estudio viabilidad dársena deportiva del puerto de corralejo fuerteventura

PUERTO DEPORTIVO EN CORRALEJO

Una respuesta viable

PUERTO DEPORTIVO EN CORRALEJO | Una respuesta viable

3

ÍNDICE

1. PROPUESTA DE VALOR 7

1.1. Una respuesta viable 9

1.2. Datos definitorios de la licitación 11

1.2.1. Licitador 11

1.2.2. Localización 11

1.2.3. Objeto de la licitación 11

1.2.4. Inversión aproximada 12

1.2.5. Características principales 12

1.2.6. Perfil del inversor 13

2. CONTEXTO 15

2.1. Una oferta atractiva y variada 17

2.1.1. Islas Canarias. Las ventajas de un destino líder a escala mundial 17

2.1.2. Fuerteventura y Corralejo: mucho más que sol y playa 18

2.1.3. Turismo náutico: una oferta con futuro 20

2.2. Una demanda turística consolidada 22

3. SERVICIOS 27

3.1. Un espacio integrado, coherente y abierto 29

3.2. Distribución espacial. Un diseño flexible 29

3.3. Diversidad de servicios. Un mar de posibilidades 30

4. VIABILIDAD ECONÓMICA 31

4.1. Hipótesis realistas y fundamentadas 33

4.1.1. Hipótesis Generales 33

4.1.2. Hipótesis de distribución, mix de oferta y precios 34

4.1.3. Hipótesis de inversiones y costes 36


4

4.2. Una oportunidad de inversión rentable y sostenible 38

4.2.1. Resumen de rentabilidad 38

4.2.2. Análisis de la inversión 39

5. PERFIL DEL INVERSOR 41

5.1. Capacidades y recursos 43

5.2. Compromisos 43

5.2.1. Plan de comunicación y comercialización 43

5.2.2. Plan de mantenimiento y compromiso de actualización 43

5.2.3. Plan de sostenibilidad medioambiental 44

6. CONCLUSIONES 45

6.1. Una inversión oportuna 47

6.2. Una inversión realista 47

7. GLOSARIO 49

1. PROPUESTA DE VALOR


9


1.1. Una respuesta viable

Corralejo es una localidad en el municipio de La Oliva, situada al norte de Fuerteventura frente al

Islote de Lobos y la Isla de Lanzarote.

Es un importante centro turístico, con extensas playas de arena fina, junto al Parque Natural de

Corralejo. Es también el punto de partida para excursiones en barco hacia la Isla de Lobos.

A través de su actual puerto tiene lugar un intenso flujo de pasajeros y vehículos entre Fuerteven-

tura y Lanzarote.

Corralejo es un destino destacado para los practicantes de deportes náuticos como surf, kitesurf,

windsurf y bodysurf.

La zona NE de la isla de Fuerteventura posee unas condiciones naturales que hacen muy atractiva

la navegación deportiva y turística. Por un lado, la costa presenta singularidades formales que le

confieren una estética especial para ser contemplada desde el mar. Por otro, la presencia de la isla

de Lobos y de los puertos-espejo de Playa Blanca y Puerto Calero en la cercana isla de Lanzarote

ofrecen posibilidades de travesías de navegación de gran interés. Navegación que, además, puede

realizarse en condiciones muy seguras debido a los bajos niveles de oleaje en la zona y la facilidad

para encontrar áreas abrigadas a sotavento de las costas de las tres islas ante cualquier episodio

inesperado de empeoramiento de las condiciones meteorológicas. Por último, Corralejo se sitúa a

medio camino del corredor náutico Gran Canaria-Lanzarote por lo que puede atraer navegantes

de mayor recorrido.

El gran desarrollo como núcleo turístico de Corralejo permite adivinar una gran demanda de pues-

tos de amarre tanto de particulares como de empresas dedicadas a las excursiones náuticas,

buceo o pesca deportiva.



10

La situación y diseño del Puerto de Corralejo supondrá la captación de muchos de los amarres de-

mandados en la zona. Es necesario que cuente con más de 400 puntos de atraque para barcos de

distintos tamaños, incluyendo algunos mayores que actualmente no pueden utilizar los servicios

de los puertos más cercanos.

Otra de las deficiencias más acusadas del puerto en su situación presente es su escaso atractivo

como centro comercial y de ocio para la importante población turística que gravita alrededor del

núcleo urbano de Corralejo y, en general, en la zona norte de la isla. La oferta de ocio que puede ir

asociada a la actividad recreativa del nuevo puerto será un factor catalizador de mayores recursos

sociales y económicos.

En la actualidad, los servicios prestados en el puerto enfocados a la náutica deportiva son escasos

o inexistentes, sin aseos ni servicios auxiliares como tienda de repuestos o de embarcaciones, o

incluso un taller.


11

1.2. Datos definitorios de la licitación

1.2.1. Licitador

Puertos Canarios es el organismo encargado de la gestión de las 52 infraestructuras portuarias

que tiene adscritas: 18 puertos de Interés General, 16 deportivos y 18 instalaciones portuarias

menores.

