valuacion de predios rusticos

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  • 7/21/2019 Valuacion de Predios Rusticos

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    VALORIZACIONES DE PREDIOSRSTICOS EN EL PERU

    Ing. Vctor L. Guzmn Fajardo

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    BASES A CONSIDERAR EN LAS VALORIZACIONES

    Las Regiones Naturales del Per El Mapa Ecolgico del Per El Sistema de Clasificacin de Tierras por

    Capacidad de Uso Mayor El Reglamento Nacional de Tasaciones del Per

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    CLASES DE VALORES MS FRECUENTES

    EN VALUACION DE PREDIOS RSTICOSValor Normal de MercadoValor ComercialValor ReglamentarioValor de RealizacinValor Afectivo

    Valor de RemateValor segn rentabilidad agrcola y/oganadera

    Valor de Servidumbres y Usufructos

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    Muestra de Estudio de Mercado Para el barrio de La Victoria del distrito de J uanju de la provincia de Mariscal Cceres se

    encontr una Minuta de Compra-Venta de 09 de Febrero del 2009 correspondiente a un terrenorstico en la cual consta que de hectrea (2,500 m2) con plantacin de naranjos se tranz enS/ 10,000.00 esdecir S/ 40,000/Ha. o $ 14,184.40/Ha. Si consideramosque una hectrea plantac inmodelo de naranjos, de 10 aos independientemente del suelo vale $ 12,630.00, cifra que seajusta 10%por estado de conservacin en la plantacin existente en el predio, resulta que el valordel terreno es de $ 2,817.40; ($14,184.40 - $ 11,367.00); vale decir, $ 3,000.00.

    El seor Adolfo Maldonado Lpez, destacado agricultor de Bellavista manifest que los mejoresterrenos, situados en terraza baja de leve pendiente, con facilidades de riego considerados en lazona como de primera categora se cotizaban entre 4,000 y 5,000 dlares/hectrea.

    En la Agencia Agraria de J uanju el Director Ing. Miguel Urgua Saavedra expres que los terrenosagrcolas con pendiente pronunciada de difcil acceso al riego, se cotizaban en Un mil dlares lahectrea.

    En la Oficina Registral de J uanju, se encuentra inscrito un predio rstico de 12.77 hectreasubicado en el distrito de J uanju, provincia de Mariscal Cceres; adquirido por la suma de $7,500.00 o sea $ 587.30/hectrea, que se considera subvaluado .

    Por stas razones se determin que los terrenos rsticos situados en terraza alta, con pendientemoderada con fcil acceso al riego con aguas de quebradas, inferiores a los considerados deprimera categora, pueden cotizarse en 3,000 dlares por hectrea; y los de pendiente

    pronunciada con acceso al riego en 1,000 dlarespor hectrea.

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    VALORIZACION DE ERIAZOS

    El Reglamento Nacional de Tasaciones del Per establece que la valuacin deeriazosse halla multiplicando el valor bsico eriazo (VBE) por el rea materia devaluacin y que ste valor bsico, para loseriazosno ribereosal mar, se alcanzaaplicando la siguiente expresin:

    VBE = 1/10VRx d xUx Tx V x EVBE = Valorbsico eriazoVR = Valorcomercial de terreno de primera categorad = Distancia al rea con valoroficial urbanoU = UsoT = Topografa y naturaleza del terreno

    V = Vasque sirve a la zona enque se ubica el terrenoE = Factorde correccinecolgica

    En e ria zo rib e re o a l m a r (D e s la d ista nc ia a la lne a d e a ltam a r e a )

    VBER = 1/10 VR x U x Tx V x D x E

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    VALORIZACION DE CULTIVOS TRANSITORIOS

    Tipo de CultivoEstado del perodo vegetativo

    Cultivo ndice en la zona o localidadRendimiento/HaPrecio en chacraValor Bruto de ProduccinCosto de ProduccinRentabilidad

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    FICHA TECNICA DE CULTIVODE ALGODN TANGUIS

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    CULTIVO: Zapallo VARIEDAD: Macre EPOCA DE SIEMBRA: Todo el Ao NIVEL TECNOLOGCO: Alto Perodo Vegetativo: 5 meses; inicio de la cosecha, a los 120 das, durante 30 das DISTANCIAMIENTO: Entre surcos, 7 m y entre plantas: 2 m

    Siembra en surcos mellizos, 2 plantas por golpe.

