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ÁREA DE GOBIERNO DE URBANISMO Y VIVIENDADIRECCIÓN GENERAL DE REVISIÓN DEL PLAN GENERAL

Documento firmado electrónicamente por el Director General de Revisión del Plan General, Don José Luis Infanzón Priore, el

15 de noviembre de 2013

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ÍNDICE

1. MARCO LEGAL, FINALIDADES Y CONTENIDOS

1.1 MARCO LEGAL .....................................................................................................................................10

1.2 FINALIDADES Y CONTENIDOS ......................................................................................................10

1.2.1 Finalidades .................................................................................................................... 10

1.2.2 Contenidos .................................................................................................................... 11

2. CONTEXTO SOCIOECONÓMICO Y PRESUPUESTARIO DEL MODELO TERRITORIAL Y URBANÍSTICO DEL AVANCE Y PREVISIONES DE FUTURO

2.1 INTRODUCCIÓN .................................................................................................................................14

2.2 CONTEXTO SOCIOECONÓMICO ................................................................................................14

2.2.1 Descripción general e información básica del municipio .................................... 14

2.2.2 Población y Hogares .................................................................................................... 16

2.2.3 El Mercado Inmobiliario Residencial 2007-2013.................................................. 17

2.2.4 Escenarios generadores de nuevas demandas ....................................................... 20

2.2.5 Previsionescuantitativas:Demandafuturadeviviendasydesuperficieconstruida para actividades economicas. ............................................................... 21

2.3 EL PRESUPUESTO MUNICIPAL. ......................................................................................................26

2.3.1 Estado de Gastos ......................................................................................................... 26

2.3.2 Estado de Ingresos ....................................................................................................... 27

2.3.3 Evolución de los presupuestos municipales: el plan de ajuste 2012-2022 y su revisión. .................................................................................................................. 29

3. JUSTIFICACIÓN DE LA VIABILIDAD Y SOSTENIBILIDAD DEL MODELO DE ORDENACIÓN DEL TERRITORIO ADOPTADO: ALTERNATIVAS PARA LA ORDENACIÓN PROPUESTAS POR EL AVANCE.

3.1 DESCRIPCION DEL AVANCE ...........................................................................................................32

3.2 JUSTIFICACIÓN DE LAS ALTERNATIVAS DEL MODELO Y ORDENACIÓN DEL TERRITORIO. .........................................................................................................................................33

3.2.1 Principios y criterios de actuación en la ordenación del territorio. ................. 33

3.2.2 Justificacióndelapropuestadeordenacióndelterritorio. ................................ 35

3.3 SOSTENIBILIDAD DEL MODELO TERRITORIAL Y SUFICIENCIA Y ADECUACIÓN DEL SUELO DEDICADO A USOS RESIDENCIALES Y PRODUCTIVOS .........................................37

3.3.1 Usoresidencial:Balanceentreedificabilidadesasumidasydemandasprevistas37

3.3.2 UsoActividadesEconómicas:Balanceentreedificabilidadesasumidasydemandas previstas ...................................................................................................... 40

3.3.3 Conclusiones ................................................................................................................. 43


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4. IDENTIFICACION DE LAS ACCIONES SOMETIDAS A ANÁLISIS DE VIABILIDAD Y SOSTENIBILIDAD ECONÓMICA.

5. METODOLOGÍA PARA EL ANALISIS DE VIABILIDAD ECONOMICA

5.1 DATOS REFERIDOS A LOS COSTES DE PRODUCCIÓN..........................................................50

5.2 DATOS REFERIDOS A LOS OPERADORES-INVERSORES: .......................................................50

5.3 DATOS URBANÍSTICOS .....................................................................................................................50

5.4 DATOS RELATIVOS A LAS PLUSVALÍAS GENERADAS. ..............................................................51

5.5 GARANTÍAS Y COMPROMISOS .......................................................................................................51

6. METODOLOGÍA PARA EL ANALISIS DE SOSTENIBILIDAD ECONOMICA.

6.1 CONCEPTOS QUE SE INTEGRAN EN LA SOSTENIBILIDAD ECONÓMICA. ..................54

6.2 METODOLOGÍA PARA LA REDACCIÓN DE LOS INFORMES DE SOSTENIBILIDAD ECONÓMICA. .......................................................................................................................................55

6.2.1 Gastos relativos a la primera etapa de la acción urbanizadora. ......................... 55

6.2.2 Ingresos relacionados con la primera etapa de la acción urbanizadora. .......... 55

6.2.3 Gastos relacionados con la segunda etapa ............................................................. 56

6.2.4 Ingresos relacionados en esta segunda etapa ........................................................ 57

6.3 BALANCE FISCAL ...............................................................................................................................58


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PRESENTACIÓN DEL ESTUDIO DE VIABILIDAD Y SOSTENIBILIDAD ECONÓMICA.

El Estudio de Viabilidad y Sostenibilidad Económica incluido en este documento de Avance de la Revisión del Plan General responde, en su contenido y alcance, a lo establecido por la legislación urbanística de aplicación y tiene por objeto asegurar la viabilidad y sostenibilidad del modelo territorial propuesto por el nuevo Plan General y de las actuaciones urbanísticas que se proyectandesdeelmismo,todoelloconelfindegarantizareldesarrollodeunplanteamientourbano responsable que no comprometa la existencia de las capacidades presupuestarias presentesydefuturoyasegurelaidoneidadysuficienciadesuelodedicadoausosproductivos.

La legislación que actualmente obliga a la realización de estudios de viabilidad y sostenibilidad económica en los instrumentos de planeamiento es relativamente reciente en España, por lo que no se dispone todavía de una tradición suficientemente amplia que haya permitidoestablecer modelos, comúnmente aceptados, de ese tipo de estudios.

En este sentido, si todas y cada una de las actuaciones proyectadas desde el Plan General son consideradas viables y sostenibles económicamente, también lo será el modelo de Plan en su conjunto que aspira, como objetivo inmediato, a la consecución de una ciudad cada día más sostenibleapartirdelapuestaenmarchadeunasalternativasyestrategiasdeordenacióndegran significadopara la sostenibilidadeconómica: la estrategiadeflexibilizacióndeusos, derenovación urbana y de fomento de la red ambiental.

A nivel formal, el Estudio que acompaña el Avance se compone de una estructura dividida en capítulos:

El Capítulo 1 constituye la presentación del estudio desde las referencias que proporcionan el marcolegalyelseñalamientodelasfinalidadesycontenidosdelosconceptosquesetratanenel mismo: la viabilidad y sostenibilidad económica.

ElCapítulo2reflejaelcontextosocioeconómicoypresupuestarioquecondicionandemaneramássignificativaelmodeloterritorialdelnuevoPlanGeneralyportanto,elEstudiodeViabilidady Sostenibilidad.

El Capítulo 3 se centra en la justificación de la viabilidad y sostenibilidad del modelo deordenación del territorio en su conjunto, desde el análisis de las distintas alternativas de ordenación propuestas por el Avance.

ElCapítulo4identificalasaccionessometidasaanálisisdeviabilidadysostenibilidadsinprecisar,por el momento, conclusiones acerca de las mismas, toda vez que en el Avance de ordenación nosehanestablecidocondicionesdeusoyedificabilidadespecíficasparacadaunadeestasactuaciones. Será en fases sucesivas de la Revisión del Plan General, en las que se procederá al estudiodecadaunadelasaccionesprevistasunavezquesuscondicionesdeordenaciónhayansidofijadasdemaneramáspormenorizada.

El Capítulo 5 recoge una metodología para el análisis de la viabilidad económica de las actuacionesenlasquehayadeaplicarse.

El Capítulo 6 recoge una metodología para el análisis de la sostenibilidad económica de las actuaciones en las que resulte necesario ese estudio.


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Estudio de viabilidad y sostenibilidad económica. Avance

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1. MARCO LEGAL, FINALIDADES Y CONTENIDOS

1.1 MARCO LEGAL

LaRevisióndelPlanGeneralhaasumido,entre suspropuestasestratégicas,el compromisoclaro e inequívoco de conseguir un modelo urbano sostenible en su triple dimensión: ambiental, social y económica, articulado a través del Planeamiento General.

El protagonismo de la sostenibilidad económica en el ámbito urbanístico sólo constituye una manifestación particular del proceso que se ha producido durante los últimos años en elconjuntodelsectorpúblico,dondelaaprobacióndediferentesdisposicioneshanconvertidola sostenibilidad económica en uno de los criterios fundamentales de la implementación de políticas públicas.

Reflejo de este proceso es lamodificación del art. 135 de laCE llevada a cabo en el año2011queintroduce,almáximonivelnormativo,unareglafiscalquelimitaeldéficitpúblicodecarácter estructural, así como la deuda pública, al valor de referencia del Tratado de la Unión Europea.

Igualmente,reflejodeesteproceso,aunnivelnormativoinferior,sonlaLeyOrgánica2/2012,de27 de abril de Estabilidad Presupuestaria y Sostenibilidad Financiera que articula los mecanismos para impulsar el crecimiento y la creación de empleo, como medio para garantizar el bienestar delosciudadanos,dentrodeuncontextodesostenibilidadfinanciera;elRDL4/2012,de24defebrero,degransignificacióndesdelaperspectivalocal,dadoqueprevélaobligacióndeaprobarunPlandeAjustealobjetodegarantizar la sostenibilidadfinancieradeciertasoperacionesen losAyuntamientos,queseacojana losmecanismosdefinanciaciónadicionalesprevistosen el RDL.Y finalmente, la aprobación de la Estrategia para una Economía Sostenible, quesedesarrolla a través de la Ley 2/2011, de4demarzo, deEconomía Sostenible, en la quesedefine laeconomíasosteniblecomoel“patróndecrecimientoqueconcilieeldesarrolloeconómico, social y ambiental en una economía productiva y competitiva, que favorezca el empleodecalidad,laigualdaddeoportunidadesylacohesiónsocial,yquegaranticeelrespetoambiental y el uso racional de los recursos naturales, de forma que permita satisfacer las necesidad de las generaciones presentes sin comprometer las posibilidades de las generaciones futuras para atender sus propias necesidades”, al tiempo que se establece un conjunto de principios,algunosdirectamenterelacionadosconelámbitourbanísticocomosoneldeahorroyeficienciaenergéticaoracionalizacióndelaconstrucciónresidencial,sobrelosquearticulalaconsecución de ese modelo de actuación.

1.2 FINALIDADES Y CONTENIDOS

Dentro de este contexto normativo general que impulsa una concepción integrada de la sostenibilidad, las exigencias concretas relativas a la sostenibilidad económica persiguen unasfinalidades legalmenteestablecidasquehandearticularsesobreunosobjetos tambiéndeterminados normativamente con unos contenidos que conviene precisar.

1.2.1 FINALIDADES

Aunque la incorporación de estudios de naturaleza económica a la documentación de los instrumentos urbanísticos de carácter general ha sido tradicional en el sistema urbanísticoespañol,susfinalidadeshanexperimentadounaimportanteevoluciónatenordeloestablecidoen los textos legales de reciente aprobación.



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ElEstudioEconómico,reguladoporprimeravezenlaLeydelSuelode1956,seconfigurabacomo un documento que tenía por finalidad justificar“la ponderación entre el criterio deplaneamientoenquesesustentaseylasposibilidadeseconómicasyfinancierasdelterritorioypoblación”;yen laLeydelSuelode1976seregulacomoundocumentoquese limitabaa“determinar la evaluación económica de los servicios y de la ejecución de las obras deurbanización”.

En la actualidad, en el análisis económico del planeamiento urbanístico, se exige una profundización demayornivel.ElEstudiodeViabilidadySostenibilidadEconómicaquehoyprevélalegislaciónaplicableesundocumentoquepersiguelassiguientesfinalidades:

1) Sustancialmente persigue:

• Garantizar la sostenibilidad económica del modelo de utilización del territorio y desarrollo urbano adoptado.

• Asegurar la sostenibilidad económica de las actuaciones urbanas.

• Asegurar la viabilidad y factibilidad del Plan con criterios de razonabilidad.

• Asegurarlasuficienciayadecuacióndelsuelodestinadoausosproductivos.

2) Instrumentalmente,persigueponerenmarchaunaherramientaquefacilitelatomadedecisiones responsable en materia de urbanismo:

• Avanzando un conocimiento previo del alcance de los compromisos adquiridos por el Ayuntamiento, al considerar la repercusión que desde un punto de vista económico pueden suponer las intervenciones urbanas, públicas o privadas, en el marco del modelo territorial propuesto por el Plan.

• Posibilitando además la actualización y seguimiento del impacto económico de éstas en lashaciendaspúblicasysusefectosenelmodeloterritorial.

3) Finalmente, se pretende que el Estudio sea accesible y legible para el conjunto de los ciudadanos madrileños, de manera que sirva de guía de contenidos para la realización de los estudios de viabilidad y sostenibilidad económica que se presenten en el momento de abordar el desarrollo de las actuaciones urbanas previstas por el Plan o diseñadas con posterioridad.

1.2.2 CONTENIDOS

De acuerdo con lo previsto en nuestro sistema jurídico, el análisis económico de las actuaciones delplaneamientourbanísticohadellevarseacabo,formalmente,atravésdetresdocumentos:

− Estudio de viabilidad previsto en el art. 43 de la LSCM.

− Informe o memoria de sostenibilidad económica contemplado en el art. 15.4 del TRLS.

− Memoriadeviabilidadeconómica,recientementedesarrolladaatravésdelaLey8/2013,de26dejunio,derehabilitación,regeneraciónyrenovaciónurbanas.

Estos documentos no pueden considerarse el mismo, toda vez que la ordenación a la que responden, su objeto y su contenido, no son identificables. Como veremos en apartadosposterioresestosdocumentoshandeconsiderarsecomplementarios.

• ElobjetodelEstudiodeViabilidad,alquesehacereferenciaenelartículo43delaLSCM,eslajustificacióndelmodelodeutilizacióndelterritorioydesarrollourbanoadoptadoen su globalidad, así como su viabilidad económica.


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• El objeto del Informe de Sostenibilidad Económica previsto, en el TRLS de 2008 y de la Memoria deViabilidad económica regulada en la Ley 8/2013, son las actuacionesurbanas proyectadas. Respecto de las mismas, el informe de sostenibilidad económica ponderará el impacto de cada actuación proyectada en las Haciendas Públicas afectadas por la implantación y el mantenimiento de las infraestructuras necesarias o la puesta en marchaylaprestacióndelosserviciosresultantes,asícomolasuficienciayadecuacióndel suelo destinado a usos productivos. La Memoria de Viabilidad Económica, analizará la viabilidad económica de las actuaciones urbanísticas en términos de rentabilidad y adecuadoequilibrioentrelosbeneficiosylascargasderivadosdelaactuación,quehabrádejustificarseparatodoslospropietariosincluidosenelcorrespondienteámbito.

