clases ii y iii del curso de saneamiento de predios

SANEAMIENTO DE PREDIOS PREDIOS IIOSCAR HUERTA AYALA REGISTRADOR PUBLICO - SUNARPInstituto de Investigacin para el Desarrollo Jurdico - INDeJURCursos, Cursos Tcnicos de Especializacin en Derecho Registral, Cursos in house, conferencias, asesora acadmica grupal y personalizada en cursos de pre grado y post grado, obtencin del titulo de abogado.www.indejur.com

EL MERCADO INMOBILIARIO E HIPOTECARIO EN EL PERU El Per vive desde fines de la ltima dcada del siglo XX un sostenido crecimiento de la industria de la construccin, impulsado, sobre todo, por el aumento de los ingresos econmicos de los hogares, las mayores inversiones pblicas y privadas, ambas consecuencia directa del crecimiento econmico y, asimismo, por la mejora de las condiciones de financiamiento para la adquisicin de vivienda pblicas. Se trata, sin duda, del duradero boom del sector inmobiliario peruano, cuyo epicentro es Lima Metropolitana y sus replicas en menor escala en otras ciudades del interior como Arequipa, Trujillo, Chiclayo, Piura, Ica, Huancayo, Cajamarca, Huaraz, entre otras.

www.indejur.com

EL MERCADO INMOBILIARIO E HIPOTECARIO EN EL PERU

El sector construccin crece a tasas superiores al 10%, vale decir a ritmos mayores que la tasa de crecimiento del PBI global.

Tal es as que desde el 2006 creci en ms del 14% anual, excepto en el 2009 cuando cay al 6% causado por la crisis financiera internacional, pero inmediatamente se recuper hasta alcanzar en el 2010 una tasa superior al 17%. Los aos subsiguientes continu creciendo, aunque con menor velocidad, tal como corroborarse en las estadsticas oficiales del INEI y del BCRP.

www.indejur.com

En el crecimiento sectorial destacan las obras relacionadas con la edificacin de viviendas y centros comerciales, favorecidos por las condiciones de acceso al financiamiento a travs de crditos hipotecarios promovidos por el Estado y otras fuentes privadas del sistema financiero. En los ltimos aos se construyeron, ampliaron o mejoraron decenas de miles de viviendas en el pas, las que fueron colocadas predominantemente en el sector de la clase media en evidente ascenso. Algo notable en el boom constructivo es que la mayor demanda de viviendas responde al creciente nmero de familias que tienen relativamente mayores ingresos econmicos y por tanto capacidad de adquirir crditos hipotecarios, asimismo, a que las tasas de inters y las cuotas les resultan asequibles.


www.indejur.com


DATOS REGISTRO DE INMUEBLES

Segn la SUNARP, en lo que respecta al Registro de la Propiedad Inmueble ( donde se inscriben transferencias de propiedad, hipotecas, edificaciones, etc), las inscripciones crecieron en 5,9% el ao 2012, respecto de 2011. El ao 2011 se registraron 500 mil 615 inscripciones, cifra que se increment a 530 mil 281 el ao pasado.a)Transferencia de Propiedades inmuebles aumento 13,8%: Las estadsticas revelan que uno de los actos inscribibles que ms creci el 2012 fue la transferencia de propiedades inmuebles que aumento en 13,8 % al pasar de 157 mil 570 inscripciones en el ao 2011 a un total de 179 mil ,328 el ao pasado. A nivel de regiones , fue la Zona Registral N XIII- Sede Tacna la que ms creci en este rubro. Porcentualmente alcanz un crecimiento del 84, 3% al pasar de 5 mil 343 inscripciones el 2011 a 9 mil 847 el ao pasado.Luego se ubican Huaraz ( 81,8%), Trujillo ( 42, 1%), Ica ( 33, 1%), Pucallpa (29, 3%), Huancayo ( 28, 9 %), Moyobamba ( 6,3%), Arequipa ( 5,8%), Cusco ( 4%), Iquitos( 3,4%) , y Lima ( 2,6%).

www.indejur.com


DATOS REGISTRO DE INMUEBLES

b) Hipotecas crecieron 4,8 % a nivel nacional: En el ao 2012 tambin aument la inscripcin de hipotecas a nivel nacional en un 4,8% al pasar de 72 mil 684 en el 2011 a un total de 76 mil 215 inscritas el ao pasado. Fue la Zona Registral N VII Sede Huaraz- la que porcentualmente lider este crecimiento. Al pasar de mil 414 hipotecas inscritas el ao 2011 a un total de 2 mil 615 el ao pasado registro un 84,9% de incremento.Detrs de ella se ubican Chiclayo, ( 67,9 %), Huancayo ( 32%), Trujillo( 31,2%), Moyobamba ( 14,3%), Pucallpa ( 4,5 %), e Ica (1%).

