apuntes tasaciones

1Constanza De la Cuesta G.

TASACIONES INMOBILIARIAS

Constanza De la Cuesta G.

TASACION: la accin y efectos de valorar uno o ms bienes inconexos o un conjunto de bienes afecto a un fin, y los daos que se derivan de la privacin o destruccin de unos y de otros, fundamentado su monto.


Existen innumerables mtodos de ejecutar una Tasacin, sin embargo es necesario enunciar, al

menos, una relativa uniformidad tanto en la metodolgica, como en las tcnicas y conceptos

tericos necesarios para abordar con xito la problemtica de las tasaciones de Bienes Races Urbanos. Actividad que cada da se hace ms

compleja, debido principalmente a que los valores y los precios, sufren fluctuaciones

dinmicas.


El objetivo de una Tasacin radica principalmente en obtener una

Valorizacin del Bien en cuestin; sin embargo la finalidad para lo cual se

requiere valorar es amplia, distinguindose entre las principales:


FINALIDADES Crditos Hipotecarios Financiamientos Regularizacin de Activos Compras y ventas Seguros Establecer Garantas Herencias Actuaciones Judiciales (Remates) Expropiaciones Fiscalizaciones Planificacin y gestin urbana


TASAR:- Es el acto de sealar o medir el valor

econmico de un bien. - En particular, la tasacin inmobiliaria tiene

como objetivo principal la determinacin del valor de mercado de un inmueble en un momento dado.

- Se diferencia de otros tipos de evaluacin en que su objeto de anlisis es el valor y no la utilidad, naturaleza, calidad o impacto ambiental de un determinado bien raz


El Concepto de Costo:

- Cunto cuesta algo- La medida de lo que se debe dar o sacrificar

para obtener o elaborar un producto. - Es el empleo de determinados recursos

escasos para la consecucin de ciertos fines.- Por ser escasos, una vez que han sido

empleados se pierde la posibilidad de alcanzar con ellos, otros fines

- Reposicin del bien


El Concepto de Precio:

- Es la cantidad de dinero que efectivamente se est dispuesto a pagar o recibir en las circunstancias concretas de una transaccin.


El Concepto de Valor:- Est determinado por las caractersticas

especficas del bien que permiten extinguir una necesidad y depende del grado de satisfaccin obtenido.

-Otorgar un servicio, proveer agrado o deleite (valor de uso).

- Es subjetivo e incuantificable y refleja entre otros, intereses sociales y sentimentales.

- El valor, es la cualidad que poseen los bienes que los hace deseables.


El Concepto de Valor:

- Determina el valor de mercado de un inmueble (objetivo).

- Valor de seguro, de intereses, inversin.- Costo de reemplazo.- Cualidad que poseen los bienes que los

hace deseable para satisfacer una necesidad, producir ingresos y posesin.


El Mercado establece:

- El precio (C < P < V)- Cantidad a transar- Velocidad de venta


Valor de Mercado:Es la cantidad de dinero que

razonablemente podra esperar un vendedor por la venta de una propiedad en la fecha de valoracin, mediante una comercializacin adecuada y suponiendo que existe al menos un comprador potencial correctamente informado de las caractersticas del inmueble, y que ambos, comprador y vendedor, actan libremente y sin un inters particular en la operacin.


Valor de Mercado:Es importante sealar que el tasador no

define por voluntad propia un valor para determinado Bien a evaluar, por el contrario el tasador ejecuta un proceso sistemtico con el fin de emitir un juicio de opinin fundado y respaldado tcnicamente que den origen a un valor lo ms razonable; lo que algunos tcnicos denominan como la obtencin de el justiprecio de un inmueble, un valor nico, un VALOR DE TASACIN.


Valor de Mercado:

Sin embargo observamos diferencias considerables dependiendo de la finalidad de la tasacin sobre un mismo elemento, esto no quiere decir que el precio base sea distinto (Valor de Tasacin), sino que lo que se obtiene es un producto diferente, valor comercial, valor de liquidacin, valor de seguro, valor de expropiacin, etc.


