curso tasaciones industriales

JORNADA DE TASACIONES

Inmuebles Industriales

SITUACION DEL MERCADO ACTUAL

POLITICA MACROECONOMICA

Medidas de defensa del mercado interno y protección de la competencia desleal

Programas nacionales de financiamiento a baja tasa

Plan Estratégico Industrial Argentina 2020 “Pensar hoy la industria del mañana”

Reforma de la carta orgánica del B.C.R.A - Bancos obligados a prestar al menos 5 de cada 100 pesos que hayan captado de sus depositantes privados (ahorristas o empresas) a las empresas para alentar inversiones.

INVERSIONES

El 96% de las pymes industriales que gestionaron un préstamo tuvieron éxito y pudieron financiarse tanto en los bancos públicos como en los privados. Fuente: Secretaría Pyme (Sepyme)

El financiamiento bancario se incrementó en un 289,3%, entre 2003 y 2010, el destinado específicamente a las pymes subió un 465,7% en ese período

El crecimiento que registró la industria de junio alcanzó el 8,2% respecto del mismo mes de 2010 y ha permitido acumular 21 meses de crecimiento ininterrumpido en la actividad

industrial nacional. Fuente: Ministerio de Industria

FORTALEZAS

DEBILIDADES

ENCUENTA SERINCO 2012

OFERTA Y DEMANDA

PARQUES INDUSTRIALES/CENTROS LOGISTICOS

SECTORES CON ZONIFICACION INDUSTRIAL

PRINCIPALES CORREDORES DEL PAIS

Ubicación:

OFERTA Y DEMANDA

SITUACION DEL MERCADO ACTUALOFERTA Y DEMANDA

ZONA NORTE/OESTE

Sector más consolidado en el último periodo en lo que respecta al rubro logístico e industrial liviano.

Aglutinamiento de las principales empresas.

Principal salida al Mercosur

Excelentes accesos

Menor índice de inseguridad.

ZONA SUR

Sector con menor desarrollo.

Industrias destinadas a la refinería, industrias pesadas y agroindustriales.

Accesos son malos

Largos tramos para conectarse con el Mercosur (debe atravesarse la Ciudad de Buenos Aires.

Alto grado de inseguridad

SEGMENTOS DE MERCADO

Depósitos “Clase A”:Depósitos “Clase A”:Buenos accesosBuenos accesosAmplia playa de maniobrasAmplia playa de maniobras10 metros de altura limpia 10 metros de altura limpia Espacio para oficinas administrativasEspacio para oficinas administrativasSeguridad 24 hrs & CCTVSeguridad 24 hrs & CCTVCercano al centro de la Ciudad (máximo 50 kms)Cercano al centro de la Ciudad (máximo 50 kms)Aire Acondicionado & Control de Temp/Humedad Aire Acondicionado & Control de Temp/Humedad Red de Incendio según normas internacionalesRed de Incendio según normas internacionales

Depósitos “Clase B”Depósitos “Clase B”Localización distanteLocalización distanteObsolescencia funcionalObsolescencia funcionalAntigüedad mayor a los 15 añosAntigüedad mayor a los 15 añosNo posee servicios adicionalesNo posee servicios adicionales

Depósitos “Clase C”Atributos del depósito clase B.Atributos del depósito clase B.Edificios ObsoletosEdificios ObsoletosLocalización distante e inseguraLocalización distante e inseguraAlto nivel de riesgoAlto nivel de riesgo

REQUERIMIENTOS

SEGMENTOS DE MERCADO

Requerimientos: Servicios e infraestructura del bien:

Red de Hidrántes Instalación c/incendio del pque

REQUERIMIENTOS

Salidas de emergencia Playas de maniobras

REQUERIMIENTOS

Dock levelers

REQUERIMIENTOS

SITUACION DEL MERCADO ACTUALREQUERIMIENTOS

Alturas Sistema de refrigeración

PROCESO DE VALUACION

Análisis del bien en cuestión

Análisis del mercado

Selección del método de valuación

DOCUMENTACION:

Plano: Datos catastrales, superficies, alturas, servicios, distribución, cotas, etc.