Contrato Es el acuerdo entre dos o mas partes relacionadas con un objeto un inters jurdico. Su finalidad es crear, modificar, regular o extinguir relaciones obligatorias y constituye un acto jurdico plurilateral por excelencia. Componentes: Acuerdo de los interesados (acto consensual)Objeto del acuerdo (relacin jurdico patrimonial), contrato es un acto jurdico patrimonial.Modo como opera cmo opera el acuerdo, el contrato es un acto de voluntad.Resumen: Solo es contrato un acto que al mismo sea un acto de voluntad, acto consensual y acto jurdico patrimonial.

Contrato Preparatorio Segn Vctor Bolaos los contratos preparatorios son acuerdos por los que se prepara la celebracin de los contratos definitivos, quines no pueden o no quieren celebrar un contrato definitivo, pueden asegurar su celebracin futura, mediante la celebracin presente de un contrato preparatorio. Esta celebracin futura del contrato definitivo puede ser asegurada oblogndose ambas partes a su celebracin-como el caso del compromiso de contratar-, o quedando vinculada una o ambas partes, a su celebracin- como en el caso del contrato de opcin.

Contrato Preparatorio COMPROMISO PARA CONTRATAR Artculo 1414 del Cdigo Civil.- Por el compromiso de contratar las partes se obligan a celebrar en el futuro un contrato definitivo.

Denominaciones: precontrato, contrato preliminar, antecontrato, contrato de contratar, etc,. La comisin revisora del Cdigo Civil la llam promesa de contratar, pero al final qued como compromiso para contratar. Produce efectos obligacionales: las partes se obligan a ponerse de acuerdo en el futuro para formar el contrato definitivo

Contrato Preparatorio COMPROMISO PARA CONTRATAR Artculo 1415.- El compromiso de contratar debe contener, por lo menos, los elementos esenciales del contrato definitivo.

En el caso de los contratos tpicos, con tipicidad legal, los elementos esenciales son aquellos que de no estipularse sera imposible la celebracin del contrato definitivo. Si el contrato definitivo es la compraventa deber constar el precio y el bien. La inobservancia de esta norma no acarrea nulidad del compromiso para contratar.

Contrato Preparatorio COMPROMISO PARA CONTRATAR Artculo 1416 del Cdigo Civil.- El plazo del compromiso de contratar debe ser determinado o determinable. Si no se estableciera el plazo, ste ser de un ao.Artculo 1417 del Cdigo Civil.- El compromiso de contratar puede ser renovado a su vencimiento por un plazo no mayor que el indicado como mximo en el artculo 1416 y as sucesivamente.

Artculo 1418 del Cdigo Civil.- La injustificada negativa del obligado a celebrar el contrato definitivo otorga a la otra parte alternativamente el derecho a:1.- Exigir judicialmente la celebracin del contrato.2.- Solicitar se deje sin efecto el compromiso de contratar.En uno u otro caso hay lugar a la indemnizacin de daos y perjuicios.

Contrato Preparatorio PROMESA DE COMPRAVENTA El contrato preparatorio Promesa de compraventa est sujeto a plazo resolutorio, toda vez que, en este tipo de contratacin, el plazo es para el mantenimiento de la promesa y no para la exigencia de su cumplimiento. Vencido el trmino pactado sin que se haya celebrado el contrato de compraventa las partes quedan liberadas de sus promesas. Por lo mismo, aquel que prometi la enajenacin del bien no puede argumentar que solo al vencimiento del plazo estipulado podr exigrsele la venta prometida, como s sucedera si dicho plazo fuera suspensivo (CAS. N 24-T-97. 19/09/1997).

Contrato Preparatorio

Conforme al Art. 2019 del Cdigo Civil, el compromiso para contratar de compraventa no es un acto inscribible.

En tal sentido se ha pronunciado el Tribunal Registral en la Resolucin : 1863-2012-SUNARP-TR-L de 14/12/2012: COMPROMISO DE CONTRATARTema de Sumilla : COMPROMISO DE CONTRATAR El compromiso de contratar, aun cuando obre en escritura publica otorgada por el Juez en rebeldia del obligado, no constituye acto inscribible. Resolucin : 1003-2012-SUNARP-TR-L de 13/07/2012: COMPROMISO DE CONTRATAR "Mediante el compromiso de contratar no se transfiere ni modifica ningun derecho real del predio, y dado que no se encuentra contemplado como acto registrable en el articulo 2019 del Codigo Civil, como si lo esta el contrato de opcion, se desprende que constituye un acto no inscribible".

Compraventa Art. 1529.- Por la compraventa el vendedor se obliga a transferir la propiedad de un bien al comprador y este a pagar su precio. Elementos: La existencia de una obligacin de dar que asume el vendedor y que se traduce al ser ejecutada, en la transferencia de la propiedad del bien.La contraprestacin, representada por el pago del precio en dinero que debe hacer el comprador, se trata tambin de una obligacin de dar.