    A. MANO DE OBRA

    LABOR N DEJORNAL VALORUNITARIO S/. COSTOTOTAL S/.a. Preparacin del terrenoLimpia de canales y acequiasDespajeChaleo y QuemaBordeaduraTomeoIncorporac in de Estircol

    Riego de MachacoTapadura de surcosb. SiembraSiembrac. Labores culturalesPrimer abonamientoPrimer deshierboSegundo abonamientoCambio de surco

    DesahijeAcomodo de guasSegundo deshierboAplicaciones foliaresd. Riegose. Control Fitosanitariof. CosechaCosecha y seleccinGuardiana

    344213

    12

    2

    5636

    1466

    1212

    2030

    12.0012.0012.0012.0012.0012.00

    12.0012.00

    12.00

    12.0012.0012.0012.00

    12.0012.0012.0012.0012.0012.00

    12.0012.00

    36.0048.0048.0024.0012.0036.00

    12.0024.00

    24.00

    60.0072.0036.0072.00

    12.0048.0072.0072.00

    144.00144.00

    240.00360.00

    TOTAL MANO DE OBRA 293 1,596.00

    I. COSTOS DIRECTOS

    FICHA TECNICA DE CULTIVODE ZAPALLO

    B. MAQUINARIA Y EQUIPO

    C. INSUMOS

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    II. COSTOS INDIRECTOS

    GASTOS GENERALESGastos de Administracin (8% Costos Directos) S/ . 242.24Imprevistos (10% de costos Directos) 302.80

    TOTAL COSTOS INDIRECTOS S/. 545.04

    CONSOLIDADO

    COSTOS DIRECTOS S/.3,028.00A. Mano de Obra S/.996.00B. Insumo 305.00C. Insumos 1,727.00

    COSTOS INDIRECTOS S/. 545.04D. Gastos de Administracin S/ . 242.24E. Imprevistos 302.80

    COSTO TOTAL S/.3,573.04 US$

    FICHA TECNICA DE CULTIVODE ZAPALLO

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    Tipo y edad de las plantacinDistanciamiento entre plantas y entre lneas

    Nmero de plantas por hectrea

    Estado de conservacinRentabilidad de plantacin modelo en la zona olocalidad

    Depreciacin

    Valor por hectrea de la plantacin y valor por plantasegn aos restantes de vida til

    VALORIZACIN DE CULTIVOS PERMANENTES

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    COSTOS DE PRODUCCIN POR HECTAREA(Esprrago Instalacin)Departamento : Ica rea Total del Cultivo(Has):Provincia : Ica Tenencia de la Tierra : Propia

    Distrito : Parcona Tipo de Suelo : Franco

    Cultivo, Variedad : UC 157 F1 Rendimiento x Ha. 1ao : 3,000Fecha de Siembra : Prefer. Verano Otoo Precio Promedio (en Chacra) :Fecha de Cosecha : Cosecha grande Set-Dic Nivel Tecnolgico : Medio

    Cosecha pequea May-JunDistanciamiento : 1.8 x 2.7 m. Tipo de Cambio : 3.53

    Nivel de NPK : 250-200-200 Fecha : Enero-01UNIDAD CANTIDAD COSTO COSTO

    ACTIVIDAD DE UTILIZADA UNITARIO TOTALMEDIDA SOLES SOLES

    COSTOS DIRECTOS 13,267.82MANO DE OBRA 1,456.00Preparacin de TerrenoDespaje, incorporacin de M.O. J ornal 4.00 16.00 64.00

    Tomeo, riego machaco J ornal 2.00 16.00 32.00SiembraSeleccin y desinfeccin de plntulas J ornal 4.00 16.00 64.00Distribucin de plntula J ornal 4.00 16.00 64.00

    Transplante J ornal 12.00 16.00 192.00Recalce J ornal 4.00 16.00 64.00Labores CulturalesMezcla, abonamiento (2) y aplicaciones J ornal 12.00 16.00 192.00Despiques(4) J ornal 16.00 16.00 256.00

    Tomeo J ornal 9.00 16.00 144.00

    Aplicacin de pesticidas (4) J ornal 12.00 16.00 192.00Riegos J ornal 12.00 16.00 192.00

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    B. MAQUINARIA AGRICOLA 1,100.00

    A. Subsolado, arado, rayado (seco) Hora/mq 6.00 50.00 300.00B. Arado, Grada, nivelado, rayado Hora/mq 5.00 50.00 250.00

    C. Acarreo de abonos Hora/mq 2.00 50.00 100.00

    D. Cultivo, rayado Hora/mq 9.00 50.00 450.00

    C. INSUMOS 10,711.82

    1 Semilla Kg. 1.00 2,000.00 2,000.00

    2 Fertilizantes : A . Urea Kg. 374.00 0.85 317.90

    Fosfato Di Amnico Kg. 435.00 1.27 552.45

    Sulfato de Potasio Kg. 400.00 1.37 548.00

    Guano de corral T.M. 30.00 85.00 2,550.003 Pesticidas

    Hunter Lt. 0.50 170.52 85.26

    Benlate Kg. 1.00 150.00 150.00

    Poliphos Lt. 4.00 17.04 68.16

    Nitrofoska Kg. 6.00 4.82 28.92

    Fetrilon Combi Kg. 1.00 77.21 77.21

    Polibor Lt. 2.00 24.19 48.38

    Quelato Fe Kg. 0.50 54.13 27.07

    Quelato Zn Kg. 0.50 54.13 27.07

    Lorsban Lt. 1.00 59.00 59.00

    Perfektion Lt. 1.00 49.00 49.00

    Citowett Lt. 1.00 31.09 31.09

    4 Agua : Pozo M3 15,000.00 0.200 3,000.005 Otros

    Flete Traslado de insumos Kg. 31,209.00 0.04 1,092.32

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    II. COSTOS INDIRECTOS 1,724.82

