A través del tiempo este tipo de contrato, se ha convertido en el acto

de comercio más representativo y en la principal fuente de las

obligaciones.

Nace con la aparición de la moneda, pues al servir esta, como

instrumento de pago, permitió la desaparición del trueque y que aún

existe en las comunidades indígenas.

Inicialmente la compra venta, no conducía directamente a la

transferencia de la propiedad, ya que esta únicamente se

materializaba a través de la concertación de actos materiales, tal

como lo era la mancipatio, la in jure cessio y la traditio.

ORIGEN DEL CONTRATO DE COMPRAVENTA

ANTECEDENTES:

• 1. La Mancipatio: Acto formal celebrado en presencia de 5 testigos como

mínimo; implicaba la presencia de un objeto que represente el bien materia

de contrato y un pedazo de cobre, el cual simbolizaba el pago a todo ello,

debían pronunciarse formulas rituales a fin de que se entendiese

materializada la adquisición.

• 2. La In Jure Cessio: También era un acto formal pero se celebraba en

presencia del pretor e implicaba una reivindicación simulada, en la que el

adquiriente alegaba la propiedad del bien ante el pretor y el enajenamiento

se allanaba a ello.

• 3. La Traditio: Era la entrega física del bien que se enajenaba, la misma

que se daba de común acuerdo entre el que lo entregaba (tradens) y el que

lo recibía accipiens. En este sentido, mediante el contrato de compra venta,

solo generaba una “obligación de transferir”, pero de ninguna manera

determinaba “transferencia”.

• - siglo XVIII se confería al comprador, no solo el titulo o

acreencia, sino también se transfería el dominio de la cosa

vendida. - Código Civil Francés, quienes propugnaron “la

unidad del contrato” aduciendo que la propiedad se transmite

por la vía consensual, ya que la compra venta es perfecta entre

las partes y la propiedad se adquiere por el comprador solo

desde que hay acuerdo sobre la cosas y el precio.

• Codigo Civil Peruano: MIXTA

• Consesualidad – la tradición

LA COMPRAVENTA

• 1. Definición:

• Por la compraventa, una parte denominada vendedor, se obliga

a transferir un bien al comprador, a cambio de un precio que se

paga en dinero. 1529º del CC.

2. CARACTERÍSTICAS

• a. Es un contrato consensual, que se perfecciona con el consentimiento

de las partes (manifestación de la voluntad).

• b. Es un contrato bilateral, pues intervienen dos partes. Una de ellas, la

Vendedora, que es la propietaria de un bien, que lo transfiere a otra parte

denominada Compradora, que lo adquiere pagando su precio en dinero.

• c. El objeto debe ser un bien, que tenga necesariamente un valor

económico, con existencia real en el presente o que pueda existir,

siempre que sean determinados o susceptibles de determinación y que

no esté prohibida por la ley. Se comprende en la transferencia, bienes

materiales (muebles e inmuebles) y derechos susceptibles de propiedad.-

1529º del CC.

• d. El precio debe ser pagado en dinero, para excluir la posibilidad de que

se pague con algo distinto, lo que convertiría el contrato en una permuta

3. SUJETOS DEL CONTRATO DE COMPRA VENTA

• Vendedor: el que vende o traspasa a otro por el precio

convenido la propiedad de lo que posee.

• Comprador: el que compra y debe abonar a otro el precio

estipulado en el contrato para poder adquirir lo que el vendedor

posee.

4. LA CAPACIDAD EN LOS SUJETOS

CONTRATANTES:

• Están impedidos de celebrar Contratos de Compra-Venta:

• a. Los tutores y curadores, respecto a los bienes de los menores y pupilos

que tienen bajo su tutela.

• b. Los padres, respecto a los bienes de sus hijos menores, salvo que

hubiese autorización judicial que se sustente en causas justificadas de

necesidad o utilidad y que haya desaparecido la posibilidad de un conflicto

de intereses.

• c. Todas las personas que en razón de las funciones que desempeñan, se

encuentran imposibilitadas de contratar, de conformidad con lo previsto en el

1366º del Código Civil. -(si son varias enuméralas para rellenar,

asegurándote que no repitas las dos anteriores)

• se puede entender que la capacidad de goce puede ser calificada como la

regla general, en tanto que la capacidad de ejercicio, viene a ser la

excepción a dicha regla.

5. OBLIGACIONES DEL VENDEDOR:

• a. Perfeccionar la transferencia de la propiedad del bien.

• b. Entregar el bien en el estado en que se encuentre, incluyendo

sus accesorios.

• e. Entregar el bien inmediatamente después de celebrado el

contrato, salvo pacto en contrario.

• d. El bien debe ser entregado en el lugar en que se encuentre en el

momento del contrato, salvo estipulación distinta.

• e. Entregar los documentos y títulos relativos a la propiedad,

incluyendo planos, declaraciones juradas de autoavalúo, recibos de

pago del impuesto predial y de los servicios de agua y luz eléctrica.

• f. Asumir los gastos de entrega del bien.

• g. Responder por el saneamiento del bien con arreglo a ley.

6. OBLIGACIONES DEL COMPRADOR

• a. Pagar el precio en dinero, en el momento, de la manera y en

el lugar pactados.

• b. A recibir el bien en el plazo fijado en el contrato. A falta de

plazo, se considera al momento de la celebración del contrato.

• e. Pagar los gastos de transporte del bien a un lugar distinto del

de cumplimiento.

7. ASPECTOS QUE DEBEN TENERSE EN CUENTA

• a. A falta de convenio referente al pago del precio: al contado, en el

momento y lugar de la entrega del bien.

• b. Si el precio se paga en parte – plazo:, si el comprador deja de pagar

tres de ellas, sucesivas o no, se puede pedir la resolución del contrato.

• c. El vendedor pierde el derecho de pedir la resolución si el comprador

pagó más del 50% del precio, siendo nulo todo pacto en contrario.

• d. En la compraventa de bienes muebles no entregados ni pagados en

todo o en parte, el vendedor puede disponer del bien, quedando el

contrato resuelto de pleno derecho.

• e. En la compraventa en que el precio se fija por peso, a falta de

convenio, se entiende referido al peso neto.

• f. La demora en la entrega del bien por el vendedor, los plazos para el

pago se prorrogan por el tiempo de la demora.

PACTOS DE LA COMPRAVENTA

• 1. Definición:

• En aplicación del principio de la autonomía de la voluntad, se

pueden integrar al contrato de compraventa toda clase de pactos,

con la condición de que sean lícitos. Nada impide en consecuencia,

condicionar la venta a determinados pactos.

• 2. Clases de pactos:

• a. Pactos nominados,: Pacto de Reserva de Propiedad y el Pacto

de Retroventa.

• b. Los pactos innominados, sujetos a la autonomía de la voluntad

y siempre que sean lícitos.

3. PACTO CON RESERVA DE PROPIEDAD:

• Es aquel por el que el vendedor se reserva la propiedad del

bien hasta que se haya pagado todo el precio o una parte

determinada de él, aunque el bien haya sido entregado al

comprador.

• La traslación de dominio se produce en forma automática

cuando el comprador haya cancelado el precio convenido,

sin que se requiera de una nueva declaración de voluntad.

4. PACTO DE RETROVENTA:

• “Retracto convencional”. Por este pacto el vendedor adquiere el derecho de

resolver unilateralmente el contrato de compraventa, sin necesidad de

decisión judicial.

• La retroventa resulta un pacto accesorio al contrato de compraventa que

debe convenirse expresamente la facultad del vendedor de recuperar el bien

vendido, devolviendo el precio, dentro del plazo y condiciones previstas,

dentro de ellas la obligación del vendedor de reembolsar las mejoras

necesarias y útiles que haya efectuado el comprador.

• El Art. 1587 del C.C. establece la nulidad de la estipulación:

• El plazo máximo para la resolución fijado por el Art. 1588 del C.C.

• Por tratarse de una resolución del contrato y no de una rescisión, la

retroventa no opera retroactivamente, por lo tanto, sólo tiene efecto desde el

momento en que el vendedor ejercita su derecho de resolución.

