banco central de costa rica departamento monetario Área

Departamento Monetario

Banco Central de Costa Rica


Área Balanza de Pagos

Estimación de la Inversión Extranjera Directa en el Sector Inmobiliario 2004-2005

Erika Chaves Ramírez

Andrea Ocampo Chacón

Consultas:

Erika Chaves Ramírez. Email [email protected] Investigadora y Funcionaria del Área de Balanza de

Pagos.

Rigoberto Torres Mora. Email [email protected] Jefe Área de Balanza de Pagos

mailto:[email protected]

mailto:[email protected]

TABLA DE CONTENIDO

1. INTRODUCCIÓN ...................................................................................................................... 1

2. ASPECTOS METODOLÓGICOS .............................................................................................. 3

2.1 FUENTES DE INFORMACIÓN ........................................................................................................... 5

2.2 PROCEDIMIENTO EMPLEADO PARA LA ESTIMACIÓN ...................................................................... 9

3. ANÁLISIS DE RESULTADOS ................................................................................................. 13

3.1 ESTIMACIÓN DE LA INVERSIÓN EXTRANJERA INMOBILIARIA 2004-2005 ................................... 13

a. Bienes inmobiliarios adquiridos por extranjeros: ............................................................... 14

b. Permisos de construcción solicitados por extranjeros: ....................................................... 15

c. Inversión Extranjera Inmobiliaria Total: ............................................................................ 16

d. Registro en la Balanza de Pagos y Posición de Inversión Internacional: ........................... 20

4. IMPACTO EN LA BALANZA DE PAGOS ............................................................................. 21

5. CONCLUSIONES ....................................................................................................................... 23

6. REFERENCIAS BIBLIOGRÁFICAS ...................................................................................... 24

7. ANEXOS……………………..…………………………………………………………………..25


ESTIMACIÓN DE LA INVERSIÓN EXTRANJERA DIRECTA EN EL SECTOR

INMOBILIARIO PARA EL 2004-2005

1. INTRODUCCIÓN1

La implementación de acciones de política económica debe estar sustentada en indicadores

robustos y representativos de la realidad económica del país, tanto en el ámbito interno

como externo. En este contexto, el Área de Balanza de Pagos ha venido fortaleciendo el

procedimiento de acopio de información utilizado para la construcción de la balanza de

pagos y la posición de inversión internacional (PII); indicadores fundamentales para el

análisis de la posición externa del país.

Entre las variables relevantes del sector externo y que han experimentado un proceso de

fortalecimiento destaca la inversión extranjera directa (IED). Recientemente, se ha

presentado un dinamismo sin precedentes en la IED canalizada al sector inmobiliario;

principalmente en las costas del país. En efecto, el desarrollo de complejos habitacionales

provistos de piscinas y canchas de golf ahora conforman los gustos y preferencias de los

extranjeros no residentes.

Esta nueva forma de negocios internacionales consolida a Costa Rica como una de las

naciones de la Región Latinoamericana con mayor éxito en la captación de inversiones

foráneas, tanto por la calidad del recurso humano y la estabilidad política, como por la

belleza de sus costas y la diversidad natural. Hay que tener en cuenta que los flujos de IED,

1 Se agradecen las recomendaciones de Manfred Víquez A. compilador de la Balanza de Pagos y la colaboración de Adriana Arias

Barrientos estudiante de la Universidad Latina de Costa Rica.


2

en general, constituyen parte fundamental del sector exportador y del financiamiento del

déficit en la cuenta corriente de la balanza de pagos.

Incluso antes de la apertura de la cuenta de capitales en 1992, ya los flujos de IED

presentaban una tendencia creciente en Costa Rica; acentuada por la creación de los

regímenes especiales de comercio exterior y el turismo. La importancia de este último

sector ha estimulado a consorcios de empresas, cadenas hoteleras y personas físicas

extranjeras a adquirir bienes inmuebles en el país. .

En cuanto a la composición de la IED, tradicionalmente el principal sector receptor de

recursos bajo la modalidad de la inversión extranjera directa ha sido el industrial, sin

embargo, en los últimos años la actividad turística ha capturado buena parte de esos flujos.

Recientemente, se han dado indicios de una inversión no tradicional dirigida a la

Gráfico 1

Inversión Extranjera DirectaProporción del PIB

0,0%

0,5%

1,0%

1,5%

2,0%

2,5%

3,0%

3,5%

4,0%

4,5%

5,0%

1982

1983

1984

1985

1986

1987

1988

1989

1990

1991

1992

1993

1994

19

9519

9619

9719

9819

9920

0020

0120

0220

0320

0420

05

IED / PIB

IEP/PIB Promedio

Fuente: Banco Central de Costa Rica


3

adquisición de viviendas, terrenos, condominios, villas, locales comerciales y hoteles por

parte de foráneos.

Esta investigación tiene el propósito de estimar el monto de la inversión extranjera directa

canalizado al sector inmobiliario por parte de no residentes en el bienio 2004-2005. De esta

forma, la medición de los flujos de capital contemplados en la balanza de pagos reflejará en

mejor medida la tendencia y composición del financiamiento externo utilizado por el país

para hacer frente al déficit en la cuenta corriente de la balanza de pagos.

El presente estudio está estructurado de la siguiente forma: en la segunda sección se

describe la metodología utilizada para estimar la inversión extranjera directa en el sector

inmobiliario; el tercer apartado presenta un análisis de resultados de la investigación; la

cuarta sección analiza el impacto de la inversión inmobiliaria en la balanza de pagos y

finalmente se resumen los principales hallazgos del estudio.

2. ASPECTOS METODOLÓGICOS

El Fondo Monetario Internacional (FMI), define la inversión directa como una categoría de

inversión internacional en la cual una entidad residente en una economía adquiere una

participación duradera en otra economía. La inversión directa supone una relación a largo

plazo entre el inversionista directo y la empresa de inversión directa; ésta no sólo

comprende la transacción inicial entre las dos entidades, sino también todas las

transacciones que tienen lugar posteriormente entre ellas y entre empresas filiales

constituidas o no en sociedad.


