� España continúa sumergida en una recesión que seespera menos profunda de lo inicialmente previsto peromás prolongada que el resto de los grandes países dela eurozona. El endeudamiento de los hogares, la crisisen el sector de la construcción y el elevado paro,dificultarán la recuperación económica, al menos hastabien entrado el año que viene.

� La débil coyuntura ecónomica ha dañado de manerasignificante al mercado de oficinas, que ha mostrado undescenso interanual de la absorción del 42%. Eldebilitamiento de la demanda junto con una crecienteoferta ha forzado las rentas a la baja por quintotrimestre consecutivo. Prevemos que esta tendenciacontinuará durante los próximos meses acumulando undescenso que podría alcanzar el 30% a final de añorespecto a los niveles de renta del inicio de la crisis.

� Varios proyectos iniciados en la época de bonanzainmobiliaria han visto la luz durante los nueve primerosmeses del año, engrosando el stock de oficinas en casi150.000m2. El freno en la construcción de nuevosdesarrollos debido a las estrategias adoptadas por lospromotores y a la escasez de financiación evitará unaexcesiva sobreoferta en los próximos ejercicios ypreparará el mercado para un nuevo ciclo alcista en elfuturo. La tasa de disponibilidad media de la capitalcatalana ha alcanzado el 9,8%, casi tres puntos porencima de la tasa alcanzada a principios de 2009.

� A corto plazo el mercado de oficinas seguiráadoleciendo de fortaleza. Se espera una recuperaciónlenta, con una demanda débil, una desocupación enaumento y niveles de renta en franco descenso. Noobstante se empiezan a percibir algunos síntomas derelativa mejora que habrá que consolidar.

“Hemos dejado atrás el peor semestre desde la primera mitad de1994 en cuanto al comportamiento de la economía y del mercado deoficinas, con un claro deterioro de todos los indicadores. Noobstante, septiembre arranca con determinadas noticias quepueden empezar a transmitir la proximidad del fondo de la crisis,las cuales habrá que confirmar en los próximos meses.”

Eusebi Carles - Director

Mercado de oficinas deBarcelona

Otoño 2009

Absorción y tasa de disponibilidad Nivel de rentas prime

Fuente: Savills Research Fuente: Savills Research

EconomíaEspaña podría ser la única potencia de la eurozonaque cierre el 2009 en recesión. Pese a que en laUnión Europea y en Estados Unidos ya han aparecidosíntomas de recuperación, la economía nacionalcontinúa cayendo, y cerrará el año con unacontracción del PIB del 3,7% respecto al año pasado,según cifras de la Comisión Europea. Este escenarioincluye una tasa de paro que afectará al 20% de lapoblación el próximo año, al tiempo que el déficitpodría llegar en 2010 al 10% del PIB.

Crecimiento del PIB y tasa de paro

Fuente: INE, Consensus Forecast

El Mercado de Alquileres

Demanda y Absorción

Los principales indicadores macroeconómicoscontinúan reflejando una coyuntura económica muydébil, que se ha traducido en un comportamiento de lademanda de oficinas notablemente inferior al de otrosaños. El ligero descenso que experimentó lacontratación en 2008 ha dejado paso a un primersemestre del 2009 que ha manifiestado un fuertedeterioro en los niveles de absorción. En el primersemestre de 2009 se han absorbido 110.000m2, quesupone un descenso del 42% respecto al mismoperiodo del año anterior. Si bien el primer trimestremostró claros signos de debilidad con tan sólo 59operaciones cerradas en momentos de máximaincertidumbre macroeconómica, cabe subrayar unarecuperación positiva de la actividad durante elsegundo trimestre de 2009, cuando se llegaron acerrar 79 contratos.

