contrato de compraventa
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CONTRATO DE
COMPRAVENTA.
Tabla de contenidos:
1. Definición y evolución de la compraventa. 1.1. Importancia, función jurídico-económica. 1.2. Definición. 1.3. Evolución del concepto.
2. Clasificación del contrato de compraventa. 2.1. Definición. 2.2. La venta es ocasionalmente aleatoria. 2.3. Contrato consensual para muebles y formal para inmuebles. 2.4. Contrato principal. 2.5. Instantáneo o de tracto sucesivo. 2.6. Consensual el oposición al real. 2.7. Compraventa voluntaria y forzada.
3. Elementos esenciales de la compraventa. 3.1. Consentimiento. 3.2. Objeto directo. 3.3. Objetos indirectos. 3.4. Posibilidad física de la cosa. 3.5. Existencia de la cosa en la naturaleza y pérdida de la misma. 3.6. Pérdida total antes de concertarse la compraventa. 3.7. Evicción de la cosa, anterior al contrato. 3.8. Posibilidad jurídica de la cosa. 3.9. Determinación de la cosa. 3.10. Cosa lícita. 3.11. Precio cierto y en dinero. 3.12. Precio justo.
4. Elementos de validez en la compraventa. 4.1. Capacidad. 4.2. Compraventa entre consortes. 4.3. Compraventa entre padre e hijo. 4.4. Prohibiciones para vender y comprar. 4.5. Prohibiciones especiales para comprar. 5. Obligaciones del vendedor. 5.1. Transmitir el dominio de la cosa. 5.2. Conservar la cosa o custodiarla entretanto se entrega. 5.3. Entregar la cosa. 5.4. Garantizar una posesión útil. 5.5 Garantizar una posesión pacífica. 5.6. Responder a la evicción. 5.7. Pagar por mitad los gastos de escrituras y registro.
6. Obligaciones del comprador. 6.1. Pagar el precio. 6.2. . Pagar por mitad los gastos de escrituras y registro. 6.3. Recibir la cosa.
7. Garantías del vendedor y comprado. 7.1. G. del vendedor. 7.2. G. del comprador.
1. Definición y evolución de la compraventa.
1.1. Importancia, función jurídico-económica.
Mayor importancia. Translativo de dominio. Principal forma de adquisición de
riqueza. Función jurídica y económica.
La compraventa constituye el medio primordial para adquirir el dominio.Se trata indudablemente del más importante y frecuente de los negocios jurídicos, Colin y Capitant han dicho «si bien no el todo el mundo vende, puede decirse que todo el mundo compra».
1.2. Definición.
La compraventa se define como el contrato en virtud del cual un parte, llamada vendedor, transmite la propiedad de una cosa o de un derecho a otra, llamada comprador, mediante el pago de un precio cierto y en dinero.
Contrato oneroso; y
Bilateral.
1.3. Evolución del concepto.
En el derecho romano, la compraventa no fue translativa de dominio; se definía como un contrato por el cual el vendedor se obligaba a entregar una cosa y a garantizar su posesión pacífica y útil, y el comprador, a pagar un precio.
La compraventa podía recaer en cosas ajenas; la venta era válida en tanto que garantizaba la posesión al comprador, pero es claro que posteriormente el dueño de la cosa podía reivindicarla.
En el derecho primitivo el contrato de cambio o permuta evolucionó debido a que se comenzaron a emplear diversos metales a cambio de las diferentes cosas; y debido a ello nació en gran parte lo que hoy es la compraventa.
Actualmente, el Código Civil de Michoacán nos indica en su artículo 1413: «habrá compraventa cuando unos de los contratantes se obliga a transferir la propiedad de una cosa o de un derecho, y el otro a su vez se obliga a pagar por ello un precio cierto y en dinero».
2. Clasificación del contrato de compraventa.
2.1. Definición.
La compraventa es un contrato bilateral porqueengendra derechos y obligaciones para ambas partes. Es oneroso porque confiere provechos y gravámenes también recíprocos.
Generalmente es: Conmutativo.
