concepciÓn urbana del centro comercial … · desarrolladores del proyecto, diseñar un proyecto...

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Código: FT-GD-CR-02 – Versión 4.0 - Fecha: 07/03/2017

CONCEPCIÓN URBANA DEL CENTRO COMERCIAL SAN VICTORINO

Introducción Con el objetivo de desarrollar este proyecto de iniciativa pública y de trascendencia nacional, tanto a nivel urbano, financiero, comercial y social, la Empresa de Renovación y Desarrollo Urbano de Bogotá propone los siguientes lineamientos técnicos para llevar a cabo un proyecto de centro comercial de escala metropolitana en las manzanas 10 y 22 del Barrio Santa Inés. Como veremos en este documento, el estudio en conjunto de la norma urbana, los lineamientos urbano–arquitectónico y los ejemplos que se muestran como casos ideales, permitirán a los desarrolladores del proyecto, diseñar un proyecto de centro comercial de escala metropolitana que se integre a la trama urbana existente, conformando así la pieza que falta para unir el Parque Tercer Milenio con el barrio Santa Inés. Utilizando los conceptos de “urbanismo poroso” y de “centro comercial de cielos abiertos”, los cuales se estudiarán en este documento, en la formulación del proyecto primará una arquitectura que contenga una fuerte y clara interacción con los espacios tanto de uso público como privado afecto al uso público. Las diferentes tipologías e ingredientes más representativos del centro de la ciudad como los pasajes comerciales, los centros de manzana, las alamedas y vías peatonales; y otros espacios tales como plazoletas, terrazas y patios serán la materia prima del proyecto que se integrará de manera estratégica al barrio y al sistema de movilidad del sector, a través de recorridos peatonales que unirán el espacio público exterior con los espacios privados del edificio brindando homogeneidad funcional y espacial al sector. Por otra parte, el documento también tiene el fin de hacer visible para el desarrollador del proyecto, que en San Victorino existe una dinámica y unas tipologías de comercio especiales que requieren afrontar el diseño con respuestas no tradicionales. Reconocer el papel del edificio como integrante vivo de la cadena productiva de San Victorino (producción-almacenamiento-negocios-ventas), y la convivencia en él de los diversos agentes económicos existentes en el sector, como son los comerciantes formales e informales, los comerciantes grandes y pequeños, los maquiladores, los distribuidores mayoristas y minoristas, los operadores de logística y transportistas; requiere espacios que mantengan, pero optimicen, mejoren e incrementen el desarrollo de sus actividades las cuales se desenvolverán tanto en las áreas privadas como en las áreas públicas de este sector de la ciudad. Finalmente todo esto concluirá en la dotación al centro de la ciudad de un nuevo espacio comercial y de prestación de servicios que redundará en la renovación urbana del centro, la productividad del Distrito Capital y el bienestar de todos los bogotanos. En resumen, las características que se quieren lograr con el proyecto son:

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• Que cambie la imagen del centro comercial tradicional que tiende a la construcción de “mall” que vuelca todas las actividades al interior, valorando las calles y espacios públicos del contexto inmediato.

• Que priorice los flujos peatonales articulándolos con el espacio público del sector, conectándose a los sistemas de transporte masivo (actuales y futuros), desestimulando el uso del vehículo particular.

• Que reconozca las dinámicas comerciales del centro de la ciudad, ampliando y mejorando la oferta de espacios que permitan el desarrollo de toda la cadena productiva.

Localización del proyecto

El área a desarrollar tiene lugar en las manzanas No 10 y 22 del Barrio Santa Inés con un área de 2,4 hectáreas, situadas entre la Carrera 11 y la Carrera 13 y entre la calle 9 y la calle 10. Límite Norte: Calle 10 – Barrio Santa Inés Límite Sur: Calle 9 – Parque Tercer Milenio Límite Oriente: Carrera 11 – Centro comercial Gran San Límite Occidente: Carrera 13 – Parque Residencial Victoria

SAN

VICTORINO

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El proyecto se localiza en Santa Inés, un barrio con trazado basado en la retícula ortogonal de calles y carreras del centro histórico de Bogotá. Sería determinante para el desarrollo de este sector, “el bogotazo” y más tarde la apertura de las carreras 10 (Av. Fernando Mazuera) y 14 (Av. Caracas) y la calle 6 (Av. Comuneros) y 13 (Av. Jiménez). Y para comienzos del Siglo XXI la construcción del Parque Tercer Milenio; llevándolo a constituirse en una pieza aislada del resto del centro de la ciudad. Estos factores, entre otros, son determinantes para entender que solo mediante un proceso de renovación urbana se pueden reinterpretar una pieza de ciudad que, aunque tuvo su auge en el Siglo XIX y mediados del XX, hoy es decadente y funcionando con

construcciones obsoletas; haciendo que el sector se encuentre cada vez más deteriorado y, en términos urbanísticos, desconectado del resto del centro histórico de la ciudad.