Efecto de la compraventaArt. 949 del Cdigo Civil: La sola obligacin de enajenar un inmueble determinado hace al acreedor propietario de l, salvo disposicin legal diferente o pacto en contrario. Ello significa que el solo acuerdo de voluntades, en el caso de bienes inmuebles, basta para trasmitir el derecho de propiedad.A la voluntad de las partes le corresponde un papel vital en la trasmisin de la propiedad, es el ttulo de adquisicin y por s sola produce tal trasmisin y segn Max Arias es tambin el modo de adquirir. Por lo tanto, en el Per no se exige la inscripcin en el Registro para que la transferencia quede perfeccionada; sin embargo se inscribe para proteccin del titular, respeto de la sociedad del derecho, proteccin del inters y del derecho de terceros.

APLICACIN DEL ARTCULO 2011 C.C.ASPECTOS DE CALIFICACIN:a) Legalidad, b) Validez, c) Capacidad.ELEMENTOS DE CALIFICACIN:a) Ttulo, b) Asientos registrales,c) Antecedentes.

La circunstancia de haberse pagado total o parcialmente el precio. Si se paga parcialmente se extender la hipoteca legal respectiva, salvo renuncia expresa, la cual se har constar en el asiento de inscripcin de la compraventa.Si el precio fue pagado con dinero de terceros, se har constar en el asiento y se extender la hipoteca legal, salvo renuncia expresa.Casos: 1.- Se indica que el precio es pagado al contado, pero no consta la cancelacin de precio. 2.- Se indica que la firma es constancia suficiente de cancelacin de precio. 3.- Anticipo de legtima de dinero. 4.- Declaracin de bien propio de cnyuge

Contenido del asiento de inscripcin de compraventa

Compraventa Principio de Titulacin Autntica:Escritura pblica o formulario registral (no mayor de 20 UIT), segn sea el caso. Art. 2010 del C.C.Deber constar el pago total o parcial del precio, extendindose la hipoteca legal, de ser el caso.Uso de los formularios del Ex-RPU y documentos privados legalizados antes del 16/06/2004 sern admitidos hasta el 31/10/2008.- (Stima Disposicin Transitoria del Reglamento).-

compraventa con pacto de reserva de propiedad y arrendamiento ventaEn el caso de contrato de compraventa con pacto de reserva de propiedad registrado previamente, para inscribir la transferencia de propiedad a favor del adquirente se presentar escritura pblica o formulario registral otorgado por el vendedor, declarando que se ha cancelado el importe del precio convenido o, en todo caso, que ha operado la transferencia.Cuando an no hubiera operado la transferencia slo se inscribir el pacto de reserva de dominio en el rubro de cargas y gravmenes. La inscripcin del pacto, no impide la inscripcin de transferencias ni de otros actos posteriores, pero otorga prevalencia a quien hubiere inscrito el pacto a su favor, circunstancia que debe constar en el asiento que se extienda al inscribir la transferencia de propiedad cuya prioridad protega el pacto de reserva inscrito.Lo dispuesto en el primer prrafo se aplica a los contratos de arrendamiento que conlleven la transferencia de propiedad luego del pago de determinado nmero de cuotas de la renta.

Compraventa de bienes futuros Si son materia de venta inmuebles futuros, conforme a lo dispuesto en el Artculo 1534 del Cdigo Civil, el contrato de compraventa est sujeto a que los bienes lleguen a tener existencia. En tal sentido si es que en la partida matriz, no se aprecia la declaracin de fbrica, el reglamento interno y las independizaciones respectivas, no proceder la compraventa de bien futuro, por lo que los citados actos debern inscribirse previamente a la transferencia de los citados inmuebles futuros.

Compraventa de bienes socialesEn caso que el estado civil de la compradora es casada deber intervenir el respectivo cnyuge conforme el Artculo 315 del Cdigo Civil ratificando la adquisicin efectuada, toda vez que conforme el Art. 311 del Cdigo Civil, todos los bienes adquiridos durante el matrimonio se presumen sociales.Si el instrumento pblico es posterior a la celebracin del matrimonio, deber intervenir el otro cnyuge ratificando la compraventa celebrada, a partir de la suscripcin de la escritura pblica, el documento tiene fecha cierta, y no de la minuta insertada en la escritura presentada, si es que no consta la certificacin de firma notarial. En este sentido se ha pronunciado el Tribunal Registral en la Resolucin N 527-2009-SUNARP-TR-L de 24/04/2009, cuando seala: "Si bien para efectos sustantivos y tributarios se requiere que cuente la fecha en las minutas en las que obre la declaracin de voluntad de los otorgantes relativa a la transferencia de inmuebles a ttulo oneroso, dicha fecha no tiene relevancia para efectos registrales"

COMPRA-VENTA Y SOCIEDAD CONYUGALSon bienes propios de los cnyuges (art. 302 CC):1. Los que aporte al iniciarse el rgimen de sociedad de gananciales.2. Los que adquiera durante la vigencia de dicho rgimen a ttulo oneroso cuando la causa de adquisicin ha precedido a aqulla.3. Los que adquiera durante la vigencia del rgimen a ttulo gratuito, etc.

