DIRECCIÓN GENERAL DE ARRENDAMIENTOS

«LEY 93 DE 4 DE OCTUBRE DE 1973

POR LA CUAL SE DICTAN MEDIDAS SOBRE LOS ARRENDAMIENTOS Y SE CREA EN EL MINISTERIO DE VIVIENDA,

LA DIRECCIÓN GENERAL DE ARRENDAMIENTOS»

PANAMÁ, 25 DE OCTUBRE DE 2017

REGULACIONES EN MATERIA DE ARRENDAMIENTO EN PANAMÁ.

Los procedimientos administrativos que en materia de arrendamientos se llevan a cabo tantoen la Dirección General de Arrendamientos, como en las distintas Comisiones de Vivienda anivel nacional, se encuentran sujetos a la siguiente normativa legal:

Ley No.93 de 4 de octubre de 1973, “Por la cual se dictan medidas sobre los aarrendamientos y se crea en el Ministerio de Vivienda, la Dirección General deArrendamientos”;

Ley No. 28 de 12 de marzo de 1974, “Por la cual se modifica y adiciona artículos de la Ley93 del 4 de octubre de 1973”;

Ley No. 55 de 7 de septiembre de 1976, “Por medio de la cual se modifican los artículos5o. y 6o. de la Ley 97 de 4 de octubre de 1973; los artículos 10 y 64 de la Ley 93 de 4 deoctubre de 1973 y se toman otras medidas”;

Ley 38 de 31 de julio de 2000, “Que aprueba el Estatuto Orgánico de la Procuraduría de laAdministración, regula el Procedimiento Administrativo General y dicta disposicionesespeciales”;

Ley 136 de 31 de diciembre de 2013, “Que actualiza el régimen fiscal aplicable para larehabilitación y puesta en valor del Conjunto Monumental Histórico del Casco Antiguo dela ciudad de Panamá;

Decreto No.37 de 15 de mayo de 1974; Decreto Ejecutivo No.294 de 7 de diciembre de 1994; Decreto Ejecutivo No.7 de 10 de enero de 1995; Decreto Ejecutivo No.87 de 28 de septiembre de 1993, Código Judicial.

¿QUÉ CONTEMPLAN?

La Ley 93 de 4 de octubre de 1973, en principio, regula lo concerniente al arrendamiento debienes inmuebles particulares destinados para habitación, -siendo aplicable el arrendamiento decuartos y apartamentos amueblados-, establecimientos comerciales, uso profesional, actividadesindustriales y docentes, así como también los subarrendamientos, excluyendo aquellosinmuebles arrendados cuyo canon de arrendamiento se establece por día, tales como: hoteles,moteles, casas de hospedaje y pensiones, así como las viviendas en los centros de verano que searrienden por temporada, siempre que el término de arrendamiento con las prórrogas, si éste esel caso, no sea superior a seis (6) meses.

Cabe aclarar que, tal como lo dispuso la Ley 28 de 12 de marzo de 1974, mediante decretos seexcluyó del ámbito de aplicación de la Ley 93 de 4 de octubre de 1973, los inmuebles particularesdestinados para establecimientos comerciales, uso profesional, actividades industriales odocentes, sin atender el monto del canon de arrendamiento y los contratos habitacionales cuyocanon de arrendamiento mensual sea superior a ciento cincuenta balboas con 00/100(B/.150.00).

Sin embargo, todos los contratos de arrendamiento que se celebren en la República de Panamá,sin distinción alguna; salvo en aquellos que sea parte el Estado, los Municipios y las EntidadesAutónomas, a los cuales no se les aplica dicha Ley, de conformidad con lo dispuesto en el artículo64 de la Ley 93 de 1973, reformado por el artículo 10 de la Ley 55 de 7 de septiembre de 1976,deben sujetarse a lo dispuesto en los artículos 4,5,6,7,8,10,13,16,19,20,65,66 y 68 de la Ley 93,pues son de carácter obligatorio.

La normativa vigente contempla procesos administrativos como los desalojos temporales porreparaciones, las devoluciones de depósitos, los aumentos ilegales, aumentos de cánones, entreotros, que son competencia, en primera instancia, de la Dirección General de Arrendamientos; asícomo también establece los procesos de formalización de contratos, lanzamientos y desahucios,quejas por reparaciones, pagos por consignación, entre otros, los cuales son competencia, enprimera instancia, de las Comisiones de Vivienda.

