curso/guÍa prÁctica ruina urbanÍstica · informe técnico/dictamen de arquitecto para...

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CURSO/GUÍA PRÁCTICA

RUINA URBANÍSTICA

Edificios en ruina, solares

abandonados y rehabilitación de edificios.

SISTEMA EDUCATIVO inmoley.com DE FORMACIÓN CONTINUA PARA PROFESIONALES INMOBILIARIOS. ©



¿QUÉ APRENDERÁ? _____________________________________________ 18

Introducción __________________________________________________ 19 ¿Qué hacer con los edificios en ruina y los solares abandonados? ____________________ 19

PARTE PRIMERA. _______________________________________________ 21

Solares abandonados. ________________________________________________ 21

Capítulo 1. El derecho y el deber de edificar. __________________________ 21

1. El derecho y el deber de edificar. ______________________________________ 21

2. El proceso de edificación inherente al de conservación. _____________________ 23

3. El deber de edificar. ________________________________________________ 25

TALLER DE TRABAJO. ____________________________________________ 28

Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana. ______________________ 28

1. Contenido del derecho de propiedad del suelo: deberes y cargas. _____________ 28

2. El deber de conservación. ____________________________________________ 29

3. Límites del deber de conservación. La ruina edificatoria. ____________________ 30

4. Regulación de las actuaciones de transformación urbanística. _______________ 31 a. Actuaciones de transformación urbanística y actuaciones edificatorias. ______________ 31 b. Actuaciones sobre el medio urbano. _________________________________________ 33

5. Planes de rehabilitación urbanística. ___________________________________ 35

6. Sujetos obligados a asumir el coste de las obras de rehabilitación, regeneración y renovación aprobadas por la Administración y medidas para facilitar su financiación. ______________________________________________________ 38

7. Modalidades de gestión directa e indirecta en la rehabilitación urbanística. _____ 45

Capítulo 2. El deber de edificar y la ejecución forzosa en la Comunidades Autónomas. ___________________________________________________ 50

Andalucía. ________________________________________________________________ 50 Aragón. __________________________________________________________________ 51 Baleares _________________________________________________________________ 56 Canarias. _________________________________________________________________ 62 Cantabria. ________________________________________________________________ 66 Castilla la Mancha. _________________________________________________________ 67 Castilla y León. ____________________________________________________________ 69 Cataluña _________________________________________________________________ 70 Extremadura. _____________________________________________________________ 72 Galicia. __________________________________________________________________ 73 Madrid ___________________________________________________________________ 75 Murcia. __________________________________________________________________ 76 Navarra. _________________________________________________________________ 78 País Vasco. _______________________________________________________________ 79 Rioja. ___________________________________________________________________ 80 C. Valenciana. _____________________________________________________________ 81

Capítulo 3. Plazo en que se debe edificar. ____________________________ 88

Capítulo 4. Si no se edifica en plazo: venta forzosa como sanción por no

Índice



edificar. ______________________________________________________ 90

1. Venta forzosa como sanción por no edificar. _____________________________ 90

2. ¿Cómo es la venta forzosa, por concurso público o subasta? Especialidades por Comunidades Autónomas. ___________________________________________ 90

PARTE SEGUNDA _______________________________________________ 98

Formularios de Inspección por incumplimiento de los deberes de conservación y rehabilitación y Formularios para solares abandonados. ____________________ 98

A. FORMULARIOS DE INSPECCIÓN POR INCUMPLIMIENTO DE LOS DEBERES DE

CONSERVACIÓN Y REHABILITACIÓN. ___________________________________ 98

1. Acta de inspección _________________________________________________ 98

2. Denuncia de particular _____________________________________________ 100

3. Providencia de la alcaldía. __________________________________________ 102

4. Informe técnico. __________________________________________________ 103

5. Alegaciones de la propiedad al acuerdo de inicio de la orden de ejecución _____ 106

6. Informe jurídico __________________________________________________ 107

B. FORMULARIOS PARA SOLARES ABANDONADOS. _________________________ 111

1. Expediente de incumplimiento del deber de edificar. ______________________ 111 a. Expediente declarativo de incumplimiento del deber de solicitar licencia y de edificar en plazo.

111 b. Modelo de expediente ____________________________________________________ 111 c. Notificación a los interesados ______________________________________________ 113 d. Alegaciones____________________________________________________________ 114

2. Resolución declarativa de la extinción del derecho de edificar, con caducidad de la licencia de edificación, por incumplimiento de los plazos establecidos en la misma __________________________________________________________ 115

3. Procedimiento de inscripción en el registro municipal de solares y terrenos sin urbanizar. _______________________________________________________ 118 a. Por iniciativa del ayuntamiento ____________________________________________ 118 b. Por instancia de cualquier persona. _________________________________________ 119 c. Notificación ____________________________________________________________ 119 d. Publicación ____________________________________________________________ 120 e. Informe técnico y jurídico _________________________________________________ 120 f. Acuerdo municipal de inclusión del terreno en el registro municipal de solares y terrenos sin urbanizar _______________________________________________________________ 120 g. Notificación y publicación del acuerdo municipal de inclusión del terreno en el registro

municipal de solares y terrenos sin urbanizar ___________________________________ 121

PARTE TERCERA. ______________________________________________ 123

El particular y el edificio en ruina. ______________________________________ 123

Capítulo 5. El deber de conservación y ejecución de obras por ruina urbanística. __________________________________________________ 123

1. Deber de conservación _____________________________________________ 123

2. ¿Hasta dónde deben llegar las obras de conservación? ____________________ 124

3. Si no se rehabilita: Órdenes de ejecución. ______________________________ 126

4. Clases de órdenes de ejecución ______________________________________ 130

5. Finalidades de las órdenes de ejecución. _______________________________ 131

TALLER DE TRABAJO ___________________________________________ 133



Catálogo de intervenciones prioritarias en el espacio público urbano. Proceso de clasificación y priorización, rehabilitando o restaurando parte o todas las fachadas y medianeras de los edificios en ruina urbanística o en desuso. ____ 133