Son bienes sociales (art. 310 CC):1. Todos los no comprendidos en el art. 302, incluso los que cualquiera de los cnyuges adquiera por su trabajo, industria o profesin.*2. Los frutos y productos de los bienes propios y de la sociedad y las rentas de derechos de autor e inventor.3. Los edificios construidos a costa del caudal social en suelo propio de 1 de los cnyuges, abonndose a ste el valor del suelo al momento del reembolso.

DISPOSICIN Y GRAVAMEN DE BIENES. ADQUISICIN DE INMUEBLES.Art. 315 CC: Para disponer de los bienes sociales o gravarlos, se requiere la intervencin del marido y la mujer. Empero, cualquiera de ellos puede ejercitar tal facultad, si tiene poder especial del otro.*Lo dispuesto en el prrafo anterior no rige para los actos de adquisicin de bienes muebles, los cuales pueden ser efectuados por cualquiera de los cnyuges. (...)

LA COMPRA REALIZADA POR UNO SOLO DE LOS CNYUGES ES DEFECTO SUBSANABLE?S. La normativa y jurisprudencia registral no han tratado este supuesto como un caso de acto nulo, por tanto, puede ser objeto de confirmacin o ratificacin conforme al art. 230 del CC.Se subsana con escritura pblica o formulario registral otorgado por el otro cnyuge, en el que se ratifique o confirme la adquisicin.

COMPRA POR CNYUGE QUE DECLAR SER SOLTERO,VIUDO O DIVORCIADOSi su condicin de casado no consta de los asientos directamente vinculados, se inscribir la adquisicin como bien propio.RECTIFICACIN DE LA CALIDAD DEL BIEN: Art. 15 RIRP: Se presentar ttulo otorgado por cnyuge que no intervino, adjuntando copia certificada de partida de matrimonio expedida con posterioridad al documento de fecha cierta en el que consta la adquisicin.

PROCEDE LA RECTIFICACIN DEL DATO DEL ESTADO CIVIL?Art. 15, 2do prrafo del RIRP:Para la rectificacin del estado civil es de aplicacin lo dispuesto en el art. 85 del Reglamento General de los Registros Pblicos.En base a documento suficiente que acredita la existencia de matrimonio: copia certificada de la partida respectiva.

Inscripcin registral de la cesin de posicin contractual de la compraventaLa cesin de posicin contractual tiene como base que la relacin contractual se mantiene, es decir cuando ingresa el tercero no genera una nueva relacin jurdica obligatoria; sin embargo en el supuesto planteado consideramos que no se tratara de una cesin de posicin contractual, en la medida de que conforme el Artculo 949 del Cdigo Civil, La sola obligacin de enajenar un inmueble determinado hace al acreedor propietario de l, salvo disposicin legal diferente o pacto en contrario, en tal sentido si bien existe una prestacin que todava no se ha ejecutado: el pago del precio; sin embargo ello no es impedimento para la transferencia de propiedad hubiese operado. Entonces en qu supuesto procede la inscripcin de la cesin de posicin contractual de la compraventa?, ello puede darse en la compraventa con reserva de propiedad, puesto que conforme el Art. 94 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios, cuando todava no hubiese operado la transferencia de propiedad, slo se inscribe en el rubro de cargas y gravmenes de la partida registral respectiva, la reserva de propiedad, en dicho caso consideramos que no existe impedimento para que se inscriba la cesin de posicin contractual del comprador en el Registro de Predios.

Transferencia de cuotas ideales de un predio La cuota ideal con respecto a la totalidad del predio que es objeto de la enajenacin, circunstancia que debe constar expresamente en el ttulo.Primer Precedente de observancia obligatoria aprobado en las sesiones del Cuadragsimo y Cuadragsimo Primer Pleno del Tribunal Registral Transferencia de Cuota Ideal: Cuando se transfiera la integridad de la alcuota que le corresponde a uno de los copropietarios de un bien, no se requiere consignar expresamente, en el ttulo, el porcentaje transferido Criterio sustentado en las Resoluciones N 161-2007-TR-T del 27.06.2007 y N 439-2008-SUNARP-TR-L del 23.04.2008

Compraventa de cuotas ideales de un predio 1 Procede la inscripcin de la transferencia de cuotas ideales de un predio, sin que se hubiese indicado el porcentaje, en el caso de la totalidad de acciones y derechos?2 Procede la determinacin de porcentajes de alcuotas sin que conste expresamente en el ttulo?3 Se contraviene el principio de especialidad cuando no se precisa el porcentaje de acciones y derechos que se transfieren? 4 El precedente de observancia obligatoria ha modificado al Artculo 92 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios (actualmente Art. 96)?

Compraventa de cuotas ideales de un predio Transferencia de cuotas ideales de un predioEn el caso de transferencias de cuotas ideales, en el asiento se indicar, adems de los datos previstos en el literal d) del artculo 13 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios,. la cuota ideal con respecto a la totalidad del predio que es objeto de la enajenacin, circunstancia que debe constar expresamente en el ttuloEn el caso de transferencia parcial de dos o ms copropietarios, deber especificarse la parte de la cuota ideal que cada quien transfiere.Cuando se transfiera la integridad de la alcuota que le corresponde a uno de los co-propietarios, no se requiere consignar expresamente en el ttulo el porcentaje transferido.

