VALUACIN DE ACTIVOS

VALUACINValuacin o valoracin es el proceso de estimar el valor de un activo, (por ejemplo: acciones, opciones, empresas o activos intangibles tales como patentes y marcas registradas) o de un pasivo (por ejemplo: ttulos de deuda de una compaa). requiere del juicio del profesional

Valuacin de un ActivoProceso que relaciona el riesgo y el rendimiento de un activo para determinar su valor razonable.Influyen en el valor del activo tres factores principales: Flujos de efectivo Momento en que ocurren los flujos Rendimiento requerido (en funcin del riesgo)

VALUACION Y RIESGO DE BONOSLos bonos representan valores de deuda a plazo emitidos por el gobierno u otra entidad publica o privada.El emisor del bono est en la obligacin de hacer pagos peridicos de intereses (pago de cupones) y el valor par (principal) al vencimiento.

MODELO BASICO DE VALUACIONEl valor de cualquier activo es el valor presente de todos los flujos de efectivo futuros que se espera proporcione durante el periodo de tiempo relevante.Es decir, el valor del activo se determina al descontar los flujos de efectivo esperados usando un rendimiento requerido acorde con el riesgo del activo.

Donde:Vo : Valor del activo en el momento 0FE t : Flujo de efectivo al fin del periodo tk : Rendimiento requerido (tasa de descuento)n : Numero de periodos relevantes

Ejemplo:Un bono de $1000 paga un cupn de 10% anual de intereses a un plazo de 10 aos.Usando la tasa de descuento k = 10%:la redencin es a la "par" (al valor pagado por el comprador cuando fueron emitidos).

Qu pasa si varia k ?Si k = 8%, entonces Vo = $1134,20Si k = 12%, entonces Vo = $887,00redencin" o recompra de los bonos antes de su vencimiento. Si el rendimiento requerido es mayor que la tasas de inters del cupn, el valor de la obligacin ser menor que su valor nominal, y se dice que se vende con un descuento.(calling)Cuando ocurre lo contrario se dice que se vende al valor de premio (o por arriba del valor a la par).

Valor del bono y los rendimientos requeridos

Cambios en el tiempo de vencimiento

Tiempo de vencimiento (n)Rendimiento requerido8%10%12%10$ 1134,20$ 1000,00$ 887,0081114,701000,00900,6531051,701000,00951,96

Tiempo de vencimiento y valores del bono

Factores que afectan la prima de riesgoLa prima de riesgo por incumplimiento tiende a ser mayor cuando el bono es de ms largo plazo.Esta prima depende fundamentalmente del estado de la economa, bsicamente de su crecimiento.Tambin se afecta por las condiciones de la industria y del emisor.

Marco para explicar cambios en el precio de los bonos en el transcurso del tiempo

Sensibilidad del precio de los bonos a los movimientos en las tasas de intersElasticidad del precio de los bonos:Mide el cambio porcentual en el precio del bono dado un cambio porcentual en la tasa de rendimiento requerida k.Este coeficiente de elasticidad es negativo, lo que refleja la relacin inversa entre el precio del bono y los movimientos en las tasas de inters.

Ejemplo:Suponga que la tasa de rendimiento requerida cambia de 10% a 8%, y el precio de un bono se eleva de $386 a $463.La elasticidad es:

DuracinEs una medida alterna de la sensibilidad del precio de los bonos.Mientras mayor sea la duracin del bono, mayor ser su sensibilidad ante los cambios en las tasas de inters.En el caso de un bono cero cupn su duracin siempre ser igual a su plazo de vencimiento.

Ejemplo:Un bono con valor nominal de $1000, una tasa de cupn de 7%, le restan 3 aos al vencimiento, con una tasa de rendimiento requerida del 9%, tiene una duracin:

Acciones:Una accin comn es un certificado que representa la propiedad parcial de una empresa.El comprador de las acciones se convierte parcialmente en propietario y no en acreedor.Las obligaciones pueden ser vendidas a otros inversionistas en el futuro en el mercado secundario.