La demanda de pequeñas superficies siguecaracterizando el mercado barcelonés, especialmenteen el contexto actual donde la reducción y laoptimización de espacios se han convertido en latónica general, como demuestra el hecho de que el70% de las operaciones se han firmado en superficiesinferiores a 500m2. Sin embargo, las grandesoperaciones superiores a 3.000m2, a pesar de ser

escasas, han acumulado el 40% del total de superficiecontratada durante este primer semestre, dejando asíla superficie media por contrato en la capital catalanaen 700m2. Casi el 60% de estas grandes operacionesse han llevado a cabo en las Nuevas Áreas deNegocios, donde las empresas se encuentran con unmoderno parque de oficinas a un precio que se adaptaa las exigencias actuales de las empresas (ahorros demás de un 15% con respecto a la zona prime).

Oferta y tasa de disponibilidad

La evolución de la economía y su aún incierta eincipiente recuperación, así como las dificultades definanciación, han limitado más que considerablementeel desarrollo de nuevos proyectos.

Durante los tres primeros trimestres del año seentregaron unos 150.000m2, aunque sólo el 70% de lasuperficie ha pasado a engrosar la cifra de superficiedisponible total. Comparativamente estas cifras sonmuy inferiores a las previsiones que se hicieron en2007 para el primer semestre del año (200.000m2).Este hecho refleja la positiva corrección medianteautomatismos del mercado. Éstos se han llevado acabo mediante la adaptación de las estrategias de lospromotores, que han evitado una excesiva sobreofertapara hoy y para el futuro.

Evolución de la tasa de disponibilidad

Fuente: Savills Research

La totalidad de esta nueva superficie se haconcentrado en las Nuevas Áreas de Negocio y laPeriferia. Estas zonas gozan ya de un amplio parquede edificios de oficinas de última generación, pero sontambién las que más están sufriendo el aumento de sutasa de disponibilidad. Un claro ejemplo es SantCugat, que a finales de 2008 ostentaba una tasa dedisponibilidad inferior a la media de Barcelona (5%frente a 7,2% de Barcelona) y en tan sólo dostrimestres ha visto como su tasa aumentaba hastaalcanzar el 15% actual, ya por encima de la media deBarcelona. Otras zonas como el distrito 22@, a pesarde recibir gran parte de los proyectos, ha sufridocomparativamente menos el aumento de ladesocupación (del 10% en el cuarto trimestre de 2008

Demanda y Oferta

Mercado de Oficinas de Barcelona - Otoño 2009 2

al 15% en el tercer trimestre de 2009), debido a lapopularidad de la zona (absorbe más del 35% de lacontratación en Barcelona).

La tasa de desocupación media de la capital catalanase sitúa en el 9,8% y si bien la mayor parte de lasoficinas disponibles se encuentran en zonasperiféricas, es destacable que zonas donde no habíadisponibilidad en los últimos años, como el eje prime,están viendo como se generan importantes huecos denueva oferta en sus edificios, fruto de los procesos dereducción de espacios que muchas compañías hanabordado.

Rentas

El débil comportamiento de la demanda junto con lapresión que ejerce la creciente oferta ha forzado eldescenso de las rentas por quinto trimestreconsecutivo tras seis años de crecimientoininterrumpido. La renta prime se sitúa en la actualidaden 21,50 €/m2/mes, que representa un descenso del4,4% con respecto a las rentas del segundo trimestredel año y un descenso con respecto al punto más altodel ciclo del 23%, situándolas ya en niveles nominalesde mayo de 1990.

Evolución intertrimestral de las rentas

Fuente: Savills Research

El resto de zonas han mantenido un comportamientosimilar con descensos intertrimestrales en las rentasmáximas que oscilan entre el 3,6% y el 6,25%. Lasrentas mínimas han sufrido una rebaja mayor (10% demedia), demostrando a la vez que la crisis no ha sidoexcusa para que los inquilinos sigan valorando lacalidad de los edificios y rechazando la oferta conmayor nivel de obsolescencia.

