República de Colombia

Corte Suprema de Justicia

Sala de Casación Civil

CORTE SUPREMA DE JUSTICIA

SALA DE CASACIÓN CIVIL

Magistrado Ponente:

ARTURO SOLARTE RODRÍGUEZ

Bogotá, D. C., catorce (14) de diciembre de dos mil diez (2010).-

Ref.: 41001-31-03-001-2002-08463-01

Procede la Corte a dictar la sentencia sustitutiva que

resuelva el recurso de apelación interpuesto por ambas partes,

así como el grado de consulta que se ha tramitado, en el proceso

ordinario que la señora AIDEÉ DURAN DE BELTRAN promovió

frente a los señores MARTHA CECILIA CABRERA DE

CASTILLO, ROCÍO y ÁLVARO CABRERA CUELLAR, como

herederos de BÁRBARA CUELLAR DE CABRERA.

ANTECEDENTES

1. Ante el Juzgado Primero Civil del Circuito de

Neiva, AIDEÉ DURÁN DE BELTRÁN entabló demanda ordinaria

contra MARTHA CECILIA CABRERA DE CASTILLO, ROCÍO y

ÁLVARO CABRERA CUELLAR, herederos de la señora

BÁRBARA CUELLAR DE CABRERA, para que en sentencia se

accediera a las siguientes pretensiones:

A.S.R. Exp. 08463 2

1.1. “Declarar resuelto por incumplimiento de la parte

demandada y por no haberse pagado parte del precio”, el contrato

de promesa de compraventa celebrado el 14 de diciembre de

1985, respecto del inmueble que allí se identificó por sus medidas

y linderos, ubicado, según la nomenclatura urbana, en la calle 20

No. 8-71 y en la carrera 9ª No. 19-70/74 de Campoalegre (Huila).

1.2. Como primera súplica subsidiaria, “declarar

resuelto por mutuo disenso, ante el incumplimiento de la parte

demandada y la voluntad de no perseverar de la parte actora, el

contrato a que se refiere la petición anterior”.

1.3. A título de segunda pretensión subsidiaria, “la

nulidad del referido contrato por ausencia del requisito esencial de

la promesa de indicar el lugar de ubicación del inmueble” (fl. 41,

cdno. 1).

1.4. Como consecuencia de la prosperidad de los

anteriores pedimentos, se solicitó la restitución del inmueble con

las mejoras que le correspondan, así como con sus instalaciones

y anexidades; el pago de los frutos que el bien hubiese podido

producir con mediana inteligencia y cuidado a partir del 14 de

diciembre de 1985, junto con la corrección monetaria para

asegurar el reembolso pleno en razón del efecto retroactivo de la

resolución; se indicó que “[e]l valor de las arras será deducido de

la parte del precio que mi representada deba devolver, este sin

corrección monetaria, por estar declarada judicialmente

incumplida la parte demandada y, en caso que se impetre dicha

devolución”; del mismo modo, se solicitó ordenar la cancelación

A.S.R. Exp. 08463 3

de “la inscripción de las declaraciones acreditando construcción”

(fl. 42, cdno. 1), recaudadas en actuación adelantada ante el

Juzgado Segundo Civil Municipal de Neiva y registradas en el folio

de matrícula inmobiliaria No. 200-0001300.

1.5. Se solicitó, finalmente, condenar a los

demandados al pago de las costas del proceso.

2. Los supuestos de hecho que sirvieron de soporte

a las pretensiones antes reseñadas se pueden sintetizar de la

siguiente manera:

2.1. La señora AIDEÉ DURÁN DE BELTRÁN

prometió vender a la señora BÁRBARA CUELLAR DE CABRERA

el inmueble ubicado en la calle 20 No. 8-71 y en la carrera 9ª No.

19-70/74 de Campoalegre (Huila).

2.2. El precio se convino en la suma de $650.000. La

prometiente vendedora declaró haber recibido la cantidad de

$500.000, y se acordó que el saldo de $150.000 se pagaría en la

fecha en la que se otorgara la escritura pública que perfeccionara

el contrato prometido, que las partes fijaron para el día 22 de

marzo de 1986 en horas de la mañana, en la Notaría Primera del

Círculo de Neiva. Las contratantes pactaron “como arras del

contrato la suma de $100.000” (fl. 42, cdno. 1).

2.3. En la fecha anteriormente indicada no se

perfeccionó el contrato prometido, porque “no se presentaron los

paz y salvos Municipal y Nacional” que estaba obligada a exhibir

A.S.R. Exp. 08463 4

la prometiente compradora y porque la prometiente vendedora

“hizo uso de la cláusula penal pactada que la facultaba para

retractarse como en efecto lo hizo, de lo cual había informado por

escrito y con antelación a su cocontratante y con base en ello

había procedido a otorgar escritura de enajenación a otra

persona” (fl. 42, cdno. 1).

2.4. Como la prometiente compradora falleció, sus

herederos, aquí demandados, presentaron una demanda

ejecutiva contra la señora AIDEÉ DURÁN DE BELTRÁN para

obtener el otorgamiento de la escritura pública de venta y “el

cobro de la cláusula penal pactada”. El Juzgado Segundo Civil

Municipal de Neiva, mediante sentencia que está ejecutoriada,

pues los ejecutantes desistieron de la apelación que contra ella en

su momento interpusieron, declaró probada la excepción de

“incumplimiento de la parte demandante” formulada por la

prometiente vendedora, con las secuelas de rigor, además de lo

cual se abstuvo de resolver sobre la excepción de fondo

propuesta por la ejecutada -aquí demandante- para que se

declarara resuelto el contrato de promesa de compraventa “en

razón de la retractación por arras de la parte [allí] demandada”.

2.5. “El mutuo disenso contractual es prerrogativa

que le asiste” a la demandante “para resolver el contrato en virtud

de las arras pactadas y frente al incumplimiento declarado,

además que manifiesta su voluntad no perseverar en el mismo.

Tal el fundamento de la petición primera subsidiaria principal” (fls.

42 y 43 cdno. 1).

A.S.R. Exp. 08463 5

2.6. En el documento que contiene la promesa de

contrato las contratantes omitieron un elemento muy importante

para su validez, como “era el lugar de la ubicación del inmueble

prometido” en venta, y, aunque tal deficiencia podría “purgarse”

por cuanto se manifestó en el texto del contrato que el predio está

inscrito en el catastro de Campoalegre, en todo caso, se solicitó

de manera subsidiaria la nulidad del contrato.

3. Los demandados dieron oportuna respuesta a la

demanda y, tras aceptar algunos hechos y negar otros,

presentaron las excepciones de fondo que denominaron “exceptio

nom adimpleti contractus” y “exceptio doli” (fl. 72).

4. Tramitado el proceso de acuerdo con lo previsto

en el Capítulo II del Título XXI del Código de Procedimiento Civil,

el Juez del conocimiento dictó sentencia de primera instancia en

la que denegó prosperidad a las súplicas de la demanda, así

como a las excepciones formuladas; empero, declaró

“mutuamente incumplido por las partes el contrato de promesa de

compraventa” y, como consecuencia de tal pronunciamiento,

decretó “su resolución sin indemnización de perjuicios”; por tanto,

condenó a los demandados a restituir dentro de los diez días

siguientes a la ejecutoria del fallo el inmueble materia del contrato

y a la demandante le ordenó devolver la suma de $500.000,

“debidamente indexada” a partir del 14 de diciembre de 1985; se

abstuvo de “condenar en mejoras por falta de prueba” e impuso,

finalmente, a la actora el pago de las costas del proceso.

A.S.R. Exp. 08463 6

5. El Tribunal Superior del Distrito Judicial de Neiva,

al resolver la segunda instancia propiciada por los recursos de

apelación que las partes interpusieron contra la sentencia

anteriormente reseñada, modificó el fallo del a quo, para denegar

la totalidad de las pretensiones de la demanda -principal y

subsidiarias-, revocar las restantes determinaciones de la

sentencia impugnada e imponer el pago de las costas a la parte

demandante, por cuanto de los elementos probatorios aportados

al proceso se evidenciaba, por una parte, que las contratantes

quedaron en estado de incumplimiento recíproco, de manera que

las dos perdieron el derecho a demandar la resolución contractual

prevista por el artículo 1546 del Código Civil, y, por la otra, que en

ellas existe una clara intención orientada a persistir en el contrato

celebrado, lo que se convierte en un obstáculo insalvable para la

prosperidad de la pretensión de terminación por mutuo disenso.

Anotó el Tribunal, finalmente, que el inmueble objeto del contrato

ciertamente está ubicado en el Municipio de Campoalegre (Huila),

según lo dedujo del texto del contrato, y con fundamento en tal

aserto desechó cualquier irregularidad que de dicha circunstancia

se hubiera podido derivar.

6. La Corte, al pronunciarse sobre el recurso

extraordinario de casación propuesto por la parte actora, casó el

fallo de segunda instancia porque el ad quem cometió el yerro

fáctico denunciado por el censor, en cuanto que el Tribunal

consideró, erróneamente, por una parte, que la demandante,

prometiente vendedora, incumplió el contrato de promesa cuando,

de manera previa a la fecha de celebración del contrato

prometido, transfirió a un tercero el bien prometido en venta, pues

A.S.R. Exp. 08463 7

por esa vía desnaturalizó las obligaciones que se derivan de este

tipo de contratos preparatorios, que sólo se refieren a un “hacer” y

no a un “dar”, confundiendo, igualmente, la función que en el

ordenamiento jurídico nacional se asigna al título y al modo, y, por

otra, por cuanto el Tribunal consideró incumplida a la prometiente

vendedora por no haber presentado el paz y salvo

correspondiente al impuesto predial del inmueble, con lo que se

desconoció que en la sentencia que resolvió el proceso ejecutivo

adelantado entre las mismas partes por iniciativa de la

prometiente compradora, se concluyó que esa precisa obligación

no estaba a cargo de la prometiente vendedora sino de su

contraparte, y, en consecuencia, se declaró allí que la prometiente

compradora había incumplido la obligación a su cargo atinente a

la presentación “ante la notaría del paz y salvo notarial

correspondiente al año de 1986”.

La Sala, con apoyo en los artículos 179 y 180 del

estatuto procesal civil, ex officio, decretó la práctica de un

dictamen pericial para establecer el valor de los frutos que produjo

el inmueble a partir de su entrega a la prometiente compradora,

los deterioros que sufrió y las expensas necesarias para su

conservación.

7. Como ya se realizó y sometió a contradicción el

señalado peritaje, es preciso definir los recursos de apelación

interpuestos contra el fallo de primer grado, además de surtir el

grado jurisdiccional de consulta que corresponde, por haber

estado los herederos indeterminados de BÁRBARA CUELLAR DE

CABRERA representados por un curador ad litem.

A.S.R. Exp. 08463 8

LA SENTENCIA DE PRIMERA INSTANCIA

1. El Juzgado Primero Civil del Circuito de Neiva,

tras recordar las formalidades que establece el artículo 1611 del

Código Civil, subrogado por el artículo 89 de la Ley 153 de 1887,

para la existencia y validez del contrato de promesa, precisó

delanteramente que si en el contrato preparatorio celebrado por

las partes de este litigio se mencionaron “la nomenclatura, los

linderos y el número de la matrícula inmobiliaria del bien, no existe

razón para cuestionar el contrato por ausencia de identificación

del objeto, por no haberse indicado la localidad” de su ubicación,

dado que las contratantes incorporaron al citado documento

elementos que permiten su plena determinación incluyendo el

municipio del cual forma parte (fl. 133 y 134, cdno. 1), lo que le

sirvió de apoyo para concluir “la existencia y validez” del referido

negocio jurídico.