El número de pasajeros en línea regular que transitaron a través de los puertos gestionados

directamente por el Gobierno de Canarias aumentó en 2013 un 17,39%, respecto a 2012, con un

total de 3.497.342 pasajeros. El número de vehículos llegó a unos 859.862 hasta diciembre de

2013, lo que significó respecto a 2012, un importante aumento del 24,75%.

.

Puertos Canarios se sitúa con estos datos, como la tercera autoridad portuaria del estado

español en tráfico de pasajeros y la quinta por número de vehículos transportados anualmente.

Puertos Canarios tramita los procesos de licitación de nuevas infraestructuras o de ampliación

y mejora de las existentes y los de la concesión, en su caso, de la gestión y/o explotación de las

mismas.

1.2.2. Localización

En las Islas Canarias, en el municipio de La Oliva al que pertenece el enclave urbano-turístico de

Corralejo, en la isla de Fuerteventura.

1.2.3. Objeto de la licitación

Construcción de la Ampliación y adaptación del actual Puerto de Corralejo situado en el Término

Municipal de La Oliva en la Isla de Fuerteventura y explotación en régimen de concesión de 564

nuevos amarres en el lado mar y 4.800 m2 de superficie comercial y 250 plazas de aparcamiento,

en el lado tierra. A ello se añade la posibilidad de incorporar 3.000 m2 para uso como marina seca.


12

1.2.4. Inversión aproximada

Inversión aproximada de 42 millones de euros.

1.2.5. Características principales

Inversión: 42 millones

Plazo de la concesión: 50 años

Plazo de ejecución estimado: 3 años.

Oferta básica para usuarios del puerto:

Atraque

Marina seca

Suministros: agua, electricidad, combustible

Comunicaciones

Servicios de duchas, aseos y vestuarios

Varadero

Mix de actividades (tentativa):

Amarres: 564 nuevos amarres.

Marina seca: para 180 embarcaciones.

Zona comercial y de ocio: 4.800 metros cuadrados de espacio disponible.

Aparcamientos: unas 250 plazas posibles.

1.2.6. Perfil del inversor

Inversor o grupo inversor local, nacional, internacional, mixto

Experiencia contrastada en la construcción y explotación de puertos deportivos y espacios

comerciales y de ocio.

Capacidad creativa y de singularización de los proyectos.

2. CONTEXTO


13

PUERTO DE CORRALEJO

ISLA DE FUERTEVENTURA


14


15

2. CONTEXTO


17

2.1. Una oferta atractiva y variada

2.1.1. Islas Canarias. Las ventajas de un destino líder a escala mundial

Un emplazamiento estratégico. Un enclave entre tres continentes.

Más de 12 millones de turistas anuales

Un clima privilegiado.

Una oferta alojativa de alta calidad

Una oferta complementaria potente, diversa y atractiva

Infraestructuras de comunicaciones de primer nivel

Un destino seguro

Un entorno ideal para la navegación en un espacio con múltiples islas e islotes

Más de 12.000 embarcaciones pasan al año por Canarias

Evolución turistas entrados por vía aérea en Canarias

Destino 2013 2012 2011 2010

Lanzarote 2.314.645 2.085.685 2.107.308 1.948.237

Fuerteventura 1.819.588 1.763.039 1.936.593 1.655.520

Gran Canaria 3.402.605 3.280.473 3.340.488 2.959.250

Tenerife 4.767.247 4.505.524 4.456.329 3.934.944

La Gomera 144.042 81.601 88.431 90.932

La Palma 201.762 171.013 135.662 138.213

El Hierro 6.499 4.543 10.488 12.659

Totales 12.656.388 11.891.878 12.075.299 10.739.755

Fuente: ISTAC

2.1.2. Fuerteventura y Corralejo: mucho más que sol y playa

Una Isla con más de 150km de playas de arena blanca y aguas turquesas, con inmensos paisajes

naturales. Un lugar donde practicar un sinfín de actividades en las mejores condiciones.

Fuerteventura, declarada Reserva de la Biosfera, cuenta con una enorme superficie protegida. Mo-

numentos naturales, parques naturales, parques rurales y paisajes testigos vivos de sus orígenes

volcánicos, como los malpaíses, donde habitan una variedad interminable de plantas y una fauna


18

autóctona de incalculable valor.

Fuerteventura es, en suma, un Destino Turístico sostenible, de referencia, donde la conservación

de los valores y actividades tradicionales conviven con la actividad turística. Es un lugar privilegia-

do para la observación de zonas volcánicas, que contiene un variado registro fósil de importancia

mundial y cerca de 50 yacimientos paleontológicos de interés. Fuerteventura es una de las zonas

desérticas y semidesérticas más grande de la Unión Europea que te sorprenderá a lo largo de sus

más de cien kilómetros de litoral, prácticamente virgen.

Un destino consolidado.