Sobre la base de estas exigencias legales conviene aclarar que el presente Avance de la Revisión del Plan General incorpora un documento, denominado Estudio de Viabilidad y Sostenibilidad Económicaquerecogeensucontenidotantolajustificacióndelasostenibilidaddelmodelourbanístico y territorial adoptado en su conjunto, como la sostenibilidad económica y viabilidad de cada una de las actuaciones urbanas que se proyecten en el mismo.

AtravésdedichoEstudiosepretendegarantizarlarealizacióndeloquellamamos“modelodeciudad sostenible desde la perspectiva económica”, esto es, se trata de garantizar que tanto a la horadeplanificarlaordenacióndelterritoriocomodeprogramar,ensucaso,lasactuacionesconcretas, se tengan en cuenta, prioritariamente, las necesidades y demandas existentes, las inversiones públicas y privadas y los costes de prestación de los servicios, de forma que sea posible su retorno.



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2. CONTEXTO SOCIOECONÓMICO Y PRESUPUESTARIO DEL MODELO TERRITORIAL Y URBANÍSTICO DEL AVANCE Y PREVISIONES DE FUTURO

2.1 INTRODUCCIÓN

La elaboración del Estudio de Viabilidad y Sostenibilidad Económica del modelo urbano, que el Avancepropone,hacenecesarioelestudionosólodelaordenaciónurbanísticaproyectada,sino también de los elementos y factores que sirven para contextualizar ese Estudio y para justificardealgunamaneralasconclusionessobrelasostenibilidaddelmodeloadoptado.

Es esta la razón por la que en el presente capítulo se analizará:

− Losfactoresquemássignificativamentepuedeninfluirsobrelademandadesuelodestinadoa uso de actividades económicas y uso residencial: el contexto económico de la ciudad de Madrid o lo que es lo mismo, el tipo de actividades económicas desarrolladas en nuestro términomunicipal;laestructuraycaracterísticasdelapoblaciónasentadaenlaciudaddeMadrid, el mercado inmobiliario y las previsiones de evolución de estos elementos.

− Los factores condicionantes de las inversiones públicas marcadas por la propia estructura del presupuesto municipal y el Plan de Ajuste 2012-2023.

2.2 CONTEXTO SOCIOECONÓMICO

2.2.1 DESCRIPCIÓN GENERAL E INFORMACIÓN BÁSICA DEL MUNICIPIO

Para contextualizar el escenario de las actividades económicas de la ciudad de Madrid en el quesepresentaesteEstudiodeViabilidadySostenibilidadEconómica,cabehacerreferenciaa los siguientes datos:

A. Posición de la ciudad en la Comunidad de Madrid.

El municipio de Madrid cuenta con una extensión de 604,6 km2, lo que representa el 7,5% delasuperficietotaldelaComunidaddeMadrid.Sinembargo,elpesorelativodelaciudaden términos de PIB, empleo y población en nuestra Comunidad, supera el 50% en todos los parámetros, alcanzando el 63,9% en el PIB y el 62,21% en el empleo.

Por tanto, Madrid se presenta como el núcleo central de una región urbana de la que es destacable su estructura económica de región “multipolar”, en la que los municipiosperiféricos,dadosumenornivelderentayposiciónjerárquica,hanadquiridouncrecienteprotagonismo por ser receptores tanto de población como de actividades económicas. De esta forma, compiten por acoger otro tipo de usos en un espacio disperso, conectado entre síyconelnúcleocentralporloscontinuosflujosmaterialeseinmateriales.

B. Posición de la ciudad de Madrid frente a las demás Comunidades Autónomas.

En un contexto de crisis económica como el actual, si bien los datos demuestran que la ciudaddeMadridnoestáexentadedichaafecciónyqueevolucionademanerasimilaralconjunto de España, también expresan que la capital parece resistir mejor en ciertos aspectos.

− Producto Interior Bruto (PIB) de la Ciudad: en el año 2011, supone el 11,6 % del nacional, porcentaje significativamente superior al peso de su población, situándose su nivel deproducción por encima del de casi todas las Comunidades Autónomas, con la excepción de Cataluña y Andalucía.

− El PIB per cápita de la Ciudad de Madrid, en el año 2010 se sitúa en un 65% por encima de la media española.



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− La renta disponible bruta, en el año 2009, era un 7,7 % superior a la de la región y un 21,8 % superior a la española. En relación al crecimiento, supera a Cataluña, País Vasco, Valencia o Andalucía.

C. Evolución del sector de actividades económicas en la ciudad de Madrid.

Del análisis detallado de las estructuras del Valor Añadido Bruto (VAB) sectorial de Madrid, que se incorpora en el Diagnóstico de la Ciudad, se desprende que las actividades económicas estratégicas para el futuro son las siguientes:

− Ediciónyartesgráficas:es laprincipalactividad industrialde laCiudaden términosdeempleo, con un índice de especialización relativa respecto al conjunto de la economía española del 4,73 en 2010.

− Productos farmacéuticos y biotecnología: Madrid es sede central del 37% de las 100 mayores empresas farmacéuticas por volumen de facturación, estando Madrid entre las cinco regiones europeas líderes en solicitud de patentes biotecnológicas. El índice de especialización en este campo es del 4,38 en relación con el conjunto de la economía española.

− Aeronáutica:MadridsehaconstituidoenelpoloaeroespacialdeEspaña,conun65%delas grandes empresas proveedoras o subcontratistas y un 61,1% de la producción nacional, 3,3% del negocio europeo y 1% a nivel mundial. El índice de especialización en este campo respecto al conjunto de la economía española es del 2,23.

− Servicios avanzados a empresas (servicios informáticos, I+D y otros): Madrid presenta una elevada especialización en todos los servicios avanzados a empresas, especialmente en servicios informáticos (2,44), servicios de información (2,43), publicidad y estudios de mercado (2,28), seguidos de actividades de sedes centrales y consultaría de gestión empresarial (1,85), servicios técnicos de arquitectura, ingeniería, ensayos y análisis (1,68) y en I+D (1,68).

− Servicios de telecomunicaciones: un 43% de las 100 mayores empresas del sector por volumen de facturación tienen su sede central en Madrid capital y el 67% en el area metropolitana. El índice de especialización respecto al conjunto de la economía española es 2,72 en el año 2010.

− Serviciosfinancieros:Madridocupael tercerpuestocomocentroeconómicoeuropeo,por detrás de Paris y Londres. Su mercado bursátil es el primero de Europa en negociación derentafijayelcuartoencontratacióndeacciones,conuníndicedeespecializaciónde1,66 en 2010 respecto al conjunto de la economía española.

− Audiovisual: en la región de Madrid este sector aporta un 4,77% al PIB del conjunto de la Comunidad. En Madrid se encuentra la sede corporativa de 12 de las 25 principales empresas productoras de cine en España, de 14 de las 25 principales empresas distribuidoras y 9 de los principales estudios españoles de desarrollo de videojuegos.

− Turismo: este sector da ocupación a una parte importante de la población de Madrid. La oferta turística es muy variada, el turismo del ocio representa un 33% del total de visitantes nacionales y de este porcentaje el 19,4 corresponde al turismo cultural, gracias a la importante y creciente dotación de recursos culturales que se complementa con una oferta gastronómica, de compras y de ocio de alto nivel. Por otra parte, del turismo de negocios, un 32% son turistas nacionales y el 29% son extranjeros.


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D. Otras actividades económicas.

En el contexto global, destaca en Madrid la intensa transformación física, económica y social que haexperimentadodurantelosúltimosaños.Losdatosmássignificativosdesdeestaperspectiva,segúnsereflejaenelDiagnóstico,sonlossiguientes:

− Enel ámbitode las infraestructuras, la alta velocidadha supuestoel resurgimientodeltransporteferroviariocomounmodoatractivodetransporte.Sehapriorizadoelpapelde Madrid como nodo central de articulación de la red, dado que el Plan Estratégico de Infraestructuras y Transportes tiene entre sus principales objetivos que todas las capitales provinciales estén conectadas por alta velocidad a la Capital.

− TambiéninfluyeenlaposicióncomodestinoturísticodeMadridlaampliacióndeBarajasquehasupuestoungransaltocualitativo.Sibienelnúmerodeviajeroshadisminuidoelúltimoaño,elAeropuertodeBarajashallegadoasituarseenel12ªpuestoenelrankingmundialdeaeropuertosyenel4ªdeleuropeo.

− Desde la perspectiva del funcionamiento cotidiano, Madrid conforma, lo que se puede denominar,unasolacuencadeempleo,deactividadydehábitat,loqueconfierealaciudadunpapelcentraldeunaimportante“regiónurbana”,sobrepasandoloslímitesdelapropiaComunidadAutónomaalintegrarnúcleosdepoblacióndeCastilla-LaManchayenmenormedida de Castilla-León.

− En el municipio de Madrid prácticamente el 80% de los asalariados residentes trabajan en el propio municipio, pero solo ocupan el 66% de los empleos existentes en el mismo, mientras que el resto de los empleos están ocupados por trabajadores residentes fuera de Madrid. Por otra parte, la pauta de distribución espacial de las actividades fuera de la ciudad se adapta prácticamente a la red de infraestructuras de transporte existente, sobre todo al trazado de las autopistas radiales, en el caso de la logística de transporte y a los nudos de éstas con las vías de circunvalación en el caso de los parques empresariales y centros comerciales.

2.2.2 POBLACIÓN Y HOGARES

DesdelaperspectivademográficainteresaextraeralgunasconclusionesdelDiagnósticodeCiudad que aportan conocimiento sobre los componentes estructurales y dinámicos de la población madrileña.

De este estudio resulta pertinente subrayar los datos dedicados a explicar la evolución global delapoblaciónyalaevolucióndeltamañomediodelhogar:

A. Dinámica demográfica de la población de Madrid:

− En el caso del municipio de Madrid, son los saldos migratorios con el resto de la Comunidad madrileña,conelrestodeEspañayconelextranjero,losquehandeterminadoydeterminanlos crecimientos y decrecimientos de la población residente en el municipio, mientras que el crecimiento vegetativo (nacimientosmenosdefunciones), juegaunpapelmuchomássecundario.

− De hecho, la población de Madrid decrece en los últimos años a pesar de mantenercrecimientos vegetativos de carácter positivo, debido a los saldos migratorios municipales, variabledemográficapocoindicadaparaelanálisistendencial,yaquesuevoluciónvamuyligada a la evolución de la economía.



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B. Evolución del tamaño medio del hogar

− Ladefinicióndehogarhacereferenciaalconjuntodepersonasquehabitanenunavivienda,existanonovínculosfamiliaresentreellos,admitiéndosehogaresunipersonales.Porello,elincrementodehogaresenunperíododetiempodeterminado,refleja,demanerabastanteprecisa, la demanda de vivienda satisfecha, considerada también en términos netos deocupacióndenuevasviviendasy/odisminucióndelstockdeviviendasvacías,ensucaso.

− EnMadridentreel1deenerode2005yel1deenerode2013,elincrementodehogaresnetosfuedecasi95.000hogares,resultadodeincrementosanualesbastanteimportanteshasta2009,añoapartirdelcualempiezanadescenderdeformaaceleradahastasituarseenlos4.000hogaresen2013.

− Parececlaroelhechodeque los incrementosdehogares,de los tresúltimosaños, sedebencasiexclusivamentealdescensopaulatinodel tamañomediodehogar,yaque lapoblación total de Madrid viene decreciendo desde el año 2010.

PERIODO 2007-2008 2008-2009 2009-2010 2010-2011 2011-2012 2012-2013

Crecimiento población 51.146 34.798 11.104 -14.249 -31.924 -22.304

Crecimiento vegetativo 7.572 9.668 8.870 7.912 6.394 5.184

Saldo migratorio 43.574 25.130 2.234 -22.161 -38.318 -27.488

FUENTE: Ayuntamiento de Madrid. Dirección General de Estadística. Elaboración propia

Crecimientos vegetativos y saldos migratorios

Crecimientos vegetativos y saldos migratorios

AÑO 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013

Población 3.167.424 3.205.334 3.187.062 3.238.208 3.273.006 3.284.110 3.269.861 3.237.937 3.215.633

Número de hogares 1.144.594 1.160.514 1.174.950 1.195.579 1.211.944 1.224.034 1.230.922 1.234.649 1.239.447

Tamaño medio del hogar 2,77 2,76 2,71 2,71 2,70 2,68 2,66 2,62 2,59

Incremento neto de hogares 15.920 14.436 20.629 16.365 12.090 6.888 3.727 4.798

FUENTE: Ayuntamiento de Madrid. Dirección General de Estadística. Elaboración propia

Incremento neto del número de hogares en Madrid

Incremento neto del número de hogares en Madrid

− Laevolucióndeltamañomediodehogaressigueunatendenciadecrecienteoriginadaporfactoressociodemográficosindependientes,entrelosqueincideelpeso,cadavezmayor,deloshogaresunipersonalesenelconjuntodehogares.Todoapuntaaqueestatendenciapodría continuar en el futuro.

2.2.3 EL MERCADO INMOBILIARIO RESIDENCIAL 2007-2013

Finalmente, para formular conclusiones acerca de la viabilidad económica y sostenibilidad de las actuacionesurbanasesnecesariohacerunareferenciaalasituacióndelmercadoinmobiliarioen la ciudad de Madrid.

Enelmarcoactualdeacentuadacrisiseconómica,estemercadoharesultadoespecialmenteafectado, por lo que es complicado plantear un modelo de previsiones de demanda a medio y largo plazo que ofrezca resultados ciertos, sin observar previamente su situación general y la del sector residencial en particular.


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Recientemente,elBarómetrodeEconomíadelaCiudaddeMadridhapublicadounanálisisdel Mercado Inmobiliario Residencial de Madrid durante el ciclo 1997-2013, en relación con el Plan General de 19971, del que se extraen los datos y conclusiones que a continuación se incorporan.