2. En el punto atinente a las acciones de resolución

o cumplimiento de los contratos bilaterales, comenzó el juzgador a

quo por recordar que para su buen suceso es indispensable que

el actor sea el contratante “cumplido o que se haya allanado a

cumplir con las obligaciones que le corresponden” y, a su turno,

que el demandado sea el “contratante que se ha desentendido de

cumplir con lo pactado en la convención” (fl. 134), presupuestos

que lo condujeron a desestimar la pretensión principal –resolución

contractual-, pues si bien los documentos aportados ponen de

relieve que “las contratantes concurrieron a la Notaría en la fecha

señalada a cumplir las cargas impuestas, esto no era posible ya

que la vendedora no podía transferir el dominio del bien por

A.S.R. Exp. 08463 9

cuanto ya había salido de su patrimonio, colocándose así en

imposibilidad de cumplir y la demandada no llevó el paz y salvo

del impuesto requerido para el trámite escriturario” (fl. 135).

3. La constatación de que los dos extremos del

contrato se habían sustraído de satisfacer las prestaciones que

por virtud de su celebración adquirieron, por tratarse de

obligaciones que debían “cumplirse simultáneamente”, condujo al

a quo a concluir, por una parte, que la defensa propuesta no se

abría paso, y, por la otra, que lo procedente era decretar la

resolución de dicho negocio jurídico sin indemnización de

perjuicios, en cuanto que “no es posible generar los efectos que

[se derivan de] la mora, pues como ya se dijo, lo que se [presentó]

fue un incumplimiento mutuo”. Como consecuencia de lo anterior,

el juzgador de primer grado condenó a los demandados a restituir

dentro de los diez días siguientes a la ejecutoria de la sentencia el

inmueble materia del contrato de promesa y a la demandante a

devolver la suma de quinientos mil pesos ($500.000,oo), con el

correspondiente reajuste monetario a partir del 14 de diciembre de

1985; se abstuvo de condenar al pago de mejoras por falta de

prueba que las demostrara y condenó en costas a la demandante

(fls. 136 y 137).

LOS RECURSOS DE APELACIÓN

1. Ambas partes recurrieron la sentencia de primera

instancia. La demandante, para que el superior modificara la

decisión en orden a “hacerla congruente con las pretensiones de

la demanda, su contestación y lo que resultó probado”, merced a

A.S.R. Exp. 08463 10

que, en suma, aunque se allegó copia de la sentencia proferida en

el proceso ejecutivo que en su contra instauraron los herederos

de la prometiente compradora, en la que se declaró el

incumplimiento de ésta por no haber presentado los paz y salvos

que eran de su incumbencia para otorgar la escritura pública,

dicho medio demostrativo no se valoró adecuadamente, y, de esa

manera, se soslayó el instituto de la cosa juzgada. Añadió que el

aniquilamiento de la promesa impone la restitución del bien con

los frutos civiles que haya producido o podido producir, así como

el reconocimiento de los perjuicios causados, lo que debe

conducir, en cuanto a este último aspecto, al pago de la “cláusula

penal” pactada.

2. Los demandados, por su parte, solicitaron la

revocatoria del fallo, porque al estar acreditado que ambas

contratantes incumplieron las obligaciones derivadas de la

promesa celebrada, no podía anonadarse el negocio jurídico,

menos si la conducta asumida por ellos “no puede tomarse como

una clara manifestación de desistencia del contrato” (fl. 9, cdno.

4). Agregaron que, pese a que no pidieron expresamente el pago

de las mejoras, como existen elementos que acreditan su

existencia, es imperativo su reconocimiento, aún de oficio, ya que

“hacer justicia es dar a cada cual lo que le pertenece” (fl. 9).

CONSIDERACIONES

1. Se impone recordar, en primer término, que en la

demanda con la que se dio inicio al presente proceso, se solicitó,

de manera principal, la resolución del contrato de promesa de

A.S.R. Exp. 08463 11

compraventa celebrado el 14 de diciembre de 1985 por la señoras

AIDEÉ DURÁN DE BELTRAN, como prometiente vendedora, y

BARBARA CUELLAR DE CABRERA, como prometiente

compradora, persona fallecida que está representada en el

proceso por sus herederos, habida cuenta “del incumplimiento de

la parte demandada y por no haberse pagado parte del precio”.

Subsidiariamente se pidió, en primer lugar, la resolución del

contrato “por mutuo disenso, ante el incumplimiento de la parte

demandada y la voluntad de no perseverar de la parte actora”, y,

en segundo término, la nulidad absoluta del aludido contrato

preparatorio “por ausencia del requisito esencial de la promesa de

indicar el lugar de ubicación del inmueble”.

2. De conformidad con el planteamiento que se

deja expuesto, acomete la Corte el estudio de cada una de las

pretensiones formuladas, para efectos de lo cual se realizará una

interpretación integral de la demanda que estará dirigida a hacer

efectivos los derechos sustanciales de las partes, como adelante

se precisará. Asimismo, se despacharán las pretensiones en el

orden lógico que les corresponde.

2.1. Se comienza, entonces, por el análisis de la

pretensión enderezada a que se declare la nulidad del acuerdo de

disposición de intereses materia de la controversia, aunque está

planteada de manera subsidiaria, porque de cualquier forma el

estudio de las otras peticiones de la demandante impone escrutar,

anticipadamente, la plena presencia de los requisitos establecidos

en el ordenamiento jurídico para la existencia y validez del

negocio jurídico de que se trata.

A.S.R. Exp. 08463 12

2.1.1. En esa dirección, útil es recordar que el

contrato de promesa, como de manera uniforme lo han sostenido

la jurisprudencia y la doctrina nacionales, únicamente produce

efectos si cumple con los requisitos que se determinan

expresamente en el artículo 89 de la Ley 153 de 1887, es decir,

que ella conste por escrito; que el negocio prometido no sea de

aquellos que las leyes declaran ineficaces, por no concurrir los

requisitos que el ordenamiento establece; que contenga un plazo

o condición que fije la época en que ha de celebrarse el contrato

prometido; y que se determine éste, de tal manera, que para su

perfeccionamiento sólo falte la tradición de la cosa o las

formalidades legales.

2.1.2. Repasado el texto del documento en el que

las contratantes otrora materializaron la promesa de compraventa

que en su momento las vinculó, se comprueba el cumplimiento de

aquellas exigencias legales, incluida la que extrañó la

demandante para postular la nulidad derivada de no haberse

incorporado allí “el lugar de ubicación del inmueble” (fl. 41, cdno.

1), habida cuenta que si bien en la cláusula destinada a identificar

el bien raíz objeto de la enajenación prometida no se mencionó

explícitamente el municipio al que correspondían las direcciones a

él asignadas, es lo cierto que las mismas prometientes, en la

estipulación siguiente, colmaron la supuesta omisión, al señalar el

número de matrícula inmobiliaria que al bien le asignó la

correspondiente oficina de registro de instrumentos públicos y el

código o la cédula que le fijó la dependencia de catastro de

Campoalegre (ver cláusulas 2ª y 3ª, fl. 6, cdno. 1), lo que conduce

a la Corte a estimar que el referido inmueble fue adecuadamente

A.S.R. Exp. 08463 13

identificado, amén que en el respectivo escrito el predio se

singularizó por su cabida y linderos.

2.1.3. Lo dicho es suficiente para colegir que la

nulidad reclamada no está llamada a abrirse paso, más aún

cuando no se advierte la presencia de otros vicios que pudieran

conducir a la Corte a declarar oficiosamente la invalidez del

referido contrato de promesa de compraventa.

2.2. Como pretensión principal, la demandante

solicitó la resolución del contrato base de la acción por el

incumplimiento que le imputó a la prometiente compradora,

campo en el que se impone elucidar si los supuestos de tal acción

hacen presencia en el sub judice. Para estos efectos es pertinente

memorar que en la órbita de los contratos sinalagmáticos, el buen

suceso de la expresada súplica, derivada del artículo 1546 del

Código Civil, exige, además de la presencia de un contrato

bilateral válido, que el actor hubiese guardado fidelidad a sus

obligaciones, esto es, cumplido o procurado cumplir los

compromisos que del respectivo negocio jurídico dimanan para él,

al tiempo que es menester que la otra parte, por el contrario, no

hubiese atendido los deberes de prestación establecidos a su

cargo.

En razón de lo anterior, la Corte tiene dicho que “…el

titular de la acción resolutoria indefectiblemente lo es el

contratante cumplido o que se ha allanado a cumplir con las

obligaciones que le corresponden y, por el aspecto pasivo

incuestionablemente debe dirigirse la mencionada acción contra el

contratante negligente, puesto que la legitimación para solicitar el

A.S.R. Exp. 08463 14

aniquilamiento de la convención surge del cumplimiento en el

actor y del incumplimiento en el demandado u opositor …” (G. J.

Tomo CLIX, págs. 309 y ss.).

2.2.1. Explorado el contenido de la convención

preparatoria fuente de este debate, se advierte que para el

otorgamiento de la escritura pública que perfeccionaría la

compraventa prometida, sus celebrantes fijaron la Notaría Primera

de Neiva y acordaron que concurrirían a ella en las horas de la

mañana del día 22 de marzo de 1986.

Teniendo en la mira la estipulación que se deja

comentada, propio es destacar que con la demanda se adosó

soporte documental que pone de relieve que ambas contratantes

concurrieron a la citada notaría en la fecha señalada y que, pese

a su comparecencia, no otorgaron la escritura pública que daría

lugar a la enajenación del inmueble, resultado éste que fuerza a

establecer el motivo de ese singular comportamiento, en orden a

definir la viabilidad de la resolución impetrada.

Al respecto, milita en autos copia de la escritura

pública 763 de 22 de marzo de 1986 de la Notaría Primera de

Neiva, en la cual se hizo constar la comparecencia de la

prometiente vendedora, aquí demandante, quien expuso que “no

puede hacer la escritura de venta prometida en primer lugar

porque de conformidad con la cláusula quinta de la promesa de

venta la señora Bárbara Cuellar de Cabrera no presentó en la

Notaría el certificado de paz y salvo municipal sobre los impuestos

del inmueble ni entregó a la suscrita con la debida anticipación el

A.S.R. Exp. 08463 15

recibo de pago expedido por la Tesorería de Campoalegre sobre

los impuestos pagados por dicho lote, con el fin de haber

reclamado el paz y salvo respectivo. En segundo lugar no puede

hacerse la escritura de venta prometida porque hizo uso de la

cláusula penal, la cual le faculta para retractarse como en efecto

lo hizo, de lo cual le informó por escrito a la prometiente

compradora y con base en ello procedió a hacer escritura de

venta del mismo bien a otra persona” (fls. 24 y 24 vto., cdno. 1).

2.2.2. Examinado el segundo de los motivos

aducidos por la señora AIDEÉ DURAN DE BELTRAN para

abstenerse de otorgar la escritura pública de venta a la

prometiente compradora, relativo a que, con apoyo en lo

estipulado en el señalado acto preparatorio, comunicó a la señora

BARBARA CUELLAR DE CABRERA su decisión de “retractarse”

del contrato, por lo que vendió el bien raíz a un tercero, surge

como cuestión evidente que, pese a que la prometiente

vendedora hizo presencia en la fecha y en el lugar que se habían

convenido para la ejecución del indicado compromiso, es lo cierto

que su verdadera y manifestada intención no era, precisamente,

la de transferir el dominio del bien a la otra contratante, toda vez

que alegaba la existencia de una causa que la justificaba para “no

hacer la escritura de venta prometida”, como en esos precisos

términos lo expuso en el numeral segundo de la aludida escritura

pública, y, adicionalmente, lo afirmó en el libelo introductorio de

este proceso.