4

Según el Libro de Texto de Balanza de Pagos del FMI (1996), cuando un no residente

adquiere legalmente la propiedad de tierras, se crea una entidad residente hipotética, de

propiedad del no residente, a la que se atribuye la propiedad de las tierras para los efectos

de la balanza de pagos. Entre el propietario legal de las tierras, (que es un no residente), y la

entidad hipotética existe una relación de inversión directa. La inversión inicial efectuada

por el inversionista directo es igual al precio de adquisición de las tierras.

La renta neta generada por estas inversiones, se considera renta obtenida por el

inversionista directo en su participación en la empresa de inversión directa. Si

posteriormente las tierras se venden, se generará un retiro de la inversión directa, que se

registra tomando como base el precio de venta. Este tratamiento se adopta para todos los

tipos de bienes inmuebles, independientemente de que se usen o no para un fin productivo.

Por ejemplo, si una familia posee una casa de vacaciones en un país extranjero, se aplica el

mismo procedimiento.

Cuando un no residente adquiere una propiedad en el país con fines vacacionales se

presume que el lugar de residencia de dicho agente es su economía de origen pero mantiene

intereses en la otra economía. La adquisición implica un flujo inicial que deberá registrarse

en la inversión directa en la economía declarante y cualquier mejora o ampliación del

inmueble deberá tomarse como flujos adicionales de dicha inversión.

Para la estimación del monto de los recursos canalizados al país por este concepto se contó

con el apoyo del Registro Nacional, del Instituto Nacional de Estadísticas y Censos (INEC),

el Órgano de Normalización Técnica del Ministerio del Hacienda (ONT), y la Cámara de

Construcción de Costa Rica, los cuales suministraron información, metodologías, bases de

datos y recomendaciones que fueron fundamentales para la elaboración de la investigación.


5

2.1 Fuentes de información

Para la valoración de los bienes inmuebles adquiridos por extranjeros en el bienio 2004-

2005 se utilizaron diversas fuentes de información, entre ellas:

a) Registro Nacional

Departamento de Bienes Inmuebles

Director, Lic. Róger Hidalgo Zúñiga

Asesoría Técnica Registral del Departamento de Bienes Inmuebles

Jefe, Lic. Mario Aguilar

Dirección de Informática

Lic. Jorge Yuri González

El Registro Nacional suministró el valor de los bienes inmuebles adquiridos por extranjeros

en el período 2004-2005, así como información sobre los bienes inmuebles obtenidos por

parte de personas jurídicas con montos superiores a los $500 000,00 para los años citados.2

Entre la información que se obtuvo de las inscripciones de los bienes inmuebles en el

Registro Nacional está:

1. Valor tributario de los bienes inmuebles correspondientes a extranjeros, filtrados

por número identificador con periodicidad diaria para el bienio solicitado.

2. La base de datos contiene: nombre, número de caso, derecho, número de finca o

concesión, código de provincia, cantón y distrito, tipo de identificación (pasaporte,

cédula de residencia, pensionado o carné de refugiado), número de identificación,

avalúo, medida, naturaleza del terreno, tipo de moneda, nacionalidad, fecha

correspondiente a la última actualización y la proporción (porcentaje del terreno

que pertenece a un extranjero, puede ser desde el 100% hasta el 1%).

2 Para efectos del estudio, en aras de delimitar el número de los traspasos se consideraron aquellos casos superiores a $500.000.


6

Asimismo, indicaron la existencia de elementos que pueden distorsionar los datos

obtenidos, entre los que se citan:

1. En las sociedades anónimas se desconoce la procedencia del capital ya sea

extranjero o nacional.

2. Los avalúos de los bienes inmuebles son dados en valor fiscal por lo que la

mayoría presentan montos inferiores a los reales.

3. Dentro del valor de los bienes inmuebles adquiridos por extranjeros, algunas

veces están contenidos proyectos de interés social, suministrados por el IDA,

INVU y/o BANVI a nicaragüenses.

4. Los datos suministrados no se identifican en extranjeros residentes y no

residentes.

5. El valor de los bienes inmuebles no incluye la totalidad de las propiedades o

terrenos obtenidos en zonas marítimas.

b) Instituto Nacional de Estadísticas y Censos (INEC)

Departamento: Unidad de Estadísticas Económicas

Coordinadora, Ana Mercedes Umaña

Estadístico, Luís Alejandro Bolivar

El INEC facilitó el acceso a las boletas; así como bases de datos de permisos de

construcción obtenidas de las Municipalidades y Consejos de Distritos, con el fin de

estimar el valor de dichos proyectos (ampliaciones, construcciones, reparaciones u otros)

requeridos por extranjeros en el período: 2004 y 2005.


7

El Área de Balanza de Pagos coordinó con la Unidad de Estadísticas Económicas del INEC

la selección de las boletas referentes a extranjeros y sociedades anónimas cuyos montos

resultaron significativos (mayores a $100.000) Paralelamente con ayuda de las bases de

datos de dicha institución fueron seleccionadas transacciones en cantones y distritos de

suma importancia para el desarrollo inmobiliario de Guanacaste y Puntarenas; lo anterior

siguiendo la recomendación de expertos en administración de propiedades..

La información obtenida de los permisos de construcción fue:

1. Número de boleta, número de plano catastrado, provincia, mes y año en que se

solicitó el permiso, clase de permiso (construcción, reparación, ampliación y/o

demolición y movimiento de tierras), clase de obra (edificios residenciales, edificios

no residenciales u otras obras), número de obras, área de construcción, número de

viviendas, valor de la obra, financiamiento, actividad económica, destino agrupado

(casas, locales comerciales, apartamentos, tapias, bodegas y galerones comerciales,

agropecuario u otros servicios) y solicitante (persona física y/o jurídico).

Algunos elementos que podrían distorsionar la información proveniente de las boletas de

los permisos de construcción son:

1. Se desconoce la nacionalidad de los solicitantes de los permisos de construcción.

2. Los datos suministrados no se identifican en su totalidad en extranjeros residentes

y no residentes.