Zonas de estudio y clasificación ________________________________________ 133 1. Intervenciones prioritarias en edificios. ______________________________________ 133 2. Intervenciones prioritarias en entornos urbanos. ______________________________ 133 3. Intervenciones prioritarias en elementos puntuales. ____________________________ 133

Información previa __________________________________________________ 133

Recomendaciones de rehabilitación edificatoria. ___________________________ 134

Edificios en obras, en ruinas o solares vacíos. _____________________________ 134

Capítulo 6. Invertir en edificios en ruina. ____________________________ 207

1. ¿Qué es un edificio en ruina? El estado ruinoso de un edificio. ______________ 207

2. Características del estado de ruina. ___________________________________ 211

3. La ruina de un edificio: una clasificación administrativa. ___________________ 214

TALLER DE TRABAJO. ___________________________________________ 215

Todo lo que hay saber de los edificios en ruina. ____________________________ 215

1. Concepto de la ruina urbanística. _____________________________________ 215

2. Supuestos _______________________________________________________ 215 a. Ruina técnica __________________________________________________________ 215 b. Ruina económica _______________________________________________________ 216

Valor del edificio ________________________________________________________ 216 Valor de las obras _______________________________________________________ 216

c. Ruina urbanística. _______________________________________________________ 217

3. Procedimiento ___________________________________________________ 217 a. Emisión de informes _____________________________________________________ 217 b. Causas de la ruina ______________________________________________________ 218 c. Audiencia de interesados _________________________________________________ 218

4. Efectos _________________________________________________________ 218 a. Situación de deterior de los edificios en ruina. ________________________________ 218 b. Alcance de la ruina. Ruina parcial. __________________________________________ 219 c. Orden de demolición. Bienes de interés cultural. _______________________________ 219


El perito judicial. ___________________________________________________ 221 Redacción de informes periciales en caso de patología de la edificación. ______________ 221 INFORMES, DICTÁMENES Y PERICIALES _______________________________________ 226 FASE DE PREPARACIÓN ____________________________________________________ 226 REDACCIÓN DEL DOCUMENTO _______________________________________________ 227 REPORTAJE FOTOGRÁFICO __________________________________________________ 227 CRITERIOS DE OBJETIVIDAD E IMPARCIALIDAD (CUMPLIMIENTO CON CÓDIGO TÉCNICO DE LA EDIFICACIÓN). ___________________________________________________________ 228 RECOMENDACIONES RESPECTO A LA PATOLOGÍA EDIFICATORIA. ___________________ 228 ETAPAS DEL ESTUDIO PATOLÓGICO __________________________________________ 229 RECONOCIMIENTO E INSPECCIÓN OCULAR _____________________________________ 230 ANÁLISIS SOBRE SEGURIDAD EDIFICATORIA ___________________________________ 230 1. Análisis de la organización estructural _______________________________________ 230 2. Análisis de los daños ____________________________________________________ 231 REDACCIÓN DEL DOCUMENTO _______________________________________________ 231 PRESENTACIÓN __________________________________________________________ 232 1. Portada _______________________________________________________________ 232 2. Índice ________________________________________________________________ 232



3. Derechos de propiedad intelectual. _________________________________________ 232 4. Descripción del edificio ___________________________________________________ 232


Modelo de informe de evaluación de edificio a efectos de analizar un posible situación de ruina edificatoria. _______________________________________ 236

Capítulo 7. El propietario de edificios en ruina. _______________________ 266

1. ¿Tengo obligación de conservarlo y repararlo? ¿Qué sucede si no lo reparo? ___ 266

2. Deberes del propietario ____________________________________________ 267 a. Las leyes reguladoras ____________________________________________________ 267 b. Intervención administrativa _______________________________________________ 267

3. El deber de conservación y su relación con la declaración de ruina. __________ 269 a. El deber de conservación y la ruina económica. _______________________________ 269 b. El deber de conservación y el urbanismo. ____________________________________ 269

4. El deber de conservación por razones turísticas y estéticas _________________ 272

5. El deber de conservación de la propiedad monumental.____________________ 273

6. La conservación de urbanizaciones. ___________________________________ 274


El deber de conservación y la normativa urbanística estatal y autonómica. _______ 276


¿Es transmisible la licencia de demolición? _______________________________ 281


Informe técnico/dictamen de arquitecto para declaración de ruina de un edificio a

instancias de la propiedad. __________________________________________ 283

1. ¿Qué es el informe/dictamen de ruina que hace un arquitecto a instancias del propietario del edificio? ____________________________________________ 283

2. ¿Cuándo debe pedirse este informe/dictamen por el propietario del edificio en riesgo de ruina? __________________________________________________ 283

3. ¿Cómo pedir un informe/dictamen de ruina? ____________________________ 284

4. Modelo. Contenido del informe técnico/dictamen de arquitecto para declaración

de ruina de un edificio. _____________________________________________ 284 a. Objeto del informe técnico/dictamen. _______________________________________ 284 b. Antecedentes __________________________________________________________ 284 c. Identificación y descripción del edificio. ______________________________________ 285

Situación urbanística. ____________________________________________________ 285 Situación física y constructiva del edificio. ____________________________________ 286

d. Antecedentes históricos del edificio. ________________________________________ 286 e. Usos y superficies edificadas ______________________________________________ 287 f. Ubicación de las distintas estancias. Organización espacial. ______________________ 287 g. Valoración de lo edificado. ________________________________________________ 288

Estado físico del inmueble. ________________________________________________ 288 Valor de lo edificado. ____________________________________________________ 288 Coste de las reparaciones necesarias. _______________________________________ 288 Métodos y medios técnicos que la reparación exige. ____________________________ 288 Condiciones de seguridad y habitabilidad suficientes en relación a la permanencia en el edificio hasta que se adopte el acuerdo que proceda. _________________________________ 288

h. Conclusiones y recomendaciones. __________________________________________ 288

FORMULARIOS ________________________________________________ 289



Modelo para arquitectos y aparejadores para certificados / informes de expedientes de ruina. ___________________________________________ 289