Manzanas 10 y 22 del Barrio Santa Inés 1940. Fuente: IDPC e IGAC

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Una visita a al comercio tradicional en San Victorino permite identificar las formas urbanas y las actividades comerciales que deben ser reinterpretadas para lograr con éxito el proceso de renovación urbana. Se destacan tres por su dimensión e impacto:

1. El comercio en centro de manzana

2. El comercio en pasaje comercial

3. El comercio en línea asociado a la calle

Para el desarrollo del centro comercial es ideal que se integren los tres conceptos para conseguir a nivel de primer piso; comercio en contacto directo con los espacios públicos que lo circundan y, al interior de la manzana, conexión con el espacio privado afecto al uso público. Los siguientes lineamientos urbanísticos y arquitectónicos tienen como fin principal organizar y articular las manzanas del futuro centro comercial al barrio y al contexto.

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Marco Normativo Del Proyecto

1. Decreto Distrital 880 de 1998 1 El artículo 43 del Decreto Distrital 190 de 2004 –POT- señala que los instrumentos de planeamiento, son procesos técnicos que contienen decisiones administrativas que permiten desarrollar y complementar el Plan de Ordenamiento Territorial. Actualmente existen determinados para el sector procesos de renovación urbana mediante instrumentos de planeación tales como, un plan de implantación (para las manzanas 3, 10 y 22); planes parciales de iniciativa privada (para el resto de manzanas del barrio Santa Inés), y planes parciales de iniciativa pública (como Voto Nacional, San Bernardo y Ministerios) los cuales apuestan a consolidar un proyecto general que se conoce como la Franja Prioritaria del Plan Zonal Centro. En especial, el proyecto para las manzanas del centro comercial se desarrolla en el marco del Decreto Distrital 880 de 1998, el cual adopta el Programa de Renovación Urbana para la recuperación del sector comprendido por los barrios San Bernardo y Santa Inés y su área de influencia, y establece normas específicas para el Sector Comercial de San Victorino. El proyecto también es un componente esencial del proyecto de inversión “Operación San Victorino regional, comercial, cultural y patrimonial” que comprende tres etapas de intervención: la primera tendrá lugar en las manzanas 3, 10 y 22 del Barrio Santa Inés con un área aproximada de 2.9 Hectáreas, situadas entre la Carrera 11 y la Carrera 14 (Avenida Caracas) y entre la calle 9 y calle 10. La segunda y tercera etapa tendrá lugar en las manzanas 1, 2, 8, 9, 16, 20, 21, 26 y 27 del Barrio Santa Inés y las manzanas 9, 23, 24 y 25 del Barrio La Capuchina, con un área aproximada de 7.6 Hectáreas.

2. Resolución No. 063 de 20052 Con esta resolución se adoptan las normas específicas para las Manzanas 3, 10 y 22, que pertenecen al sector de Renovación Urbana de Santa Inés. Establece las condiciones de edificabilidad y usos del suelo permitidos, las alturas y las características de las cesiones de espacio público y privado afecto al uso público.

3. Plan de Implantación

El artículo 429 del Plan de Ordenamiento Territorial establece que Los planes de implantación, adoptados mediante resoluciones que para el efecto expida el Departamento Administrativo de Planeación Distrital, son instrumentos para la aprobación y reglamentación de grandes superficies comerciales o de dotaciones de escala metropolitana y urbana, con el fin establecer las acciones especiales y de operación que garanticen el adecuado funcionamiento del uso de

1 “por el cual se adopta el programa de Renovación Urbana para la recuperación del sector comprendido por los barrios San Bernardo y Santa Inés y su área de influencia y se establecen normas específicas para algunos de los sectores dentro del área de Renovación Urbana” 2 “Por la cual se adoptan las normas específicas para las manzanas 3, 10 y 22 que pertenecen al Sector de Renovación Urbana Santa Inés”

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comercio de escala metropolitana y mitigar los impactos urbanísticos negativos que genera en su entorno inmediato, así como establecer las normas generales (usos), edificabilidad y las normas específicas (normas volumétricas), así como el cronograma de ejecución.evitar los impactos urbanísticos negativos en las posibles zonas de influencia.

• Resolución No. 0998 de 2009 “Por el cual se adopta el Plan de Implantación del Centro Internacional de Comercio Popular San Victorino”.

• Resolución No. 1110 de 2012 “Por la cual se modifica la Resolución 0998 del 19 de mayo de 2009 “Por el cual se adopta el Plan de Implantación del Centro Internacional de Comercio Popular San Victorino”.”

• Resolución No. 0366 de 2015 “Por la cual se modifica la Resolución No. 0998 del 19 de mayo de 2009 “Por el cual se adopta el Plan de Implantación del Centro Internacional de Comercio Popular San Victorino”, modificada por la Resolución No. 1110 de 2012”

MANZANA CÓDIGO

CATASTRAL AREA PREDIAL I. DE OCUPACION AREA EN M2

I. DE CONSTRUCCION

AREA EN M2

22 003107022 20.445,03 0,67 13.698,17 4,50 92.002,64

10 003107010 3.594,65 0,25 898,66 1,50 5.391,98

3 003107003 4.752,64 0,92 4.372,43 8,00 38.021,12

Uso Principal Comercio de Escala Metropolitana

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Usos Complementarios

Servicios Empresariales – Tipo Logística – Esc. Metropolitana

Servicios Empresariales – Tipo Financieros – Esc. Urbana

Servicios Personales – Tipo Profesionales Técnicos Especializados – Esc. Zonal

Servicios Personales – Tipo Alimentarios – Esc. Zonal

Servicios Personales – Tipo Servicios de Diversión y Esparcimiento – Esc. Urbana

Servicios Personales – Tipo Parqueaderos – Esc. Urbana

Servicios Urbanos Básicos – Tipo Administración Publica – Esc. Urbana y Zonal

Servicios de Alto Impacto – Tipo Diversión y Esparcimiento – Eventos temporales y espectáculos en predios privados – Esc. Metropolitana

Lineamientos Urbanísticos

Como se muestra en este plano de circulaciones del barrio Santa Inés, el espacio público

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(conformado por las calles) y el privado (los corredores al interior de las manzanas) configuran una compleja red interna de pasajes entre edificaciones, que sumado al fenómeno de los madrugones y las ventas callejeras constituyen hoy la realidad comercial de San Victorino. El espacio público se funde con el espacio privado al interior de las manzanas desarrollando un sistema de relaciones espaciales entre las áreas públicas y privadas de las edificaciones. Así nace el concepto de espacio público análogo, definido por el Plan Maestro de Espacio Público3 como el conjunto de espacios aledaños al sistema vial, análogo en su forma y funcionamiento, que permita la ampliación de las áreas de ventas, la cantidad de vitrinas y la ocupación de los centros de manzana, en una espacialidad consecuente con las características morfológicas de este tipo de trazado y con las demandas de las actividades centrales de la ciudad. Los espacios análogos están conformadas por los siguientes componentes espaciales: pasajes comerciales, plazoletas comerciales adyacentes al espacio público y patios y espacios comerciales de centros de manzana.

Los siguientes lineamientos están orientados a tres objetivos básicos que se esperan del

3 Decreto Distrital 215 de 2005

Conexión del proyecto San Victorino con el Eje Ambiental de la Avenida Jiménez, los espacios públicos más representativos del sector y el proyecto Manzana 5, también de la ERU. En color claro las manzanas objeto de renovación urbana.

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proyecto: el espacio público como ordenador de la propuesta urbano – arquitectónica, las normas urbanísticas para implantar un proyecto del comercio escala metropolitana, y la respuesta a las necesidades del comercio del sector de San Victorino. Se quiere lograr para este proyecto una respuesta urbano – arquitectónica integral la cual implica valorar positivamente todas las formas del comercio, las actividades económicas de la zona, y sus condiciones de desarrollo para encontrar el espacio arquitectónico idóneo para su operación, dentro de una estructura y un programa de usos articulado y concordante con las necesidades actuales y futuros del sector y la escala metropolitana del proyecto.

Articulación inmediata del proyecto con el parque Tercer Milenio y el barrio Santa Inés. En segundo lugar, con el barrio San Bernardo, el Voto Nacional y el centro histórico.

1. Se proponen para las manzanas 3, 10 y 22, de acuerdo con la Resolución 063 de 2005,

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que no se hagan antejardines. Las dimensiones mínimas de los andenes entre el

sardinel y el paramento de construcción, de acuerdo con la Resolución 063 de 2005, son las siguientes:

• Sobre la Calle 10 entre la Carrera 13 y la Carrera 11: 8.00 metros, (para conformar la Alameda de la Calle 10),

• Sobre la Calle 9 entre la Carrera 13 y la Carrera 11: 12.00 metros.

• Sobre las carreras 11, 12A y 13: 5.00 metros en ambos costados.

2. Se deben constituir dos plazas de carácter privado afectas al uso público

denominados Plaza Tercer Milenio y Plaza Ambiental que están, la primera, situada en el corazón de la manzana 22, en primer piso, arborizado y al aire libre, rodeada de portales y comunicará la calle 9 con la calle 10 por un pasaje a cielo abierto y arborizado; con un área de 1250 m2, independientemente de la superficie ocupada por las calles peatonales que entran a la plaza y los portales que rodean el perímetro de esta. La forma que la plazoleta puede adoptar es la de cualquier figura geométrica simple o compuesta que preserve la noción tipológica de plazoleta. Se permitirá controlar este espacio durante la noche mediante un cerramiento que ofrezca transparencia.

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Y la Plaza Ambiental que tendrá un área mínima de 1125 m2 y estará localizada en la manzana 10, que sumado a la alameda de la Carrera 12A o Alameda Vicachá conformará un gran espacio público que se denomina Parque Santa Inés.

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3. Se proponen portales que

complementen todos los andenes nombrados anteriormente y las calles al interior de la manzana, de acuerdo con la Resolución 063 de 2005. Estos deberán tener un ancho mínimo (en voladizo) de 7.00 metros y una altura mínima de 6.00 metros. Se permite avanzar 3.50 metros el paramento del primer piso hacia el borde externo de la galería siempre y cuando en el segundo nivel se genere sobre la cubierta resultante en toda su anchura un espacio de circulación con barandas paralelo a la galería del primer piso.

La norma urbana permite entonces configurar las calles comerciales al interior de la manzana. Se forman los lotes útiles No 1, 2, 3, 4 y 5 de las manzanas 22 y 10. El lote 6 de la manzana 3 ya está en construcción.

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Los portales también se generan alrededor de la Plaza Tercer Milenio (descrita anteriormente) y de las calles peatonales de acceso a esta, de forma tal que puedan construirse puentes que comuniquen los distintos niveles a partir del segundo piso de los edificios circundantes a la plaza.

Plaza Tercer Milenio Plaza Ambiental

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OPCIÓN 1 DE PORTAL CON ALTURA DE DOS NIVELES

NIVEL 1

NIVEL 2

NIVEL 3

NIVEL 4

OPCIÓN 2 DE PORTAL CON ALTURA DE UN NIVEL QUE TIENE DOBLE ALTURA

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Teniendo en cuenta que la altura de los pisos es libre, se busca conformar alturas entre placas de mínimo 6 metros. Esta altura entre placas facilitará para el comercio que se conformen espacios alternos a la exhibición y venta del producto como espacio de bodega o espacio de producción conformando un “mezzanine”. Como se muestra en la opción 2, el segundo nivel del edificio estaría a una altura mínimo de 6 metros y debe conformar un voladizo de mínimo 7 metros. Se espera que este voladizo no genere apoyos con el fin de que en el primer nivel se vean realmente las vitrinas y conformen un espacio libre de interrupciones visuales, brindando sensación de seguridad y protección al visitante.

4. Se proponen pasajes centrales a lo largo de las manzanas 3, 10 y 22 que comuniquen

en sentido oriente-occidente el Centro Comercial Gran San con la Avenida Caracas con un ancho mínimo de 7.00 metros. Este pasaje podrá ser cubierto, excepto el que se propone para unir la plaza Tercer Milenio y la plaza Ambiental, y podrá desplazarse sobre el eje propuesto en una dimensión máxima de 10.00 metros a cualquiera de sus lados según lo requiera el diseño arquitectónico.

La estructura del edificio debe permitir conformar voladizos de mínimo 7 metros sin apoyo. Esto en la estructura general del edificio generará luces mínimas entre 7 y 8 metros

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Y en sentido norte-sur con un ancho no menor a 14.00 metros cuyo eje no debe apartarse más de diez metros hacia cualquiera de los dos lados del eje central de composición del Parque Tercer Milenio, de forma tal que la boca de la senda peatonal ofrezca desde el eje del parque una perspectiva sin interrupción hacia la citada plaza. Esta calle interna también se comunicará con la Calle 10 mediante otra senda peatonal arborizada y a cielo abierto, que tendrá un ancho no inferior a 14.00 metros y cuyo eje no se apartará más de 7.00 metros del eje de la Carrera 12 de tal forma que la plaza Tercer Milenio y la Plaza Antonio Nariño queden comunicadas. Estas calles internas generan un clima propicio para las compras y el recorrido del visitante por el centro comercial pues los locales deben tener fachada en contacto con este espacio privado de uso público que se genera. Se pueden proponer puentes que unan los volúmenes