3. Pueden existir inconsistencias en las boletas de los permisos de construcción no

identificados por el INEC, relacionadas con la valoración y características de las

obras.


8

c) Órgano de Normalización Técnica del Ministerio de Hacienda (ONT)

Directora, Marieta Montero

Departamento, Valores Municipales

Subdirector, Alberto Poveda Alvarado

El Órgano de Normalización Técnica suministró información referente a las tipologías

constructivas (valor del m2 para la construcción) y el valor de las zonas homogéneas

3 (valor

del m2 de terreno) para todo el país, así como también la nomenclatura empleada en

relación con las variables citadas. Además, fue necesaria la identificación de las zonas

cuyos valores han sido actualizados recientemente y las fechas concernientes al resto de las

valoraciones. Se consultó además el porcentaje anual del impuesto sobre los bienes

inmuebles.

El ONT cuenta con la información requerida, sin embargo la valoración de las zonas

homogéneas está desactualizada desde 1997 aproximadamente; solo un 25% ha sido

actualizado. Pese a esta situación, con fondos del Banco Interamericano de Desarrollo

(BID) el ONT contratará a una empresa privada para actualizar dicha valoración.

d) Cámara Costarricense de la Construcción

Director Financiero, Miguel Tapia Z.

La Cámara Costarricense de la Construcción brindó información estadística sobre las

edificaciones de vivienda unifamiliar y condominios por provincia en Costa Rica. Además

3 Conjunto de inmuebles dentro de una misma zona de desarrollo, sea urbana, suburbana o rural y que además comparten un uso

específico y por supuesto un valor similar.


9

señaló la importancia del crecimiento de la inversión inmobiliaria en el país, centrada

principalmente en la provincia de Guanacaste y Puntarenas, en donde se presume, según los

asociados de dicha Cámara, que una buena parte de los recursos canalizados a esta

actividad provienen del extranjero. Sin embargo, agregó la no existencia en el país de entes

que generen estadísticas sobre la evolución de este tipo de negocio internacional.

e) Empresas de Bienes Raíces (Administradoras de Propiedades)

Algunas empresas de bienes raíces fueron consultadas para conocer criterios de expertos;

así como diversas percepciones relacionadas con la adquisición, ingresos y egresos de los

bienes inmuebles adquiridos por los inversionistas extranjeros.4

Las fuentes de información citadas, están en la mejor disposición de colaborar y proveer los

datos necesarios, así como también la autorización para el acceso de la información con el

fin de la creación de las estadísticas de Balanza de Pagos y de la Posición de Inversión

Internacional.

2.2 Procedimiento empleado para la estimación

Luego de recopilar la información se procedió a corregir las distorsiones de las fuentes

empleadas y, a partir de eso, se generó una estimación del valor de los bienes inmuebles.

El Registro Público suministró cuatro bases de datos, dos pertenecen a los bienes inmuebles

4 Las empresas de bienes raíces fueron seleccionadas por dos medios: 1) Vía Internet 2) Siguiendo referencias brindadas por las empresas

de bienes raíces consultadas.


10

adquiridos por parte de extranjeros, y otras dos por sociedades anónimas; éstas fueron

brindadas con periodicidad diaria para el período analizado.

Para el bienio 2004-2005 la base de datos correspondiente al Registro Público presentó

cuatro tipos de identificación (pasaporte, cédula de residencia, carné de pensionado o carné

de refugiado).

De acuerdo con el 5to Manual de Balanza de Pagos todo agente cuya intención sea

permanecer en Costa Rica por más de un año e incluso de establecer su residencia en el país

debe ser tratado como residente (párrafo 63, MBP5) por lo que los extranjeros que poseen

cédula de residencia, carné de pensionado o de refugiado fueron excluidos del estudio.

Para tal efecto fueron considerados como extranjeros no residentes aquellos identificados

mediante el número de pasaporte, demostrando un carácter migratorio indefinido. Mediante

este filtro fue posible corregir una de las principales distorsiones de las bases obtenidas del

Registro Nacional. Adicionalmente, fueron descartados aquellos extranjeros cuya

procedencia (Cuba, Colombia o Nicaragua) podría referirse en la mayoría de los casos a

personas que residen en el país sin un status migratorio definido. En adición, mediante ese

mismo filtro se procedió a excluir los proyectos de interés social brindados a nicaragüenses.

Después de seleccionar a los extranjeros con identificación de pasaporte, el siguiente paso

fue revalorar los bienes inmuebles con ayuda del material y la información brindada por el

ONT, donde se indica el valor por m2 para los terrenos de todo el país.


11

En el proceso fue necesario realizar la estimación del valor de cada terreno y construcción,

ya que los avalúos de los bienes son expresados al valor fiscal, razón por la cual la mayoría

presentaban montos inferiores a los reales. Cobró mayor importancia la valoración de

ciertas zonas específicas de alto desarrollo inmobiliario de Guanacaste y Puntarenas

tomando en cuenta el valor más alto sugerido por la ONT; lo anterior bajo recomendación

de administradores de propiedades. Antes de realizar dicha estimación, se depuraron las

bases de datos; éstas estaban en formato de texto por lo que hubo que utilizar el programa

estadístico SPSS para luego pasarlas a Excel y así elaborar la valoración de forma más

ágil.

Por otra parte, respecto al total de las personas jurídicas se eligieron aquellas sociedades

anónimas que por ciertas características como monto, ubicación en el territorio nacional y

nombre de la sociedad pudieran catalogarse como sociedades con procedencia de capital

externo. Entre las sociedades descartadas están las fundaciones cristianas, sociedades del

sistema financiero nacional y empresas pertenecientes a las muestras de la encuesta

trimestral y anual de Balanza de Pagos. Además, en aras de una mayor precisión, las

sociedades anónimas seleccionadas se localizaron en su mayoría por teléfono y se consultó

la composición del capital entre: nacional o extranjero.

La valoración de los bienes inmuebles fue estimada de acuerdo a la proporción del terreno

perteneciente a cada extranjero no residente.

