presentación de mauricio varela a macropanel

TENDENCIAS DE LA INDUSTRIAINMOBILIARIO RESIDENCIALSeminario MacropanelMauricio Varela, Gerente GeneralJueves 14 de Enero de 2010

agenda

2. Competir por Diferenciación: Estrategia de negocio Almagro en el mercado residencial

3. Dinámicas de ajuste del mercado residencial

4. Conclusiones

1. SOBREOFERTA: LA CLAVE PARA ENTENDER LA CRISIS 2008 - 2009

SOBREOFERTA DEFINE LA POSICIÓN DE LA INDUSTRIA FRENTE A LA CRISIS DEL 2008 - 2009

Es indispensable contar con buena información de mercado, que permita derivar la curvas de oferta y demanda para cada comuna.

NO NOS PUEDE VOLVER A PASAR LO MISMO

P

Q

D

S

MERCADO INMOBILIARIOPOR COMUNA

PROMOCIONES

MASIVA BAJA DE PRECIOS PARA ENFRENTAR DEMANDA ADVERSA Y SOBRESTOCK ASFIXIANTE.

LO BUENO: capacidad de partícipes de la industria de colaborar para generar un cambio en la percepción de los consumidores.

LO MALO: destrucción de utilidades, daño a clientes anteriores, pérdida de valor percibido.

RECUPERAR RENTABILIDADES¿Se podrán subir los

precios?DEPARTAMENTO , LAS CONDES , REGION METROPOLITANA

4154

39

6681

194

145 140149 149

140

111

92

0

150

364

205

320380

864

719773

804 796 804

558

488

0

Mes N08 D08 E09 F09 M09 A09 M09 J09 J09 A09 S09 O09 N09

Proys. mercado(activos) 20 31 21 31 30 48 48 46 50 52 44 35 35

Proys. mercado (oferta) 95 94 96 95 93 91 91 90 89 89 90 89 89

Proys. cliente (activos) 2 3 1 4 3 4 4 3 5 4 4 4 2

Proys. cliente (oferta) 10 10 10 10 9 7 7 6 5 5 5 5 5

UNIDADES

UF(MILES)

agenda

1. Sobreoferta: la clave para entender la crisis 2008 - 2009

3. Dinámicas de ajuste del mercado

4. Conclusiones

2. COMPETIR POR DIFERENCIACIÓN: ESTRATEGIA DE NEGOCIO ALMAGRO EN EL MERCADO RESIDENCIAL

ALMAGRO SE DIFERENCIA

POR UNA PERCEPCION DE CALIDAD

SUPERIOR

APUESTA POR CONSTRUIR UNA MARCA FUERTE QUE LE PERMITA AUMENTAR SU DEMANDA

Inmobiliarias ABC1 SantiagoValoración de Marca 2009

42,33 29,85 19,90 15,43

FUENTE:

1 2 3 4

Esta estrategia hizo posible que Almagro venda lo mismo que la categoría pero sin disminuir los precios.

EL CASO DE ALMAGRO DURANTE LA CRISIS

SEGMENTODESEMPEÑO

INNOVACIÓN

agenda

4. Conclusiones

3. DINÁMICAS DE AJUSTE DEL MERCADO

1. Sobreoferta: la clave para entender la crisis 2008 – 2009

2. Competir por Diferenciación: estrategia de negocio Almagro en el mercado residencial

FRENTE A CAMBIOS EN LA DEMANDA POR SCHOCKS POSITIVOS

Ha existido facilidad para aumentar la oferta: Santiago ha contado con amplias zonas dispuestas a renovar su infraestructura residencial.

Casas: Maipú, Puente Alto, San Bernardo, Quilicura, Lampa, etc

Deptos: Las Condes, Providencia, Santiago Centro, Ñuñoa, etc.

El ajuste se produce a través de un aumento en la oferta y la mantención de los precios.

P

Q

D1

S2

MERCADO INMOBILIARIO

S1

D2

P1

Q1 Q2

AÚN QUEDA SUELO DISPONIBLE, TANTO PARA CASAS COMO PARA DEPARTAMENTOS…

SIN EMBARGO, CAMBIOS EN PLANOS REGULADORES TIENDEN A GENERAR RESTRICCIONES AL DESARROLLO DE PRODUCTOS:

Las Condes, Providencia: restricciones a la oferta de

departamentos de 1 y 2 dormitorios.

Santiago: limitaciones a la constructibilidad y mayores exigencias

de autos.

Ñuñoa: resctricciones a la altura y constructibilidad.

ADICIONALMENTE, HAY UNA MAYOR CONCIENCIA DE LA CIUDADANÍA RESPECTO DE SUS DERECHOS A OPINAR E INGERIR SOBRE LA PLANIFICACIÓN URBANA.

¿QUÉ PASA CON LOS PRECIOS?

FUENTE: http://www.globalpropertyguide.com/Latin-America/Chile/square-meter-prices

Square Metre Prices - Chile Compared to Continent

LAS MAYORES RESTRICCIONES PODRIAN TRADUCIRSE EN MAYORES PRECIOS.COMPARATIVAMENTE, EL NIVEL DE PRECIOS EN CHILE TODAVÍA ES BAJO

agenda

4. CONCLUSIONES

1. Sobreoferta: la clave para entender la crisis 2008 – 2009

2. Competir por Diferenciación: estrategia de negocio Almagro en el mercado residencial

3. Dinámicas de ajuste del mercado

1. Indispensable el contar con información precisa y oportuna de la situación de oferta y demanda de cada mercado residencial.

2. Promociones mostraron su lado bueno (colaboración entre partícipes, capacidad de influir en la opinión pública). Pero no las sobredimensionemos. El público va a estar encantado de comprar en liquidaciones, pero no va a generar ningún aprecio por esas marcas (los leerán más bien como nombres).

3. Hay espacio para competir basado en mejores productos y no sólo en base a un producto estandarizado.

4. Puede ser que enfrentemos en los próximo años un cambio en la dinámica de ajuste del mercado residencial, que lleve a una apreciación de las propiedades en el largo plazo.

¡MUCHAS GRACIAS!