Compraventas formalizadas con posterioridad al fallecimiento del transferente o adquirenteSe inscribe en mrito a escritura pblica o formulario registral legalizado por Notario otorgado por una de las partes y por los sucesores del causante o, en el caso que la formalizacin sea posterior al fallecimiento de ambos contratantes, por los sucesores de stos.Nota: El acto jurdico ya existe, los sucesores solo formalizan el acto. Se hereda derechos y obligaciones

Inscripcin de compraventas realizadas por el causante a favor de tercerosLas transferencias a favor de terceros efectuadas por el causante antes de su fallecimiento, podrn inscribirse aun cuando en la partida registral del predio se hubiera inscrito la sucesin a ttulo universal, siempre que su inscripcin no perjudique a terceros.Nota: No estamos ante un tema de incompatibilidad de ttulo?Cuando se perjudica a terceros.El acto jurdico es anterior a la muerte del causante.

Compraventa: casos Cargas y gravmenes que no constituyen obstculo para la inscripcin La circunstancia de que en el ttulo presentado se deje constancia de la existencia o inexistencia de cargas y gravmenes contrariamente a lo que aparece inscrito en la partida registral, no impide la inscripcin de la transferencia ni afecta la prelacin que otorga el Registro.Transferencia de predio cuya edificacin no se encuentra inscrita En los casos de transferencia de predio cuya edificacin no se encuentra inscrita, no constituye obstculo para la inscripcin que en el ttulo se haya consignado que la edificacin tambin es objeto de la transferencia.Sustento Principio de Legitimacin y facilitacin a las inscripciones.

Pago con ttulos valoresEn los casos que en los contratos de compraventa o permuta se acuerde que el pago se realice a travs de la entrega de ttulos valores, la inscripcin se efectuar dejando constancia que el precio ha sido cancelado cuando:a) Se haya pactado o conste en el ttulo el efecto cancelatorio.b) Se acredite el pago mediante declaracin jurada del vendedor con firma certificada por Notario.c) Se presente la constancia de pago emitida por la entidad financiera, con firma del funcionario facultado certificada por Notario, contra la cual se gir el ttulo valor.En caso contrario se proceder a inscribir de oficio la hipoteca legal.

Compraventa de propiedad en el mandato sin representacinLa transferencia de propiedad que debe efectuar el mandatario sin representacin a favor de su mandante se inscribir en mrito del formulario registral o escritura pblica que contenga dicha transferencia.En el caso que el mandato sin representacin estuviera inscrito en el Registro correspondiente y el predio estuviere determinado bastar la participacin unilateral del mandatario.Lo dispuesto en el prrafo anterior se aplica tambin en el caso que se acredite la preexistencia del contrato de mandato mediante la presentacin del instrumento pblico en el que consta el mismo.Declaracin de verdadero comprador.

Efectos de la inscripcin de la compraventa: Legitimacin Artculo 2013 del Cdigo Civil: El contenido de la inscripcin se presume cierto y produce todos sus efectos, mientras no se rectifique o se declare judicialmente su invalidez.Art. VII del Ttulo Preliminar del Reglamento General de los Registros Pblicos: Los asientos registrales se presumen exactos y vlidos. Producen todos sus efectos y legitiman al titular para actuar conforme a ellos, mientras no se rectifiquen en los trminos establecidos en este Reglamento o s declare judicialmente su invalidez.Tambin es conocido como de credibilidad general del asiento, conforme al cual el asiento produce todos sus efectos mientras no sea declarado inexacto invlido. Quin niegue la consecuencia la exactitud del Registro deber asumir la carga de la prueba, siendo que el titular registral goza de proteccin general liberndosele del onus probandi. Constituye su fundamento el facilitar la vida jurdica mediante la presuncin de que toda apariencia de derecho conlleva a la existencia del mismo. ESTURILLO LPEZLa legitimacin es una presuncin que puede decaer, si se le declara nula, por lo que no es de una inatacabilidad absoluta, y no es convalidante conforme el Art. 46 del Reglamento General de los Registros Pblicos.

Efectos de la inscripcin de la compraventa Puede definirse como una presuncin general de exactitud e integridad del Registro:a) Los asientos del Registro, en cuanto se refieran a los derechos inscribibles, producen todos sus efectos mientras no se declare su inexactitud, encontrndose bajo la salvagurdia de los trbunales.b) Para todos los efectos legales, se presumir que los derechos reales inscritos en el Registro existen y pretenecen a su titular en la forma determinada por el asiento respectivo.c) Cancelado un asiento, se presume extinguido el derecho referido por aqul. La presuncin de exactitud del Registro sirve para reputar como titular del derecho a quin aparezca as constatado en el asiento registral. La inscripcin per se constituye en prueba.