2.2. La venta es ocasionalmente aleatoria.
La compraventa puede ser un contrato aleatorio cuando se trata de una compra de esperanza, es decir, cuando se adquieren los frutos futuros de una cosa.
2.3. Contrato consensual para muebles y formal para inmuebles.
En materia de muebles no se requiere formalidad y se aceptan las diferentes formas de manifestación de la voluntad.
En cuanto a los inmuebles, el contrato siempre debe constar por escrito (siguiente formalidades de la Ley de Notariado).
2.4. Contrato aleatorio.
La compraventa es un contrato principal, es decir, existe por sí sólo, pues no depende de otro contrato.
2.5. Instantáneo o de tracto sucesivo.
Pueden realizarse las prestaciones de manera inmediata, es decir, que la operación es al contado; o pagarse en abonos, en dicho caso se tratará de una operación de tracto sucesivo.
2.6. Consensual el oposición a real.
Ello quiere decir que la compraventa existe por sí antes de la entrega de la cosa; mientras que en los contratos reales se necesita que la cosa se entregue para que el contrato exista.
2.7. Compraventa voluntaria y forzosa.
La primera es el contrato ordinario en que comprador y vendedor se ponen de acuerdo respecto a cosa y precio; la forzosa presenta una característica que afecta al contrato en su esencia misma; existe en:
• El remate,
• La adjudicación judicial; y
• En la expropiación por causa de utilidad pública.
3. Elementos esenciales de la compraventa.
3.1. Consentimiento. Acuerdo de voluntades que tienen por objeto la transferencia de un bien a cambio de un precio.
Si no se cumple estas dos manifestaciones de la voluntad, no hay compraventa:
o Transmisión, y
o Pago de un precio.
La falta de consentimiento ocurrida por error en la naturaleza del contrato o identidad del objeto origina la inexistencia de la compraventa;
3.2. Objeto directo.
Consiste en transmitir el dominio de una cosa por un parte y en pagar un precio cierto y en dinero por la otra.
El objeto de la compraventa en realidad debería de denominarse «el contenido» del contrato.
El contrato puede ser inexistente por:
Cuando no exista la cosa.
Cuando no haya precio.
3.3. Objetos indirectos.
Están constituidos por la cosa y el precio. Puede existir consentimiento para transmitir una cosa a cambio de un precio; pero puede no existir la cosa, o faltar el precio, y en ese caso el contrato es inexistente.
3.4. Posibilidad física de la cosa.
La cosa objeto del contrato de compraventa debe ser posible físicamente, o ser susceptible de existir.
Por lo tanto en contrato es inexistente cuando la cosa no existe y no podrá existir.
«Las cosas futuras pueden ser objeto de un contrato». Se prohíbe el contrato de sobre herencia futura.
3.5. Existencia de la cosa en la naturaleza y pérdida de la misma.
1.Cuando la cosa no existe en el momento de la celebración del contrato y tampoco es susceptible de existir en el futuro, el contrato es inexistente.
2. Cuando la cosa existe pero se pierde, el negocio jurídico es existente y simplemente se origina un problema de responsabilidad para determinar quién sufre la pérdida de la cosa.
3.6. Pérdida total antes de concertarse la compraventa.
Cuando perece,Queda fuera del comercio,No se tenga conocimiento de su paradero, yHaya imposibilidad de recuperarla.
3.7. Evicción de la cosa, anterior al contrato.
Hay evicción cuando el adquiriente es privado por sentencia ejecutoriada de la cosa enajenada en razón de un derecho de tercero anterior a la adquisición.
Con ello no hay problema de inexistencia; pero la venta concertada constituye un hecho ilícito contrario a un precepto prohibitivo.
Artículos C.C.M:
1434. Ninguno puede vender sino lo que es de su propiedad.
1435. La venta de cosa ajena es nula, y el vendedor es responsable de los daños y perjuicios si procede con dolo o mala fe.