El departamento de Estadísticas Económicas del INEC recolecta copia de los permisos de

construcción otorgados por las municipalidades a cada solicitante.


12

Con el fin de seleccionar los casos pertinentes para el estudio se revisaron las boletas del

bienio 2004-2005. Con este propósito fueron elegidos los extranjeros, en su mayoría

identificados mediante el número de pasaporte. Los permisos de construcción otorgados

por las municipalidades están ordenados por año, provincia y mes, lo que facilita el manejo

de los datos. Una vez finalizada la revisión de las boletas, el INEC envió la información

solicitada, la cual fue clasificada por provincia y por trimestre.

Paralelamente y utilizando las bases de datos del INEC fueron filtradas las obras de

vivienda, apartamentos y condominios desarrolladas en ciertos distritos en donde se ubican

playas de alto desarrollo turístico e inmobiliario. En Guanacaste fueron elegidos los

distritos de Sardinal, Cabo Velas, Tamarindo, Samara y Nacascolo. En Puntarenas los

distritos escogidos fueron Jacó y Quepos.

Por otra parte, fue aplicada una boleta de encuesta a ciertas empresas de bienes raíces y

administradoras de propiedades para conocer tanto los ingresos como los egresos

percibidos por el inversionista extranjero asociado a la inversión inmobiliaria realizada. La

renta neta de dicha inversión está determinada por la diferencia entre el alquiler de las

propiedades y el pago por mantenimiento e impuestos.

De los resultados de la aplicación de dicha encuesta además se derivó el porcentaje de

plusvalía anual para los terrenos, viviendas y locales comerciales del año 2004 al 2005 y

del 2005 al 2006 (En la sección de anexos se presenta la boleta utilizada en la encuesta).

Como un último punto es importante aclarar que, a pesar de los ajustes aplicados para

corregir las distorsiones de las fuentes de información utilizadas, posiblemente el valor de

los bienes inmuebles aún contiene algún porcentaje de sub-valuación debido principalmente


13

a que: para la mayoría de los casos la valoración por metro cuadrado se aplica un promedio

sugerido por el ONT de acuerdo a las características de las propiedades brindadas por el

Registro y no mediante un estudio exhaustivo en cuanto a características consideradas por

un perito a la hora de realizar valoraciones de propiedades.

3. ANÁLISIS DE RESULTADOS

3.1 Estimación de la Inversión Extranjera Inmobiliaria 2004-2005

El fortalecimiento de la medición de la Inversión Extranjera en Costa Rica constituye una

variable de sumo interés para el análisis macroeconómico. Este trabajo incorpora una

valoración de los recursos canalizados al país por concepto de inversión extranjera

inmobiliaria para el bienio 2004-2005.

A partir de la metodología y fuentes de información expuestas en el apartado anterior se

estima el dato trimestral de la inversión inmobiliaria extranjera por provincia.

En la presente sección se contemplan los siguientes aspectos:

a. Bienes inmobiliarios adquiridos por extranjeros (personas físicas y personas

jurídicas)

b. Permisos de construcción solicitados por extranjeros (personas físicas y personas

jurídicas)

c. Inversión Extranjera Inmobiliaria total 2004-2005 por provincia (monto, número de

casos, principales nacionalidades que han adquirido bienes inmobiliarios en Costa

Rica).

d. Registro en la Balanza de Pagos y Posición de Inversión Internacional.


14

a. Bienes inmobiliarios adquiridos por extranjeros:

Según los cálculos derivados de la investigación, con base en la información suministrada

por el Registro Público, aproximadamente $128,9 millones y $147,1 millones corresponden

al valor total de bienes inmobiliarios (terrenos, casas, apartamentos, condominios, fincas,

locales comerciales) adquiridos por extranjeros durante el 2004 y el 2005, respectivamente.

Tabla 1

Provincia I Tr im II Tr im III Tr im IV Tr im Tot al

San José 8.646.361 6.464.426 6.132.361 4.014.986 25.258.134

Alajuela 2.100.898 3.869.707 4.796.795 956.438 11.723.838

Car t ago 1.416.551 553.795 1.255.588 796.565 4.022.499

Hered ia 1.463.187 2.669.793 2.028.928 3.806.494 9.968.402

Guanacast e 12.880.258 12.808.557 8.272.597 16.183.743 50.145.156

Punt arenas 9.412.421 4.152.092 5.721.913 5.521.713 24.808.139

Lim ón 650.960 900.598 749.644 709.740 3.010.943

Tot al: 36.570.638 31.418.968 28.957.826 31.989.679 128.937.111

Banco Cent ral de Cost a Rica,2005

Bienes Inmuebles adquiridas por extranjeros

2004

unidades de dólares

Fuent e: Invest igación realizada en el Área de Balanza de Pagos

Tabla 2


San José 3.413.316 10.008.468 4.049.893 7.921.990 25.393.668

Alajuela 2.356.089 2.713.581 3.322.853 4.354.620 12.747.142

Car t ago 716.670 1.222.048 4.788.583 1.169.305 7.896.606

Hered ia 4.073.281 2.272.054 6.129.936 1.237.266 13.712.537

Guanacast e 8.059.907 14.464.350 16.407.214 14.293.895 53.225.366

Punt arenas 7.335.598 7.430.874 8.642.889 6.306.118 29.715.478

Lim ón 818.039 1.448.616 1.356.219 765.520 4.388.393

Tot al: 26.772.901 39.559.991 44.697.586 36.048.713 147.079.191

2005




Bienes inmuebles adquiridas por extranjeros


15

b. Permisos de construcción solicitados por extranjeros:

Las estadísticas provenientes del Instituto Nacional de Estadísticas y Censos (INEC)

permitieron estimar que $47,6 millones y $77,5 millones corresponden al valor total de

permisos de construcción solicitados por extranjeros y aprobados por las municipalidades

durante el bienio 2004-2005.