Pasajes Oriente - Occidente

7.00 m

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Pasajes Norte – Sur

Centro Comercial La Maquinista – Barcelona Fuente: L35 Arquitectos

14.00 m

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Los lineamientos anteriormente señalados permiten hablar de un “urbanismo poroso”. Este concepto se refiere al hecho de fundir el espacio privado y público a través del edificio, o mejor aún de una propuesta que conjugue proyecto arquitectónico y proyecto urbano. Es un tipo de proyecto en el que se hace difícil distinguir lo público de lo privado; en el que los espacios de recorrido del edificio hacen parte de la misma ciudad. Un perímetro poroso se logra creando múltiples entradas que permitan a los visitantes hacer hallazgos increíbles cuando entran al edificio, y estos múltiples puntos de acceso permiten un flujo libre de circulaciones que se abren a la ciudad, al mismo tiempo que al interior del edificio se crean puntos de encuentro para la comunidad tal como en el espacio público lo hace en una plaza o un parque.

Por ejemplo, en el proyecto el concepto se deberá explicar a través del estudio de los flujos peatonales así:

Fuente: Cultural Campus Frankfurt Arq. David Adjaye

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Ilustración de los patrones de circulación peatonal. Los flujos de gente son representados con flechas que se mueven entre los edificios de oficinas, el centro de convenciones y el centro de artes. Fuente: proyecto centro cívico de Osaka (sin construir)

Arq. Fumihiko Maki

Circulación peatonal del Sony Center en Berlín. Los miles de puntos son peatones captados por el software del estudio de tránsito. Fuente: Sony Center. Arq. Helmut Jahn

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Lineamientos Arquitectónicos Dadas las condiciones de articulación con el entorno, se debe proponer una plataforma comercial en la que se encuentren los flujos de las diferentes conexiones peatonales propuestas, estos flujos generan un conjunto de gran permeabilidad y accesibilidad por todas las vías que circundan el edificio, lo cual contribuye a que en el futuro se propicie una vida urbana intensa al interior de la manzana ya que no se establecerá ningún área negada o cerrada al espacio público. Así las cosas, se debe:

• Integrar al diseño del proyecto la Alameda Vicachá (Carrera 12A). Las manzanas 10 y 22 conforman un marco que recibe el Eje Ambiental de la Avenida Jiménez que hoy acaba en la Plaza Antonio Nariño (o de la mariposa) pero que al discurrir subterráneamente por la Carrera 12 A en el barrio santa Inés se convierte, al llegar a las manzanas del futuro centro comercial, en el eje articulador del espacio público más

importante del proyecto.

• Construir la Calle 9 soterrada que comunicará, al nivel del terreno y sin interrupción del paso de los vehículos, el Parque Tercer Milenio con el proyecto. La vía se deprime entre las carreras 13 y 11 para conformar la entrada vehicular a los sótanos de parqueadero.

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• El proyecto para la manzana 22 cuenta con Licencia de Urbanismo mediante Resolución 16-4-0186 expedida por la Curadora Urbana 4 de Bogotá, ejecutoriada el 14 de marzo de 2016. Esta cuenta con dos años para su desarrollo y contiene toda la normativa encaminada a tramitar Licencia de Construcción. Y el proyecto para la manzana 10 que cuenta con Licencia de Construcción vigente (mediante prorroga) con Resolución 14-5-2032 ejecutoriada el 2 de febrero de 2015.

Es importante anotar que los predios 1 y 44 de la manzana 22 están en cabeza de la Sociedad de Activos Especiales y la ERU está haciendo los trámites encaminados a incorporar esos predios al proyecto. La Licencia de Urbanismo aprobada anota en su artículo 15 que una vez se tenga propiedad de los predios, mediante la modificación se podrán incorporan al acto administrativo e inmediatamente quedarán cobijados con la norma aprobada para el resto de predios de la manzana.

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• Construir de acuerdo con los lineamientos de los portales, mínimo los cuatro accesos que garanticen la atracción desde las cuatro calles que conforman la manzana conectándose con las principales carreras del barrio Santa Inés.

MANZANA PREDIO MATRICULA

INMOBILIARIA CHIP PROPIETARIO

MANZANA 10

50C-01884819 AAA0242OPHK Fideicomiso Victoria Parque Residencial y Comercial 50C--01884821 AAA0242OPFZ Fideicomiso Victoria Parque Residencial y Comercial 50C-01884822 AAA0242OPKC Fideicomiso Victoria Parque Residencial y Comercial

MANZANA 22

46 50C-01934237 AAA0249DFKC Fideicomiso San Victorino Centro Internacional de Comercio Mayorista

45 50C-01934285 AAA0249BNUH Fideicomiso San Victorino Centro Internacional de Comercio Mayorista

44 50C-00195737 AAA0030RLAW SAE

1 50C-00167094 AAA0030RHUH SAE

2 50C-0113780 AAA0030RHXS Fideicomiso San Victorino Centro Internacional de Comercio Mayorista

3 50C-00331319 AAA0223TJFZ Fideicomiso San Victorino Centro Internacional de Comercio Mayorista

4 50C-00182695 AAA0030RJDE Fideicomiso San Victorino Centro Internacional de Comercio Mayorista

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• Configurar las fachadas en primer nivel sobre el Parque Tercer Milenio (Calle 9), la Alameda Vicachá (Carrera 12A), la Alameda de la Calle 10 y la Carrera 11 frente al Centro Comercial Gran San con las vitrinas y el acceso a los locales directo desde la calle

• Aprovechar al máximo las condiciones geomorfológicas del terreno. En sentido occidente – oriente (entre la carrera 12A y la carrera 11) hay una diferencia de nivel de 5,40 metros. La cota de rasante se encuentra a +2,75 metros. Por eso es viable plantear bajo la plataforma comercial un nivel de semisótano. Esta área debe tener en lo posible iluminación natural y ofrecer la posibilidad de usos múltiples como madrugones y espacios análogos como parte del cumplimiento del Pacto de Santafé.

• El estudio de tránsito aprobado por la Secretaría Distrital de Movilidad indica que bajo ese nivel de semisótano se pueden hacer dos sótanos para parqueaderos a los que se entrará por la vía soterrada calle 9. Los sótanos deben tener una altura mínima entre placas de 4.5 m (para que quepan los ductos de ventilación mecánica y demás instalaciones)

• De acuerdo con el estudio de tránsito aprobado se permiten 1489 cupos de parqueadero (900 sin bicicletas ni motos)

Cupos de Parqueadero aprobados por SDM

Privados 190

Públicos 672

Motos 158

Bicicletas 431

Discapacitados 35

Cargue y descargue 6

taxis 32

5 ,4

m

Nivel Alameda Parque T.M

Cra. 12A

Cra. 11

Nivel 0 o Semisótano

Nivel 1

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• Aprovechar el proyecto del centro comercial para la recuperación de la zona como nodo articulador entre el Parque Tercer Milenio y el barrio Santa Inés. Esto se logra estableciendo los caminos que incentiven los recorridos peatonales que hoy no existen del parque al barrio -y viceversa-; y entre la Avenida Caracas y la Avenida Fernando Mazuera -y viceversa-.

Concepto de recorrido en el Espacio Público SIN PROYECTO

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Concepto de recorrido CON PROYECTO. El espacio público y el espacio privado de uso público se hacen uno solo. Entonces el proyecto se convierte en un nodo articulador de las

actividades que pasan en el parque y en el barrio. A través del futuro edificio se logran conectar el eje ambiental de la Avenida Jiménez y la plaza Antonio Nariño con el Parque

Tercer Milenio (sentido norte-sur) y a través de la Alameda de la Calle 10, la Plaza de Bolívar con el Voto Nacional (sentido oriente – occidente).

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• El edificio se debe convertir en un nuevo hito urbano en el centro de Bogotá. Por su localización y uso, con una arquitectura que se convierta en referente y detonador de la renovación urbana, la seguridad del sector, e impulso para la economía de la ciudad.

• En la norma aprobada se puede construir máximo hasta el piso 12 (en los lotes 1, 2 y 3, en el lote 4 hasta 25 pisos y en el lote 5 hasta 6 pisos)

• Se debe generar una plataforma comercial con mínimo 4 pisos donde se generará el comercio de escala metropolitana con los servicios complementarios a este., vacíos (en lo posible, en cono invertido) que permitan la iluminación natural, pasarelas que permitan desfiles de moda o actividades espontáneas.