Turistas entrados en establecimientos hoteleros y extrahoteleros:

VIAJEROS CANARIAS FUERTEVENTURA LA OLIVA

2013 2012 2013 2012 2013 2012

Viajeros entrados

Hoteles8.175.444 7.809.691 1.377.888 1.274.606 220.655 198.613

RESIDENTES EN EL

EXTRANJERO6.276.496 5.892.232 1.213.173 1.115.530 192.230 161.120

Alemania 1.933.192 1.916.849 656.571 635.554 55.923 53.422

Gran Bretaña 1.835.968 1.683.424 216.192 178.489 73.469 51.528

Otros países 2.507.336 2.291.959 340.410 301.487 62.838 56.170

RESIDENTES EN

CANARIAS827.554 782.305 87.336 81.866 16.150 21.959

RESIDENTES RESTO

DE ESPAÑA1.071.394 1.135.154 77.379 77.210 12.275 15.534

Viajeros entrados

Apartamentos3.742.395 3.639.336 491.927 450.383 173.360 166.452

RESIDENTES EN EL

EXTRANJERO2.911.792 2.893.045 365.293 372.425 144.997 140.436

Alemania 458.682 465.196 127.061 123.169 12.586 15.803

Gran Bretaña 1.123.893 1.134.989 95.722 107.597 58.646 55.109

Otros países 1.329.217 1.292.860 142.510 141.659 73.765 69.524

RESIDENTES EN

CANARIAS534.903 458.403 75.734 44.167 15.543 14.503

RESIDENTES RESTO

DE ESPAÑA295.700 287.888 50.900 33.791 12.820 11.513

Total Viajeros

entrados11.917.839 11.449.027 1.869.815 1.724.989 394.015 365.065


19

RESIDENTES EN EL

EXTRANJERO9.188.288 8.785.277 1.578.466 1.487.955 337.227 301.556

RESIDENTES EN EL

EXTRANJERO9.188.288 8.785.277 1.578.466 1.487.955 337.227 301.556

Alemania 2.391.874 2.382.045 783.632 758.723 68.509 69.225

Gran Bretaña 2.959.861 2.818.413 311.914 286.086 132.115 106.637

Otros países 3.836.553 3.584.819 482.920 443.146 136.603 125.694

RESIDENTES EN

CANARIAS1.362.457 1.240.708 163.070 126.033 31.693 36.462

RESIDENTES RESTO

DE ESPAÑA1.367.094 1.423.042 128.279 111.001 25.095 27.047

Fuente:Instituto Canario de Estadística (ISTAC).

Seguridad.

Fuerteventura es un destino seguro con unos estándares de seguridad personal y de atención

médica superiores a la media europea.

Experiencia y formación.

Fuerteventura es un destino turístico consolidado. Cuenta con recursos humanos de gran

experiencia y muy formados. La población reconoce que el turismo es la actividad impulsora

de la economía local y mantiene una actitud muy positiva respecto al fenómeno turístico.

Oferta alojativa.

La oferta alojativa es muy amplia, variada y de calidad.

Destino Año Hoteles Apart. Total Establec.

Plazas hoteleras ofertadas

Plazas extrahotel ofertadas

Total plazas ofertadas


20

CANARIAS

2013 625 1.176 1.801 241.052 186.806 427.858

2012 617 1.188 1.805 237.860 194.549 432.409

2011 615 1.192 1.807 237.900 193.300 431.200

2010 611 1.203 1.814 235.999 195.598 431.597

FUERTEVENTURA

2013 84 82 166 45.407 21.333 66.740

2012 82 84 166 44.512 23.706 68.218

2011 82 84 166 45.084 23.695 68.779

2010 80 83 163 44.636 23.461 68.097

LA OLIVA

2013 18 37 55 7.195 6.351 13.5462012 17 37 54 7.375 6.891 14.2662011 16 37 53 7.466 7.034 14.500

14 36 50 7.073 6.836 13.909

Oferta complementaria.

A lo largo de los últimos años se han creado y consolidado nuevos productos y servicios turísticos

que han convertido a Fuerteventura en un destino completo y variado:

Campos de golf

Turismo náutico

Turismo de aventura y deportivo

Turismo de naturaleza

Parques temáticos y de ocio

Turismo de congresos

Turismo cultural

2.1.3. Turismo náutico: una oferta con futuro

Canarias se sitúa muy por debajo de otras comunidades españolas en número de amarres, frente

a una demanda creciente. Las posibilidades de desarrollo de este sector son aún muy altas.

Distribución de instalaciones por comunidades en 2012.

Fuente: Federación Española de Asociaciones de Puertos Deportivos y Turísticos (FEAPDT)