Tabla 3


San José 1.013.871 4.500.034 5.095.867 1.091.047 11.700.819

Alajuela 376.508 246.233 508.068 681.507 1.812.316

Car t ago 583.529 54.498 116.356 238.723 993.105

Hered ia 1.499.260 223.945 327.808 1.324.589 3.375.602

Guanacast e 3.103.572 2.810.991 5.167.140 3.186.780 14.268.482

Punt arenas 4.181.313 3.312.967 2.828.546 4.708.702 15.031.529

Lim ón 205.094 74.846 41.267 123.214 444.421

Tot al: 10.963.146 11.223.514 14.085.052 11.354.562 47.626.274


2004



Permisos de construcción adquiridos por extranjeros

Tabla 4


San José 3.216.839 4.048.699 1.257.946 3.853.696 12.377.181

Alajuela 923.882 834.484 530.803 638.178 2.927.347

Car t ago 339.172 394.920 372.245 571.695 1.678.031

Hered ia 1.443.642 603.063 319.738 1.146.753 3.513.196

Guanacast e 3.895.860 10.026.755 8.666.226 6.977.550 29.566.390

Punt arenas 4.544.624 5.407.211 12.883.403 4.045.882 26.881.120

Lim ón 128.494 159.166 65.075 161.116 513.852

Tot al: 14.492.514 21.474.298 24.095.436 17.394.870 77.457.118


Permisos de construcción adquiridos por extranjeros

2005




16

c. Inversión Extranjera Inmobiliaria Total:

Derivado de la suma de los bienes inmuebles adquiridos así como el valor estimado para

los permisos de construcción solicitados por extranjeros no residentes se determinó un total

de Inversión Extranjera Inmobiliaria de $176,5 millones y $224,5 millones para el lapso

2004-2005, respectivamente.

Tabla 5


San José 9.660.232 10.964.460 11.228.228 5.106.034 36.958.954

Alajuela 2.477.406 4.115.940 5.304.862 1.637.945 13.536.153

Car t ago 2.000.080 608.293 1.371.943 1.035.288 5.015.604

Hered ia 2.962.447 2.893.738 2.356.736 5.131.083 13.344.004

Guanacast e 15.983.830 15.619.548 13.439.737 19.370.523 64.413.638

Punt arenas 13.593.734 7.465.059 8.550.460 10.230.415 39.839.668

Lim ón 856.054 975.444 790.911 832.954 3.455.364

Tot al: 47.533.784 42.642.482 43.042.878 43.344.241 176.563.384

2004




Total Inversión Extranjera Inmobiliaria

Tabla 6


San José 6.630.155 14.057.167 5.307.839 11.775.686 37.770.848

Alajuela 3.279.971 3.548.065 3.853.655 4.992.798 15.674.489

Car t ago 1.055.842 1.616.968 5.160.828 1.741.000 9.574.637

Hered ia 5.516.923 2.875.117 6.449.674 2.384.019 17.225.733

Guanacast e 11.955.767 24.491.106 25.073.440 21.271.445 82.791.757

Punt arenas 11.880.222 12.838.085 21.526.292 10.352.000 56.596.599

Lim ón 946.533 1.607.781 1.421.294 926.636 4.902.245

Tot al: 41.265.414 61.034.289 68.793.021 53.443.583 224.536.308




2005unidades de dólares


17

Según las estimaciones realizadas el monto de los recursos canalizados a inversión

extranjera directa al sector mobiliario aumentó en $47,9 millones entre el 2004 y el 2005

(27%). De igual forma, el número de casos o transacciones en este sector aumentó

significativamente, pasando de 2.965 a 4.485, respectivamente.

Guanacaste capturó buena parte de este tipo de operaciones; dicha provincia ocupa el

primer lugar en la inversión inmobiliaria en el 2004 y 2005. Guanacaste acumuló la mayor

cantidad de traspasos de propiedad y solicitudes de construcción durante los años

analizados. En efecto, para el 2005 las inversiones en esta provincia alcanzaron el monto

más alto ($82,7 millones) y el número de adquisiciones subió un 60% respecto al 2004.

Puntarenas constituye la segunda provincia en importancia de la inversión extranjera

inmobiliaria; dicho rubro alcanzó $39,8 y $56,6 millones en el 2004 y 2005.

El dinamismo de la inversión extranjera inmobiliaria responde principalmente a la afluencia

de extranjeros, con el afán de vacacionar e invertir en una segunda casa o condominio en

las principales zonas costeras del pacífico En este sentido, mucha de esta inversión está

concentrada en playas específicas de gran valor ecológico y turístico como: Hermosa, El

Coco, Ocotal, Conchal, Flamingo, Salinas, Tamarindo, Samara, Nacascolo y el Golfo de

Papagayo en Guanacaste así como Jacó y Manuel Antonio en Puntarenas. De igual forma

el desarrollo del sector inmobiliario de estas provincias se ha visto impulsado por la llegada

y desarrollo de grandes cadenas hoteleras en la zona tales como: Los Sueños Marriott,

Conchal, Hacienda La Pinilla y El Four Season.

Por otra parte San José constituye la tercera provincia en importancia referente a esta

inversión. En efecto, aún cuando el interés de los no residentes de establecer este tipo de


18

transacciones ha migrado hacia las costas todavía hay cantones en la capital como Escazú y

Santa Ana con un desarrollo inmobiliario significativo.

Tabla 7

Provincia 2004 2005 2004 2005

San José 36.958.954 37.770.848 591 598

Alajuela 13.536.153 15.674.489 297 494

Car t ago 5.015.604 9.574.637 104 174

Hered ia 13.344.004 17.225.733 221 295

Guanacast e 64.413.638 82.791.757 951 1.523

Punt arenas 39.839.668 56.596.599 667 1.233

Lim ón 3.455.364 4.902.245 134 168

Tot al: 176.563.384 224.536.308 2.965 4.485

# de casos

2004-2005




$ Inver . Inm obiliar ia

En cuanto a los países de origen de la inversión para el sector inmobiliario durante el bienio

2004-2005; destacó la mayor importancia relativa de los recursos provenientes de los

Estados Unidos de América. En efecto, de esa Nación proviene el 60% de los recursos

orientados a las adquisiciones de bienes inmuebles; en tanto que Europa y Canadá

constituyen las siguientes regiones en orden de importancia relativa


19

Gráfico 2

Inversión Inmobiliaria Extranjera 2004

-Porcentaje-

ESTADOS UNIDOS;

60,6

ALEMANIA; 2,8

FRANCIA; 2,2

C.A; 3,3

OTROS; 16,0

HOLANDA; 3,4

ESP AÑA; 2,0 CANADA; 5,4

ITALIA; 4,4

Gráfico 3

Inversión Inmobiliaria Extranjera 2005

-Porcentaje-

ESTADOS UNIDOS;

59,9

CANADA; 5,3

HOLANDA; 6,4

OTROS; 15,5

ESP AÑA; 2,1

CA; 2,1

ALEMANIA; 3,1ITALIA; 3,6

FRANCIA; 2,0


20

d. Registro en la Balanza de Pagos y Posición de Inversión Internacional:

A partir de los resultados del presente estudio, el siguiente cuadro resume los flujos de

inversión inmobiliaria contenidos en la Balanza de Pagos y los saldos en la Posición de

Inversión Internacional para el año 2004 y 2005. (En la sección de anexos se detalle el

cálculo de los rubros por trimestre.)

Tabla 8

2004 2005

1. Balanza de Pagos

Ingresos recibidos por el inversionist a ext ranjero 4.398.528 6.332.685

Alq uiler sob re viviend as 3.176.019 5.084.684

Alq uiler sob re locales com erciales 1.222.509 1.248.001

Pagos ef ect uados por el inversionist a ext ranjero 2.207.042 2.806.704

Est im ación d e gast os incur r id os p or m ant en im ient o 1.765.634 2.245.363

Im p uest o sob re b ienes inm ueb les 441.408 561.341

2. Flujos de Inversión Inm obiliar ia 176.563.384 224.536.308

3. Posición de Inversión Int ernacional 181.771.810 425.526.381



Registro en la Balanza de Pagos y Posición de Inversión Internacional

Inversión extranjera directa en el sector inmobiliario

en unidades de dólares

Los ingresos recibidos por el inversionista extranjero constituyen un egreso para la

economía nacional determinado por el pago de alquiler de las viviendas y locales

comerciales. Según información suministrada por empresas administradoras de propiedades

alrededor de un 90% de las viviendas adquiridas por extranjeros ubicadas en Guanacaste y


21

Puntarenas son rentadas y un 5% en el resto de las provincias; cobrando un 8% anual

sobre el valor del bien. Por otro lado el 100% de los locales comerciales son alquilados a

razón del 12% anual sobre su valor total.

Los pagos efectuados por el inversionista determinan un ingreso para nuestro país

constituido por el mantenimiento de las propiedades, locales comerciales y viviendas así

como el impuesto sobre bienes inmuebles.

Por su parte el saldo de la Posición de Inversión Internacional está compuesto por los flujos

de Inversión Inmobiliaria y las otras variaciones determinada por la plusvalía asociada al

bien inmobiliario, la cuál está determinada aproximadamente en un 10% para los terrenos y

5% para las viviendas así como locales comerciales.

4. IMPACTO EN LA BALANZA DE PAGOS

La inversión extranjera directa (IED) en la economía costarricense, consignada en la

balanza de pagos para el bienio 2004-2005, sin tomar en cuenta la inversión extranjera

inmobiliaria, registró montos de $617,3 y $653,2 millones respectivamente. A partir de los

resultados obtenidos en el presente estudio, al incluir la inversión extranjera inmobiliaria al

cálculo de la IED, ésta asciende a $793,9 y $877,7 millones en ese mismo bienio.

El nuevo método de estimación de la IED conlleva a una mejora en la estructura del

financiamiento del déficit en la cuenta corriente, equivalente a 22,1% y 23,4% de dicho

déficit, para los años 2004 y 2005, respectivamente.


22

Tabla 9

Est im ací ón 2004 2005 2004 2005 2004 2005

IED sin sect or inm ob iliar io 617,3 653,2 3,33% 3,30% 77,57% 68,08%

IED con sect or inm ob iliar io 793,9 877,7 4,28% 4,43% 99,76% 91,48%

Inversión Extranjera Directa

2004-2005

miillones de dólares y porcentajes



IED IED/ ´PIB IED/DCT

Asimismo, la IED como proporción de la producción nacional muestra un aumento cerca de

un punto porcentual para ambos años, como resultado de la incorporación de la inversión

extranjera inmobiliaria.


23

5. CONCLUSIONES

Con el paso de los años, Costa Rica ha sido considerada como uno de las naciones

latinoamericanas con mayor éxito en la captación de inversiones foráneas;

asimismo, cabe destacar que la IED constituye parte fundamental para el

financiamiento del déficit en la cuenta corriente de la balanza de pagos.

Según el estudio realizado se estimó un total de Inversión Extranjera Inmobiliaria de

$176 millones y $224 millones para el 2004 y 2005, respectivamente.

Del año 2004 al 2005 se presentó un aumento de $47,9 millones (27%) en el monto

de la inversión inmobiliaria extranjera. Paralelamente, el número de casos o

transacciones en este sector se incrementó significativamente, pasando de 2.965 a

4.485, respectivamente.

Las provincias con mayor inversión extranjera inmobiliaria son Guanacaste y

Puntarenas. En efecto, para el 2005 las inversiones de Guanacaste alcanzaron el

monto más alto ($82,7 millones) y el número de adquisiciones subió un 60%

respecto al 2004. Puntarenas constituye la segunda provincia en importancia de

dicha inversión alcanzando $39,8 millones y $56,6 millones en los años

analizados.

Estados Unidos representa cerca del 60% de las adquisiciones de bienes inmuebles;

confirmando que la IED proviene en su mayoría de dicho país.

Incluyendo la inversión extranjera inmobiliaria al cálculo de la IED dicha inversión

alcanza $793,9 millones y $877,7 millones para el 2004 y 2005, respectivamente.


24

De esta forma, se registra una mejora en la estructura del financiamiento del déficit

en la cuenta corriente, equivalente a 22,1% y 23,4% de dicho déficit, para los años

analizados.