Es decir, no habiéndose cumplido la obligación de

hacer derivada de la promesa de contrato celebrada entre las

A.S.R. Exp. 08463 16

partes -el perfeccionamiento del contrato prometido-, es menester

determinar si la prometiente vendedora se encontraba allanada a

cumplir con sus compromisos contractuales, frente a lo cual es

claro que la citada contratante, a pesar de asistir a la notaría en la

oportunidad convenida, no manifestó su disposición de

“conformarse, avenirse [o] acceder a algo” (Diccionario de la

Lengua Española) -allanarse a la celebración del contrato

prometido-, pues explícitamente indicó lo contrario, que se había

retractado con base en la facultad que le confería la “cláusula

penal pactada” y que, por tanto, no otorgaría la escritura pública

correspondiente. De modo que es cierto que la prometiente

vendedora no incumplió el contrato de promesa por haberle

vendido el bien a un tercero de manera previa a la fecha de

celebración de la compraventa prometida y tampoco puede

materializarse desatención de dicha parte contractual en relación

con la obtención de los paz y salvos fiscales que permitirían el

otorgamiento del instrumento público de marras. Lo que la Corte

concluye en sede de instancia es que la prometiente vendedora,

sin estar en situación de incumplimiento contractual, no podía

entenderse allanada a cumplir el contrato por causa de sus

propias manifestaciones, y, en particular, por la potísima razón de

que al haberse retractado de la celebración del contrato

prometido, como adelante se verá, ninguna obligación surgida del

acuerdo preparatorio podía considerarse subsistente para la fecha

en la que las partes convinieron que se celebraría la compraventa

respectiva.

2.2.3. Siendo así las cosas, pertinente es

concluir, sin que para ello sea necesario estudiar la disciplina de

A.S.R. Exp. 08463 17

cumplimiento contractual de la prometiente compradora, que la

circunstancia primeramente analizada descarta la prosperidad de

la acción resolutoria gobernada por el artículo 1546 del Código

Civil.

Es que para acceder a una declaración de ese linaje

es indispensable que la formule “el contratante cumplidor de las

obligaciones a su cargo, nacidas de un acuerdo de voluntades, o

por lo menos que se haya allanado a cumplirlas en la forma y

tiempo debidos, (…) cuando la otra parte no ha cumplido con las

suyas” (Cas. Civ., sentencia de 12 de agosto de 1974, G.J. t.

CXLVIII, pág. 202).

2.3. El fracaso de la resolución por

incumplimiento materia de la pretensión principal, habilita el

estudio de la primera súplica subsidiaria, atiente, como ya se

anticipó, a que el contrato objeto del proceso se declare “resuelto

por mutuo disenso, ante el incumplimiento de la parte demandada

y la voluntad de no perseverar de la parte actora” (fl. 41, cdno. 1).

2.3.1. Es evidente que la interpretación literal o

exegética de dicha reclamación, en tanto que apunta a que se

disponga la resolución “por mutuo disenso” del contrato de

promesa de compraventa materia del litigio, ubica dicho

pedimento en el instituto de ese mismo nombre desarrollado

jurisprudencialmente, en torno del cual la Sala ha sostenido que

“[a]sí como el contrato surge de un concurso de voluntades, los

mismos contratantes, como norma general, pueden mediante

mutuo consentimiento dejarlo sin efecto, pues según el artículo

A.S.R. Exp. 08463 18

1602 del Código Civil „todo contrato legalmente celebrado es una

ley para los contratantes, y no puede ser invalidado sino por su

consentimiento mutuo o por causas legales‟. Del texto de este

ordenamiento se desprende que si bien toda relación contractual

vincula vigorosamente a sus participantes, no es óbice para que la

convención celebrada quede sin efectos, ora por el acuerdo de las

partes, ya por los motivos previstos en la ley” (se subraya).

Más adelante, agregó que “[l]a primera forma de

disolución del contrato autorizada por la ley, que otros denominan

„mutuo disenso‟, „resciliación‟ o „distracto contractual‟, es la

prerrogativa que asiste a las partes, fundada en la autonomía de

la voluntad, para deshacer y desligarse del contrato entre ellas

celebrado. Fundados en el mismo principio, pueden mutuamente

extinguir sus obligaciones, tal como lo enseña el primer inciso del

artículo 1625 del Código Civil, en cuanto dice que „toda obligación

puede extinguirse por una convención en que las partes

interesadas, siendo capaces de disponer libremente de lo suyo,

consientan en darla por nula‟….” (Cas. Civ., sentencia de 5 de

noviembre de 1979, G.J. t. CLIX, pág. 306; se subraya. En similar

sentido, fallos de 16 de julio de 1985, G.J. t. CLXXX, pág. 125; 7

de junio de 1989, G.J. t. CXCVI, pág. 162; 1° de diciembre de

1993, G.J. t. CCXXV, pág. 707; 15 de septiembre de 1998, G.J. t.

CCLV, pág. 588 y 12 de febrero de 2007, exp. 00492-01).

Y en cuanto a las formas en que el mutuo disenso o

distracto contractual adquiere perfil, la Corte tiene dicho que él se

estructura por razón de un consentimiento expreso, o por cuenta

de un proceder que tácitamente así lo denote. De suyo, que tal

A.S.R. Exp. 08463 19

forma de terminación contractual puede tener “origen [en] una

declaración de voluntad directa y concordante en tal sentido” o “en

la conducta desplegada por los contratantes en orden a desistir

del negocio celebrado y además concluyente en demostrar ese

inequívoco designio común de anonadar su fuerza obligatoria”

(Cas. Civ., sentencia de 1° de diciembre de 1993, G.J. t. CCXXV,

pág. 707).

2.3.2. Puestas de este modo las cosas, es decir,

entendida la primera pretensión subsidiaria como que ella

apuntaría a obtener la terminación de la convención en comento

como consecuencia del “mutuo disenso” tácito de las partes, se

advierte que el acogimiento de una petición de ese linaje requiere

el abandono recíproco de las prestaciones que se derivan del

respectivo negocio jurídico y, por consiguiente, que la actitud de

los contratantes exteriorice que su firme propósito es que lo

pactado no perviva o, con otras palabras, que ellos anhelan su

desvinculación de las obligaciones surgidas con ocasión del

negocio jurídico, el cual, por ende, debe aniquilarse.

En forma constante ha advertido la Corte que para la

prosperidad del mutuo disenso, estructurado con base en los

mandatos de los artículos 1602 y 1625 del Código Civil, es preciso

que “la conducta de todas las partes involucradas sea lo

suficientemente indicativa de esa recíproca intención de

„desistencia‟ que constituye su sustancia” (Cas. Civ., sentencia de

7 de marzo de 2000; se subraya).

A.S.R. Exp. 08463 20

2.3.3. Al margen de que la actitud de la aquí

demandante, prometiente vendedora, ciertamente haya estado

enderezada a deshacer el memorado negocio jurídico,

particularmente porque desde antes de la fecha fijada para el

otorgamiento de la escritura pública de compraventa optó, con

apoyo en la cláusula sexta de la promesa y en el artículo 1859 del

Código Civil, por retractarse del aludido contrato, decisión que

posteriormente comunicó a la señora BARBARA CUELLAR DE

CABRERA y en la que luego se respaldó para no perfeccionar la

citada escritura de enajenación, cuestión que se abordará más

adelante, es ostensible que en cuanto hace a la prenombrada

contratante -la prometiente compradora- o a sus sucesores, no

existe en el expediente elemento alguno que permita inferir una

actitud o intención similar, es decir, indicativa de querer

desvincularse de la referida convención o de que su designio haya

estado orientado a dimitir de ella.

Por el contrario, el proceso registra varios

comportamientos que muestran el deseo de la parte demandada

de mantener los efectos propios de la promesa, v.gr. el hecho

consistente en que la prometiente compradora hubiese

manifestado su inconformidad con el retracto que le comunicó la

prometiente vendedora -al margen del efecto jurídico que tal

manifestación pudiera comportar-; haber concurrido a la Notaría

Primera de Neiva para suscribir la escritura pública prometida,

pese a no llevar consigo la totalidad de los documentos que eran

necesarios para el efecto; o que sus herederos hubiesen, de un

lado, promovido ejecución para obtener coercitivamente el

cumplimiento de la obligación de hacer derivada del contrato

A.S.R. Exp. 08463 21

preparatorio y, de otro, formulado oposición a las pretensiones de

la demanda que se analiza.

2.3.4. Lo expresado líneas atrás se infiere de lo

que sobre el particular revela la prueba documental adosada a la

demanda, en concreto, de los elementos demostrativos

relacionados con las copias autenticadas de las escrituras

públicas números 761 y 763 de 22 de marzo de 1986, otorgadas

en la Notaría Primera del Círculo de Neiva, en las que, las

prometientes compradora y vendedora, respectivamente, dejaron

expuestas sus manifestaciones en relación con el

perfeccionamiento del contrato de compraventa prometido en el

negocio jurídico objeto de este proceso. La aquí demandante

expuso su imposibilidad para otorgar la escritura que

perfeccionara la venta prometida, porque, por un lado, la

prometiente compradora no había allegado parte de la

documentación fiscal indispensable para realizar el mencionado

trámite notarial, y, por otro, con apoyo en las diligencias

anticipadas que adelantó ante el Juzgado Primero Promiscuo

Municipal de Campoalegre, con las que dio a conocer a la

prometiente compradora su intención de retractarse. Ésta, por su

parte, además de que exteriorizó su desacuerdo en torno a la

señalada determinación de la prometiente vendedora, de todos

modos se presentó a la Notaría con la intención de suscribir la

escritura pública que perfeccionara el contrato prometido.

También de la copia autenticada de la sentencia

pronunciada el 8 de abril de 1996 por el Juzgado Segundo Civil

Municipal de Neiva para resolver sobre la ejecución que, por

A.S.R. Exp. 08463 22

obligación de hacer -suscribir documentos-, emprendió la parte

prometiente compradora contra la prometiente vendedora, con

resultados adversos, sin que el desistimiento de la apelación que

en su momento interpusieron los sucesores de la prometiente

compradora respecto de la mencionada sentencia del trámite

coactivo, permita entender que la intencionalidad que se

desprende de sus restantes actuaciones se haya modificado

sustancialmente, pues, con posterioridad, en el escrito con el cual

los demandados en este proceso ordinario dieron respuesta a la

demanda, reiteraron su oposición a la terminación del contrato.

2.3.5. Siendo de tal estirpe la actitud que, frente a

la promesa o, más exactamente, al cumplimiento de las

obligaciones derivadas de ella, acompañó a la prometiente

compradora y, luego de su muerte, a sus herederos, los aquí

demandados, es evidente la imposibilidad de acoger la súplica

sometida a estudio con el alcance literal que en principio se le

pudiera atribuir, en tanto que su prosperidad dependería, como en

precedencia se destacó, de la demostración de que todos los

intervinientes en el respectivo contrato hubieran asumido una

conducta inequívocamente dirigida a apartarse del mencionado

negocio jurídico preparatorio, con el marcado interés común de

anonadar su fuerza obligatoria, y en este litigio,

independientemente de lo que sobre el punto exteriorizó la

prometiente vendedora, quedó evidenciado que la otra

contratante, escogió un sendero notoriamente opuesto a ese

propósito.

A.S.R. Exp. 08463 23

2.3.6. Sentado lo anterior, y teniendo presentes

los propósitos de la función pública de administrar justicia, se

impone a la Corte interpretar integralmente la demanda, en

especial su pretensión primera subsidiaria y los hechos que la

sustentan, con el propósito de extraer de ese acto de postulación

su verdadero alcance, con el que se logre, además, zanjar el

conflicto que enfrentan las partes y, por contera, hacer eficaces

sus derechos, teniendo muy en cuenta la prevalencia del derecho

sustancial, que como regla de principio en la actualidad consagra

el artículo 228 de la Constitución Política, sin socavar, claro está,

las reglas de la consonancia y sin quebrantar tampoco la

objetividad de la controversia trazada por la actora.

En ese empeño, importa recordar que es deber del

juez, en este caso de la Corte, como sentenciador de instancia,

interpretar la demanda, actividad en la que, sin desfigurar su

contenido objetivo, debe preferir el sentido de ella que le permita

arribar a una decisión que, conforme al sistema jurídico,

constituya solución a la problemática sometida a su conocimiento.