Acciones comunes:La propiedad de acciones comunes concede a sus propietarios ciertos derechos, como votar en ciertos asuntos clave de la empresa:Designacin del consejo de administracinAutorizacin para emitir nuevas acciones comunesModificaciones a las escrituras constitutivasAdopcin de reglamentos internos

Acciones preferentes:Representan una participacin en el capital de una empresa, y que por lo general no otorga derechos significativos de voto.Los accionistas preferentes comparten la propiedad de la empresa con los accionistas comunes.Las ganancias que queden despus de pagar dividendos a los accionistas preferentes (generalmente un monto fijo) corresponden a los accionistas comunes.

Valuacin de acciones comunesLos accionistas comunes esperan ser recompensados con dividendos en efectivo peridicos y con el incremento del valor de las acciones (o al menos sin una disminucin).Los inversionistas venden una accin cuando creen que esta sobrevaluada, y la compran cuando piensan que esta subvaluada.

Modelo bsico para valuacin de accionesEl valor de una accin de un conjunto de acciones comunes es igual al valor presente de todos los beneficios futuros (dividendos) que se espera proporcione.Aunque el accionista obtiene ganancias de capital por medio de la venta de acciones a un precio por arriba del que pago originalmente, lo que en realidad vendi es el derecho de recibir los dividendos futuros.

Ecuaciones bsica para valuacin de accionesDonde:Po = Valor de la accin comnDt = Dividendo por accin esperado al final del ao tk = Rendimiento requerido sobre la accin comn

Durante los ltimos seis aos una empresa ha pagado los siguientes dividendos:En 1998, 2.25; en 1999, 2.37; en 2000, 2.46; en 2001, 2.60; en 2002, 2.76; en 2003, 2.87.Este ao se espera un dividendo de 3.02.Si usted pudiera obtener un 13% Rendimiento requerido sobre la accin comn, Cul sera la cantidad mxima que pagara por cada accin de esta empresa?

Modelo de crecimiento ceroEs un procedimiento para la valuacin de dividendos que supone una corriente de dividendos constantes y sin crecimiento.Es decir D1 = D2 = = D

Ejemplo:Se espera que el dividendo de una empresa permanezca constante a $3 por accin indefinidamente. El rendimiento requerido sobre la accin es 15%.Entonces el precio de la accin es:

Las acciones de una empresa pagan un dividendo de $20 cada una. Se cree que esos dividendos se mantendrn estables en el futuro, tanto por la madurez de la empresa, como por sus ventas y ganancias estables.

Modelo de crecimiento constante:Es un procedimiento para la valuacin de dividendos, citado con mucha frecuencia, que supone que los dividendos crecern a una tasa constante (g) menor que el rendimiento requerido (ks).Tambin es conocido como el modelo de Gordon.

Ejemplo:Una empresa espera pagar este ao un dividendo de $1,50, que se espera que crezca 7% anualmente.Si la tasa de rendimiento requerido es 15%, entonces el valor de la accin es:

Valor contable:Es la cantidad por accin del conjunto de acciones comunes que se recibir si todos los activos de la empresa se venden a su valor contable exacto y si las ganancias que quedan despus de pagar todas las obligaciones se dividen entre los accionistas comunes.No considera las utilidades potenciales de la empresa ni el valor de esta en el mercado.

Ejemplo:Una empresa posee activos totales por $6 millones, obligaciones totales (incluidas la acciones preferentes) por $4,5 millones y un total de 100.000 acciones en circulacin.El valor contable por accin seria:

Valor de liquidacinEs la cantidad real por accin del conjunto de acciones comunes que se recibir si se venden todos los activos de la empresa, si se pagan todas las obligaciones y el dinero restante se divide entre los accionistas comunes.No considera el potencial de utilidades de los activos de la empresa.