Efectos de la inscripcin de la compraventa: Legitimacin Consecuencias jurdicas de la presuncin de exactitud: a) Consecuencias sustantivas: se presume que el titular registral es el verdadero titular en el trfico jurdico y ha de ser tenido como tal mientras no se pruebe lo contrario.b) Consecuencias procesales: El titular registral como demandante (presuncin de que ste es el titular del derecho constatado en el Registro) ejemplo: en los procesos de ejecucin de garanta hipotecaria, proceso de desalojo, procesos de deslinde, procesos indemnizatorios por daos de un inmueble.El titular registral como demandado: toda demanda que afecte a una finca debe dirigirse contra el titular registral. Ejemplo: accesin, daos causados por las cosas, prescripcin adquisitiva. La prueba contra el titular registral debe ser fehaciente. El titular registral como tercero: en el caso de suspensin de embargo sin tercera: se requiere ttulo inscrito. Cuando el titular registral no es parte en un proceso cautelar o de ejecucin, y a pesar de ello se pretende afectar un bien suyo a travs del embargo.Tercera de propiedad, tercera de pago

Efectos jurdicos de la inscripcin de la compraventa: publicicidad registralArt. 2012 del Cdigo Civil: Se presume sin admitirse sin prueba en contrario, que toda persona tiene conocimiento del contenido de las inscripciones. (recurre a la ficcin legal)Segundo Prrafo del Art. I del Ttulo Preliminar del Reglamento General de los Registros Pblicos: El contenido de las partidas registrales afecta a los terceros aun cuando stos no hubieran tenido conocimiento efectivo del mismo. (no recurre a la ficcin legal, sino a la posibilidad de conocimiento)El Cdigo civil, plantea una presuncin jure et de jure del conocimiento del conocimiento del contenido de las inscripciones.En consecuencia, los terceros no podrn alegar desconocimiento o ignorancia porque siempre tuvieron la posibilidad de conocer y saber. Al revs, aquello que no est publicado no debe perjudicarlos ni oponrseles por cuanto nunca estuvieron es posibilidad de conocerlo. La publicidad jurdica es la exteriorizacin sostenida e ininterrumpida de determinadas situaciones jurdicas que organiza e instrumenta el Estado a travs de un rgano operativo, para producir cognoscibilidad general respecto de terceros, con el fin de tutelar los derechos y la seguridad en el trfico de los mismos.

Consecuencias de la inscripcin de la compraventa: Fe Pblica Registral Artculo 2014 del Cdigo Civil.Consiste en que cualquier tercero de buena fe que adquiera un derecho de aquel que ostenta la legitimacin dispositiva de acuerdo a lo publicado por el Registro, esto es, el que contrata sobre la base de lo que proclama el Registro, ser protegido una vez que inscriba su derecho, manteniendo su adquisicn si luego resulta que se encontraba legitimado registralmente en realidad nunca lo estuvo.Se requiere adems que la adquisicin sea a ttulo oneroso. Se requiere tanto de la buena objetiva como la buena fe subjetiva.Tutela la seguridad jurdica dinmica o seguridad de trfico, es decir el adquirente de un derecho no puede ver ineficaz su adquisicin por causas que no conoci o no conoci al momento de llevarla a cabo. Sin este principio la incertidumbre reinara en las adquisiciones.

Consecuencias de la inscripcin de la compraventa: Fe Pblica Registral Requisitos: 1.- Adquirir de quien aparece en el Registro con facultades para otorgar el derecho. (no se ampara al tercero adquirente en el caso de una inmatriculacin, el matriuclante no cumple el requisito de previa inscripcin).2.- Adquirir a ttulo oneroso ( se distingue del adquirente a ttulo gratuto, se debe preferir)3.- Tener buena subjetiva, esto es, desconocer, la inexactitud del Registro (la buena fe debe ser del adquirente y no del transferente)4.- Tener buena fe objetiva, esto es, que en el Registro no consten las causas de la inexactitud ( se debe extener a los ttulos archivados, conforme al Art. VIII del T.P del RGRP)5.- Inscribir el derecho adquirido ( este el hecho que le asigna su calidad de tercero registral y le permite ser mantenido en su adqusicin)

Consecuencias de la inscripcin de compraventa: Prioridad ExcluyenteArtculo 2017 del Cdigo Civil.- No puede inscribirse un ttulo incompatible con otro ya inscrito, aunque se a de fecha anterior. Se establece un cierre de la partida registral respecto de todos los ttulos incompatibles con el ya inscrito.El cierre puede producirse a:1) Unttulo anterior ya inscrito, lo que determina un cierre definitivo, puesto que por regla general la vigencia de los asientos de inscripcin no se encuentra sujeta a plazo alguno.2) Un ttulo anterior anotado preventivamente, solo en ciertos casos especiales en que la anotacin preventiva determina la imposbilidad de extensin de nuevos asientos incompatibles, com ocurre en el bloqueo registral, la incautacin preventiva, las medidas cautelares de no innovar o las inhibiciones de disponer o gravar.3) Un ttulo simplemente presentado con fecha anterior, en cuyo caso el cierre registral es provisional, en cuanto en caducar el asiento, cesarn los efectos, permitiendo la inscripcin del ttulo incompatible presentado en segundo lugar.