La Dirección General de Arrendamientos conoce de procesos que versen sobre contratos habitacionales cuyo canon de arrendamiento mensual no exceda de ciento cincuenta balboas con 00/100 (B/.150.00), es decir, contratos tipo A, conocidos como “de interés social”. Esto salvo excepciones tales como violaciones a los artículos de obligatorio cumplimiento antes citados y procesos de desahucio o lanzamiento relacionados con las edificaciones particulares destinadas para habitación dentro del Casco Antiguo de la ciudad de Panamá, cuando el propietario fuere a destinar la edificación para su restauración, reconstrucción o conservación, previo cumplimiento de lo consagrado en la Ley 136 de 31 de diciembre de 2013.

¿QUÉ DEBE SABER TODA PERSONA QUE DESEA ARRENDAR?

Acreditarse en el Departamento de Registro de Contratos de la Dirección General deArrendamientos, como propietario o administrador del bien inmueble.

Registrar, en los formatos que suministra la Dirección General de Arrendamientos, todos loscontratos de arrendamiento que celebre, ya sea tipo A (habitacional cuyo canon mensual esinferior a B/.150.00), tipo B (habitacional cuyo canon mensual es superior a B/.150.00) o TipoC (Comercial), dentro de los cinco (5) días hábiles siguientes a su firma.

Registrar las prórrogas que realice sobre dichos contratos de arrendamiento.

Consignar en la Dirección General de Arrendamientos, la suma que en concepto de depósitole entrega el arrendatario, la cual debe equivaler o ser igual al canon de arrendamiento. Pordisposición de la Ley, el control y manejo de esta suma está a cargo del Ministerio deVivienda y Ordenamiento Territorial.

¿CUÁLES SON LAS SANCIONES PARA QUIENES INCUMPLEN LA LEY?

El artículo 65 de la Ley 93 señala que toda infracción a las disposicionescontenidas en la Ley, con excepción de aquellas que tengan sanción diferente, serásancionada con multa de B/.10.00 a B/.1,000.00 o con penas de arresto de treinta(30) a noventa (90) días, o ambas; mientras que el artículo 68 señala que losarrendadores que no cumplan con la entrega del depósito correspondiente seránsancionados con multa equivalente a diez (10) veces el valor de la cantidadretenida.

¿QUÉ OPORTUNIDADES OFRECE EL MIVIOT SOBRE EL PARTICULAR?

La inscripción de todos los contratos de arrendamiento en esta Dirección permite llevar un control

y registro de los mismos, lo que brindaría cifras reales sobre el

mercado de alquiler, información valiosa para las personas tanto naturales como jurídicas que se

dedican a dicha actividad.

También brinda la tranquilidad al arrendatario de que su dinero, al

finalizar la relación contractual, será devuelto a su persona. Excepto que le corresponda al arrendador, en los

supuestos que establece la Ley.

El registro del contrato de arrendamiento permite la

tramitación de los procedimientos de lanzamiento o desahucio, o de

cualquier otro proceso, que se encuentren bajo la competencia de la Comisión de Vivienda o Dirección

General de Arrendamientos.

El registro del contrato de arrendamiento le brinda seguridad

tanto al arrendador como al arrendatario de su relación

contractual, pudiendo la Dirección General de Arrendamientos dar fe

de la misma, de conformidad con la información que reposa en sus

archivos.

ARTÍCULOS DE OBLIGATORIO CUMPLIMIENTO PARA TODO TIPO DECONTRATOS DE ARRENDAMIENTO, INCLUSO AQUELLOS QUE A TRAVÉS DEDECRETOS HAN SIDO EXCLUIDOS DEL ÁMBITO DE APLICACIÓN DE LA LEY 93.

Mediante la Ley 28 de 12 de marzo de 1974, “Por la cual se modifica y adiciona artículos de laLey 93 de 4 de octubre de 1973”, se modificó el artículo 1º de la Ley 93 de 4 de octubre de 1973,el cual quedó de la siguiente manera:

“Es de orden público el arrendamiento de bienesinmuebles particulares destinados para habitación,establecimientos comerciales, uso profesional,actividades industriales y docentes.Salvo lo dispuesto en los artículos 4, 5, 6, 7, 8, 10, 13,16, 19, 20, 65, 66 y 68, el Órgano Ejecutivo podrá excluirdel ámbito de aplicación de esta Ley, por medio deDecreto y en base a tramos de arrendamientos u otrascaracterísticas, los contratos de arrendamiento debienes inmuebles que se regirán por la librecontratación”.

