análisis sobre el stock de oficinas de barcelona
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Este informe analiza la antigüedad del stock de oficinas de la ciudad de Barcelona así como las tipologías de edificios, tamaños y propiedad. La conclusión más destacada es que el 44% del stock total de oficinas en Barcelona (próximo a los 6 millones de m²) tiene más de 30 años. Si sólo tenemos en cuenta los edificios de oficinas del centro de la ciudad el porcentaje asciendo al 88%. Sólo el 4% son oficinas de menos de 10 años. Una oficina se utiliza una media de 45 años, pero el 70% de su vida vendrá definida por la forma en que se utilice el edificio. La tasa natural de sustitución y renovación es del 1-2% anual. Así que la mayoría tendrá que someterse a una rehabilitación energética en los próximos 20 o 30 años. Se van a imponer legislaciones cada vez más rigurosas con los consumos altos de energía y rehabilitar ahorrará costes en mantenimientos y consumos.TRANSCRIPT
El 88% del stock de oficinas en el centro de Barcelona tiene más de 30 años de antigüedad
Barcelona. 4 de junio
Barcelona - Junio 2012
En un estudio realizado por el Departamento de Research de la
consultora inmobiliaria Jones Lang LaSalle se ha analizado la
antigüedad del stock de oficinas en Barcelona así como las
tipologías de edificios, tamaños y propiedad.
La conclusión más destacada es que el 44% del stock total de
oficinas en Barcelona (próximo a los 6 millones de m²) tiene más de
30 años. Si sólo tenemos en cuenta los edificios de oficinas del
centro de la ciudad el porcentaje asciendo al 88%. Sólo el 4% son
oficinas de menos de 10 años.
Edad del stock en Barcelona
Edad del stock en Centro Ciudad
+
En este sentido, el estudio constata que en las nuevas áreas de
negocio (22@, Frente Marítimo, WTC Cornellà y Plaza Europa) el
63% de los inmuebles de oficinas tiene menos de 15 años y casi el
20% una antigüedad menor de 5 años.
En Periferia se destaca que casi el 40% del stock de oficinas tiene
una antigüedad entre 20 y 30 años. El 16% tiene una edad de
menos de 5 años.
44%
13%
10%
9%
8%
16%
Más de 30 De 30 a 20 De 20 a 15
De 15 a 10 De 10 a 5 Menos de 5
Total: 5,9 millones
88%
2% 2%3%2%
3%
Más de 30 De 30 a 20 De 20 a 15
De 15 a 10 De 10 a 5 Menos de 5
Total: 3,1 millones
El stock de oficinas de menos de 10 años
Si analizamos el stock de oficinas más nuevo de la ciudad (aquel
con una antigüedad menor de 10 años) se observa que el 82% de
estos edificios se han construido en nuevas áreas de negocio y en
la Periferia. En este sentido, de los 79 edificios entregados en
nuevas áreas de negocio desde 2003, 31 son de superficies
mayores de 10.000 m².
Por el contrario, el centro de la ciudad sólo se han construido o
transformado a oficinas 19 inmuebles en los últimos 10 años, y 11
de ellos son menores de 3.000 m².
Tipologías de edificios de oficinas entregados en los últimos
10 años
Nª de inmuebles
Si analizamos el uso de los inmuebles construidos en esta última
década, observamos que el 75% se entregaron de manera
especulativa (es decir, libre de inquilinos y para su inmediata
comercialización). El 25% restante se destinaron a sedes propias o
llaves en mano.
En los últimos 10 años se han
construido en Barcelona 158 edificios
de oficinas, sólo el 12% en el centro
de la ciudad
Respecto a los propietarios de estos edificios, el 90% de los
inmuebles construidos en los últimos 10 años han sido promovidos
por un propietario o inversor nacional y el 10% por promotores de
carácter internacional.
El stock de oficinas de centro ciudad ¿una rehabilitación
necesaria?
Si analizamos indicadores del mercado de oficinas como la
contratación de los últimos años y la evolución de la tasa de
disponibilidad observamos el 44% de las empresas ha escogido
nuevas áreas de negocio para trasladar sus sedes. En los últimos
dos años se ha contratado una media de 120.000 m² cada año sólo
en estas áreas.
La tasa de disponibilidad en el centro de la ciudad ha aumentado
del 1% en el año 2000 al 9% en la actualidad, alcanzado en estos
momentos un pico histórico de oficinas vacías.
Las empresas valoran cada vez más la imagen y la eficiencia de los
inmuebles de oficinas. Por esta razón se hace inevitable plantear en
una rehabilitación progresiva del stock de oficinas del centro de la
ciudad si su objetivo es mantener y atraer inquilinos y competir con
otras áreas de negocio de la ciudad.
Aprovechar mejor los recursos (la energía y los espacios
fundamentalmente), y conseguir de esta manera ahorros en los
costes de las oficinas, se está convirtiendo en una necesidad, en la
medida en que parece claro que la energía se va a encarecer
bastante durante los próximos años.
Una oficina se utiliza una media de 45 años, pero el 70% de su vida
vendrá definida por la forma en que se utilice el edificio. La tasa
natural de sustitución y renovación es del 1-2% anual. Así que la
mayoría tendrá que someterse a una rehabilitación energética en
los próximos 20 o 30 años.
Se van a imponer legislaciones cada vez más rigurosas con los
consumos altos de energía y rehabilitar ahorrará costes en
mantenimientos y consumos.
14
853 3
2017
0 1
2015
25
23
31
0
40
Pº
Gracia/Diagonal
Centro Ciudad Nuevas áreas Periferia
De 0 a 3.000 De 3.000 a 6.000 De 6.000 a 10.000 Más de 10.000
Se hace necesario revisar los ciclos de vida de los inmuebles para
que la renovación de cada edificio se convierta en una oportunidad
para poner en el mercado un producto perfectamente competitivo.
A tener en cuenta:
1. Cada edificio tiene sus propias peculiaridades y requiere
de soluciones que se adapten a sus características.
2. Toda rehabilitación ha de tener como punto de partida el
presupuesto de los trabajos a realizar, y los retornos de
las inversiones destinadas a producir ahorros, como la
renovación de las instalaciones de clima o la iluminación.
3. Establecer el momento ideal
4. Cada edificio tiene su propio ciclo vital, rehabilitar en el
final del ciclo de las instalaciones más importantes
supondrá un gran ahorro de costes.
5. Ver la rehabilitación en un marco global
� Rehabilitar es más barato que construir
� Es una oportunidad para poner en el mercado
inmuebles obsoletos
� Permite recuperar edificios céntricos con muy
baja ocupación en la actualidad
� Una rehabilitación realizada con criterio
permitirá a edificios que actualmente están
fuera del mercado, vivir una segunda juventud.
� Una reforma bien realizada permitirá flexibilizar
y maximizar la ocupación de los espacios.
¿PORQUE UNA REFORMA PUEDE SER UNA SOLUCIÓN?
Preparará para los futuros impactos regulatorios y las futuras regulaciones ambientales
Permitirá aumentar los ingresos por alquiler
Mejora el valor del portfolio
Aumentará los niveles de ocupación
Proporcionará una mayor flexibilidad estratégica
Mejorará la calificación energética de los inmuebles
Reducirá las emisiones
Ahorrará costes energéticos de ocupación
Para más información, no dude en contactar con: Departamento Marketing, PR & Research
Laura Caballero, Subdirectora de Marketing, PR & Research
E-mail: [email protected]
E-mail: [email protected] Tel.: 93 318 53 53
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