Jurisprudencia OTORGAMIENTO DE ESCRITURA PBLICA. VENTA DE BIEN POR QUIEN APARECA EN REGISTROS COMO SOLTERO. CAS N 2254-2010 TUMBES ELPERUANO 31/01/2011 PP. 29473-29474El otorgamiento de escritura pblica por persona que registralmente figura como soltero cuando es casado no debe ser declarado nulo en sede judicial, por cuanto la inscripcin se realiz cumpliendo los requisitos de la buena fe registral contenido en el Artculo 2014 del Cdigo Civil.

JurisprudenciaPresuncin de bien socialCon la finalidad de enervar la presuncin de bien social contenida en el inciso 1) del Artculo 311 del Cdigo Civil e inscribir un bien inmueble con la calidad de bien propio, no es suficiente la declaracin efectuada por el otro cnyuge contenida en la escritura pblica de compraventa.RESOLUCION DEL TRIBUNAL REGISTRAL N 003-2002-ORLC-TR(Publicada: 30-01-2002)

CALIFICACIN DE ADECUACIN CON ASIENTOS REGISTRALESADECUACIN DEL BIEN OBJETO DE LA TRANSFERENCIALa discrepancia en cuanto a la identificacin de un bien objeto del contrato de transferencia materia de la solicitud de inscripcin, ser objeto de observacin siempre que no existan otros elementos suficientes que permitan su identificacin. X PLENO

APLICACIN DE TOLERANCIAS CATASTRALESDIRECTIVA N 01-2008, modif.R.02-2010-SNCP/CNC:7. DISPOSICIONES c. Registralesi. Cuando las diferencias de reas (linderos y medidas)* estn dentro del rango de tolerancias establecidas en la presente Directiva, no da mrito para extender el asiento de rectificacin en la partida registral.ii. Cuando las mediciones de reas* de los predios exceden las tolerancias establecidas en la presente Directiva, debern ser rectificadas conforme a los procedimientos vigentes.

EXCEPCIN A LA APLICACIN DE TOLERANCIASd.i. Estos rangos de tolerancia no se aplicarn, cuando, a pesar de la discrepancia de valores de reas entre las consignadas en el ttulo y la que aparece en la partida registral, el rea de Catastro determina que se trata del mismo predio y no se afecta reas de otros predios.

2. ADECUACIN DEL TITULAR REGISTRALEl nombre no constituye sino una de las vertientes de la identidad personal, la que se refiere a los signos distintivos que permiten individualizar a la persona y que se complementa con otros elementos, siendo que la evaluacin de las discrepancias en el nombre debe fundamentarse en una apreciacin conjunta de los elementos obrantes en el registro y los instrumentos pblicos aportados por los solicitantes, que a travs de distintos factores de conexin permitan colegir en forma indubitable que se trata de la misma persona.II PLENO

PRECISIN DE LOS ALCANCES DE LOS PRECEDENTES SEXTO DEL SEGUNDO PLENO Y DCIMO OCTAVO DEL DCIMO PLENO La aplicacin de los Precedentes de Observancia Obligatoria referidos al nombre y a la identificacin del predio aprobados en los Plenos Segundo y Dcimo del Tribunal Registral, implican la inscripcin del acto rogado, no requirindose la rectificacin en la partida en la que se extender la inscripcin ni en otros Registros. PLENO L

JURISPRUDENCIA REGISTRAL: INEXISTENCIA DE LINDEROS Y MEDIDAS REGISTRADOS La inexistencia de linderos y medidas perimtricas registradas de un predio no impide la inscripcin de su transferencia de dominio, siempre que en el contrato de compraventa existan elementos suficientes que permitan su identificacin.

R. 824-2007-SUNARP-TR-L

ACUERDO PLENARIO ACTO JURDICO SUJETO A CONDICIN SUSPENSIVA Es inscribible el acto modal sujeto a condicin, siempre que el cumplimiento de sta implique una modificacin en la situacin jurdico real del inmueble. PLENO LXXII

INEXIGIBILIDAD DE ACREDITACIN DEL PAGO DE TRIBUTOS MUNICIPALESFUNCIN REGISTRALEl artculo 9 de la Ley 29566 que establece que no constituye parte ni responsabilidad de la funcin registral la fiscalizacin del pago de tributos, ni los insertos correspondientes que efecte el notario, es aplicable inmediatamente incluso para los ttulos en trmite.Acuerdo - PLENO LXII agosto 2010

TRASLACIN DE DOMINIO MEDIANTE REPRESENTANTE VOLUNTARIOEs suficiente un poder amplio y general para transferir bienes del representado?NO: El poder general slo comprende los actos de administracin (conservacin).El poder especial comprende los actos para los cuales ha sido conferido. (Art. 155 CC.)Para disponer de la propiedad del representado o gravar sus bienes, se requiere que el encargo conste en forma indubitable y por escritura pblica bajo sancin de nulidad. (Art. 156 CC)

JURISPRUDENCIA REGISTRAL: CALIFICACIN DE FACULTADES DE DISPOSICINNo constituye obstculo para la inscripcin de una compraventa celebrada a travs de apoderado, el hecho que en el acto de apoderamiento se hayan descrito 2 predios cuando con posterioridad dichos predios fueron acumulados por disposicin municipal.