Escritura: Titular según escritura, datos catastrales, superficie del terreno y partida.

Informe de Dominio: Titular del bien, datos catastrales, gravámenes y restricciones.

Mercado de Inmuebles Industriales

OBRA CIVIL:

Descripción técnica del bien.

Funcionalidad: Niveles, alturas, accesos, etc

Desglose de superficies: Oficinas, naves, depósitos, etc

Infraestructura: Propia y de la zona.

Zonificación: FOT, FOS, usos permitidos, retiros, etc.

VISION DEL RIESGO:

Certificados de calidad

Normativas internas

Políticas de seguridad laboral

Tratamiento de residuos peligrosos y contaminantes

Políticas de higiene

Documentación: Caso Real

JORNADA DE TASACIONES JORNADA DE TASACIONES

Documentación: Plano

Documentación: Escritura

Análisis del bien en cuestión: Visión del Riesgo Caso real: Industria del rubro alimenticio – Provincia de Buenos Aires

Sector de producción

Sector de depósito

Análisis del mercado

COMPOSICION DEL MERCADO: Característica de la zona, competidores, segmentos, m2 vacantes, posibles compradores, factores políticos, etc

DEMANDA/OFERTA: Competencia directa e indirecta/absorción del mercado/delimitación de zona/ Análisis de publicaciones en la zona, consulta con martilleros, ventas recientes, fuentes particulares, etc

TENDENCIAS: Necesidad de las industrias, inversiones, promociones, incentivos, zonas en auge, etc

Selección del método de valuación

METODO COMPARATIVO

COSTO FISICO

CAPITALIZACION POR RENTAS

METODO DE COMPARABLES

“Método basado en el principio de sustitución que permite determinar el valor de mercado de un bien” (B.C.R.A)

• Su aplicación requiere:

a. Establecer las cualidades y características propias del bien a tasar que influyen en su valor

b. Seleccionar de la información obtenida una muestra representativa de bienes comparables al que se valora, descartando aquellos que se desvíen por precios anormales o circunstancias especiales y homogeneizar los precios unitarios de los elementos de la muestra con el del bien objeto de tasación

c. Asignar el valor del inmueble en función del valor unitario obtenido utilizando planillas aprobadas

Bien a tasar:

Sup. cubierta: 800m2 - Sup. Terreno: 1500m2

Valor: ......?

C1 - Sup. Cubierta: 750m2 – Sup. Terreno: 1400m2

Valor: u$s 300.000 / Valor unitario: 400 u$s/m2

Comparable 1 Comparable 2 Comparable 3

Bien a tasar

Factores a ponderar:

ExtrínsecosEmpresas en la zona Precio y estabilidadInfraestructura de serviciosFactores de logísticaDistancias y accesosCalidad constructiva del entorno

METODO DE COMPARABLESFactores a ponderar:

Intrínsecos

Calidad constructiva

Mantenimiento y estado

Superficies, cotas, alturas, etc.

Funcionalidad, sectores de apoyo

Instalaciones fijas

Antigüedad

Refacciones/Ampliaciones

COSTO FISICO

Se llega al valor de mercado mediante la sumatoria del valor del suelo y el valor de reposición depreciado:

VALOR DEL SUELO

VALOR DE REPOSICION DEPRECIADO

COSTO FISICO: Valor del Suelo

Para hallar el valor del suelo se utiliza el método de comparables de mercado antes explicado.

No obstante, para este tipo de tasaciones existe un problema habitual que radica en las diferencias de superficie de los terrenos. Este factor se puede corregir utilizando la tabla elaborada por el Ing. Dande Guerrero

PROCESO DE VALUACIONCOSTO FISICO: Valor del Suelo

EXTRACTO DE LA TABLA DE FACTORES PARA REDUCIR PRECIOS

DESDE LOTES URBANOS HASTA FRACCIONES DE 50 Ha.

