en la memoria de este expediente de cuotas. Existen algunos casos en los que las parcelas afectadas por su Programa de Actuación Aislada tienen excesos o defectos de adjudicación que se compensan entre si, y que se reflejan en los cuadros sobre “diferencias de adjudicación” por parcela. Los gastos que se repercuten a las parcelas se dividen en columnas, algunas de las cuales serán de cargo de todas ellas, como es el caso de “Total Gastos Generales” y “Total gastos comunes”. El resto de gastos, serán imputables únicamente a aquellas parcelas que carezcan de dichos servicios, y así se distribuyen de conformidad con este PAI y sus anexos. Por último, la columna “total cuota urbanización” expresa la carga imputable a cada parcela, como resultado de la suma de los importes consignados en las columnas anteriores.

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2.2. Cuadro de distribución de gastos comunes.

Este cuadro comprende los gastos que son comunes para todas las parcelas

incluidas en el ámbito de la actuación y son los gastos en los que, por lo tanto, han de participar todos los propietarios.

Por un lado se incluyen los gastos o costes generales de la actuación, como son

los costes de proyectos, los costes por la gestión de cobro de las cuotas, Registro de la Propiedad, indemnizaciones comunes y gastos generales de gestión.

Por otro lado se incluyen, en este mismo Cuadro de Gastos Comunes, los

costes comunes de urbanización, es decir, los costes de los servicios que son de primera implantación general y de los que carece absolutamente el ámbito entero de la urbanización. Estos costes son: 2.3. Cuadro de distribución de costes de pavimentación de las Aceras.

Este cuadro recoge el reparto del coste de implantación de este servicio entre las parcelas a las que se les implanta por carecer del mismo . Se excluye el reparto de este coste a las parcelas que ya disponen del servicio y para las que, por tanto, éste no es de primera implantación. 2.4. Cuadro de distribución de costes de pavimentación de firmes. En este cuadro también se aplica el mismo criterio que en el cuadro anterior. 2.5. Cuadro de distribución de gastos de red de saneamiento. En este cuadro también se aplica el mismo criterio que en cuadro anterior. 2.6. Cuadro de distribución de gastos de agua potable. Se aplica el mismo criterio. 2.7. Cuadro de distribución de gastos de red eléctrica. También se aplica el mismo criterio.

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3. CALENDARIO DE CUOTAS

El plazo previsto para la finalización de las obras de urbanización, de conformidad con los cuales se redacta el Proyecto de Urbanización, será de 12 MESES desde la plena disponibilidad de los terrenos para realizar las obras de urbanización.

Se entenderá, en todo caso, que la plena disponibilidad de los terrenos se

produce con la aprobación definitiva del Proyecto de Reparcelación. El presente anexo de Expediente de Cuotas tiene su punto de partida en la

asignación de cuotas a pagar/percibir, respecto a cada uno de los propietarios afectados por la actuación, recogidos en la Cuenta de Liquidación Provisional.

Dicha asignación se estructura en este documento de conformidad con el

Cuadro 3 que se anexa, distribuyéndose en cinco columnas, que recogen la cuota inicial o cuota cero y otros cuatro giros de cuotas. La cuota cero, que incluye los gastos generales y el importe de las indemnizaciones previstos en la Cuenta de Liquidación, será girada a los propietarios una vez que este documento sea aprobado de forma definitiva. Los importes correspondientes a costes de urbanización se han dividido en otras cuatro cuotas, que se girarán cada tres meses de acuerdo con el plazo estimado de las obras que se ha citado.

De acuerdo con lo establecido en el artículo 128.4, párrafo último de la LUV, el

Ayuntamiento podrá girar el cobro de las cuotas con carácter anticipado, siempre que la ejecución se encuentre prevista en los tres meses siguientes a su emisión.

Nos remitimos al Cuadro 3 anexo. Conviene, por último, recordar aquí que el acto administrativo de aprobación de este documento, después de la oportuna tramitación del procedimiento legalmente establecido, implica y contiene la aprobación de las cuotas, con su régimen de recursos, de manera que el ulterior y sucesivo giro de las diferentes liquidaciones, según el calendario aquí fijado, no significa la producción de un nuevo acto administrativo aprobatorio de las liquidaciones sino un mero acto administrativo aprobatorio de las liquidaciones sino un mero acto recaudatorio generador del inicio del plazo para pagar y generador, en caso de impago voluntario, del periodo de apremio, pero no será un nuevo acto administrativo ni reabrirá el procedimiento ni los plazos de recurso contra las cuotas que, con la aprobación de este documento quedarán así aprobadas.

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EQUIPO REDACTOR

En la elaboración de este documento han intervenido los siguientes profesionales: José Luis Lorente Tallada Abogado Clara Graullera Moroder Abogada José Vicente Aparisi Aparisi Abogado Mª Eugenia Moll Orengo Abogada Monica Parra Parra Abogada Sergio Marín García Arquitecto

Valencia, a 15 de julio de 2008

POR EL EQUIPO REDACTOR

Fdo. José Luis Lorente Tallada Abogado Urbanista