Con razón se ha aseverado que “en aquellos casos en

que exista cierta vaguedad en la demanda, el juez está en la

obligación de interpretarla „...con el fin de no sacrificar un derecho y

siempre que la interpretación no varíe ni modifique los capítulos

petitorios del libelo. En la interpretación de una demanda, ha dicho

la Corte, existe el poder necesario para ir tras lo racional y evitar lo

absurdo...‟ (G.J. tomo XLIV, pág.439), facultad que se torna en un

deber en cuanto compele al fallador a emplear sus atribuciones

legales para evitar las decisiones inhibitorias (artículo 39 del Código

A.S.R. Exp. 08463 24

de Procedimiento Civil)” (Cas, Civ., sentencia de 6 de febrero de

2001, expediente No. 5656; se subraya); y que en desarrollo de esa

actividad, importa “tener en cuenta todo el conjunto del libelo y

además, si ello fuere menester para precisar su verdadero

sentido, todas las actuaciones desarrolladas no sólo en el curso

de proceso sino también durante la génesis del litigio” (Cas. Civ.,

sentencia de 19 de julio de 1985. G.J. CLXXX, pág. 175).

2.3.7. Tal y como ya se memoró, en la pretensión

primera subsidiaria la demandante reclamó literalmente “declarar

resuelto por mutuo disenso [el contrato], ante el incumplimiento de

la parte demandada y la voluntad de no perseverar de la parte

actora”. En relación con dicha petición es vigorosamente

expresivo lo que se indicó en el hecho segundo de la demanda

que dio origen al proceso, en el que -en lo pertinente- el

apoderado judicial de la señora AIDEÉ DURAN DE BELTRAN

expresó que “ella hizo uso de la cláusula penal, que [la] facultaba

para retractarse como en efecto lo hizo, de lo cual había

informado por escrito y con antelación a su contratante y con base

en ello había procedido a otorgar escritura de enajenación a otra

persona”, para después precisar en el numeral quinto de ese

acápite, que “[e]l mutuo disenso contractual es prerrogativa que le

asiste a mi mandante para resolver el contrato en virtud de las

arras pactadas y frente al incumplimiento declarado, además que

manifiesta su voluntad de no perseverar en el mismo. Tal el

fundamento de la petición primera subsidiaria principal” (fls. 41, 42

y 43, cdno. 1).

A.S.R. Exp. 08463 25

En virtud de lo anterior, cumple advertir, entonces, que

el aniquilamiento de la promesa celebrada por las partes el 14 de

diciembre de 1985, que la actora solicitó en la mencionada

pretensión, no está fundado, en rigor, en el “mutuo disenso” de las

contratantes, sino que ella lo situó, en estrictez, a partir de lo que

se estipuló en su cláusula sexta del contrato de promesa,

conforme a la cual, “las partes acuerdan como arras del contrato

la suma de CIEN MIL PESOS $100.000”, convenio que, entonces,

la “facultaba para retractarse”, lo que en efecto tal prometiente

vendedora hizo e informó “por escrito y con antelación a su

contratante”, materializando así su propósito de “no perseverar”

en el referido acuerdo de voluntades, actitud que explica que en la

demanda hubiese solicitado su resolución “en virtud de las arras

pactadas”, en relación con las cuales, al aludir a las prestaciones

mutuas, expresamente, pidió que su “valor” fuera “deducido de la

parte del precio” que como prometiente vendedora debía devolver

a la prometiente compradora (Cfme. fls. 6 y 41 al 47, cdno. 1).

2.3.8. El cabal entendimiento de las precedentes

afirmaciones extractadas obviamente del texto de la demanda, en

torno de las cuales los demandados expresaron que la

retractación de la prometiente vendedora habría sido

extemporánea por haberse producido con posterioridad a la

entrega del bien, aspecto que posteriormente se analizará, y

corroboradas -las mencionadas aseveraciones- con los

documentos existentes en el proceso, cuyo alcance demostrativo

no fue controvertido por los demandados, quienes, por el

contrario, pidieron igualmente tenerlos como prueba (fls. 71 y 72,

cdno. 1), con abstracción, se repite, de la estricta literalidad que

A.S.R. Exp. 08463 26

acerca de las figuras jurídicas signadas como súplicas formuló la

demandante, particularmente, la primera subsidiaria, impone

señalar que el constante y firme querer de la actora relacionado

con deshacer, a ultranza, la promesa celebrada el 14 de

diciembre de 1985, en estricto sentido, tuvo origen y lo edificó en

la figura jurídica del retracto, derivado del pacto de arras que allí

incorporaron las contratantes.

2.3.9. Sobre el mencionado instituto de las arras,

propio es observar lo siguiente:

a. Como lo tiene señalado la jurisprudencia

nacional, por arras “se entiende,… de acuerdo con la significación

etimológica del vocablo, las cosas que una parte da a la otra en

prenda de la celebración o ejecución del contrato y que

constituyen una estipulación de carácter real y de naturaleza

accesoria, vinculada como tal a la validez del contrato principal a

que accede” (Cas. Civ., sentencia de 30 de julio de 1941, LII, 25).

El pacto de arras, institución con innegable raigambre

romana pero cuya regulación particular en el código civil

colombiano tiene claro origen en el derecho castellano1,

corresponde a un elemento accidental del acto o contrato, toda

vez que no se sobreentiende sino que requiere del consentimiento

expreso de las partes, lo que resulta lógico si se tiene en cuenta

que a través de tal estipulación, en su modalidad general -arras

de retracto-, se introduce una importante excepción al principio de

obligatoriedad de los actos jurídicos (art. 1602 del C.C.), al

1 Rodríguez Fonnegra, Jaime. Del contrato de compraventa y materias aledañas. Ediciones Lerner.

Bogotá, 1960. Págs. 1053 y ss.

A.S.R. Exp. 08463 27

permitirse que por la sola voluntad de uno de los contratantes se

frustre un negocio jurídico previamente convenido o se le prive de

efectos, con carácter vinculante para todos los que participaron en

él.

Por la razón que se deja señalada -el carácter

accidental y expreso de las arras-, la jurisprudencia también ha

indicado que no todo lo que las partes se entregan, unas a otras,

sea en el período precontractual o en el de ejecución, puede

tomarse como arras. Tal atributo lo tendrá únicamente aquello que

las partes hayan convenido en darle el carácter de señal o

garantía de la celebración o del cumplimiento del respectivo acto.

b. Aunque en el derecho comparado y en los

desarrollos doctrinales se identifican diversas modalidades de

arras, es claro que la legislación civil colombiana solamente

consagró dos clases principales: aquellas que se entregan como

símbolo, señal o manifestación de querer o de perseverar en el

contrato, excluyendo de suyo cualquier posibilidad lícita de

arrepentimiento, las cuales pueden entregarse como parte del

precio de la correspondiente operación o como “señal de quedar

convenidos” los contratantes, arras que tradicionalmente se han

denominado en nuestro entorno como arras confirmatorias; y las

que se entregan como garantía de la celebración o de la ejecución

del contrato, pero que simultáneamente confieren a los

contratantes la facultad de retractarse, arrepentirse o

desvincularse del acto o negocio, asumiendo las consecuencias

desfavorables establecidas en la ley para el efecto, consistentes

en perderlas el que las ha entregado o restituirlas dobladas el que

A.S.R. Exp. 08463 28

las haya recibido, modalidad ésta que, en razón del particular

efecto antes descrito, recibe la denominación de arras

penitenciales, arras de retractación o de retracto o, también, la de

arras simples.

En todo caso, es claro que las arras de retractación o

arras penitenciales constituyen la regla general en esta materia,

de tal forma que si se pacta la entrega de arras, pero no se

menciona la intención de que las mismas constituyan la señal de

confirmación de la voluntad contractual, se debe considerar -

presunción de derecho- que las partes conservan la facultad de

retractarse, en los términos establecidos en los artículos 1859 y

1860 del Código Civil.

c. No obstante, dada la naturaleza excepcional que

ostentan las arras de retracto, por el carácter general que tiene el

efecto normativo y vinculante de las convenciones (art. 1602 del

C.C.), el legislador tiene establecido que la posibilidad de

arrepentimiento caduca en el plazo determinado por las partes o

en el breve lapso establecido en el artículo 1860 de la ley civil

(dos meses contados a partir de la fecha del acto o negocio),

facultad que también se extingue, independientemente del plazo

transcurrido, si antes de su vencimiento se otorga la escritura

pública de venta o comienza a efectuarse la entrega (ibidem).

Al respecto, la jurisprudencia de la Corte, luego de

reiterar que las arras de retractación son la regla general, y de

indicar que su principal efecto consiste en que por virtud de ellas

las partes tienen “el derecho de desligarse del vínculo contractual,

A.S.R. Exp. 08463 29

mediante la pérdida de una suma igual al valor de las arras, esto

es, el que las dio perderá el derecho de reclamarlas y el que las

recibió deberá devolver el doble del valor de ellas”, ha señalado

que “con todo, la prerrogativa de retractación no puede ser

indefinida, pues la ley, para precaver la incertidumbre del vínculo

jurídico, señala un plazo dentro del cual se debe ejercitar y,

además, fija otras condiciones para su procedencia”, consistentes,

básicamente, precisa la Corte, en que no se haya materializado la

forma solemne establecida para el perfeccionamiento del contrato,

en el caso de que se hayan pactado arras simples en garantía de

su celebración, o se haya dado comienzo a la ejecución de las

prestaciones derivadas del contrato, en aquellos eventos en que

las arras se hayan convenido para asegurar el cumplimiento del

respectivo negocio jurídico.

d. Con apoyo en lo anterior, la Sala concluyó el

análisis que realizó en relación con las arras simples o de retracto,

de la siguiente manera: “Lo hasta aquí expresado en torno a las

arras de retractación, permite observar que ellas presentan las

características siguientes: a) Cada una de las partes tiene el

derecho de arrepentirse del contrato, mediante el pago de una

pena; b) El derecho de retractación, para que sea eficaz, debe

ejercerse dentro del término convencional, o en su defecto dentro

de los dos meses siguientes a la celebración del contrato y, en

todo caso, antes de darse comienzo a éste o de otorgarse la

escritura pública; c) Quien ejerza la facultad de retractación, con

motivo de este arrepentimiento pierde las arras si las dio, o le

corresponde restituirlas dobladas si las recibió; d) Si dentro del

término convencional o legal, o antes de iniciada la ejecución del

A.S.R. Exp. 08463 30

contrato o de otorgada la escritura pública, ninguna de las partes

se retracta, este derecho se extingue para los contratantes y trae

como consecuencia obvia la de que las arras deben ser

restituidas a quien las dio o tomarse como parte del precio si fue

el comprador quien las entregó; e) Extinguido el derecho de

retractación, las partes deben cumplir el contrato en las

condiciones pactadas. Por tanto, el incumplimiento subsiguiente

no impide al contratante que sí ha cumplido promover las

acciones pertinentes” (Cas. Civ., sentencia de 11 de diciembre de

1978, CLVIII, pág. 311).

e. En relación con el pacto de arras simples y, en

particular, teniendo en cuenta la posibilidad del retracto, la Corte

ha considerado que a través de esta estipulación las partes

convienen la celebración de un contrato sujeto a condición

resolutoria. Así, ha sostenido esta Corporación que “[e]n la

promesa de venta la estipulación de arras penitenciales constituye

una condición resolutoria. La promesa se resuelve si una de las

partes desiste dentro del plazo convencional o legal. En tal caso la

otra parte no puede exigir del que se retracta, el cumplimiento de

la promesa: sólo puede retener las arras o pedirlas dobladas,

según el caso. Expirado el plazo dentro del cual podía ejercitarse

la facultad de desistir, la condición resolutoria se considera fallida

(C.C., artículo 1539) y el contrato debe ejecutarse” (Cas. Civ.,

sentencia del 6 de junio de 1955, LXXX, pág. 407).

Dentro de dicho contexto, ha de precisarse, entonces,

que el ejercicio del derecho de retracto derivado del pacto de

arras simples implica el acaecimiento de la condición resolutoria

A.S.R. Exp. 08463 31

expresa de la que pende la subsistencia del respectivo contrato,

condición que es potestativa, en la medida en que depende de la

voluntad del contratante que desee hacer uso de tal prerrogativa,

sin que dicha característica, como es bien sabido, pueda generar

su invalidación, toda vez que lo que proscribe el ordenamiento

jurídico son las condiciones suspensivas que dependan

exclusivamente de la voluntad de la persona que se obliga,

supuesto que, claramente, no se presenta en el evento que se

analiza.