    A Imprevistos 8% 1,061.43

    B Gastos Administrativos 2.50% 331.70

    C Asistencia tcnica 2.50% 331.70D Interes Bancario

    COSTO TOTAL 14,992.63

    $ 3,931.00S/. 13,758.50

    ANALISIS DE RENTABILIDAD DEL CULTIVO ESPARRAGO INSTALACIONEN UNA HECTAREA DE TIERRA

    1.- VALORACION DE LA COSECHA* Rendimiento Probable por Ha ( Kg.) 3,000

    * Prec io Promedio de Venta(Kg.) S/. 2.63

    * Valor Bruto de la Produccin S/. 7,890.002.- ANALISIS DE RENTABILIDAD* Costos de Produccin Total S/. 14,992.63* Valor Bruto de la Produccin S/. 7,890.00* Utilidad Bruta de la Produccin S/. -7,102.63

    * Precio de Venta Unitario ( Kg.) S/. 2.63* Costo Produccin Unitario (Kg.) S/. 5.00

    * Margen de Utilidad Unitario ( Kg.) S/. -2.37* Utilidad Neta Estimada S/. -7102.63* ndice de Rentabilidad ( % ) -47.37%

    NOTA:El tipo de tractor que se utiliza es Massey Fergunson de 110 HP. Hora S/. 50.00

    El costo de alquiler la Tierra por no hay, porque es propia

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    Departamento : Ica rea Total del Cultivo(Has) :Provincia : Ica Tenencia de la Tierra : PropiaDistrito : Parcota Tipo de Suelo : Franco

    Cultivo, Variedad : UC 157 F1 Rendimiento x Ha. 2 ao : 8,000Fecha de Siembra : preferente Verano Otoo Precio Promedio (en Chacra) :Fecha de Cosecha : Cosecha grande Set-Dic Nivel Tecnolgico : Medio

    Cosecha pequea May-JunDistanciamiento : 1.8 x 2.7 m. Tipo de Cambio : 3.53

    Nivel de NPK : 260-210-200 Fecha : Enero-01UNIDAD CANTIDAD COSTO COSTO

    ACTIVIDAD MEDIDA UTILIZADA UNITARIO TOTALS/ S/

    COSTOS DIRECTOS 9,504.62MANO DE OBRA 2,000.00Labores CulturalesMezcla de abonos J or. 1 16.00 16.00

    Abonamientos (2) J or. 8 16.00 128.00Despiques y otros J or. 10 16.00 160.00Tomeo, riego J or. 18 16.00 288.00Aplicacin de pesticidas (4) J or. 8 16.00 128.00CosechaCosechadores J or. 80 16.00 1,280.00

    COSTOS DE PRODUCCIN POR HECTREA (EsprragosMantenimiento)

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    B. MAQUINARIA AGRICOLA 650.00

    Cultivo, rayado H.M. 9 50.00 450.00Acarreo de abonos H.M. 2 50.00 100.00Incorporacin de follaje al suelo H.M. 2 50.00 100.00

    C. INSUMOS 6,854.621 Fertilizantes : A . Urea Kg. 387 0.85 328.95

    Fosfato Di Amnico Kg. 457 1.27 580.39Sulfato de Potasio Kg. 400 1.37 548.00

    Guano de corral T.M. 8 85.00 680.002 PesticidasFetrilon Combi Kg. 2 77.21 154.42Poliphos Lt. 4 17.04 68.16Nitrofoska Kg. 4 4.82 19.28Quelato Fe Kg. 1 54.13 27.07Quelato Zn Kg. 1 54.13 27.07Benlate Kg. 3 148.59 445.77

    Lorsban Lt. 3 59.00 177.00Dipel Kg. 2 154.42 308.84Plantvax Lt. 2 213.75 427.50Citowett Lt. 2 31.09 62.18

    3 Agua : Pozo M3 15,000 0.200 3,000.004 Otros

    Flete Traslado de insumos Kg. 9,244.00 0.04 323.54

    II. II.- COSTOS INDIRECTOS 1,235.60A Imprevistos 8% 760.37B Gastos Administrativos 2.50% 237.62C Asistencia tcnica 2.50% 237.62D Inters Bancario