ARTÍCULO 4.

“No se podrá negar el arrendamiento de los bienesinmuebles a que se refiere esta Ley, por razón de raza,estado civil, sexo, nacionalidad, edad, color, credo político oreligioso, o por tener niños el arrendatario”.

ARTÍCULO 5.

“No se podrá negar el arrendamiento delos bienes inmuebles a que se refiere estaLey, por razón de raza, estado civil, sexo,nacionalidad, edad, color, credo político oreligioso, o por tener niños elarrendatario”.

“Todo contrato de arrendamiento deberá formalizarse por escrito enformatos suministrados por la Dirección General de Arrendamientos,y expresará: fecha, nombres, apellidos, números de cédula deidentidad personal y domicilios de los contratantes; el bien inmuebleo parte del que comprenda el arrendamiento con expresión delnúmero, calle o plaza y corregimiento en que esté ubicado; númerocatastral de la finca, tomo, y folio de su inscripción y cualesquieraotras indicaciones sobre la misma; valor en dinero que representa elcanon de arrendamiento, aunque se convenga el pago en servicios oen especies distintas; el término de duración; y el destino que se leda al inmueble arrendado”.

ARTÍCULO 6.

“No se podrá negar el arrendamiento delos bienes inmuebles a que se refiere estaLey, por razón de raza, estado civil, sexo,nacionalidad, edad, color, credo político oreligioso, o por tener niños elarrendatario”.

“EL ARRENDADOR tiene la obligación de entregar a la DirecciónGeneral de Arrendamientos del Ministerio de Vivienda, dentrode los cinco (5) días hábiles siguientes a su firma, una copia detodo Contrato de Arrendamiento que celebre. La omisión delArrendador de presentar copia del Contrato, o la negativa delarrendatario a firmarlo cuando esté ocupando el inmueble, serácausal de sanción de acuerdo con lo establecido en esta Ley. Lasdisposiciones de este Artículo también se aplicarán alsubarrendamiento”.

ARTÍCULO 7

“No se considera violación del contrato de arrendamiento, el hechode que en una casa arrendada para habitación, sus ocupantes ejerzanel oficio o profesión del cual derivan sus ingresos, siempre que elejercicio de éstos no viole disposiciones legales vigentes, ocasionesgastos adicionales al arrendador o perturbe la paz y tranquilidad delos vecinos”.

ARTÍCULO 8

“Todas las casas destinadas para habitación deben reunir lascondiciones de higiene, salubridad y seguridad previstas en la Ley”.

Artículo 10

(Modificado por los artículos 2 de la Ley 28 de 1974 y 9 de la Ley55 de 1976)

“El término de duración y el de prórroga del contrato dearrendamiento de bienes inmuebles destinados para habitaciónserá obligatorio para el arrendador y renunciable para elarrendatario en cualquier tiempo, sin otra obligación que la dedar al arrendador aviso escrito no menor de treinta (30) díascalendarios precedentes a la desocupación de la viviendaarrendada.Cuando el arrendatario omita total o parcialmente el aviso previode que trata este artículo, la Dirección General deArrendamientos previa investigación y con audiencia delarrendador y el arrendatario, dictará resolución ordenando laentrega al arrendador de la parte del depósito proporcional alnúmero de días dejados de avisar o la totalidad del depósito si elaviso se omitió completamente”.

ARTÍCULO 13

“En los contratos de arrendamientos que se celebren a partir de lavigencia de esta Ley, es obligación de todo arrendatario salvo lasexcepciones que establezca el Ministerio de Vivienda, consignar porconducto del arrendador una suma igual al canon de arrendamientoen concepto de depósito. Esta suma será entregada a la DirecciónGeneral de Arrendamientos del Ministerio de Vivienda, a cuyo cargoestará su control y manejo, y será devuelta a su depositante alterminar el contrato de arrendamiento, salvo el caso de reclamo porparte del propietario de cánones adeudados o daños causados por elarrendatario distintos a aquellos debidos al uso o desgaste normalde los bienes; estas circunstancias deberán ser debidamentecomprobadas

La Dirección General de Arrendamientos del Ministerio de Viviendareglamentará la forma y fecha en que deberán verificarse losdepósitos a que se refiere este artículo”.