5. PACTOS NULOS:

• Restricción a la aplicación del principio de la libertad contractual,

puedan celebrarse pactos que representen un abuso o

arbitrariedad de la parte con mayor poder, el Art. 1582 del C.C:

• a. Pacto de mejor comprador.- Conocido como pacto de mejor

oferta, y es aquel en virtud del cual, se considera como tal, el

acuerdo que tiende a rescindirse el contrato por encontrarse un

nuevo comprador que ofrezca mejores condiciones. En este caso

el comprador se obligaría a devolver el bien.

• b. Pacto de preferencia.- Cuando el vendedor queda obligado a

ofrecer la venta del bien al comprador preferente, en las

condiciones que otro proponga, cuando pretenda enajenarlo.

EL BIEN MATERIA DE LA VENTA

• Son bienes susceptibles de C-V: bienes existentes o que puedan

existir, siempre que sean determinados o susceptibles de

determinación y cuya enajenación no esté prohibida por la ley.

1532º C.C

• Las preguntas que resultan de la simple lectura del artículo citado

es: ¿Qué es bien o qué son bienes?, ¿Cuándo los bienes pueden

ser susceptibles de vender?.

• 1. Bienes: Son todo aquello que puede ser objeto de apropiación;

por tanto: que tiene un valor económico; esto es: que se

encuentra dentro del comercio. Ahora, el conjunto de bienes,

integra el patrimonio de las personas.

2. CONCEPTO DE COSA.

• En el lenguaje jurídico - lenguaje común: todo aquello que no puede

considerarse como una persona, será necesariamente, una cosa.

3. Concepto de Bienes.

• - pueden ser objeto de apropiación, es decir que pueden ser propiedad de

alguien, por ejemplo: cuya propiedad pueda ser adquirida por alguien,- el

poder público o particulares, reciben el nombre de bienes, pues existen

algunas cosas que por disposición de la ley o por su naturaleza, no pueden

ser objeto de apropiación y por lo tanto, se encuentran fuera del comercio.

• Las cosas consideradas fuera del comercio por disposición legal son

aquellas que la ley señala que no pueden ser adquiridas en propiedad.

4. CLASIFICACIÓN DE LOS BIENES.

• 4.1 Bienes muebles.

• Se pueden trasladarse de un lugar a otro, sin menoscabo del

• inmueble al que estuvieran unidos. En este sentido, sólo si se trata de una

• fusión pasajera o accidental podremos hablar de mueble, en caso contrario,

• si se produjera una verdadera adherencia o inseparabilidad, se trataría de

• un inmueble por incorporación. Por ejemplo, el mobiliario y los objetos de

• adorno que se clavan o fijan en las paredes de las casas y pueden

• removerse de un forma sencilla sin detrimento de las mismas paredes,

• como estufas, espejos, cuadros, tapicerías, suelen considerarse muebles;

• sin embargo, si los cuadros o espejos están insertos en las paredes

• formando un solo cuerpo con ellas, aunque pudieran separase sin merma,

• se consideran inmuebles. Se califican también como muebles los materiales

4.2. BIENES INMUEBLES.

• Suelen clasificarse así aquellos que lo son por naturaleza, por incorporación y por

destino. Se les denomina bienes inmuebles corporales.

• Existe una categoría final denominada inmuebles por analogía: son derechos que

recaen sobre bienes inmuebles en aquellos países donde las cosas incorporales

también entran dentro de la clasificación en muebles e inmuebles.

• Los inmuebles por naturaleza son el suelo y todas las partes sólidas o fluidas que

forman su superficie y profundidad, las minas, canteras y escoriales (mientras su

materia permanece unida al yacimiento), y las aguas naturales o embalsadas sin que

intervenga la obra del hombre.

• Se consideran inmuebles por incorporación: edificios, caminos y construcciones de

todo género adheridas al suelo, los árboles y plantas, y los frutos pendientes,

mientras estuvieran unidos a la tierra o formaran parte integrante de un inmueble, así

como todo lo que esté unido a un inmueble de una manera con carácter fijo, de

suerte que no pueda separarse de él sin producir quebrantamiento de la materia o

deterioro del objeto.

4.2. BIENES INMUEBLES.

• Los inmuebles por destino: son cosas muebles que son dispuestas con intención

(accesorias) por el propietario, sin estarlo de forma física. Así, suelen considerarse

dentro de esta categoría las estatuas, relieves y otros objetos de uso y ornamento

emplazados en edificios o heredadas por el dueño las máquinas, instrumentos,

utensilios de labranza y minería y demás utensilios destinados a la industria o

explotación que se realice en un edificio o heredad, los viveros de animales,

palomares, colmenas, estanques o criaderos análogos cuando el propietario los haya

instalado o los conserve con el propósito de mantenerlos unidos a la finca de forma

permanente, así como los abonos destinados al cultivo de una heredad que se

encuentren en las tierras que han de utilizarse.

• Los bienes inmuebles han recibido de modo tradicional un trato más severo para su

adquisición, enajenación y en general para su tráfico, porque se han considerado como

la base del patrimonio y la solvencia del sujeto. En la historia - periodo codificación - la

fisiocracia que contemplaba la naturaleza como la única fuente de rentas. En la

actualidad, junto al Derecho civil codificado, es corriente la presencia de leyes

especiales que regulan determinados tipos de inmuebles (legislación agraria y

urbanística) o que regulan contratos referentes a ellos (arrendamientos urbanos y

rústicos por ejemplo) con una finalidad más social que la mera conservación de los

mismos dentro del patrimonio..

5. BIENES FUNGIBLES Y NO FUNGIBLES.Aquellos que pueden ser substituidos por otros de la misma especie, calidad y

cantidad: Dinero, mercancías. Bienes no fungibles a los que no pueden ser

substituidos por otros de la misma especie, cantidad y calidad: como son una

escultura , una pintura o cualquier otro bien al que no se le reconozca un valor

estimativo o

como obra de arte.

6. BIENES DE PODER PÚBLICO.Los bienes de poder público son los que pertenecen a las federación, alos estados o a los municipios: Espacio aéreo nacional, el mar territorial,los puertos, ríos, lagos, carreteras, parques públicos, monumentosartísticos, ruinas arqueológicas, los edificios destinados a oficinaspúblicas, las escuelas; también lo son todos los bienes que componen elsubsuelo, tales como los mantos petrolíferos, substancias minerales yotros.

7. BIENES PROPIEDAD DE PARTICULARES.

Estos bienes son los que pertenecen a las personas como

particulares, ya se trate de personas físicas o morales, y son

todos aquellos que constituyen su patrimonio en su

elemento activo.

8. BIENES SIN DUEÑO.

Son reconocidos como bienes sin dueño aquellos que seencuentran abandonados, sin saberse quién es propietariode ellos.

Mostrencos: los muebles abandonados o perdidos,ignorándose quién sea su dueño.

Vacante los inmuebles que no tienen dueño.

9. BIENES TANGIBLES Y BIENES INTANGIBLES

• BIENES TANGIBLES: Pueden apreciarse por los sentidos,

tales como una mesa, un terreno, una casa.

• BIENES INTANGIBLES: Son bienes intangibles aquellos que

no pueden apreciarse por los sentidos, sino por la

inteligencia, ya que se trata de cosas inmateriales.

• Entre los bienes intangibles podemos encontrar los

derechos sobre patentes, marcas, concesiones, renombre

comercial y otros.

1. LOS BIENES PASADOS, PRESENTES Y FUTUROS.

• Uno de los puntos que se obvia en cualquier legislación civil, es

aquel relativo a los bienes según su presencia en el tiempo, lo

que podría llevarnos a efectuar una clasificación de los mismos

en pasados, presentes y futuros.

• Tampoco tratan acerca de los conceptos de existente y

presente si son equivalentes, o si no lo son, razones por las

cuales, incursionaremos en este campo.

• El tema de los contratos sobre bienes futuros está presente

desde el Derecho Romano. en el Digesto, recoge dos

supuestos, que aunque se discute su rigidez y fidelidad

históricas, se han mantenido casi inalterables con el paso de

los siglos:

EL BIEN MATERIA DE VENTA (ART.1532)

• Bienes susceptibles de compraventa.- puedenvenderse los bienes existentes o que puedenexistir, siempre que sean determinados osusceptible de determinación y cuya enajenaciónno este prohibida por la ley.

• - Bienes determinados: plenamente identificado; se individualiza el bien.

• - Bienes determinables: no siendo determinado en la actualidad.

PERECIMIENTO PARCIAL DEL BIEN

• Artículo 1533.-

• Si cuando se hizo la venta había perecido una parte

del bien, el comprador tiene derecho a retractarse del

contrato o a una rebaja por el menoscabo, en

proporción al precio que se fijó por el todo.

LIBRE COMERCIALIZACIÓN DEL BIEN:

• Art. 1534 CC, compraventa de bien futuro:

• Art. 1535 CC riesgo de cuantía y calidad:

• Art. 1536 CC compraventa de esperanza incierta:

• Art. 1537 CC promesa de venta de bien ajena:

• Art. 1538 CC Conversión del compromiso de venta de

bien ajeno en compra - venta.

• Art. 1539 CC venta del bien ajeno:

ART. 1539 CC VENTA DEL BIEN AJENO

• ¿Cómo es posible que por un lado el código civil

peruano en su artículo 1409º inciso 2 permita la venta de

bienes ajenos o afectados en garantía o embargados o

sujetos a litigio, mientras que, por otro lado, el código

penal peruano, en su artículo 197º inciso 4 sancione

hasta con cuatro años de pena privativa de la libertad el

acto de vender o gravar bienes litigiosos, embargados,

gravados o ajenos?

LOS BIENES AJENOS, AFECTADOS, EMBARGADOS O

LITIGIOSOS COMO OBJETO DEL CONTRATO• Para nuestra legislación el objeto de un contrato es la obligación que

emerge de él. A su vez –siempre dentro de nuestra regulación legal- la

obligación tiene como objeto una prestación consistente en una

conducta que debe realizar el sujeto deudor frente al acreedor para

que éste vea satisfecho su interés y no se llegue a materializar un

conflicto.

• Este prestación, al ser una conducta, tradicionalmente puede consistir

en un dar, en un hacer o en un no hacer algo. Conforme al artículo

1409º inciso 2 del código civil, la prestación materia de la obligación

que emerge de un contrato puede versar sobre bienes ajenos o

afectados en garantía o, incluso, sobre bienes embargados o sujetos a

litigio por cualquier otra causa.

EL ESTELIONATO COMO DELITO.

• Nuestro código penal, en su artículo 197º inciso 4, regula la

contratación de bienes litigiosos, afectados, embargados o

ajenos como una modalidad de estafa.

• Delito en virtud del cual se requiere lograr un provecho para

uno mismo o para otro, pero en detrimento de la víctima. El

elemento esencial de la estafa nos refiere que se necesita

inducir a error a la damnificado.

• La modalidad de defraudación a la que estamos haciendo

referencia se conoce, en doctrina y jurisprudencia, como

estelionato.

PRIMER SUPUESTO: TANTO TRANSFERENTE

COMO ADQUIRENTE CONOCEN DE LA CALIDAD

Y SITUACIÓN DEL BIEN.

• supuesto que partiría de la autonomía de la voluntad como principio

rector en materia contractual.

• Si el transferente da a conocer, de modo claro, al adquirente que el bien

a transferirse está afectado en garantía, o está embargado, o está

sujeto a algún litigio, o se trata de un bien ajeno, y, pese a ello, el futuro

transferente celebra el contrato, este contrato es plenamente válido

debido a la igualdad de información entre ambas partes y a su común

intención, a lo que se suma la buena fe como criterio interpretativo,

negociador, de celebración y de ejecución de los contratos (1362º).

(1373º ). 1500º inciso 4, 1537º regula el supuesto en que ambas partes

conocen que el bien materia de la transferencia es ajeno. Allí se nos

remite -con mucha lógica- al tratamiento para los supuestos de la

promesa de la obligación o del hecho de un tercero.