• Completa el edificio en pisos superiores una batería de usos de servicios que complementan muy bien la actividad comercial: Servicios alimentarios, financieros (sedes de banco, corporaciones, crédito, seguros, casa de cambio, por ejemplo), comunicación, diversión y esparcimiento (un cine o un casino por ejemplo), logística (empresas de envíos y servicio de bodegaje por ejemplo), servicios técnicos profesionales (confecciones por ejemplo) y servicios urbanos básicos (sedes de la administración pública por ejemplo). En los niveles superiores las terrazas deben ser habitables para generar actividades al aire libre, con módulos de café, comidas y gimnasios

• El edificio debe tener en primer piso locales en todas las fachadas con frente mínimo en lo posible de 4 metros con fondo mínimo en lo posible de 10 metros. De todas maneras, en lo posible, en ningún caso los locales en primer piso deben tener menos de 20 metros cuadrados.

• Tanto en los primeros niveles del centro comercial en donde las áreas de exhibición son claves, como en los pisos superiores, se debe planear al interior de los locales o al interior del cuerpo del edificio, áreas de almacenamiento de mercancía; e incluso en el núcleo o corazón del edificio, áreas de producción o manufactura de las mercancías que se almacenan y posteriormente se venden. Complementa el programa arquitectónico, áreas de logística para envío de la mercancía a todo el país, y espacios de reunión y vida social para cerrar negocios. Así el edificio se convierte en un agente vivo de la cadena productiva de San Victorino.

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• En el recorrido del edificio se debe busca la continuidad entre los locales y las pequeñas tiendas en una experiencia similar a la de pasear por una calle peatonal. Utilizar en el diseño el concepto de espacio público análogo. Recordar que son espacios conexos, ligados o en contacto directo con el espacio público de la ciudad: son piezas de complemento, ensamble y articulación entre lo privado y lo público.

• El proyecto entonces está conformado por los siguientes componentes espaciales: pasajes comerciales, plazoletas comerciales adyacentes al espacio público, patios y espacios comerciales de centros de manzana. Frente a estos componentes el diseño deberá:

a) Aumentar el espacio peatonal público complementándolo con las cesiones privadas de

uso público. b) Construir un conjunto de espacios contiguos al sistema peatonal, análogo en su forma y

funcionamiento, que permita la ampliación de las áreas de ventas. La cantidad de vitrinas y la ocupación de los centros de manzana; en una espacialidad consecuente con las características morfológicas del trazado urbano y con las actividades que se desarrollan en el centro de la ciudad.

c) Conectar el proyecto con el sistema integrado de transporte público. Actualmente al

proyecto lo asisten cuatro líneas de Transmilenio y en un futuro en la Avenida Caracas con Avenida Jiménez estará la estación San Victorino de la primera línea del Metro. Adicionalmente los recorridos en bicicleta y peatonales conectados al Eje Ambiental, al Parque Tercer Milenio y a la Alameda de la Calle 10, hacen propicio que el proyecto se deba inscribir en alguna categoría de los lineamientos T.O.D. (Transit Oriented Development)

d) Vincular el proyecto a la estructura ecológica principal. Entre las manzanas 10 y 22

discurre el Río San Francisco o Vicachá y se genera el Parque Santa Inés compuesto por la Alameda y La Plaza Ambiental, como se detalló en los lineamientos urbanísticos.

e) Propiciar que el proyecto se vincule al paisaje del centro de Bogotá. La línea de los cerros

orientales, así como los hitos arquitectónicos son fundamentales para el regocijo de la población visitante al proyecto. Para esto es importante que los pisos superiores sean accesibles a través de terrazas habitables, balcones o plataformas en las que se desarrollen actividades. Se deberán desarrollar techos verdes o ajardinados.

f) El diseño del edificio debe ser sostenible con el uso de elementos bioclimáticos que aporten a la iluminación y a la ventilación natural. Debe aportar con respuestas arquitectónicas a la recolección y reutilización del agua lluvia; producción de energía (solar, por ejemplo), plantear soluciones novedosas para cubiertas, fachadas y pisos; diseñar mecanismos eficientes para el manejo de desechos. El proyecto se debe

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inscribir en alguna categoría de los lineamientos L.E.E.D. (Leadership in Energy & Environmental Design)

g) Los materiales de fachada deben ser contemporáneos, pero guardar armonía con el contexto del centro histórico.

h) Considerar las características del comercio en el sector. Se deben analizar todos los

actores que hacen parte del comercio hoy en San Victorino. Por ejemplo, hoy en día se desarrolla con éxito la actividad del “madrugón” en el que cada vendedor alquila todos los miércoles y sábados de 3:00am a 11:00am un espacio mínimo de 100 centímetros, y dispone en esa superficie un catre con sus productos. Estas ventas requieren almacenamiento pues se debe tener disponible mercancía si es mayorista, o incluso siendo minorista para surtir rápidamente su exhibición.