    COSTO TOTAL 10,740.22$ 2,129.00S/. 7,451.50

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    ANALISIS DE RENTABILIDAD DEL CULTIVO ESPARRAGO MANTENIMIENTO

    EN UNA HECTAREA DE TIERRA1.- VALORACION DE LA COSECHA

    * Rendimiento Probable por Ha ( Kg.) 8,000* Precio Promedio de Venta (Kg) S/. 2.63* Valor Bruto de la Produccin S/. 21,040.00

    2.- ANALISIS DE RENTABILIDAD* Costos de Produccin Total S/. 10,740.22* Valor Bruto de la Produccin S/. 21,040.00

    * Utilidad Bruta de la Produccin S/. 10,299.78* Precio de Venta Unitario ( Kg.) S/. 2.63* Costo Produccin Unitario (Kg.) S/. 1.34* Margen de Utilidad Unitario ( Kg.) S/. 1.29* Utilidad Neta Estimada S/. 10299.78* Indice de Rentabilidad ( % ) 95.90%

    NOTA :

    El tipo de tractor que se utiliza es Massey Fergunson de 110 HP. Hora S/. 50.00El costo de la Tierra por alquiler no hay, porque es propia

    FLUJO DE CAJA PARA LA EVALUACION ECONOMICA DEL CULTIVO DEL ESPARRAGOAO RENDIMIENTO PRECIO INGRESOS COSTO PROD. UTILIDAD BRUTA

    KG./HA US$/KG. US$ US$ US$1 3000 0.8 2400 3931 -15312 8000 0.8 6400 2129 42713 16000 0.8 12800 2966 98344 14000 0.8 11200 3377 78235 12000 0.8 9600 2686 69146 9000 0.8 7200 2476 4724

    Nota : el perodo vegetativo con una cosecha anual el cultivo dura entre 8 a 10 aos y con 2cosechas al ao se reduce a 6 aos.

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    Caractersticas constructivas, rea

    afectada y reas techada Edad de la o las EdificacionesDepreciaciones Aplicacin de Valores Unitarios

    depreciados por edad y estado deconservacin

    VALORACIN DE EDIFICACIONES EN

    PREDIOS RSTICOS

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    CODIGO N CSL-062901-11-PR-006

    Carretera DV Yanacocha HualgayocI. MEMORIA DESCRIPTIVAFECHA DE VALUACION 19 de Febrero del 2008ESTADO ACTUAL OCUPADOPREDIO RUSTICOUSO ACTUAL VIVIENDAZONIFICACION Rural

    TERRENOConsiderado en valor total delmismo

    MEDIDAS PERIMETRICAS (m)

    Por el Frente 5.00Por la Derecha 7.00Por la Izquierda 7.00Por el Fondo 5.00

    PERIMETRO ( m ) 24.00

    AREA TECHADA ( m2 ) 35.00 SERVICIOS EXISTENTES:

    ESTADO DE CONSERVACION RegularNo cuenta con servicios de agua, desage nienerga elctrica.

    ANTIGUEDAD (aos) Estimado 6 aos ENTORNO:INSC RIPC IN REGISTRAL Se desconoce inscripcin registral. Terrenos de pasturas.II. VALUACION

    PARTES QUE INTEGRAN LA CONSTRUCCION CARACTERISTICAS CONSTRUCTIVAS y Valor/m2 ( S/. )

    MUROS Y COLUMNAS Tapial E 176.72TECHOS Calamina F 34.80PISOS Tierra Compactada I 5.59PUERTAS Y VENTANAS Madera corriente G 29.64REVESTIMIENTOS Sin Revestimiento I 0.00BAOS Sin aparatos sanitarios H 0.00

    INSTALACIONES ELECT Y SANIT. Sin instalacin elect ni sanit H 0.00VALOR UNITARIO DE LAEDIFICACION S/. 246.75

    VALOR UNITARIO EDIFICACION (S/.m2) S/. 246.75DEPRECIACION ( % ) 35FACTOR DE DEPRECIACION 0.65VALOR UNITARIO DEPRECIADO (S/.m2) 160.39AREA TECHADA (m2 ) 35.00VALOR EDIFICACION ( VE ) S/. 5,613.65

    III. VALOR DE LA EDIFICACIONVALOR TOTAL ( S/. ) 5,613.65 PRECIO TOTAL ( S/. ) 6,175.02VALOR TOTAL ( $ ) 1,935.74 PRECIO TOTAL ( $ ) 2,129.32

    VALUACION COMERCIAL DE EDIFICACION

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    Valuacin Total Comercial del predio:

    VTC = Valor del terreno (VT) + Valor de

    plantaciones transitorias y/o permanentes(VP) + valor edificaciones (VE)

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    MUCHAS GRACIAS !