Adicionalmente, ha de tenerse presente que la forma

de terminación contractual a la que se ha hecho referencia –

resolución- opera, en este evento en particular, “sin necesidad de

acudir al Órgano Jurisdiccional del Estado, pues que en tal

supuesto el convenio queda deshecho extraprocesalmente y

como obvia consecuencia del ejercicio de la facultad legítima de

retracto por parte de uno de los contratantes” (Cas. Civ. 10 de

mayo de 1977, G.J., CLV, primera parte, pág. 113).

f. Pese a que en alguna época la Corte consideró

que el pacto de arras simples sólo era admisible en la

compraventa y en el arrendamiento, habida cuenta de la expresa

referencia que en las normas correspondientes se hacía a la

viabilidad de aplicar dicha figura en tales tipos negociales (arts.

1859, 1860, 1861, 1932 y 1979 del C.C.), y que, por ende,

promesa de contrato y arras eran “negocios incompatibles por

regla general” (Cas. Civ., sentencia de 6 de octubre de 1953,

LXXVI, pág. 521), lo cierto es que tal postura se rectificó en breve

(Cas. Civ., sentencia de 6 de junio de 1955, G.J. LXXX, pág. 414)

A.S.R. Exp. 08463 32

y posteriormente la Corporación ha venido reiterando la viabilidad

del pacto de arras no sólo en la promesa de contrato (ver

sentencias de casación de 21 de febrero de 1967, CXIX, pág. 17,

y de 11 de diciembre de 1978, CLVIII, pág. 311, entre otras), sino

también en otros tipos contractuales de naturaleza sinalagmática,

teniendo en cuenta, además, la previsión que, con carácter

general, establece el Código de Comercio de 1971, el cual en su

artículo 866 dispone que “[c]uando los contratos se celebren con

arras, esto es, dando una cosa en prenda de su celebración o de

su ejecución, se entenderá que cada uno de los contratantes

podrá retractarse, perdiendo las arras el que las haya dado, o

restituyéndolas dobladas el que las haya recibido. Celebrado el

contrato prometido o ejecutada la prestación objeto del mismo, no

será posible la retractación y las arras deberán imputarse a la

prestación debida o restituirse, si fuere el caso”.

Y es que en verdad el terreno propicio para el pacto de

arras simples que garanticen la celebración del contrato, es un

negocio jurídico de carácter preparatorio, como lo es la promesa

de contrato2, mientras que la estipulación de arras de retracto con

el propósito de asegurar la ejecución de la convención, debe

realizarse, por regla general, en el contrato definitivo. Así lo

precisó la Corte en fecha reciente, al indicar que “[v]ista la

compatibilidad existente entre el pacto de arras y la promesa de

contratar, fácil es colegir cuál es la función que de ordinario están

llamadas a cumplir: la de garantizar la obligación que es propia de

la promesa, vale decir, la de celebrar el contrato prometido. En

este marco de ideas, no es cierto, como erradamente lo piensa el

2 Pérez Vives, Álvaro. Compraventa y permuta en Derecho Colombiano. Editorial Temis. Bogotá,

1953. Pág. 54.

A.S.R. Exp. 08463 33

impugnador, que el cumplimiento anticipado de las obligaciones

propias del contrato prometido posea virtud para extinguir la

función de las arras pactadas al tiempo de la promesa, desde que,

como es inconcuso, aun está en vilo la celebración, nada menos,

que del contrato objeto de promisión; esto es, desde que está

pendiendo aquello que principalmente, por no decir únicamente,

tiende a garantizar en tal evento el compromiso de las arras, si es

que, de otra parte, como aquí lo señala el propio recurrente, se las

tiene como de retractación, o comúnmente llamadas

penitenciales” (Cas. Civ., sentencia de 7 de septiembre de 1999,

exp. No. 5217).

g. Así las cosas, si al ajustarse una promesa de

contrato se entrega dinero u otras cosas a título de arras, sin más

calificaciones, habrá de entenderse que cualquiera de los

prometientes tiene la facultad de retractarse, de desistir del

contrato en otra terminología, sin que dicha manifestación

comporte incumplimiento o desatención de la obligación de hacer

surgida del mencionado contrato preparatorio. Se trata del

ejercicio de una facultad de obrar, por ende lícita, que, en todo

caso, haciéndose efectiva en la oportunidad pactada, o, en su

defecto, en la consagrada en la ley, genera para el que adopta tal

determinación una consecuencia desfavorable, consistente en

perder lo que entregó, si así lo hizo, o restituir duplicado lo que

recibió, si ese fuera el caso.

Si las partes del contrato de promesa no hacen uso

oportuno del beneficio del retracto, o si precluye la oportunidad

para ello por efecto de la celebración del contrato prometido, en

A.S.R. Exp. 08463 34

principio, lo dado a título de arras debe ser restituido a quien lo

entregó, como quiera que la finalidad de dicha prestación -el

retracto- ya no se va a concretar. Sin embargo, en tal supuesto, si

el que entregó las arras fue el prometiente comprador, y ellas se

materializaron mediante la transferencia de una suma de dinero,

resulta viable entender que el valor de las arras puede imputarse

a la suma convenida como precio del bien objeto de la venta en

caso de hallarse pendiente y ser exigible, en aplicación de las

reglas de la compensación de obligaciones.

2.3.10. Ubicada la situación en el escenario que,

en punto a la figura jurídica de las arras, imponen las reflexiones

precedentes, aprecia la Corte que en la promesa de compraventa

sobre la que versa este conflicto, las partes convinieron una

cláusula en ese preciso sentido, con alcance que permite situar la

estipulación dentro de la modalidad de las llamadas arras simples

o de retractación. Igualmente, que la demandante, en tiempo, le

comunicó a la prometiente compradora su decisión de

“retractarse” de dicho acuerdo, con las previsiones y con las

consecuencias establecidas en los artículos 1859 y 1860 del

Código Civil, con los ajustes que la naturaleza del contrato -

promesa- implica.

Desde luego que la conclusión anterior proviene de

que al expediente, en adición a que se aportó el escrito en el que

se formalizó el contrato con esa especial estipulación, también

adosó la actora con la demanda copia simple y, luego, en

cumplimiento a la exhibición que la Corte le ordenó hacer con

fundamento en los artículos 179 y 180 del Código de

A.S.R. Exp. 08463 35

Procedimiento Civil, presentó los soportes documentales idóneos

-copia autorizada y autenticada por el Juzgado Cuarto Civil del

Circuito de Neiva- con los que se acredita que ella,

tempestivamente, materializó su determinación de retractarse,

esto es, de no perseverar en el contrato de promesa de

compraventa en su momento celebrado.

En efecto, de dichos elementos de persuasión se

desprende claramente que el 28 de diciembre de 1985, la señora

AIDEÉ DURÁN DE BELTRÁN radicó en el Juzgado Promiscuo

Municipal de Campoalegre -reparto-, un escrito mediante el cual

solicitó que se le notificara a la contratante BÁRBARA CUELLAR

DE CABRERA su determinación de “hacer uso del derecho de

RETRACTARME del contrato de promesa de compraventa que

celebramos en documento fechado en Campoalegre el 14 de

diciembre de 1985”, respecto del “inmueble ubicado en la esquina

sur – este de la calle 20 con la carrera 9ª (…) en razón de

haberse pactado ARRAS y por cuanto el art. 1859 del C. Civil, me

cnfiere (sic) ese derecho de retractación que ha de ejercerse, a

falta de pacto entre las partes, dentro de los dos meses siguientes

al contrato”, libelo en el que solicitó, además, que se la requiriera

para la restitución del citado bien, y que se le comunicara que

“estoy lista a devolverle la suma de $500.000.oo que recibí como

parte del precio, y a pagarle las arras de ley” (fl. 296). El Juzgado

Primero Promiscuo Municipal de esa población, autoridad a la que

por reparto se le asignó dicha petición, tras ordenar la

correspondiente citación a través de proveído calendado el 31 de

diciembre de 1985, en diligencia realizada el 8 de enero de 1986

le notificó a la señora CUELLAR DE CABRERA “el contenido del

A.S.R. Exp. 08463 36

auto anterior y previa lectura de la petición” formulada y del

contrato anexo en fotocopia autenticada, efectuó los

requerimientos de rigor (fls. 297 y 298).

Por virtud de lo anterior se acreditó entonces, por una

parte, que las señaladas contratantes incluyeron expresamente en

el documento una estipulación de arras simples, y, por la otra, que

la prometiente vendedora antes de que expirara el lapso de dos

meses previsto en el artículo 1860 de Código Civil, esto es, el 8

de enero de 1986, en cuanto que tales interesadas “no fijaron

plazo dentro del cual podían retractarse”, dio a conocer a la

prometiente compradora su decisión de no persistir en el contrato,

temática esta última sobre la que, en estrictez, ninguna

controversia ofrecen las posturas que en el proceso exteriorizaron

los demandados, al punto que, se repite, espontáneamente,

aceptaron lo que en los anteriores términos, sobre el retracto,

aseguró la demandante.

Mírese que la actora en el libelo con el que promovió

el proceso, según arriba se indicó, sostuvo que “hizo uso de la

cláusula penal que la facultaba para retractarse como en efecto lo

hizo”, habiendo “informado [de ello] … por escrito y con antelación

a su cocontratante”, aseveración que aunque los sucesores de la

prometiente compradora replicaron con la fórmula “no es cierto”,

importa ver que tal negativa la limitaron a que “cuando [la

vendedora] se retractó ya había perdido el derecho para hacerlo”

(fl. 70, cdno. 1), dejando así en claro que el blanco de tal

desaprobación era lo relacionado con el vigor de la figura, esto es,

la divergencia sólo apuntó a la temática relativa a la tempestividad

A.S.R. Exp. 08463 37

del retracto -cuestión sobre la cual líneas adelante se harán las

reflexiones necesarias- y no, se repite, en cuanto a la existencia

del pacto de arras, ni en relación con el empleo que la actora hizo

de la facultad que de allí se derivaba para ella.

De lo expuesto surge claro, igualmente, que en el

proceso, con los referidos medios de convicción, está acreditado

que la promesa base de la acción, suscrita el 14 de diciembre de

1985, se extinguió por virtud del acaecimiento de una condición

resolutoria –el retracto ejercido por la prometiente vendedora-,

como aquí habrá de reconocerse, en razón de lo cual, como

adelante se precisará, deberán realizarse las restituciones mutuas

correspondientes, para lo cual se observarán las reglas legales y

jurisprudenciales que gobiernan tal materia.

De igual forma, de las mencionadas probanzas se

desprende que para la fecha convenida por las contratantes para

suscribir la escritura pública que habría de perfeccionar el negocio

jurídico prometido -22 de marzo de 1986-, el contrato de promesa,

y, por ende, las obligaciones que de él surgieron, en rigor, ya no

se encontraban subsistentes, se repite, por razón de los efectos

de la condición resolutoria que se desprendía del oportuno

ejercicio del retracto efectuado por la prometiente vendedora.

Asimismo, de allí se evidencia que el incumplimiento que se ha

endilgado a la prometiente compradora, en razón de no haber

concurrido a la notaría, en la fecha antes indicada, con la totalidad

de los comprobantes fiscales necesarios para otorgar la escritura

pública prometida, en realidad, carece de trascendencia, pues mal

A.S.R. Exp. 08463 38

podría darse efectos a la desatención de compromisos para esa

época claramente inexistentes.

2.3.11. En punto a la cuestión que atañe con la

manifestación que realizó la parte demandada al dar respuesta al

hecho segundo de la demanda, circunscrita, como se anticipó, a

que “cuando la demandante se retractó ya había perdido el

derecho para hacerlo, por haber hecho entrega del bien” a la

prometiente compradora (fl. 70, cdno. 1), estima la Corte que

dicha objeción no tiene la virtualidad de modificar las conclusiones

anteriormente reseñadas, como pasa a precisarse seguidamente.

En primer término, ha de reiterarse que la actora hizo

uso en tiempo de la facultad de retractarse, habida cuenta que si

el contrato en el que se pactaron las arras se celebró el 14 de

diciembre de 1985, sin convenir lapso alguno para que las partes

emplearan la figura, y la prometiente vendedora enteró a la

prometiente compradora de aquella determinación el 8 de enero

de 1986, se comprueba, en acatamiento a lo reglado en el citado

artículo 1860 del Código Civil, que tal acto ciertamente lo ejecutó

de manera oportuna la parte interesada, pues la mencionada

disposición civil establece un plazo de dos (2) meses para el

tempestivo ejercicio de la referida facultad negocial.

Como ya se ha señalado, el pacto de arras simples o

de retracto puede tener dos específicas finalidades: asegurar la

celebración de un contrato en época posterior o garantizar el

cumplimiento de las obligaciones de un negocio jurídico que ya se

ha perfeccionado. Se ha dicho, igualmente, que el terreno natural

A.S.R. Exp. 08463 39

para el pacto de la primera clase de arras –en garantía de la

celebración del contrato- es el de un negocio jurídico preliminar o

de carácter preparatorio, como lo es el contrato de promesa, así

como el de las arras de la segunda especie –en garantía de la

ejecución del contrato-, es el de los actos jurídicos que se podrían

denominar definitivos.

En ese contexto, la previsión del artículo 1860 del

Código Civil sobre la caducidad del retracto, dejando de lado el

evento del plazo de carácter preclusivo, en la que se indica que la

mencionada facultad ya no se puede ejercer si se ha otorgado

“escritura pública de venta” o ha “principiad[o] la entrega”, no

puede ser aplicada considerando estas dos circunstancias

indistintamente, esto es, sin precisar la clase de arras simples

específicamente convenidas por las partes, pues es claro que el

primer evento hace referencia a las arras simples pactadas para

garantizar la celebración del contrato y el segundo para las arras

simples estipuladas con el propósito de asegurar la ejecución del

respectivo negocio jurídico. Se reitera al respecto lo señalado por

esta Corporación en la sentencia arriba citada, de fecha 7 de

septiembre de 1999 (exp. No. 5217), en cuanto que la ejecución

anticipada de obligaciones propias del contrato prometido no tiene

la virtualidad de “extinguir la función de las arras pactadas al

tiempo de la promesa”, desde que esté pendiente “aquello que

principalmente, por no decir únicamente, tiende a garantizar” este

tipo de estipulaciones, que es, como bien se sabe, la celebración

del contrato prometido.

A.S.R. Exp. 08463 40

En consecuencia, si en el contrato de promesa de

compraventa objeto de este proceso las partes acordaron

incorporar las señaladas arras y al propio tiempo previeron que

desde esa misma fecha AIDEÉ DURÁN DE BELTRÁN le

entregaba a BARBARA CUELLAR DE CABRERA el inmueble

materia del contrato prometido, ello no significa que materializado

esto último perdiera virtualidad el principal efecto que de aquélla

modalidad de arras es dable derivar, merced a que, se repite,

atendiendo a las normas sustanciales que gobiernan el tipo de

arras particularmente convenido, tal consecuencia sólo se hubiera

producido, bien porque en el plazo acordado, en su caso, o dentro

de los dos meses siguientes, las interesadas no hubieran

manifestado su intención de retractarse, o bien porque antes de

consumarse el respectivo término las contratantes hubieran

decidido celebrar el contrato prometido, a través de la suscripción

de la respectiva escritura pública.

Una interpretación como la que sugieren los

demandados, llevaría a concluir que la estipulación de arras

objeto de análisis no habría tenido ningún efecto desde el propio

momento de su pacto, toda vez que en la misma fecha en la que

ella se convino, la viabilidad de sus efectos -habilitar el retracto-

habría decaído en virtud de la entrega efectuada en esa data,

propuesta interpretativa que, sin duda, socava lo establecido por

el artículo 1620 del Código Civil, en punto a que “[e]l sentido en el

que una cláusula puede producir algún efecto, deberá preferirse a

aquel en que no sea capaz de producir efecto alguno”. Sobre el

alcance del citado precepto la Corte ha precisado que “si la

interpretación de una cláusula puede aparejar dos sentidos

A.S.R. Exp. 08463 41

diversos, uno de los cuales le restaría -o cercenaría- efectos, o

desnaturalizaría el negocio jurídico, dicha interpretación debe

desestimarse, por no consultar los cánones que, de antiguo,

estereotipan esta disciplina” (Cas. Civ., sentencia de 28 de febrero

de 2005).

2.3.12. Como consecuencia de lo señalado en

precedencia, se declarará que el contrato de promesa de

compraventa celebrado entre las señoras AIDEÉ DURÁN DE

BELTRÁN y BÁRBARA CUÉLLAR DE CABRERA se encuentra

resuelto por el retracto manifestado y oportunamente comunicado

por la prometiente vendedora a la prometiente compradora, con

las secuelas que a dicha figura corresponden, como se pasa a

elucidar a continuación, dejando claro que para alcanzar la

señalada conclusión no es necesario examinar las excepciones

presentadas por los sucesores demandados, en cuanto que las

mismas -“exceptio nom adimpleti contractus” y “exceptio doli” (fl.

72 y 73, cdno. 1)- tenían como propósito enervar las pretensiones

de resolución por incumplimiento de la parte demandada y mutuo

disenso –en su interpretación simplemente literal- que, como se

indicó, no pueden prosperar, de modo que los soportes fácticos

de aquéllas en manera alguna se relacionan con la institución

jurídica en la que realmente se fundamenta el aniquilamiento del

memorado acuerdo de voluntades.

3. En punto de las prestaciones que, como

consecuencia de haberse resuelto por retracto el contrato de

promesa celebrado por las partes, surgen para sus celebrantes,

opera, sin duda, aquél principio consagrado en el artículo 1544 del

A.S.R. Exp. 08463 42

Código Civil, según el cual “[c]umplida la condición resolutoria,

deberá restituirse lo que se hubiere recibido bajo tal condición …”,

cuyo desarrollo se deberá establecer de acuerdo con las

particularidades que el caso específico ofrezca, como quiera que

“[l]a circunstancia de que el estado de cosas tengan que

retrotraerse a como se hallaban instantes antes de aquel en que

se produjo la conjunción de voluntades resuelta, se apoya en la

necesidad de evitar que se produzcan injustos incrementos

patrimoniales, impidiendo de tal manera que, en el evento de que

hubiera mediado actividad parcial de cumplimiento por una o

ambas partes, el contratante beneficiado con ella pueda retener la

prestación así recibida e imponiendo que las prestaciones ya

realizadas deban ser restituidas del modo y con el alcance que se

muestren apropiados para impedir los enriquecimientos a que se

ha hecho mención, pues es así como se reponen las cosas al statu

quo ante, por cuya virtud „se producen en general los efectos que

corresponden propiamente al cumplimiento de toda condición

resolutoria, restituyéndose las partes mutuamente todo lo que han

recibido o percibido por motivo del contrato, en las condiciones y

con el alcance especialmente determinados en el artículo 1932 del

C. C.‟ (G. J. t. LI, pag.570)” (Cas. Civ., sentencia de 28 de junio de

2005, expediente No. 03169-01).

4. Así pues, se impone analizar las prestaciones

que, en tal virtud, corresponden a cada una de las partes de este

proceso, en virtud de la resolución del contrato de promesa de

compraventa que en su momento las vinculó.

A.S.R. Exp. 08463 43

4.1. Serán de cargo de la demandante, como

prometiente vendedora, las obligaciones que a continuación se

relacionan:

4.1.1. Devolver a los demandados la parte del

precio que recibió de manos de la prometiente compradora, en

cuantía de $400.000.oo, en cuanto que si bien ésta recaudó como

parte del precio la suma de $500.000.oo, lo cierto es que, como

ya se ha señalado, las contratantes convinieron una cláusula en

materia de arras por el monto de $100.000.oo.

Ahora bien, como el motivo determinante de la

resolución contractual que operó fue el retracto que ejercitó la

citada demandante, en el que ninguna incidencia tuvieron las

acciones u omisiones de la prometiente compradora o de sus

sucesores, los aquí demandados, propio resulta que el valor

correspondiente a la parte del precio recibida por la prometiente

vendedora deba ser restituida con la corrección monetaria

causada y que se cause desde la fecha en que la señora AIDEÉ

DURAN DE BELTRAN la recibió, esto es, el 14 de diciembre de

1985, y hasta cuando realice la efectiva y completa restitución de

la misma.

Sobre este particular, en el fallo que se acaba de referir

se señaló que así como “alrededor de las mentadas restituciones

la doctrina jurisprudencial de la Corporación ha proclamado la

idea de evitar el aludido enriquecimiento, también ha propendido,

en aplicación de principios como el de la justicia y la igualdad que

dimanan de la interpretación de los principios generales de

A.S.R. Exp. 08463 44

derecho, porque ellas se satisfagan mediante la aplicación de la

correspondiente actualización monetaria conforme a las

circunstancias prácticas que ofrezca cada caso en particular y en

la medida en que las mismas lo permitan; ello equivale a decir que

en presencia de una de dichas eventualidades la prestación

restitutoria no se efectúe en la cifra nominal sino debidamente

actualizada, como mecanismo idóneo que permite preservar la

equidad aun en este tipo de obligaciones, contrarrestando de esta

manera las inevitables consecuencias del envilecimiento del

dinero, como así, ciertamente, se consideró en sentencia de 9 de

septiembre de 1999, al señalar cómo „ante la ausencia de norma

expresa que prohíje la corrección monetaria en nuestra legislación

y dado que la inestabilidad económica del país y el creciente

deterioro del poder adquisitivo del dinero son circunstancias

reales y tangibles que no pueden pasar desapercibidas al juez a

la hora de aplicar los preceptos legales que adoptan como regla

general en la materia, el principio nominalista, el cual, de ser

aplicado ciegamente conduciría a graves e irreparables

iniquidades, ha concluido la Corte, que ineludibles criterios de

justicia y equidad imponen condenar al deudor a pagar en ciertos

casos, la deuda con corrección monetaria‟ (G.J., t. CCLXI,

Volumen I, pág. 280)”.

4.1.2. Del mismo modo, la señora AIDEÉ DURAN

DE BELTRAN, de conformidad con las previsiones del artículo

1859 del Código Civil, deberá devolver a los sucesores

demandados el doble del valor de las arras que recibió.

A.S.R. Exp. 08463 45

En lo que hace a este concepto, estima la Corte que,

en el caso concreto, como desde la celebración del contrato de

promesa hasta la fecha de este fallo ha transcurrido un

considerable período de tiempo, que en tal interregno la moneda

nacional ha sufrido un evidente proceso de depreciación, y que

del mencionado contrato se retiró con éxito justamente la propia

demandante, en acatamiento de principios superiores, en

particular el criterio de la equidad (art. 230 de la Constitución

Política), el duplo de la suma transferida a título de arras simples -

$100.000- deberá ser entregado por la demandante a los

demandados con la correspondiente actualización monetaria, al

margen de que las partes no hubieren convenido expresamente

un mecanismo de reajuste o revaluación monetaria, pues es

evidente que, en circunstancias normales, la restitución de las

arras debe realizarse, por lo general, en un corto período de

tiempo –dos meses- ,por lo que no es razonable exigir a las partes

que prevean la pérdida del poder adquisitivo de una suma que se

debe entregar en tan corto tiempo; sin que pueda objetarse frente

a tal determinación, por otra parte, que a la prometiente

compradora se la hubiere considerado en su momento como

“contratante incumplida”, toda vez que la terminación del contrato

por el retracto que exteriorizó la prometiente vendedora -

detonante de la obligación de restituir las arras duplicadas-

ocurrió, ciertamente, con antelación a la presunta infracción de

aquélla relacionada con presentar a la notaría unos comprobantes

fiscales; ni tampoco pueda esgrimirse, finalmente, para negar la

indexación, el carácter sancionatorio o punitivo que en ocasiones

se le ha asignado a la figura jurídica de las arras de retracto, pues

ciertamente resulta extraño estimar como sanción o castigo la

A.S.R. Exp. 08463 46

consecuencia que se produce por el ejercicio de una facultad de

obrar, como es la de retractarse.

Como ya lo ha decantado suficientemente la

jurisprudencia de la Corte, la actualización monetaria de las

sumas de dinero no se reconoce en la actualidad como el

resarcimiento del daño que se haya podido sufrir por la pérdida

del poder adquisitivo de la moneda, que un contratante incumplido

deba reconocer al contratante cumplido, sino que el propósito de

la misma es procurar la realización de los principios de justicia y

equidad en relación con el poder adquisitivo de las sumas de

dinero que se deben entregar en cumplimiento de las obligaciones

pecuniarias, particularmente si ello ocurre luego de transcurrido

un largo período de tiempo, que desborda cualquier previsión

objetiva de los contratantes, umbrales que se verían claramente

desplazados en casos como el que se analiza, si a los sucesores

de la prometiente compradora se les entregara, como

consecuencia del retracto de su contraparte, la cantidad nominal

de $200.000.oo -duplo de lo entregado a título de arras-, cuando

es evidente que desde el mes de enero de 1986 hasta la fecha de

este fallo han transcurrido más de dos décadas en las que el

poder adquisitivo de la mencionada cantidad indudablemente ha

disminuido por el fenómeno inflacionario que, aunque en menor

proporción que en otras épocas, todavía continua gravitando

sobre nuestra economía.

Sirva memorar para el efecto, lo que la Corte señaló

respecto de esta temática en la sentencia de 9 de noviembre de

1999 (expediente No. 5005): “Si bien no puede desconocerse que

A.S.R. Exp. 08463 47

en alguna oportunidad la Corte justificó la corrección monetaria de

las condenas en la necesidad de indemnizar un daño emergente,

no lo es menos que en la actualidad, en todos aquellos eventos en

los cuales de manera concreta ha inferido la necesidad de

reconocerla, ha acudido explícita o implícitamente, como

fundamento de tal reconocimiento, a la equidad, entendida no como

un principio general del derecho, sino, en acatamiento de lo previsto

por el artículo 230 de la Constitución Política colombiana, como un

instrumento auxiliar de la interpretación judicial que permite ahondar

en las normas jurídicas en búsqueda de esa justicia”.

“Más exactamente, dado que la equidad, además de

constituir un criterio o pauta para la interpretación del derecho,

admitido por la tópica judicial, asume, por mandato constitucional, la

función interpretativa del carácter abstracto de la ley para adaptarla

a las circunstancias específicas de cada hipótesis en ella previstas,

permitiéndole al juez profundizar en el contenido de una norma con

miras a deducir la justa solución de un conflicto, se ha constituido,

en no pocas ocasiones, quizás la mayoría, en una imprescindible

herramienta que le ha permitido a la Corte ahondar en los

preceptos legales que gobiernan los distintos asuntos con miras a

encontrar en ellos alcances que convengan con la justicia

impidiendo que determinado acreedor soporte el riesgo de la

depreciación de la moneda. De la mano de tal instrumento,

principios que informan el ordenamiento jurídico colombiano, tales

como el del equilibrio contractual o el de la integralidad del pago,

justifican con creces su reconocimiento en aquellos eventos en los

cuales han tenido cabida”.

A.S.R. Exp. 08463 48

“2. Cabalmente, ha dicho esta Corporación que “...en

ausencia general de norma expresa que lo consagre (salvo las

especiales ya reconocidas para el sistema UPAC, en sentencia del

24 de abril de 1979) ha admitido (la Corte), mediante interpretación

de las normas legales vigentes, el derecho al pago íntegro de los

perjuicios causados contra el responsable extracontractualmente

(Cas.30-03-1984, G.J. CLXXVI, pág.128; 06-08-1985, G.J. CLXXX,

pág.266; etc.), comprendiendo dentro de aquel el derecho al

quantum equivalente al de la corrección monetaria. Factor éste que

ha sido incluido en este derecho, más como exigencia de la

actualización de la reparación del daño al momento en que

efectivamente se verifica el pago, que como daño emergente

propiamente dicho, pues si bien se trata de un fenómeno extraño al

hecho ilícito, al contrato y a los autores, que lo pone al margen de la

responsabilidad directa de estos, no es menos cierto que tienen

incidencia al establecer el quantum de la reparación, porque si la

víctima o sus herederos requieren de un pago completo por parte

del responsable extracontractualmente, que se determina al

momento de su realización, lógicamente habrá que incluir, además

del valor del momento de su causación, el que corresponda a la

corrección hasta el momento del pago, a fin de que sea pleno o

completo, lo que desde luego, también descansa en la equidad”.

“Y también es cierto que en numerosos fallos (Cas. 01-

04-1987 G.J.CLXXXVIII, pag. 123; 02-02-90; 24-10-90; 06-06-91;

17-09-91; 03-12-92; 01-02-94; 07-03-94; 30-05-94; 08-02-94; 30-10-

94; 29-07-94, etc.) en que se ha decretado la nulidad de ciertos

contratos, la jurisprudencia de esta Corporación, con fundamento

en el artículo 1746 del Código Civil, se ha entendido que la

A.S.R. Exp. 08463 49

regulación de las restituciones mutuas allí contempladas, no solo

resaltan la necesidad de que por mandato legal expreso, se logre

unas restituciones „al mismo estado en que se hallarían (los

contratantes) si no hubiese existido el acto o contrato nulo‟, sino

que el inciso 2o. del citado precepto impone el deber de acudir a

„las reglas generales‟, que, en materia de contratos conmutativos,

sería la de establecer el equilibrio equitativo de los contratantes del

contrato anulado. Y precisamente en tal virtud la jurisprudencia, en

consideración a las mencionadas restituciones equivalentes y

equitativas, ha reconocido la restitución dineraria con corrección

monetaria en equivalencia a las contraprestaciones” (G. J.

CCXXXIV, Pág. 439).

En suma, por los particulares perfiles que se presentan

en este asunto, se ordenará a la demandante devolver el valor de

las arras que recibió, dobladas, en cuantía total de $200.000.oo,

cantidad ésta que deberá actualizarse monetariamente no desde

la fecha en que le fue entregada -14 de diciembre de 1985-, sino a

partir de la data en que operó el retracto -8 de enero de 1986-

hasta cuando se efectúe su entrega a los accionados.

4.2. A su turno, a los demandados, como sucesores

procesales de la prometiente compradora, señora BARBARA

CUELLAR DE CABRERA, se les habrán de imponer las

siguientes prestaciones:

4.2.1. En cuanto a la restitución a la demandante

del inmueble prometido en venta, que la causante recibió al

tiempo de la celebración del tantas veces mencionado contrato

A.S.R. Exp. 08463 50

preparatorio, correspondería ordenar que su entrega se realizara

por la parte demandada y en el estado en el que dicho bien se

encuentra.

No obstante, se observa que el inmueble fue objeto de

la medida cautelar de secuestro que ordenó el Tribunal Superior

del Distrito Judicial de Neiva, a través de auto de 9 de mayo de

2000, habiéndose realizado tal diligencia el 27 de junio siguiente,

por lo que se ordenará que la entrega sea realizada por el

respectivo auxiliar de la justicia.

4.2.2. Al tiempo, se determina que el reintegro del

inmueble conlleva el del valor de sus frutos, aspecto en torno del

cual, como es lógico entenderlo, se deberá establecer el período

de su causación, la cuantía de los mismos y si procede o no el

reconocimiento de la respectiva actualización monetaria.

a. En lo que se refiere a los límites temporales que

habrán de tenerse en cuenta para la concreción del factor de que

se trata, es de verse que correspondiendo el pacto de arras a una

condición resolutoria expresa, según anteriormente se explicó, a

voces del artículo 1545 del Código Civil, verificada una condición

de dicha naturaleza “no se deberán los frutos percibidos en el

tiempo intermedio”, es decir, aquí entre la fecha del contrato y la

del acaecimiento de la condición, “salvo que la ley, el testador, el

donante o los contratantes, según los varios casos, hayan

dispuesto lo contrario”, hipótesis que en el sub lite no se cumple,

pues ninguna previsión al respecto expresaron las partes en la

promesa materia del proceso.

A.S.R. Exp. 08463 51

Se sigue de lo anterior, que los frutos que los

demandados deberán devolver a la actora serán los causados

desde cuando ésta, como prometiente vendedora, ejerció la

facultad de retractarse del contrato de promesa de compraventa,

esto es, a partir de la fecha en la que ella informó de tal decisión a

quien prometió comprar, lo que en precedencia se dijo acaeció el

8 de enero de 1986.

Por otra parte, en consideración a que, como ya se ha

señalado, el inmueble se encuentra secuestrado desde el 27 de

junio de 2000, será esta la fecha hasta la que se liquidarán los

frutos, en el entendido de que los obtenidos a partir de entonces,

corresponden a las cuentas que en su oportunidad debió rendir, o

que rendirá, el respectivo secuestre, tal y como en un caso

similar, aunque referido a un vehículo, lo estimó la Sala, al decir

“que las cuentas de la administración del automotor, lo cual

incluye los posibles frutos que haya podido producir a partir

del embargo y secuestro, son de cargo de los auxiliares de

la justicia y no del demandado, para ser tramitadas por el

procedimiento señalado en el artículo 689 del Código de

Procedimiento Civil” (Cas. Civ., sentencia de 23 de junio de 2000,

expediente No. C-4823, ya citada).

b. Para despejar la problemática en torno al monto

de los frutos, importa precisar que al respecto en el expediente

obran dos dictámenes periciales. El primero practicado en el

trámite de la primera instancia, sin reparo alguno, y el segundo

realizado en virtud de lo que dispuso la Corte en la sentencia que

A.S.R. Exp. 08463 52

resolvió el recurso de casación interpuesto, trabajo que objetó la

parte demandada por error grave.

La experticia que no fue materia de reproche, en punto

a los frutos causados a partir de la entrega del predio, concluyó

que ellos correspondían al valor de los cánones de arrendamiento

que se tasaron en $98.280.000, tras liquidar la renta mensual

durante trece (13) años, en cuanto que si bien la parte

demandada declaró haber recibido el inmueble en la fecha en que

suscribió el contrato de promesa -14 de diciembre de 1985-, lo

cierto es que el quantum de los frutos debe calcularse a partir de

la época en la que operó la figura del memorado retracto -8 de

enero de 1986-, siendo incontrovertible que el trabajo se presentó

en el año 1998.

Dicha experticia concluyó que los frutos causados a

partir de la anotada fecha correspondían al valor de los cánones

de arrendamiento que se tasaron en $98.280.000, tras liquidar la

renta mensual durante el señalado lapso.

Tal dictamen, no obstante la brevedad que registra, se

ajusta a la prescripciones legales (art. 237 del C. de P. C.), pues

allí consta que los expertos visitaron el bien y comprobaron que la

destinación que los demandados le han dado corresponde a su

arrendamiento mercantil, y los peritos, sin desconocer que en ese

aspecto rige lo que los interesados acuerden, destacaron que en

la época del trabajo el citado inmueble era ocupado por un local

de Drogas La Rebaja, luego de lo cual fijaron el valor de los

cánones de arrendamiento, tras establecer un cifra mensual

A.S.R. Exp. 08463 53

promedio. Por lo anterior, se habrán de tener en cuenta las

citadas conclusiones, ya que, en adición, a la objetividad de las

anotadas consideraciones, aquéllas y éstas guardan armonía con

los documentos que al otro peritaje se aportaron.

En lo que refiere al segundo trabajo ordenado en el

fallo que emitió la Sala de Casación Civil, lo primero que se

impone es desechar la objeción que respecto del mismo planteó

el apoderado de los demandados, habida cuenta que con

prescindencia de si los fundamentos de esa réplica edifican, en

estrictez, contradicción en la modalidad de error grave, el

desacuerdo de dicha parte con el perito que lo realizó no

concierne con el tema medular para el que la prueba se decretó,

pues el mismo apuntó a criticar un asunto claramente divergente a

lo que toca con el valor de los frutos, respecto de los cuales

ningún reparo se materializó.

El auxiliar de la justicia, cumple anotarlo, para realizar

el trabajo encomendado partió de iguales reflexiones a las que

expusieron los primeros expertos, esto es, consideró que los

frutos aludían al valor de los arrendamientos que generó el predio

destinado a la actividad comercial de expendio de medicamentos

(droguería) y, por ello, prohijó la cuantificación que en el inicial

dictamen se hizo para el citado período que, como quedó dicho,

va y corresponde tasarla desde que operó el retracto -8 de enero

de 1986- hasta la época en que se presentó aquél concepto -

1998-, los que fueron valorados, se repite, en la suma de

$98.280.000.

A.S.R. Exp. 08463 54

Respecto de las rentas causadas con posterioridad a

ese puntual lapso, el experto, con estribo en los documentos que

adosó, las reguló para el año 1999 en $9.843.744, y acerca de los

seis primeros meses del año 2000 en $6.152.340, puesto que el

bien, ya se señaló, por orden del Tribunal, se secuestró el 27 de

junio de 2000 (fls. 36 y 37, cdno. 5), lo que implica que las sumas

correspondientes a los cánones subsiguientes quedaron en

manos del auxiliar de la justicia designado, de modo que la cifra

final a reconocer por dicho rubro será de $114.276.084.

En resumen, los frutos causados son los

comprendidos entre la fecha en que operó el retracto -8 de enero

de 1986- hasta cuando se cauteló el inmueble materia de la

promesa -27 de junio de 2000-, lapso en el que se generaron

arrendamientos que los peritos cuantificaron en la suma de

$114.276.084.

c. No se reconocerá corrección monetaria sobre el

valor estimado de los frutos, toda vez que en cuanto a ellos, como

en reciente oportunidad nuevamente lo ratificó la Corte, “…„es

ciertamente extravagante la condena a pagar la corrección

monetaria…, pues la restitución de frutos debe limitarse a su

valor, conforme al artículo 964 del Código Civil, es decir, a lo que

valían o debieron valer al tiempo de la percepción, debiéndose

deducir al obligado lo que gastó en producirlos, y ese valor, y no

otro adicional, es el que debe satisfacer el poseedor‟ (G. J., t.

CLXXXVIII, pág. 158); esta posición, por lo demás, ha sido

reiterada en las sentencias de 27 de marzo de 2006 y 7 de

A.S.R. Exp. 08463 55

febrero de 2007, atrás citadas” (Cas. Civ., sentencia de 21 de julio

de 2007, expediente No. 7892).

5. Acerca de las mejoras que la prometiente

compradora aseguró haber realizado luego de entrar a ocupar el

predio materia del precitado contrato, la Sala precisa que respecto

de esta particular temática surge la necesidad de proceder en los

términos que reclamó el apoderado judicial de los demandados,

en cuanto que repasados los elementos de persuasión que obran

en el expediente corresponde emitir un pronunciamiento orientado

a reconocer la pertinente prestación, a favor de los sucesores de

la prometiente compradora.

Se destaca que si en el proceso está acreditado, por

una parte, que desde el 14 de diciembre de 1985 la demandante

entregó el inmueble materia de la promesa de compraventa a la

señora BÁRBARA CUELLAR DE CABRERA, y, por la otra, según

el soporte documental -no controvertido-, que luego de

materializado ese hecho la prometiente compradora, con dineros

propios realizó mejoras en el citado bien raíz para adecuarlo, en

orden a generar la posibilidad de explotarlo económicamente,

resulta imperativo, para acatar criterios de equidad y soslayar la

posibilidad de generar un enriquecimiento sin justa causa a partir

de un pronunciamiento contrario, reconocer la efectiva existencia

de las mejoras alegadas por los demandados en orden a que, con

posterioridad, a través del mecanismo procesal correspondiente,

se proceda a realizar su liquidación, como adelante se precisará.

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Destaca la Sala que la señora Registradora de

Instrumentos Públicos de Neiva remitió “fotocopia autentica de las

declaraciones de construcción” que el 20 de enero de 1986

rindieron en el Juzgado Segundo Civil Municipal de esa ciudad,

los señores JESÚS ANTONIO GUTIÉRREZ, JOSÉ DOMINGO

GUTIÉRREZ y MIGUEL ANGEL TORREJANO OLARTE,

testimonios de los que se desprende, en lo que interesa al caso,

básicamente, que la señora CUÉLLAR DE CABRERA, tras recibir

el predio de la calle 20 No. 5-29 de Campoalegre, “hizo construir a

sus propias y directas expensas, dentro del lote un salón de 6,10

metros de frente por 8 metros de fondo en ladrillo, con una

división en la mitad, con techo de zinc, pisos en cemento a color

pañetado, con instalaciones de alcantarillado, baño e inodoro,

lavamanos, andén de la calle en baldosín, suministrando ella

todos los materiales y pagando la obra de mano” (fls. 12 a 16,

cdno. 2).

Tales testimonios que la parte interesada protocolizó

en la Notaría Segunda de Neiva, a través de escritura pública No.

552 de 24 de febrero de 1986, fueron aportados en la fase

probatoria que la Corte ordenó a propósito de la prosperidad del

recurso de casación interpuesto (Cfme. fls. 189 a 193).

También obran en el expediente dictámenes rendidos

por los auxiliares de la justicia otrora designados, que dan cuenta,

en suma, de que en el inmueble de que se trata se observan dos

clases de edificaciones: una zona productiva destinada a la

actividad comercial -venta de medicamentos- con anotación en

torno a que “[t]odas las obras que en ese local funcionan son con

A.S.R. Exp. 08463 57

máximo [de] 12 años de antigüedad. Se puede afirmar que lo que

allí se presenta fue construido entre diciembre de 1985 y

posterioridad” (fls. 22 y 23, cdno. 2), y otro sector “a continuación

del local comercial, totalmente enmontado, en cuyo interior se

encuentran dos construcciones semidestruidas” (fl. 201, cdno. 5).

Corresponde, entonces, reconocer la existencia de

tales mejoras, pues, en adición a que en este proceso los

sucesores demandados las reclamaron, en el expediente obran

medios probatorios con los cuales se acredita que ellas fueron

realizadas con recursos de la prometiente compradora luego de

efectuada la entrega que le hizo la demandante; sin embargo, es

preciso disponer, como se anticipó, que la cuantificación de tales

obras se lleve a cabo en los términos del artículo 307 del C. de P.

C. a través del trámite especial que deberán promover los

interesados dentro de los sesenta (60) días siguientes a la fecha

de la notificación del auto que emita el Juzgado del conocimiento

para obedecer lo resuelto por el superior, mediante escrito que

contenga la liquidación motivada y especificada de su cuantía.

6. Finalmente, sobre “las expensas necesarias

invertidas en la conservación de la cosa”, debe señalarse que no

es posible realizar dable declaración en ese sentido, dado que

pese a que en la sentencia que resolvió el recurso extraordinario

de casación se ordenó determinar y cuantificar, de ser preciso,

ese rubro, lo cierto es que la parte interesada no formuló petición

en tal sentido, tanto más cuanto que no existen en el proceso

elementos demostrativos que pongan de presente su real

A.S.R. Exp. 08463 58

causación, ni tampoco la cantidad a la que pudieran ascender

tales gastos.

7. Corolario de lo analizado es que la sentencia

apelada habrá de revocarse para, en su defecto, tras negarse las

excepciones propuestas por los demandados, se acogerá la

primera pretensión subsidiaria, empero, en el entendido que de la

misma hizo la Sala en virtud de la interpretación que se realizó del

referido libelo, particularmente, de la señalada petición y de su

soporte fáctico. Por lo anterior, se declarará que el contrato de

promesa de compraventa base de la acción se resolvió por el

retracto que en cuanto a él ejercitó la actora y, por consiguiente,

se dispondrán las obligaciones que, como prestaciones mutuas,

son de cargo de cada una de las partes, acorde con las

consideraciones en precedencia efectuadas al respecto.

DECISIÓN

En mérito de lo expuesto, la Corte Suprema de

Justicia, en Sala de Casación Civil, administrando justicia en

nombre de la República y por autoridad de la ley, actuando en

sede de segunda instancia, REVOCA la sentencia de 14 de

diciembre de 1999, proferida por el Juzgado Primero Civil del

Circuito de Neiva, en el presente proceso ordinario promovido por

la señora AIDEÉ DURÁN DE BELTRÁN contra los señores

MARTHA CECILIA CABRERA DE CASTILLO, ROCÍO y ÁLVARO

CABRERA CUELLAR, sucesores de la señora BÁRBARA

CUELLAR DE CABRERA, y, en lugar del mismo, RESUELVE:

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Primero: DENEGAR la pretensión principal de la

demanda.

Segundo: DENEGAR la pretensión subsidiaria relativa a

la nulidad del contrato de promesa de compraventa celebrado entre las

partes de este proceso.

Tercero: DECLARAR no probadas las excepciones

formuladas por la parte demandada.

Cuarto: DECLARAR, conforme el genuino sentido de

la pretensión primera subsidiaria, que el contrato de promesa de

compraventa celebrado el 14 de diciembre de 1985 por la citada

demandante, como prometiente vendedora, y la ya fallecida señora

BÁRBARA CUELLAR DE CABRERA, como prometiente compradora,

se resolvió por el retracto que de él hizo la actora.

Quinto: DISPONER, como consecuencia de lo

anterior, que la demandante, en el término de diez (10) días, contados

a partir de la ejecutoria del presente fallo, cumpla las siguientes

prestaciones:

a) Devolver a la parte demandada la suma de

CUATROCIENTOS MIL PESOS ($400.000.oo) MDA. CTE., que

recibió como parte del precio del inmueble prometido en venta,

corregida monetariamente desde el 14 de diciembre de 1985 y hasta

cuando verifique su pago.

b) Reintegrar a la parte demandada la suma que recibió

a título de arras, duplicada, esto es la cantidad total de DOSCIENTOS

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MIL PESOS ($200.000.oo) MDA. CTE., corregida monetariamente

desde el 8 de enero de 1986 y hasta cuando verifique su pago.

Sexto: ORDENAR, como consecuencia de lo resuelto

en el punto segundo precedente, que, en el término de diez (10) días,

contados a partir de la ejecutoria del presente fallo, el secuestre que

ostenta la tenencia del inmueble ubicado en la calle 20 No 8-71 y en la

carrera 9 No. 19-70/74 de Campoalegre, Huila, identificado además por

los linderos y características señaladas en la demanda, lo entregue a la

parte actora de este proceso en el estado en que se encuentra. Para

dar cumplimiento a lo anteriormente ordenado, se decreta el

levantamiento de la mencionada medida cautelar.

Séptimo: ORDENAR, como consecuencia de lo resuelto

en el punto segundo precedente, que la parte demandada, en el

término de diez (10) días, contados a partir de la ejecutoria del

presente fallo, pague a la demandante la suma nominal de CIENTO

CATORCE MILLONES DOSCIENTOS SETENTA Y SEIS MIL

OCHENTA Y CUATRO PESOS ($114.276.084.oo) MDA. CTE., por

concepto de los frutos que percibió de dicho inmueble.

Octavo: CONDENAR a la demandante AIDEÉ DURÁN

DE BELTRÁN a pagarle a los sucesores de la señora BÁRBARA

CUELLAR DE CABRERA, por concepto de mejoras, el valor que se

demuestre a través del trámite referido en la parte considerativa.

Noveno: CONDENAR en costas de la primera instancia

a la parte demandada. Sin costas en este grado.

Notifíquese y, en oportunidad, devuélvase el expediente al

Tribunal de origen.

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WILLIAM NAMÉN VARGAS

JAIME ALBERTO ARRUBLA PAUCAR

RUTH MARINA DÍAZ RUEDA

ARTURO SOLARTE RODRÍGUEZ

CÉSAR JULIO VALENCIA COPETE

Con ausencia justificada

EDGARDO VILLAMIL PORTILLA