D. Aparejador / Arquitecto Técnico, colegiado número del Colegio Oficial de Aparejadores y Arquitectos Técnicos de León, ____________________________ 289 CERTIFICA / INFORMA: __________________________________________________ 289 DATOS A INDICAR POR EL AUTOR DEL CERTIFICADO/INFORME __________ 289

FORMULARIOS. _______________________________________________ 291

Formulario básico del expediente declaración de ruina a instancia de particular, por expediente contradictorio. ___________________________ 291

(Ver formulario completo en PARTE OCTAVA. Formularios). ______________________ 291

1. Instancia del propietario del inmueble. ________________________________ 291

2. Certificado de facultativo competente. _________________________________ 292

3. Decreto de la Alcaldía. _____________________________________________ 293

4. Notificación a los moradores y a los titulares de derechos reales sobre el inmueble. _______________________________________________________ 294

5. Dictamen pericial de los Servicios Técnicos. ____________________________ 295

6. Informe de Secretaría. _____________________________________________ 296

7. Propuesta de resolución. ___________________________________________ 298

8. Decreto de Alcaldía. _______________________________________________ 299

9. Notificación del acuerdo. ___________________________________________ 300

Capítulo 8. Clases de ruina. ______________________________________ 301

1. Introducción al momento en que llega el estado de ruina. __________________ 301

2. Ruina técnica o física ______________________________________________ 304

3. Ruina económica _________________________________________________ 304

4. Ruina urbanística _________________________________________________ 307

5. Ruina inminente __________________________________________________ 307

6. La ruina incipiente ________________________________________________ 309

7. Ruina parcial. ____________________________________________________ 310


Sobre las clases de ruina. _____________________________________________ 314

1. Ruina técnica ____________________________________________________ 314

2. Ruina económica. _________________________________________________ 316

3. Ruina inminente. _________________________________________________ 320


Caso práctico. Ruina inminente. Supuestos excepcionales de prevención de daños a

personas y bienes sin audiencia del propietario. _________________________ 323

CHECK-LIST __________________________________________________ 328

¿Cuándo se declara en ruina un edificio? _________________________________ 328

¿Cuándo procede la declaración de ruina técnica o ruina inminente de un edificio? 328

¿Cuáles son los requisitos para declarar el estado ruinoso de un edificio? _______ 328



Capítulo 9 La declaración de ruina en las Comunidades Autónomas. _______ 330

1. Ámbito general de la declaración de ruina ______________________________ 330

2. El procedimiento de declaración de ruina _______________________________ 331

3. Antecedentes históricos estatales. ____________________________________ 332

4. Los supuestos legales de ruina en la legislación autonómica ________________ 333 a. Concepto legal de obras de reparación necesarias. _____________________________ 335 b. Límite del deber de conservación. __________________________________________ 338


El expediente contradictorio de ruina y sus aspectos autonómicos. _____________ 340

1. Supuestos de ruina. _______________________________________________ 340

2. El Procedimiento de declaración de ruina. ______________________________ 342

Capítulo 10. Las clases de ruina en las Comunidades Autónomas. _________ 345 Andalucía. _______________________________________________________________ 345


Ruina urbanística. __________________________________________________ 347

1. Ruina urbanística. ________________________________________________ 347

2. Clases de ruina. __________________________________________________ 348 a. Ruina parcial. __________________________________________________________ 348 b. Ruina total ____________________________________________________________ 348

3. Expediente de declaración de ruina ___________________________________ 348

4. Medidas de seguridad en supuestos de ruina inminente. ___________________ 349

5. Efectos de la declaración de ruina urbanística. __________________________ 350


La ruina urbanística en Andalucía. ______________________________________ 351

1. Ruina urbanística. ________________________________________________ 351

2. Clases de ruina. __________________________________________________ 352 a. Ruina parcial. __________________________________________________________ 352 b. Ruina total ____________________________________________________________ 352

3. Expediente de declaración de ruina ___________________________________ 352

4. Medidas de seguridad en supuestos de ruina inminente. ___________________ 353

5. Efectos de la declaración de ruina urbanística. __________________________ 354


Formularios específicos para la ruina urbanística en Andalucía. _______________ 355

Resolución por la que se ordenan medidas de carácter provisional, en Andalucía. _ 355

Adopción de medidas de seguridad por urgencia y peligro en la demora de la

declaración de ruina en Andalucía. ____________________________________ 356

Resolución por la que se repercuten al interesado los costes generados por ejecución subsidiaria de una orden de ejecución, en Andalucía. _____________ 356

Inicio del expediente de ruina en Andalucía. ______________________________ 357

Orden de ejecución de obras en Andalucía. _______________________________ 357

Resolución final de expediente de declaración de ruina en Andalucía. ___________ 358



Resolución de adopción de medidas cautelares en supuestos de ruina física inminente en Andalucía. ____________________________________________ 359 Aragón _________________________________________________________________ 361 Asturias _________________________________________________________________ 363 Baleares ________________________________________________________________ 364


Ruina urbanística en la Ley 12/2017, de 29 de diciembre, de urbanismo de las Illes Balears. _________________________________________________________ 365

1. Deberes legales de uso, conservación y rehabilitación _____________________ 365

2. Órdenes de ejecución ______________________________________________ 366

3. Actuaciones de rehabilitación edificatoria de mejora de la eficiencia energética de las edificaciones y de adaptación al medio. _____________________________ 367

4. Evaluación de los edificios e inspección de construcciones y edificaciones _____ 368

5. Declaración de estado ruinoso _______________________________________ 369 a. Declaración del estado ruinoso por parte del ayuntamiento ______________________ 369 b. Ruina física inminente ___________________________________________________ 371


La ruina urbanística en el Reglamento general de la Ley 2/2014, de 25 de marzo, de

ordenación y uso del suelo, para la isla de Mallorca. ______________________ 373 Supuestos de ruina de inmuebles. ____________________________________________ 373 Declaración de estado ruinoso. ______________________________________________ 373 Inicio del procedimiento para la declaración de estado ruinoso. _____________________ 374 Tramitación del procedimiento. ______________________________________________ 375 Contenido de la resolución que pone fin al procedimiento. _________________________ 376 Efectos de la declaración de estado ruinoso. ____________________________________ 377 Supuesto de ruina física inminente. ___________________________________________ 377 Canarias ________________________________________________________________ 379