21

COMUNIDAD FONDEADERO DÁRSENA PUERTO INTERIOR

PUERTO MARÍTIMO

MARINA SECA TOTAL

Andalucía 0 14 20 24 0 58

Asturias 4 0 8 9 0 21

Baleares 5 34 7 23 0 69

Canarias 0 6 0 39 0 45

Cantabria 2 3 7 2 0 14

Cataluña 5 19 4 31 0 59

Ceuta 0 0 0 1 0 1

Galicia 35 12 13 28 0 88

Melilla 0 2 0 0 0 2

Murcia 2 4 2 14 0 22

País Vasco 3 4 11 5 0 23

Valencia 0 18 7 24 1 50

TOTAL 56 116 79 200 1 452

Distribución de Puertos y Amarres 2012


CC. AA. 2012 Puertos % Puertos Amarres % Amarres

Baleares 55 14,95% 22.431 16,87%

Galicia 53 14,40% 12.356 9,29%


22

Andalucía 55 14,95% 20.298 15,27%

Cataluña 50 13,59% 30.770 23,14%

Canarias 44 11,96% 8.234 6,19%

Valencia 42 11,41% 19.641 14,77%

Murcia 19 5,16% 6.521 4,90%

País Vasco 20 5,43% 5.664 4,26%

Asturias 17 4,62% 2.547 1,92%

Cantabria 11 2,99% 3.693 2,78%

Melilla 1 0,27% 493 0,37%

Ceuta 1 0,27% 300 0,23%

Total 368 100,00% 132.948 100,00%

Distribución de Puertos y Amarres en Canarias 2012


ISLA Amarres Puertos Dársena Puerto Interior Puerto Marítimo

TENERIFE 2.573 16 3 0 14

GRAN CANARIA 2.504 9 0 0 9

FUERTEVENTURA 543 6 2 0 4

LANZAROTE 1.260 6 0 0 6

LA PALMA 521 2 1 0 1

EL HIERRO 125 1 0 0 1

LA GOMERA 498 3 0 0 3

LA GRACIOSA 210 1 0 0 1

TOTAL 8.234 44 6 0 39

2.2. Una demanda turística consolidada

En general, todos los indicadores muestran una evolución positiva en 2013 respecto al año ante-

rior.

Estos indicadores se equiparan a los de los mejores años de crecimiento antes de que acaeciese,


23

en 2008, la crisis global que sigue afectando a la mayor parte del planeta. El turismo se mantiene

como un sector sólido y de futuro en estos tiempos difíciles y de elevada incertidumbre.

PERNOCTA-CIONES

CANARIAS FUERTEVENTURA LA OLIVA

2013 2012 2013 2012 2013 2012

Pernoctaciones en Hoteles 62.439.667 60.222.676 11.722.928 11.282.841 1.813.285 1.769.013

RESIDENTES EN EL EXTRANJERO

53.901.897 51.525.094 10.934.495 10.512.158 1.695.219 1.612.303

Alemania 18.646.591 19.063.015 6.434.097 6.588.970 521.772 652.274

Gran Bretaña 15.310.716 14.043.407 1.904.643 1.586.135 713.868 511.913

Otros países 19.944.590 18.418.672 2.595.755 2.337.053 459.579 448.116

RESIDENTES EN CANARIAS 2.625.727 2.545.822 350.593 317.200 54.069 67.332

RESIDENTES RESTO DE ES-PAÑA

5.912.043 6.151.760 437.840 453.483 63.997 89.378

Pernoctaciones en apartamen-tos

33.151.374 32.510.422 4.438.694 4.166.090 1.606.383 1.459.507

RESIDENTES EN EL EXTRANJERO

28.845.565 28.430.322 3.756.234 3.750.644 1.456.200 1.330.350

Alemania 5.592.187 5.868.338 1.537.588 1.509.929 144.477 176.337

Gran Bretaña 10.874.851 10.552.581 993.473 1.024.335 662.272 559.341

Otros países 12.378.527 12.009.403 1.225.173 1.216.380 649.451 594.672


RESIDENTES RESTO DE ES-PAÑA

1.953.115 1.799.012 291.012 179.262 65.200 56.818

Total Pernoctaciones

95.591.041 92.733.098 16.161.622 15.448.931 3.419.668 3.228.520

RESIDENTES EN ELEXTRANJERO

82.747.462 79.955.416 14.690.729 14.262.802 3.151.419 2.942.653

Alemania 24.238.778 24.931.353 7.971.685 8.098.899 666.249 828.611

Gran Bretaña 26.185.567 24.595.988 2.898.116 2.610.470 1.376.140 1.071.254

Otros países 32.323.117 30.428.075 3.820.928 3.553.433 1.109.030 1.042.788


24


RESIDENTES RESTO DE ESPAÑA

7.865.158 7.950.772 728.852 632.745 129.197 146.196

Fuente:Instituto Canario de Estadística (ISTAC)

ÍNDICE OCUPACIÓN CATEGORÍAS

CANARIAS FUERTEVENTURA LA OLIVA

2013 2012 2013 2012 2013 2012

Índice censal de ocupación por habitaciones (hoteles)