R. 1045-2008-SUNARP-TR-Lwww.indejur.com

SE REQUIERE QUE EL PODER SE ENCUENTRE REGISTRADO?PRECEDENTE VINCULANTE:A efectos de calificar los actos celebrados por el representante de personas naturales, no es exigible la inscripcin del poder. Ser suficiente que se inserte o adjunte el traslado instrumental de la escritura pblica donde conste el referido poder. XVII PLENOwww.indejur.com

CUNDO ES OPONIBLE LA REVOCACIN DEL PODER?Cuando se inscribe la revocacin, a partir de la fecha de la inscripcin (asiento de presentacin del ttulo).Art. 2038 CC: El tercero que de buena fe y a ttulo oneroso ha contratado sobre la base de mandato o poder inscrito en el registro del lugar de celebracin del contrato, no ser perjudicado por mandato, poder, modificaciones o extinciones de stos no inscritos.www.indejur.com

JURISPRUDENCIA REGISTRAL SOBRE OPONIBILIDAD DE LA REVOCACINA efectos que la revocatoria del poder sea oponible a los terceros adquirentes, sta debe constar inscrita en el Registro con fecha anterior a la celebracin del contrato donde concurre el representante. (Sin perjuicio que la buena fe de los terceros sea enervada judicialmente).

Res. N 444-2004-SUNARP-TR-L

www.indejur.com

Procede inscribir la revocatoria sin la previa inscripcin del poder?INSCRIPCIN DE LA REVOCATORIA DE PODERESProcede la inscripcin de la revocatoria de poderes aunque no se encuentre inscrito el acto de otorgamiento de poder, siempre que se acompae copia certificada del poder que se revoca, el cual quedar en el ttulo archivado.Acuerdo PLENO LIV diciembre 2009

www.indejur.com

TRASLACIN DE DOMINIO MEDIANTE REPRESENTANTE LEGALTutores/curadores de menores/incapacesArt. 167 CC: Se requiere autorizacin expresa para disponer o gravar los bienes del representado (menor o incapaz).Art. 447 CC: Los padres requieren autorizacin judicial para enajenar y gravar bienes de los hijos menores. COMPRA DE PREDIOS: Los padres pueden adquirir predios o cdulas hipotecarias con dinero del menor (Art. 453 CC).www.indejur.com

ACUERDO PLENARIORECTIFICACIN DEL ESTADO CIVIL DE LOS TITULARESLa rectificacin del estado civil en mrito al segundo prrafo del artculo 15 del RIRP, conlleva a que en una posterior transferencia del bien deban intervenir ambos cnyuges, salvo que se acredite que el bien fue adquirido con la calidad de propio.PLENO LXXXwww.indejur.com

JURISPRUDENCIA REGISTRAL: INEXIGIBILIDAD DE ACTO PREVIOEn la calificacin de actos en los cuales se transfieran cuotas ideales respecto de un predio, el Registrador debe limitarse a verificar que el transferente sea titular de la cuota ideal que transfiere, sin exigir la inscripcin de transferencias previas que se mencionen en el contrato, ni calificar el porcentaje remanente. R. 719-2008-SUNARP-TR-Lwww.indejur.com

JURISPRUDENCIA REGISTRAL: ACUERDOS PLENARIOS LXIV PLENO Sesin extraordinaria modalidad no presencial realizada el da 2 de setiembre de 2010. 1.- COMPRAVENTA POR REPRESENTACIN Procede incorporar al Registro una compraventa celebrada por gerente con facultades vigentes al momento de la transferencia, aun cuando a la fecha de la solicitud de inscripcin dichas facultades se encuentren suspendidas por una resolucin judicial que nombra a un administrador

www.indejur.com

JURISPRUDENCIA REGISTRAL: ACUERDOS PLENARIOS XCVII PLENO Sesin extraordinaria modalidad no presencial realizada los das 22 y 24 de octubre de 2012. 1. FACULTAD DE SUSCRIBIR CONTRATOS DE COMPRAVENTA EN REPRESENTACIN DE COMUNIDAD CAMPESINA El poder otorgado para suscribir contratos de compraventa implica el encargo indubitable para la disposicin de los bienes de la representada, aunque se trate de una Comunidad Campesina.

www.indejur.com

Direccin: Av. Aramburu 267, oficina 301 - San Isidro - Lima Telfonos: (01) 441-3777 / RPC 953734491 (whatsapp) / RPC 949197095web: www.indejur.comE-mail: [email protected]

*Muchas Gracias!www.indejur.comBscanos:

*

clases ii y iii del curso de saneamiento de predios

Documents