250 m²……………………………………………………………………… 0,50

300 m²……………………………………………………………………… 0,53

350 m²……………………………………………………………………… 0,56

400 m²……………………………………………………………………… 0,60

500 m²……………………………………………………………………… 0,65

1.000 m²……………………………………………………………………… 0,75

2.000 m²……………………………………………………………………… 0,85

3.500 m²……………………………………………………………………… 0,95

5.000 m²……………………………………………………………………… 1,00

7.000 m²……………………………………………………………………… 1,10

10.000 m²……………………………………………………………………… 1,20

15.000 m²……………………………………………………………………… 1,30

25.000 m²……………………………………………………………………… 1,40

40.000 m²……………………………………………………………………… 1,50

COSTO FISICO: Valor del Suelo

USO DE LA TABLA:

La unidad corresponde a una fracción de 5.000 m² (½ hectárea). Si queremos trasformar el valor unitario de un lote de 250 m² al de 5.000 m² habrá que multiplicarlo por el coeficiente que resulte de dividir 0,50 ÷ 1,00 = 0,50

COSTO FISICO

Costo de Reposición Bruto (CRB)

Entre los gastos necesarios se incluirán los siguientes:

a. Costo de construcción. No se incluirán en dicho costo el de los elementos no esenciales de la edificación que sean fácilmente desmontables.

b. Costos de aranceles, derechos e impuestos de la construcción.

c. Honorarios técnicos por proyectos y dirección de las obras.

d. Gastos de administración del promotor o emprendedor.

COSTO FISICO

Costo de Reposición Depreciado (CRD)

Se determinará deduciendo del CRB, la depreciación física y funcional de la edificación.

Aplicando al CRB, excluido el valor de mercado del terreno, la técnica de depreciación que se adopte. El Tribunal de Tasaciones de la Nación utiliza la tabla de Ross-Heidecke. La vida útil es la suma de la antigüedad más la expectancia de vida, que será estimada por el tasador

COSTO FISICO / Valor de las obras civiles

La fórmula que se aplicará para la depreciación física será:

Va= VR – (VR-Vr) K

siendo:

Va: valor actual

VR: valor de reposición o costo de reposición bruto.

Vr: valor residual (Entre un 3 y 5 % para viviendas y un 5 y 7% para industrias)

K: coeficiente según porcentaje de vida transcurrida y estado. Tabla de Ross-Heidecke.

Determinación del estado:

Primera fila, determina el estado del bien en el siguiente orden:

1.0 EXCELENTE1.5 MUY BUENA2.0 BUENA2.5 NORMAL3.0 REGULAR3.5 MALO4.0 MUY MALO4.5 DEMOLICION5.0 IRRECUPERABLE

Determinación de la antigüedad, estado y tipología:Ejemplo:

Galpón – Año de construcción 1986 Antigüedad 25 años Vida útil 80 años Antigüedad en porcentual: 31.25%

Estado: Normal => 2.5 NORMAL

Tipología: (VER ANEXO) Tipo 3 (Muros de mampostería, techo de chapa parabólico y piso de cemento alisado)

Obtención del coeficiente K

% 1 1.5 2 2.5 3 3.5 4 4.5 5

31 20.31 20.33 22.31 26.75 34.73 46.76 62.22 80.24 100

El valor obtenido en la tabla debe dividirse por cien para obtener el coeficiente K

K= 26.75 ______ 100 => 0.27

Va= VR – (VR-Vr) . K

Va= 1640 – ( 1640 – 115) . 0,27

Va= 1640 – 1525 . 0,27

Va= 1640 – 411

Va= 1229 => u$s 286/m2

Modo de tasar que se basa en calcular la rentabilidad que dejaría el alquiler de la propiedad en cuestión, partiendo del principio de que un bien vale en función de la renta que es capaz de producir en el futuro.