ARTÍCULO 16

“A partir de la vigencia de esta Ley los arrendatarios de edificios dearrendamiento que se incorporen al Régimen de Propiedad Horizontal,tendrán preferencia en las operaciones de compraventa que severifiquen sobre el bien inmueble objeto del arrendamiento. La opciónque por este medio se establece a favor del arrendatario tendrá un plazomáximo de noventa (90) días. Si el arrendatario no hace uso de la opcióny deba abandonar el inmueble, tendrá derecho a gozar de los plazos quese establecen en los Artículos 47 y 48 de esta Ley y el arrendador nopodrá vender a una persona distinta a un precio inferior al solicitado alarrendatario. El Órgano Ejecutivo reglamentará la forma, requisitos ycondiciones para el ejercicio de este derecho”.

ARTÍCULO 19 ARTÍCULO 20

“Todo Contrato desubarrendamientodeberá contar siemprecon el consentimientoprevio y expreso delarrendador. En loscontratos dearrendamiento delocales comerciales,profesionales,industriales y docentes,no será válida la cláusulaque prohíba elsubarrendamiento”.

“Los bienes inmueblespodrán subarrendarsetotal o parcialmente. Elsubarrendamiento totalrecaerá sobre todo elinmueble con inclusión delas áreas destinadas a losservicios y habrá decelebrarse con una solapersona. Elsubarrendamiento parcialpodrá serlo de una o máshabitaciones o locales ycon distintas personas”.

ARTÍCULO 65

“Toda infracción de las disposiciones contenidas en esta Ley, conexcepción de aquellas que tengan sanción diferente, serásancionada con multa de B/.10.00 a B/.1,000.00 o con penas dearresto de treinta (30) a noventa (90) días, o ambas. Las multas sepagarán en la Dirección General de Arrendamientos del Ministeriode Vivienda e ingresarán al FONDO DE ASISTENCIAHABITACIONAL.El Director General de Arrendamientos del Ministerio de Vivienda,aplicará en cada caso la sanción correspondiente y éstas sólo sonapelables ante el Ministro de Vivienda”.

ARTÍCULO 66

“Para los efectos del cumplimiento de sus funciones, elMinisterio de Vivienda citará a las personas cuyacomparecencia estime necesaria, en atención al asunto de quese trate, mediante boletas que expresarán el día, la hora yDespacho en que deban presentarse.

Las boletas se entregarán personalmente a la persona citada yésta deberá firmarla. Si la persona citada no pudiere, nosupiere o no quisiere firmar, el portador de la boleta llamará aun testigo, con cuyo testimonio se puede acreditar el hecho dehaber sido citada la persona.

Todo el que fuere citado en la forma expresada salvo causajustificada, deberá comparecer a las Oficinas del Ministerio deVivienda; si no lo hiciere así será apremiado con multas hastade B/.20.00 o arrestado hasta de cinco (5) días por cada vezque se cometa la desobediencia”.

ARTÍCULO 68

“A partir de la vigencia de la presente Ley, los depósitos que hayanverificado los arrendatarios serán entregados al Ministerio de Viviendaen las condiciones y el plazo que éste señale. En los casos en que hayasumas en exceso de la cantidad equivalente a un mes de canon dearrendamiento, éstas serán devueltas por el Ministerio de Vivienda alarrendatario que las hubiere entregado o se acreditarán al pago delcanon de arrendamiento correspondiente.Los arrendadores que no cumplan con la entrega a que se refiere elpárrafo anterior en el plazo señalado por el Ministerio de Viviendaserán sancionados con multa equivalente a diez (10) veces el valor dela cantidad retenida”.

La figura del Administrador al amparo de la Ley 93 de 4 de octubre de 1973

Según el artículo 4 del Decreto Ejecutivo No.87 de 28 de septiembre de 1993, «Por el cual seaprueba el Reglamento sobre los trámites, demandas y solicitudes relacionadas conarrendamientos urbanos sujetos a la Ley 93 de 4 de octubre de 1973», podrán tramitar en losprocesos administrativos que se ventilen ante la Dirección General de Arrendamientos, todas laspersonas que sean:

PROPIETARIOS ADMINISTRADORES

DE UN BIEN OBJETO DE REGULACIÓN DE LA LEY 93 DE

4 DE OCTUBRE DE 1973

¿QUÉ SE ENTIENDE POR ADMINISTRADOR?

Se entiende por administrador, para los efectos de la Ley 93 de 4 de octubre de 1973, aquellapersona, natural o jurídica, que actúa en nombre del propietario, en lo concerniente a laadministración del bien inmueble, de conformidad con los mandatos establecidos por este, en losrespectivos poderes o contratos de administración, siempre que sean permitidos por las leyesvigentes.