6. REFERENCIAS BIBLIOGRÁFICAS

Campos Campos, Diego; Castro Alvarado, Rodney. La inversión extranjera directa en

Costa Rica. San José: Memoria de Seminario de Graduación, 1997.

Fondo Monetario Internacional. Libro de texto de Balanza de Pagos. (5ta Ed.)

Washington: Fondo Monetario Internacional, 1996.

Grupo Interinstitucional de Inversión Extranjera Directa. Cuarto informe sobre los flujos

de inversión extranjera directa en Costa Rica 1997-2001. San José: Grupo

Interinstitucional de Inversión Extranjera Directa, 2001.

Ministerio de Comercio Exterior. Inversión extranjera directa en Costa Rica:

importancia económica, marco regulatorio y políticas futuras. San José: Ministerio de

Comercio Exterior, 1996.

Órgano de Normalización Técnica, Ministerio de Hacienda. Manual de valores base

unitarios por tipología constructiva. San José: Ministerio de Hacienda, 2005.

Consultas en Internet:

www.registronacional.go.cr

http://www.registronacional.go.cr/

ANEXOS

Anexo # 1

1

%

1 Terrenos:( lotes, fincas)

2 Vivienda: (casas, apartamentos, condominios, villas)

3 Locales comerciales

total: 100

2

%

3

%



4 Indique el porcentaje (anual) de los gastos de mantenimiento como proporción del valor total del bien inmueble

%



3 Locales Comerciales

5

2003-2004 2004-2005 2005-2006% % %




Indique el porcentaje (anual) de plusvalía de acuerdo con el valor del bien inmueble; del año 2003 al

2004; 2004 al 2005 y la esperada del 2005 al 2006?

Administradores de Propiedades

Del total de bienes inmuebles (terrenos, fincas, casas, condominios, villas, apartamentos, locales

comerciales) adquiridos por extranjeros que no residen en Costa Rica que porcentaje corresponde a:

¿Que porcentaje de los extranjeros que adquieren casas, apartamentos, villas o condominios, alquilan sus

propiedades durante el tiempo que no son ocupados por ellos mismos?

En caso de que el extranjero alquile su propiedad: ¿Cuánto es el porcentaje cobrado anualmente en

relación con el valor del bien?

Dada su experiencia en el ámbito de administración de bienes inmobiliarios, le solicitamos su criterio u opinión de

experto en los siguientes aspectos, Muchas gracias!!!

BANCO CENTRAL DE COSTA RICA: Área Balanza de Pagos

ANEXOS

I t r im II t r im III t r im IV t r im Anual 2004

1. Balanza de Pagos

Tot al Inversión Ext ran jera Inm ob iliar ia: 47.533.784 42.642.482 43.042.878 43.344.241 176.563.384

Ter renos 26.852.788 22.265.047 20.656.378 22.925.377 92.699.591

Viviend as 18.743.912 16.910.196 21.194.034 16.828.077 73.676.219

Locales Com erciales 1.937.084 3.467.239 1.192.465 3.590.786 10.187.575

Punt arenas y Guanacast e 29.577.564 23.084.607 21.990.197 29.600.938 104.253.306

Ter renos 17.124.224 14.637.595 10.622.575 19.313.519 61.697.913

Viviend as 12.398.063 8.370.212 11.367.622 10.236.373 42.372.270

Locales Com erciales 55.277 76.800 0 51.046 183.123

Rest o d e Provincias 17.956.220 19.557.875 21.052.681 13.743.303 72.310.079

Ter renos 9.728.563 7.627.452 10.033.804 3.611.858 31.001.678

Viviend as 6.345.849 8.539.984 9.826.412 6.591.704 31.303.949

Locales Com erciales 1.881.807 3.390.439 1.192.465 3.539.740 10.004.452

Sald o t o t al d e la Inversión Ext ran jera Inm ob iliar ia:47.533.784 90.176.266 133.219.144 176.563.384

Ter renos 26.852.788 49.117.835 69.774.213 92.699.591

Viviend as 18.743.912 35.654.108 56.848.142 73.676.219

Locales Com erciales 1.937.084 5.404.323 6.596.789 10.187.575

Ingresos recibidos por el no resident e

Est im ación d e ingresos p ercib id os p or alq uiler

% d e viviend as alq uilad as en Punt arenas y Guanacast e 90% 90% 90% 90% 90%

% d e viviend as alq uilad as rest o d e p rovincias 5% 5% 5% 5% 5%

% cob rad o d e alq uiler p ara viviend a 8% 8% 8% 8% 8%

% cob rad o d e alq uiler p ara local 12% 12% 12% 12% 12%

Alqu iler v iv iendas 918.044 636.815 857.774 763.386 3.176.019

Alq uiler viviend as en Punt arenas y Guanacast e 892.661 602.655 818.469 737.019 3.050.803

Alq uiler viviend as en rest o d e p rovincias 25.383 34.160 39.306 26.367 125.216

Alqu iler locales 232.450 416.069 143.096 430.894 1.222.509

Tot al ingresos recib id os p or el no resid ent e 1.150.494 1.052.884 1.000.870 1.194.280 4.398.528

Pagos ef ect uados por el no resident e

Est im ación d e gast os incur r id os p or m ant en im ient o

% d e m ant en im ient o ( viviend a) 1,00% 1,00% 1,00% 1,00% 1,00%

% d e m ant en im ient o (local) 1,00% 1,00% 1,00% 1,00% 1,00%

% d e m ant en im ient o (t er reno) 1,00% 1,00% 1,00% 1,00% 1,00%

Mant en im ient o 475.338 426.425 430.429 433.442 1.765.634

Mant en im ient o viviend as 187.439 169.102 211.940 168.281 736.762

Mant en im ient o locales 19.371 34.672 11.925 35.908 101.876

Mant en im ient o t er renos 268.528 222.650 206.564 229.254 926.996

Im p uest o sob re b ienes inm ueb les

% d e im p uest o sob re b ienes inm ueb les 0,25% 0,25% 0,25% 0,25% 0,25%

Im p uest o sob re b ienes inm ueb les 118.834 106.606 107.607 108.361 441.408

Tot al p agos ef ect uad os p or el no resid ent e 594.172 533.031 538.036 541.803 2.207.042