A. La fase expansiva 1997-2007:

− Paralelamente a la aprobación del Plan General de 1997 se inicia una fase alcista o expansiva de la actividad inmobiliaria en Madrid favorecida por diversos factores: el modelo de planeamiento urbanístico impulsado, al límite de la capacidad del municipio, porelpanoramafinancieroylaboraldeesemomento,asícomoporlallegadamasivadepoblacióninmigrante.Todoellogeneraunalíneadepreciosenconstantesubidahastaelfinaldeestaetapaenelaño2007.

− La nueva edificación residencial (95%), se concentra fundamentalmente en los distritosperiféricos que albergaron grandes desarrollos urbanísticos o con procesos de renovación industrial: Fuencarral, Hortaleza, Villa de Vallecas, Carabanchel, San Blas, Vicálvaro yArganzuela, básicamente en tipología de vivienda colectiva, con destino a compra y en régimen libre (69%).

− Las viviendas con protección pública se alojaron, mayoritariamente, en los distritos periféricos, receptores de los mayores desarrollos urbanísticos previstos por el Plan Generalde1997,siendomuysignificativaestatendenciaenVillaverde,PuentedeVallecas,Usera, San Blas o Barajas.

− En los distritos situados en la almendra central, sin embargo, no se tramita ni una sola licencia para vivienda protegida en estos años, consolidándose su especialización en vivienda de gama media-alta.

− La evolución al alza de los precios de la vivienda durante más de siete años consecutivos, en todo el territorio español en general y en Madrid en particular, situó el precio medio delmetrocuadradoenlaciudaddeMadrid,enjuniode2007,en3.978€/m2,frentealos1.704€/m2dediciembrede1999,loquesuponeunincrementodel113,45%.

− Esta tendencia al alza de los precios se observa igualmente en el mercado de segunda mano, siendo éste el más representativo en cuanto a volumen de operaciones. Así, durante el periodo 2007-2012 las transacciones de vivienda de segunda mano multiplicaron por 1,9 las de vivienda nueva. Ambos mercados tienen una evolución semejante, creciendo desde 1999hastaalcanzarlosmáximospreciosentrejuniode2006ydiciembrede2007,periodoenelquecasitodoslosdistritosmarcansumáximohistórico.

1 Fuente:BarómetrodeEconomíadelaCiudadnº373er.Tr.2013.Monográfico:AnálisisdelMercadoInmobiliarioResidencial de Madrid: un repaso al ciclo inmobiliario 1997-2013 y al desarrollo del PGOU de 1997.

AÑO PRECIO MEDIO VIVIENDA €/m2

Diciembre 1999 1.704 €

Junio 2007 3.978 €



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B. La fase recesiva 2008-2013:

Durante este periodo, prácticamente todos los indicadores que favorecen la actividad del sectorinmobiliariodecrecen.Losdatosmássignificativosdeestaetapaseconcretanen:

− Mientras que solo en el año 1997 se alcanzó la cifra de 22.000 licencias, durante todo el periodo 2008-2012 el total de las licencias concedidas para vivienda en Madrid fue de 23.000, con una cifra anual de poco más de 5.000 licencias. Esta cantidad parece que se consolida con alguna variación a la baja.

− Si durante la etapa anterior es la vivienda colectiva y libre en régimen de propiedad la que domina el panorama de la oferta madrileña, durante este periodo las viviendas, también colectivas con protección pública, superan a las libres, representando éstas un 56,7% sobre el total de licencias otorgadas en estos años (13.109 viviendas protegidas frente a 10.014 viviendas libres).

− La distribución territorial de estas licencias también varía por distritos, destacando Hortaleza con el 27% de las licencias y Villa de Vallecas con el 16%. Por encima del 5% se sitúan Fuencarral, Villaverde, Vicálvaro y Barajas.

− La concentración territorial de la promoción de las viviendas de obra nueva y protegidas, igual que en el periodo anterior, se sitúa en distritos que albergan PAUs, por la obligatoriedad legal de promover Viviendas Protegidas en estos desarrollos. Así, Villa de Vallecas, Hortaleza, Fuencarral, Carabanchel y Vicálvaro acaparan más del 70% de vivienda protegida,consolidandounaofertadestinadaaunperfilderesidentesconingresoslimitadosyconunperfilsocioeconómicoderentasmediasymedias-bajas.

− Elpreciomediode laviviendanuevaen Madridpasade3.978€/m2en juniode2007,hastallegaralos2.982€/m2endiciembrede2012,loqueimplicaunacaídadel25,04%.Segúntodoslosanálisisestacaídanohaterminadoyprobablementeenesteaño2013seincrementeconalmenosotrareduccióndel10%,coincidiendomuchosexpertosenseñalarquelabajadadepreciossepodríamantenerhasta2015-2016.

− Del análisis de la distribución territorial de la disminución de precios se constata que los distritosquemásacusanlasbajadas,entresumáximohistóricoyelprecioalcanzadoendiciembrede2012,sonlosdistritosderangomedioybajo,talycomosereflejaenelsiguiente cuadro:

DISTRITOS % BAJADA PRECIO MEDIO VIVIENDA.

(JUNIO 2007- DICIEMBRE 2012) MEDIA MADRID -25,04%

Barajas -32.54%

Usera -32.54%

Puente de Vallecas -32.09%

Latina -31.6%

Carabanchel -31.1%

Villaverde -29.85%

Hortaleza -23.21%

Moncloa -21.72%

Arganzuela -21.46%

Salamanca -13.77%


20

− El mercado de segunda mano es el más numeroso en lo que se refiere a oferta ytransacciones durante todo este periodo, ya que las ventas de vivienda usada representan casi el doble respecto a las ventas de vivienda nueva. Este sector del mercado sigue una pauta semejante a la descrita en esta fase, siendo más dominante en los distritos centrales másconsolidados,dondeapenashayofertadeviviendasnuevas.

− Respectoalvolumendetransaccionesdeviviendahaexperimentadounadrásticareduccióndel57,15%desde2007hasta2012,quehaderivadoenunasignificativadisminucióndelaactividad económica asociada así como de ingresos para las arcas municipales.

− Losmayoresdesplomesde lascompraventashanafectadoa losdistritosdeFuencarral(79.68%) y a Moncloa (-73,8%), seguidos por San Blas, Puente de Vallecas, Vicálvaro, Chamartín, Salamanca, Centro yVilla deVallecas (con descensos entre el 60%-70%).Los distritos con bajadas por debajo de la media e inferiores al 40% son los de Retiro, Moratalaz,ChamberíyArganzuela.Porúltimo,hayquedestacarquelosdistritosen losquehacoincididolafinalizacióndelaejecucióndelosdesarrollosurbanísticosconlacrisisinmobiliaria se caracterizan, también, por una importante reducción del volumen anual de transacciones.

2.2.4 ESCENARIOS GENERADORES DE NUEVAS DEMANDAS

Simiramoshaciaelfuturoyexaminamoslastendenciasdefinidasensuevoluciónporlosdistintos factores considerados: actividades económicas, demografía y mercado inmobiliario, cabeseñalarqueenunhorizontetemporalqueseextenderíahasta2020,losescenariosprevisibles de evolución para estos factores son los siguientes:

A. Escenario económico:

− Tendencia continuada a la terciarización de la economía con pérdida de empleo en el sector industrial y de la construcción.

− Augedelasactividadesligadasalcrecimientodelturismoenlasáreascentrales:hoteles,comercio y recreativo y de las ligadas al ocio y sociedad del bienestar.

− Preferencia de centralidad de las actividades creativas, sector cultural, audiovisual, publicidad y multimedia. Aunque experimentan menor crecimiento que las anteriores, cuentan con potencial para atracción de talento y fomento de creación e innovación.

− Dinámicasdedeslocalizacióndegrandessedesdeempresasycentrosuniversitarioshaciala periferia municipal y metropolitana.

− Tendencia de crecimiento de locales de actividad económica, que se cifra en un 2,45% anual en el periodo de 7 años 2002-2008, según datos del DUAE (Directorio de Unidades Estadísticas de Actividad Económica)

− Tendenciaaunincrementodeedificiosdeusoexclusivodeactividadeconómica,quesecifra en un 7,75% anual, según conclusiones del Diagnóstico a partir de datos del Catastro enelperiodo2005-2010.Elritmodeincrementodeestosedificiossuperaaldecreacióndelocales,reflejoenciertamedidadelboominmobiliario.

− Tendenciaalaterciarizacióndeedificiosresidencialesenlaalmendracentral.

B. Escenario demográfico:

− Ligero incremento de población: en el Diagnóstico se estima un crecimiento de 200.000 habitantesentre2011y2020,conunrepartoqueseconcentraenlosdistritosdondeselocalizannuevosdesarrollos(Vicálvaro,VilladeVallecas,Carabanchel,Fuencarral,Hortaleza,Barajas).



21

− Regeneracióndemográficadelaalmendracentral.

− Aumento progresivo del envejecimiento en los distritos de la periferia.

− Perdida de representatividad de la población inmigrante.

− Pérdida de población joven con edad comprendida entre los 25 y 34 años.

− Reduccióndeltamañomediodehogares.

− Incremento de la rehabilitación de viviendas y recuperación urbanística de barrios quepodríadetenerlostradicionalesflujoscentrífugoseincrementodeviviendasvacías.

C. Escenario del mercado inmobiliario:

− El sector inmobiliario (construcción y promoción) sigue en reestructuración y pendiente de ser saneado, la actividad promotora por tanto, sigue bajo mínimos y no parece que vaya a recuperarse por el momento.

− Los precios de las viviendas y de los productos terciarios, en general, no parecen estabilizarse.

− No se consolida una demanda de viviendas solvente y real, para que la producción de viviendanueva inicie sudesarrolloyejecución,enunaciudadquedisponedesuficienteofertaensueloyaclasificado,paraalmenos200.000viviendasenlospróximos10años.

2.2.5 PREVISIONES CUANTITATIVAS: DEMANDA FUTURA DE VIVIENDAS Y DE SUPERFICIE CONSTRUIDA PARA ACTIVIDADES ECONOMICAS.

Aunque, cualitativamente y a grandes rasgos, los escenarios apuntados marcan las principales tendencias de futuro de la ciudad de Madrid, a efectos de evaluar la conveniencia y adecuación de la calificación de suelos prevista en el Avance, resulta imprescindible cuantificar másdetalladamente estos escenarios sobre todo en lo que se refiere a la demanda futura deviviendasyaladesuperficiesconstruidasparaactividadeseconómicas.

A. El modelo de previsión.

En el marco actual de incertidumbre económica, que como ya se ha explicitado afectaespecialmente almercado inmobiliario, se hace realmente complicado concretar previsionescuantitativas que resulten verosímiles a medio y largo plazo.

Deahíquesehayaoptadopordiseñarunmodelodeprevisionesdedemandabasadoen latécnica de los modelos de simulación, en los que el esfuerzo principal se dedica a la obtención deresultadosplausiblesycoherentesenfuncióndehipótesisdepartidadefácilactualizacióne introducción en el modelo y sobre todo razonablemente fundamentados, ofreciéndose así la ventaja adicional de disponer de un modelo operativo a lo largo de todo el dilatado proceso temporal de elaboración y tramitación de la Revisión del Plan General.

El modelo diseñado parte de una previsión sobre la evolución del Producto Interior Bruto de la ciudad de Madrid, de la que se obtiene, por una parte, el empleo equivalente a tiempo completo yenfuncióndelmismolademandadesuperficieconstruidaparaactividadeseconómicas,yporotra,laevolucióndelapoblación,elincrementodehogaresylademandanetadeviviendas.

Es decir que, en concreto, se cuantifica la demanda futura de viviendas y la de superficieconstruida para actividades económicas a partir de cuatro parámetros independientes, a saber:

− Las Tasas de variación del PIB,

− La evolución de la productividad aparente,


22

− Laevolucióndelasuperficieocupadaporempleo,

− Laevolucióndeltamañomediodelhogar.

B. Justificación y análisis de los parámetros del modelo

Laprimeraconsideraciónarealizarenesteapartadoserefierealaevolucióndelapoblaciónglobal, para la que se advertía, en su momento, que en ámbitos espaciales restringidos, como son elmunicipio,eldistritooelbarrio,losfactoresextrademográficoslleganasermásrelevantesque los estrictamente demográficos (pirámides de edad, mortalidad, fecundidad etc.) y enel caso de Madrid municipio parece claro que los futuros crecimientos o decrecimientos demográficosvanadependerdelclimaeconómicogeneral.

Basándose en este argumento, se puede intentar explicar la evolución de la población municipal a partir de la evolución del Producto Interior Bruto generado en la ciudad lo que, en relación al establecimiento de previsiones de futuro, plantea la ventaja adicional de un escenario de evolucióncoherenteparalademandadeviviendas(atravésdelosnivelesdepoblación)yparalademandadesuperficiesconstruidasparaactividadeseconómicas(atravésdelosincrementosnetos de empleos equivalentes a tiempo completo que se deducen de la evolución del PIB).

Desde un punto de vista estrictamente estadístico, la evolución del PIB madrileño a precios de mercado, que publica la Dirección General de Estadística del Ayuntamiento de Madrid desde el año2000,correlacionamuysignificativamenteconlaevolucióndelapoblacióndelassucesivasrectificacionesanualesdelPadrónMunicipaldehabitantesduranteesteperíodo(coeficientedecorrelación=0,923;significación0,000).Esdecirque,entérminosestadísticos,laevolucióndel PIB explica el 85% de las variaciones de la población, lo que permite plantear un sencillo modelo de regresión lineal2 de una sola variable explicativa, el PIB, y en base a él establecer previsiones de futuro.

2 Aunquesehan intentadomodelosderegresión linealmúltiple incluyendocomovariables independientes,ademásdelPIB,algunasvariablesestrictamentedemográficasdeevolucióntendencial(crecimientovegetativoo sus componentes considerados individualmente), estas variables no aportan en forma independiente, explicacionesadicionalesestadísticamentesignificativas.

2.700.000

2.800.000

2.900.000

3.000.000

3.100.000

3.200.000

3.300.000

3.400.000

2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011

Poblacion real Poblacion estimada

Población real y población estimada en base a la evolución del PIB

FUENTE: Elaboración propia en base a datos del Ayuntamiento de Madrid. Dirección General de Estadística.