3.8. Posibilidad jurídica de la cosa.
No tiene nada que ver con una posibilidad física, sino que va enfocado principalmente a que la cosa se encuentre dentro del comercio y sea propiedad de quien funge como vendedor, para que sea jurídicamente posible.
3.9. Determinación de la cosa.
Individual, es perfecta y se refiere a cuerpos ciertos.
En especie, atiende a género, cantidad, calidad, pero o medida.
Simple género, los contratos no pueden tener por objeto cosas determinadas sólo en género.
3.10. Cosa lícita.
Las cosas en sí mismas no pueden ser lícitas o ilícitas, pero su enajenación o adquisición, como formas de conducta, sí pueden estar prohibidos o permitidos.
3.11. Precio cierto y en dinero.
«El precio debe presentar las características siguientes:
1. Debe ser fijado en dinero,
2. Precio determinado o determinable,
3. Serio, o sea, sincero.
4. Que no se aparte del justo precio».
Si el precio no es cierto o en dinero, no existe la compraventa; si el precio es injusto o lesivo, el contrato existe, pero está afectado de nulidad relativa por lesión.
3.12. Precio justo.
El contrato estará afectado de lesión y, por consiguiente, de nulidad relativa, cuando haya una desproporción notable, evidente, entre el valor de la cosa y el precio en dinero que se pague por la misma, siempre y cuando esa desproporción obedezca, en nuestro derecho, a miseria, ignorancia o inexperiencia, y haya sido obtenida por una explotación de una de las partes con respecto de la otra.
El precio irrisorio es aquel que no guarda relación con el valor de la cosa, no se debe confundir con la lesión; aquí en la mayoría de los casos lo que se pretende es ejecutar una donación.
4. Elementos de validez en la compraventa.
4.1. Capacidad.
Que las partes sean aptas para llevar a cabo el contrato.
4.2. Compraventa entre consortes.
«El contrato de compraventa sólo puede celebrarse entre los cónyuges cuando el matrimonio esté sujeto al régimen de separación de bienes».
4.3. Compraventa entre padre e hijo.
«Los hijos sujetos a patria potestad solamente pueden vender a sus padres los bienes que estén comprendidos en la primera clase, o sea, bienes que adquiera por su trabajo».
4.4. Prohibiciones para vender y comprar.
Bienes inalienables, art. 27 constitucional,
Referentes al patrimonio familiar, bienes inalienables regulados por leyes locales.
Los bienes inalienables producen un a incapacidad para vender y, en caso de violarse habrá una inexistencia, pues la venta tendría un objeto jurídicamente imposible, por estar fuera del comercio.
4.5. Prohibiciones para comprar.
Extranjeros y personas morales,Los cónyuges requieren autorización
judicial.
Arts. 1439 al 1447 C.C.M.
5. Obligaciones del vendedor (art. 1448 C.C.M).
5.1. Transferir el dominio de la cosa. «Ninguno puede vender sino lo que es de su
propiedad».
5.2. Conservar la cosa o custodiarla entretanto se entrega.
5.3. Entregar la cosa, art. 1449 C.C.M.
5.4. Garantizar una posesión útil. (responder por vicios o defectos).
5.5. Garantizar una posesión pacífica.
5.6. Responder a la evicción.
5.7. Pagar por mitad los gastos de escrituras y registro.
6. Obligaciones del comprador (arts. 1458 a 1469 C.C.M).
6.1. Pagar el precio.
6.2 Pagar por mitad los gastos de escritura y registro.
6.3. Recibir la cosa.
Debe pagarse en el tiempo, lugar, forma y modo convenidos.
En lo que a tiempo se refiere, si no hay convenio, se sobrentiende que es al contado.
7. Garantías del vendedor y comprador.7.1. G. del vendedor.
Derecho de preferencia en cuanto al precio.
Derecho de retención respecto de la cosa.
Acción de cumplimiento, y
Acción de rescisión del contrato con pago de daño y perjuicios.
7.2. G. del comprador.
Derecho de retención del precio, en ciertos casos.
Acción de cumplimiento, y
Acción de rescisión con pago de daños y perjuicios.