Rent a Net a del Inversionist a Ext ranjero 556.322 519.853 462.834 652.477 2.191.486

2. Posición de Inversión Int ernacional

Plusvalí a

% d e p lusvalí a (Ter reno) 0,00% 2,50% 2,50% 2,50% 2,50%

% d e p lusvalí a (Viviend a) 0,00% 1,25% 1,25% 1,25% 1,25%

% d e p lusvalí a (Locales) 0,00% 1,25% 1,25% 1,25% 1,25%

Plusvalí a t o t al 0 929.832 1.741.176 2.537.417

Plusvalí a t er reno 0 671.320 1.227.946 1.744.355

Plusvalí a viviend a 0 234.299 445.676 710.602

Plusvalí a locales 0 24.214 67.554 82.460

Saldo al f inal del per í odo 47.533.784 43.572.314 44.784.054 45.881.658 181.771.810

Anexo # 2



2004



en unidades de dólares y porcentajes

ANEXOS

I t r im II t r im III t r im IV t r im Anual 2005

1. Balanza de Pagos

Tot al Inversión Ext ran jera Inm ob iliar ia: 41.265.414 61.034.289 68.793.021 53.443.583 224.536.308

Ter renos 16.841.799 32.435.407 30.355.037 26.759.680 106.391.923

Viviend as 23.505.124 23.478.967 34.451.735 26.308.550 107.744.375

Locales Com erciales 918.491 5.119.915 3.986.250 375.353 10.400.009

Punt arenas y Guanacast e 23.835.989 37.329.191 46.599.732 31.623.444 139.388.355

Ter renos 12.425.221 21.122.884 20.040.581 17.149.066 70.737.751

Viviend as 11.341.370 16.206.306 26.507.871 14.381.311 68.436.858

Locales Com erciales 69.398 0 51.280 93.068 213.746

Rest o d e Provincias 17.429.425 23.705.098 22.193.290 21.820.139 85.147.953

Ter renos 4.416.578 11.312.523 10.314.456 9.610.615 35.654.172

Viviend as 12.163.754 7.272.661 7.943.864 11.927.239 39.307.517

Locales Com erciales 849.093 5.119.915 3.934.970 282.286 10.186.264

Sald o t o t al d e la Inversión Ext ran jera Inm ob iliar ia:217.828.799 278.863.088 347.656.109 401.099.692

Ter renos 109.541.390 141.976.796 172.331.834 199.091.514

Viviend as 97.181.343 120.660.310 155.112.045 181.420.595

Locales Com erciales 11.106.066 16.225.981 20.212.231 20.587.584

Ingresos recibidos por el no resident e

Est im ación d e ingresos p ercib id os p or alq uiler

% d e viviend as alq uilad as en Punt arenas y Guanacast e 90% 90% 90% 90% 90%

% d e viviend as alq uilad as rest o d e p rovincias 5% 5% 5% 5% 5%

% cob rad o d e alq uiler p ara viviend a 8% 8% 8% 8% 8%

% cob rad o d e alq uiler p ara local 12% 12% 12% 12% 12%

Alqu iler v iv iendas 865.234 1.195.945 1.940.342 1.083.163 5.084.684

Alq uiler viviend as en Punt arenas y Guanacast e 816.579 1.166.854 1.908.567 1.035.454 4.927.454

Alq uiler viviend as en rest o d e p rovincias 48.655 29.091 31.775 47.709 157.230

Alqu iler locales 110.219 614.390 478.350 45.042 1.248.001

Tot al ingresos recib id os p or el no resid ent e 975.453 1.810.335 2.418.692 1.128.206 6.332.685

Pagos ef ect uados por el no resident e

Est im ación d e gast os incur r id os p or m ant en im ient o

% d e m ant en im ient o ( viviend a) 1,00% 1,00% 1,00% 1,00% 1,00%

% d e m ant en im ient o (local) 1,00% 1,00% 1,00% 1,00% 1,00%

% d e m ant en im ient o (t er reno) 1,00% 1,00% 1,00% 1,00% 1,00%

Mant en im ient o 412.654 610.343 687.930 534.436 2.245.363

Mant en im ient o viviend as 235.051 234.790 344.517 263.085 1.077.444

Mant en im ient o locales 9.185 51.199 39.862 3.754 104.000

Mant en im ient o t er renos 168.418 324.354 303.550 267.597 1.063.919

Im p uest o sob re b ienes inm ueb les

% d e im p uest o sob re b ienes inm ueb les 0,25% 0,25% 0,25% 0,25% 0,25%

Im p uest o sob re b ienes inm ueb les 103.164 152.586 171.983 133.609 561.341

Tot al p agos ef ect uad os p or el no resid ent e 515.818 762.929 859.913 668.045 2.806.704

Rent a Net a del Inversionist a Ext ranjero 459.635 1.047.406 1.558.779 460.161 3.525.981

2. Posición de Inversión Int ernacional

Plusvalí a

% d e p lusvalí a (Ter reno) 2,50% 2,50% 2,50% 2,50% 2,50%

% d e p lusvalí a (Viviend a) 1,25% 1,25% 1,25% 1,25% 1,25%

% d e p lusvalí a (Locales) 1,25% 1,25% 1,25% 1,25% 1,25%

Plusvalí a t o t al 3.365.787 4.092.127 5.260.499 6.499.849

Plusvalí a t er reno 2.317.490 2.738.535 3.549.420 4.308.296

Plusvalí a viviend a 920.953 1.214.767 1.508.254 1.938.901

Plusvalí a locales 127.345 138.826 202.825 252.653

Saldo al f inal del per í odo 44.631.202 65.126.416 74.053.520 59.943.433 243.754.571

2005



en unidades de dólares y porcentajes

Anexo # 3



banco central de costa rica departamento monetario Área

Documents