23

PERIODO 00/01 01/02 02/03 03/04 04/05 05/06 06/07 07/08 08/09 09/10 10/11

España

Incremento del PIB 3,7 2,7 3,1 3,3 3,6 4,1 3,5 0,9 -3,7 -0,3 0,4

Incremento de la productividad aparente 0,3 0,4 0,5 0,4 0,1 0,6 0,5 1,1 2,7 2,3 2,2

Madrid municipio

Incremento del PIB 6,1 2,2 3,2 3,5 5,0 4,5 3,2 0,6 -3,4 -0,5 0,4

Incremento de la productividad aparente -0,4 -2,2 0,3 0,2 1,9 -0,7 2,4 0,8 -0,7 2,2 1,3

Fuente: INE: Contabilidad Nacional Trimestral de España y Ayuntamiento de Madrid. Dirección General de Estadística

Evolución comparativa PIB-Productividad aparente

Evolución comparativa PIB-Productividad aparente

Enotroordendeideas,ycomoyasehaapuntado,laevolucióndelPIBtambiénesdeterminantecaraacuantificarlaevolucióndelademandadesuperficiesconstruidasparausodeactividadeseconómicas.

Paraestacuantificaciónesnecesariocentrarlaatenciónenlaevolucióndelaproductividadaparente (que transforma el PIB en empleos equivalentes a tiempo completo) y en la estructura sectorial de estos empleos, sobre todo porque el empleo en servicios colectivos o servicios no de mercado afectará, en su caso, a la adecuación del sistema dotacional público o privado y no alascalificacionesdesueloparaactividadeseconómicas.

Así que en lo que se refiere a la evolución de la productividad aparente, a nivel nacional,muestra un comportamiento bastante regular de carácter anticíclico. La productividad apenas aumenta en períodos de auge (incrementos inferiores a medio punto cuando el PIB crece a tasassuperioresal3%anual)ysílohacemuyacusadamenteenperíodosdecrisis(incrementossuperiores a los dos puntos cuando el PIB experimenta tasas de crecimiento negativas), es decir que la productividad aparente apenas sí crece en períodos de creación de empleo y sí lo hacemuyacusadamenteenperíodosdedestruccióndeempleos.Elresultadoconjuntodeestecomportamiento es un crecimiento anual acumulativo del 0,9% entre los años 2000 y 2011.

La productividad aparente que se deduce de las cuentas económicas del municipio muestra uncomportamientomuchomáserrático.Así,entodalaseriepublicada(años2000a2011),en dos años (2001 y 2009) la productividad disminuye y por el contrario alcanza sus máximos crecimientos con tasas superiores al 2% en otros dos años: 2007, en pleno auge, y 2010, en plena crisis. El crecimiento anual acumulativo resultante es del 0,45, es decir prácticamente la mitad del señalado a nivel nacional.

Son estos antecedentes los que habrá que tener muy en cuenta a la hora de establecerprevisiones de futuro.

La estructura sectorial del empleo generado se muestra, por el contrario, bastante más regular. Entre 2001 y 2011, los servicios colectivos (Educación, Sanidad y Administraciones Públicas) hansupuestoentreun16%yun18%deltotaldelempleogenerado,conmínimosentresañosde crecimiento (años 2005 a 2007) y máximos en dos años de crisis (2009 y 2010).


24

En cualquier caso, lo que cabe enfatizar, como idea conductora de todo este epígrafe, es que el clima económico (en concreto la evolución del PIB) es el factor explicativo central de la evolución pasada, y por tanto esperada, de la población, de las viviendas, de los empleos y de la ocupacióndeedificacionesparaactividadeseconómicasenlaciudaddeMadrid.

Para establecer previsiones de futuro de esta variable explicativa central conviene hacermencióndeunaspecto,hastaahoranosuficientementeexplicitadoanivelcuantitativo,comoesel peso del PIB Municipal en el Nacional, porque a partir de él se pueden apoyar las previsiones endiferentesescenariosdefuturodeámbitonacional,basándoseenseriesestadísticasmuchomásextensasyrigurosasquelasestrictamentereferidasalmunicipioysobretodo,enhipótesisy modelos de gran aceptación académica.

Evolución y estructura sectorial del empleo ocupado en Madrid

AÑOS 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011

Evolución

Empleo ocupado

1.557.819 1.658.677 1.734.722 1.785.673 1.844.987 1.900.846 1.999.900 2.016.205 2.012.145 1.958.391 1.905.571 1.888.715

Incremento neto empleos

100.857 76.045 50.951 59.313 55.859 99.055 16.305 -4.060 -53.754 -52.820 -16.855

Estructura sectorial

Actividades de mercado

82,3% 82,8% 83,0% 83,6% 83,7% 83,9% 84,3% 83,6% 82,9% 81,9% 81,2%

Actividades no de mercado

17,7% 17,2% 17,0% 16,4% 16,3% 16,1% 15,7% 16,4% 17,1% 18,1% 18,8%

FUENTE: Elaboración propia en base a datos del Ayuntamiento de Madrid. Dirección General de Estadística. Cuentas Económicas

Evolución y estructura sectorial del empleo ocupado en Madrid

Peso del PIB municipal en la región y en el total nacional

PIB A PRECIOS CORRIENTES 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011

Municipio de Madrid 11,7% 12,0% 11,9% 11,9% 11,9% 12,0% 12,0% 11,9% 11,9% 11,8% 11,6% 11,6%

Comunidad de Madrid 17,6% 17,7% 17,7% 17,7% 17,7% 17,7% 17,7% 17,7% 17,7% 18,0% 17,9% 17,8%

Total Nacional 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 100,0%

Fuente: INE. Contabilidad Regional de España - Base 2000 y Ayuntamiento de Madrid. Dirección General de Estadística. Cuentas Económicas

Peso del PIB municipal en la región y en el total nacional

Enestesentidoydurantelosdoceañosparalosquehaypublicadascuentasmacroeconómicasdelmunicipio, el pesodel PIBmunicipal se hamantenidomuyestable en torno al 12%delnacional.

LabaseproductivadelaciudaddeMadrid(terciariodecisional,serviciosfinancieros,logísticade transportes, etc.) está muy imbricada en el sistema económico nacional y, por tanto, es impensable que pueda evolucionar a ritmos netamente diferenciados de los estimados a nivel nacional.Deahíqueelúltimoantecedenteapresentarenesteepígrafeseaeldelaevoluciónpasada del PIB nacional que detrás de su acusado comportamiento cíclico muestra una clara tendencia decreciente acorde con la evolución esperada para países que pasan de tener economías en desarrollo a tener economías ya desarrolladas.



25

Porotraparteparecequehaybastanteunanimidadenconsiderarcomoirrepetibleslastasasdecrecimientodelúltimoperiododeaugemuyinfluidasporunahipertrofiafinancieraquenoes previsible, ni deseable, que vuelva a experimentarse en un futuro próximo.

C. Resultados del modelo: las demandas previstas3

Los resultados que se presentan en este epígrafe corresponden a un escenario intermedio enelqueelcrecimientomediodelPIBalargoplazosefijaenel1,7%anualacumulativo.Esel crecimiento que prevé para España la O.C.D.E, que se encuentra entre las previsiones más optimistas de algunos gabinetes de estudios de la banca nacional, que postulan un crecimiento anual entorno al 2% y las previsiones más pesimistas del F.M.I. que considera que España tan sólo crecerá al 1,5% a medio y largo plazo.

Como hipótesis adicionales se ha considerado que el quinquenio 2011-2016 va a ser deestancamiento en el sentido de que los decrecimientos experimentados durante los primeros años del quinquenio se van a ver compensados con los leves crecimientos previsibles para 2014 y 2015 por lo que en términos cuantitativos la situación de 2011 será similar a la de 2015, y no serápueshasta2016cuandosenormalicelasituación.

Se considera así mismo que los parámetros adicionales van a evolucionar tendencialmente exceptoelreferidoalasuperficiemediaporempleoquesefijaen20m2porempleogeneradoenbasealosestudiosrealizadosenelÁreadeUrbanismoparatraducirlasedificabilidadesenempleos.

De acuerdo con ello se contempla un escenario cuantitativo en el que la población de Madrid vaacrecerprogresivamentehastasuperarligeramentelos3.500.000enhabitantesen2031concercade1.500.000dehogareseseaño.Elempleo,porsuparte,alcanzaríaelnivelmáximode los años de auge (2007 y 2008 en los que se superó los 2.000.000 de empleos) en 2028, y seguiráncreciendohastalos2.160.000empleosenelaño2031.

3 OECDEconomicPolicyPapers.No3:Lookingto2060:Long-Termglobalgrowthprospects.

-5,0

-4,0

-3,0

-2,0

-1,0

0,0

1,0

2,0

3,0

4,0

5,0

6,0

7,0

8,0

9,0

Años

Tas

a de

cre

cim

ient

o de

l PIB

Tasas medias trimestrales Línea de tendencia

Tasas de crecimiento del PIB en España

FUENTE: INE. Contabilidad Nacional Trimestral de España. PIB pm. Oferta (Índices de volumen encadenados)


26

A este escenario le corresponde una demanda neta de viviendas en torno a las 15.000 viviendas anuales y entre 350.000 m2 y 400.000 m2 anualesde superficieconstruidaparaactividadeseconómicas

Año 2016 2021 2026 2031

Poblacion 3.213.382 3.327.352 3.451.344 3.586.241Nº de hogares 1.253.731 1.338.892 1.401.245 1.486.182Empleos 1.814.425 1.925.367 2.043.092 2.168.015

Quinquenio 2011-2016 2016-2021 2021-2026 2026-2031Demanda neta de viviendasquinquenal 24.460 70.296 77.219 84.937media anual 4.892 14.059 15.444 16.987Demanda neta de SCAE (1)quinquenal m2 0 1.775.069 1.883.604 1.998.776media anual m2 0 355.014 376.721 399.755

(1) SCAE= Superficie construida para actividades económicas

Evolución prevista

Demandas netas

2.3 EL PRESUPUESTO MUNICIPAL.

El presupuesto municipal constituye el segundo de los factores que sirve para contextualizar yjustificarelEstudiodeViabilidadySostenibilidadEconómicadelaRevisióndelPlanGeneralya que en el análisis económico de las actuaciones urbanas resulta imprescindible ponderar el impactodedichasactuacionessobrelasHaciendasPúblicasafectadas.

Como es sabido, el presupuesto municipal, tal y como resulta de su legislación reguladora, comprende tanto el conjunto de las obligaciones, que como máximo pueda reconocer la entidad y susOrganismosautónomosanualmente, como losderechosqueprevean liquidarseenelmismo período. A ello se sumarán también las previsiones de ingresos y gastos de las Sociedades Mercantiles cuyo capital social pertenezca íntegramente a la entidad local correspondiente.

A efectos del Avance de la Revisión del Plan General interesa destacar los siguientes datos:

2.3.1 ESTADO DE GASTOS

Tomando como referencia el presupuesto liquidado correspondiente al año 2012 del AyuntamientodeMadrid,ysuclasificaciónporProgramas,cabesubrayarquelosgastosquetienen incidencia directa en el Estudio de Viabilidad y Sostenibilidad Económica, son los que se indicanenelsiguientegráfico:



27

2.3.2 ESTADO DE INGRESOS

Respecto de los ingresos cabe señalar que los más destacados a los efectos de garantizar la sostenibilidad económica de las actuaciones urbanísticas son los siguientes:

− Impuestos directos

• Impuesto sobre bienes inmuebles de naturaleza urbana

• Impuesto sobre Actividades Económicas

− Tasas, precios públicos y otros ingresos

• Tasa de servicio de recogida de basuras y tratamiento de residuos

• Tasadeestacionamientodevehículos

• Tasapor lautilizaciónprivativaoaprovechamientoespecialdeldominiopúblico(víapública)

• Tasaporlautilizaciónprivativaoaprovechamientoespecialporempresasexplotadorasde servicios de suministros, de telecomunicaciones, o de ocupación de la vía pública con terrazas.

El capítulo de mayor importe económico es el referido a Impuestos Directos con un 33,86% , seguido por el capítulo de Tasas, Precios Públicos y otros ingresos con un 15,35%, tal y como sereflejaenlasiguientegráfica:

Peso específico de los programas de gastos


28

Bajando al siguiente nivel de análisis, se muestra que el impuesto que sustenta el mayor peso para la recaudación municipal es el Impuesto sobre bienes inmuebles de naturaleza urbana con un 20,48%, seguido con un 5,26% del Impuesto sobre incremento de valor de los terrenos.

Operaciones corrientes

El Impuesto sobre bienes inmuebles (IBI) es el ingreso municipal que por su capacidad recaudatoria y carácter permanente, ocupa el primer lugar en relevancia y repercusión para la Hacienda Municipal, en general y para la gestión urbanística en particular, por lo que será objeto de un análisis pormenorizado posterior a efectos del estudio de sostenibilidad económica.

Respecto a las Tasas, Precios Públicos y otros ingresos, que serán analizados a efectos de sostenibilidad económica, su repercusión porcentual en el presupuesto es la siguiente:

Impuestos directos



29

La estimación de los ingresos y los gastos que en el futuro cabe esperar, y por tanto, de la capacidad de inversión municipal, está decisivamente condicionada en el momento actual por el Plan de Ajuste del Ayuntamiento de Madrid para el periodo 2012-2022 aprobado por el Pleno del Ayuntamiento de Madrid, el 28 de marzo de 2012 y su revisión aprobada el 25 de septiembre de 2013.

Del análisis del citado Plan, a efectos de elaborar el Estudio de Viabilidad y Sostenibilidad Económica, cabe destacar la importancia de los siguientes aspectos:

− Sehaelaboradoporunperiododediezaños,de formaqueelPlandeAjusterevisadoextenderásuvigenciahastaelejercicio2023.

− Su objetivo es alcanzar un nivel de estabilidad que garantice el equilibrio presupuestario con vocación de permanencia del Ayuntamiento de Madrid, en términos de Contabilidad Nacional.

− Respectoa los ingresoscorrientes,contempladosen larevisióndelPlandeAjuste,hayque indicar que se parte de un contexto general de paulatina salida de la actual situación de recesión económica conforme a la evolución del PIB (real) previsto, y de un contexto particular,paraelAyuntamientodeMadrid,reforzadoenlosingresosporlasmodificacionesnormativasylamayorfinanciaciónprocedentedelEstado.Seprevéuncrecimientototaldel 6,6%, que arroja una media del 0,66% anual respecto a la liquidación del ejercicio 2012, pasando de 4.283 millones de euros en 2012 a 4.597,2 en 2023.

− Respectode los gastos se prevé la consolidaciónde lasmedidas de ahorro adoptadasenlosejerciciosanteriores,demaneraqueyaenelejercicio2012supusieronunahorropresupuestario de 128,9 millones de euros. No obstante, en las previsiones de gasto de la revisióndelPlandeAjustehayquetenerencuentadesviacionesalalza,fundamentadasennuevas obligaciones sobrevenidas.