SEGUNDO SUPUESTO: SOLAMENTE EL TRANSFERENTE

CONOCE DE LA CALIDAD DEL BIEN.

• Para ingresar a este terreno debemos partir de que dentro de un razonar común, un adquirente presupone que el bien que

se le transfiere es de propiedad del transferente. Pero dicha presunción no siempre concuerda con la realidad.

• Entonces, puede acontecer que el transferente conozca bien la calidad del bien, es decir, que es ajeno, se haya en litigio o

está afectado, pero no hace conocer de ello al adquirente. En este caso estamos ante una omisión, la cual puede o no ser

dolosa.

• Es decir, el adquirente tarde o temprano sabrá que el bien no es libre o es ajeno, entonces podrá accionar contra el

transferente por el supuesto engaño. Pero tal transferente se podría escudar en que el adquirente jamás le preguntó sobre

la calidad y situación del bien. En este caso, nuestra legislación civil no sanciona ni con nulidad ni con anulabilidad este

supuesto, sino que deja en manos del adquirente el elegir el camino: puede exigir el cumplimiento de la obligación o puede

solicitar la rescisión del contrato.

• El artículo 1539º del código civil es contundente al respecto cuando indica que la venta de un bien ajeno es rescindible a

solicitud del comprador, excepto cuando éste hubiese sabido que el bien no pertenecía el vendedor. Tal rescisión trae como

consecuencia la restitución al comprador del precio, además de la indemnización por daños y perjuicios sufridos, los gastos,

intereses, tributos y mejoras que hubieren acontecido.

• Como se ve, la invalidación del contrato no puede operar automáticamente, pues si bien el transferente pecó al nohaber dado a conocer la calidad y situación del bien, no es menos cierto que el adquirente también yerra al noactuar con la debida diligencia al no intentar enterarse de la situación real del bien.

• Al respecto, se podría decir que tal tratamiento propuesto sólo operaría cuando el silencio del transferente sepresentara con despropósito, es decir, sin intención alguna. Empero, nosotros creemos que aun cuando eltransferente callara intencionalmente sobre la calidad del bien, no estaríamos ante un estelionato, como seexplicará líneas adelante.

• En estos casos, el remedio siempre es civil –incluso puede serlo administrativamente-, debido a la asimetríainformativa existente entre las partes. En mejores términos, el transferente está en mejor posición que el adquirenteen conocer sobre el verdadero estado y calidad del bien, y es su deber informar sobre ello. Pero, insistimos,también es exigible al adquirente una cuota mínima de cuidado y no presuponer a sus anchas que el bien es depropiedad del transferente.

• De no ser cierto este razonamiento, muchas de las ventas que realizan diversas inmobiliarias serían ilegales. Así,ciertas empresas dan a conocer inmuebles ofertados y contactan posibles compradores. Aunque ellos aparecencomo intermediarios, en la realidad son ellos quienes venden y compran los inmuebles sabiendo a ciencia ciertaque ni son dueños ni pretenden serlo, y no por ello su actividad es ilegal, muy por el contrario facilitan el tráficojurídico.

• Nuestra posición al respecto, puede ser avalada –al menos parcialmentepor el tratamiento que da nuestro códigocivil al saneamiento por evicción, consistente en el saneamiento que se debe cuando el adquirente es privado delderecho a la propiedad, uso o posesión de un bien en virtud de una resolución firme y por razón de un derecho detercero anterior a la transferencia (1491º código civil).

TERCER SUPUESTO: EL TRANSFERENTE CONOCE

LA CALIDAD DEL BIEN PERO TERGIVERSA LA

INFORMACIÓN.

• El supuesto que nos interesa para lograr el deslindetrazado hace referencia a que el transferente conoceperfectamente de la calidad y situación del bien, perocuando realiza el contrato falsea los hechos y da a conoceruna irrealidad al adquirente.

• el adquirente falsea la información sobre la real situacióndel bien. Aquí estamos, el igual que en el primer caso, anteuna comisión activa, es decir el transferente actúa de modoefectivo, pero dicho accionar se torna en una actitudimpostora, lo cual explica el motivo de la sanción previstapor nuestro derecho penal