La ruina urbanística en la Ley 4/2017, de 13 de julio, del Suelo y de los Espacios Naturales Protegidos de Canarias. ____________________________________ 380

1. Situación legal de ruina ____________________________________________ 380

2. Ruina inminente __________________________________________________ 381

3. Órdenes de ejecución de obras de conservación o de intervención ___________ 382 Cantabria. _______________________________________________________________ 383 Castilla-La Mancha ________________________________________________________ 384 Castilla y León. ___________________________________________________________ 386 Cataluña. _______________________________________________________________ 387

1. Expediente de declaración de ruina. ___________________________________ 388

2. Decreto 64/2014, de 13 de mayo, por el que se aprueba el Reglamento sobre protección de la legalidad urbanística. _________________________________ 389 a. Órdenes de ejecución y supuestos de ruina. __________________________________ 389 b. Declaración de estado ruinoso. ____________________________________________ 389 c. Clases de ruina (técnica, económica y urbanística). ____________________________ 389 d. Procedimiento para dictar órdenes de ejecución. _______________________________ 390


Formularios del expediente de ruina en Cataluña. __________________________ 395

Inicio del expediente de ruina en Cataluña. _______________________________ 395

Orden de ejecución de obras en Cataluña. ________________________________ 396



Resolución final de expediente de declaración de ruina en Cataluña. ___________ 396

Resolución de adopción de medidas cautelares en supuestos de urgencia y peligro

en la declaración de ruina en Cataluña. ________________________________ 397 Extremadura. ____________________________________________________________ 399


La Ruina urbanística en la Ley 11/2018, de 21 de diciembre, de ordenación territorial y urbanística sostenible de Extremadura. _______________________ 399

1. Deber de uso, conservación y rehabilitación ____________________________ 399

2. Ruina legal urbanística. ____________________________________________ 401

3. Ruina física inminente _____________________________________________ 402 Galicia __________________________________________________________________ 403


Expropiaciones forzosas por ruina urbanística en Galicia. Ley 1/2019, de 22 abril, de rehabilitación y de regeneración y renovación urbanas de Galicia __________ 408

1. Expropiaciones forzosas por ruina urbanística en Galicia. __________________ 408 Expropiación forzosa por incumplimiento de las obligaciones relativas a la edificación, conservación y rehabilitación ________________________________________________ 409 Expropiación en materia de accesibilidad _______________________________________ 409 Régimen de venta o sustitución forzosas _______________________________________ 409 Procedimiento de venta o sustitución forzosas ___________________________________ 410 Venta forzosa ____________________________________________________________ 410 Obligaciones de la persona adquirente _________________________________________ 410 Sustitución forzosa ________________________________________________________ 411 Obligaciones de la persona adjudicataria de la sustitución forzosa ___________________ 411

2. Canon de inmuebles en estado de abandono. ____________________________ 411 Creación, naturaleza y objeto del canon de inmuebles declarados en estado de abandono 411 Finalidad del canon ________________________________________________________ 412 Ámbito de aplicación _______________________________________________________ 412 Afectación de la recaudación ________________________________________________ 412 Normativa de aplicación ____________________________________________________ 412 Inmueble declarado en estado de abandono ____________________________________ 412 Censo de inmuebles declarados en estado de abandono ___________________________ 413


Formularios específicos para la ruina en Galicia. ___________________________ 415

Adopción de medidas de seguridad por urgencia y peligro en la demora de la declaración de ruina en Galicia _______________________________________ 415

Resolución por la que se requiere al interesado para la legalización de obras

terminadas sin licencia o sin ajustarse a ella, en Galicia. ___________________ 416

Resolución por la que se repercuten al interesado los costes generados por ejecución subsidiaria de una orden de ejecución, en Galicia. ________________ 416

Resolución de alcaldía por la que se procede a la imposición de multa coercitiva por incumplimiento de orden de ejecución en Galicia. ________________________ 417

Resolución final de expediente de declaración de ruina en Galicia. _____________ 419

Resolución de adopción de medidas cautelares en supuestos de ruina física

inminente en Galicia. ______________________________________________ 420 Madrid __________________________________________________________________ 422


¿Se requiere licencia de demolición en Madrid tras la orden de ejecución y



declarada situación de ruina de edificio? _______________________________ 423 Murcia __________________________________________________________________ 426 Navarra _________________________________________________________________ 428


Deber de conservación y Ruina urbanística en Navarra. Decreto Foral Legislativo

1/2017, de 26 de julio, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley Foral de Ordenación del Territorio y Urbanismo. ______________________________ 428

1. Deberes legales de uso, conservación y rehabilitación. ____________________ 428

2. Órdenes de ejecución y declaración de ruina. ___________________________ 430

3. Declaración de ruina. ______________________________________________ 431


Formularios específicos de ruina urbanística en Navarra _____________________ 433

Resolución final de expediente de declaración de ruina en Navarra. ____________ 433

Resolución de adopción de medidas cautelares en supuestos de ruina física inminente en Navarra. _____________________________________________ 434

Inicio del expediente de ruina en Navarra. _______________________________ 435

Orden de ejecución de obras en Navarra. _________________________________ 436 País Vasco _______________________________________________________________ 438


Ruina edificatoria en el País Vasco. _____________________________________ 439

1. Expediente de declaración de ruina. ___________________________________ 439

2. Clases de ruina. __________________________________________________ 440 a. Ruina física inminente: adopción de medidas de seguridad _______________________ 440 b. Ruina parcial ___________________________________________________________ 441 c. Ruina total ____________________________________________________________ 441

1. Edificio que requiere la realización de unas obras de reparación cuyo valor supera el "deber normal de conservación" _________________________________________________ 441 2. Edificio que requiere ejecutar obras imprescindibles para la estabilidad de la edificación y seguridad de las personas, pero que no son autorizables por encontrarse fuera de ordenación 442