En cualquier caso seguimos frente a un mercado queseguirá exigiendo flexibilidad por parte de lospropietarios y visión de futuro por parte de losinquilinos al poder identificar interesantesoportunidades. El arte de saber llegar a un puntointermedio en la negociación debería poder permitirllegar a acuerdos razonables.

Mercado de Inversión

Durante los tres primeros trimestres de este ejercicioel volumen de inversión en oficinas ha caído a nivelesno vistos durante la última década, sin duda a causade la incertidumbre que ha estado vigente a nivelmacroeconómico y por el mal comportamientomostrado por el sector inmobiliario en particular.

Volumen de inversión

Fuente: Savills Research

Durante estos meses ha habido un “agotamiento” delos inversores, que se han visto desconcertados pornoticias dispares y pronósticos de todo tipo, que hanprovocado actitudes contemplativas ante las escasasoportunidades de inversión existentes. Muyprobablemente estamos viviendo momentos históricosy sin duda atravesando una ventana de oportunidadmuy interesante para adquirir inmuebles a preciosmucho más atractivos que hace 18 meses.Ciertamente hay incógnitas importantes a resolver y,en la medida que éstas no se disipen totalmente,muchos inversores no tendrán el coraje de entrar denuevo en el mercado de forma decidida, sobre todoaquellos con un perfil más conservador si noencuentran inmuebles que les proporcionen un nivelde confort y seguridad altos.

Previsiones

A corto plazo el mercado seguirá adoleciendo defortaleza, con una demanda débil, una desocupaciónen aumento y niveles de renta en retroceso. Noobstante se empiezan a percibir algunos síntomas derelativa mejora, como la reactivación de algunasdemandas de espacio por parte de ocupantes y uninterés renovado por parte de algunos inversores paramonitorizar el mercado de Barcelona de nuevo. Si bienfalta que dichos síntomas fructifiquen en unarecuperación sólida, lo cierto es que por lo menos yaresulta esperanzador que se manifiesten ciertoselementos de mejora aunque todavía sean incipientesy deban confirmar su validez con una prolongación enel tiempo. En cualquier caso sí percibimos ya en elmercado de inmuebles “core” que empieza a haber uninterés notable por parte de los inversores en tomarposiciones, lo que ha provocado que las rentabilidadesse hayan estabilizado en estas zonas.

Mercado de Inversión y Previsiones

Mercado de Oficinas de Barcelona - Otoño 2009 3

El Mercado de oficinas deBarcelona

Este boletín es sólo para brindar una información general. Mientras se han hecho todos los esfuerzos para asegurar que la información contenidasea correcta, Savills no acepta ninguna responsabilidad por cualquier pérdida, ya sea directa o indirecta, que surja de su uso. Este boletín esestrictamente propiedad del autor y queda estrictamente prohibida la reproducción total o parcial de la misma sin el permiso escrito deldepartamento de Research de Savills.© Savills Commercial Ltd September 2009.Savills PLC es una empresa líder en el mundo de los servicios inmobiliarios que cotiza en la Bolsa de Londres. La empresa ha experimentado ungran crecimiento en los últimos años, convirtiéndose en una de las referencias internacionales, con oficinas y asociados por todo el Reino Unido,Europa continental, América, Asia Pacífico y África. Savills es la denominación comercial de los subsidiarios que prestan servicios inmobiliarios deSavills plc, que asesoran en el mercado de la propiedad comercial, rural, residencial y de ocio. Otros servicios incluyen asesoramiento enfinanzas corporativas, financiación de capital inmobiliario y de riesgo y una amplia gama de servicios relacionados con la propiedad inmobiliaria.

Eusebi CarlesInversión+34 93 272 4100ecarles@savills.es

Frédéric StravrakyAgencia+34 93 272 4100fstavraky@savills.es

Para más información, por favor contacte con:

Muna BenthamiResearch Barcelona+34 93 272 4100mbenthami@savills.es

Eri MitsostergiouResearch Europe+30 210 6996311emitso@savills.com