1, 2, 3 Estrellas 72,73 72,45 71,02 74,25 73,67 73,14

4, 5 Estrellas 77,07 74,73 76,63 74,7 80,12 78,89

TOTAL

CATEGORÍAS75,73 74,02 75,19 74,58 76,75 75,86

Índice censal de ocupación por apartamentos

1, 2 Llaves 61,08 57,39 68,54 61,17 81,67 71,22

3, 4, 5 Llaves 73,2 69,29 72,59 65,96 83,72 77,91

TOTAL

CATEGORÍAS64,64 60,97 69,64 62,56 82,45 73,86


Tipo establecimiento Destino Año ADR RevPAR Ingresos totales


25

HOTELES

CANARIAS2013 73,36 55,55 2.214.856.334

2012 70,70 52,33 2.073.394.272

FUERTEVENTURA2013 69,99 52,63 387.381.957

2012 69,66 51,95 373.099.260

LA OLIVA2013 79,46 60,98 68.017.313

2012 78,28 59,39 65.707.922

APARTAMENTOS

CANARIAS2013 42,20 27,27 638.208.405

2012 40,37 24,66 593.552.030

FUERTEVENTURA2013 39,55 27,54 78.533.787

2012 39,00 24,43 76.404.704

LA OLIVA2013 37,92 31,27 26.108.702

2012 37,52 27,71 24.581.671


DestinoTipo

establecimiento2013 2012 VAR (%)

CANARIASHOTELES 2.214.856.334 2.073.394.272 6,82%

APARTAMENTOS 638.208.405 593.552.030 7,52%

TOTAL CANARIAS 2.853.064.739 2.666.946.302 6,98%

FUERTEVENTURAHOTELES 387.381.957 373.099.260 3,83%

APARTAMENTOS 78.533.787 76.404.704 2,79%

TOTAL FUERTEVENTURA 465.915.744 449.503.964 3,65%

LA OLIVAHOTELES 68.017.313 65.707.922 3,51%

APARTAMENTOS 26.108.702 24.581.671 6,21%

TOTAL LA OLIVA 94.126.015 90.289.593 4,25%


ORIGEN DESTINO 2013 2012 Var (%)


26

Alemania

CANARIAS 954,71 940,45 1,52%

FUERTEVENTURA 983,5 993,37 -0,99%

LA OLIVA 860,03 899,7 -4,41%

España

CANARIAS 516,53 494,29 4,50%

FUERTEVENTURA 735,58 622,52 18,16%

LA OLIVA 602,41 625,82 -3,74%

Reino Unido

CANARIAS 660,36 672,77 -1,84%

FUERTEVENTURA 629,29 639,3 -1,57%

LA OLIVA 640,86 636,69 0,65%

Otros países

CANARIAS 755,08 786,9 -4,04%

FUERTEVENTURA 743,77 733,79 1,36%

LA OLIVA 639,03 713,74 -10,47%

Gasto medio en

origen por turista

CANARIAS 739,9 750 -1,35%

FUERTEVENTURA 819,08 824,56 -0,66%

LA OLIVA 690,6 723,17 -4,50%

Alemania

CANARIAS 280,6 275,6 1,81%

FUERTEVENTURA 201,76 206,06 -2,09%

LA OLIVA 214,94 225,45 -4,66%

España

CANARIAS 306,55 292,02 4,98%

FUERTEVENTURA 325,25 291,53 11,57%

LA OLIVA 319,77 404,85 -21,02%


27

Reino Unido

CANARIAS 300,37 302,98 -0,86%

FUERTEVENTURA 265,51 239,76 10,74%

LA OLIVA 300,57 245,63 22,37%

Otros países

CANARIAS 400,74 378,07 6,00%

FUERTEVENTURA 280,91 274,92 2,18%

LA OLIVA 341,21 331,13 3,04%

Gasto medio en

Canarias por

turista

CANARIAS 334,66 322,38 3,81%

FUERTEVENTURA 245,57 237,27 3,50%

LA OLIVA 294,75 283,27 4,05%

Alemania

CANARIAS 1235,3 1216,05 1,58%

FUERTEVENTURA 1185,26 1199,43 -1,18%

LA OLIVA 1074,98 1125,15 -4,46%

España

CANARIAS 823,07 786,31 4,68%

FUERTEVENTURA 1060,82 914,05 16,06%

LA OLIVA 922,18 1030,66 -10,53%

Reino Unido

CANARIAS 960,73 975,75 -1,54%

FUERTEVENTURA 894,8 879,06 1,79%

LA OLIVA 941,43 882,32 6,70%

Otros países

CANARIAS 1155,82 1164,97 -0,79%

FUERTEVENTURA 1024,68 1008,71 1,58%

LA OLIVA 980,24 1044,88 -6,19%

GASTO MEDIO TOTAL POR TURISTA

CANARIAS 1074,56 1072,37 0,20%

FUERTEVENTURA 1064,64 1061,83 0,26%

LA OLIVA 985,36 1006,44 -2,09%


29

3. SERVICIOS


31

3. SERVICIOS

3.1. Un espacio integrado, coherente y abierto

El futuro puerto se enclava en el núcleo turístico, en medio de la población. Será una infraestruc-

tura cercana e integrada en el entramado urbano y de servicios turísticos y de proximidad.

Será un espacio abierto a la ciudad y al mar. Un lugar accesible y amable que combinará la aten-

ción excelente a los usuarios de las instalaciones náuticas con las posibilidades que ofrece un

espacio integrado en la trama comercial y urbana.

Un espacio en el que las actividades turísticas y de ocio conviven naturalmente con la dinámica

cotidiana de sus residentes.

Un lugar para pasear, disfrutar, navegar, comprar,....