Cuando el administrador es una persona jurídica, se requiere que presente además de laautorización o contrato de administración, debidamente autenticado por notario público, lacertificación del Registro Público que acredite su existencia y representación legal.

Es de gran relevancia tener claro que existen diversos tipos de administradores, cuyas funciones ylegislación aplicable, son distintas. Verbigracia de ello podemos señalar, para evitar confusiones,que el Administrador de un Inmueble sujeto a la Ley 93 de 4 de octubre de 1973, no es lo mismoque el Administrador de un P.H. (Inmueble sujeto al régimen de Propiedad Horizontal).

Registro de Administradores

• Certificación de propiedad

– Más de un propietario

• Certificación de Sociedad (P. J)

• Copias de cédulas Propietario y Administrador

• Memorial solicitando el registro.

REQUISITOS PARA REGISTRAR CONTRATOS DE ARRENDAMIENTOS

Comprar formulario de contrato de arrendamiento y de consignación de depósitos. Hay 3 tipos decontratos: Tipo A, habitacional hasta B/.150.00; Tipo B, habitacional superior a B/.150.00 y Tipo C,contrato comercial. Llenar a máquina o con letra legible, sin borrones, tachones ni líquidocorrector.

El Arrendador y Arrendatario debe firmar el contrato de arrendamiento, su anexo si lo hay enoriginal, firmado con la misma fecha en que se firmó el contrato, incluyendo las copias. Dichasfirmas deben coincidir con la firma de la cédula o el pasaporte. La hoja de consignación dedepósito deberá ser firmada únicamente por el arrendador, en original, incluyendo las copias.

Junto al contrato y la hoja de consignación de depósito, se debe presentar la siguientedocumentación:

- Para los nacionales: fotocopias de la cédula del arrendador, arrendatario, fiador si lo hubiera y queestén vigentes.

- Para los extranjeros: fotocopia del pasaporte (con sus datos visibles) y que esté vigente.

- Copia de la escritura de la propiedad actualizada o traer certificación del Registro Público dondeconste quién es el propietario de la finca (vigente).

- Si el arrendador administrador y/o arrendatario es una sociedad, debe anotar el R.U.C., con sudígito verificador, en los formularios del contrato y consignación de depósito, presentar copia delpacto social actualizado, o copia de certificación del Registro Público, de la sociedad, que indiquequién ejerce la representación legal y si la misma está vigente.

Cuando la propiedad ha sido arrendada anteriormente, en vez de presentar escritura,adjuntar copia del contrato anterior, siempre y cuando sea la misma finca, apartamento,cuarto o local y el mismo propietario, de lo contrario debe presentar el cambio deadministración.

Si la propiedad es del Banco Hipotecario y no está cancelada, para poder arrendar debepresentar autorización de dicha Institución indicando el número de finca, tomo y folio.

El arrendatario o inquilino se obliga a efectuar un depósito equivalente a un mes de canon dearrendamiento. Ver cláusulas en el contrato. Este depósito puede hacerse en efectivo (serecibe solo hasta B/.100.00 en efectivo), cheque certificado o de gerencia a nombre delMIVIOT (a partir de B/.100.00 en adelante). Si hay variaciones en el canon conforme a losaños, el depósito será en base al último año.

En caso de contratos exonerados del depósito, se debe presentar la certificación emitida porel Ministerio de Relaciones Exteriores que acredita al arrendatario como diplomático.

Para las prórrogas, comprar el formulario, llenar y firmar ambas partes en original; adjuntarcopias del contrato que se está prorrogando, sus anexos si los tienen, y copias de cédulas. Sihay aumento de canon, adjuntar formulario de consignación de depósito con la cantidad dedinero en efectivo o cheque certificado a nombre del MIVIOT.

Los contratos comerciales y las prórrogas están exentas del pago de timbres fiscales. En loscontratos habitacionales los timbres se calculan en base al tiempo de alquiler en meses porla mensualidad. (Ej. 12 (meses) x 600 (mensualidad/canon) = B/.7.20.

Los corredores bienes raíces que presenten contratos para su registro deben mostrar lalicencia que lo acredita como tal.

Observación: Los formularios pueden bajarse de la pagina web www.miviot.gob.pa (formatolegal – 8 ½ x 14) y no se aceptan borrones, tachones ni líquido corrector.

«Callar es ser cómplice»

¡GRACIAS POR SU ATENCIÓN!