Valor de mercado = Valor de locación anual / tasa de descuento

Mediante estas hipótesis, la expresión matemática simplificada se reduce a lo siguiente:

Valor locativo anual= Valor de mercado x tasa de descuento

Ejemplo:

Valor de Mercado: $ 510.000

Tasa de rentabilidad anual: 6%

Valor de alquiler=

$ 510.000 x 0,06= $ 30.600.

Anual: $ 30.600/12= $ 2550

Valor locativo: $ 2550

Ejemplo:

Valor de alquiler: $ 2550 mensuales => $ 30.600.- anual.

Tasa de rentabilidad anual: 6%

Valor de mercado=

$ 30.600 / 0,06= $ 510.000.

Valor de Mercado: $ 510.000

Inmuebles Comerciales y oficinas

Situación del mercado actual: Comercios

CRECIMIENTO DEL

CONSUMO INTERNO

Imposibilidad de ahorrar

Facilidades: Cuotas fijas, rebajas, ofertas, etc

Dólar “estable”

Mejoras salariales

INCREMENTO DE VALORES LOCATIVOS

Inflación

Indexación anual (Entre un 20 y 25%)

Vacancia de locales con tendencia a cero en los principales corredores

PRINCIPALES CORREDORES DE LA CIUDAD

Peatonal Florida

Peatonal Lavalle

Avenida Santa Fe

Avenida Callao

Avenida Córdoba

Av. Pueyrredón

Av. Cabildo

Av. Corrientes

FACTORES A TENER EN CUENTA:

Extrínsecos

Caudal peatonal

Caudal vehicular

Nivel socioeconómico

Demanda

Locales linderos

Arterias cercanas

Intrínsecos

Ancho de vidriera

Posibilidad de publicidad en vía pública

Situación en manzana

Funcionalidad

Estado

MERCADO DE OFICINASClase A

Edificios para renta.

Excelente localización

Alto nivel de diseño

Edificios a estrenar o refaccionados a nuevo

Clase B

Edificios con buena ubicación y buen nivel constructivo cuya estructura funcional se encuentra obsoleta o deteriorada.Se trata de edificios de generaciones pasadas que han tenido un alto grado de mantenimiento.

Clase C

Edificios más antiguos que los A y B y que no han sido modernizados.

MERCADO DE OFICINAS

Valores locativos:

De 200 a 500 m2 entre u$s 18 y u$s 25 /m2

De 500 hasta 1000m2 entre u$s 15 y u$s 18/m2

De 1000m2 hasta 3.000 entre u$s11 y u$s 14 por m2

MERCADO DE OFICINAS

Valores de Mercado:

De 200 a 500 m2 entre u$s 1700 y u$s 2500 /m2

De 500 hasta 1000m2 entre u$s 1500 y u$s 1800/m2

De 1000m2 hasta 3.000 entre u$s1.000 y u$s 1.400 por m2

CASO PRACTICO

Método de Comparables

Se utilizan los comparables 1 y 2, con un valor unitario de entre 2275 y 2395 $/m2. Los mismos poseen inferior mantenimiento, comercialización y construcción. Para el tasado se adopta un valor unitario de 2544 $/m2. La diferencia entre el parámetro mínimo y el máximo es del 12%

Costo físico

Va= VR – (VR-Vr) . K

Va= 1550 – (1550- 108) . 0.04

Va= 1550 – 57.68 => 1492 $/m2

Capitalización de rentas

Valor locativo por m2: $ 20

Valor locativo: $ 80.000 =>Anual: $ 960.000

$ 960.000 / 0.10= $ 9.600.000

Diferencia con el valor de tasación: 6%

Agradecemos su atención y les deseamos que tengan una linda Navidad y un próspero Año Nuevo !!!

Hasta pronto !!!

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