Terrazas – cubiertas habitables – techos verdes Centro Comercial La Maquinista – Barcelona y Centro Comercial Titán Plaza - Bogotá

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Ejemplo de modelaciones de implantaciones preliminares del proyecto

Elaboración ERU

• El anteproyecto arquitectónico deberá ser aprobado por la junta del fideicomiso.

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Referentes urbano – arquitectónicos

Els Encants - Barcelona Es un mercado centenario tradicionalmente organizado de manera informal en la calle al aire libre. El proyecto se plantea como objetivo principal el mantenimiento del carácter abierto y de mercado en la calle del que actualmente gozan Els Encants. El proyecto procura evitar la construcción de diferentes plantas huyendo del modelo de centro comercial. Para ello, se proyecta un espacio comercial continuo con planos levemente inclinados que se entrelazan en un bucle que genera un recorrido sin solución de continuidad entre los puestos comerciales y las pequeñas tiendas en una experiencia similar a la de pasear por una calle peatonal. Por medio del plegado de los suelos se concilian las diferentes cotas de las calles perimetrales y se desdibujan a través de todo el interior del mercado los niveles de acceso. Una gran cubierta suspendida a modo de palio, a casi 25 metros de altura, confiere al mercado reconocibilidad como equipamiento urbano de primer orden y protege de la radiación solar a comerciantes y usuarios.

http://www.archdaily.co/co/tag/barcelona

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Markthal - Rotterdam

http://www.archdaily.co/co/734117/markthal-rotterdam-slash-mvrdv

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En Rotterdam se ha construido el mercado cubierto más grande de Holanda. Consta de un enorme espacio cerrado a nivel de calle rodeado por un edificio de viviendas en forma de arco. Su forma, colorido interior y altura lo convierten en todo un espectáculo. Lo excepcional del diseño radica no solo en su forma y tamaño, sino sobre todo en la manera de integrar sus diferentes funciones. En ningún otro lugar del mundo se encuentran bajo el mismo techo un gran mercado cubierto, tiendas de comida, restauración, un supermercado, viviendas y un parking subterráneo.

Sony Center - Berlín Sony Center juega un papel importante en la reconstrucción de Berlín. No es un edificio, sino una parte de la ciudad. Externa es la ciudad "real"; Interna es la ciudad "virtual". Los pasajes y puertas urbanas refuerzan esta transición del mundo real al mundo virtual. Alrededor de Sony

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Center se encuentran las calles urbanas y espacios tradicionales. Dentro hay un nuevo tipo de foro urbano cubierto para la cambiante interacción cultural y social. La dinámica espacial y la variedad contrastan con una actitud mínima y tecnológica. La luz, tanto natural como artificial, es la esencia del diseño. Sony Center es luminoso, no iluminado. Las fachadas y el techo actúan como un tejido que modera la luz natural y artificial. Con sus características de transparencia, permeabilidad a la luz, reflexión y refracción, se produce un cambio constante de imágenes y efectos durante el día y la noche, realizando no sólo la apariencia sino también maximizando el confort y minimizando el uso de recursos.

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Centro Internacional Tequendama – Bogotá

El sector se consolidó con el desarrollo de las Avenidas Calle 26 y Carrera 10 que dieron paso entre los años 1960 y 1970 a la construcción del Centro Internacional, por parte de la firma Cuéllar Serrano Gómez que se encargó del diseño de las Residencias Tequendama y Bachué y de la ampliación del Hotel Tequendama y los edificios de las oficinas Bochica y el Teatro Tisquesusa. El conjunto lo completó el proyecto de Residencias y Torres Bavaria, realizado por las firmas Obregón & Valenzuela y Pizano Pradilla Cano.

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Las características más importantes de este proyecto son la mezcla de usos y la conexión del

espacio privado con el espacio público. Las puertas urbanas del proyecto conectan la Carrera 7 con la Carrera 13 solucionando la diferencia de niveles a través de una plazoleta central que desarrolla usos comerciales y de servicios alrededor de esta.

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Con la obra del deprimido de la Carrera 7 para acceder a Transmilenio se configura un solo espacio público, en el que incluso es difícil determinar que es suelo público y que es suelo privado ya que se funden en una sola experiencia peatonal.

concepciÓn urbana del centro comercial … · desarrolladores del proyecto, diseñar un proyecto...

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