3.2. Distribución espacial. Un diseño flexible

Un espacio para ordenar que deja amplio margen a la creatividad e imaginación

de los inversores.


32

3.3. Diversidad de servicios. Un mar de posibilidades

Los inversores pueden definir el catálogo de servicios con mucha flexibilidad. Los futuros conce-

sionarios tienen la posibilidad de aplicar sus experiencias y su creatividad para construir un mix

de oferta potente y atractivo.


33

4. VIABILIDAD ECONÓMICA


35

4. VIABILIDAD ECONÓMICA

4.1. Hipótesis realistas y fundamentadas

Muchas de las hipótesis que se plantean a continuación son tentativas y recogen un escenario

posible de entre los múltiples que pueden diseñarse. Los precios son estimados con base en in-

formes y fuentes documentales sobre puertos deportivos.

4.1.1. Hipótesis Generales

Hipótesis Generales del Modelo

Periodo concesional: 50 años

Plazo ejecución obras: 3 años

Inversión inicial total: 42.354.092,66 euros

Nuevos amarres: 564 (28.386,40 m2)

Marina seca para 180 embarcaciones

Superficie ÚTIL comercial: 4.800 m2

Plazas de Aparcamiento: 250

Cánon concesional anual: 91.948,24 euros

Periodo de maduración: 7 años

Crecimiento anual previsto para los ingresos: 3%

Crecimiento anual previsto para los gastos: 2%

Tipo de descuento VAN aplicado: 6%

El periodo de maduración se refiere al plazo previsto para completar la cesión de todos los atra-

ques y locales previstos para su comercialización.


36

4.1.2. Hipótesis de distribución, mix de oferta y precios

Productos / Servicios Superficie (%) Superficie Capacidad Unidad Euros Ocupación

Cesión TITULARIDAD Amarres

80,00% 22.709,12 €/m2 1.600,00 100,00%

Cesión TITULARIDAD Locales

20,00% 960,00 €/m2 1.800,00 100,00%

USO Amarres 20,00% 5.677,28 €/m2/día 0,35 80,00%

USO locales 80,00% 3.840,00 €/m2 140,00 80,00%

Cuota mantenimiento Amarres

22.709,12 €/m2/año 45,00 100%

Cuota mantenimiento Locales

960,00 €/m2/año 20,00 100%

Marina seca 3.000,00 180,00 €/año/emb 200,00 80%

Parking (plazas) 250,00 €/año/plaza 1.800,00 90,00%

La evolución de los ingresos durante el periodo de maduración se recoge en el cuadro siguiente:

Productos / Servicios Año 1 Año 2 Año 3 Año 4 Año 5 Año 6 Año 7

Cesión TITULARIDAD Amarres 0,00% 0,00% 0,00% 25,00% 50,00% 75,00% 100,00%

Cesión TITULARIDAD Locales 0,00% 0,00% 0,00% 25,00% 50,00% 75,00% 100,00%

USO Amarres 0,00% 0,00% 0,00% 25,00% 50,00% 75,00% 100,00%

USO locales 0,00% 0,00% 0,00% 25,00% 50,00% 75,00% 100,00%

Cuota mantenimiento Amarres 0,00% 0,00% 0,00% 25,00% 50,00% 75,00% 100,00%

Cuota mantenimiento Locales 0,00% 0,00% 0,00% 25,00% 50,00% 75,00% 100,00%

Marina seca 0,00% 0,00% 0,00% 25,00% 50,00% 75,00% 100,00%

Parking (plazas) 0,00% 0,00% 0,00% 25,00% 50,00% 75,00% 100,00%


37

Productos / Servicios

Superficie Precio medio Capacidad

Ingresos Totales

Euros% sobre

ing tot

Cesión Amarres 22.709,12 1.600,00 36.334.592,00 36.334.592,00 13,81%

Alquiler Amarres 5.677,28 0,35 580.218,02 52.537.818,29 19,97%

Cuota mantenimiento Amarres

0,00 45,00 1.021.910,40 92.532.360,98 35,17%

Ingresos Mar 28.386,40 37.936.720,42 181.404.771,27 68,95%

Cesión Locales 960,00 1.800,00 1.728.000,00 1.728.000,00 0,66%

Alquiler locales 3.840,00 140,00 430.080,00 38.943.059,79 14,80%

Cuota mantenimiento Locales

0,00 20,00 19.200,00 1.738.529,46 0,66%

Marina seca 3.000,00 200,00 28.800,00 2.607.794,18 0,99%

Parking 0,00 1.800,00 405.000,00 36.672.105,69 13,94%

Ingresos Tierra 7.800,00 2.611.080,00 81.689.489,12 31,05%

TOTALES 36.186,40 40.547.800,42 263.094.260,39 100,00%


38

4.1.3. Hipótesis de inversiones y costes

Inversiones Im

porte TotalC

alendario Ejecución

Ejercicio 1Ejercicio 2

Ejercicio 3

1.- DIQ

UE D

E AB

RIG

O16.963.530,38

75,00%12.722.647,79

25,00%4.240.882,60

0,00%0,00

2.- MU

ELLES3.481.242,99

75,00%2.610.932,24

25,00%870.310,75

0,00%0,00

3.- CIER

RE ES

TE DE EXP

LAN

AD

A169.827,00

75,00%127.370,25

25,00%42.456,75

0,00%0,00

4.- ZON

A D

E BA

ÑO

575.069,3960,00%

345.041,6320,00%

115.013,8820,00%

115.013,88

5.- PAN

TALÁ

N C

ENTR

AL

1.927.672,3950,00%

963.836,2040,00%

771.068,9610,00%

192.767,24

6.- EXPLA

NA

DA

S1.539.755,56

75,00%1.154.816,67

20,00%307.951,11

5,00%76.987,78

7.- INS

TALA

CIO

NES

788.413,8240,00%

315.365,5350,00%

394.206,9110,00%

78.841,38

8.- PAVIMEN

TOS

1.483.472,5920,00%

296.694,5220,00%

296.694,5260,00%

890.083,55

9.- ATRA

QU

ES2.558.768,33

80,00%2.047.014,66

20,00%511.753,67

0,00%0,00

10.- BA

LIZAM

IENTO

, ATRA

QU

E Y DEFEN

SA

235.116,4760,00%

141.069,8820,00%

47.023,2920,00%

47.023,29

11.- MED

IDA

S C

OR

RECT Y C

OM

PEN

S657.580,00

70,00%460.306,00

25,00%164.395,00

5,00%32.879,00

12.- SEG

UR

IDA

D Y S

ALU

D Y VA

RIO

S626.020,48

70,00%438.214,34

25,00%156.505,12

5,00%31.301,02

13.- EDIFIC

AC

ION

ES3.510.000,00

40,00%1.404.000,00

45,00%1.579.500,00

15,00%526.500,00

14.-MA

RIN

A S

ECA

200.000,000,00%

0,000,00%

0,00100,00%

200.000,00

16% G

AS

TOS

GEN

ERA

LES5.554.635,10

70,00%3.888.244,57

25,00%1.388.658,78

5,00%277.731,76

6% B

ENEFIC

IO IN

DU

STR

IAL

2.082.988,1670,00%

1.458.091,7125,00%

520.747,045,00%

104.149,41

Totales42.354.092,66

66,99%28.373.645,99

26,93%11.407.168,36

6,08%2.573.278,31

En cuanto a la amortización anual se plantea un tipo anual de am

ortización del 3,13% anual para todas las inversiones: am

ortización durante los

32 años desde la entrada en funcionamiento a partir del tercer año.

Bajo este supuesto la dotación anual a la am

ortización sería de 1.323.565,40 euros.


39

Costes anuales:

Concepto de gasto Euros

Cánon concesional 91.948,24

Gastos de personal 350.000,00

Gastos de Mantenimiento 347.164,69

Otros gastos de explotación 400.000,00

Total Costes Fijos 1.189.112,93

Los gastos de personal se estiman para una plantilla de 10 personas.

Los gastos de mantenimiento anuales se estiman en el 1 % de los costes de la inversión.

Se estima la siguiente evolución de los costes fijos durante el periodo de maduración:

Coste Año 1 Año 2 Año 3 Año 4 Año 5 Año 6 Año 7

Cánon concesional 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00%

Gastos de personal 10,00% 10,00% 10,00% 10,00% 40,00% 60,00% 100,00%

Gastos de

Mantenimiento10,00% 20,00% 30,00% 40,00% 50,00% 70,00% 100,00%

Otros gastos de

explotación10,00% 20,00% 30,00% 40,00% 50,00% 70,00% 100,00%


40

4.2. Una oportunidad de inversión rentable y sostenible

4.2.1. Resum

en de rentabilidad

Con las hipótesis señaladas la rentabilidad del proyecto al cabo de los 30 años de la concesión sería la que recoge el cuadro siguiente:

Producto/servicio

IngresosC

ostes V

MB

CF

EBITD

AA

mortiza-

cionesB

AII

Cesión TITU

LAR

IDA

D

Am

arres36.334.592,00

0,0036.334.592,00

11.784.757,1324.549.834,87

5.849.305,3918.700.529,47

Cesión TITU

LAR

IDA

D

Locales1.728.000,00

0,001.728.000,00

560.459,311.167.540,69

278.181,18889.359,51

US

O A

marres

52.537.818,290,00

52.537.818,2917.040.109,57

35.497.708,728.457.773,35

27.039.935,37

US

O locales

38.943.059,790,00

38.943.059,7912.630.787,26

26.312.272,536.269.228,22

20.043.044,31

Cuota m

antenimiento

Am

arres92.532.360,98

0,0092.532.360,98

30.011.934,6662.520.426,31

14.896.274,0047.624.152,31

Cuota m

antenimiento

Locales1.738.529,46

0,001.738.529,46

563.874,431.174.655,02

279.876,26894.778,76

Marina seca

2.607.794,180,00

2.607.794,18845.811,65

1.761.982,54419.814,39

1.342.168,15

Parking (plazas)

36.672.105,690,00

36.672.105,6911.894.226,28

24.777.879,415.903.639,86

18.874.239,55

Totales263.094.260,39

0,00263.094.260,39

85.331.960,30177.762.300,09

42.354.092,66135.408.207,43


41

4.2.2. Análisis de la inversión

Resultados ProyectoVAN TIR Pay Back

14.024.278,89 9% 9,00


43

5. PERFIL DEL INVERSOR


45

5. PERFIL DEL INVERSOR

5.1. Capacidades y recursos

Pueden acceder a la licitación inversores o grupos de inversión locales, nacionales,

internacionales o mixtos.