3. Efectos de la declaración de ruina. ____________________________________ 442 a. En edificios catalogados o sujetos a algún procedimiento de catalogación o al establecimiento de un régimen de protección integral __________________________________________ 442 b. En edificios no catalogados ni sujetos a algún procedimiento de catalogación o al

establecimiento de un régimen de protección integral _____________________________ 442


Formularios de ruina en el País Vasco. ___________________________________ 444

Resolución de adopción de medidas cautelares en supuestos de ruina física inminente en País Vasco ____________________________________________ 444

Inicio del expediente de ruina en País Vasco ______________________________ 445

Resolución final de expediente de declaración de ruina en el País Vasco. ________ 446 Rioja ___________________________________________________________________ 448 C. Valenciana ____________________________________________________________ 449


La ruina urbanística en la Ley 5/2014, de 25 de julio, de la Generalitat, de

Ordenación del Territorio, Urbanismo y Paisaje, de la Comunitat Valenciana. ___ 451



1. Declaración de edificios en situación legal de ruina. ______________________ 451

2. Amenaza de ruina inminente. ________________________________________ 452

3. Intervención en edificios catalogados. _________________________________ 453

PARTE CUARTA. _______________________________________________ 454

La administración ante los edificios en ruina (perspectiva estatal y autonómica). _ 454

Capítulo 11. La declaración de un inmueble en estado ruinoso. ___________ 454

1. La orden de ejecución y el procedimiento de declaración de un inmueble en estado ruinoso ___________________________________________________ 454

2. Características de la orden de ejecución _______________________________ 455

3. La eficacia de los actos administrativos ________________________________ 455 a. Fundamento de la eficacia ________________________________________________ 455 b. Límites de la eficacia: la tutela judicial y la inviolabilidad de domicilio ______________ 456


Órdenes de ejecución en caso de ruina de edificios. ________________________ 458

1. Concepto _______________________________________________________ 458

2. Contenido _______________________________________________________ 458

3. Administración competente _________________________________________ 459

4. Destinatario _____________________________________________________ 460

5. Determinación de las obras _________________________________________ 460

6. Procedimiento: audiencia de los interesados ____________________________ 461

7. Ejecución subsidiaria ______________________________________________ 461


El informe de ruina por el arquitecto municipal. ___________________________ 463 Los límites en la declaración de la ruina puede salir muy caros a los ayuntamientos que se

precipitan. _______________________________________________________________ 463


Caso real. Dictamen por el que el propietario de un edificio declarado en ruina

consigue que se anule por errores municipales la declaración de ruina de un edificio. _________________________________________________________ 465

Capítulo 12. El procedimiento en la orden de ejecución. ________________ 474

1. Generalidades e iniciación __________________________________________ 474

2. El expediente ____________________________________________________ 476

3. Instrucción ______________________________________________________ 476

4. Audiencia de propietarios y ocupantes del edificio ________________________ 476

5. Informes periciales _______________________________________________ 478

6. Conclusión del expediente: elevación de propuesta. ______________________ 479

7. La resolución u orden de ejecución ___________________________________ 480

8. Efectos de la orden de ejecución _____________________________________ 481

9. Caducidad del expediente. __________________________________________ 481

10. Especialidades autonómicas en el procedimiento de declaración de ruina. ____ 482 Aragón _________________________________________________________________ 482



Baleares ________________________________________________________________ 485 Canarias ________________________________________________________________ 487 Cantabria _______________________________________________________________ 488 Castilla-La Mancha ________________________________________________________ 489 Castilla y León ___________________________________________________________ 490 Cataluña ________________________________________________________________ 491 Extremadura _____________________________________________________________ 496 Galicia __________________________________________________________________ 497 Madrid __________________________________________________________________ 498 Murcia __________________________________________________________________ 499 Navarra _________________________________________________________________ 501 País Vasco _______________________________________________________________ 502 Comunidad Valenciana _____________________________________________________ 503


Todo lo que hay que saber de las órdenes de ejecución. _____________________ 505

1. Órdenes de ejecución de obras para mantener los terrenos, urbanizaciones, edificaciones y carteles en las debidas condiciones de seguridad, salubridad y ornato. _________________________________________________________ 505

2. La orden como forma de intervención. _________________________________ 505

3. El fundamento de las órdenes de ejecución en la actividad urbanística. _______ 506

4. Los sujetos ______________________________________________________ 507

5. Alcance y limites _________________________________________________ 510

6. Procedimiento ___________________________________________________ 510

7. La orden de ejecución _____________________________________________ 512

8. Licencias, tasas e impuestos. ________________________________________ 513

9. Obras que deben ser financiadas por la Administración. ___________________ 514

10. Responsabilidad por los incumplimientos. _____________________________ 514

11. Suspensión y revisión de órdenes de ejecución._________________________ 517

12. Situación especial en las urbanizaciones. ______________________________ 517

13. Regulación autonómica ___________________________________________ 518


La ejecución forzosa. ________________________________________________ 528

1. La ejecución forzosa de los actos administrativos ________________________ 528

2. La ejecución subsidiaria ____________________________________________ 529

3. La vía de apremio y otros medios de ejecución forzosa ____________________ 530

4 Las órdenes de ejecución en el ordenamiento urbanístico estatal y autonómico. _ 531 a. Introducción ___________________________________________________________ 531 b. El deber de vigilancia de la Administración autonómica y local. ___________________ 540 c. Las órdenes de ejecución por motivos de interés turístico o estético. _______________ 546


El acto de declaración de ruina. ________________________________________ 548

1. La declaración de ruina. ____________________________________________ 548

2. El ayuntamiento ante el acto de declaración de ruina. _____________________ 554

3. Acto administrativo reglado y “objetivo”. ______________________________ 558




El expediente de ruina urbanística. _____________________________________ 559

1. Supuestos legales de ruina. _________________________________________ 559 a. Ruina Económica _______________________________________________________ 559 b. Ruina física o técnica ____________________________________________________ 560 c. Ruina urbanística _______________________________________________________ 560