Ejemplo:La empresa del ejemplo anterior encontr que obtendra solo $5,25 millones si vendiera sus activos en este momento.El valor de liquidacin por accin seria:

Razn precio/utilidad (P/U)Es una tcnica para calcular el valor de las acciones de una empresa.Se determina multiplicando la utilidad por accin de una empresa (UPA) esperada de la empresa por la razn precio/utilidad (P/U) promedio de la industria.

Ejemplo:Se espera que una empresa obtendr utilidades por accin (UPA) de $2,60.La razn precio/utilidad (P/U) promedio de la industria es 7.Entonces el valor de las acciones de la empresa es:

Valuacion de activos TangiblesMtodo de Flujos de efectivo descontados despus de impuestos. Este mtodo liga el valor de una propiedad a la tasa de impuesto marginal de un inversionistaUn inversionista est considerando comprar un edificio de oficinas, y como parte de su anlisis, debe calcular la Utilidad Neta de Operacin (NOI por sus siglas en ingls).La informacin disponible del edificio es la siguiente:

Ingresos Brutos potenciales por Renta $250,000Tasa estimada de prdidas por vacancy & collection 5%Seguro $10,000Impuestos $8,000Mantenimiento y mejoras $22,000

NOI = $250,000 (250,000 * 0.05) - $10,000 - $8,000 - $22,000 = $197,500

Valor del Inmueble (Perpetuidad)

Una vez calculado el NOI, y asumiendo una tasa de incremento en las rentas(market rate) de 10%, podemos calcular el valor del Bien Raz como unaperpetuidad:

Valor del Inmueble: NOI / market rateValor del Inmueble: $197,500 / 0.10 = $1975,000

Clculo de los flujos de efectivo despus de Impuestos,Valor Presente Neto (NPV) y rendimientoContinuando con el ejemplo anterior, podemos asumir que un inversionista adquiere el inmueble en $1,850,000, otorgando un 20% en efectivo y el resto con un prstamo hipotecario a 30 aos a una tasa anual de 10%.La inversin inicial por el inmueble es de $370,000 ($1850,000 * 20%)El primer pago anual del prstamo son de $156,997 ($148,000 por intereses + 8,997 por pago a capital)La tasa impositiva del inversionista es del 28%La depreciacin anual estimada es de $45,000

Clculo de los utilidad neta despus de impuestosComo primer punto, debemos calcular el Ingreso Neto despus de Impuestos:Utilidad Neta Operativa (NOI) $ 197,500- Depreciacin - $ 45,000- Intereses - $ 148,000= Utilidad Neta Antes de Impuestos = $ 4,500- Impuestos (NI * Tasa impositiva) - $ 1,260= Utilidad Neta despus de Impuestos (UNDI) =$ 3,240

El objetivo de este mtodo, es conocer el flujo de efectivo real que tendraun inversionista en el futuro.Sin embargo, la UNDI contiene elementos que no son flujos de efectivocomo la depreciacin y a su vez tambin falta por considerar el pago querealiza como abono a capital del prstamo hipotecario.

Flujo de Efectivo (Free Cash Flow)Utilidad Neta despus de Impuestos $ 3,240+ Depreciacin + $ 45,000- Pago de Capital - $ 8,997= Flujo de Efectivo despus de Impuestos: $ 39,243

Bajo esta metodologa, es posible conocer para los aos subsecuentes, los flujos futuros de efectivo necesarios para calcular tanto el Valor Presente Neto de una Inversin (VPN) y la tasa interna de rendimiento del proyecto (TIR)

Clculo del Valor Presente Neto

Clculo del Valor Presente Neto (VPN) y TIR:El Valor Presente de los flujos de efectivo es:

EL VPN es el valor presente de los flujos menos la Inversin Inicial:$472,649 -$370,000 =$102,649Al presentar un VPN positivo, el proyecto de inversin es viable y puede ser aceptado.

CLCULO DE LA TIR

Resumiendo, los flujos de efectivo de la inversin son los siguientes: