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CÁMARA MEXICANA DE LA INDUSTRIA DÉLA

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INSTITUTO TECNOLÓGICO DE LA CONSTRUCCIÓN . . . . .

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DELEGACIÓN HIDALGO.

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TITULO: VALUACIÓN INTEGRAL DE LA EMPRESA INMOBILIARIA Y CONSTRUCTORA SANCA, S. A. DE C, V.

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TESIS QUE PARA OBTENER EL TITULO DE MAESTRO EN VALUACIÓN INMOBILIARIA EINDUSTRIAL

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ARQ. CARLOS SANCHEZ MENESES.

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ESTUDIOS CON RECONOCIMIENTO DE VALIDEZ OFICIAL POR LA SECRETRIA DE EDUCACIÓN PUBLICA. CONFORME AL ACUERDO SEP No. 2005122 DE FECHA 18 DE MAYO DE 2005.

PACHUCA DE SOTO, HIDALGO, A 19 DE ENERO DEL 2007

AGRADECIMIENTOS

A DIOS Y LA VIRGEN DE GUADALUPE: POR DARME LA OPORTUNIDAD DE VIVIR, POR EL DESEO DE LA SUPERACIÓN, Y POR TODO LO QUE SUCEDE EN MI VIDA.

A MIS PADRES: POR SEGUIRME APOYANDO EN ESTE PROYECTO DE VIDA QUE ME DIERON TAN HERMOSO, Y POR SUS BENDICIONES

A MI ESPOSA: POR EL ANIMO Y CARIÑO, PARA QUE NUESTROS SUEÑOS CONTINÚEN FLORECIENTES.

A MI HIJA: POR LA SONRISA TAN HERMOSA QUE ME ALIENTE CADA DÍA A ENFRENTAR LA VIDA CON ENTUSIASMO Y ALEGRÍA

A MIS ABUELITAS: TITA Y BICHITA (Q.E.P.D.) POR SU CARIÑO Y ENSEÑANZA DE VIDA.

A MI ABUELITO CHON: POR ENSEÑARNOS A ENFRENTAR LA VIDA, CON VALOR

A MI FAMILIA: POR SUS PALABRAS DE APOYO Y ANIMO

AMIGOS Y COMPAÑEROS: POR SU AMISTAD INCONDICIONAL Y LOS MOMENTOS QUE RECORDAREMOS SIEMPRE.

LA BUENA MEMORIA ES UN PRINCIPIO DE LA SABIDURÍA

ÍNDICE

INTRODUCCIÓN

OBJETIVO JUSTIFICACIÓN PERSPECTIVA

I- ANTECEDENTES

1.1.- HISTORIAL DE LA EMPRESA 1.2.-CURRICULUM

II.- MARCO TEÓRICO

2.1 - JUSTIFICACIÓN Y METODOLOGÍA DE VALUACIÓN DE NEGOCIOS EN MARCHA.

• CONTEXTO • VALOR DE PRECIO • JUSTIFICAR Y MOTIVO DE VALORACIÓN

2.2.- INFORMACIÓN PARA LA VALUACIÓN DE NEGOCIOS EN MARCHA

• ENTORNO GENERAL • INFORMACIÓN PARA LA VALORACIÓN • FUENTES DE INFORMACIÓN

2.3.- METODOLOGÍA PARA LA VALUACIÓN DE NEGOCIOS

• CONTEXTO • DIAGNOSTICO

III.- MARCO LEGAL

3.1.- CONTRATO DE COMPRA VENTA 3.2.- DOCUMENTACIÓN PARA CRÉDITO 3.3.- CONTRATO DE AUTORIZACIÓN

IV.- RESULTADO

V.-CONCLUSIONES

BIBLIOGRAFÍA.

INTRODUCCIÓN

Es de suma importancia en la actualidad que todo profesionista responda a las necesidades actuales de competitividad, creatividad, que van a contribuir en un desarrollo económico, considerando de igual forma las características cualitativas y cuantitativas que llevaran a conocer el valor de los bienes en su mayor y mejor uso con sus diferentes condiciones tomando como base los fundamentos de la valuación.

Para todas las empresas sean de iniciativa privada es de suma importancia no descuidar su ente económico que tiene que brindar a sus clientes que le traerán utilidades así como la ampliación de sus metas y a motivar ala creación de fuentes de empleos y a un crecimiento económico, social de la empresa.

El resultado que emite un profesional de la valuación en materia de valor sustentable en base a las perspectivas financieras, contables, administrativas, económicas sobre los bienes muebles o inmuebles, de igual forma los negocios en marcha todos estos requieren de un a sensibilidad del entorno del negocio en marcha siendo el caso de una empresa inmobiliaria y constructora en macha.

OBJETIVO GENERAL

El presente trabajo tiene como objetivo principal la elaboración de un anteproyecto de la valuación de una empresa inmobiliaria y constructora, en marcha para saber sus valores comerciales..

• Analizar el proceso que se debe llevar a cabo y la metodología para la valuación de un negocio en marcha

• Describir las actividades y trabajo que se deben realizar, al aplicar el proceso de metodología relativa a la valuación de los negocios en marcha

JUSTIFICACIÓN

La importancia de este tema es ya que en la vida profesional en la que me desenvuelvo es la arquitectura conociendo bien el ramo inmobiliario en el sector privado. De igual forma en la experiencia recibida nos hemos dado cuenta que cada día hay transformaciones en el área de arquitectura pero reconociendo que el punto mas delicado de la construcción y los trabajos inmobiliarios es la recuperación económica del negocio destinado en un proyecto u obra, en la compre y venta de inmuebles.

Es de suma importancia saber que este sector de la industria de la construcción es el principal detonante en la economía de cualquier municipio, estado o país ya que se ve reflejado en la creación de empleos con gran cantidad de ramas y oficios, por tal motivo es importante lograr que a las empresas con capacidades económicas pequeñas y medianas sean apoyados para su crecimiento que será paralelo a un crecimiento económico regional.

Para la realización de la valuación de un negocio en marcha se necesita saber su pasado y su futuro.

PERSPECTIVA

Es la localización de una inversión en la iniciativa privada en la cual la empresa inmobiliaria y constructora realice un proyecto productivo dando cavidad a la competitividad en la construcción y compra venta de casas habitación. En esta rama de la construcción es de suma importancia observar que los tiempos de obra, el tiempo de venta, el tiempo de tramitología es de suma importancia ya que el tiempo mal usado repercute en el costo dinero en recuperación de este, y así lograr una buena circulación del dinero.

En esta época las necesidades de construir casas habitación de interés social a dejado por encima de la arquitectura necesidades económica para los desarrolladores de vivienda y han perdido parte fundamental de la arquitectura la cual es la creación de espacios adecuados, que den confort, y en estos tiempos ese pequeño gran detalle nuestra empresa se ha preocupado por darle a nuestros compradores una nueva y mejor forma de habitar., pero para llevar a cabo este proyecto es necesario utilizar seriamente sus alcances económicos, administrativos, constructivos y arquitectónicos.

HIPÓTESIS

1.- Es posible hacer la valuación de la empresa en marcha atendiendo a criterios tradicionales y considerados la implicación de los escenarios optimistas pesimistas y mas probables. 2.- Es necesario conocer el valor de los activos

3.- Es necesario saber la utilidad económica del proyecto.

I.- ANTECEDENTES

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INMOBILIARIA Y CONSTRUCTOR, SANCA,S.A.de C.V.

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G R U P O C O N S T R U C T O R I N M O B I L I A R I A Y C O N S T R U C T O R A S A N C A ? S . A . d e C.V»

Es una empresa 100% mexicana con 20 años de experiencia, que tiene como filosofía ofrecer productos y servicios de la más alta calidad al más bajo costo, manteniéndose a la vanguardia tecnológica en el ámbito de la Industria de la construcción.

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Quien es .

INMOBILIARIA Y CONSTRUCTORA JANCA, S.A. de C.V. Actualmente estamos enfocados al diseño y construcción de carretera, .presas, caminos, tanques de abastecimiento de agua y bombeo, puentes, pistas de aeropuerto, lineas de conducción de alta presión, urbanizaciones instalaciones deportivas, estructuras en general, edificaciones, instalaciones electromagnéticas y de uso doméstico , redes de agua potable, drenaje sanitario, drenaje pluvial, gas, y movimientos de tierra, obra civil pavimentos, producción e instalación de carpeta asfáltica y renta de maquinaria traxcavos, motoescrepas, motoconformadoras vibrocompactadores, plantas de luz, camiones de volteo,. La ca l idad es nuestro compromiso ya que contamos con 20 años de Experiencia en ias areas ya antes mencionadas.

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MISIÓN El compromiso de asegurar la satisfacción total de nuestros clientes nos obliga a una búsqueda permanente para superar sus expectativas con eficiencia, calidad y puntualidad, dando así un valor agregado a sus inversiones.

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OBJETIVOS A CORTO PLAZO

Ser una empresa modelo en la Industria de la Construcción, con tecnología de punta. Mantener la madurez de la filosofía de la calidad total y satisfacción al cliente.lncrementar nuestra participación en el mercado de la construcción y sostener el liderazgo, por el cual nos esforzamos día a día.

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EXPERIENCIA Somos una empresa con amplia experiencia en diseño y construcción, lo cual nos permite competir aplicando estándares de construcción internacionales.

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ESTRUCTURA DE ORGANIZACIÓN

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ACTIVIDADES RELEVANTES

OBRA PUBLICA

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GERENTE DE •VOMÍNl.VÍUACION

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PROYECTO

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• CONSTRUCCIÓN DE ESCUELAS • CONSTRUCCIÓN DE HOSPITALES • CONSTRUCCIÓN Y REMODELACION DE OFICINAS PUBLICAS • CONSTRUCCIÓN DE RED DE AGUA POTABLE Y ALCANTARILLADO

OBRA PARTICULAR

CASAS HABITACIÓN TIPO PROYECTO Y CNSTRUCCION DE RESIDENCIAL PROYECTO Y CONSTRUCCIÓN DE CASAS HABITACIÓN TIPO MEDIO PROYECTO Y CONSTRUCCIÓN DE CASAS HABITACIÓN INTERÉS SOCIAL PROYECTO Y CONSTRUCCIÓN DE OFICINAS

II.- MARCO TEÓRICO

En México una de las inversiones más rentables en los últimos años ha sido la compra de inmuebles de todo tipo, residenciales, industriales, comerciales y de oficinas. Las inversiones en el rubro de la construcción de la vivienda de interés social a sido un gran detonante de la economía en los últimos 10 años, con la ayuda del las instituciones federales como infonavit y fovissste, los cuales son prestamos a los trabajadores.

La valuación inmobiliaria es una actividad muy tangible, se puede expresar muy rápidamente lo que se ve a simple vista con los valores establecidos, no así la valuación de de un negocio en marcha se requiere empaparse de diferentes ámbitos, como son la contaduría, la administración.

En la valuación es necesario recordar que el criterio del profesional tiene que ver en un gran porcentaje, para lograr el valor correspondiente y que sea el más apegado a la realidad del costo del bien inmueble, sin dañar o beneficiar, solo logrando un valor justo con el que se califica la propiedad, de aquí se desprende la necesidad de obtener información contable veras, que da la pauta para sumársele su valor real al inmueble.

Ahora bien para lograr este avaluó de negocio en marcha es de suma importancia estar en contacto con los contadores, administradores, que reúnan de manera necesaria los conocimientos, contables, financieros, fiscales, para una correcta aplicación de los procesos, sin olvidar la sensibilidad de los negocios que es de suma importancia estar ligados a las situaciones, financieras, operativas, organizacionales, de carácter, con una misión y visión.

Anteriormente la valuación de los negocios en marcha se reflejaba solo en su experiencia, sin llegar a fondo sobre inversiones, riesgos, ventajas, pero sin en cambio los tiempos modernos en donde la situaciones de competitividad, calidad, mejoramiento de sus proyectos, son el éxito de una empresa, por lo cual es necesaria la creación de una metodología para ser perfectamente aprovechada toda y cada una de sus alcances de la empresa, ya que en la actualidad se ve muy beneficiadas con las fusiones, adquisiciones, alianzas, expansiones y requerimientos de capital.

Es importante darse cuenta de que las empresas transnacionales y nacionales de un gran capital social y económico, cuentan con grupos internos de firmas importantes de empresas corporativas encargadas de llevar a cabo esta importantísima responsabilidad.

Este trabajo pretende analizar la metodología y proceso para valuar un negocio en la construcción de vivienda de interés medio residencial. Diseñando una proyección y la valuación de esta.

2.1 JUSTIFICACIÓN DEL PROCESO Y LA METODOLOGÍA DE VALUACIÓN DE3 NEGOCIOS EN MARCAHA

• Contexto

En consecuencias al auge que a partir de la década de los años ochentas han tenido las operaciones de compra-venta, fusión, así como el desarrollo de nuevos proyectos en nuestro país. Esto es con las privatizaciones de empresas paraestatales, instituciones de crédito, construcción de carreteras, etc. Para los ejecutivos financieros dominar el proceso, la metodología para llevar a cabo la valuación de negocios, ha adquirido una importancia sustantiva.

Hay que considerar en esta época la gran complejidad de los negocios, en la cual se deben integrar a la visión global y estratégica, sensibilidad que les brinde estar en contacto con las situaciones de operación, de negocios, financiera, proyecciones, teniendo en cuenta la metodología y técnicas aplicables a la valuación de negocios

• Concepto del valor de precio

Es importante determinar mediante un análisis amplio y detallado de las características cualitativas y cuantitativas (pasadas, presentes y futuras) del negocio, mientras que el precio es el numerario que un comprador esta dispuesto a pagar y se encuentra fijado por el mercado, en este caso por la oferta y la demanda., por lo tanto es importante definir un rango de valor sólido, sustentado y razonable.

• Justificación para la valoración

Anteriormente la valoración de negocios se efectuaba de una forma empírica, tomando decisiones de la empresa, sustentada en la experiencia de los responsables. Hoy tomando en cuenta la gran competencia en todos los rubros, con una gran diversidad de elementos que deben de ser analizados, como las proyecciones de inversión, de ventas, financieras, administrativas, de riesgo, con todos estos factores no es suficiente tomar los parámetros de mercado para establecer un valor en que será negociada la empresa.

Es muy importante conocer que es muy difícil encontrar un parámetro de una industria de la construcción de nivel medio, ya que las únicas empresas que se conocen con todas estas valuaciones son las empresas que cotizan en la bolsa mexicana de valores.

• Motivos de valoración

Las necesidades para realizar un avaluó de negocios en marcha son las necesidades internas y externas de una empresa como son:

• Evaluar el desempeño de la administración • Analizar la posibilidad de llevar a cabo una fusión • Evaluar el desempeño de la administración. • Determinar la capacidad de endeudamiento • Realizar negociaciones con instituciones financieras.

Como se observa son distintas razones que se presntan en el ámbito empresarial que requieren, para llegar a feliz termino de la valoración.

Los procesos de valoración y la metodología que se ocupara es diferente para cada uno de los negocios que se van a evaluar.

2.2 INFORMACIÓN PARA LA VALUACIÓN DE NEGOCIOS EN MARCHA

2.2.a Contexto

El profesional que realizara la valuación de un negocio en marcha, se encuentra en dos situaciones muy claras.

1. La primera es cuando el mismo es socio, accionista o funcionario de la empresa.

En este caso la tarea de recavar la información necesaria para la valuación se facilita y tendrá casi en su totalidad la información veras y confidencial de la empresa, por lo tanto se le podrá dar un valor agregado ya que se conoce el historial financiero, económico social y de trabajo etc. que se deberá de tener muy encuentra para la realización de avalúos de intangibles.

2. Cuando el profesional de la valuación, es externo a la empresa a valuar.

En este caso será difícil contar con toda la información de la empresa tanto financiera, de proyectos, económica, social y de trabajo, mas sin en cambio en importante darse a la tarea de que la investigación sea dada por personas que tengan que ver directamente con la empresa, ya que esos datos pueden llegar a estar maquillados, para el bien de la empresa, y así poder dársele un valor mas alto a la valuación de negocios.

2.2.b Información para el proceso de valoración

Es necesario integrar un expediente con la información adecuada de las situaciones cualitativas y cuantitativas de la empresa, el ámbito que se desenvuelve, que dejen claro la situación en la que se encuentra, no solo financiera sino en área de proyección, de crecimiento, etc.

Es importante tener claramente una perspectiva del entorno en el cual se desenvuelve el negocio. También tener una visión clara de las características y aspectos sustantivos del negocio a evaluar.

El expediente debe contener los siguientes.

1. Estados Financieros

Estos deberán auditados de los últimos tres años (completos) que contemplen dictamen, estados financieros, relaciones analíticas a nivel subcuenta. Estados de resultados, estado de posición financiera, estado de cambio en la situación financiera o flujo de efectivo.

2.- Plan de negocios

• Descripción de la empresa • Miembros del consejo de administración, organigrama • Estructura legal de la empresa • Capacidad de instalaciones y descripción del proceso productivo • Estudio de mercado • Estudio de productos • Compromisos contractuales • Principales clientes y proveedores • Principal competencia • Oportunidades y riesgos • Proyectos, planes y estrategias

3.- Proyecciones financieras

• Año base dictaminado • Estado de resultados • Presupuesto anual para el año en curso y su cumplimiento • Permisas macroeconómicas y operacionales.

Los pasados puntos son de carácter enunciativo, dependiendo de las características particularidades y necesidades del negocio a analizar.

Es de gran importancia estar consiente que hay que hacer una selección de información, ya que mucha de ella no nos es útil.

2.2.c Fuentes de información.

Algunas de las fuentes externas para obtener información sobre una empresa de importancia relevante, será:

Cámaras de los sectores empresariales.

Cada una de estas realiza diversos documentos, concentrados de información acerca de ventas en el mercado, importaciones, exportaciones, proyectos.

Instituciones federales y privadas

Las secretaria de hacienda y crédito publico, la secretaria de comercio y fomento industrial, están editan documentos relativos a sus perspectivas, el centro de estudios económicos del sector privado (Cesp), grupo economistas asociados (gea), estas y otras tantas publican información económica y financiera de gran utilidad.

Diarios y revistas

Los periódicos nacionales cuentan con secciones financieras como son ( financiero y el economista), en el caso de las revistas especializadas esta ; ejecutivos de finanzas, expansion, consultorio fiscal y contaduría publica.

Internet

Hoy es un gran avance el contar con esa gran carretera de la información que ha venido a revolucionar las comunicaciones, que nos permite conocer en un instante sobre cualquier asunto.

2.3 METODOLOGÍA PARA LA VALUACIÓN DE NEGOCIOS

2.3.a.- Contexto general

Citaremos un rol de actividades lo que permite abarcar una gama mayor de situaciones y detectar más fácilmente la problemática que se presenta al valuar un negocio bajo diferentes situaciones

El primer paso del proceso de la valuación de un negocio en marcha consiste en realizar un diagnostico inicial de los aspectos cuantitativos y cualitativos históricos de la empresa.

• Entrevista con representante de la empresa • Análisis de los informes de auditoria y estados financieros. • Análisis financiero de cifras históricas.

2.3 b. Diagnostico

• Entrevista con representante de la empresa o principales accionistas y/o funcionarios de mandos altos, y hacer la investigación necesaria de información sobre la empresa, ejemplo: experiencia de la empresa, nombres de clientes, proveedores, contactos, el objetivo de la entrevista, tener una visión de la empresa, se empezaran a solicitar los estados financieros y la balanza de comprobación, estados financieros, así como u perfil de la empresa

• El análisis de informes de auditoria e información financiera interna. Que contengan de los estados financieros dictaminados deberá tener, dictamen, estados financieros, notas a los estados financieros

• De acuerdo a las normas y procedimientos de auditoria emitida por IMCP, la finalidad del examen de estados financieros, es expresar una opinión profesional independiente respecto a si dichos estados presentan la situación financiera, los resultados de las operaciones, variaciones en el capital contable y los cambios en la situación financiera de una empresa.

Estados de Posición Financiera

Cuentas por cobrar.

• La existencia de reservas para cuentas de cobro dudosa • Si el valor global se encuentra concentrado en determinados clientes • Comprobar su correcta valuación y posibilidad de cobro • Principales clientes y adeudos

Inventarios

• Verificar que no existan gravamen • Consistencia en los métodos de valuación • Que se integren por artículos o materiales en condiciones de venta • Que estén valuador conforme a principios de contabilidad.

Inversiones en valores

• Corresponde al de la adquisición • Revisar las aplicaciones y registro del método de participación en las

inversiones. • Las inversiones en acciones, obligaciones, papel comercial y otros valores

merecen atención especial.

Activos fijos

• Revisar que los cálculos tentó del monto original de la inversion como la de la depreciación acumulada sean correctos

• Que sean bienes destinados a producción • Que no existan gravámenes • Separar el arrendamiento de parte de las instalaciones

Cuentas por pagar

• Que sean exclusivas a material destinado a la producción • Condiciones de pago y negociaciones de pago con proveedores • Lista de proveedores

Pasivos con bancos

• Tipo de crédito • Tasa de interés pactada • Monto principal • Fecha de contrato • Condiciones de amortizaciones • Garantías otorgadas

Impuesto por pagar

• Que no existan impuestos diferidos no provisionales • Revisar si existen convenios con instituciones federales, estatales o municipales • Que no existan problemas con instituciones federales ( sar. Imss, infonavit,

impar, isr)

Capital contable

• Separación de capital social en su parte efectivamente aportada y la correspondiente a actualización.

• Prima en venta de acciones • Verificar si han realizado disminuciones de capital • Verificar el origen de otras partidas que no provengan de aportaciones.

• Verificar las aportaciones de efectivo y capitalización de superávit.

Estados de resultados

Ventas

• Se presenta solo en estados financieros el monto global de las ventas netas y en la información interna si se desglosa ventas brutas, rebajas, descuentos, devoluciones

• Quienes son los principales clientes con base en los montos que han adquirido

• Un parámetro de la calidad de los productos, basado en el monto y porcentaje de las devoluciones.

• Un porcentaje promedio de descuento otorgado.

Costo de ventas

• Se presenta solo en estados financieros el monto global del costo de ventas y en la información interna si se desglosa, lo que permite conocer el costóte materia prima, mano de obra, gastos indirectos, depreciación

Gastos de operación

• Al igual que en ventas y costo ventas, se presenta una agrupación de los gastos en administración, ventas y distribución en el caso del informe general, pero en la información interna si se desglosa a detalle cada concepto, lo que permite iniciar la tarea de separar gastos fijos y gastos variables, ocupándose estos en las proyecciones financieras.

Costo integral de financiamiento:

Este concepto esta integrado por los intereses pagados y cobrados, la ganancia o pérdida en cambios y el resultado por posición monetaria; es fundamental tener el desglose para:

• Analizar los montos de las cargas financieras y obtener una aproximación de las tasas de interés cubiertas en el ejercicio.

• Analizar el cálculo del REPOMO; se puede estimar multiplicando la inflación del periodo por el resultado de restar al promedio de los activos monetarios el promedio de pasivos monetarios.

Otros ingresos o gastos:

Se refiere a aquellas partidas que no provienen de la operación normal del negocio, esto es, por ejemplo: venta de activos fijos, inventarios obsoletos, quitas de pasivos, etc.

Impuestos:

El concepto se integra por el ISR, IMPAC y PTU, una revisión de los cálculos y registros contables y fiscales es necesario con en el objetivo de prever errores.

Análisis financiero:

Es una técnica que utiliza las cifras contenidas en los estados financieros para transformarlos en información procesada cuyo objeto es servir de base para la toma de decisiones.

Se deberá realizar un diagnóstico vía los métodos tradicionales de análisis (porcientos integrales, razones financieras y variaciones).

Porcientos integrales.

Se tiene la posibilidad de realizar este tipo de análisis con base en los dos últimos ejercicios del negocio, tanto a nivel de Estado de Resultados como del Estado de Posición Financiera.

Razones financieras.

Consiste matemáticamente en calcular cocientes de diversos rubros de los estados financieros, el objetivo es determinar las relaciones de dependencia e interdependencia existentes entre dichos rubros.

Se calculan razones de liquidez, rotación, rentabilidad, actividad, entre otras.

Las razones financieras de solvencia y liquidez, se obtendrán parámetros que indicaran requerimientos de recursos frescos para hacer frente a compromisos con proveedores, instituciones en el corto plazo o existencia de efectivo disponible.

Los días de rotación de las cuentas pro cobrar, inventarios y cuentas por pagar permitirá conocer el ciclo de efectivo, es frecuente que en épocas de altas tasas de inflación e interés, si el dinero invertido en inventarios y clientes no tiene una rotación alta, la utilidad se consuma al pagar el financiamiento del capital de trabajo (sea con recursos ajenos y/o propios).

Variaciones (absolutas v relativas)

Se obtendrán datos que permitirán conocer los incrementos y decrementos existentes de un periodo a otro, y si estos son positivos o negativos para el negocio.

Los comentarios realizados tienen como objetivo, resaltar la importancia de una adecuada interpretación de los resultados obtenidos al aplicar los métodos de análisis financiero, de esto dependerá:

• Cuantificar la situación financiera y económica del negocio. • Conocer las principales características financieras y operativas. • Cuantificar la capacidad para hacer frente a sus compromisos financieros.

• Oportunidades y riesgos operativos y financieros. • Perspectivas de continuidad del negocio. • Perspectivas de generación de efectivo. • Identificar sus fuerzas y debilidades financieras. • Rentabilidad de los recursos propios.

Análisis cualitativo del negocio

Se prepara un cuestionario con las dudas o inquietudes surgidas durante su desarrollo, mismas que serán entregadas a la empresa para su respuesta.

Se solicitará se elabore un documento, denominado comúnmente Plan de Negocios, se encuentra integrado por información preparada por la alta administración.

Plan de negocios

Consiste en:

• Descripción general de la empresa • Problemática financiera de la empresa • Tendencias del sector o industria en la que participa • Estudio de mercado • Principales competidores • Principales clientes y proveedores • Ventajas y desventajas competitivas • Oportunidades y riesgos • Planes y estrategias futuros

III.- MARCO LEGAL

Ahora bien ya que se conoce la información que hay que recavar para poder iniciar una valuación de negocio, daremos a conocer parte de la información de la empresa inmobiliaria y constructora sanca, ya que el proyecto a desarrollar es la construcción de vivienda de interés medio.

La empresa constructora tiene un contrato para hacer viviendas de interés medio con el Sindicato de Trabajadores Petroleros de la República Mexicana sección 40 en la ciudad de Mexico D.F. y las viviendas serán construidas en la ciudad de Pachuca Hgo.

Observando el capital contable y capital social de esta, requiere de solicitar un crédito para la construcción de vivienda, estos trámites y solicitudes son realizadas a Unión de crédito de hidalgo s.a. d e c.v.

La Unión de Crédito de Hidalgo es un intermediario financiero para lograr conseguir prestamos a medianas y pequeñas empresas por medio de varios financiamientos federales, en este caso la empresa entra en el rubro de FIFOMI ( FIDEICOMISO DE L FOMENTO MINERO).

Contrato con el comprador

SINDICATO DE TRABAJADORES PETROLEROS DE LA REPÚBLICA MEXICANA

SECCION40

COMITÉ EJECUTIVO LOCAL &í»í evíSsáU1!»*' Til* <t4 ÍAlMfrmxr^ 1(1% rt-í'r»Jte ^ U V "»,?

C L Á U S U L A S

PRIMERA: El señor Héctor Javier Saucedo Garza, en su carácter de Secretario General de ta Sección 40 del Sindicato de Trabajadores Petroleros de la República Mexicana, con sede en México, D F.„ con la personalidad que acredita en este acto, aprueba el proyecto arquitectónico presentado por la empresa * INMOBILIARIA Y CONSTRUCTORA SANCA, S.A. DE C. V. ", como parte integrante del proyecto ejecutivo, que comprende la urbanización y construcción de aproximadamente 40 casas unífamiliares de la Unidad Habifacionaf a construirse, asi como el programa de obra, presupuesto, materiales, especificaciones, mismos que se agregan a este Convenio firmados y autorizados como anexo "A" y descrito en la Declaración Segunda que antecede.

Las viviendas serán:

TIPO MAGUA: Casa de dos plantas de 105 Mts2 de terreno y 88 Mts7 de construcción, que consta de planta baja sala, comedor, cocina y medio baño, en planta alta 2 recámaras y baño completo,

TIPO PREMIUM: Casa de dos plantas de 105 Mts2 de terreno y 101 Mts2 de construcción, en la planta baja consta de sala, comedor, cocina y medio baño, planta alta con 3 recámaras y 1 baño completo.

La empresa ¡< INMOBILIARIA Y CONSTRUCTORA SANCA» S. A, DE C. V- ", está enterada y manifiesta su conformidad en recibir como pago total de ia vivienda el 90% de los valores de escrituración antes referidos, ya que representan los fínanciamientos hipotecarios a que tienen derecho tos trabajadores petroleros agremiados a la Sección Sindical 40 de México, D. f., para ia adquisición de su casa habitación» por lo que el 10 % restante te será aplicado como bonificación por concepto de pronto pago.

Los impuestos, derechos, honorarios y gastos notariales de escrituración de cada casa habitación, serán cubiertos por los adquirientes trabajadores petroleros agremiados a la Sección 40 del Sindicato de Trabajadores Petroleros de la República Mexicana,

SEGUNDA: El sertor Héctor Javier Saucedo Garza, en su carácter de Secretario General de la Secaór» 40 de Sindicato de Trabajadores Petroleros de la República Mexicana, se compromete a que una vez concluidos los trabajos de edificación de fas casas unífamiliares a paso y medida en que sean habitables, sean adquiridas por igual número de trabajadores de los créditos que para ello se tienen pactados en su Contrato Colectivo de Trabajo y que amparan cada uno de los folios de acuerdo con la certificación del banco correspondiente,

TERCERA: El C. P. CARLOS A. SÁHCHE2 LUGO, representante legal de ¡a Empresa "INMOBILIARIA Y CONSTRUCTORA SANCA» S. A, DE C. ¥, ", acepta y se compromete a llevar a cabo con sus propios recursos en el predio señalado en la declaración l i de este convenio, ia construcción de una Unidad Habrtacional de conformidad con ios proyectos, programas de obra , materiales y especificaciones que para tal fin han sido autorizados, ¡os cuales se anexan al presente


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COMITÉ EJECUTIVO LOCAL S i>t>

CUARTA; Para llevar a cabo ef desarrollo de! citado proyecto, ambas partes se comprometer! a entregar, dentro de los 60 días hábiles siguientes, confados a partir de la fecha de firma de este convenio, lo siguiente:

1. Proyecto arquitectónico y de urbanización aprobado por la Sección 40 del Sindicato de Trabajadores Petroleros de la República Mexicana, así como las licencias, permisos y autorizaciones de factibilidad que autoricen ia construcción y desarrollo dei mismo, respecto de aproximadamente 40 casas habitación para sus agremiados. Igualmente se exhibirá el programa de obra, las características y especificaciones de acuerdo a las cuales se desarrollará fa construcción de la Unidad Habrtacionai, (Esta obligación corresponderá a la empresa Constructora).

2, Copia certificada de los folios aprobados que amparan el crédito a favor de cada trabajador a efecto de adquirir una vivienda terminada en la Unidad Habitaciooal a construirse en el Fracc. Ei Paraíso en el Municipio d© Mineral de la Reforma, Hgo., (Esta obligación será atendida por la Sección Sindical que comparece en este Convenio),

QUISTA: La empresa <! INMOBILIARIA Y CONSTRUCTORA SANCA» S. A. EJE C. V, ", por conducta de su representante, el C. P» CARLOS A, SÁNCHEZ LUGO, se obliga para con la Sección Sindica! 40 dei Sindicato de Trabajadores Petroleros de ia República Mexicana a:

a) Obtener las licencias, permisos y autorizaciones de factíbidad necesarios, asi como a levar a cabo ta lotificaaón del terreno conforme el proyecto habitacional io requiera, el cual quedó debidamente autorizado a ia firma del presente instrumento por la Sección Sindical artes mencionada,

b) Presentar tos proyectos respectivos (Carpeta Técnica) con el fin que se revise y apruebe por el Banco que otorgará ei crédito individual para ei trabajador

c) Iniciar las obras de construcción de la Unidad Habttacíonaí según el programa adjunto, una vez suscrito et presente Convenio.

d} Celebrar los contratos de Promesa de Compraventa con los trabajadores adquirentes de las mismas y en su momento concurrir ante Notario, participando conjuntamente con el Banco correspondiente en la escrituración de las viviendas por ellos elegidas del Conjunto Habitacionai a desarrollarse.

e) Entregar las obras de urbanización destinadas a prestar los servicios municipales, una vez concluidas, previo cumplimiento de las formalidades del caso,

f) Entregar una lanza (póliza) para que responda ai momento de ia entrega de las viviendas, de cualquier vicio oculto derivado de su construcción

SEXTA: En caso que la empresa desarrolfadora, en un plazo de 100 días a partir de ia fecha de firma dehésente convenio, no tuviera avance en el desarrollo de ia obra, la Sección 40 del S.T.P.R.M.,

por terminado, sin responsabilidad alguna este convenio.

Reif Nam 1111/104518


SECCIÓN 40

COMITÉ EJECUTIVO LOCAL

Para la interpretación y cumplimiento del presente Conven» las partes se someten a la jurisdicción de los Tribunales competentes de la ciudad de Mexico, D F , renunciártelo al fuero que por razón de su domicilio actual o futuro pudiera corresponderles

Ursa vez leído el presente convenio y estando de acuerdo ambas partes en todo su contenido, lo firman por duplicado de conformidad sin que medie para ello error, dolo violencia o mala fe en ta voluntad de los contratantes, quedando un tanto en poder de cada una de las partes, en la ciudad de México, D F a 30 de Junio del 2005

SECRETARIO GEN SECCIÓN 40 DEL S.T.P.R.M.

SR. HÉCTOiOlweR SAUCEDO GARZA

INMOBILIARIA Y CONSTRUCTORA SANCA, S, A. DE C. V.

C.P.C SÁNCHEZ LUGO Legal

3.2 Documentación requerida para crédito

SOLICITUD DE CRÉDITO FECHA

DÍA 31

MES OCTUBRE

ANO 2006

''ÁémZ'tl ./'.^.€i';fei#A.<fc;.«^'M.,;;' " ' ».&

NOMBRE O RAZÓN SOCIAL: INMOBILIARIA Y CONSTRUCTORA SANCA SA. DE C.V.

R.F.Ci_ ICS 050713-AF9 DOM.

No.27 _ COLONIA: PERIODISTAS CP. 42060,

ESTADO: Hidalgo TEL.71 33584 TEL FAX 7133584.CORREO @. ELECTRÓNICO csanchez51 @hotmail.com_

CALLE 16 DE ENERO

MUNICIPIO: PACHUCA

NOMBRE DEL REPRESENTANTE LEGAL: CARLOS SANCHEZ LUGO TEL: 71-33584

FECHA DE CONSTITUCIÓN: _ 13 DE JULIO DE 2005 FECHA DE INICIO DE OPERACIONES: _13 DE JULIO DE 2005_

ACTIVIDAD O GIRO: .INMOBILIARIA Y CONSTRUCTORA

TRAYECTORIA DE LA EMPRESA: EMPRESA DEDICADA EN SU ORIGEN A LA OBRA PUBLICA, PROYECTOS Y CONSTRUCCIÓN DE ESCUELAS, HOSPITALES, OFICINAS Y QUE EN LA ULTIMA ETAPA SE HA DEDICADO A LA CONSTRUCCIÓN DE CASAS HABITACIÓN A TRAVÉS DEL FINANCIAMIENTO DE TERCEROS.

PERTENECE A UN GRUPO EMPRESARIAL: SI (. J NO ( _ X ) NOMBRE:

EMPRESAS FILIALES O RELACIONADAS Y SUS ACTIVIDADES: NINGUNA

EXPERIENCIA EN EL GIRO DE LOS ADMINISTRADORES: DESDE 1986 EL ADMINISTRADOR GENERAL TIENE LA EXPERIENCIA EN LA ADMINISTRACIÓN DE CONSTRUCCIÓN Y EL ARQ. CARLOS SÁNCHEZ MENESES A PARTIR DE 1994 A LA FECHA A FUNGIDO COMO GERENTE DE CONSTRUCCION_

PRINCIPALES ACCIONISTAS DE LA EMPRESA

CARLOS A. SÁNCHEZ LUGO

CARLOS SÁNCHEZ MENESES

PORCENTAJE DE PARTICIPACIÓN

50%

50%

NACIONALIDAD

MEXICANA

MEXICANA

ik> -.'4k

FINANCIERA

VENTAS ANUALES DEL EJERCICIO ANTERIOR $ 1,866,572.00 RECIENTE $6,148,800.00_

CAPITAL SOCIAL $ 500,000.00 CAPITAL CONTABLE $3,059,086.00

PROYECTADA $7,120,000.00.

RECURSOS HUMANOS PERSONAL

ADMINIS TRATIVO

VENTAS TÉCNICOS OBREROS

CALIFICADOS NO CALIFICADOS

EVENTUALES TOTAL

EMPLEADO 27 40 67 72

PROYECTADO 27 40 67 72

' '^MSí'". |#ftMPtTOS||¡|p»TJ

MONTO: $2,000,000.00 GRACIA N/A

PLAZO (MESES) 36 MESES DISPOSICIONESMAXIMAS DE 180 DÍAS PERIODO DE

DESTINO DEL CRÉDITO:

CONSTRUCCIÓN DE 4 (CUATRO) CASAS HABITACIÓN TIPO MEDIO RESIDENCIAL DE 127MTS2 DE CONSTRUCCIÓN, SEMBRADA EN 156.00MTS2 DE TERRENO,

TIPO DE GARANTÍA VALOR APROXIMADO

CASA- HABITACIÓN Y OFICINAS UBICADA EN LA CALLE 16 DE ENERO No 27 COL. PERIODISTAS, PACHUCA HGO.

CASA HABITACIÓN UBICADA EN CALLE 16 DE ENERO No 8 INTERIOR 17 CO. PERIODISTAS, PACHUCA HGO.

LOTES 15,16,17 Y 18 DE LA MANZANA H FRACCIONAMIENTO EL PARAÍSO, MINERAL DE LA REFORMA HIDALGO.

$2,148,000.00

$1,281,000.00

$ 606,400.00

TOTAL $4,035,400.00

NOMBRE DEL GARANTE ( EN SU CASO)" RELACIÓN CON LA EMPRESA: SOCIOS

CARLOS A. SANCHEZ LUGO Y CARLOS SANCHEZ MENESES

%j^^dkmÉá4'^/^" ";'* ; S Ü / ^ • "I CRED/T7C/0S

INSTITUCIÓN

N/A

TIPO DE CRÉDITO DESTINO MONTO PLAZO

TASA DE INTERÉS

SALDO ACTUAL

REFERENCIAS COMERCIALES

EMPRESA

DIVAL S.A. DE C.V. C.P. CELESTINO ISLAS

PREFABRICADOS DE PACHUCA ING. JOSÉ LUIS HERNANDEZ MATERIALES TLAXIACA

MONTO DE LA LINEA DE

CRÉDITO $200,000.00

$200,000.00

$400,000.00

PLAZO

30

30

30

TIEMPO DE TRABAJAR

CONJUNTAMENTE

12 ANOS

12 ANOS

10 ANOS

DOMICILIO

JESÚS SILVA No 302 COL. PERIODISTAS PACHUCA HGO. AV. ROJO GOMES No 511 COL. SANTA JULIA PACHUCA HGO.

FCO. I MADERO No 20 COL. HUIZACHE, MPIO. SAN AGUSTÍN TLAXIACA

TELEFONO

7132290

7137715

017437914744

v. A^ctoB'^pmBu^ó^^^sEmí^^^ W- -• " : .x

PRODUCTOS Y/O SERVICIOS

PRINCIPALES PRODUCTOS O

SERVICIOS CASAS HABITACIÓN

MONTO DE LAS VENTAS CANTIDAD ACTUAL

(PROMEDIO MENSUAL) DOS

CANTIDAD PROYECTADA (PROMEDIO MENSUAL)

CINCO

NUEVOS PRODUCTOS

1.-2.-

3.-

4.-

6.-

PRINCIPALES MATERIAS PRIMAS, MERCANCÍAS O MATERIALES

DESCRIPCIÓN

CEMENTO/VARILLA VIGUETA/BOVEDILLA

ACABADOS

PROVEEDOR

MATERIALES MARTINEZ PREFABRICADOS DE PACHUCA DIVAL, SA DE CV

PROCEDENCIA

NACIONAL NACIONAL

NACIONAL

PLAZO QUE LE

CONCEDEN

DESCRIBIR SU PROCESO DE PRODUCCIÓN:

EDIFICACIÓN DE VIVIENDA MEDIANTE LA ELABORACIÓN DE UNA LOSA DE CIMENTACIÓN CONSTRUCCIÓN DE MUROS A BASE DE TABIQUE 0 BLOCK, COLADO DE LOSA DE ENTREPISO DE VIGUETA Y BOVEDILLA Y UNA CAPAT DE CONCRETO, COLOCACIÓN DE ACABADO

APROVECHAMIENTO DE CAPACIDAD CAPACIDAD MENSUAL DE PRODUCCIÓN EN UNIDADES

UTILIZADA 80% PROYECTADA 100%

VENTAS

LOCAL

REGIONAL

% 100%

NACIONAL

EXPORTACIÓN

%

%

••«••- - . Mtt . . . . . . . , , i . . ,..M.Í± . ..**../..*.-£, í-rflí . . .

PRINCIPALES CLIENTES

NOMBRE


CANTIDAD / PEDIDOS

22 CASAS

% VENTAS

100%

PLAZO QUE LE OTORGA

DE CONTADO

UBICACIÓN

MINERAL DE LA REFORMA HGO

CANALES DE COMERCIALIZACIÓN

. PUNTOS DE VENTA CASAS MUESTRA

PRINCIPALES COMPETIDORES NOMBRE I LINEA DE PRODUCTOS I LOCALIZACION I PLAZO OTORGADO

PLUASA S A DE C.V CASA DE INTERÉS MEDIO PACHUCA HGO, CONTADO

CONSTRUCCIONES Y DISEÑO IVIISASADE CASA DE INTERÉS MEDIO PACHUCA HGO, CONTADO CV CONCEPTOS DE LA VIVIENDA S A DE C V CASA DE INTERÉS MEDIO PACHUCA HGO, CONTADO

ESPECTATIVAS DE MERCADO

SABEMOS QUE EL TIPO DE VIVIENDA QUE CONSTRUIMOS ES EL QUE PUEDE MEJORAR LA CALIDAD DE VIDA , PRINCIPALMENTE EN EL MERCADO QUE REQUIERE LOS EJECUTIVOS Y EMPRESARIOS DE LA CIUDAD, ASI COMO LA DEMENDA DE VIVIENDA DE PERSONAS QUE HAN LLEGADO A ESTA CIUDAD PROVENIENTES DE OTROS ESTADOS.

•t'fWWF:

VfLtBm ímfmwm. QUE jUmNT«-Iát ÉMPRES%. POR TRATARSE DE UNA EMPRESA QUE INICIA EL RAMO DE CONSTRUCCIÓN DE CASAS TIPO MEDIO RESIDENCIAL NO CUENTA CON LA SUFICIENTE LIQUIDEZ PARA LA EDIFICACIÓN DE LAS MISMAS.

viBfajsTiftcAiEióN mt mmma AAtfÜfto mi '**!¥• y4, YA

SABEMOS QUE EL PRINCIPAL OBSTÁCULO PARA UNA EMPRESA CONSTRUCTORA DE CASAS HABITACIÓN, ES LA VENTA DEL INMUEBLE, EN ESTE TIPO DE OPERACIONES NO EXISTE RIESGO DE NINGUNA INDOLE YA QUE SE CUENTA CON UNA SOLICITUD (CONVENIO) CON EL SINDICATO DE TRABAJADORES PETROLEROS DE LA REPÚBLICA MEXICANA QUE PERMITE, AL MOMENTO DE LA ENTREGA RECEPCIÓN DE LA CASA HABITACIÓN LA RECUPERACIÓN INMEDIATA DE LO INVERTIDO. A TRAVEZ DE INSTITUCIÓN BANCARIA ( HSBC) CON QUIEN SE HA REALIZADO VEINTE OPERACIONES EN ESTE ULTIMO ANO

DOCUMENTACIÓN SOLICITADA

Proyecto de inversión Programa de inversión firmado por el acreditado (se anexa formato) Copia de alta ante S.H.C.P. y cédula de identificación fiscal Copia de ultima declaración anual y pago provisional ante la S.H.C.P. Copia del ultimo pago al IMSS Copia de identificación oficial con fotografía del acreditado o representante legal Copia de acta de matrimonio cuando proceda (solicitante y aval) Copia del acta constitutiva y modificaciones a la misma con datos de inscripción al Registro Publico de la Propiedad Copia de escritura de otorgamiento de poderes a favor de la persona que suscriba los títulos de crédito, contratos y pagarés. Copia del comprobante de domicilio Estados financieros firmados de los dos últimos ejercicios con relaciones analíticas firmadas Flujo de efectivo y estados financieros proyectados Estados financieros firmados recientes con antigüedad no mayor a 3 meses con relaciones analíticas firmadas. En su caso si procede estados financieros y/o relación patrimonial de aval con antigüedad no mayor a 3 meses con relaciones analíticas firmadas Avaluó de las garantías Autorización para investigación y monitoreo en el buró de crédito tanto para el acreditado, representante legal y en su caso del aval. Copia de las escrituras de los inmuebles ofrecidos en garantía, con datos del R.P.P. Boletas prediales y de agua correspondientes al año en curso. Certificado de libertad de gravamen del inmueble en garantía.

PERSONA Física

X X X X X X X

X

X

X

X

X

X

X X X

Moral X X X X X X

X

X

X

X

X

X

X

X

X X X

Los gastos efectuados por avaluó, certificados de gravamen, seguros, investigaciones al buró de

crédito y formalizaciones correrán a cuenta del socio.

NOTA: ANEXAR HOJAS DE SER NECESARIO

FIRMA DEL APODERADO O REPRESENTANTE LEGAL

^W«r-• • . •K« ESTUDIO DE CRÉDITO

FORMATO FIFOMI F IFOJV/ l l

Gerencia Regional:

Fecha de Estud io :

PACHUCA

10-ene-07

C i f r a s e n Pesos.

DEL INTERMEDIARIO ñNANClERO NO « A N Q W » !'¿'¿'ÍéM£l.. •lifellf¿.. •*fs

NOMBRE DEL INTERMEDIARIO FINANCIERO NO BANCARIO: UNION DE CRÉDITO DE HIDALGO, S.A DE C.V.

FECHA DE AUTORIZACIÓN DEL ÓRGANO DE DECISIÓN DEL IFNB: 03 DE NOVIEMBRE DE 2006

MONTO MAXIMO DE FINANCIAMIENTO AUTORIZADO POR FIFOMI: $2.000.000,00

SALDO DE CARTERA CON EL FIFOMI: 9.999.023,12

INFORMACIÓN RNANCIERA AL: 30-NOV-2006 CARTERA

CAPITAL SOCIAL CAPITAL CONTABLE PASIVO TOTAL TOTAL VENCIDA

15.343 8.169 17.258 23.423 1.594

*,- itouisrAwe >»!> " " "»"" •—•. • • • •- , • m i - -? i-ih t - » " « . f ' t - i n , i , i , i , i u n NOMBRE O RAZÓN SOCIAL:| INMOBILIARIA Y CONSTRUCTORA SANCA SA DE CV | R . F . C . ICS 050713 A F 9

DOMICILIO SOCIAL: 16 DE E N E R O No. 27 COL. PERIODISTA PACHUCA DE SOTO, H IDALGO.

REPRESENTANTE LEGAL: C CARLOS ARTURO SANCHEZ LUGO

GIRO O ACTIVIDAD: CONSTRUCCIÓN EN GENERAL

No. DE ACTIVIDAD: 92 SECTOR: CONSTRUCCIÓN DE VIVIENDA

FECHA DE CONSTITUCIÓN: 13 DE JULIO DE 2005 INICIO DE OPERACIONES: 1 3 D E J U L I O D E 2 0 0 5

INSTALACIONES: PROPIAS |RENTA OTRAS

CAPITAL SOCIAL AL:30/11 /2006 NO. DE EMPLEADOS VENTAS

SOCIAL CONTABLE BASE ACT. BASE PROY. EJ. ANTERIOR RECIENTE PROYECTADOS

500.000,00 3.453.576 72 1.866.572 6.648.000 9.622.020 PERTENECE A U N GRUPO EMPRESARIAL:

NOMBRE O RAZÓN SOCIAL

NO ( X ) .

ACTIVIDAD TIPO DE RELACIÓN

NO APLICA

{mK?mmmajit'mm:)^mmmv&»^^>Mmm^W.M* EL O CARLOS ARTURO SANCHEZ LUGO ES EL ADMINISTRADOR ÚNICO, YCUENTA CON UNA EXPERIENCIA EN EL GIRO DE LA EMPRESA DE 12 AÑOS

REPORTE DE BURÓ DE CRÉDITO

FECHA NOMBRE STATUS O COMENTARIOS

06-sep-06 INMOBIL IARIAYCONSTRUCTORASANCASADECV SIN INFORMACIÓN

06-sep-06 CARLOS ARTURO SANCHEZ LUGO PAGOS PUNTUAL Y ADECUADO

4»Pff8B«^CRB3fTO^C^^,BiC;MfeMi ..MJá&i É^sÉ: ̂ sMlalO..

SI ( ) NO ( X ) BUENA ( )

EN CASO DE SER CLIENTE DEL FIFOMI, COMPLEMENTAR EL CUADRO SIGUIENTE:

MALA

TIPO DE CRÉDITO FECHAOTORG MONTO PLAZO ORIGINAL TASA SALDO

N/A

\*áémj&£eiHcmmi '"Vi!*1"' "' '

^ N . ....>l!j

INSTITUCIÓN TIPO DE

CRÉDITO MONTO PLAZO

ORIGINAL

TASA DE

INTERÉS SALDO GARANTÍAS

SITUACIÓN

(EXPERIENCIA)

UNION DE CREDÍTO DE

HIDALGO, SA DE CV

CUENTA CORRIENTE

CON GARANTÍA PRENDARIA

500.000,00 180 DÍAS 22,53% $500.000 GARANTÍA PRENDARIA

BUENA

.ilaiMt-'.Ü:^ Jl : Í # . \^^amimécam INSTITUCIÓN O EMPRESA LINEA DE CRÉDITO PLAZO ANOS DE OPERAR EXPERIENCIA

DIVAL, S.A DE CV. $200.000,00 30 DÍAS 12 ANOS BUENA

PREFABRICADOS PACHUCA $200.000,00 30 DÍAS 12 AÑOS BUENA

MATERIALES TLAXIACA $400.000,00 30 DÍAS 10 ANOS BUENA

JLICITADO

TIPO DE

CRÉDITO —CREDI -—

CAPITAL FIFOMI

REVOLVENTE

MONTO PLAZO (meses) PERIODO DE

GRACIA(meses)

TASA

DE INTERÉS

FOR MADE PAGO

CAPITAL INTERESES

$2.000.000,00 36 MESES CON DISPOSICIONES

MÁXIMAS DE 180 DÍAS N/A CETES+8.5

CAPITAL AL VENCIMIENTO E INTERÉS MENSUAL

ESTRUCTURA DE RNANCIAMIENTO DEL PROYECTO A DESARROLLAR

DESTINO

CONSTRUCCIÓN DE VIVIENDAS

RECURSOS

FIFOMI

2.000.000

PROPIOS

88.539,60

INTERMEDIARIO OTROS

COSTO TOTAL

DEL PROYECTO

2.088.539,60

JUSTIFICACIÓN Y/O BENEFICIOS DEL CRÉDITO

PODER CONSTRUIR 4 CASAS HABITACIÓN DE NIVEL MEDIO RESIDENCIAL EN LOS PRÓXIMOS 6 MESES Y PODER CONCLUIR LA PRIMERA ETAPA DE VEINTE CASAS; SOLICITUD HECHA POR SU PRINCIPAL CLIENTE, EL SINDICATO DE TRABAJADORES PETROLEROS DE LA REPÚBLICA MEXICANA

yp'^immii^ , - , ^ > 8„- .MiiESÍ* W -

TIPO DESCRIPCIÓN VALOR DE

AVALÚO

FECHA

DE AVALÚO

GRADOY

PRELACIÓN

PROPORCIÓN

COBERTURA

HIPOTECARIA

CASA HABITACIÓN EN CALLE 16 DE ENERO No. 27 COL. PERIODISTAS, PACHUCA HGO. 2.148.000 30-sep-06 PRIMERA 1,07

HIPOTECARIA

CASA HABITACIÓN EN CALLE 16 DE ENERO No. 8 COL. PERIODISTAS, PACHUCA HGO. 1.281.000 30-sep-06 PRIMERA 0,64

HIPOTECARIA

4 LOTES URBANOS EN FRACC. PARAÍSO, EN MINERAL DE LA REFORMA, HGO. CON

SUPERFICIE TOTAL DE 641.65 M2 606.400 25-sep-06 PRIMERA 0,3

CANALES DE COMERCIALI Y ZONAS DE INFLUENCIA ^ ' ' I f ^ w

VENTA ATRAVES DE UN CONVENIO CON EL SINDICATO DE TRABAJADORES DE PETRÓLEOS DE LA REPÚBLICA MEXICANA

'hMiMM^»m^mw^Mf^" -^iígllfle J % DE VENTAS

NOMBRE MAYOREO MOSTRADOR

PLAZOS QUE

OTORGA

ZONAS DONDE

VENDE POTOS

PEDIDOS/O

CONTRATOS

100 NINGUNO PACHUCA- CONTRATOS

SINDICATO DE TRABAJADORES PETROLEROS DE LA REPÚBLICA

MEXICANA

MINERAL DE

LAREFORMA

2_ PRINCIPALES PROVEEDORES

NOMBRE

% DE COMPRAS

MAYOREO MOSTRADOR

PLAZOS QUE

LE OTORGAN

ZONAS DONDE

COMPRA PDTOS

PEDIDOS/O

CONTRATOS

DIVAL, S.A DE C.V. 100 30 REGION PEDIDOS/O

PREFABRICADOS PACHUCA 100 30 REGION PEDIDOS/O

MATERIALES TLAXIACA 100 30 REGION PEDIDOS/O

PRINCIPALES COMPETIDORES

NOMBRE UBICACIÓN ARTÍCULOS QUE PRODUCE ZONAS DE VENTA

% DE PART.

MERCADO

P L U A S A . S A D E C V PACHUCAHGO CASA DE INTERÉS MEDIO PACHUCAHGO SE DESCONOCÍ

CONSTRUCCIONES Y DISEÑO IVISA SA DE CV PACHUCAHGO CASA DE INTERÉS MEDIO PACHUCAHGO 3E DESCONOCÍ

CONCEPTOS DE LA VIVIENDA SA DE CV PACHUCAHGO CASA DE INTERÉS MEDIO PACHUCAHGO ¡E DESCONOCÍ

'"ÍEÍ: Wttimmmem^. */*%?'.

CONSTRUIR VIVIENDAS QUE PUEDE MEJORAR LA CALIDAD DE VIDA, ORIENTADAS PRINCIPALMENTE EN EL MERCADO QUE REQUIEREN LOS EJECUTIVOS Y EMPRESARIOS A UN PRECIO MAS ACCESIBLE YCONSTRCCIONES DE CALIDAD, EN TIEMPO

OPORTUNO

- f l

3E ADJUNTA INFORMACIÓN FINANCIERA AL CIERRE DEL PRIMER AÑO DE OPERACIONES E INFORMACIÓN FINANCIERA RECIENTE

OBSERV, I I '..*&'I "' '[:-iij.,ÍA<A:jX,. .

COMO SE MUESTRA EL SOLICITANTE DE CRÉDITO REALIZA UNA ACTIVIDAD SUJETA DE APOYO, FINANCIERAMENTE PARA LOS PRIMEROS AÑOS DEL EJERCICO MUESTRA INGRESOS FAVORABLES. SE DEBE MENCIONAR QUE LOS RIESGOS DEL CRÉDITO QUEDARAN CUBIERTOS CON DOS CASAS HABITACIÓN Y C

ELABORO (IFNB)

Firma:

Nombre: L.C.ALEJANDRA V. VAZQUEZ PEREZ

Cargo GERENTE GENERAL

Vo. Bo. (RFOMI)

Firma:

Nombre: ING. FELIPE JESÚS FRANCO IBARRA

Cargo GERENTE REGIONAL

?.-INFORMAa^M»Pli(»iftA (HISTÓ»p|yiW>^CTM>A) •feeéfe*. .. - T -. ' * ' - ". tsMl l l l? l NOMBRE DEL SOLICITANTE: INMOBILIARIA Y CONSTRUCTORA SANCA SA DE CV

(Cifras en pesos)

ANO

MESES Dictaminados:

HISTÓRICOS 31/12/05

12

% 31/07/06

7

% 31/12/00

12

% PROYECTADOS

AN0 1 2006

12

% ANO 2 2007

12

%

ACTIVO Circulante: Caja, bancos e invers. | 155 Cuentas por cobrar Deudores diversos Imptos. p/acreditar Inventarios Otros activos circ. Total activo circulante

16.592

30.705 47.452

0 0 0

35 0

65 100

5.975.982

32.837

6.008.819

79 0 0 0 0 0

79

0 0

--

0 0 0

100 0 0 0 0 0

100

50.000

56.292

106.292

1 0 0 1 0 0 1

60.000

59.107

119.107

15 0 0

15 0 0

30 Fijo: Edil y construcc. Maquinaria y equipo Otros activos fijos Dep. acumulada Rev. Activo fijo Dep. revaluación Total activo fijo

0 0 0

0 0 0

0

0 0 0 0 0 0 0

1.130.000 543.000

0 -

(100.000) -

1.573.000

15 7 0 0

-1 0

21

0 0 0

---

0

0 0 0 0 0 0 0

7.826.918 543.000

0 -

(135.750) -

8.234.168

94 7 0 0

-2 0

99

0 543.000

0 -

(271.500) -

271.500

0 139

0 0

-70 0

70

Diferido: Gastos por amortizar Amortización acum. Total activo diferido

0 0 0

0 0 0

---

0 0 0

---

0 0 0

ACTIVO TOTAL | 47.452 | 100 | 7.581.819 | 100 | 0 | 0

---

0 0 0

8.340.460 | 100

---

0 0 0

390.607 | 100

PASIVO A Corto Plazo: Préstamo FIFOMI Doc. por pagar Proveedores Acreedores diversos Impuestos por pagar Otros pasivos a C. P. Total pasivo C. P.

800.000 4.301

804.301

0 0 0

1.686 9 0

1.695

4.485.000 5.238

4.490.238

0 0 0

59 0 0

59

0

0

50 0 0 0 0 0

50

500.000 2.000.000

0

2.500.000

6 24 0 0 0 0

30

500.000

500.000

4 0 0 0 0 0 4

A Largo Plazo: Préstamos bancarios Doc. por pagar Otros pasivos a L. P. Total pasivo a L. P. PASIVO TOTAL

0 0 0 0

804.301

0 0 0 0

1.695

0 0 0 0

4.490.238

0 0 0 0

59

0 0 0 0 0

0 0 0

50 100

0 0 0 0

2.500.000

0 0 0 0

30

0 0 0 0

500.000

0 0 0 0 4

CAPITAL CONTABLE Capital Social Aport. p/fut. Aum. Exc. o insuf. act. cap. Reserva legal Acum. ejerc. ants. Result, del ejercicio Total capital contable

500.000 0 0 0 0

-1.256.849 -756.849

1.054 0 0 0 0

-2.649 -1.595

500.000 0 0 0

-1.256.849 3.848.430 3.091.581

7 0 0 0

-17 51 41

0 0 0 0 0 0 0

0 0 0 0 0 0 0

500.000 0 0 0

-1.256.849 6.597.309 5.840.460

6 0 0 0

-15 79 70

500.000 0 0 0

5.340.460 6.927.174

12.767.634

PASIVO Y CAPITAL 47.452 | 100 | 7.581.819 100 0 | 100 8.340.460 100 13.26

4 0 0 0

40 52 96

Gerencia de Sistemas:

7.-i»íaR«K^^wiNANei»^ tm6&IPBtF%fmfi!etyti#?7:;.^:„t " « ^ w - - •;,;:>,. . #» .¿n* NOMBRE DEL SOLICITANTE: INMOBILIARIA Y CONSTRUCTORA SANCA SA DE CV

(Cifras en pesos)

ANO

MESES Dictaminados:

HISTÓRICOS 03/01/00

12

% 31/07/06

7

% 31/12/00

12

% PROYECTADOS

A Ñ 0 1

2006

12

% A Ñ 0 2

2007

12

%

ACTIVO Circulante: Caja, bancos e invers. | 155 Cuentas por cobrar Deudores diversos Imptos. p/acreditar Inventarios Otros activos circ. Total activo circulante

16.592

30.705

47.452

0

0

0

35

0

65

100

5.975.982

32.837

6.008.819

79

0

0

0

0

0

79

0

0

--

0

0

0

100

0

0

0

0

0

100

50.000

56.292

106.292

1

0

0

1

0

0

1

60.000

59.107

119.107

15

0

0

15

0

0

30

Fijo: Edif. y construcc. Maquinaria y equipo Otros activos fijos Dep. acumulada Rev. Activo fijo Dep. revaluación Total activo fijo

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

1.130.000

543.000

0

-(100.000)

-1.573.000

15

7

0

0

-1

0

21

0

0

0

---

0

0

0

0

0

0

0

0

7.826.918

543.000

0

-(135.750)

-8.234.168

94

7

0

0

-2

0

99

0

543.000

0

-(271.500)

-271.500

0

139

0

0

-70

0

70

Diferido: Gastos por amortizar Amortización acum. Total activo diferido

0

0

0

0

0

0

---

0

0

0

---

0

0

0

A C T I V O T O T A L 47.452 | 100 | 7.581.819 100 | 0 0

---

0

0

0

8.340.460 100

---

0

0

0

390.607 | 100

PASIVO A Corto Plazo: Préstamo FIFOMI Doc. por pagar Proveedores Acreedores diversos Impuestos por pagar Otros pasivos a C. P. Total pasivo C. P.

800.000

4.301

804.301

0

0

0

1.686

9

0

1.695

4.485.000

5.238

4.490.238

0

0

0

59

0

0

59

0

0

50

0

0

0

0

0

50

500.000

2.000.000

0

2.500.000

6

24

0

0

0

0

30

500.000

500.000

4

0

0

0

0

0

4

A Largo Plazo: Préstamos bancarios Doc. por pagar Otros pasivos a L. P. Total pasivo a L. P. PASIVO TOTAL

0

0

0

0

804.301

0

0

0

0

1.695

0

0

0

0

4.490.238

0

0

0

0

59

0

0

0

0

0

0

0

0

50

100

0

0

0

0

2.500.000

0

0

0

0

30

0

0

0

0

500.000

0

0

0

0

4

CAPITAL CONTABLE Capital Social Aport. p/fut. Aum. Exc. o insuf. act. cap. Resena legal Acum. ejerc. ants. Result, del ejercicio Total capital contable

500.000

0

0

0

0

-1.256.849

-756.849

1.054

0

0

0

0

-2.649

-1.595

500.000

0

0

0

-1.256.849

3.848.430

3.091.581

7

0

0

0

-17

51

41

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

500.000

0

0

0

-1.256.849

6.597.309

5.840.460

6

0

0

0

-15

79

70

500.000

0

0

0

5.340.460

6.927.174

12.767.634

PASIVO Y CAPITAL | 47 452 | 100 7.581.819 | 100 0 | 100 | 8.340.460 | 100 | 13.267.634

4

0

0

0

40

52

96

Gerencia Sistema:

ESTADO DE RESULTADOS (Miles de pesos)

CONCEPTO

ANO MESES

Ingresos por Ventas

Costos de producción Utilidad (pérdida) Bruta

Gastos de Operación Depreciación y amortización

Utilidad (pérdida) de Operación

INMOBILIARIA Y CONSTRUCTORA SANCA SA DE CV 03/01/1900

12

1 866.572

2.772.557

-905.985

342.675

0

-1.248.660

100

148,5

-48,5

18,4

0,0

-66,9

31/07/2006

7

6.148.800

1.944.655

4.204.145

348.297

0

3.855.848

100

31,6

68,4

5,7

0,0

62,7

31/12/2000

12

0

0

0

0

0

-0

100

100,0

0,0

100,0

0,0

-100,0

Costo Integral de Financiamiento, neto: Gastos financieros (Productos) financieros Pérdida (utilidad) cambiaría

Pérdida (utilidad) P. monetaria Total costo integral de financ.

Otros gastos (productos) Utilidad (pérdida) a/ imptos.

I.S.R. y P.T.U.

Utilidad (pérdida) a/ part. extr.

Partida extraordinaria Utilidad (pérdida) Neta

COM OTARIOS A LOS ESTADOS R

8.175

0

0

0

8.175

14

-1.256.849

0

-1.256.849

0

-1.256.849

MANCIEROS.

0,4

0,0

0,0

0,0

0,4

0,0

-67,3

0,0

-67,3

0,0

-67,3

7.430

0

0

0

7.430

(12)

3.848.430

0

3.848.430

0

3.848.430

0,1

0,0

0,0

0,0

0,1

0,0

62,6

0,0

62,6

0,0

62,6

0

0

0

0

0

0

-0

0

-0

0

-0

0,0

0,0

0,0

0,0

0,0

0,0

-100,0

0,0

-100,0

0,0

-100,0

AN01

12

2006

10.540.800

3.333.694

7.207.106

597.081

0

6.610.025

100

31,6

68,4

5,7

0,0

62,7

12.737

0

0

0

12.737

-21

6.597.309

0

6.597 309

0

6.597.309

0,1

0,0

0,0

0,0

0,1

0,0

62,6

0,0

62,6

0,0

62,6

AÑO 2

12

2007

11.067.840

3.500.379

7.567.461

626.935

0

6.940.526

100

31,6

68,4

5,7

0,0

62,7

13.374

0

0

0

13.374

-22

6.927.174

0

6.927.174

0

6.927.174

0,1

0,0

0,0

0,0

0,1

0,0

62,6

0,0

62,6

0,0

62,6

Concepto

Clientes

Proveedores

$ Días $ Das $ Días $

ESTRUCTURA FINANCIERA

Cap Cont / Rasivo Total

Pasivo Total /Cap Cont

Rasivo Total / Activo Total

-0,94

-1,06

16,95

0,69

1,45

0,59

0,00

" #|DIV/0i

2,00

2,34

0,43

0,30

PRODUCTIVIDAD

Y RENTABILIDAD

Incremento en ventas (%)

Útil Op / Vtas Netas (%)

Utilidad Neta / Vtas Netas (%)

Útil Acum /Cap Cont Inicial (%)

-66,90%

-67,33%

0,00%

229,42%

62,71%

62,59%

166,06%

NC

-100,00%

-100,00%

' #pv/o'

NC

62,71%

62,59%

166,06%

NC = NO COMPA RA BLE _

Comentarios sobre las razones de liquidez, solvencia, capital de trabajo, estructura financiera. Prodi

¡ *

3.3 Contrato de autorización de préstamo

CONTRATO DE CRÉDITO NUMERO F001/007 EN CUENTA CORRIENTE CON GARANTÍA HIPOTECARIA QUE CELEBRAN, POR UNA PARTE, EN SU CARÁCTER DE ACREDITANTE, LA UNION DE CRÉDITO DE HIDALGO, S.A. DE C.V., A QUIEN EN LO SUCESIVO SE LE DENOMINARA "LA UNION", REPRESENTADA EN ESTE ACTO POR EL LICENCIADO HECTOR EDUARDO VALDESPINO CAMARGO Y EL INGENIERO JOSÉ DE JESÚS ESPINOSA LOPEZ; POR OTRA PARTE, INMOBILIARIA Y CONSTRUCTORA SANCA S.A. DE C.V., A QUIEN EN LO SUCESIVO SE LE DENOMINARA "LA ACREDITADA", REPRESENTADA POR EL C.P. CARLOS ARTURO SANCHEZ LUGO, EN SU CARÁCTER DE REPRESENTANTE LEGAL Y POR UNA TERCERA PARTE COMO GARANTES HIPOTECARIOS, AVALES Y DEUDORES SOLIDARIOS", LA SEÑORA ARCELIA MENESES ISLAS, C.P. CARLOS ARTURO SANCHEZ LUGO Y CARLOS SANCHEZ MENESES; AL TENOR DE LAS DECLARACIONES Y CLAUSULAS SIGUIENTES:

DECLARACIONES

I. "LA UNION" POR CONDUCTO DE SU REPRESENTANTE LEGAL EN ESTE ACTO MANIFIESTA: A) QUE ES UNA ORGANIZACIÓN AUXILIAR DEL CRÉDITO, CONSTITUIDA

MEDIANTE LA ESCRITURA PÚBLICA NO. 4,981 (CUATRO MIL NOVECIENTOS OCHENTA Y UNO), DE FECHA 18 DE DICIEMBRE DE 1992, OTORGADA ANTE LA FE DEL SEÑOR LIC. GABRIEL NAVARRETE ALEMÁN, TITULAR DE LA NOTARÍA PÚBLICA NO. CUATRO, DE LA CIUDAD DE TIZAYUCA HGO; INSCRITA EN EL REGISTRO PÚBLICO DE LA PROPIEDAD Y DEL COMERCIO, BAJO EL NÚMERO SIETE DEL LIBRO PRIMERO DE LA SECCIÓN COMERCIO DEL DISTRITO JUDICIAL DE TIZAYUCA, HIDALGO, CON FECHA 26 DE FEBRERO DE 1993, PREVIA AUTORIZACIÓN QUE LE FUE OTORGADA POR LA H. COMISIÓN NACIONAL BANCARIA Y DE VALORES. QUE CON ESCRITURA PÚBLICA NO. 3,318 (TRES MIL TRESCIENTOS DIECIOCHO), LIBRO OCHENTA Y DOS DE FECHA 27 DE MARZO DE 2001, OTORGADA ANTE LA FE DEL SEÑOR LIC. SERGIO BARRAGÁN MEJÍA, TITULAR DE LA NOTARÍA PUBLICA NUM. DOCE DE PACHUCA, HGO., SE MODIFICÓ LA RAZÓN SOCIAL DE UNIÓN DE CRÉDITO INDUSTRIAL, COMERCIAL Y DE SERVICOS DE TIZAYUCA, S.A. DE C.V. A LA DE UNIÓN DE CRÉDITO DE HIDALGO, S.A. DE C.V.; INSCRITA EN EL REGISTRO PÚBLICO DE LA PROPIEDAD Y DEL COMERCIO, BAJO EL NÚMERO UN MIL CIENTO OCHENTA Y NUEVE DEL LIBRO PRIMERO, DE LA SECCIÓN COMERCIO DEL DISTRITO JUDICIAL DE PACHUCA, HIDALGO, CON FECHA DE 29 DE OCTUBRE DE 2001.

B) QUE SUS REPRESENTANTES EL LICENCIADO HECTOR EDUARDO VALDESPINO CAMARGO Y EL INGENIERO JOSÉ DE JESÚS ESPINOSA LOPEZ CUENTAN CON LOS PODERES Y FACULTADES SUFICIENTES PARA SUSCRIBIR EL PRESENTE CONTRATO, SEGÚN CONSTA EN ESCRITURA PÚBLICA NUMERO 12,882 (DOCE MIL OCHOCIENTOS OCHENTA Y DOS) DEL VOLUMEN NÚMERO 442, DE FECHA 10 DE MARZO DE 2005, OTORGADA ANTE LA FE DEL LICENCIADO SERGIO BARRAGÁN MEJÍA, TITULAR DE LA NOTARÍA PÚBLICA NUMERO DOCE DE PACHUCA, HIDALGO, INSCRITA EN EL REGISTRO PÚBLICO DE LA PROPIEDAD Y DEL COMERCIO DE PACHUCA,

HIDALGO; BAJO EL FOLIO MERCANTIL ELECTRÓNICO NUMERO 1859-11, CONTROL INTERNO 5 DE FECHA DE 11 DE MARZO DE 2005, LOS CUALES A LA FECHA DE LA FIRMA DEL PRESENTE CONTRATO NO LE HAN SIDO REVOCADOS NI MODIFICADOS EN FORMA ALGUNA

C) QUE SU "REPRESENTADA" CUENTA CON LA AUTORIZACIÓN DE NACIONAL FINANCIERA, S.N.C., INSTITUCIÓN DE BANCA DE DESARROLLO, EN SU CARÁCTER DE FIDUCIARIA DEL FIDEICOMISO DE FOMENTO MINERO EN ADELANTE FIFO MI, PARA OPERAR COMO INTERMEDIARIO FINANCIERO NO BANCARIO Y QUE CONOCE LOS TÉRMINOS DEL MISMO, ASÍ COMO SUS REGLAS DE OPERACIÓN, PROCEDIMIENTOS, METODOLOGÍA Y DOCUMENTACIÓN PARA EL OTORGAMIENTO DE CRÉDITO QUE PARA ESTE EFECTO EMITA FIFOMI.

II. DECLARA "LA ACREDITADA": A) QUE ES UNA SOCIEDAD MERCANTIL DEBIDAMENTE CONSTITUIDA

CONFORME A LAS LEYES MEXICANAS, SEGÚN CONSTA EN LA ESCRITURA PÚBLICA NÚMERO 27,476 (VEINTI SIENTE MIL CUATROSCIENTOS SETENTA Y SEIS), DEL VOLUMEN NÚMERO 606 (SEISCIENTOS SEIS) DE FECHA TRECE DE JULIO DEL AÑO 2005, OTORGADA ANTE LA FE DEL LICENCIADO GERARDO MARTINEZ MARTINEZ, NOTARIO PÚBLICO NÚMERO TRES, DEL DISTRITO JUDICIAL DE PACHUCA DE SOTO, HIDALGO; INSCRITA EN EL REGISTRO PÚBLICO DE COMERCIO DE LA CIUDAD DE PACHUCA, HGO, BAJO EL FOLIO MERCANTIL ELECTRÓNICO NUMERO 10642- 11, CONTROL INTERNO 3, CON FECHA NUEVE DE AGOSTO DEL DOS MIL CINCO.

B) QUE SU REPRESENTANTE CUENTA CON LOS PODERES Y FACULTADES SUFICIENTES PARA CELEBRAR EL PRESENTE CONTRATO, SEGÚN SE ESPECIFICA EN LA MISMA ESCRITURA EN LA QUE SE HACE CONSTAR AL CONTADOR CARLOS ARTURO SANCHEZ LUGO COMO ADMINISTRADOR ÚNICO, CON LAS FACULTADES QUE LE CONFIERE EN EL ARTICULO DÉCIMO SÉPTIMO, EN LA QUE SE HACE REFERENCIA EL OTORGAMIENTO DE PODERES GENERALES PARA PLEITOS Y COBRANZAS CON TODAS LAS FACULTADES GENERALES Y LAS ESPECIALES QUE REQUIEREN PODER; ASI COMO SUSCRIBIR, AVALAR TÍTULOS DE CRÉDITO Y OBLIGAR CAMBIARIAMENTE A LA SOCIEDAD CONFORME AL ARTICULO NOVENO DE LA LEY GENERAL DE TÍTULOS Y OPERACIONES DE CRÉDITO. LOS CUALES A LA FECHA DE LA FIRMA DEL PRESENTE CONTRATO NO LE HAN SIDO REVOCADOS NI MODIFICADOS EN FORMA ALGUNA.

C) QUE CUENTA CON UN PROYECTO, CONSISTENTE EN LA CONSTRUCCIÓN DE VIVIENDAS DE INTERÉS SOCIAL; PARA LO CUAL LOS RECURSOS DEBERÁN SER APLICADOS PARA LA ADQUISICIÓN DE MATERIAS PRIMAS Y MATERIALES PARA LA CONSTRUCCIÓN

D) QUE LA INFORMACIÓN (TÉCNICA, ACREDITANTE, COMERCIAL Y CORPORATIVA) Y DEMÁS DOCUMENTACIÓN QUE PRESENTÓ A "LA UNION" PARA LA OBTENCIÓN DEL CRÉDITO OBJETO DE ESTE CONTRATO, ES CIERTA Y REFLEJA VERAZMENTE SU SITUACIÓN EN DICHOS ASPECTOS.

E) QUE LA NEGOCIACIÓN QUE REPRESENTA, NO ADEUDA ACTUALMENTE NINGUNA SUMA POR CONCEPTO DE IMPUESTOS, NI TAMPOCO TIENE ADEUDOS CON EL INSTITUTO MEXICANO DEL SEGURO SOCIAL; QUE NO TIENE ADEUDOS CON SUS TRABAJADORES, NO SE HA INICIADO NINGÚN PROCEDIMIENTO LABORAL EN SU CONTRA Y TAMPOCO TIENE CONTRAÍDAS DEUDAS QUE PUEDAN DERIVAR EN UN ESTADO DE

INSOLVENCIA O QUE PUEDAN PROVOCAR UNA SUSPENSION DE PAGOS O QUIEBRA. QUE ESTÁ DE ACUERDO EN OBLIGARSE FRENTE A "LA UNION" DURANTE LA VIGENCIA DEL CRÉDITO, A: • PROPORCIONARLE TODA LA INFORMACIÓN QUE "LA UNION" LE

REQUIERA, RELACIONADA CON EL CRÉDITO OTORGADO. • INFORMAR SOBRE CUALQUIER CAMBIO DE SU DOMICILIO, DENTRO DE

LOS 5 (CINCO) DÍAS NATURALES ANTERIORES A LA FECHA EN QUE MODIFIQUE SU ACTUAL DOMICILIO.

• INFORMAR SOBRE CUALQUIER DEMANDA O ACCIÓN LEGAL ENTABLADA EN SU CONTRA O DE CUALQUIER CONFLICTO LABORAL, SENTENCIA O LAUDO ARBITRAL DICTADO EN SU CONTRA A MÁS TARDAR A LOS CINCO DÍAS SIGUIENTES A AQUEL EN QUE OCURRA CUALQUIERA DE LOS EVENTOS SEÑALADOS.

DECLARA "EL GARANTE HIPOTECARIO, AVAL Y DEUDOR SOLIDARIO". QUE ES PROPIETARIO DE LOS SIGUIENTES INMUEBLES A QUE SE HACE REFERENCIA EN ESTA DECLARACIÓN, ESCRITURA NÚMERO: 14,010 (CATORCE MIL DIEZ), DEL VOLUMEN NÚMERO 474 CUATROCIENTOS SETENTA Y CUATRO DE FECHA 8 DE ABRIL DE 1997 MIL NOVECIENTOS NOVENTA Y SIETE, OTORGADA ANTE LA FE DEL LICENCIADO HECTOR EDGARDO GUERRERO ACOSTA NOTARIO PÚBLICO NÚMERO DIEZ CON EJERCICIO EN EL DISTRITO JUDICIAL DE PACHUCA HGO., E INSCRITO EN EL REGISTRO PÚBLICO DE LA PROPIEDAD Y DE COMERCIO DEL DISTRITO JUDICIAL DE PACHUCA, HGO, EL 27 VEINTISIETE DE MAYO DE 1997 MIL NOVECIENTOS NOVENTA Y SIETE, BAJO EL NUMERO 710 SETECIENTOS DIEZ , DEL TOMO 1, DEL LIBRO 2, DE LA SECCIÓN I, EL CUAL SE UBICA EN EL PREDIO URBANO CON CASA DENOMINADO "QUINTA MARY", UBICADO EN LA AVENIDA REVOLUCIÓN ACTUALMENTE CALLE 16 DE ENERO NUMERO 27, COLONIA PERIODISTAS EN LA CIUDAD DE PACHUCA HIDALGO., CON LAS SIGUIENTES MEDIDAS Y COLINDANCIAS:

— AL NORTE: 9.00MTS.,NUEVE METROS Y LINDA CON PROPIEDAD DE LA SEÑORA CLEMENTINA GARCIA REGNIER.

--- AL SUR 9.00 MTS., NUEVE METROS Y LINDA CON CALLE SIN NUMERO, ( ACTUALMENTE CALLE 16 DIECISEIS DE ENERO)

— AL ORIENTE 31.20 MTS., TREINTA Y UN METROS VEINTE CENTÍMETROS Y LINDA CON EL RIO DE PACHUCA Y CALLE DE POR MEDIO.

— AL PONIENTE 32.15 MTS., TREINTA Y DOS METROS QUINCE CENTÍMETROS Y LINDA CON PROPIEDAD DE ISRAEL CRUZ GRESS.

ESCRITURA NÚMERO: 9,452 (NUEVE MIL CUATROCIENTOS CINCUENTA Y DOS), DEL VOLUMEN NÚMERO DOSCIENTOS CINCUENTA Y TRES DE FECHA 30 DE SEPTIEMBRE DE MIL NOVECIENTOS NOVENTA Y SEIS, OTORGADA ANTE LA FE DEL LICENCIADO CARLOS FERNANDO LICONA RIVEMAR, NOTARIO ADSCRITO A LA NOTARÍA PUBLICA NUMERO OCHO DEL DISTRITO DE PACHUCA, HGO., E INSCRITO EN EL REGISTRO PUBLICO DE LA

PROPIEDAD Y DEL COMERCIO DE PACHUCA HGO., EL 21 DE ENERO DE 1997, BAJO EL NUMERO 47, FOJAS, I DEL TOMO I, DEL LIBRO I, SECCIÓN IY HACE REFERENCIA A UN PREDIO URBANO SIN CONSTRUCCIONES CONSISTENTE EN EL LOTE NUMERO 17 DIECISIETE, DEL CONJUNTO RESIDENCIAL DIECISEIS DE ENERO, EN LA CIUDAD DE PACHUCA, HIDALGO. CON TODAS SUS CONSTRUCCIONES, DERECHOS, FRUTOS Y ACCESIONES, CON UNA SUPERFICIE DE 204.40 M2, CON LAS SIGUIENTES MEDIDAS Y COLINDANCIAS: --- AL NORTE: 20.00MTS., VEINTE METROS Y LINDA CON EL LOTE NUMERO 18 DIECIOCHO.

— AL SUR 20.00 MTS., VEINTE METROS Y LINDA CON EL LOTE NUMERO 16 DIECISE.; —- AL ORIENTE 10.22 MTS., DIEZ METROS VEINTIDÓS CENTÍMETROS Y LINDA CON AREA DE USO COMÚN.

--- AL PONIENTE 10.22 MTS DIEZ METROS VEINTIDÓS CENTÍMETROS Y LINDA CON AREA DE USO COMÚN.

ESCRITURA 43, 340 ( CUARENTA Y TRES MIL TRESCIENTOS CUARENTA),VOLUMEN 1,878 MIL OCHOCIENTOS SETENTA Y OCHO DE FECHA CINCO DE DICIEMBRE DE DOS MIL SEIS, OTORGADA ANTE LA FE DEL LICENCIADO CARLOS FERNANDO LICONA RIVEMAR, NOTARIO ADSCRITO A LA NOTARÍA PUBLICA NUMERO OCHO, CON EJERCICIO EN EL DISTRITO JUDICIAL DE PACHUCA HGO., E INSCRITO EN EL REGISTRO PÚBLICO DE LA PROPIEDAD Y DE COMERCIO DEL DISTRITO JUDICIAL DE PACHUCA, HGO, EL QUINCE DE ENERO DE DOS MIL SIETE, BAJO EL NUM. 157,037, DEL LIBRO I, DE LA SECCIÓN I, EL CUAL HACE REFERENCIA A CUATRO LOTES DE TERRENO IDENTIFICADOS CON LOS NÚMEROS 15, 16, 17, Y 18 TODOS EN LA MANZANA "H", DEL FRACCIONAMIENTO DENOMINADO "EL PARAÍSO" UBICADO EN MINERAL DE LA REFORMA, ESTADO DE HIDALGO., CON LAS MEDIDAS, COLINDANCIAS Y SUPERFICIE SIGUIENTES:

LOTE 15

--- AL NORTE EN:14.17 MTS CATORCE METROS DIECISIETE CENTÍMETROS Y LINDA CON LA CALE PALOMA.

— AL SUR EN 14.13 MTS CATORCE METROS TRECE CENTÍMETROS, LINDA CON EL LOTE NUMERO 14 CATORCE

— AL ORIENTE EN: 15.53 MTS QUINCE METROS CINCUENTA Y TRES CENTÍMETROS, LINDA CON LOTE NUMERO 16 DIECISEIS

— AL PONIENTE EN: 13.69 TRECE METROS SESENTA Y NUEVE CENTÍMETROS Y LINDA CON LA CALLE FAISÁN

— SUPERFICIE DE: 206.43 MTS DOSCIENTOS SEIS METROS CUARENTA Y TRES CENTÍMETROS CUADRADOS.

LOTE 16

— AL NORTE EN: 10.69 MTS DIEZ METROS SESENTA Y NUEVE CENTÍMETROS, Y LINDA CON CALLE PALOMA

— AL SUR EN 9.93 MTS NUEVE METROS NOVENTA Y TRES CENTÍMETROS, Y LINDA CON EL LOTE NUMERO 14 CATORCE

— AL ORIENTE EN: 16.86 MTS DIECISEIS METROS OCHENTA Y SEIS CENTÍMETROS Y LINDA CON EL LOTE NUMERO 17 DIECISIETE

— AL PONIENTE EN: 15.53 MTS QUINCE METROS CINCUENTA Y TRES CENTÍMETROS Y, LINDA CON EL LOTE NUMERO 15 QUINCE

— SUPERFICIE DE: 166.97 MTS CIENTO SESENTA Y SEIS METROS NOVENTA Y SIETE CENTÍMETROS CUADRADOS

LOTE 17

— AL NORTE EN:7.59 MTS SIETE METROS CINCUENTA Y NUEVE CENTÍMETROS, Y LINDA CON CALLE PALOMA

— AL SUR EN 7.57 MTS SIETE METROS CINCUENTA Y SIETE CENTÍMETROS , Y LINDA CON EL LOTE NUMERO 19 DIECINUEVE

--- AL ORIENTE EN: 17.81 MTS DIECISIETE METROS OCHENTA Y UN CENTÍMETROS Y LINDA CON EL LOTE NUMERO 18 DIECIOCHO

— AL PONIENTE EN: 16.86 MTS DIECISEIS METROS OCHENTA Y SEIS CENTÍMETROS Y, LINDA CON EL LOTE NUMERO 16 DIECISEIS

— SUPERFICIE DE: 131.39 MTS CIENTO TREINTA Y UN METROS TREINTA Y NUEVE CENTÍMETROS CUADRADOS

LOTE 18

— AL NORTE EN:7.54 MTS SIETE METROS CINCUENTA Y CUATRO CENTÍMETROS, Y LINDA CON CALLE PALOMA

— AL SUR EN 7.43 MTS SIETE METROS CINCUENTA Y TRES CENTÍMETROS , Y LINDA CON EL LOTE NUMERO 19 DIECINUEVE

— AL ORIENTE EN: 18.76 MTS DIECIOCHO METROS SETENTA Y SEIS CENTÍMETROS Y LINDA CON CALLE PERDIZ

— AL PONIENTE EN: 17.81 MTS DIECISIETE METROS OCHENTA Y UN CENTÍMETROS Y, LINDA CON EL LOTE NUMERO 17 DIECISIETE

— SUPERFICIE DE: 136.68 MTS CIENTO TREINTA Y SEIS METROS SESENTA Y OCHO CENTÍMETROS CUADRADOS

B).- QUE ESTÁN DISPUESTOS A CONSTITUIR HIPOTECA EN PRIMER Y ÚNICO LUGAR, RESPECTO DE LOS INMUEBLES QUE SE DESCRIBEN EN LA DECLARACIÓN ANTERIOR, PARA GARANTIZAR EL CRÉDITO QUE EN ESTE ACTO SE OTORGA A "LA ACREDITADA". C).- QUE LOS INMUEBLES QUE SE VAN A HIPOTECAR, NO REPORTAN NINGÚN

GRAVAMEN NI LIMITACIÓN DE DOMINIO ACREDITÁNDOLO CON CERTIFICADOS DE LIBERTAD DE GRAVAMEN VIGENTES, ASÍ COMO QUE A LA FECHA NO TIENE INSCRITA LA DECLARATORIA A QUE SE REFIEREN LOS ARTÍCULOS 54 Y 55 DE LA LEY GENERAL DE ASENTAMIENTOS HUMANOS, TODO LO CUAL SE ACREDITA CON LOS CERTIFICADOS EXPEDIDOS POR EL REGISTRO PÚBLICO DE LA PROPIEDAD Y DE COMERCIO DE PACHUCA, HGO; AGREGANDO ADEMÁS A ESTE CONTRATO, COPIAS FOTOSTÁTICAS DE LOS AVALÚOS CITADOS EN EL INCISO A PRACTIDO POR EL CORPORATIVO HIDALGUENSE DE VALUACIÓN, SA DE CV CON FECHA 25 DE SEPTIEMBRE DE 2006. EXPUESTO LO ANTERIOR, LAS PARTES OTORGAN Y SE SOMETEN AL CONTENIDO DE LAS SIGUIENTES:

C L A U S U L A S

PRIMERA.-"LA UNION" OTORGA A "LA ACREDITADA" UN CRÉDITO EN CUENTA CORRIENTE CON GARANTÍA HIPOTECARIA (EN LO SUCESIVO EL CRÉDITO), HASTA POR UN IMPORTE DE $2,000,000.00 (DOS MILLONES DE PESOS 00/100 MONEDA NACIONAL). DENTRO DEL LÍMITE DEL CRÉDITO NO QUEDAN COMPRENDIDOS LOS INTERESES, GASTOS, COMISIONES NI DEMÁS ACCESORIOS QUE DEBERÁN CUBRIR "LA ACREDITADA, GARANTES HIPOTECARIOS, AVALES Y DEUDORES SOLIDARIOS" CON MOTIVO DEL MISMO, EN LOS TÉRMINOS DEL ARTÍCULO 292 DE LA LEY GENERAL DE TÍTULOS Y OPERACIONES DE CRÉDITO. SEGUNDADLAS PARTES CONVIENEN EN QUE "LA ACREDITADA", DEBERÁ CUBRIR EL IMPORTE DEL CRÉDITO EN UN PLAZO DE 36 (TREINTA Y SEIS) MESES CONTADOS A PARTIR DE LA FECHA DE LA PRIMERA DISPOSICIÓN DEL MISMO. T E R C E R A , i ^ : ' ^ ^ 0 I I é 0 * 3 « J E D A O & G A a N q r & G S p m OMMPOffflE D É | CRÉDITO PARADLA fóQU$ttlÓN D E w * Á t E R * L Í ^ W # ^ Í N ^ : R Í ^ l Ó N | OBLIGÁNDOSE ; A FÉ§SElttAR^>sW$; ¿¿SÉWCIOMl t fe - l ^ w f e E D t m E S l ESPECIFICBNgP'ELiItPjIP^ "k ^ COMO CONSECUENCIA DE LO ANTERIOR, "LA ACREDITADA" QUEDA OBLIGADA A ENTREGAR A "LA UNION" DENTRO DE LOS 10 (DIEZ) DÍAS NATURALES SIGUIENTES A LA FECHA DE CADA DISPOSICIÓN O DE LA DISPOSICIÓN TOTAL DEL MISMO, SI FUERE EN UNA SOLA, LOS DOCUMENTOS QUE JUSTIFIQUEN PLENAMENTE LA INVERSIÓN DE LAS DISPOSICIONES EFECTUADAS DE LA FORMA CONVENIDA. CUARTA.-"LA ACREDITADA" PODRÁ DISPONER DEL CRÉDITO QUE POR ESTE INSTRUMENTO SE LE OTORGA EN UN PERÍODO QUE NO EXCEDERÁ DE DIEZ DÍAS CONTADOS A PARTIR DE LA FECHA DE AUTORIZACIÓN DEL MISMO, SUJETO A LAS POSIBILIDADES Y DISPONIBILIDAD DE RECURSOS POR PARTE DE "LA UNION".

"LA ACREDITADA", ATENDIENDO A LA REVOLVENCIA DEL CRÉDITO, PODRÁ EFECTUAR DISPOSICIONES HASTA POR LAS DIFERENCIAS QUE EXISTAN ENTRE EL IMPORTE Y EL SALDO INSOLUTO DEL CRÉDITO Y EN UN PLAZO QUE NO EXCEDERÁ DE 180 DÍAS NATURALES CONTADOS A PARTIR DE LA FECHA DE LA PRIMERA DISPOSICIÓN DEL MISMO, SIN QUE LA FECHA DE VENCIMIENTO DE CADA UNA DE LAS DISPOSICIONES EXCEDA LA DURACIÓN DEL PRESENTE CONTRATO. "LA ACREDITADA" DEBERÁ PRESENTAR POR ESCRITO A "LA UNION" LAS SOLICITUDES DE DISPOSICIÓN DEBIDAMENTE FIRMADAS, EN LAS QUE SE IDENTIFIQUE LA CUENTA EN DONDE SERÁN ABONADOS LOS RECURSOS, FECHA Y DESTINO ESPECÍFICO DE LOS MISMOS. EN TODO CASO "LA ACREDITADA" DEBERÁ SATISFACER LOS PROCEDIMIENTOS DE DESEMBOLSO QUE SEÑALE "LA UNION". DICHAS SOLICITUDES SE EJERCERÁN AL AMPARO DEL PRESENTE CONTRATO. QUINTA.-"LA ACREDITADA" DOCUMENTARÁ EL IMPORTE TOTAL DE LA DISPOSICIÓN MEDIANTE LA SUSCRIPCIÓN DE UN PAGARÉ A FAVOR DE "LA UNION", QUEDANDO ENTENDIDO QUE EL PAGARÉ REFERIDO TENDRÁ EN TODO CASO FECHA DE VENCIMIENTO IGUAL A LA DURACIÓN DEL CRÉDITO. LA FIRMA DEL PRESENTE DOCUMENTO HARÁ LAS VECES DE RECIBO MAS AMPLIO QUE EN DERECHO CORRESPONDA POR LA SUMA OTORGADADA AL ACREDITADO. "LA UNION" APLICARÁ LOS RECURSOS RECIBIDOS CON FECHA VALOR DEL DÍA HÁBIL SIGUIENTE. SEXTA.-DE ACUERDO CON EL ARTÍCULO 299 DE LA LEY GENERAL DE TÍTULOS Y OPERACIONES DE CRÉDITO, "LA ACREDITADA" FACULTA EXPRESAMENTE A "LA UNION" A DESCONTAR, ENDOSAR EN CUALQUIERA DE SUS FORMAS Y NEGOCIAR LOS CONTRATOS Y/O LOS PAGARÉS QUE DOCUMENTAN EL CRÉDITO, AÚN ANTES DE SU VENCIMIENTO. SÉPTIMA.-"LA ACREDITADA" SE OBLIGA A PAGAR A "LA UNION" INTERESES SOBRE EL SALDO INSOLUTO DEL CRÉDITO EN LA FORMA SIGUIENTE: INTERESES ORDINARIOS. "LA ACREDITADA" PAGARÁ INTERÉS ORDINARIO MENSUAL VENCIDO SOBRE EL SALDO INSOLUTO A SU CARGO, RESULTADO DE LAS DISPOSICIONES EFECTUADAS A CARGO DEL CRÉDITO CONCEDIDO A RAZÓN DE LA TASA VARIABLE QUE RESULTE DE SUMAR 8.5 (OCHO PUNTO CINCO) PUNTOS AL RENDIMIENTO DE LOS CERTIFICADOS DE LA TESORERÍA DE LA FEDERACIÓN EN LO SIGUIENTE CETES A PLAZO DE 28 DÍAS O AL PLAZO QUE SUSTITUYA A ESTE EN CASO DE DÍAS INHÁBILES EN EMISIÓN PRIMARIA, PROMEDIO DE LAS ÚLTIMAS CUATRO SUBASTAS DEL MES INMEDIATO ANTERIOR. DICHA TASA DE INTERÉS SE APLICARA SOBRE LOS SALDOS INSOLUTOS DE CAPITAL QUE " LA UNION" DE CRÉDITO OTORGUE A LA "LA ACREDITADA" OCTAVA.-"LA ACREDITADA" DEBERÁ PAGAR EL CAPITAL, LOS INTERESES Y DEMÁS CARGOS A SU CUENTA QUE DERIVEN DEL CRÉDITO, MÁS EL IMPUESTO AL VALOR AGREGADO (I.V.A.) QUE CORRESPONDA, DENTRO DE LOS SIGUIENTES PLAZOS: EL CAPITAL SERA PAGADERO AL VENCIMIENTO CUYO PLAZO NO EXCEDERÁ DE 180 DÍAS NATURALES, CONTADOS A PARTIR DE LA FECHA DE LA PRIMERA DISPOSICIÓN DEL MISMO, SIN QUE LA FECHA DE VENCIMIENTO DE CADA UNA DE LAS DISPOSICIONES EXCEDA LA DURACIÓN DEL PRESENTE CONTRATO.

LOS INTERESES SERÁN PAGADEROS MENSUALMENTE, COMENZARÁN A CAUSARSE A PARTIR DE LA FECHA DE LA DISPOSICIÓN DEL CRÉDITO O SEA DESDE LA FECHA EN QUE LA "UNION" HAGA ENTREGA DE LOS RECURSOS, ENTENDIÉNDOSE QUE LA TASA ES APLICABLE ÚNICAMENTE A CRÉDITOS OTORGADOS EN MONEDA NACIONAL. ACLARANDO QUE LA TASA APLICABLE EN EL CALCULO DE LA TASA DE INTERÉS, SERA LA QUE DETERMINE Y DE A CONOCER NACIONAL FINANCIERA, S.N.C., INSTITUCIÓN DE BANCA DE DESARROLLO COMO FIDUCIARIA DEL FIDEICOMISO DE FOMENTO MINERO MAS 8.5 (OCHO PUNTO CINCO) PUNTOS. TODO PERIODO DE INTERESES DURANTE EL CUAL OCURRA EN PAGO ANTICIPADO DEL PRINCIPAL DE LA DISPOSICIÓN DEL CRÉDITO, TERMINARÁ EN LA FECHA DEL PAGO ANTICIPADO. INTERESES MORATORIOS. EN CASO DE QUE "ACREDITADA" INCURRA EN MORA EN EL CUMPLIMIENTO DEL PAGO OPORTUNO Y SUFICIENTE DEL CAPITAL DEL CRÉDITO, LAS SUMAS VENCIDAS CAUSARÁN INTERESES MORATORIOS EN ADICIÓN A LA TASA PACTADA EN LA CLÁUSULA SÉPTIMA MULTIPLICADO POR EL FACTOR 2 ( DOS ). ESTA TASA MORATORIA SE CALCULARÁ, POR TODO EL TIEMPO QUE DURE LA MORA. PARA EL CASO DE QUE CON MOTIVO DE LA MISMA "LA UNIÓN" DÉ POR VENCIDO ANTICIPADAMENTE EL PLAZO PARA EL PAGO DEL CRÉDITO, O BIEN SE DÉ EL CASO DE QUE EL CAPITAL PRESTADO SE ENCUENTRE VENCIDO POR CUALQUIER CAUSA, ESTOS INTERESES SE CAUSARÁN DESDE LA FECHA EN QUE INCURRA EN MORA "LA ACREDITADA" HASTA QUE SEAN EFECTIVAMENTE PAGADOS LOS ACCESORIOS Y EL CAPITAL ADEUDADO. LAS TASAS DE INTERESES ORDINARIOS Y MORATORIOS, ASÍ CONFORMADAS, SE CALCULARÁN DIVIDIENDO LA TASA ANUAL DE INTERÉS ENTRE TRESCIENTOS SESENTA Y MULTIPLICANDO EL RESULTADO ASÍ OBTENIDO POR EL NÚMERO DE DÍAS EFECTIVAMENTE TRANSCURRIDOS DURANTE EL PERIODO EN QUE SE GENEREN DICHOS INTERESES. LOS CETES, SERÁN LOS QUE DETERMINE EL "BANCO DE MÉXICO" A PLAZO DE VEINTIOCHO DÍAS Y QUE SERÁ PUBLICADA POR EL DIARIO OFICIAL DE LA FEDERACIÓN EL DÍA HÁBIL BANCARIO INMEDIATO SIGUIENTE A AQUÉL EN QUE SE HAYA DETERMINADO. EN EL EVENTO DE QUE EL "BANCO DE MÉXICO" DEJARE DE PUBLICAR LOS CETES, LA TASA QUE SE APLICARÁ SERÁ AQUELLA QUE POR SUS CARACTERÍSTICAS EL PROPIO "BANCO DE MÉXICO" DÉ A CONOCER EN SUSTITUCIÓN DE LOS CETES. NOVENA.-"LA ACREDITADA" SE OBLIGA A PAGAR A LA "UNION" POR CONCEPTO DE DISPOSICIÓN, UNA COMISIÓN DEL 1.0 % (UNO PUNTO CERO POR CIENTO) SOBRE EL MONTO TOTAL AL MOMENTO DE DICHA DISPOSICIÓN. DECIMA.-"LA ACREDITADA" PODRA, PREVIO CONSENTIMIENTO DE "LA UNION", HACER PAGOS ANTICIPADOS DEL CRÉDITO, Y EN TAL CASO, EL IMPORTE DE LOS PAGOS SE APLICARÁ EN EL ORDEN SIGUIENTE: EN PRIMER TÉRMINO A GASTOS, COMISIONES, IMPUESTOS, E INTERESES Y EL REMANENTE A CAPITAL, EN EL ORDEN INVERSO DE SU VENCIMIENTO; EN LA INTELIGENCIA DE QUE LOS PAGOS ANTICIPADOS QUE LLEGARE A REALIZAR "LA ACREDITADA" NO LA EXIMEN DE CUBRIR LOS PAGOS SIGUIENTES DE CAPITAL Y ACCESORIOS EN LAS FECHAS ESTIPULADAS, NI SE REDUCE EL IMPORTE DE LOS MISMOS EN FORMA PROPORCIONAL

DECIMA PRIMERA.-CUALQUIER PAGO A CARGO DE "LA ACREDITADA", DERIVADO DE LAS OBLIGACIONES CONSIGNADAS EN ESTE CONTRATO, LO EFECTUARÁ "LA ACREDITADA, GARANTES HIPOTECARIOS, AVALES Y DEUDORES SOLIDARIOS" PRECISAMENTE EL DÍA DE SU VENCIMIENTO O BIEN EL DÍA HÁBIL INMEDIATO POSTERIOR, SI EL DÍA DE VENCIMIENTO RESULTA INHÁBIL. "LA ACREDITADA" SE OBLIGA A PAGAR EN LA FECHA CONVENIDA A "LA UNION" SIN QUE EXISTA PREVIO REQUERIMIENTO JUDICIAL PARA TAL EFECTO, EL CAPITAL, LOS INTERESES Y DEMÁS ACCESORIOS QUE SE DERIVEN DE ESTE CONTRATO, EN SUS OFICINAS UBICADAS EN EL KM. 87.8 DE LA CARRETERA MÉXICO-PACHUCA, LOCAL " 1 " , ISLA "D" COL. VENTA PRIETA, PACHUCA, HGO., EN DÍAS Y HORAS HÁBILES, "LA UNION" QUEDA FACULTADA PARA DESIGNAR OTRO LUGAR DE PAGO, NOTIFICANDO PREVIAMENTE POR ESCRITO A "LA ACREDITADA". DECIMA SEGUNDA.-PARA GARANTIZAR EL CUMPLIMIENTO DE TODAS Y CADA UNA DE LAS OBLIGACIONES QUE CONTRAE "LA ACREDITADA" EN ESTE CONTRATO Y EN CONSECUENCIA EL PAGO DEL CAPITAL, SUS INTERESES, GASTOS Y COSTAS EN CASO DE JUICIO Y DEMÁS PRESTACIONES QUE RESULTAREN A SU CARGO "LA ACREDITADA" CONSTITUYE EN GARANTÍA LAS PROPIAS DEL CRÉDITO, MISMAS QUE SEÑALA EL ARTICULO 322 DE LA LEY GENERAL DE TÍTULOS Y OPERACIONES DE CRÉDITO Y COMO GARANTÍA ADICIONAL LOS "GARANTES HIPOTECARIOS, AVALES Y DEUDORES SOLIDARIOS" CONSTITUYEN HIPOTECA EN PRIMER LUGAR Y GRADO A FAVOR DE "LA UNION" SOBRE LOS INMUEBLES DESCRITO(S) EN EL INCISO "A" DE SUS DECLARACIONES, CON TODO LO QUE DE HECHO Y POR DERECHO LE CORRESPONDA Y QUE DEBA CONSIDERARSE INMOVILIZADO EN ÉL (ELLOS) O SE ENCUENTRE DENTRO DE SUS LINDEROS. QUEDA PACTADO ADEMÁS, QUE LA GARANTÍA HIPOTECARIA SUBSISTIRÁ MIENTRAS PERMANEZCAN INSOLUTOS EN TODO O EN PARTE EL CAPITAL, INTERESES O CUALQUIER OBLIGACIÓN DERIVADA DEL PRESENTE CONTRATO, AÚN CUANDO LOS INTERESES EXCEDAN DE 3 (TRES) AÑOS, DE LO CUAL SE TOMARÁ RAZÓN ESPECIAL EN EL REGISTRO PÚBLICO DE LA PROPIEDAD Y DE COMERCIO DE PACHUCA, HGO; POR LO QUE LAS PARTES CONVIENEN EN QUE NO HABRÁ DISMINUCIÓN DE GARANTÍAS POR LA REDUCCIÓN DEL CRÉDITO, A CUYO EFECTO "LA ACREDITADA" RENUNCIA EN SU CASO, AL DERECHO ESTABLECIDO POR LO DISPUESTO EN EL CÓDIGO CIVIL VIGENTE EN EL DISTRITO FEDERAL Y SU CORRELATIVO AL CÓDIGO CIVIL DEL ESTADO DE HIDALGO. DECIMA TERCERA .-"LA ACREDITADA" SE OBLIGA A CONTRATAR UN SEGURO QUE CUBRA LOS BIENES MATERIA DE GARANTÍA QUE POR ESTE ACTO SE OTORGA, ESTABLECIENDO COMO ÚNICA BENEFICIARÍA IRREVOCABLE A "LA UNION" HASTA POR EL SALDO INSOLUTO DEL PRESENTE CRÉDITO. EN SU CASO, "LA UNION" REINTEGRARÁ A LOS BENEFICIARIOS DE "LA ACREDITADA" EL REMANENTE DEL SEGURO UNA VEZ LIQUIDADO EL CRÉDITO Y SUS ACCESORIOS. "LA ACREDITADA" SE OBLIGA A CONTRATAR UN SEGURO DE VIDA, PARA SU

ACCIONISTA PRINCIPAL, CUANDO MENOS POR EL IMPORTE DEL CRÉDITO QUE POR ESTE ACTO SE OTORGA, ESTABLECIENDO COMO ÚNICA BENEFICIARÍA IRREVOCABLE A "LA UNION" HASTA POR EL SALDO INSOLUTO DEL PRESENTE CRÉDITO. EN SU CASO, "LA UNION" REINTEGRARÁ A LOS BENEFICIARIOS DE "LA ACREDITADA" EL REMANENTE DEL SEGURO UNA VEZ LIQUIDADO EL CRÉDITO Y SUS ACCESORIOS.

"LA ACREDITADA" SE COMPROMETE A ENTREGAR A "LA UNION" COPIA AUTÓGRAFA DE LA PÓLIZA DEL SEGURO Y LOS ORIGINALES DE LOS RECIBOS DE PAGO ANUAL DE LAS PRIMAS CORRESPONDIENTES, DENTRO DE LOS 10 (DIEZ) DÍAS HÁBILES SIGUIENTES A LA FECHA DE DISPOSICIÓN DEL PRESENTE CRÉDITO, Y LOS ORIGINALES DE LOS PAGOS SIGUIENTES DENTROS DE LOS 10 (DIEZ) DÍAS HÁBILES SIGUIENTES A CADA VENCIMIENTO ANUAL SI "LA ACREDITADA" NO CONTRATARE EL SEGURO EN LAS CONDICIONES ESTABLECIDAS EN ESTA CLÁUSULA O SI NO LOS MANTUVIERA EN VIGOR, "LA UNION" PODRÁ TOMARLOS Y CUBRIR LAS PRIMAS RESPECTIVAS, DANDO AVISO A "LA ACREDITADA" POR ESCRITO. "LA ACREDITADA" LE REINTEGRARÁ A "LA UNION" EL IMPORTE DE LAS PRIMAS CON CAUSA DE INTERESES A LAS TASAS QUE SE MENCIONAN EN LA CLÁUSULA DE INTERESES MORATORIOS, COMPUTABLES A PARTIR DE LA FECHA DE LA EROGACIÓN Y HASTA LA DE SU LIQUIDACIÓN TOTAL. DECIMA CUARTA.-LOS BIENES DADOS EN GARANTÍA HIPOTECARIA QUEDARÁ EN PODER DE LOS "GARANTES HIPOTECARIOS, AVALES Y DEUDORES SOLIDARIOS", CON EL CARÁCTER DE DEPOSITARIOS, Y NO PODRÁN ENAJENAR EL MISMO, NI OTORGARLO EN COMODATO O ARRENDAMIENTO, SALVO PREVIA AUTORIZACIÓN POR ESCRITO DE "LA UNION" OBLIGÁNDOSE A RESPONDER DE LOS DAÑOS, MENOSCABOS O PERJUICIOS QUE PUEDA SUFRIR DICHO BIEN POR SU CULPA, MALICIA O NEGLIGENCIA, PARA LOS FINES DE LA RESPONSABILIDAD CIVIL Y PENAL. DECIMA QUINTA.-"LA UNION", EN LOS TÉRMINOS DEL ARTÍCULO 294 DE LA LEY GENERAL DE TÍTULOS Y OPERACIONES DE CRÉDITO, QUEDA FACULTADA PARA RESTRINGIR EL IMPORTE QUE NO HAYA SIDO DISPUESTO DEL PRESENTE CRÉDITO O EL PLAZO PARA SU EJERCICIO, Y PARA DAR POR TERMINADA ANTICIPADAMENTE LA DURACIÓN DE ESTE CRÉDITO, MEDIANTE AVISO DADO POR ESCRITO A "LA ACREDITADA". DECIMA SEXTA.-LAS PARTES CONVIENEN EN QUE "LA UNION" PODRÁ CEDER LOS DERECHOS CONTRAÍDOS EN EL PRESENTE CONTRATO, SIEMPRE Y CUANDO EL PAGARÉ NO HAYA SIDO DESCONTADO CON ANTERIORIDAD. DECIMA SEPTIMA.-"LA ACREDITADA" FACULTA A "LA UNION" PARA QUE EN CASO DE CONSIDERARLO NECESARIO, VIGILE LA CORRECTA APLICACIÓN DE LOS RECURSOS DEL CRÉDITO Y LA MARCHA DE SUS NEGOCIOS, PRINCIPALMENTE EN SUS ASPECTOS TÉCNICOS, FINANCIEROS Y CONTABLES. EN EL ASPECTO CONTABLE "LA UNION" QUEDA FACULTADA PARA ORDENAR QUE SE PRACTIQUEN AUDITORÍAS CON LA PERIODICIDAD QUE SE JUZGUE PERTINENTE POR AUDITORES DESIGNADOS POR "LA UNION". EN TODO CASO, LOS GASTOS Y HONORARIOS JUSTIFICADOS QUE SE OCASIONEN CON MOTIVO DE ESTA VIGILANCIA SERÁN A CARGO DE "LA ACREDITADA". LAS CANTIDADES QUE "LA UNION" EROGUE PARA CUBRIR LOS CITADOS CONCEPTOS SIN PROVISIÓN POR PARTE DE "LA ACREDITADA", LE SERÁN REINTEGRADAS POR ÉSTE. EL IMPORTE DE LOS GASTOS SEÑALADOS EN EL PÁRRAFO ANTERIOR, SERÁ CUBIERTO POR "LA ACREDITADA" A "LA UNION" O A QUIEN EN SU CASO SEA CESIONARIO O CAUSAHABIENTE DE SUS DERECHOS ADQUIRIDOS EN ESTE CONTRATO, DENTRO DE UN PLAZO DE TREINTA DÍAS NATURALES, QUE SE CONTARÁ A PARTIR DE LA FECHA EN QUE SE NOTIFIQUE EL CARGO; EN CASO DE INCUMPLIMIENTO DE ESTE PAGO, "LA ACREDITADA" DEBERÁ CUBRIR ADEMÁS INTERESES SOBRE LAS PRESTACIONES ADEUDADAS Y QUE SE ESPECIFICAN EN ESTA CLÁUSULA, A LA TASA PACTADA EN ESTE CONTRATO PARA LOS

INTERESES ORDINARIOS, LOS CUALES SE CALCULARÁN EN LOS MISMOS TÉRMINOS PACTADOS PARA DICHOS INTERESES ORDINARIOS. EN LOS CASOS QUE ASÍ SE REQUIERA, "LA ACREDITADA", SE OBLIGA A CUMPLIR CON LAS DISPOSICIONES PREVISTAS EN LA LEY GENERAL DE EQUILIBRIO ECOLÓGICO Y PROTECCIÓN AL AMBIENTE Y SERÁ RESPONSABLE CIVIL Y PENALMENTE DE CUALQUIER VIOLACIÓN DE LAS MISMAS, CON MOTIVO DE SUS ACTIVIDADES. DECIMA OCTAVA.-EL CRÉDITO OTORGADO SE EXTINGUIRÁ, EN CUALQUIERA DE LOS CASOS SEÑALADOS EN EL ARTÍCULO 301 DE LA LEY GENERAL DE TÍTULOS Y OPERACIONES DE CRÉDITO, CUYO CONTENIDO Y ALCANCE DECLARAN CONOCER LAS PARTES. DECIMA NOVENA.-"LA UNION", O QUIEN SEA CESIONARIO O CAUSAHABIENTE DE LOS DERECHOS ADQUIRIDOS POR ELLA EN ESTE CONTRATO, PODRÁ DAR POR VENCIDO ANTICIPADAMENTE EL PLAZO PARA EL PAGO DEL CRÉDITO OTORGADO Y EXIGIR A "LA ACREDITADA", EL REEMBOLSO INMEDIATO DE LOS SALDOS INSOLUTOS DEL CAPITAL, INTERESES Y DEMÁS ACCESORIOS O CONSECUENCIAS LEGALES DEL CRÉDITO, SI "LA ACREDITADA", NO CUMPLE CUALQUIERA DE LAS OBLIGACIONES QUE ASUME EN ESTA ESCRITURA Y EN LOS SIGUIENTES CASOS: A).-SI NO SE EFECTUAREN PUNTUALMENTE UNO O MÁS DE LOS PAGOS PARA CUBRIR EL CAPITAL, INTERESES Y DEMÁS ACCESORIOS PACTADOS RESPECTO DEL CRÉDITO OTORGADO. B).-SI DURANTE LA VIGENCIA DEL CRÉDITO NO SE COMPRUEBA A SATISFACCIÓN DE "LA UNION" O DEL CESIONARIO O CAUSAHABIENTE DE SUS DERECHOS DERIVADOS DE ESTE CONTRATO, EN SU CASO, QUE SE ESTÁ AL CORRIENTE EN EL PAGO DE LOS IMPUESTOS RELATIVOS A LOS BIENES SOBRE LOS QUE SE CONSTITUYE HIPOTECA. C).-POR NO CUBRIR PUNTUALMENTE "LA ACREDITADA" CUALQUIER ADEUDO FISCAL; DE SEGURIDAD SOCIAL O POR INICIARSE EN SU CONTRA CUALQUIER PROCEDIMIENTO LABORAL O JUDICIAL DE CUALQUIER ÍNDOLE. D).-SI LOS BIENES DADOS EN GARANTÍA SON ENAJENADOS O GRAVADOS, O BIEN SI SON ARRENDADOS, TRASPASADOS, MODIFICADOS O CAMBIADA LA INSTALACIÓN DE LOS MISMOS, SIN LA AUTORIZACIÓN PREVIA Y POR ESCRITO DE "LA UNION", DEL CESIONARIO O CAUSAHABIENTE. E).-SI LOS BIENES DADOS EN GARANTÍA SON OBJETO DE EMBARGO DE CUALQUIER NATURALEZA O DE RECLAMACIONES LABORALES QUE AFECTEN EL FUNCIONAMIENTO DE LOS MISMOS O MENOSCABEN LAS GARANTÍAS. F).-SI SE DESCUBRE FALSEDAD, INEXISTENCIA, FALTA DE AUTENTICIDAD O LEGALIDAD DE LAS DECLARACIONES, INFORMACIONES Y DOCUMENTOS QUE HUBIERAN SERVIDO DE BASE AL OTORGAMIENTO DEL CRÉDITO. G).-EN LOS DEMÁS CASOS EN LOS QUE LEGALMENTE SE HACEN EXIGIBLES LAS OBLIGACIONES A PLAZO. H).-SI NO HACE ENTREGA DE LA COPIA CERTIFICADA DE ESTA ESCRITURA DENTRO DE UN PLAZO DE 3 (TRES) DÍAS CONTADOS A PARTIR DE LA FECHA DE SU FIRMA. I ).-SI NO HACE ENTREGA DEL COMPROBANTE DE INGRESO DE ESTA ESCRITURA PARA SU INSCRIPCIÓN EN EL REGISTRO PÚBLICO CORRESPONDIENTE DENTRO DE UN PLAZO DE 3 (TRES) DÍAS CONTADOS A PARTIR DE LA FECHA DE SU FIRMA.

J).-SI DENTRO DE UN PLAZO DE 60 (SESENTA) DÍAS CONTADOS A PARTIR DE LA FIRMA DE ESTA ESCRITURA, NO ENTREGA A "LA UNION" EL ORIGINAL DEL PRESENTE CONTRATO DEBIDAMENTE PROTOCOLIZADO Y REGISTRADO EN EL REGISTRO PÚBLICO DE LA PROPIEDAD CORRESPONDIENTE. K).-EN CASO DE QUE SEA DECLARADA EN QUIEBRA O SUSPENSIÓN DE PAGOS, O CONCURSO MERCANTIL L).-SI "LA ACREDITADA" CAMBIA SUS INSTALACIONES O TRASLADAN SU NEGOCIACIÓN, SIN EL CONSENTIMIENTO EXPRESO DE "LA UNION", DADO PREVIAMENTE POR ESCRITO. M).-SI EL O LOS BIENES DADOS EN GARANTÍA SE REDUCEN EN SU VALOR, POR CUALQUIER CAUSA, DE TAL MANERA QUE NO ALCANCEN A CUBRIR EL CRÉDITO, MÁS OTRO TANTO IGUAL. N).-SI NO OTORGARE A LA PERSONA QUE DESIGNE "LA UNION" COMO INTERVENTOR, LAS FACILIDADES NECESARIAS PARA EL CUMPLIMIENTO DE SU CARGO O NO CUBRIERE PUNTUALMENTE SUS HONORARIOS Y LOS GASTOS QUE DICHOS ACTOS ORIGINEN. 0).-SI "LA ACREDITADA" ABANDONARE LA ADMINISTRACIÓN DE SU NEGOCIO O NO LO ATENDIERA CON EL DEBIDO CUIDADO Y DILIGENCIA. P).-SI AL MOMENTO DE INSCRIBIR EL PRESENTE CONTRATO APARECIERA ALGÚN GRAVAMEN SOBRE LA EMPRESA O SOBRE EL O LOS BIENES DADOS EN GARANTÍA EN EL CERTIFICADO DE GRAVAMEN, PARA LOS TÉRMINOS DEL INCISO H). Q).-SI "LA ACREDITADA, GARANTES HIPOTECARIOS, AVALES Y DEUDORES SOLIDARIOS" SON DECLARADOS EN QUIEBRA O SUSPENSIÓN DE PAGOS. R).-SI NO DESTINAREN EL CRÉDITO PRECISAMENTE EN LOS FINES PARA LOS CUALES FUE OTORGADO. REFERENTE A LA ADQUISICIÓN DE MATERIAS PRIMAS Y MATERIALES PARA LA CONSTRUCCIÓN. S|fciSt f^n?!Í|@SA$Í UNA REl^DN'13'^^OVÍiDORESí ESf*ÉlJRH|IDC€L TJP.fVOLW^íí^TERIALE^I^RAÓaiiáíf l , " T).-SI DEJARE DE OPERAR EL CAPITAL CONTABLE QUE APARECE EN EL BALANCE ENTREGADO A "LA UNION". U).- toó-SE $C9ftUr^ W:slíSUHfjQÜE SQtt*. ÚSHMNÉB ««EítfcífB m$mm^ ESTABlfeOtENW C Q | f c ^ f c M B E Í l F I C » É K ' - I H R E ^ ^ K E # ^ IJÉ!©f«PCJ40SE^ VIGESIMA.-EN SU CASO, "LA UNION" PODRÁ SEÑALAR BIENES SUFICIENTES PARA EMBARGO SIN SUJETARSE AL ORDEN QUE ESTABLECEN LOS ARTÍCULOS 1395 DEL CÓDIGO DE COMERCIO Y 524 DEL CÓDIGO DE PROCEDIMIENTOS CIVILES DEL ESTADO DE HIDALGO, PARA LO CUAL "LA ACREDITADA, GARANTES HIPOTECARIOS, AVALES Y DEUDORES SOLIDARIOS" OTORGAN SU EXPRESA AUTORIZACIÓN A "LA UNION" O EL CESIONARIO O CAUSAHABIENTES DE SUS DERECHOS ADQUIRIDOS, EN SU CASO, EN LOS TÉRMINOS DEL ARTÍCULO 536, DEL CÓDIGO DE PROCEDIMIENTOS CIVILES DEL ESTADO DE HIDALGO Y SUS CORRELATIVOS EN LAS ENTIDADES FEDERATIVAS; EN NINGÚN CASO "LA ACREDITADA" PODRÁ SER NOMBRADO DEPOSITARÍA DE LOS BIENES EMBARGADOS PUDIENDO EL DEPOSITARIO NOMBRADO POR "LA UNION" TOMAR POSESIÓN SIN NECESIDAD DE OTORGAR FIANZA, EL EJERCICIO DE ALGUNA DE ESTAS OPCIONES NO IMPLICARÁ LA PÉRDIDA DE LA OTRA Y TODAS LAS QUE COMPETEN A LA "LA UNION" O LA CESIONARIA O CAUSAHABIENTE,

PERMANECERÁN ÍNTEGRAMENTE SUBSISTENTES EN TANTO NO SE LIQUIDE LA TOTALIDAD DEL CRÉDITO Y SUS ACCESORIOS A CARGO DE "LA ACREDITADA, GARANTES HIPOTECARIOS, AVALES Y DEUDORES SOLIDARIOS". VIGÉSIMA PRIMERA.-EL PRESENTE INSTRUMENTO SERÁ TÍTULO EJECUTIVO SIN NECESIDAD DE RECONOCIMIENTO DE FIRMAS, NI OTRO REQUISITO ALGUNO, LO ANTERIOR EN LOS TÉRMINOS DE LA FRACCIÓN DOS (ROMANO) DEL ARTÍCULO 1391 DEL CÓDIGO DE COMERCIO Y DEL ARTÍCULO 48 DE LA LEY GENERAL DE ORGANIZACIONES Y ACTIVIDADES AUXILIARES DEL CRÉDITO. VIGÉSIMA SEGUNDADLOS PAGOS POR CAPITAL, INTERESES Y DEMÁS CONSECUENCIAS LEGALES DEL CRÉDITO, LOS HARÁN "LA ACREDITADA", SIN NECESIDAD DE REQUERIMIENTO EN CUALQUIERA DE LAS SUCURSALES DE "LA UNION" QUE SON CONOCIDAS POR "LA ACREDITADA", O EN EL DOMICILIO DE QUIEN FUERE EN SU CASO CESIONARIO O CAUSAHABIENTE DE SUS DERECHOS, PARA CUYO CASO SE LES NOTIFICARÁ A "LA ACREDITADA" EL NOMBRE DEL CESIONARIO O CAUSAHABIENTE Y SU DOMICILIO, EN LA FECHA QUE PARA TAL EFECTO SE ESTABLEZCA EN EL PAGARÉ QUE DOCUMENTA EL PRESENTE CRÉDITO.

VIGÉSIMA TERCERA.-TODOS LOS GASTOS, COMISIONES, PREMIOS, IMPUESTOS, DERECHOS Y HONORARIOS QUE SE CAUSEN POR ESTE INSTRUMENTO, ASÍ COMO DE SU INSCRIPCIÓN EN EL REGISTRO PÚBLICO DE LA PROPIEDAD Y COMERCIO CORRESPONDIENTE, QUE SE HAYAN GENERADO, ANTES DE LA DISPOSICIÓN DEL CRÉDITO, SERÁN A CARGO DE "LA ACREDITADA", QUIEN ACEPTA Y CONVIENEN EN PAGARLOS AL MOMENTO DE LA PRIMERA DISPOSICIÓN DEL CRÉDITO, FACULTANDO A "LA UNION" A DEDUCIR DE DICHA DISPOSICIÓN EL IMPORTE DE TALES CONCEPTOS. EN SU CASO, LA CANCELACIÓN REGISTRAL DE ESTE INSTRUMENTO SERÁ POR CUENTA DE "LA ACREDITADA", QUIEN DEBERÁ PAGAR CUALQUIER HONORARIO, GASTO, DERECHO O IMPUESTO QUE LA MISMA ORIGINE. VIGÉSIMA CUARTA.-MIENTRAS SE ENCUENTRE VIGENTE EL PRESENTE CONTRATO, "LA ACREDITADA" SE OBLIGA A MANTENER LOS SISTEMAS DE ORGANIZACIÓN Y CONTABILIDAD, CONFORME A LOS PRINCIPIOS DE CONTABILIDAD GENERALMENTE ACEPTADOS, QUE PERMITAN UNA ADMINISTRACIÓN EFICIENTE Y EL REGISTRO COMPLETO, CORRECTO Y OPORTUNO DE TODAS LAS OPERACIONES DE SU EMPRESA. "LA UNION", EL CESIONARIO O CAUSAHABIENTE TENDRÁ LA FACULTAD DE INSPECCIONAR LIBROS, REGISTROS E INSTALACIONES Y OPERACIONES EN GENERAL DE "LA ACREDITADA", A TRAVÉS DE LOS REPRESENTANTES QUE AL EFECTO DESIGNE. EL ACCESO A LAS INSTALACIONES SE HARÁ CUIDANDO LAS NORMAS QUE "LA ACREDITADA" APLIQUE REGULARMENTE PARA EVITAR O PREVER ACCIDENTES O INTERRUPCIONES EN SUS OPERACIONES. VIGÉSIMA QUINTA.-LAS PARTES SEÑALAN COMO SUS DOMICILIOS PARA LOS EFECTOS LEGALES DE ESTE INSTRUMENTO, INCLUSO PARA SER EMPLAZADAS A JUICIO, LOS SIGUIENTES: "LA UNION": CARR. MÉXICO-PACHUCA KM. 87.8, LOCAL-1, ISLA-D, COL. VENTA PRIETA, PACHUCA, HGO. C.P. 42080.

"LA ACREDITADA": CALLE 16 DE ENERO NO. 27 COL. PERIODISTAS EN EL MUNICIPIO DE PACHUCA, HGO., C.P. 42060 « ^ é j m i f p s M Í % I ^ : Á T É § S , A V A L E Í W e eüDORts $cw&mB&$& SEÑORA* A l f e u ^ E í f e E S ^ ^ S y l C N GALLE f # D ^ E R O NUMERO H « t Ó N Í A

dlF|E^sANaMS^<Me¿E^^BtEcisEis;;pt émm '$w*0*!&fá&i»jpm PERIODISTAS;. M t f g t i M tí^^Hü€*i fM#P'C,P, 4aM^ÉlÍ ' ' *MTAD0R CARÜ& AWR(| ; : | | | (gHg|WlO- GQ||pÉ|ÍÍl l0;EN 1Í;1É«|N£RQ MüMERÓ

CUALQUIER CAMBIO DE DOMICILIO DE LAS PARTES DEBERÁ SER NOTIFICADO POR ESCRITO A LA OTRA PARTE, CON 5 (CINCO) DÍAS NATURALES ANTERIORES, A LA FECHA EN QUE DEBA SURTIR EFECTOS EL CAMBIO. SIN ESTE AVISO, TODAS LAS COMUNICACIONES SE ENTENDERÁN VÁLIDAMENTE HECHAS EN LOS DOMICILIOS SEÑALADOS. VIGÉSIMA SEXTA.-PARA CUALQUIER CONTROVERSIA QUE SE SUSCITE CON MOTIVO DE LA INTERPRETACIÓN Y CUMPLIMIENTO DE ESTE CONTRATO, LAS PARTES SE SOMETEN EXPRESAMENTE A LA JURISDICCIÓN DE LOS TRIBUNALES DE PACHUCA, HGO; HACIENDO RENUNCIA EXPRESA DE CUALQUIER FUERO QUE POR RAZÓN DE SUS DOMICILIOS PRESENTES O FUTUROS PUDIERA CORRESPONDERLES. VIGÉSIMA SÉPTIMA.- LAS PARTES QUE INTERVIENEN EN ESTE CONTRATO DE CRÉDITO RECONOCEN QUE EN LA CELEBRACIÓN, ELABORACIÓN, REDACCIÓN E INTERPRETACIÓN DEL MISMO, NO HA MEDIADO ERROR, DOLO, MALA FE O VICIO ALGUNO DEL CONSENTIMIENTO QUE PUDIERA INVALIDARLO O NULIFICARLO.

G E N E R A L E S

POR SUS GENERALES Y PREVIA PROTESTA DE CONDUCIERSE CON LA VERDAD LOS COMPARECIENTES DECLARARON SER EL LICENCIADO HECTOR EDUARDO VALDESPINO CAMARGO, ORIGINARIO DE PACHUCA, HIDALGO Y VECINO DE ESTA MISMA CIUDAD CON DOMICILIO EN AV. JUAREZ 1511 40, COLONIA CUESCO, PACHUCA, HGO. C.P. 42080, CASADO, MEXICANO DE 33 AÑOS DE EDAD, EMPRESARIO Y AL CORRIENTE EN EL PAGO DEL IMPUESTO SOBRE LA RENTA, CON REGISTRO FEDERAL DE CONTRIBUYENTES VACH-721226-7L1 EL INGENIERO JOSÉ DE JESÚS ESPINOSA LOPEZ MANIFIESTA SER ORIGINARIO DE PACHUCA, HGO. Y VECINO DE PACHUCA, HIDALGO, CON DOMICILIO EN VICENTE SEGURA NUM. 205, PACHUCA, HGO., CASADO, MEXICANO DE 35 AÑOS DE EDAD, INGENIERO Y AL CORRIENTE EN EL PAGO DEL IMPUESTO SOBRE LA RENTA, CON REGISTRO FEDERAL DE CONTRIBUYENTES EILJ-700331-BA7 LA SEÑORA ARCELINA MENESES ISLAS DECLARA HABER NACIDO EN 20 DE JULIO 1949, CASADA BAJO EL REGIMEN DE SOCIENDAD CONYUGAL , ORIGINARIA Y VECINA DE PACHUCA HGO., CON DOMICILIO EN CALLE 16 DE ENERO NUMERO 27 COLONIA PERIODISTAS , DEDICADA A LAS LABORES DEL HOGAR, POR LO QUE SE ENCUENTRA EXENTA DEL PAGO DEL IMPUESTO SOBRE LA RENTA. ÉV^aPtAJpfc g$M8&- Á«TURaf ̂ XTMCftm. LUGO MtAÜIESTA ' SER'v"0f nmfimtiüfimpmmMK O^0INARIO YIÍÉÍNO- DE ÉSW" CIUDAD-' >;. .|$gj DOMÍ#§0 E J H e DE^NERiJfJUMERO VEINTISIETE, CQtGNIA PERIOtftSfASJ MAff FIESTA HABER NACIDO j i f e DE AGOST© DE 1951, ESTADO CIVIL G J Í W # Í BAJ IAL RES1ÉBN DE gOCIEDÜ-IOiNYUGAI^ i^

EL ARQ. CARLOS SANCHEZ MENESES DECLARA HABER NACIDO EL 14 DE JULIO DE 1972 ORIGINARIO Y VECINO DE PACHUCA, HGO., CON DOMICILIO EN CALLE DIECISEIS DE ENERO NUMERO 27 COLONIA PERIODISTAS.RFC SAMC-720714; RESPECTO AL PAGO DEL IMPUESTO SOBRE LA RENTA MANIFIESTA ESTAR AL CORRIENTE DEL PAGO DE IMPUESTOS. ENTERADAS LAS PARTES DEL CONTENIDO, ALCANCE Y FUERZA LEGAL DEL PRESENTE CONTRATO, LO FIRMAN EN LA CIUDAD DE PACHUCA, HGO, EL DÍA XX DE XXX DE XXX.

"LA UNION"

Lie. Héctor Eduardo Valdespino Camargo Ing. José de Jesús Espinosa López Presidente del consejo de administración Secretario del consejo de administración

"LA ACREDITADA"

INMOBILIARIA Y CONSTRUCTORA SANCA, S.A. DE C.V. C.P. CARLOS ARTURO SANCHEZ LUGO

AVALUÓ DE LA EMPRESA

Balances generales al 31 de diciembre de 2006 y de 2005

2006 2005 Activos

activo circulante Efectivo y equivalentes

Cuentas por cobrar Clientes neto otras cuentas por cobrar Impuestos por recuperar Partes relacionadas

Total de cuentas por cobrar Inventarios neto Gastos pagados anticipados

total de activos circulantes inversiones en terrenos Inmuebles, maquinaria y equipo neto Otros activos neto Esceso del costo sobre el valor neto en libros de las acciones de las subsidiarias y asociadas a la fecha de su adquisición Amortización acumulada Total de otros activos

Total de activos

Pasivo circulante Prestamos bancarios

Proveedores Otras cuentas por pagar y gastos acumulados impuestos sobre la renta por pagar Participación de los trabajadores en la utilidad por pagar

Total de pasivos circulante

580,000.00

175,000.00 0.00 0.00

75,000.00

250.000.00 3,400,000.00

56,000.00 4,286,000,00

950,000.00 7,865,000.00

390,000.00

0.00 0.00

9,205,000.00

13,431,000.00

2,500,000.00

250,000.00 90,000.00 79,600.00

0.00 2,919,600,00

360,000.00

250,000.00 0.00 0.00

49000

299,000.00 7,000,000.00

37,500.00 7,896,500.00

0.00 7,501,600.00

240,000.00

0.00 0.00

7,741,800,00

15,438,100,00

5,100,000.00

0.00 0.00

94,375.00

0.00 5,194,375,00

Otros pasivos Impuestos diferidos Prestamos bancarios Primas de antigüedad acumuladas

total de otros pasivos Total de pasivos

Inversión de accionistas capital social (valor nominal) capital social (actualización)

Total de capital contable Utilidades acumuladas Prima en suscripciones de acciones Insuficiencia en la actualización del capital Efecto acumulado del impuesto sobre la renta diferido

ínteres minoritario total

Avales otorgados Total de la inversión de los accionistas

total de pasivo e inversión de los accionistas

Precio de la empresa Precio de la acción

126,000.00 0.00 0.00

75,000.00 0.041371158 0.00 0.00

0.00 3,045,600.00

500,000.00 0.00

10,445,400.00 1,600,000.00

0.00 0.00

0.00

0.00 12,545,400.00

0.00 12,545,400.00

15,591,000.00

1.832607968 22,990,800.00

1.201045436

0.00 5,269,375.00

500,000.00 10,445,400.00 0.00

10,168,725.00 2,400,000.00

0 0.00

0.00

0.00 13,088,725.00

0.00 13,088,725.00

18,338,100,00

1.77809618 23,237,450.00

1.285188163

Pasivo circulante Prestamos bancarios Proveedores Otras cuentas por pagar y gastos acumulados impuestos sobre la renta por pagar Participación de los trabajadores en la utilidad por pagar

Otros pasivos Impuestos diferidos Prestamos bancarios Primas de antigüedad acumuladas

Inversión de accionistas capital social (valor nominal) capital social (actualización) Utilidades acumuladas Prima en suscripciones de acciones Insuficiencia en la actualización del capital Efecto acumulado del impuesto sobre la renta diferido ínteres minoritario Avales otorgados

Total de pasivos e inversión de los accionistas

Pasivo circulante Prestamos bancarios Proveedores Otras cuentas por pagar y gastos acumulados impuestos sobre la renta por pagar Participación de los trabajadores en la utilidad por pagar

2005 Proporción Costo Impuesti 5,100,000.00 0.63006718 4.0% 15%

0.00 0.00000000 5.0% 15% 0.00 0.00000000 7.1% 15%

94,375.00 0.01165933 2.5% 15%

0.00

0.00 0.00 0.00

500,000.00 0.00

2,400,000.00 0

0.00

0.00 0.00 0.00

8,094,375.00

2006 Proporción Costo Impuesti 2,500,000.00 0.50714054 4.0% 15%

250,000.00 0.05071405 5.0% 15% 0.00 0.00000000 7.1% 15%

79,600.00 0.01614735 2.5% 15%

0.00000000 0.00000000 0.00000000 0.00000000 0.00000000 0.00000000 0.06177129 0.00000000 0.29650220 0.00000000 0.00000000

0.00000000 0.00000000 0.00000000

2.0%

2.0%

2.8%

3.0% 2.0% 4.0% 3.0% 6.0%

3.0% 4.0% 5.0%

15%

15% 15% 15%

15% 15% 15% 15% 15%

15% 15% 15%

0.00 0.00000000 2.0% 15%

Otros pasivos Impuestos diferidos 0.00 Prestamos bancarios 0.00 Primas de antigüedad acumuladas 0.00

Inversión de accionistas capital social (valor nominal) 500,000.00 capital social (actualización) 0.00 Utilidades acumuladas 1,600,000.00 Prima en suscripciones de acciones 0.00 Insuficiencia en la actualización del capital 0.00 Efecto acumulado del impuesto sobre la renta diferido 0.00 ínteres minoritario 0.00 Avales otorgados 0.00

total de pasivo e inversión de los accionistas 4,929,800,00

0.00000000 0.00000000 0.00000000 0.00000000 0:00000000 0.10142811 0.00000000 0.32456994 0.00000000 0.00000000

0.00000000 0.00000000 0.00000000

2.0% 15% 15%

2.8% 15%

3.0% 15% 2.0% 15% 4.0% 15% 3.0% 15% 6.0% 15%

3.0% 15% 4.0% 15% 5.0% 15%

0.16034891924828 0.27810950970929 0.00000000000000 0.00000000000000

Costo después de imj Costo Ponderado 11.00% 0.069307 10.00% 0.000000 7.95% 0.000000

12.50% 0.001457

13.00% 0.000000 0.00% 0.000000

13.00% 0.000000 15.00% 0.000000 12.25% 0.000000 0.00% 0.000000

12.00% 0.007413 13.00% 0.000000 11.00% 0.032615 12.00% 0.000000 9.00% 0.000000

12.00% 0.000000 11.00% 0.000000 10.00% 0.000000

11.08%

Costo después de imj Costo Ponderado 11.00% 0.055785 10.00% 0.005071 7.95% 0.000000

12.50% 0.002018

13.00% 0.000000

Costo ponderado de capital del 2005

0.316182413

0.00% 13.00% 15.00% 12.25% 0.00%

12.00% 13.00% 11.00% 12.00% 9.00%

12.00% 11.00% 10.00%

0.000000 0.000000 0.000000 0.000000 0.000000 0.012171 0.000000 0.035703 0.000000 0.000000

0.000000 0.000000 0.000000

11.07% Costo ponderado de capital del 2006

Estados de Resultados del 1 de enero al 31 de diciembre de 2005 y 2004

ventas netas o totales costo de ventas

utilidad bruta gastos de venta y de operación

utilidad de operación producto integral de financiamiento

Intereses pagados- Neto Diferencia en cambios- Neto Utilidad por posición monetaria

Resultado integral neto otros productos (gastos) netos revisión de perdida por deterioro Utilidad por operaciones continuas antes del ISR y PTU

provisión de impuestos sobre la renta Sobre base legal Diferida

Total de ISR PTU Sobre base legal Diferida

Total de PTU Total ISR + PTU

Utilidad antes de participación en asociadas e interés minoritario

participación en asociadas Utilidad partidas extraordinarias y efecto

por cambio en partida contable Partidas extraordinarias

Utilidad antes de efecto por cambio en principio contable

Efecto de cambio en principio contable Utilidad neta consolidada

2006 6,800,000.00 5,360,000.00 1,440,000.00

495,000.00 945,000.00

375,000.00 0.00 0.00

375,000.00 0.00 0.00

570,000.00

293,325.00 0.00

293,325.00

0.00 0.00 0.00

293,325.00

276,675.00 0.00

276,675.00 0.00

276,675.00 0.00

276,675.00

2005 15,000,000.00 12,000,000.00 3,000,000.00

845,000.00 2,155,000.00

785,000.00 19,000.00

0.00 804,000.00

0.00 0.00

1,351,000.00

312,525.00 0.00

312,525.00

0.00 0.00 0.00

312,525.00

1,038,475.00 0.00

1,038,475.00 0.00

1,038,475.00 0.00

1,038,475.00

Diferencia -8200000 -6640000 -1560000 -350000

-1210000 0

-410000 -19000

0 -429000

0 0

-781000 0

-19200 0

-19200 0 0 0 0

-19200

-761800 0

-761800 0

-761800 0

-761800

Porcentaje 0.349 0.283 0.066 0.015 0.052 0.000 0.017 0.001 0.000 0.018 0.000 0.000

0.033 0.000 0.001 0.000 0.001 0.000 0.000 0.000 0.000 0.001 0.000

0.032 0.000

0.032 0.000

0.032 0.000 0.032

Utilidad aplicable a los accionistas minoritarios 0.00

Utilidad (perdida) neta correspondiente a los accionistas de la compañía tenedora 276,675.00

Utilidad básica por acción 0.00

0.00 0 0.000

1,038,475.00 -761800 0.032

-23465600 1.000

0.000

Grupo TMM Indicadores financieros

¡ulante )¡da ación de inventarios iodo promedio de cobranza ación de activos totales deuda >acidad de pago de intereses •gen de utilidad bruta gen de utilidad operativa •gen de utilidad neta idimiento sobra activos (ROA) idimiento sobre Capital (ROE)

2005 2004 1.47 1.16 -1.58

13 0.50

22.58% 1.91

21.18% 13.90% 4.07% 2.05% 2.65%

1.48 1.35 -1.71

7 0.97

34.13% 2.55

20.00% 14.37% 6.92% 6.73% 10.21%

¡ulante 4,286,000.00 7,696,500.00 2,919,600.00 5,194,375.00

)ida 3,400,000.00 7,000,000.00 2,919,600.00 5,194,375.00

ación de inventarios 5,360,000.00 12,000,000.00 3,400,000.00 7,000,000.00

iodo promedio de cobranza 250000 299000 18889 41667

ación de activos totales 6,800,000.00 15,000,000.00 13,491,000.00 15,438,100.00

deuda 3,045,600.00 5,269,375.00 13,491,000.00 15,438,100.00

>acidad de pago de intereses 945,000.00 2,155,000.00 495,000.00 845,000.00

gen de utilidad bruta 1,440,000.00 3,000,000.00 6,800,000.00 15,000,000.00

gen de utilidad operativa 945,000.00 2,155,000.00 6,800,000.00 15,000,000.00

gen de utilidad neta 276,675.00 1,038,475.00 6,800,000.00 15,000,000.00

idimiento sobra activos (ROA) 276,675.00 1,038,475.00 13,491,000.00 15,438,100.00

idimiento sobre Capital (ROE) 276,675.00 1,038,475.00 10,445,400.00 10,168,725.00

2006 2005

Circulante

Rápida

Rotación de inventarios

Período promedio de cobranza

Rotación de activos totales

De deuda

Capacidad de pago de intereses

Margen de utilidad bruta

Margen de utilidad operativa

Margen de utilidad neta

Rendimiento sobra activos (ROA)

Rendimiento sobre Capital (ROE)

Activo circulante Pasivo de corto plazo

Act. Cira - Inventario Pasivo de corto plazo

Costo de ventas Inventario

Cuentas por cobrar Ventas diarias

Ventas netas Activo total

Pasivo total Activo total

Utilidad de operación Gastos financieros

Utilidad bruta Ventas netas

Utilidad de operación Ventas netas

Utilidad neta Ventas netas

Utilidad neta Activo total

Utilidad neta Capital contable

4,286,000.00 2,919,600.00

3,400,000.00 2,919,600.00

5,360,000.00 3,400,000.00

250000 18,888.89

6,800,000.00 13,491,000.00

3,045,600.00 13,491,000.00

945,000.00 495,000.00

1,440,000.00 6,800,000.00

945,000.00 6,800,000.00

276,675.00 6,800,000.00

276,675.00 13,491,000.00

276,675.00 10,445,400.00

7,696,500.00 5,194,375.00

7,000,000.00 5,194,375.00

12,000,000.00 7,000,000.00

299000 41,666.67

15,000,000.00 15,438,100.00

5,269,375.00 15,438,100.00

2,155,000.00 845,000.00

3,000,000.00 15,000,000.00

2,155,000.00 15,000,000.00

1,038,475.00 15,000,000.00

1,038,475.00 15,438,100.00

1,038,475.00 10,168,725.00

\ i p //«.• ,,, 'df-'éfaA

%í>//íí¿.-'''í " * Rendimiento sobre capital contable

0.055660862 !