− Por su relevancia para el Estudio de Viabilidad y Sostenibilidad Económica y el peso relativo sobre el total de gastos corrientes, cabe destacar la evolución delCapítulo 2“Gastos

2.3.3 EVOLUCIÓN DE LOS PRESUPUESTOS MUNICIPALES: EL PLAN DE AJUSTE 2012-2022 Y SU REVISIÓN.

Tasas y precios públicos


30

en bienes corrientes y servicios”, que es el que sufre mayor minoración en sus créditos debido a las medidas de contención de gasto aplicadas con anterioridad al 2012 y de vigencia durante el periodo del Plan.

− ElgranesfuerzodecontencióndegastodelAyuntamientodeMadridsereflejaespecialmenteenloreferenteainversionesreales,significativotambiénparalasostenibilidadyviabilidadeconómica de la Revisión del Plan General. La intensa actividad inversora de los últimos diez años tuvo como objetivos: consolidar infraestructuras, realizar obras medioambientales y mejorar el espacio público madrileño, suponiendo una inversión media anual de 781,6 millones de euros en el periodo 2004 a 2011. A partir de 2011 se reduce considerablemente el gasto en inversiones reales.



31


32

3. JUSTIFICACIÓN DE LA VIABILIDAD Y SOSTENIBILIDAD DEL MODELO DE ORDENACIÓN DEL TERRITORIO ADOPTADO: ALTERNATIVAS PARA LA ORDENACIÓN PROPUESTAS POR EL AVANCE.

Como ya se señalaba en el capítulo 1 de este documento, el objeto del Estudio de Viabilidad y SostenibilidadEconómica,alqueserefiereelartículo43delaLSCM,eselanálisisdelmodelode ordenación del territorio adoptado en este caso por la Revisión del Plan General, respecto delcualsehadejustificarsufactibilidadconcriteriosderazonabilidadysusostenibilidad.

3.1 DESCRIPCION DEL AVANCE

El documento de Avance de la Revisión del Plan General construye su discurso sobre la aplicación de unos criterios orientados a generar un nuevo modo de elaborar el planeamiento general en el que se reduzcan las rigideces tradicionales de otros instrumentos urbanísticos, al menos, en cuanto a consideraciones coyunturales, que en este momento de crisis económica generalizada podrían conducir a planteamientos extremos, alejados de lo que debe procurar un Plan General de Ordenación Urbana con vocación de perdurabilidad.

Laaplicacióndeesecriterioylaconsecucióndeeseobjetivodereduccióndelarigidezhancontribuido a construir el documento de planeamiento propuesto por el Avance, a través de la utilización de una serie de estrategias que se podrían sintetizar de la siguiente forma:

− Simplificaciónnormativa,resultantedelasexperienciaspreviasenlasquesehamostradode forma notoria que la competencia de un Plan General se circunscribe a los aspectos urbanísticos y por tanto toda intención de operar con instrumentos ajenos a esta materiaseránestériles.Este“aligeramiento”normativo,queevitalasuperposiciónavecescontradictoria de normas sectoriales y de las tramitaciones de la gestión urbanística, deberían conducir a una mejora en la activación económica.

− Flexibilidad instrumental, dimanada de la necesidad de cierta discrecionalidad administrativa que permita la adaptación ágil de la ordenación a las circunstancias que pueda modular el propio desarrollo de la ciudad en múltiples facetas, tales como la social, la territorial, la económica, etc. En este sentido, la adaptación a los diferentes momentos y situaciones facilita la acomodación de las propuestas no previstas, evitando que la excesiva rigidez normativaimpidaelaprovechamientodeoportunidadesquepuedenserdegraninteréspara la ciudad.

− Diagnóstico constante. Como consecuencia directa del apartado anterior, es requisito imprescindible disponer de un sistema que evalúe continuamente tanto el cumplimiento de los objetivos que presenta el Avance, como las desviaciones de los mismos y, en su caso, el estado general y la evolución de la ciudad. Este sistema se asienta en un conjunto de indicadores, que deben ser de construcción asequible, de actualización permanente y de lectura sencilla. Sólo es posible disponer de niveles aceptables de seguridad en un sistema másflexiblesiésteseapoyaenunaplataformadeevaluaciónpermanentedelarealidad,que ofrezca argumentos objetivos para su adaptación a las situaciones no previstas.

− Factor de sostenibilidad, en la medida en que se ha tomado conciencia de que losinstrumentos de ordenación territorial pueden contribuir activamente al desarrollo sostenible, integrando las vertientes ambiental, social y económica. Así, por su mayor contribución al desarrollo sostenible y especialmente en el ámbito económico, deben asumirselosplanteamientosqueincidenenlacompacidaddelaciudad,ladiversificaciónde usos, la racionalidad en la utilización de recursos naturales y energéticos, la apuesta pormodosdemovilidadeficientesylapolicentralidadurbanaestructurada,queprocura



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mayor proximidad del ciudadano a sus necesidades comunes tanto en lo relativo al centro de trabajo o de estudio como de los equipamientos y servicios urbanos.

3.2 JUSTIFICACIÓN DE LAS ALTERNATIVAS DEL MODELO Y ORDENACIÓN DEL TERRITORIO.

Bajolaaccióndeesasestrategiassehaelaboradoundocumentodeordenaciónque,frenteal modelo propuesto por el Plan General de 1997 -analizado en sus aciertos y debilidades en el capítulo Evaluación del Plan General de 1997- establece una nueva propuesta sobre la ordenación territorial que puede describirse de manera sintética por consideración a los siguientes aspectos:

3.2.1 PRINCIPIOS Y CRITERIOS DE ACTUACIÓN UTILIZADOS EN LA ORDENACIÓN DEL TERRITORIO.

Desdeunaperspectivaglobalpodríamosdecirqueloscriteriosquesehantenidoencuentaenel proceso de Revisión del Plan General son aquellos que fortalecen claramente la sostenibilidad del modelo.

Dichoscriteriossonlossiguientes:

A. Una nueva orientación estratégica de transformación de la ciudad.

Frente a los objetivos previstos en el Plan General de 1997, que promovía una ocupación del territoriomunicipalhastasucolmatación,laRevisióndelPlanGeneralhaseleccionadocuatroobjetivos básicos para impulsar la transformación de la ciudad existente:

• Madrid, ciudad de oportunidades económicas.

• Madrid, ciudad sostenible.

• Madrid,ciudadcohesionada.

• Madrid, ciudad con calidad de vida.

B. Planeamiento a través de instrumentos más que determinaciones.

Frente a la sobredeterminación característica del Plan General de 1997, la ordenación del territorio, que se impulsa a través la Revisión del Plan General, pretende encauzarse por medio delimpulsodelaflexibilizaciónydelasalternativasdeimplantacióndeusosaplicadassobrenuevasáreasderegulación,tantodecondicionesdeusocomodeedificaciónque,delimitadasconcriteriosdehomogeneidadmorfológicayfuncional,aportanestabilidadyponderaciónenel terreno económico, estableciendo reglas de juego según diferentes condiciones territoriales.

Enestesentido,laadopcióndeherramientasinformáticasquecorrelacionanlasinformacionescartográficastantocatastralescomourbanísticas,condiferentesbasesdedatos,atravésdeSistemasdeInformaciónGeográfica,proporcionanunsistemadeconsultayensucaso,unasposibilidadesdeintervenciónmáseficientes.

C. Plan como sistema de instrumentos frente a un plan de documento único.

Tanto la reglamentación aplicable a los Planes Generales pasados, como la tradición en la presentación de los mismos, establecían como documentos básicos la memoria, los planos, las normas urbanísticas y el catálogo de elementos protegidos. Como no puede ser de otra manera, el Avance respeta la estructura de contenidos establecida legalmente, pero a su vez incorpora otros documentos que pueden ser exigidos asimismo por la normativa vigente y en


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todo caso por el convencimiento de que las visiones estratégicas en materia urbanística deben coordinarseconherramientasoperativasespecíficas.Así,elAvancesedotadelossiguientestextos:

− Informe de sostenibilidad ambiental, atendiendo al mandato legal en este sentido y produciendo una credencial de evaluación ambiental continua.

− Informe de sostenibilidad económica, también dimanante de la legislación vigente y que pretende garantizar la sostenibilidad económica de las propuestas del Avance, tomando como principio la exigencia de sostenibilidad para cada una de las actuaciones urbanísticas que se desarrollen.

− Sistema de Indicadores Urbanos para el Seguimiento del Plan, como procedimiento para la evaluaciónperiódicadelasdeterminacionesdelmismoylaconsecucióny/odesviacióndelosobjetivosfijados,demaneraquesepropicieunaintervencióndiligenteenlosaspectosquedebancorregirseapartirdelasherramientasqueelpropioAvanceincorpora.

− Regulación normativa en dos niveles, mediante normativa estructurante y ordenanzas de desarrollo, de forma que el Plan General se circunscriba a los contenidos normativos estructurantes y pormenorizados de obligada inclusión, regulándose el resto de determinacionesmedianteordenanzas,conloquesedotaalPlandeunamayorflexibilidady agilidad en su adaptación a nuevas circunstancias.

− Guías específicas, que orientan sobre determinados aspectos de interrelación entre elurbanismo y otras variables sociales. En este sentido, cabría destacar las correspondientes al planeamiento de género o la guía para la movilidad sostenible, entre otras, que podrán desarrollarse a lo largo del proceso de revisión.

− Planes Directores, que desarrollan de forma particularizada y para ámbitos territoriales concretos, alguna de las estrategias contenidas en el plan, como podrían ser el plan de Bulevares o el plan de Parques Periurbanos, o el Plan Director Delicias-Mendez Alvaro-Abroñigal, coordinando componentes que exceden del propio campo del planeamiento general.

D. Planeamiento dinámico frente a un plan de imagen final.

Loscontenidosexpuestosenlosapartadosanterioresrelativosacriteriosdeflexibilidadenlas determinaciones, de evaluación continua y de agilidad en las respuestas, someten el modelo de ordenación propuesto por el Avance a un proceso de observación permanente y, por tanto, de adaptación a la realidad urbana, social y económica que en una gran ciudad como Madrid, indefectiblementeestáenpermanentecambio.PorellosehaentendidocomoprioritarionobuscarunaimagendelaciudadalfinalcomoconsecuenciadelaaplicacióndelnuevoPlan,sinoque éste sea capaz de acomodarse a las circunstancias manteniendo su lógica intrínseca y sus principios y objetivos globales, dando lugar a alternativas posibles que respeten, en todo caso, esos principios.

Esta característica del Avance redunda en una estimulación de la inversión pública y privada al permitirle separarse de las tradicionales rigideces propias de planeamientos excesivamente sobredeterminados, conformados como plataformas de proyectos.

E. Plan como documento sin plazos ni inversiones predeterminados.

Lamismafilosofíaqueorientael carácterdinámicodelPlanabocaa supresentaciónsinelencorsetamiento que supondría la previsión invariable de un programa de etapas o plazos y las inversiones públicas o privadas asociadas a esas fases. La evolución de la ciudad, las decisiones políticasylasposibilidadespresupuestariasqueencadamomentosepresenten,definiránlas



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actuaciones plausibles, que encontrarán en el nuevo Plan los instrumentos necesarios para llevarlas a cabo.

3.2.2 JUSTIFICACIÓN DE LA PROPUESTA DE ORDENACIÓN DEL TERRITORIO.

En lo relativo a la ordenación del territorio, el Avance del Plan General revisa el modelo de ordenación del territorio a través de la aplicación de unas alternativas que tienen una importante trascendencia en el plano económico. Estas alternativas son las siguientes:

A. Justificación de la ordenación del suelo urbano

− Se apuesta por la actuación sobre la ciudad construida frente a la extensión territorial.

En coherencia con los principios que informan la normativa urbanística actual, elAvanceapuesta por el establecimiento de mecanismos que fomentan la mejora de la ciudad existente sintonizando,enestesentido,conlaideaexpresadaenelTRLS08,deque“...elsuelourbano-laciudadyahecha-tieneunvalorambiental,comocreaciónculturalcolectiva,queesobjetodeuna permanente recreación, por lo que sus características deben ser expresión de su naturaleza ysuordenacióndebefavorecersurehabilitaciónyfomentarsuuso.”Losefectoseconómicosfavorables que genera esta alternativa son indiscutibles ya que la actuación sobre suelos urbanos favorece la reducción de gastos de explotación, mantenimiento y conservación, al asignarse los recursosdemaneramáseficienteysimultáneamentegeneraun incrementoen los ingresosmunicipalesporunidaddesuperficie,porlosprocesosdeconcentraciónydensificación.

− Se apuesta por la mezcla de usos frente a la segregación de los mismos.

La ordenación prevista en el Avance persigue, como objetivo general, la mayor combinación y mezcla de usos. Y para conseguirlo establece un sistema de regulación que permite la alternancia de actividades residenciales y de actividades económicas de forma directa en las diferentes áreasdesuelourbanoconunashorquillasqueaseguranestamezclaasícomoeldesarrolloarticulado de centralidades.

Esta estrategia no sólo provoca una dinamización económica de la ciudad, sino que también comportaunincrementoenlascotasdecohesiónybienestarsocial,alacercaralciudadanoa los lugares de ocupación, favoreciendo la movilidad de proximidad más sostenible y consecuentemente reduciendo costes tanto públicos como privados.

La aplicación de esta estrategia no supone, sin embargo, el impulso de un sistema que favorezca la implantación de actividades de cualquier modo y en cualquier lugar. En la misma esencia de la regulación está la diferenciación de distintos niveles de aplicación en función de las áreas de regulación en que se inscriban, así como, el establecimiento de controles que permitan reducir los efectos nocivos que una excesiva actividad económica podría causar al uso residencial.

Entérminoseconómicos,laflexibilizaciónenlasposibilidadesdeimplantacióndeusosdiversosen aras a una mayor mezcla de los mismos en los ámbitos territoriales que así lo demandan, implica la introducción de un catalizador de la economía, de manera que se estimulan las inversiones privadas al desproveerlas de las trabas que a menudo impiden su implantación en la ciudad.

− Se apuesta asimismo por la adaptación e integración del Patrimonio frente a preservación museística del mismo.

La aplicación de criterios de racionalidad y mayor objetividad en la valoración del patrimonio históricoyculturalpermitelaconsideracióndelosbienescatalogadosnocomopiezasinalterables,sino como elementos susceptibles de intervención con los controles y determinaciones que,


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en su caso, se deban aplicar y que aseguren los valores a proteger. En este sentido, la normativa previstaregularálasactuacionesquepermitanmejorarlahabitabilidadyportantolaadaptacióndelosedificiosprotegidosausoscontemporáneos,loqueredundaráenunamejorutilizacióndelpatrimonioedificado,con losconsiguientesbeneficiosquedeello sedesprendepara larevitalización de la ciudad y de la economía en general.

− Se apuesta por la regeneración de la ciudad existente.

El Avance incorpora asimismo una propuesta normativa para la aplicación de la Estrategia de RenovaciónUrbanadesdeladoblevertientedelasactuacionesderehabilitacióndeedificiosy de regeneración de ámbitos urbanos con intervenciones integrales, aunque en ambos casos sin predeterminar territorialmente los terrenos objeto de renovación, puesto que se estaría contraviniendo el aspecto fundamental del modelo de plan basado en la ausencia de plazos e inversiones, y predeterminaría con excesiva antelación las intervenciones territoriales que deben diseñarse de manera pormenorizada en el momento que se lleven a cabo, lo que incluye la delimitación de los ámbitos de intervención. La traslación al espacio económico municipal de la activación de la estrategia se alimenta de varios aspectos. De modo directo incidirá en los ingresos locales, a través de las licencias pertinentes e indirectamente porque generará un mejoraprovechamientodelosrecursos,mejorcomportamientoenergéticodelaciudad,asícomo reducción de emisiones contaminantes.

B. Justificación de la ordenación del suelo urbanizable

− Enelsuelourbanizablesehadecidido,enestaetapadeAvanceyporrazonesdeseguridadjurídica, la integración de los ámbitos de suelo urbanizable del Plan General de 1997, cuyas condicioneshansidoaprobadasporelexpedientedeRevisióndelPlanGeneralde1985yModificacióndelPlanGeneralde1997aprobadoel1deagostode2013,considerandoqueelEstudiodeViabilidadincorporadoalmismohajustificadolaprocedenciadeincorporarlos suelos objeto de revisión al modelo territorial. El mencionado estudio establece los plazos de estos desarrollos, tanto en lo concerniente a uso residencial como al dotacional, al industrial y al terciario.

− Por lo que se refiere al resto de los suelos que se clasifican como urbanizables, cabeseñalar dos cuestiones: en primer lugar, que el porcentaje que representan es muy poco significativo en relación al conjunto del término municipal y en segundo lugar, que lajustificacióndesuviabilidadysostenibilidadeconómicadeberárealizarseenelmomentode su sectorización, por lo que no constituye objeto de esta revisión.

C. Justificación de la ordenación del suelo no urbanizable

El Avance apuesta, de forma decidida, por la interconexión tanto de los espacios naturales entre sí como de éstos con otras infraestructuras ambientales, entre las que se producen sinergias importantes. Así, se prevé la conformación de una red ambiental no sólo en el territorio municipal, sino también incorporando los parques regionales adyacentes. Del mismo modo, se pretende la integración de esta estrategia con otros planes municipales como son el Plan Director de Movilidad Ciclista y un futuro Plan Director de Movilidad Peatonal.

De esta forma, a las evidentes ventajas que sobre la calidad de vida de los ciudadanos se producirá,enelplanoeconómicoseobtienenbeneficiosdimanadosdeunmenorconsumoderecursos naturales y energéticos, al mismo tiempo que se reducen las emisiones contaminantes que generan costes directos e indirectos al erario público.



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3.3 SOSTENIBILIDAD DEL MODELO TERRITORIAL Y SUFICIENCIA Y ADECUACIÓN DEL SUELO DEDICADO A USOS RESIDENCIALES Y PRODUCTIVOS

Al abordar la cuestión relativa a la sostenibilidad económica del modelo territorial previsto en laRevisióndelPlanGeneralresultanecesariotenerencuentalasdosconsideracionesquehande servir de punto de partida:

− Porunaparteque,por razonesde coherencia y de seguridad jurídica, laRevisióndelPlanGeneralhadecididoasumirensumodeloterritorialtodoslossuelosresidencialesy urbanizables calificados por planeamientos generales anteriores que cuentan conplaneamiento de desarrollo aprobado.

− Deotraparte,quelaRevisiónhadecididoproyectarunconjuntodeactuacionessobrelaciudadconsolidadacuyasuperficie,medidaenconjunto,nollegaalos6.000.000m2,loquerepresentanun2%delsuelourbano.Respectodeestasactuaciones,elAvancenohaestablecidocondicionesdeusoyedificabilidadespecíficasparacadaunadeellas.

Apartirdeestosdatospodemosentenderquelasgrandescifrasrelativasasueloscalificadoscomo residenciales o de actividades económicas (procedentes de planeamientos asumidos) son conocidas. Y asimismo que por ello, a pesar de la indeterminación que pueda existir sobre las nuevasactuacionesproyectadasporelPlan,puedereflexionarsesobreesascifrasconelfindeconocersusuficienciayadecuaciónrespectoalasdemandasprevisibles.

Pararealizarestareflexión,deunaparte,sehadetalladoanualmentelasdemandasprevisiblesdeviviendasydeedificabilidadesparaactividadeseconómicas (enbasea losresultadosdelmodelodeprevisiónpresentadoensumomento)ydeotra,sehaelaboradouncalendario,tambiénanual,dedisponibilidadesdeedificabilidadatendiendoalossiguientescriterios:

− Ámbitos de suelo urbanizable incorporado: siguen el calendario comprometido en la RevisiónparcialdelPGOUM-85ymodificacióndelPGOUM-97.

− Restodeámbitos:sudisponibilidadsehaconsideradosegúnsusituacióna1deenerode2013, entendiendo que para estar en condiciones de salir al mercado estos suelos necesitan dosañossihanfinalizadolasobrasdeurbanización;cuatroañossilashaniniciadoperono finalizado; ocho años si se encuentran en trámites de gestión y/o urbanización sinhaberfirmadoelactadereplanteoydoceañossinotienenelplaneamientoaprobadodefinitivamente.

Los resultados son los siguientes:

3.3.1 USO RESIDENCIAL: BALANCE ENTRE EDIFICABILIDADES ASUMIDAS Y DEMANDAS PREVISTAS

A. Situación actual

A.1. ViViendas Vacías

1 2 3 4

TOTAL VIVIENDAS FAMILIARES

Viviendas Vacías Viviendas ruinosas

Stock de movilidad Superávit

1.530.957 153.101 4.081 76.548 72.472

1. Censo de población y viviendas 2011 2. Estimación en base a la edad de la edificación 3. Stock del 5% necesario para garantizar la movilidad 4. Estimación del exceso de viviendas en relación con la demanda solvente


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A.2. edificabilidad remanente en suelo urbano común (solares)

Ambitos de regulación− Ámbitos de regulación

REGULACIÓN

INCORPORADA (RE.2)

RESTO DE REGULACIONES

(RE.1 Y RE.3 A RE.8) TOTAL

Nº de Viviendas 44.203 10.223 54.426

B. Propuesta de la Revisión

B.1. suelo urbano con actuación incorporada

Nº DE VIVIENDAS

A falta de obras de urbanización 8.607

En trámites de gestión y/o urbanización 39.275

En trámites de planeamiento 1.822

TOTAL 49.704

B.2. suelo urbanizable con actuación incorporada

Nº DE VIVIENDAS 108.917



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C. Disponibilidad de las viviendas

AÑO URBANO (1) URBANIZABLE (2) TOTAL

2016 54.426 54.426

2017 3.350 3.350

2018 8.607 7.085 15.692

2019 0 0

2020 13.032 13.032

2021 0 0

2022 39.275 6.184 45.459

2023 0 0

2024 1.822 2.663 4.485

2025 21.823 21.823

2026 2.611 2.611

2027 0 0

2028 6.900 6.900

2029 3.148 3.148

2030 22.384 22.384

2031 0 0

2032 0 0

2033 0 0

2034 7.310 7.310

2035 12.627 12.627

(1) Disponibilidad en el supuesto de una demanda suficiente

(2) RPPG del PGOUM85 y modificación del PGOUM97


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D. Balance (Demanda neta de viviendas versus disponibilidad)

A.2. edificabilidad remanente en suelo urbano común (solares)

Ámbitos de regulación

AÑO DEMANDA NETA DISPONIBILIDAD SUPERÁVIT

Inicial 72.472

2016 9.860 54.426 117.038

2017 13.540 3.350 106.847

2018 13.794 15.692 108.745

2019 14.053 0 94.692

2020 14.318 13.032 93.405

2021 14.589 0 78.816

2022 14.866 45.459 109.409

2023 15.148 0 94.261

2024 15.437 4.485 83.309

2025 15.733 21.823 89.399

2026 16.034 2.611 75.975

2027 16.343 0 59.633

2028 16.658 6.900 49.874

2029 16.980 3.148 36.042

2030 17.310 22.384 41.116

2031 17.646 0 23.470

3.3.2 USO ACTIVIDADES ECONÓMICAS: BALANCE ENTRE EDIFICABILIDADES ASUMIDAS Y DEMANDAS PREVISTAS

A. Situación inicial

A.1. edificación desocupada

OFICINAS NAVES INDUSTRIALES Y LOGÍSTICAS SUPERÁVIT

Superficie computable (m2) 1.422.371 561.821 1.984.192

1. Estimación en base a informes del mercado inmobiliario de Aguirre Newman

− Ámbitos de regulación

REGULACIÓN INCORPORADA

(RE.2) RESTO DE REGULACIONES

(RE.1 Y RE.3 A RE.8) TOTAL (1)

Edificabilidad (m2) 9.148.334 2.033.314 12.000.476



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B. Propuesta de la Revisión

B.1. suelo urbano con actuación incorporada

m2

A falta de obras de urbanización 283.454

En trámites de gestión y/o urbanización 2.554.295

En trámites de planeamiento 172.803

TOTAL 3.010.552

B.2. suelo urbanizable con actuación incorporada

EDIFICABILIDAD (m2) 4.126.176

C. Disponibilidad de la edificación para actividades económicas

Edificabilidad(m²)

AÑO URBANO (1) URBANIZABLE (2) TOTAL

2016 12.000.476 12.000.476

2017 202.423 202.423

2018 283.454 231.522 514.976

2019 0 0

2020 112151 112.151

2021 0 0

2022 2.554.295 380.433 2.934.728

2023 0 0

2024 172.803 75.400 248.203

2025 802.218 802.218

2026 876.272 876.272

2027 0 0

2028 29.331 29.331

2029 711.519 711.519

2030 823.325 823.325

2031 88.177 88.177

2032 0 0

2033 0 0

2034 81.718 81.718

2035 827.645 827.645

(1) Disponibilidad en el supuesto de una demanda suficiente

(2) RPPG del PGOUM85 y modificación del PGOUM97


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D. Balance (Demanda neta versus disponibilidad)

Edificabilidad(m²)

AÑO DEMANDA NETA DISPONIBILIDAD SUPERÁVIT

Inicial 1.984.192

2016 143.717 12.000.476 13.840.951

2017 346.636 202.423 13.696.738

2018 350.775 514.976 13.860.939

2019 354.964 0 13.505.975

2020 359.202 112.151 13.258.924

2021 363.491 0 12.895.433

2022 367.831 2.934.728 15.462.330

2023 372.223 0 15.090.107

2024 376.668 248.203 14.961.642

2025 381.165 802.218 15.382.695

2026 385.716 876.272 15.873.250

2027 390.322 0 15.482.928

2028 394.983 29.331 15.117.277

2029 399.699 711.519 15.429.097

2030 404.471 823.325 15.847.951

2031 409.301 88.177 15.526.827



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Remanente edificado4

Enbasealosinformescitadoslaedificacióndesocupadasesitúaen1.984.192m2, de los cuales 1.422.371 m2 corresponderíanalocalesdestinadosaoficinasy561.821m2 a naves industriales y logísticas.

Remanente en solares

De acuerdo con los informes anuales, que publica el Área de Gobierno de Urbanismo y Vivienda del Ayuntamiento de Madrid, a 1 de enero de 2013 la suma de los solares existentes alcanzaba paraedificar12.000.476m2 de uso actividad económica.

Remanente en suelo calificado en fase de ejecución de planeamiento5

El remanente en estos suelos, de acuerdo también con los informes anuales del citado Área, asciende a 7.136. 728 m2, (3.010.552 m2 en suelo urbano y 4.126.176 m2 en urbanizable).

La suma de los tres conceptos anteriores supera los 20.000.000 m2. Por otra parte, tal y como se hamanifestadoanteriormente,laestimacióndedemandanetadeedificabilidadparaactividadeseconómicas en el periodo 2016-2031 no alcanzaría los 6.000.000 m2. La comparación de estas doscifrasnosllevaríaaconsiderarquesisecumplenlashipótesisdecrecimientoeconómicoexplicitadas y culminan su proceso de urbanización todos los ámbitos del PG-97 que cuentan enlaactualidadconelplaneamientoaprobado,llegaríamos,alfinaldelperiodoconsiderado,conun superávit cercano a 14.000.000 de m2.

3.3.3 CONCLUSIONES

Respecto del suelo destinado a uso residencial, los datos que figuran en el cuadro sonsuficientemente explícitos ya quemuestran cómo las edificabilidades asumidas cubren consuficiencia lasdemandasprevisiblesconunhorizonte temporal razonablementeamplioporlo que no parece necesario realizar ningún comentario adicional. En el caso de las actividades económicas,lascifrasmuestranunsuperávitmásalto,tantoensuperficieconstruida,comoenremanente de suelo para su desarrollo. Como se detalla en los párrafos anteriores, el remanente actualsuperalasnecesidadesexistentesenunhorizontetemporalqueseextiendemásalládelaño2031,segúnlashipótesisdecrecimientoeconómicoexplicitadasensumomento.Enestepunto cabe subrayar la importancia de la nueva estrategia de ordenación de usos impulsada por la Revisión del Plan General en el ajuste de la oferta y demanda de las actividades económicas. Dichaestrategia,consuobjetivodeflexibilizaciónpermitirádinamizarelsectoreconómicodeacuerdo con las necesidades y demandas que en cada momento vaya planteando la sociedad.

4 Estimación en base a informes del mercado inmobiliario de la consultora Aguirre Newman.

5 SeincluyenenesteapartadoelremanentedeedificabilidaddetodosaquellosámbitosdelPG-97quenohanconcluidolasobrasdeurbanizaciónytambiénaquelloscuyoplaneamientodedesarrolloseencuentraentramitación.


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4. IDENTIFICACION DE LAS ACCIONES SOMETIDAS A ANÁLISIS DE VIABILIDAD Y SOSTENIBILIDAD ECONÓMICA.

Como ya se indicó en el capítulo 1, el análisis económico del planeamiento se extiende no sólo a la viabilidad y sostenibilidad del modelo de utilización del territorio, sino también al análisis de la sostenibilidad económica y viabilidad de las actuaciones urbanizadoras concretas proyectadas desde elmismo. La obligatoriedad de identificar y analizar las acciones incorporadas en elAvance,emanade lodispuesto tantoenelTRLScomoen la ley8/2013deRehabilitación,Regeneración y Renovación Urbanas, en cuyos textos se prevén las actuaciones urbanísticas que deben estar sometidas, bien a memoria de viabilidad económica, bien a informe de sostenibilidad económica o a ambos.

Paraabordaresta identificaciónesnecesariotenerencuentaqueeldocumentodeAvanceconcreta estrategias y objetivos prioritarios del modelo territorial a través de determinadas actuacionesurbanísticascuyaclasificacióntomacomopuntodepartidalasclasesycategoríasde suelo reconocidos en la normativa urbanística. En concreto, las categorías de suelo que se incluyen en el Avance del Plan, se resumen en el cuadro siguiente:

CLASE CATEGORIA

NO URBANIZABLE DE PROTECCIÓN NO URBANIZABLE DE PROTECCIÓN

NO SECTORIZADO

URBANIZABLE SECTORIZADO CON ACTUACION DE NUEVA URBANIZACION INCORPORADA

SUELO URBANO COMUN

S. U. CON DE OBRAS ACCESORIAS

S.U. CON ACTUACION DE DOTACION NUEVA

S.U. CON ACTUACION DE RENOVACION O REFORMA URBANA

INTEGRAL

URBANO

S.U. CON ACTUACION DE RENOVACION O REFORMA URBANA

INTEGRAL INCORPORADA

Sobre la base de lo establecido, cabe decir lo siguiente respecto a la sostenibilidad y viabilidad económica de las acciones urbanas:

− Suelo no urbanizable de protección:

Su propia naturaleza le otorga unas condiciones incompatibles con la realización de actuaciones de transformación del territorio de envergadura suficiente como para ser calificadas como acciones urbanizadoras capaces de influir positiva o negativamente en la hacienda municipal. Por tanto no se analiza ni se requiere la realización de estudio específico alguno de viabilidad y/o sostenibilidad económica.

− Suelo urbanizable no sectorizado:

El documento de Avance identifica los ámbitos que integra en esta categoría de suelo. Habida cuenta que el planeamiento general no prevé expresamente su transformación en suelo urbano, no se cuenta con parámetros urbanísticos definidos que permitan estudiar concretamente la repercusión que su posible conversión futura tendría a efectos fiscales y presupuestarios sobre la hacienda local. Por tanto, no se puede analizar, en este momento, su viabilidad y/o sostenibilidad. No obstante, en el momento en que se inicie el Plan de Sectorización de cada ámbito se requerirá la elaboración de estudio de viabilidad e informe de sostenibilidad económica que incluyan todas las variables susceptibles de observación.

− Suelo urbanizable sectorizado con actuación de nueva urbanización incorporada:

En esta fase de Avance se definen 8 ámbitos que responden a esta categoría que son:

• UZP.2.02 - LOS CERROS

• UZP.2.03 - LOS AHIJONES

• UZP.2.04 - LOS BERROCALES

• UZP.3.01 - DESARROLLO DEL ESTE- VALDECARROS

• AOE 00.11 – CANTILES DEL MANZANARES

• US.04.10 – SOLANA DE VALDEBEBAS

• MPG.00.333 - UZI. SUNP - RI DE COSLADA

Sobre la base de lo establecido, cabe decir lo siguiente respecto a la sostenibilidad y viabilidad económica de las acciones urbanas:

− Suelo no urbanizable de protección:

Su propia naturaleza le otorga unas condiciones incompatibles con la realización de actuacionesde transformacióndel territoriode envergadura suficiente comopara sercalificadascomoaccionesurbanizadorascapacesde influirpositivaonegativamenteenla haciendamunicipal. Por tanto no se analiza ni se requiere la realización de estudioespecíficoalgunodeviabilidady/osostenibilidadeconómica.



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− Suelo urbanizable no sectorizado:

EldocumentodeAvance identifica los ámbitosque integraenesta categoríade suelo.Habida cuenta que el planeamiento general no prevé expresamente su transformación en suelourbano,nosecuentaconparámetrosurbanísticosdefinidosquepermitanestudiarconcretamentelarepercusiónquesuposibleconversiónfuturatendríaaefectosfiscalesypresupuestariossobrelahaciendalocal.Portanto,nosepuedeanalizar,enestemomento,suviabilidady/osostenibilidad.Noobstante,enelmomentoenqueseinicieelPlandeSectorización de cada ámbito se requerirá la elaboración de estudio de viabilidad e informe de sostenibilidad económica que incluyan todas las variables susceptibles de observación.

− Suelo urbanizable sectorizado con actuación de nueva urbanización incorporada:

EnestafasedeAvancesedefinen8ámbitosquerespondenaestacategoríaqueson:

• UZP.2.02 - LOS CERROS

• UZP.2.03 - LOS AHIJONES

• UZP.2.04 - LOS BERROCALES

• UZP.3.01 - DESARROLLO DEL ESTE- VALDECARROS

• AOE 00.11 – CANTILES DEL MANZANARES

• US.04.10 – SOLANA DE VALDEBEBAS

• MPG.00.333 - UZI. SUNP - RI DE COSLADA

• APE.17.04 - MANZANARES SUR TRAMO 2.

De ellos, los seis primeros están incluidos en el expediente de Revisión del PG 1985 y modificacióndelPGde1997aprobadoconfecha1deagostode2013cuyaviabilidadysostenibilidadaparecejustificadaenelcitadoexpediente.

Por su parte, los otros dos ámbitos disponen de instrumento de desarrollo de planeamiento aprobado, que hace innecesario asimismo el análisis económico derivado de su futuroproceso de transformación urbanística.

− Suelo urbano común:

Esta categoría se corresponde con los suelos urbanos consolidados que no requieren de procesosurbanizadorespreviosalashipotéticasedificacionesenellosy,porconsiguiente,lasactuacionesqueserealicenenellosnocomportarángastosadicionalesalahaciendamunicipal. En consecuencia, no se requiere la realización de estudio alguno de viabilidad y sostenibilidad en esta clase de suelo.

− Suelo urbano pendiente de obras accesorias:

Se prevén, en esta etapa de tramitación de la revisión, diversos ámbitos categorizados con estadenominaciónconunasuperficietotaldepocomásde55Ha.

Al tratarse de una modalidad de suelo urbano consolidado, las obras accesorias de urbanización requeridas para su transformación en suelo urbano común, además de su escasarepercusióncuantitativa,porelreducidoterritorioalquehacenreferencia,carecende la trascendencia cualitativa que se requiere para someter a esta clase de suelos a un estudio económico de viabilidad y sostenibilidad.


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− Suelo Urbano con actuación de dotación nueva:

Los ámbitos definidos en los planos correspondientes, deberán incorporar junto alinstrumento urbanístico que desarrolle la actuación, que en su momento se elabore, unestudiodeviabilidady/osostenibilidadeconómicaenelqueseanalicenloscostesylos ingresos que se generen con la actuación en los términos señalados en los capítulos siguientes de este estudio.

− Suelo Urbano con actuación de renovación o reforma urbana integral:

El Avance del Plan diferencia determinados ámbitos de suelo urbano cuya transformación se realiza mediante actuación nueva que incluye la necesidad de reformar o renovar la urbanización.

Siaestacircunstanciaañadimosquesetratadeáreasconunasuperficiemásconsiderable,resulta evidente la necesidad de exigir, conjuntamente a la tramitación del preceptivo instrumentodeordenación,unamemoriadeviabilidady/ounestudiodesostenibilidadque recoja todos los gastos de urbanización y mantenimiento, implantación de servicios y explotacióndelosmismosasícomolasucesivaapariciónomodificacióndeingresosporimpuestos, tasa o precios públicos que se producirán con motivo de la actuación.

− Suelo Urbano con actuación de renovación o reforma urbana integral incorporada:

Se prevén en el territorio municipal ámbitos con esta categorización de entre los que se puede establecer una primera diferencia en cuanto al instrumento de planeamiento de la que deriva, así tendremos:

•Ámbitos que requieren la tramitación de un planeamiento urbanístico de desarrollo. En éstos se requerirá, junto al instrumento de planeamiento de desarrollo, un estudio de viabilidad y de sostenibilidad en los mismos términos que para el Suelo Urbano con actuación de dotación nueva.

•Ámbitos con planeamiento urbanístico en fase de desarrollo o ejecución por estar aprobados, almenos, inicialmente. Se entiende que el instrumento urbanístico ya hadeterminado las condiciones de equidistribución y, por tanto, una vez reconocidos los derechos y obligaciones de todos los actores no cabe plantear en esta fase elrequerimiento de estudio económico alguno.



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5. METODOLOGÍA PARA EL ANALISIS DE VIABILIDAD ECONOMICA

Laviabilidadeconómicaestáreferida,tantoalafasedeplanificación,comoalafasedeproduccióny transformación de la ciudad, porque la consideración del Plan como factible en su globalidad, dependerá, en términos económicos, de que los costes derivados de los deberes y cargas asignados a cada actuación (cesiones obligatorias, calidades de ejecución o costes relativos a la ejecución y mantenimiento de infraestructuras y servicios), sean equilibrados en relación con losaprovechamientosurbanísticosatribuidosy,portanto,conlosingresosderivadosdedichoaprovechamiento.

Enestesentido,aunquelaviabilidadeconómicadebaafectaratodoelprocesodeplanificación,tiene que ser materializada fundamentalmente en la fase de ejecución del planeamiento, es decir,cuandoseejecutalatransformacióny/olaproduccióndelaciudad,puestoqueesenesemomento cuando se plantea un análisis económico en términos de rentabilidad.

El estudio de viabilidad económica es el instrumento que permitirá comprobar, a priori, cual es el valorfinal(residual)delsueloy,portanto,silasactuacionesprevistassonfactibles,enelsentidodegarantizarelequilibrioentrelosbeneficiosylascargas,oloqueeslomismo,silasplusvalíasgeneradasenlatransformaciónurbanasonsuficientesysatisfacen,adecuadamente,elconjuntode gastos de urbanización, la asunción de las cargas y cumplimiento de los deberes derivados de la actuación. Al mismo tiempo, es necesario asegurar que se retribuye razonablemente a los propietariosdelosterrenosdemodoqueeldesarrolloestésuficientementegarantizadoporlos promotores del mismo.

Para la elaboración de los Estudios de viabilidad económica el Avance propone la siguiente metodología

5.1 DATOS REFERIDOS A LOS COSTES DE PRODUCCIÓN

El contenido de los Estudios de Viabilidad Económica debe partir de la determinación de la totalidad de los costes de producción (presupuestos de ejecución de las obras de urbanización, gastosgenerales,financierosybeneficioindustrial),decadaunadelasactuaciones,asícomolos ingresos potenciales de las mismas, es decir, los derivados del valor en venta de las parcelas resultantes, calculados en función de los valores de repercusión correspondientes a cada uno de los usos a implantar.

Los valores de repercusión serán calculados por la metodología residual estática o dinámica y determinada sobre la base de la ponencia catastral vigente o de un riguroso estudio de mercadoy/odeacuerdoconlasinstruccionesque,ensumomento,seandeterminadas.

5.2 DATOS REFERIDOS A LOS OPERADORES-INVERSORES:

− Los operadores-inversores públicos o privados responsables de la asunción de costes derivados de la ejecución.

− Las modalidades y sistemas de ejecución, que atendiendo al interés general resulten más convenientes, seleccionando entre las posibles iniciativas, públicas y privadas.

− Las plusvalías generadas entre los operadores e intervinientes en la actuación.

5.3 DATOS URBANÍSTICOS

A efectos de aportar mayor precisión se incluirán, en cada caso, al menos los siguientes análisis:



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− Estudio comparado de los parámetros urbanísticos propuestos y de los existentes, en su caso,conidentificacióndelasdeterminacionesurbanísticasbásicasreferidasaedificabilidad,usosytipologíasedificatoriasyredespúblicasqueseimplantenoquehabríaquemodificar.

− Seanalizarán,enconcreto,lasnuevasatribucionesy/omodificacionessobreincrementosdeedificabilidadodensidad,ointroduccióndenuevosusos,asícomolaposibleutilizacióndel suelo, vuelo y subsuelo de forma diferenciada, para lograr un mayor acercamiento al equilibrio económico o a la rentabilidad de la operación.

− Las determinaciones económicas básicas relativas a los valores de repercusión de cada uso urbanístico propuesto, estimación del importe de la inversión, incluyendo, tanto las ayudas públicas,directaseindirectas,comolasindemnizacionescorrespondientes,cuantificaciónde los ingresos tributarios y gastos públicos por el mantenimiento y prestación de los serviciosmunicipales,antesydespuésdelaoperación,asícomolaidentificacióndelsujetoo sujetos responsables del deber de costear las redes públicas.

− Elanálisisdelainversiónquepuedaatraerlaactuaciónylajustificacióndequelamismaes capaz de generar ingresos suficientes para financiar lamayor parte del coste de latransformación física propuesta, garantizando el menor impacto posible en el patrimonio personal de los particulares, medido en cualquier caso, dentro de los límites del deber legal de conservación.

− En su caso se hará constar, la posible participación de empresas de rehabilitación oprestadoras de servicios energéticos, de abastecimiento de agua, o de telecomunicaciones, cuandoasumanel compromisode integrarseen la gestión,mediante lafinanciacióndepartedelamisma,odelareddeinfraestructurasquelescompeta,asícomolafinanciacióndelaoperaciónpormediodeahorrosamortizableseneltiempo.

− Elhorizontetemporalque,ensucaso,seaprecisoparagarantizarlaamortizacióndelasinversionesylafinanciacióndelaoperación.

− La evaluación de la capacidad pública necesaria para asegurar la financiación y elmantenimientodelasredespúblicasquedebanserfinanciadasporlaAdministración,asícomo su impacto en las correspondientes Haciendas Públicas

5.4 DATOS RELATIVOS A LAS PLUSVALÍAS GENERADAS.

En el caso de que la actuación se considere viable, en función de la tasa de rendimiento establecida, se deberá proceder a la distribución de las plusvalías generadas por la actuación entre los propietarios, la administración actuante y el agente promotor y/o gestor,poniéndoseasídemanifiestolarentabilidaddelaactuación,pudiendocompararseentreellas. En consecuencia, se posibilitará la formulación más equitativa y el más justo equilibrio de losbeneficiosqueel Plan atribuya a lasdiferentesprevisionesurbanizadoras y/odetransformación.

5.5 GARANTÍAS Y COMPROMISOS

Además y a efectos de garantizar el desarrollo urbanístico previsto por la actuación, la administración municipal podrá exigir, en su caso, la aportación de garantías y compromisos suficientesparaacreditarlasolvenciaeconómicadelospromotoresy/ogestoresquevayana desarrollar la actuación en los plazos previstos.


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6. METODOLOGÍA PARA EL ANALISIS DE SOSTENIBILIDAD ECONOMICA.

En su conjunto el concepto de sostenibilidad económica está ligado, por tanto, a la capacidad dequedispone laHaciendaMunicipalparahacerfrentea loscompromisosderivadosde lapuesta en servicio de una actuación urbanística con carácter permanente, es decir, aquellos que permiten considerar un ámbito como núcleo urbano, tanto desde la perspectiva infraestructural como de los servicios y dotaciones que se deben poner a disposición de la población ocupante dedichoámbitoalolargodeltiempo.

Conelfindeestablecerlasbasesmetodológicasparaelanálisisdelasostenibilidadeconómicade las actuaciones urbanizadoras resulta necesario tener en cuenta los siguientes aspectos:

6.1 CONCEPTOS QUE SE INTEGRAN EN LA SOSTENIBILIDAD ECONÓMICA.

Partiendo de lo previsto en el TRLS08 y el Reglamento de Valoraciones de la Ley del Suelo, se puededecirqueelconceptodesostenibilidadeconómicahacereferencia,ensuconcepciónmás amplia y sin perjuicio de su concreción posterior en base al tipo de actuación proyectada, a dos tipos de magnitudes:

− Magnitudes relativas a la transformación del suelo sobre el que se actúe, así como los correspondientes al proceso urbanizador en la medida que se imputen a la iniciativa municipal.

− Gastos derivados del mantenimiento de la urbanización, dotación de equipamientos públicos, su conservación así como la prestación de los servicios mínimos imprescindibles paralahabitabilidaddelámbitoobjetodeestudio,enbasealodispuestoenlaLeydeBasesde Régimen Local.

Asuvez,conelfindeprecisarquéingresosyquégastossonlosquehandeintegrarseenesteproceso podemos diferenciar, en la fase de ejecución de una actuación urbanística, dos grandes etapas claramente diferenciadas: una primera, en la que se produce la transformación física clasificatoriadelsuelo, y una segunda etapa ligada a la construcción y ocupación de los suelos sobre los que recae la actuación.

La primera etapa tendrá en cuenta, exclusivamente, los costes e ingresos que van a producirse sobreelsuelourbanotransformadoynoedificado,enelescenariotemporalquevadesdelarecepción por parte del Ayuntamiento de la nueva urbanización o, en su caso, la renovación o reformaurbana,hastalaconstruccióndelosprimerosinmueblesquepermitanlageneracióndeingresosporIBIensudeterminacióndefinitiva.

En esta primera fase, por tanto, los ingresos a tener en cuenta serán exclusivamente los derivados de la imposición directa, y estos serán comparados con los gastos a los que la HaciendaLocaldebahacerfrenteparaelmantenimientodelaurbanizaciónyprestacióndeservicios, y que asimilamos a los que en el artículo 26.1 de la LBRL se consideran como de obligado cumplimiento para todo municipio independientemente de su población, que en la órbita del urbanismo de Madrid se resumen en: alumbrado público, recogida de residuos, limpieza viaria, y pavimentación de las vías públicas.

Una vez superada esa etapa, se comienza con el proceso de construcción y ocupación de los edificiose instalacionesproyectadoso,ensucaso,de lamodificacióndelusocaracterístico.Durante este proceso la sostenibilidad estará relacionada con las cargas e ingresos que impactan enlaHaciendaLocalcuandoyaexisteunapoblacióno“unidadesurbanas”concretasalaque



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suministrar servicios y, por tanto, cuando las obligaciones derivadas de la aplicación del artículo 26.1 de la Ley Reguladora de las Bases de Régimen Local van incrementándose llegando en el caso de una ciudad como Madrid a prestarse, además de los servicios comunes a todos los Municipios, los de: parques públicos, bibliotecas, mercados, tratamiento de residuos, protección civil, servicios sociales, prevención y extinción de incendios, instalaciones deportivas de uso público, transporte colectivo urbano de viajeros y protección del medio ambiente.

En este punto, entra a formar parte del análisis, lo dispuesto en el Reglamento de Valoraciones aprobado por Real Decreto 1492/2011, de 24 de octubre (BOE de 9 de noviembre) quedeterminaenelartículo3que“…EspecíficamenteyenrelaciónconelimpactoeconómicoparalaHaciendalocal,secuantificaránloscostesdemantenimientoporlapuestaenmarchayla prestación de los servicios públicos necesarios para atender el crecimiento urbano previsto en el instrumento de ordenación, y se estimará el importe de los ingresos municipales derivados delosprincipalestributoslocales,enfuncióndelaedificaciónypoblaciónpotencialprevistas,evaluadosenfuncióndelosescenariossocio-económicosprevisibleshastaqueseencuentrenterminadaslasedificacionesquelaactuacióncomporta”.

Porsuparte,losparámetrosquedefinenelcapítulodegastos,estánligadosfundamentalmenteadosconceptos,lacantidaddeserviciosprestadosyla“calidad”delosmismos.

Si bien al primero podemos aproximarnos a través de la tipología urbanizadora, es decir, esencialmente a la dimensión de los espacios públicos, ya sean viarios, zonas estanciales, o zonas verdes, el segundo concepto, la calidad o nivel de servicios a prestar, está más vinculado a la decisión política.Noobstante, deberán fijarse unosmínimos establecidos en términoseconómicos,yaseaeneuros/m2-año,euros/habitante-año,euros/unidadurbana-año,ocualquierotro indicador que se pueda establecer en función del tipo de gasto.

6.2 METODOLOGÍA PARA LA REDACCIÓN DE LOS INFORMES DE SOSTENIBILIDAD ECONÓMICA.

Enlaidentificacióndeposiblesingresosygastosaconsiderarseseleccionantansololosqueestán relacionados con el urbanismo y más concretamente los vinculados a cada una de las tipologías de actuación urbanística.

6.2.1 GASTOS RELATIVOS A LA PRIMERA ETAPA DE LA ACCIÓN URBANIZADORA.

− Conservación de alumbrado público, que incluye el consumo de energía eléctrica correspondiente.

− Recogida y tratamiento de residuos.

− Recogida selectiva de residuos.

− Limpieza viaria.

− Conservación de vías públicas.

6.2.2 INGRESOS RELACIONADOS CON LA PRIMERA ETAPA DE LA ACCIÓN URBANIZADORA.

Seránexclusivamentelosderivadosdelapropiedaddelosterrenosydesuusocalificadoenesa etapa. Por consiguiente se considera tan solo el Impuesto sobre Bienes Inmuebles aplicable a las parcelas o inmuebles resultantes.

La estimación de ingresos y costes con estas premisas, será válida y aplicable tanto para los casos de nueva urbanización como los derivados de procesos de reforma o renovación urbana


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y actuaciones de dotación, con las matizaciones que cada circunstancia requiera y deberá en todos loscasoscumplirsecon lapremisadeconsecucióndeunbalancefiscalpositivooalmenos nulo o en su caso las alternativas que reglamentariamente se determinen.

Unaveziniciadoelprocesodeconstruccióndelasedificacionesquecompletaránlaactuaciónurbanizadora,enelcasoderealizarse“exnovo”,olaocupacióndelosinmueblesenlosprocesosde renovación, se puede estimar que nos internamos en el escenario en el que se inscribe la segunda etapa de la acción urbanística. La sostenibilidad se articulará de la siguiente forma:

6.2.3 GASTOS RELACIONADOS CON LA SEGUNDA ETAPA

− Conservación de zonas verdes incluyendo el consumo de agua para riego.

− Conservación de arbolado viario.

− Consumo de agua en prestación de servicios municipales.

− Limpieza viaria.

− Conservación de alumbrado público, que incluye el consumo de energía eléctrica correspondiente.

− Conservación de vías públicas.

− Conservación de señalización y semáforos, que incluye tanto la conservación propiamente dichacomoelconsumodeenergíadelaseñalizaciónluminosaylossemáforos

− Conservación de mobiliario urbano.

− Seguridad.

− Samur-protección civil.

− Bomberos.

− Recogida y tratamiento de residuos.

− Recogida selectiva de residuos.

− Consumo de energía eléctrica, agua y gas de las dependencias municipales.

− Bibliotecas.

− Actividades culturales.

− Atención a ancianos y dependientes.

− Prestación de servicios municipales en colegios y centros educativos.

− Servicios de transporte y movilidad adscritos al Ayuntamiento.

− Gestión integral de colegios y centros educativos que incluye las obras de reforma, reparaciónyconservacióndeedificios.

− Gestión integral de Centros deportivos e instalaciones deportivas básicas que como enelcasoanteriorincluyelasobrasdereformareparaciónyconservacióndeedificiosdemaniales e incluso los servicios de seguridad necesarios.

− Gestión integral de Servicios complementarios, con las reformas, reparaciones etc. Incluidas así como los servicios de seguridad correspondientes.

− Obras, mejoras y reforma de vías públicas y espacios urbanos.



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6.2.4 INGRESOS RELACIONADOS EN ESTA SEGUNDA ETAPA

En relación con los ingresos que se generan en esta, atribuibles exclusivamente al uso o usos del desarrollo urbanístico de que se trate, cabe cuestionarse si se deben computar los ingresos vinculados a la población ocupante del ámbito.

Esta materia ofrece elementos de debate, uno de ellos es el correspondiente a la procedencia demográfica,todavezqueparaelcasodetratarsedeunamerareubicacióndentrodelmunicipio,elcomputodelosingresosligadosalaspersonasolosvehículos,comosonelimpuestosobrelarentadelaspersonasfísicasoelimpuestosobrevehículosdetracciónmecánica,significaríasumar en el ámbito considerado, pero también restar en el lugar de procedencia y por tanto mostrar un saldo nulo a nivel municipal.

En este sentido, debe plantearse asimismo la dinámica demográfica.Habida cuenta que losúltimosestudiosalosquesehatenidoacceso,reflejanunatendenciadeconsolidaciónenelcenso municipal para los próximos años, parece aconsejable, en aras a una evaluación más realista de las posibilidades económicas que ofrezcan las nuevas actuaciones urbanísticas y atendiendo a criterios de prudencia, no computar como ingresos en los estudios de sostenibilidad, aquellos vinculados directamente con los residentes, aunque sí se estimarán los relativos a la utilización y consumo que, de los bienes públicos, realice esa población.

De acuerdo con lo anterior y considerando, en todos los casos, la aplicación en cada momento deltiempodelospreceptoslegalesvigentesencuantoadeterminacióndehechosimponibles,cálculo de bases imponibles y liquidables, aplicación de tipos impositivos, atribución de exenciones,beneficiosfiscalesotiposincrementados,etc.,laclasificacióndeingresosquesetomarán en consideración será:

− Impuestos directos

• Impuesto sobre bienes inmuebles de naturales urbana.

• Impuesto sobre actividades económicas.

SedebeobservarqueelIBIsegeneraráyaensuconfiguracióndebasesliquidablesfinales,todavezquelafaseenlaquesecuantificasecorrespondeconladeusodefinitivodelosinmuebles.

− Tasas, precios públicos y otros ingresos:

No se valoran en estos estudios los ingresos que tienen un carácter esporádico como son los derivados de licencias urbanísticas o licencias de primera ocupación, los ingresos atribuibles directamente a la población ocupante como es el caso de la tasa por estacionamiento de vehículosderesidentesolospreciospúblicosolasmultas,recargoseinteresesdedemora,ylos ingresos de escasa repercusión en el presupuesto municipal. Por tanto, tan solo se incluyen en este epígrafe:

• Tasa por gestión de residuos

• Tasa por Vertedero

• Tasa por Mantenimiento del servicio de bomberos

• Tasaporestacionamientodevehículoscomercialeseindustriales

• Tasaporentradadevehículos

• Tasa a Empresas explotadoras de servicios de suministros

• Tasa a Empresas explotadoras de servicios de telecomunicaciones


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• Tasa por ocupación de la vía pública con terrazas

• Otras tasas por utilizaciones privadas del dominio público.

− Ingresos patrimoniales:

Tansólocabeconsiderarenesteapartado,elproductodeconcesionesyaprovechamientosespeciales con contraprestación periódica, fundamentalmente cánones y de éstos tan sólo se considerarán los que proporcionan una cuantía representativa.

6.3 BALANCE FISCAL

La ponderación del impacto de la actuación proyectada sobre la Hacienda Local, se producirá entérminosde“BalanceFiscalMunicipal”oAhorroBruto,comodiferenciaentrelosgastosqueel Ayuntamiento deberá asumir (gastos de funcionamiento) y los ingresos que percibirá por la nueva actuación urbanizadora (ingresos corrientes). Esa diferencia entre los ingresos y gastos corrientes tendrá que ser positiva (superávit) o nula (equilibrio) para alcanzar la sostenibilidad económica y cumplir con el principio de estabilidad presupuestaria.


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ÍNDICE DE IMÁGENES Y TABLAS

17 Crecimientos vegetativos y saldos migratorios

17 IncrementonetodelnúmerodehogaresenMadrid

22 Población real y población estimada en base a la evolución del PIB

23 Evolución comparativa PIB-Productividad aparente

24 Evolución y estructura sectorial del empleo ocupado en Madrid

24 Peso del PIB municipal en la región y en el total nacional

25 Tasas de crecimiento del PIB en España

27 Pesoespecíficodelosprogramasdegastos

28 Operaciones corrientes

28 Impuestos directos

29 Tasas y precios públicos


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copia impresa del documento cuyo original puede comprobar ... · justificaciÓn de la viabilidad y...

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