curso peritaciones y tasaciones

7/23/2019 Curso Peritaciones y Tasaciones

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Ing. GUILLERMO QUEQUEZANA QUINTANA

PERITACIONESYTASACIONES

SISTEMAS ACTUALIZADOS DE

VALUACIN

DEPREDIOS

COLEGIO DE INGENIEROS DEL PERCONSEJO DEPARTAMENTAL PIURACENTRO DE PERITAJE

Curso Taller de Especializacin Profesional:

Exposior:


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FUNCIONES DEL PROFESIONAL PERITO

I.- GENERALES

A.- Cuando es integrante: Sobre todo cuando es integrante de un equipo de tasacin, debiendo sujetarse al plan y cronograma como respetar las lneas

de coordinacin.

B.- Cuando es art!"ie: Cumplir con la normatividad vigente a travs de lo dispuesto por la

Ley Orgnica del oder !udicial, el Cdigo Civil, el Cdigo

rocesal Civil, "eglamentos, etc.

C.- Cuando es resonsa#$e: #l $irmar y sellar con su "egistro de Colegio ro$esional respectivo los dictmenes judiciales que elabora, asume la plena

responsabilidad, con las sanciones que la ley contempla% por lo es necesario que en la elaboracin del dictamen judicial se ponga

de mani$iesto su capacidad, su e&periencia, su tica y su

'onestidad.


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II.- ESPECIFICAS

Cabe la pena preguntarse( )Cul es la $uncin espec$icadel perito*

a.+ )s solamente la del perito*

b.+ )s la aplicacin $ra de la metodologa*

c.+ )s slo los anlisis tcnicos, como parte de su$ormacin*

d.+ )s slo las acciones que su e&periencia acumul*


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E$ erito:

Se constituye, independientemente de su anlisis $ro, en asesor% y su opinin sirve paraadministrar justicia.

Contri#u&e complementando a otras reas del saber -derec'o, economa, etc a ejerceruna mejor justicia en el pas.

Orienta en las decisiones sobre las tasaciones de compra+venta que obliga a su ve/ amovimientos econmicos.

Deter'ina el justiprecio en las valores de e&propiacin, las implicancias que seencierran a travs de la propiedad privada, a$inando ms su anlisis

Se orienta $o '(s "er"a de $a )erdad de $os *e"*osen la pericias de opinin tcnica, deacuerdo a su especialidad.

Se orienta $o '(s "er"a a$ )a$or de los bienes muebles e inmuebles en las pericias valorativas.


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FILOSOFIA DE LA FUNCION DEL PERITO

0eniendo en cuenta todos los conceptos antes enunciados se puede

concluir que el perito, como rgano de au&ilio judicial contemplado en elCdigo rocesal Civil, el pro$esional, es indirectamente un

AD+INISTRADOR DE ,USTICIA, al permitrsele que su trabajo, atravs del jue/ con los criterios discrecionales que ste tiene, pueda

contribuir a ejercer una mejor justicia en el pas.

CA+POS DE CONCEPCION

I.- CONCEPCION DE FOR+A st de$inida por la aplicacin de los criterios y metodologas que emplea el

perito en base a la $ormacin pro$esional y la e&periencia que tenga.

II.- CONCEPCION DE FONDO st de$inido por la aplicacin de las normas, a travs de los cdigos, reglamentos, etc, los que proporcionan los criterios establecidos a los

que se tienen que sujetarse los peritos.


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CONDICIONES PERSONALES DEL PERITO

.- Estar er'anente'ente "aa"itado: La actuali/acin de conocimientos en cuanto a normatividad se re$iere as como la

b1squeda de nuevas metodologas, nuevas tecnologas son bsicas parala accin del perito

.- Pro/undi0ar $os )a$ores 1ti"os: La idoneidad del pro$esional perito a travs de la transparencia de sus acciones, 'ar que su pericia sea ms

seria, sustentable, de$endible en cualquier tribunal de justicia o en la

actividad privada.

2.- Pro/undi0ar )a$ores de *onestidad: La imparcialidad de sus acciones,

el no permitir presiones de ning1n tipo, el rec'a/ar cualquier mediocre

quisiera desviar $avorecer las conclusiones de su pericia, contribuir aejercer una mejor justicia en el pas.


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3.- La e4erien"ia a"u'u$ada: # mayor e&periencia del perito, ser mejor su

accionar en la pericia, contar con mayor acuciosidad,capacidad,

inteligencia para tomar sus decisiones en la justicia.

5.- Trata'iento de nor'as de uso: l manejo de los di$erentes reglamentos.

cdigos, leyes y cualquier norma en general, le permitir al peritomayor

$acilidad en la determinacion de su pericia.

6.- So$u"i7n e interreta"i7n de resu$tados: 2o slo el manejo de lasnormas, sino, la interpretacin de las normas 'ace que la pericia sea

ms e$iciente, ms real y justa.


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DEFINICIONES

.- PERICIA

s la accin dispuesta por el jue/ mediante una "esolucin

.- PERITO

s el pro$esional idneo y capacitado, con conocimientosespeciales

de naturale/a cient$ica, tecnolgica, artstica u otra anloga .

2.- PERITACION

s el anlisis del perito, su investigacin, sus metodologas, la

recopilacin de datos y documentos

3.- PERITA,E

3ictamen !udicial de la ericia, ordenada por el !ue/, la que

contempla los items que establecen los reglamentos.


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OTRAS DEFINICIONES

.- DA8O

erjuicio derivado de la accin u omisin previsto o imprevisto, que

ocasiona da4os a bienes o a inters de terceros. 3etrimento material o perjuicio moral que soporta una persona o cosa.

.- DA8O E+ERGENTE O CONSECUENCIAL

3a4o a la propiedad que surge como una consecuencia mediata o

inmediata de un siniestro o cambios, e&trnseco a la propiedad.

2.- LUCRO CESANTE 5ene$icio o utilidad que se 'abra conseguido de 'aber continuado la

e&plotacin de una determinada actividad o negocio, en la misma

$orma que se estaba reali/ando.

Lo que una persona deja de ganar o ganancias de que se ve privada,por incumplimiento que incumbe al deudor.

3.- PER,UICIO

6enoscabo o privacin de 7anancia o demritos ocasionados por acto deomisin y que debe indemni/ar o ms del da4o o detrimento material causado

por modo directo.


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TASACION DE BIENES IN+UEBLES


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I.- TASACION

DEFINICIONES: 0iene di$erentes de$iniciones de acuerdo a su interpretacin, unas del diccionario, otras de concepto tcnico

y

algunas de concepto legal. #lgunas son las siguientes(

8.+ 9ijar, medir, evaluar, valorar

:.+ oner precio o lmite de precio a las cosas que se venden

;.+ 3ar a una cosa el valor que le corresponde


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2.- 9ALOR.- s el monto que se paga por un objeto o unbien para

su compra.

CONCEPTOS SOBRE EL 9ALOR

8.+Di/!"i$ are"ia"i7n & re"isi7n.- No es entendido or todos de igua$ /or'a2.- E$ sentido de a$i"a"i7n es 'u& di/erente en uno & otro

"aso3.- E$ entendi'iento )ar!a de una ersona a otra

5.- Es 'u& sensi#$e a $os /ines% "ir"unstan"ias% "ondi"ionesde "ada "aso6.- E4iste una )ariedad i'resionante de$ t1r'ino )a$or:


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=.+ La utili/acin y aplicacin del valor e&igen no slo de conocimientos

de ingeniera, sino tambin( econmicos, $inancieros y legales.

>.+ 3e la mejor estimacin del valor del inmueble depender en gran

parte el &ito de las operaciones en cada una de las etapas que setenga que seguir en cuanto se llegue a la decisin de la transaccin

comercial.

?.+ @n inmueble que no se 'aya podido vender en cualquier etapa de su

o$erta, signi$ica por lo general que el valor de tasacin no 'a

respondido a los valores reales de mercado.8A.+l trmino Bvalor de los bienes inmuebles como de todo bien, se

debe considerar bajo lo siguiente(

D Concepto de apetencia de posesin

D Medida con los probables rendimientos, beneficios y/o satisfaccionesque estos nos pueden brindar .D Aprovechamiento de su uso.D Toma en cuenta de indicadores o factores de ubicacin, estado y uso

probable.


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III.- ETAPAS DE LA TASACION

.- ESTUDIO DE LA DOCU+ENTACION.- Se re$iere a la

lectura y con$rontacin de la documentacin que puede obtener el

perito, para los $ines del mandato judicial o particular.

.- INSPECCION OCULAR O ,UDICIAL.- Se re$iere a la visita

que 'ace el perito al inmueble materia de la tasacin para

percatarse de todos los datos de tipo tcnico que requiere para

poder tasar.

2.- IN9ESTIGACION.- Se re$iere a la indagacin en el 6arco

Enstitucional de "e$erencia, de la documentacin $altante que el

perito determina despus del estudio de la documentacin.

3.- TRABA,O DE GABINETE.- Se re$iere al cruce de in$ormacin y elanlisis de la documentacin de re$erencia .


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5.- DESARROLLO EL DICTA+EN O INFOR+E.- Se re$iere a

la elaboracin del dictamen de la pericia -3ictamen ericial o al

in$orme pericial en el caso de particulares.

I9.- ESTUDIO DE LA DOCU+ENTACION

.- +ARCO INSTITUCIONAL DE REFERENCIA

A.- Conseo Na"iona$ de Tasa"iones ;CONATA


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C.- ,u0gados de$ Poder ,udi"ia$.- Enstitucin que tiene los&pedientes del litigio en el que consta las pruebas, del cual se tomar las que

orresponda al orden tcnico. Se ver e&pedientes que sean cosa ju/gada, que

uedan servir de re$erencia y que 'ayan creado jurisprudencia.. D.- O/i"inas Registra$es.- erteneciente a la Superintendencia 2acional

de "egistros 1blicos, que proporciona las certi$icaciones de propiedad,

gravamen, dominio, etc.

E.- Notar!a.- n ella se encontrar sus "egistros de scrituras 1blicas,

6inutas, Contratos, etc., que proporciona datos tcnicos para las tasaciones. F.- ESSALUD.- Organismo que en sus arc'ivos contiene pases deeclaratoria de 9brica, valores de los bienes, $ec'a

eterminacin, etc.

G.- +inisterio de 9i)ienda Sanea'iento.- n sus arc'ivos se tiene

ocumentacin de antecedentes de 3eclaratorias de 9bricas, queontiene datos que le sirve al tasador.

=.- +uni"iios.- Organismos que proporcionan mayor cantidad de datos(Licencias, Con$ormidades de Obra, Certi$icados de 2umeracin,

erti$icados de Seguridad de Obra, #utoaval1os, lanos, etc.


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.- DOCU+ENTACION DE REFERENCIA

A.- Do"u'entos de roiedad.- romesa de compra+venta,

Contratos rivados, 6inutas, scritura 1blicas, 0estimonios.

B.- Coia Litera$ de Do'inio.- Se constata la 'istoria deltraslado

de 3ominio que 'a tenido la propiedad a travs de su e&istencia.

C.- De"$aratoria de F(#ri"a.- s el ttulo de la edi$icacin,

pudiendo ser(

Original,#mpliacin,6odi$icacin,"emodelacin,

3emolicin, etc.Contiene muc'os datos tcnicos

D.- Indeendi0a"i7n.- s para el caso de los bienes que tiene

caractersticas de propiedad e&clusiva con bienes comunes

o

copropiedad., se consigue $undamentalmente los porcentajes

de


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de remodelacin, demolicin, etc. Consigna( reas

autori/adas,

valores a la $ec'a, nombre del propietario, responsable de la obra, etc.

F.- Autoa)a$>os.- Consigna( antigFedad, especi$icaciones tcnicas,

valores arancelarios, estado de conservacin, aranceles

de

terreno, etc.

G.- Certi/i"ado de Gra)('enes.- Consigna en las$ic'as

registrales si e&iste o no 'ipoteca.

=.- Fa"tura de E?uio & +a?uinarias.- Contiene valores ala

$ec'a de compra de los equipos, especi$icaciones tcnicas de

sus

pie/as, etc.

I.- P$anos.- Contiene las distribuciones y el dise4o de


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travs del 6inisterio de Givienda y Saneamiento y los de

mercado -comerciales los proporciona la o$erta y

demanda.

@.- Disositi)os $ega$es.- st constituido por los reglamentos,

cdigos, leyes, etc.

9.- TIPOS DE TASACION

.- TASACION ,UDICIAL.- Se 'ace por mandato de los ju/gados,

con los valores reglamentarios o los de mercado por re$erencia de

acuerdo al caso que considere el perito.

A.- Perito ,udi"ia$ Tasador.- 3e$inido por ley -ver dispositivos

legales

B.- Pro"edi'iento $ega$.- stablecido por ley -verdispositivos

legalesC.- Di$i en"ia ,udi"ia$.- s la visita del erito al inmueble


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de la tasacin, en la que se debe au&iliar con la tecnologa a la

mano -cmaras $otogr$icas, videos, etc.

Se determinar(

+ 3istribucin( lanos

+ speci$icaciones 0cnicas

+ stado de conservacin

+ #ntigFedad del inmueble( por /onas o integral + @sos( vivienda, taller, depsito, colegio, etc.

+ Honi$icacin

+ En$raestructura @rbana( Servicios, pistas, veredas

+ Coe$iciente de edi$icacin

.- TASACION DE +ERCADO ;CO+ERCIAL


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9I.- DICTA+EN ,UDICIAL.-3ebe ser claro, preciso, concreto, en

lenguaje entendible, adems debe ser motivado

.- PARTES DEL DICTA+EN ,UDICIAL

A.- +E+ORIA DESCRIPTI9A

A.- No'#re de$ roietario.-Se debe certi$icar el nombre de acuerdo al mandato judicial.

B.- No'#re de $a ersona ?ue so$i"ita $a tasa"i7n.-

2ormalmente es le !ue/.

C.- O#eto de $a Tasa"i7n & +etodo$og!a o Reg$a'enta"i7n

e'$eada.- Se e&plicar los $undamentos tcnicosy

legales que emplea el perito para tasar.

D.- Fe"*a a $a "ua$ est( re/erida $a tasa"i7n.- s la

que dispone el !ue/.


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E.-U#i"a"i7n.-Se debe di$erenciar si tiene nombres anteriores la calle.

F.-Linderos & 'edidas eri'1tri"as.- Se debe describir conclaridad y precisin, puede usarse la siguiente metodologa

8.+ 9rente. uerta principal. Con quien colindan - $rente, calle, $rente, pasaje,'all,

aires, etc :.+ ntrando por la derec'a.

3e donde comien/a - del lindero del $rente, otro,etc.con quien colinda - terceros, calle, pasaje, otros

con que tipo de lInea - recta, quebrada, curva, sinuosa, etc. con que medida - medida de longitud

;.+ ntrando por la i/quierda.

3e donde comien/a - del lindero del $rente, otro, etc.

con quien colinda - terceros, calle, pasaje,'all,aires, etc


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con que tipo de lnea - recta quebrada, curva,

sinuosa,

etc. con que medida - medida de longitud


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.- E$ segundo & siguientes

Sentido "on ?ue do#$a ;dere"*a o i0?uierda.AA m:% se toma 9ADES.%55.HH% no 'ay e&ceso

II.- 9a$or de$ (rea de$ Pasae E4"$usi)o : 9APC:8.+ ; - ;.AA m N SQ 8MA.AAQm: K K SQ.


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ARTICULO II.C.5

LA 9ALUACIQN DE UN TERRENO JUE NO TENGA ACCESO POR9KA PBLICA NI POR 9KA PRI9ADA EN CONDO+INIO SINO A

TRA9S DE UN PREDIO DE PROPIEDAD DE TERCEROS+EDIANTE UNA SER9IDU+BRE DE PASO, se e$ectuar de la manerase4alada en el inciso a.+ del articulo EE.C.:. l

resultado $inal no podr ser menor de A.< G0.

& d

cdd

a b

ADE

AP

2

ADE

AP

a

>dA0EA 2E0CE0+

2

?

a

CONDICIONES


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CONDICIONES

8.+ Egual que el #rt. E.C.:= del "eglamento 2acional de 0asaciones

:.+ SG@8 K A.> SG@

;.+ "esultado $inal de : no podr ser menor de A.< G0


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I.- 9a$or de$ (rea de Do'inio E4"$usi)o: 9ADE

:8.+ ;b N SG@8

:.+ b N & N SG@8;.+ &ceso N AP SG@8

II.- 9a$or de$ (rea de$ Pasae Co'>n : 9APC

:8.+ ;a N G0

:.+ a Nd N G0

;.+ &ceso N AP G0

b N &


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E,E+PLO

& K M.AA m% b K :.AA m% c K ;.AA m% d K 8>.AA m% c K : K SQ. 8;8.:AQm:

;.AA

a ;.AA:.+ +++++++ K ++++++++ K 8% se toma 8 ;.AA ;.AA

;.+ SG@ A. G0

A.AAQm:

Luego( SQ. 8;8.:AQm: U SQ. >A.AAQ:m:% se toma SQ. 8;8.:AQm:

.+ SG@8 K A.>A N SQ. 8;8.:AQm: K SQ. 8A


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I.- 9a$or de$ (rea de Do'inio E4"$usi)o: 9ADE:

:8.+ ; N -:.AA m N SQ. 8AAA.AA

"1n : 9APC:

:8.+ ; N -;.AA m N SQ. 8MA.AAQm: K SQ.


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ARTICULO II.C.6

LA RESTRICCIQN DE USO JUE SOPORTE UN PREDIO% DERI9ADODE LA SER9IDU+BRE DE PASO A FA9OR DE TERCEROS, castigar el

valor del terreno del predio sirviente con un coe$iciente entre A. ?? y A. ?A, acriterio del perito, de acuerdo con las condiciones de la servidumbre.

b

Se toma como el #rt. EE.C.:;

:

a .+ ; b & 8AAP G0

b.+ bNd & 8AAP G0

c.+ &ceso & AP G0

d : Se toma bN d si es menor al ; b

9TT H. ;9T


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E,E+PLO

bK :.AA m% d K 8>.AA m% G0 K SQ. 8MA.AAQm:

:8.+ ; N -:.AA m N SQ. 8MA.AAQm: K SQ. ;AA.AA

;%M5.AA m N SQ. 8MA.AAQm: K SQ. =:,AAA.AA ;35HA,AAA.AA% P de derec'os K 8PGalor proporcional( SQ. :>A,AAA.AA N 8P K SQ.


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CAPITULO D

9ALUACION DE SISTE+AS% INSTALACIONES +O9ILES%+AJUINARIAS EJUIPOS

ARTICULO 9. D.H

l in$orma valuatorio de sistemas o procesos productivos que comprenden

varias maquinarias, equipos y elementos complementarios% o de un solo

equipo de manera individual deber comprender lo siguiente(

+ 3escripcin del equipo, con sus caractersticas.

+ recio original.

+ 9ec'a de $abricacin, de adquisicin y de instalacin -para determinacin de

su edad.

+ stado actual( N 2uevo

N 5ueno

N "egular

N 6alo

+ spectativa de vida 1til

+ Galor del equipo similar nuevo


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Galor del equipo similar nuevo

+ 3epreciacin y mejoras

+ Galor actual comercial de tasacin del equipo dado

ARTICULO 9. D.n la descripcin y enumeracin de las unidades de equipos, debeindicarse, con la mayor e&actitud posible, la capacidad, lasdimensiones principales, marca, tipo, modelo y el n1mero de serie, en

sus casos. Egualmente en la estimacin de la capacidad del equipo,deber indicarse claramente el rendimiento por unidad de tiempo.

ARTICULO 9. D.

La re$erencia para determinar la edad del equipo, se tomarconsiderando la $ec'a de su $abricacin. Cuando no se cono/ca esta$ec'a,el perito estimar su edad a base del tipo, modelo y aparienciageneral del equipo.

Las $ec'as de $abricacin y adquisicin son re$erenciales para el perito

en su evaluacin de riesgo de obsolescencia del equipo.

ARTICULO 9. D.2


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l estado actual debe considerar las condiciones $sicas y operativas delequipo, cali$icndolas como muy bueno, bueno, regular o malo, asignndole

el perito un $actor de 8.AA y A.8A

ARTICULO 9. D.3La e&pectativa de vida 1til o posibilidades $uturas de sistemas, instalaciones,maquinarias y equipos, se re$ieren a sus condiciones para continuar

$uncionando% y a las posibilidades de ampliacin 'asta llegar al $inal de suvida 1til. La e&pectativa de vida 1til ser calculada a base de las tablas devida media 1til y depreciacin e&istente para los sectores de las industriaselctricas, minera, petrolera y activos $ijos en general. Cuando no 'ubieretablas de reconocida autoridad para el equipo tasado, el perito estimar y$undamentar el perodo de uso productivo probable de acuerdo a lo indicado

por su e&periencia y sus conocimientos sobre equipos semejantes.

ARTICULO 9. D.5l valore de un sistema, instalaciones industrial, maquinaria o equipo, es elque tendra a la $ec'a de tasacin en comparacin al valor promedio de los

precios o$ertados de equipos similares.


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n el valor del bien similar nuevo de $abricacin e&tranjera se debe incluir los

gastos de transporte, internacin al pas, pero no as los gastos de transporte local

'asta la ubicacin de$initiva.

ARTICULO 9. D.6

l concepto de depreciacin, se re$iere a la $orma gradual en que el sistema,

instalacin industrial, maquinarias o equipos, su$ren una reduccin de su valor

equivalente nuevo con$orme se acerca al $inal de su perodo de uso productivo.

Las mejoras e$ectuadas se re$ieren a las incorporaciones acreditadas de elementos

complementarios al bien para aumentar su e$iciencia o elevar su rendimiento.

ARTICULO 9. D.6

La depreciacin ser calculada de acuerdo a las siguientes $ormulas(

3K -Gsn + " & Q0

n donde(


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3 K 6onto calculado de la depreciacin

Gsn K Galor similar nuevo

" K Galor residual, o sea el valor del equipo al $inal de su perodo de vida,e en el momento de drsele de baja.

K dad del equipo al momento de la valuacin -para ms de seis

meses se considera un a4o

K &pectativa de vida 1til que tiene el equipo, a partir de s suedad y estado de conservacin

0 K Sumatoria de la edad del equipo y la e&pectativa de vida 1til

- 0 K

n caso de no ser aplicable la $ormula de depreciacin precipitada, esta podrcalcularse por otro mtodo, para lo cual el perito sustentar

obligatoriamente la procedencia de su aplicacin

#"0EC@LO G. 3. 8>

La e&pectativa de vida 1til del equipo - ser calculada a base de las tablasde vida media 1til y depreciacin e&istentes para los sectores de la

industria elctrica, minera, petrolera y activos $ijos en general

ARTICULO 9. D.


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l valor residual de un equipo ser el que se pueda obtener por l al

ponrsele $uera de uso, al trmino de su perodo de vida 1til. l peritopodr considerar como valor residual un porcentaje no mayor del 8AP

del valor similar nuevo, $undamentando el mismo.

ARTICULO 9. D. Hl valor comercial - GC del sistema, instalacin industrial,maquinaria o equipos, ser igual al valor similar nuevo -Gsn menos

la depreciacin -3 calculada% a$ectada por un coe$iciente o grado de

operatividad -7o. 0al como sigue

GC K -Gsn + 3 7o

#dicionalmente se podr aplicar $actores de mercado u otros, los

cuales deben ser sustentados por el perito.


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ARTICULO 9. D.

l grado de operatividad -7o es un coe$iciente que ser aplicadoal valor actual o valor de tasacin -G0 obtenido para un sistema,

instalacin industrial, maquinarias o equipos a partir de los :Q;

de su perodo de uso productivo -0% o cuando, a criterio de

perito, el sistema, instalaciones industriales, maquinarias oequipos no cumplen con los requisitos de( $acilidad obtencin de

repuestos y accesorios, capacidad de ampliacin o moderni/acin

y con$iabilidad, debindose tener en cuenta la siguiente escala

de grados de operatividad del equipo o sistema -7o, a travs de

los $actores de accesibilidad al sistema de repuestos, accesorios,

capacidad de ampliacin y con$iabilidad


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FACTORES B ;Bueno< R ;Regu$ar< D;De/i"iente

curso peritaciones y tasaciones

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