« |

Rendimiento sobre los Activos

0.036662543fr!^, ^ .'- %/-¡K

- ,-,*¿S-"I,9,IIIIII,SM:"'»'%^SÍÍA.V.. . " ' «cü ^ 1 F **JÍlll» w•<

Activo total/ Capital Contable (multiplicador del capital)

| 1.518194267p ~

P- lÉiP^ll' <,

Margen de utilidad como porcentaje de las ventas ( x )

j 0.037733333J

Rotación de los Activos

0.9716221561

ventas netas ( / ) 15,0000001

Margen Neto 566,000|i|4;

Ventas netas 15,000,000

if) Activo Total | 15,438,100|

y ?!fc- f ^ . , ' !

Costo Total 14,434T000|

; ; { -> ' I Veritas i v V K v L ] Activos No Circulantes i t.tnt -.ir T.I •j.-[.wjj)j -jj • •J*JJ.-JLV.TJ..U i tu u • • ^ • ^ • ^ • • M i M ^ ^ ^ H ^ ^ H M M ' '" ^ff > # * : r f ; > • — • — — • — • • •

[- , ; - ; ; i 1 5 , 0 0 0 , 0 0 0 ^ ^ ' ' ¿fM 7,741,6001 , -"•'-• ^m/,

Jj± ''¿Mí,. 7/Á "

7,741,6001 Activos circulantes

7696,500^ »

"í'f"' 'Mili?' v *íínP1

I Costo de ventas | 12,000,000]

De venta Intereses 845,000| £

' ^ W ' ' l W " J W T

Efectivo e inversiones temporales

,J¡íj¡í ifi/.

785,000 | | „ ^,, ,3

19 ' MU' ^"w^i^w, ^„^/'Í> *

De Administración

I Tipo de cambio

rMm 36o,ooor ¿& >g~ja -\ • -' *'?#

oí '-,̂ ¿jt¿y

Otros gastos

O Í É J f ' 1 1 Chentes [ ( A ) \\ inventarios f~m.m& 5 J E S 5 l S * - M Í f f . f | 25o,ooo| r 7,000,000

Inflación 804,0001

.*.• --itfc . t^m:?!!? y : r * Depreciación

Deudores Diversos illáfiSiüiH^HB

49,000

4JL>_ .-M.-ii".-g; ie%c ,.:...<>> Pagos Anticipados

i 37.500Hfi %

PTU

x « j i - -twKMüiSr "%l!r" J&". ' - ^ y R í f t ír*"'/ "**v" 'f!/" '*',' . , - - ,&»»*. . f -^ ' -^ í " ' . . 3;**í«*Wr,'\ » ' v ^ " 'Sk l i t

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[ Cálculos del Valor Económico Agregado 2005

Cálculo de la Utilidad de Operación Ajustada después de Impuestos

Ventas Costo de ventas Gastos de operación Depreciación Total costos y gastos operativos Utilidad de Operación Ajustada Impuestos Utilidad de Operación Ajustada después de impuestos

15,000,000.00 12,000,000.00

845,000.00 0.00

12,845,000.00 2,155,000.00

0.32 689,600.00

1,465,400.00

Cálculo del Capital utilizado en la Operación

Cuentas por cobrar Inventarios Pagos anticipados Otros activos circulantes Total activo circulante

Cuentas por pagar Impuestos por pagar Otros pasivos de corto plazo Total pasivo de corto plazo

Capital Neto de Trabajo

Inmuebles, planta y equipo (neto)

Capital utilizado en la Operación

299,000.00 7,000,000.00

37,500.00 360,000.00

7,696,500.00

5,100,000.00 94,375.00

0.00 5,194,375.00

10,168,725.00

7,501,600.00

7,696,500.00

Cálculo del Costo Promedio Ponderado de Capital

Préstamos bancarios de corto plazo

Préstamos bancarios de largo plazo

Cálculo del EVA

Capital utilizado en la Operación (x) Costo Promedio Ponderado de Capital Costo de Capital Utilizado

Utilidad Operativa Ajustada después de impuestos menos: Costo de Capital Utilizado

(=) EVA

Importe % de Participación Costo Promedio

5,100,000.00

0.00

0.00%

0%

11.08%

11.08%

5.54%

5.54%

Si EVA es positivo = genera valor

Si EVA es negativo = destruye valor

7,696,500.00 5.54%

426,357.63

1,465,400.00

426,357.63

1,039,042.37

5.54%

[ Cálculos del Valor Económico Agregado 2006

Cálculo de la Utilidad de Operación Ajustada después de Impuestos

Ventas Costo de ventas Gastos de operación Depreciación Total costos y gastos operativos Utilidad de Operación Ajustada Impuestos Utilidad de Operación Ajustada después de impuestos

6,800,000.00 5,360,000.00

495,000.00 0.00

5,855,000.00 945,000.00

0.32 302,400.00 642,600.00

Cálculo del Capital utilizado en la Operación

Cuentas por cobrar Inventarios Pagos anticipados Otros activos circulantes Total activo circulante

Cuentas por pagar Impuestos por pagar Otros pasivos de corto plazo Total pasivo de corto plazo

Capital Neto de Trabajo

Inmuebles, planta y equipo (neto)

Capital utilizado en la Operación

250,000.00 3,400,000.00

56,000.00 580,000.00

4,286,000.00

2,500,000.00 79,600.00

340,000.00 2,919,600.00

10,445,400.00

7,865,000.00

4,286,000.00

Cálculo del Costo Promedio Ponderado de Capital

Préstamos bancarios de corto plazo

Préstamos bancarios de largo plazo

Cálculo del EVA

Capital utilizado en la Operación (x) Costo Promedio Ponderado de Capital Costo de Capital Utilizado

Utilidad Operativa Ajustada después de impuestos menos: Costo de Capital Utilizado

(=) EVA

Importe % de Participación Costo Promedio

2,500,000.00

0.00

16.03%

0%

11.07%

11.07%

13.55%

5.54%

Si EVA es positivo = genera valor

Si EVA es negativo = destruye valor

4,286,000.00 9.55%

409,149.73

642,600.00

409,149.73

233,450.27

9.55%

Modelo de Predicción de Quiebra de Empresas 2005

CME = 6.56X! + 3.26X2 + 6.72X3 + 1.05X4

CME: calificación para mercados emergentes de la empresa

Donde: Xi = X2 =

x3 = X4 =

Capital neto de trabajo / Activos totales Utilidades acumuladas / Activos totales Utilidad operativa / Activos totales Capital contable / Pasivo total

Recordemos que el Capital neto de trabajo: (Activo circulante - Pasivo de corto plazo)

] Si la calificación es de CME > 2.6 la empresa se encuentra en una zona segura-

Si la calificación se encuentra en este rango 1.1 < CME > 2.6 la empresa se encuentra en una zona de precaución-

Si la calificación se encuentra así CME < 1.1 la empresa se encuentra en la zona de peligro de insolvencia.

Datos: Activo circulante Pasivo de corto plazo Capital neto de trabajo Activo total Pasivo total Capital contable Utlidades acumuladas Utilidad de operación

Importe 7,696,500.00 5,194,375.00 2,502,125.00

15,438,100.00 5,269,375.00

10,168,725.00 2,400,000.00 2,155,000.00

x,.

x4 =

Capital neto de trabajo Activo Total

Utilidades acumuladas Activo Total

Utilidad operativa Activo Total

Capital contable Pasivo Total 5,269,375.00

2,502,125.00 0.162074672

15,438,100.00

2,400,000.00 0.155459545

15,438,100.00

2,155,000.00 0.139589716

15,438,100.00

10,168,725.00 1.9297782

6.56

3.26

6.72

1.05

1.063209851

+

0.506798116

+

0.938042894

+

2.026267109

=

| 4.534317971|

La empresa se encuentra en zona de: zona segura

Modelo de Predicción de Quiebra de Empresas 2006

CME = 6.56X! + 3.26X2 + 6.72X3 + 1.05X4

CME= calificación para mercados emergentes de la empresa

Donde: X, = Capital neto de trabajo / Activos totales X2 = Utilidades acumuladas / Activos totales X3 = Utilidad operativa / Activos totales X4= Capital contable/ Pasivo total

Recordemos que el Capital neto de trabajo = (Activo circulante - Pasivo de corto plazo)

Si la calificación es de CME > 2.6 la empresa se encuentra en una zona segura. ~\

Si la calificación se encuentra en este rango 1.1 < CME > 2.6 la empresa se encuentra en una zona de precaución.

Si la calificación se encuentra así CME < 1.1 la empresa se encuentra en la zona de peligro de insolvencia.

Datos: Activo circulante Pasivo de corto plazo Capital neto de trabajo Activo total Pasivo total Capital contable Utlidades acumuladas Utilidad de operación

Importe 4,286,000.00 2,919,600.00 1,366,400.00

13,491,000.00 3,045,600.00

10,445,400.00 1,600,000.00

945,000.00

X, = Capital neto de trabajo Activo Total

X2= Utilidades acumuladas Activo Total

X3= Utilidad operativa Activo Total

X4= Capital contable Pasivo Total

| 5.1229065411

1,366,400.00 13,491,000.00

1,600,000.00 13,491,000.00

945,000.00

13,491,000.00

10,445,400.00

0.101282336

0.118597584

0.070046698

3.429669031

6.56

3.26

6.72

1.05

0.664412127 +

0.386628122 +

0.470713809 +

3.601152482

3,045,600.00

La empresa se encuentra en zona de: zona segura

PROYECCIÓN DE UTILIDAD

AÑO PROYECCIÓN DE VENTAS 2007 7,650,000.00 2008 8,517,000.00 2009 9,367,000.00

Total 25,534,000.00

AÑO PROYECCIÓN DE GASTOS 2007 5,912,080.00 2008 6,448,080.00 2009 6,984,080.00

Total 19,344,240.00

UTILIDAD PROYECTADA VALOR DE EMPRESA

6,189,760.00 22,990,800.00

VI.- CONCLUSIONES

UNA VEZ REALIZADA LA INVESTIGACIÓN FINANCIERA DE LA EMPRESA INMOBILIARIA Y CONSTRUCTORA SANCA. S.A. DE C.V. , Y HABER CONCLUIDO SU ANÁLISIS DE LOS ESTADOS FINANCIEROS Y DE RESULTADOS, SE CONCLUYE LO SIGUIENTE:

LA EMPRESA TIENE UN COSTO AL DÍA 15 DE ENERO DEL 2007

$22,990,800.00

( VEINTI DOS MILLONES NOVECIENTOS NOVENTA MIL OCHOCIENTOS PESOS 00/100M.N.)

LA UTILIDAD PROYECTADA EN LOS PRÓXIMOS 3 AÑOS, CONSIDERANDO QUE EXISTE UN CONTRATO DE COMPRA VENTA PARA LA CONSTRUCCIÓN DE VIVIENDA DE INTERÉS MEDIO, POR LO CONSIGUIENTE TIENE ASEGURADA LA VENTA. OBTENIENDO UN BENEFICIO ECONÓMICO DE :

$6,189,760.00

(SEIS MILLONES CIENTO OCHENTA Y NUEVE MIL SETECIENTOS SESENTA PESOS 00/100M.N.)

LA EMPRESA SE ENCUENTRA EN ZONA SEGURA, CON RECUPERACIÓN DE INVERSION, A CORTO PLAZO Y COMPETITIVA EN EL MERCADO DE LA CONSTRUCCIÓN DE VIVIENDA DE INTERÉS MEDIO.

PACHUCA DE SOTO HIDALGO A 15 DE ENERO DE 2007

ARQ. CARLOS SANCHEZ MENESES MTER. EN VALUACIÓN

CUESTIONARIO PARA LA VALUACIÓN DE EMPRESA EN MARCHA.

OBJETIVO DE LA ENCUESTA:

a) CUAL ES EL MOTIVO DEL AVALUÓ b) CONOCER SU SECTOR DE PRODUCCIÓN. C) CONOCER EL ESTADO ACTUAL DE LA EMPRESA EN EL AREA DE PRODUCCIÓN, ADMINISTRATIVA, DE

FINANZAS, FISCALES, FUTURO CRECIMIENTO.

NIVEL DE LA ENCUESTA

a) NIVEL DE DIRECION GENERAL, ADMINISTRADOR GENERAL. ( )

ENCUESTA

1.- NOMBRE DEL ENTREVISTADO

2.- EDAD OCUPACIÓN SEXO

3.- ¿A QUE SE DEDICA LA EMPRESA?

4.- ¿CUAL ES EL FIN DE REALIZARSE UN AVALUÓ?

5.- ¿QUE EDAD TIENE SU EMPRESA DE CONSTITUIDA?

6.- ¿LA EMPRESA SE ENCUENTRA AL CORRIENTE DE PAGOS DE IMPUESTOS?

7.- ¿LA EMPRESA CUENTA CON SUS ESTADOS FINANCIEROS ACTUALES?

8.- ¿QUE PROYECTO A CORTO PLAZO TIENE LA EMPRESA?

9- ¿QUE PROYECTO A MEDIANO Y LARGO PLAZO TIENE LA EMPRESA?

POR SU ATENCIÓN GRACIAS.

PACHUCA, HGO A19 DE ENERO DEL 2007.



d) CUAL ES EL MOTIVO DEL AVALUÓ

e) CONOCER SU SECTOR DE PRODUCCIÓN. f) CONOCER EL ESTADO ACTUAL DE LA EMPRESA EN EL AREA DE PRODUCCIÓN, ADMINISTRATIVA, DE


NIVEL DE LA ENCUESTA b) NIVEL DE DIRECION GENERAL, ADMINISTRADOR GENERAL ( )

ENCUESTA

1.-NOMBRE DEL ENTREVISTADO ARO. JORGE FUENTES CERÓN

2.- EDAD 54 AÑOS OCUPACIÓN ARQUITECTO SEXO MASCULINO


A LA CONSTRUCCIÓN DE VIVIENDA DE INTERÉS SOCIAL Y MEDIO RESIDENCIAL


PARA SABER EL COSTO. VALOR DE MI EMPRESA. YA QUE SE REQUIRE DE SOLICITAR UN PRÉSTAMO PARA LA REALIZACIÓN DE CASAS HABITACIÓN.


TIENE 16 AÑOS DE CONSTITUIDA, EN LA CIUDAD E PACHUCA.


CLARO QUE SI CUENTA CON TODOS LOS PAGOS AL CORRIENTE TANTO FISCALES. IMSS. INFONAVIT, CÁMARAS ETC


LOS ESTADOS FINANCIERO EN ESTE MOMENTO NO SE ENCUENTRAN ACTUALIZADOS


SI LA CONTRUCCION Y DESARROLLO DE 145 CASAS HABITACIÓN DE INTERÉS SOCIAL EN LA CIUDAD DE TIZYUCA HGO , CON UN TIEMPO DE CONSTRUCCIÓN APROXIMADO A UN AÑO Y MEDIO


A MEDIANO Y LARGO PLAZO ES LA CREACIÓN DE UN GRUPO EMPRESARIAL DE CONSTRUCTORES DE QUE SE DEDICAN A LA CONSTRUCCIÓN DE CASA DE INTERÉS SOSCIAL . PARA LA CREACIÓN DE 1400 CASAS HABITACIÓN EN UN LAPSO NO MAYOR DE 2 AÑOS EN 4 CIUDADES DEL ESTADO


PACHUCA, HGO A 22 DE ENERO DEL 2007.



g) CUAL ES EL MOTIVO DEL AVALUÓ h) CONOCER SU SECTOR DE PRODUCCIÓN. i) CONOCER EL ESTADO ACTUAL DE LA EMPRESA EN EL AREA DE PRODUCCIÓN, ADMINISTRATIVA, DE


NIVEL DE LA ENCUESTA C) NIVEL DE DIRECION GENERAL, ADMINISTRADOR GENERAL ( )

ENCUESTA

1.-NOMBRE DEL ENTREVISTADO LIC. EDUARDO VALDESFINO F. ( EMPRESA VALDESPINO HNOS.)

2.- EDAD 62 AÑOS OCUPACIÓN CONSTRUCTOR SEXO MASCULINO


A LA CONSTRUCCIÓN DE VIVIENDA DE INTERÉS SOCIAL


PARA SABER QU TAN FACTIBLE Y SOLVENTE ES LA EMPRESA PARA VALORAR SI ES POSIBLE OBTENER UN CREPITO PARA INVERTIR EN LA COMPRA DE TERRENOS PARA REALIZAR UN FRACCIONAMIENTO EN LA CIUDAD DE TEPEJI DEL RIO HGO.


TIENE 12 AÑOS DE CONSTITUIDA. EN LA CIUDAD E PACHUCA.


SI CUENTA CON TODOS LOS PAGOS ANTE HACIENDA COMO A LAS INSTITUCIONES FEDERALES.


LOS ESTADOS FINANCIERO SE ENCUENTRAN ACTUALIZADOS AL MES DE DICIEMBRE DE 2006

8.- ¿QUE PROYECTO A CORTO PUZO TIENE LA EMPRESA?

LA CONTRUCCION DE 100 CASAS HABITACIÓN DE 65MTS2 DE CONSTRUCCIÓN EN TERRENO DE 105MTS2 EN LA CIUDAD DE TEPEJI DEL RIO HGO .


A MEDIANO Y LARGO PLAZO ES LA CREACIÓN DE DOS DESARROLLOS DE CONSTRUCCIÓN E VIVIENDA DE ENTERES SOCIAL APROXIMADO DE 400 CASAS EN MIXQUIAHUALA HGO. SAN SALVADOR MPIO. DE ACTOPAN HGO.

POR SU ATENCIÓN GRACIAS. PACHUCA, HGO A 22 DE ENERO DEL 2007.



j) CUAL ES EL MOTIVO DEL AVALUÓ k) CONOCER SU SECTOR DE PRODUCCIÓN. I) CONOCER EL ESTADO ACTUAL DE LA EMPRESA EN EL AREA DE PRODUCCIÓN, ADMINISTRATIVA, DE


NIVEL DE LA ENCUESTA

d) NIVEL DE DIRECION GENERAL, ADMINISTRADOR GENERAL ( )

ENCUESTA

1.- NOMBRE DEL ENTREVISTADO ARO. GABRIEL GARCIA ORDAZ, ( CONCEPTOS DE LA VIVIENDAJ

2.- EDAD 55 AÑOS OCUPACIÓN ARQ.Y CONSTRUCTOR SEXO MASCULINO


CONSTRUCCIÓN DE VIVIENDA DE INTERÉS SOCIAL


CONOCER LOS ALCANCES PARA SOLICITAR UN CREPITO


TIENE 15 AÑOS DE CONSTITUIDA. EN LA CIUDAD E PACHUCA.


SI CUENTA CON TODOS LOS PAGOS ANTE HACIENDA S .


SE ENCUENTRAN ACTUALIZADOS AL MES DE DICIEMBRE DE 2006


LA CONTRUCCION DE 25 CASAS HABITACIÓN EN LA CIUDAD DE PACHUCA HGO..


A MEDIANO Y LARGO PLAZO ES LA CREACIÓN DE 4 ETAPAS MAS DE 25 VIVIENDAS EN LA CIUDAD E PACHUCA PARA UN TIEMPO DE 2 AÑOS Y MEDIO .


PACHUCA, HGO A 22 DE ENERO DEL 2007.

BIBLIOGRAFÍA

1.- Coss Bu Raul. Análisis y Evaluación de Proyectos de Inversion. Limusa Noriega Editores 2a

edición, mexico. 1993,375pp

2..- Normas Europeas de valoración. Asociación Profesional de sociedades de valoración, quinta edición, España 2003

3.- Sapag Chain Nassir, Criterios de Evaluación de Proyectos, Me. Graw-Hill, Mexico 2000.

4.- Sui Villanueva Carlos, Valuación de empresas, Metodología y Procesa, Instituto Mexicano de Contadores Públicos. A.C.

cÁmara mexicana de la industria dÉla · valuación de una empresa inmobiliaria y constructora, en...

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