2. Tramitación del expediente de ruina a instancia de parte. __________________ 560

3. Procedimiento ___________________________________________________ 561

4. Conclusión y propuesta. ____________________________________________ 562

5. Supuesto de demolición. ___________________________________________ 562

PARTE QUINTA ________________________________________________ 564

Ya se ha declarado la ruina, ¿y ahora qué? _______________________________ 564

Capítulo 13. Efectos de la declaración de ruina. _______________________ 564

1. Reparaciones, demolición y desalojo de los ocupantes. ____________________ 564 a. Demolición ____________________________________________________________ 567 b. Medidas de seguridad ____________________________________________________ 568

2. Inscripción en el Registro de Solares y Terrenos sin Urbanizar (o equivalente

autonómico). ____________________________________________________ 568

3. Inscripción en el Registro de la Propiedad ______________________________ 571

4. Indemnización de daños y perjuicios __________________________________ 572


Modelo de Instrucción reguladora del Registro Municipal de Solares y Edificaciones Ruinosas. _______________________________________________________ 575 Protocolo de actuación y del régimen de incorporación, mantenimiento y causas de exclusión en el registro municipal de solares y edificaciones ruinosas. __________________________ 575 Criterios de inclusión en el registro municipal de solares y edificaciones ruinosas _______ 576 Criterios de exclusión en el registro municipal de solares y edificaciones ruinosas _______ 576 Criterios de cancelación en el registro municipal de solares y edificaciones ruinosas _____ 576 Determinación de prioridades para la iniciación del procedimiento de venta forzosa _____ 576 Colocación en situación de ejecución por sustitución y aprobación del Pliego de Condiciones576

Capítulo 14. El problema de los edificios de renta antigua. ______________ 581

1. Resolución del contrato de arrendamiento. _____________________________ 581

2. Derecho de retorno a favor de arrendatarios ____________________________ 582


La incidencia de una situación de ruina en una relación arrendaticia de vivienda

anterior al 9 de mayo de 1985. ______________________________________ 586


Edificios arrendados en ruina. Autorización gubernativa para demolerlos para su posterior reedificación _____________________________________________ 589


Autorización gubernativa para demolerlos para su posterior reedificación. La claves del recurso contencioso-administrativo contra la autorización del gobernador en el derribo para nueva edificación previsto en el nº 2 del artículo 62 de la LAU. __ 592




La declaración administrativa de ruina total de un inmueble que no venga exigida por el planeamiento urbanístico no da derecho al retorno arrendaticio de los inquilinos desalojados. _____________________________________________ 598

PARTE SEXTA. ________________________________________________ 606

La ruina de los edificios de patrimonio histórico. ___________________________ 606

Capítulo 15. La ruina de los edificios de patrimonio histórico. ____________ 606

1. Introducción. ____________________________________________________ 606

2. La protección del patrimonio histórico _________________________________ 607

3. Los problemas derivados de la ruina y posible demolición de inmuebles pertenecientes al patrimonio histórico _________________________________ 610

4. Legislación estatal ________________________________________________ 613

5. Efectos en función de la clase de ruina. ________________________________ 614 a. La Ruina Económica _____________________________________________________ 614 b. La Ruina Técnica________________________________________________________ 615 c. La Ruina Urbanística _____________________________________________________ 616 d. La Ruina Inminente _____________________________________________________ 616 e. Edificio cultural. ________________________________________________________ 617

6. La demolición de edificios __________________________________________ 620 a. Presupuesto inicial ______________________________________________________ 621 b. Competencia ___________________________________________________________ 622 c. Alcance de la demolición __________________________________________________ 622 d. La demolición de edificaciones clandestinas. __________________________________ 624

7. La rehabilitación como alternativa a la situación de ruina y demolición de los inmuebles culturales. ______________________________________________ 625

PARTE SÉPTIMA. ______________________________________________ 627

La responsabilidad de la ruina en la obra nueva. ___________________________ 627

Capítulo 16. La responsabilidad de los técnicos (arquitectos, aparejadores,

etc), promotor y fabricante en la declaraciones de ruina de nuevos edificios. 627

1. Ley 38/1999 (LOE) ________________________________________________ 627

2. Solidaridad impropia y litisconsorcio __________________________________ 628

3. La expansión de la responsabilidad ___________________________________ 631

4. Arquitecto técnico y constructor. _____________________________________ 633

5. Arquitecto y arquitecto técnico. ______________________________________ 634

6. La garantía incondicional prestada por el promotor _______________________ 637

8. Indemnización de otros daños _______________________________________ 640

9. Certificación final de obra como clave de la responsabilidad. _______________ 642

PARTE OCTAVA. _______________________________________________ 645

Formularios. __________________________________________________ 645

A. PRELIMINARES A LA SITUACIÓN DE RUINA. _______________________ 645

1. Declaración de ruina sin peligro inmediato (de oficio y a instancia de los

interesados). ____________________________________________________ 645 a. Modelo de Iniciación a instancia de los interesados. ____________________________ 646 b. Iniciación de oficio, en virtud de parte Policía Local. ____________________________ 647

2. Decreto del alcalde disponiendo visita de inspección ______________________ 648



B. DECLARACIÓN DE RUINA A INSTANCIA DE PARTICULAR. _____________ 649

1. Declaración de ruina. Iniciación por denuncia de particular _________________ 649

2. Providencia acordando información previa de los hechos denunciados ________ 650

3. Decreto por el que se declara la improcedencia de iniciar el expediente de orden de ejecución _____________________________________________________ 651

4. Decreto de iniciación del expediente por denuncia de particular. ____________ 652

5. Trámite de audiencia al interesado ___________________________________ 654

6. Informe del técnico competente. _____________________________________ 655 a. Informe Servicios Técnicos municipales ______________________________________ 655 b. Informe jurídico ________________________________________________________ 656

7. Decreto del alcalde poniendo el expediente de manifiesto a los interesados. ___ 660

8. Informe del Secretario. ____________________________________________ 662 Modelo a. _______________________________________________________________ 662 Modelo b. _______________________________________________________________ 664

9. Resolución del expediente y notificación a los interesados. _________________ 665 Modelo a. _______________________________________________________________ 665 Modelo b. _______________________________________________________________ 667

10. Notificación resolución. ___________________________________________ 671

11. Comprobación de la ejecución de lo ordenado. _________________________ 672

12. Decreto iniciando expediente ejecución subsidiaria. _____________________ 673

C. DESALOJO, MEDIDAS URGENTES Y DERRIBO. ______________________ 674

1. Desalojo, medidas urgentes y derribo. _________________________________ 674

D. EXPEDIENTES PARA SUPUESTOS DE INCUMPLIMIENTO DEL PROPIETARIO 676

1. Resolución acordando ejecución subsidiaria ____________________________ 678

2. Notificación. Decreto iniciación ______________________________________ 680

3. Informe técnico __________________________________________________ 681

4. Trámite audiencia _________________________________________________ 682

5. Informe jurídico con propuesta. ______________________________________ 683

6. Resolución. ______________________________________________________ 686


Caso real de declaración de ruina urbanística con valoración previa de ejecución subsidiaria. ______________________________________________________ 689

Caso real de ejecución subsidiaria en declaración de ruina urbanística. _________ 693

E. EXPEDIENTE CONTRADICTORIO DE RUINA. DESARROLLO COMPLETO DEL EXPEDIENTE. _________________________________________________ 703

1. Iniciación de expediente ___________________________________________ 704

2. Informe sobre la situación del inmueble, en orden a si procede el- procedimiento ordinario, o la adopción de medidas de seguridad ________________________ 707

3. Audiencia de los interesados ________________________________________ 708

4. Decreto de la Alcaldía disponiendo la realización de dictamen pericial ________ 709

5. Informe técnico __________________________________________________ 710



6. Informe Jurídico __________________________________________________ 711

7. Resolución del Ayuntamiento ________________________________________ 713

8. Notificación. _____________________________________________________ 715

9. Comprobación de la ejecución de lo ordenado ___________________________ 716

F. FORMULARIOS DE DECLARACIÓN DE RUINA ORDINARIA. _____________ 717

1. Como se redacta el Expediente de Declaración de Ruina Ordinaria. __________ 718

2. Procedimiento. ___________________________________________________ 721 a. Modelo de iniciación a instancia del propietario del inmueble._____________________ 721 b. Modelos diversos de Iniciación del procedimiento. De oficio, por particular o servicios técnicos.

722

3. Certificado de facultativo competente. Arquitecto. _______________________ 729

4. Informe técnico preliminar. _________________________________________ 730

5. Providencia de alcaldía _____________________________________________ 731 Modelo a. _______________________________________________________________ 731 Modelo b. _______________________________________________________________ 732

6. Informe de secretaría ______________________________________________ 733 Modelo a ________________________________________________________________ 733 Modelo b ________________________________________________________________ 736

7. Providencias. ____________________________________________________ 738

8. Comunicaciones a interesados y afectados. Alegaciones. __________________ 739 Modelo a. _______________________________________________________________ 739 Modelo b. _______________________________________________________________ 740

9. Dictamen pericial._________________________________________________ 742 Modelo a ________________________________________________________________ 742 Modelo b ________________________________________________________________ 745

10. Informes técnicos. _______________________________________________ 746

11. Medidas cautelares por motivo de ruina. ______________________________ 749

12. Resolución de alcaldía de declaración de ruina _________________________ 751 Modelo a. _______________________________________________________________ 751 Modelo b. _______________________________________________________________ 753 Modelo c. _______________________________________________________________ 755

13. Notificaciones. __________________________________________________ 757

G. FORMULARIOS DE DECLARACIÓN DE RUINA INMINENTE _____________ 758

1. Expediente ______________________________________________________ 758

2. Procedimiento. ___________________________________________________ 761

a. Iniciación del procedimiento. De oficio, por particular o servicios técnicos. ____ 761

b. Resolución de la alcaldía ___________________________________________ 768

c. Notificaciones. ___________________________________________________ 770


Caso real de expediente de declaración de ruina inminente. Inmueble en estado de

ruina inminente. __________________________________________________ 771

H. ORDENANZA REGULADORA DEL REGISTRO MUNICIPAL DE SOLARES Y EDIFICACIONES RUINOSAS ASÍ COMO DEL CONCURSO PARA LA

SUSTITUCIÓN DEL PROPIETARIO INCUMPLIDOR DE LOS DEBERES DE



EDIFICACIÓN, CONSERVACIÓN Y REHABILITACIÓN. ___________________ 774 Artículo 1.- Objeto ________________________________________________________ 775 TÍTULO PRIMERO.- DEL CUMPLIMIENTO DEL DEBER DE EDIFICAR ___________________ 776 Artículo 2.- Presupuestos de la edificación ______________________________________ 776 Artículo 3.- Cumplimiento del deber de edificar __________________________________ 776 Artículo 4.- Edificación inadecuada ____________________________________________ 777 Artículo 5.- Caducidad de la licencia e incumplimiento del deber de edificar ____________ 777 TÍTULO SEGUNDO.- DEL CUMPLIMIENTO DEL DEBER DE CONSERVACIÓN ____________ 778 Artículo 6- Deber de conservación y rehabilitación.- ______________________________ 778 Artículo 7.- Condiciones mínimas de seguridad, salubridad y ornato público ___________ 778 Artículo 8.- Edificación deficiente _____________________________________________ 778 Artículo 9.- Incumplimiento del deber de conservación y rehabilitación _______________ 778 Artículo 10- Declaración de Incumplimiento del deber de conservación y Rehabilitación __ 779 Artículo 11.- Expropiación y venta forzosa ______________________________________ 780 TÍTULO TERCERO.- DEL CONCURSO PARA LA SUSTITUCIÓN DEL PROPIETARIO INCUMPLIDOR780 Artículo 12.- Inicio del concurso ______________________________________________ 780 Artículo 13.- Formas de inicio del concurso _____________________________________ 781 Artículo 14.- Requisitos de la solicitud de inicio de concurso a instancia de interesado. ___ 781 Artículo 15.- Plazo de convocatoria del concurso _________________________________ 782 Artículo 16.- Requisitos de la convocatoria _____________________________________ 782 Artículo 17.- Incumplimiento de las condiciones de adjudicación del concurso __________ 783 TÍTULO CUARTO.- DEL REGISTRO MUNICIPAL DE SOLARES Y EDIFICACIONES RUINOSAS 783 Artículo 18- Contenido del Registro ___________________________________________ 783 Artículo 19.- De la forma de llevar el Registro ___________________________________ 784 Artículo 20.- De la publicidad del Registro ______________________________________ 784 Artículo 21.- De la coordinación con el Registro de la Propiedad _____________________ 785

PARTE NOVENA. _______________________________________________ 786

Esquemas de expedientes urbanísticos de ruina y licencias urbanísticas de ruina y

rehabilitación. ____________________________________________________ 786

1. Expediente de ruina de edificios catalogados y no catalogados. _____________ 786

2. Expediente de inclusión en el Registro Municipal de Solares. _______________ 793

3. Ordenes de Ejecución para la Conservación de la Edificación ________________ 796

4. Licencia Urbanística de Obra Mayor (Reforma, Restauración y Ampliación de edificios). _______________________________________________________ 801

5. Licencia Urbanística de Obra Mayor ( Rehabilitación Integral de edificios). ____ 805

6. Licencia de Demolición. ____________________________________________ 810



¿QUÉ APRENDERÁ?

Inspección por incumplimiento de los deberes de conservación y

rehabilitación y Formularios para solares abandonados.

El deber de conservación y ejecución de obras por ruina

urbanística.

¿Qué es un edificio en ruina? El estado ruinoso de un edificio.

¿Cuándo se declara en ruina un edificio?

¿Cuándo procede la declaración de ruina técnica o ruina inminente

de un edificio?

¿Cuáles son los requisitos para declarar el estado ruinoso de un

edificio?

Concepto de la ruina urbanística. Ruina técnica. Ruina económica.

La declaración de ruina en las Comunidades Autónomas.

Informes periciales en caso de patología de la edificación.

¿Qué es el informe/dictamen de ruina que hace un arquitecto a

instancias del propietario del edificio?

Expediente declaración de ruina a instancia de particular, por expediente contradictorio.

El expediente contradictorio de ruina y sus aspectos autonómicos.



Introducción

¿Qué hacer con los edificios en ruina y los solares abandonados?

Los ayuntamientos se preguntan qué hacer con sus edificios en ruina y

abandonados que, con el tiempo, pueden convertirse en un grave peligro. Los

edificios en ruinas no sólo rompen la estética de la ciudad, sino que pueden dañar el valor de las propiedades circundantes y convertirse en lugares propicios

para la delincuencia. Los ayuntamientos saben que también son barreras

importantes para revitalizar las zonas urbanas, como los distritos comerciales del

centro y los barrios marginales.

Los edificios en ruina y abandonados son problemas tan graves que algunos gobiernos locales aplican fuertes multas si los propietarios dejan que sus edificios

no utilizados se deterioren o se conviertan en un peligro para la seguridad.

Ante la dificultad para los propietarios de solares y edificaciones ruinosas de

cumplir con el deber de edificar y conservar, muchos ayuntamientos acuden a la venta forzosa mediante subasta. Este procedimiento permite aplicar la

expropiación forzosa por incumplimiento de la función social de la propiedad.

Además, el ayuntamiento también tiene la potestad de aplicar la expropiación

para la ampliación del Patrimonio Municipal de Suelo o la obtención de suelos

destinados en el planeamiento a la construcción de viviendas sujetas a cualquiera de los regímenes de protección pública así como resto de usos de

interés social.

En cuanto a la venta forzosa, se puede llevar a cabo con los inmuebles incluidos

en el Registro de Solares y Terrenos sin urbanizar que serán adjudicados

mediante concurso con un precio a satisfacer por el adjudicatario que en ningún caso podrá ser inferior al valor urbanístico real. Además, este adjudicatario

tendrá un plazo máximo para la realización de las obras de urbanización y

edificación.

En teoría no podrá transcurrir más de un año desde la inclusión del inmueble en el registro municipal de solares y terrenos sin urbanizar hasta la convocatoria del



concurso de adjudicación. Sin embargo, el procedimiento retrasa los

procedimientos que atañen a edificaciones ruinosas o solares abandonados.

El derribo de una edificación se hace necesario, básicamente, cuando su

rehabilitación resulta inviable debido a un estado de deterioro demasiado

avanzado. Existen diversas formas de abordar esta cuestión y valorarla,

dependiendo de la magnitud de la inversión necesaria o del nivel de degradación existente.

Los más graves son los casos de ruina inminente de una edificación. Este tipo de

ruina se declara cuando el inmueble se encuentra en un estado tal que presenta

un peligro para los habitantes o usuarios y para el patrimonio. Es decir, no se trata de una medida urbanística, sino de seguridad pública. Este tipo de ruina

suele implicar el hundimiento del suelo, la existencia de grietas o grave desgaste

de diversos elementos estructurales, entre otros

Siempre es imprescindible el dictamen por parte de un técnico cualificado,

normalmente, arquitectos o arquitectos técnicos, para justificar la certificación de ruina del inmueble. Tras la resolución final, es el ayuntamiento el órgano que

ordena al propietario la ejecución de la demolición.

En estos casos, el ayuntamiento actúa de oficio, sin necesidad de oír a las partes

interesadas, tomando las medidas necesarias para evitar que se produzcan daños, entre las cuales pueden estar el desalojo de ocupantes y la demolición de

oficio del inmueble.

Frente a una declaración de ruina, los afectados tienen la posibilidad de

presentar un recurso de reposición ante el ayuntamiento o un recurso contencioso-administrativo.

Si el propietario decide rehabilitar, los planes de vivienda incluyen ayudas para

obras de conservación en edificios antiguos con graves daños estructurales.

De estos temas se trata desde una perspectiva práctica y profesional en la guía de la ruina urbanística. Edificios en ruina, solares abandonados y rehabilitación

de edificios.



PARTE PRIMERA.

Solares abandonados.

Capítulo 1. El derecho y el deber de edificar.

1. El derecho y el deber de edificar.

curso/guÍa prÁctica ruina urbanÍstica · informe técnico/dictamen de arquitecto para...

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