Valor de Liquidacin:Es el valor piso o mnimo de la

banda de precios que un mercado normal est dispuesto a pagar por un bien.


Sin lugar a dudas el trmino valor es el ms utilizado para una Tasacin, existiendo en la actualidad gran nmero de teoras y estudios sobre este concepto (valor de intercambio, de uso, de cambio, de costo, econmico, etc.). Sin embargo es posible establecer que el objetivo de una VALUACIN est en directa relacin con el fin para el cual se realiza (comercial, judicial, etc.); por tanto es un valor ideal que en ciertas condiciones y momentos debiera convertirse en un valor nico.


Factores que influyen en los valores de un bien raz:- El precio de los bienes races se ve influenciado por factores generales y factores locales propios del contexto especfico en el cual se ubique el bien raz.- Factores generales como las fluctuaciones de poblacin en un determinado sector, la variabilidad de la economa global, programas y polticas generales del Estado, etc. Factores fundamentales en la variacin de demanda de propiedades y con ello los precios.- Existen factores que sin duda regulan el Mercado, como por ejemplo el nivel socio econmico, nivel de empleo, normativa territorial, etc.


Fuentes de informacin:Al momento de efectuar una tasacin, como base debemos entender que el tasador deber recurrir a diversas fuentes de informacin para obtener el justo valor del bien raz:

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Registro de ventas reales (CBR):Registro de antecedentes (foja, nmero, ao); direccin de la propiedad transada; fecha de transaccin; monto de transaccin; tipo de bien transado; rol de la propiedad; superficie; deslindes; etc.

Ofertas pblicas:Corredores de propiedades; prensa local; mercado informal; observaciones en terreno; bases de datos personales; etc.Tasaciones:Verificar los mismos parmetros. Tipo de propiedad; fecha de valoracin; objetivo del informe; restricciones; etc.


Remates:Son mercados restringidos. Tipo de propiedad; fecha de valoracin; restricciones; etc.

Internet:www.portalinmobiliario.clwww.zoominmobiliario.clwww.elinmobiliario.clwww.acop.comwww.ofertainmobiliaria.clwww.emol.cometc.

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Fuentes de informacin NO confiables:- Compraventa entre familiares- Compraventa o traspasos entre organismos gubernamentales- Expropiaciones- Compraventa por quiebra forzosa- Traspasos o donaciones o compraventas a organizaciones de bien pblico sin foines de lucro- Compraventa entre sociedades que estn relacionadas entre ellas- Herencias


Resulta fundamental que las valuaciones o tasaciones sean llevadas a cabo de acuerdo a una serie de normas, como las que ac se exponen, que son tomadas de las Normas Internacionales de Valuacin , adems de ser elaboradas por Tasadores profesionales, imparciales y sin un inters personal de por medio los cuales debern realizar informes claros, manifestando aquellos aspectos que resulten cruciales para comprender la valoracin.

Criterios de Conducta

En Chile, los Tasadores se someten a estas normas como eleccin propia o por instrucciones del cliente o empresa a la que ofrezca servicios, sin existir una exigencia legal. Pero es de fundamental importancia mantenerlas presentes para poder realizar un trabajo profesional.

Aunque no existe una Ley que reglamente, es fundamental regirse a esta serie de normas que velan por la competencia, la tica, la experiencia y un correcto manejo de la informacin en cada Tasacin.

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Normativa o Cmo estn reguladas las tasaciones? - Normativa Internacional IVS (InternationalValuation Standard)- Europea- USA- Regulacin nacional:

+ Cdigo Civil y de Comercio+ SBIF + Aseguradoras


Bienes InmueblesTodas aquellas posesiones, como casas o terrenos, que son imposibles de trasladar sin ocasionar daos a los mismos, porque forman parte de un terreno o estn ancladas a l. Viene de la palabra inmvil.

1.- Las tierras, edificios, caminos y construcciones de todo gnero adheridas al suelo.

2.- Los rboles, plantas y los frutos pendientes, mientras estuvieren unidos a la tierra o formaren parte integrante de un inmueble.

3.- Todo lo que est unido a un inmueble de manera fija, de suerte que no pueda separarse de l sin quebrantamiento de la materia deterioro del objeto.

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Tipos de Bienes y su Valoracin:El mercado inmobiliario es una parte importante de la riqueza del mundo y su valoracin es bsica para la viabilidad de los mercados financieros e inmobiliarios mundiales. Es muy importante comprender cada tipo de bien y sus caractersticas.

Para su mejor comprensin, podemos dividirlos en dos grupos:

1. Hipotecas: Bienes Inmuebles, son aquellos que no se pueden trasladar de un lugar a otro.

2. Prendas: Bienes muebles, son lo que por su naturaleza poseen movimiento por acciones propias o externas.


Casas y departamentos: Generalmente se valoran haciendo estudio de mercado, valor dado prioritariamente por bienes similares.

Estacionamientos: El piso en el que se ubica no influye en el valor de venta, solo cuando se compra nuevo. En la segunda venta no tiene el mismo impacto.

Sitios: El valor depende de lo que se permite realizar en l. Si permite algo parecido a su entorno, el valor se realizara por comparacin. Por ejemplo si se puede realizar un proyecto inmobiliario se hace un estudio de cabida para sacar el volumen mximo.

Hipotecas

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Locales: Vale por lo que el Bien es capaz de generar. Es totalmente independiente y es fundamental saber el arriendo

Parcelas: Su valor est en relacin a lo que otros medios similares valen en el mercado. Este valor no est necesariamente ligado a ubicacin si no que la topografa y la vista de este mismo juegan un rol mas importante.

Predios Agrcolas: Como un predio, no como plantacin, vale el producto de la renta que puede generar, en cuanto puede rentar. El suelo y la plantacin son distintas tasaciones. En sntesis el valor de renta est dado por el valor de renta pero mezclado con la comparacin. Importante diferenciar el suelo de secano, que es regado con lluvia al suelo de riego que es regado por un canal contiguo, esto tambin afecta en la valoracin.

Hospital: por costo reposicin en relacin a metros cuadrados, material, equipos, etc.

Colegios: Rentabilidad que se tiene por sala. En el caso de los subvencionados se resta el valor de la subvencin del estado. Un colegio solo tiene valor de mercado si este cuenta con estudiantes. El colegio ms rentable es el que tiene mas salas y ms horarios ya que esto tiene como consecuencia ms estudiantes en l.


Oficinas: En este caso existen dos realidades para la valoracin, primero la comparacin de mercado y segundo la rentabilidad. Las oficinas de planta libre se valoran segn comparacin de mercado y las casas convertidas en oficina por rentabilidad. En este caso si no es rentable sigue siendo casa y prima la valoracin de mercado. En ambos caso, la ubicacin no es tan importante como los servicios que presta.Centros comerciales: Prima la renta que es capaz de generar el bien. Cuando pasa de moda el valor es de reposicin, cuando cambia la demanda y deja de ser cautivo.Cines: El valor est dado por la rentabilidad del negocio, la franquicia es indirectamente proporcional, ya que dependiendo de la cadena y los servicios que esta ofrezca el Cine puede rentar mas o menos.

Bienes Patrimoniales: Se inicia con valores base de restauracin, es ms alto que el de reposicin ya que el costo de mano de obra es ms significativa. Tambin se valora por su impacto de rentabilidad, cuanto puede atraer a un lugar.

Hoteles: Valor por rentabilidad y si es nuevo, por la demanda que genera. Si an no existe demanda el valor est dado por la reposicin. En estos casos es importante hacer estudios de demandas, ciclos, periodos del ao.