Se requiere experiencia en la construcción y explotación de infraestructuras similares.

Por último, se valora especialmente la aportación de soluciones e ideas imaginativas

que generen sinergias con el entorno y amplifiquen el efecto multiplicador del puerto sobre

la economía local.

5.2. Compromisos

5.2.1. Plan de comunicación y comercialización

El inversor deberá acompañar a su solicitud, un plan de comunicación y comercialización de la in-

fraestructura. El objetivo es asegurar que se desarrolla todo el esfuerzo necesario para conseguir

el éxito comercial del puerto deportivo.

5.2.2. Plan de mantenimiento y compromiso de actualización

Además, el inversor debe desarrollar un plan de mantenimiento que garantice la calidad futura

de la infraestructura y que la misma se adapta ágilmente a las tecnologías e innovaciones que

puedan resultar aplicables y que mejoran la prestación de los servicios.


46

5.2.3. Plan de sostenibilidad medioambiental

Por último, el inversor debe cumplir con todas las exigencias medioambientales y garantizar un

uso sostenible y ecoeficiente de las instalaciones.


47

6. CONCLUSIONES


49

6. CONCLUSIONES

6.1. Una inversión oportuna

- Una inversión coherente con la estrategia de desarrollo turística y con las características

del entorno y las particularidades del destino.

- Una inversión que supone un alto valor añadido para la ciudad y con un alto potencial

multiplicador para la economía de la zona.

6.2. Una inversión realista

- Un razonable potencial de ingresos

- Una inversión rentable y sostenible

- Plazos cortos de recuperación de la inversión

- Una proyecto con alto efecto demostrativo para el inversor


51

7. GLOSARIO


53

7. GLOSARIO

- Cesión de Titularidad. Se trata de la cesión por el tiempo que dura de la concesión del derecho

a utilizar los amarres o locales. Este derecho se puede transmitir a su vez a un tercero por el

cesionario original. La cesión implica el pago de una cantidad inicial más el desembolso anual

de cuotas de mantenimiento.

- Uso. El uso se refiere a l derecho puntual por un plazo determinado del uso de un localu

amarre o un servicio portuario.

- Cuotas de mantenimiento. Son cuotas anuales para sufragar los costes de mantenimiento

de las instalaciones que corresponde abonar a los titulares de cesiones.

- EBITDA (Earnings Before Interest, Taxes, Depreciation, and Amortization). Es el beneficio antes

de Intereses, Impuestos sobre beneficios, Depreciaciones y Amortizaciones.

- BAII. Es el Beneficio antes de intereses e impuestos sobre beneficios.

- BDI Proyecto. Es el beneficio obtenido después de impuestos sin tener en cuenta los gastos

financieros o intereses (beneficio del proyecto sin financiación).

- Flujo de Caja. Es la acumulación neta de activos líquidos en un año. Se han estimado

los flujos de caja sin incluir las salidas y entradas de fondos derivadas de la financiación por

terceros y accionistas (flujos de caja del proyecto u operacionales.

- Tasa de descuento. Es la tasa a la que se actualizan los flujos de caja anuales durante los 30

años del plazo de la concesión para deteminar el Valor Actual Neto (VAN).

- VAN (Valor Actual Neto). Es un método de valoración de inversiones que consiste

en determinar la equivalencia en el tiempo 0 de los flujos de efectivo futuros que genera

el proyecto de inversión descontados a una tasa determinada y comparar esta equivalencia

con el desembolso inicial. Cuando esta equivalencia es mayor que el desembolso inicial,

entonces, puede ser recomendable que el proyecto sea aceptado.


54

- TIR (Tasa Interna de Retorno). Es la tasa de descuento con la que el VAN es igual a cero.

Se utiliza para decidir sobre la aceptación o rechazo de un proyecto de inversión. Para ello, la TIR

se compara con una tasa mínima o tasa de corte (coste de oportunidad de la inversión). Si la tasa

de rendimiento del proyecto (TIR) supera la de corte, se acepta la inversión; en caso contrario,

se rechaza.

- Pay-Back (plazo de recuperación). Es el tiempo que se tarda para que los flujos de caja futuros

compensen la inversión desembolsada.


56

Santa Cruz de Tenerife a 25 de Julio de 2014

P. 7089/2014

DGT/PMP

EDEI.ES

Antonio María Manrique, 4 Planta Baja

35011 Las Palmas de Gran Canaria

Teléfono: 928494100

Fax: 928262500

Méndez Núñez, 108

38001 Santa Cruz de Tenerife

Teléfono: 922281921

Fax: 922281910

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