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Proyectos en construccin: Valor de mercado del terreno mas la inversin hasta el momento de la tasacin. Este no tiene que sobrepasar el valor de mercado global.

Monumentos: Valor por costo de reposicin mas rentabilidad que genera, el valor de estos bienes tiende a devaluarse ya que no generan nada.


Objetos de Arte: Valor en relacin a la historia de este mismo y a la moda del momento.

Menaje: En este tipo de Bien, existe una gran brecha entre el valor nuevo y valor usado. Sus nuevos mercados, si son usados, son casa de remates. El extra por el menaje en un inmueble es mnimo, no aporta ms de un 10% pero si es un gancho para una venta ms rpida.

Acciones: Valor definido por el mercado, empresa y patrimonio.

Prendas

Derechos de Aguas: Tienen un mercado propio. El valor depende de la estacin y ubicacin, as como del tipo, seguridad y variacin climtica.

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Galpones: Valor a costo de reposicin. No existe un valor de mercado.

Vehculos: Es uno de los Bienes mas complejos en su composicin pero mas fciles de tasar. Las variables se reducen a su ao, kilometraje y estado. Esto es valido para camiones y maquinarias. Animales: Los que no son de exhibicin o domsticos, se tasan por kilo.Plantaciones: Existen dos tipos, las menores de un ao que son cultivos que tienen una renovacin anual. Y las de ms de un ao en las que entran las plantaciones frutales y madereras. El valor est dado por cuanto produce el pao multiplicado por el valor del kilo en el mercado. En la primera plantacin, el valor tiende a cero.rboles: El valor que se transa es la pulgada maderera, slo si el rbol est maduro. Si no est maduro se calcula por chips.


Joyas: Se valoran igual que las obras de arte, en relacin a la historia de stas y a la moda del momento.Industrias: Se valoran por unidad productiva, por flujo productivo. Adems del costo de reposicin de la instalacin y el valor de mercado del terreno. Se calcula la rentabilidad por metro cuadrado.Aviones: Se valoran por catlogos, al igual que un auto. Importante saber sus horas de vuelo, sin este registro no se tiene el permiso de vuelo. Antes de iniciar la valoracin se tiene que tener el registro de mantencin.Barcos: Prcticamente igual a los aviones. Tener los permisos de navegacin al da. A diferencia de los aviones, los barcos siempre tienen que mantener una tripulacin, no pueden estar a la deriva. Los barcos con registro son los de sobre 50 toneladas.Servidumbre: Segn el Articulo 820 del Cdigo Civil, se denomina Servidumbre Predial o Servidumbre, al gravamen impuesto sobre un predio en utilidad de otro predio de distinto dueo.

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Biomasa: Se calcula por el volumen mximo que puede contener la jaula, se aplica tanto para peces y moluscos. Se lleva a kilos de producto multiplicado por el valor de mercado del kilo.

Equipos: Existen muchos tipos, quirrgico, fotogrfico, de laboratorio, etc. Si no es un equipo importante vale por el kilo de fierro. En Chile no tienen un mercado secundario.

Maquinaria: Tienen un mercado secundario y esta en relacin a la vida til de la maquinaria.

Pertenencias Mineras: Esta valoracin esta en funcin del volumen minero posible de extraer. Es importante hacer prospecciones ; tipo y ley de materiales. Se analiza la concentracin de material, muestras y calidad.

Usufructos: Existen 3 tipos:A. Convencional, que es el de palabra.B. Legal, por ejemplo una pensin alimenticia.C. Judicial, en el cual el juez determina a quien y por que. En todos los casos se valora por el tiempo mximo que puede durar el usufructo y el beneficio que representa. Es importante saber que estos se encuentran en un Certificado de Dominio, con anotaciones al margen y no en la Escritura.


Conocimientos que necesita un tasador

1.- Conocimientos econmicos.2.- Conocimientos jurdicos.3.- Conocimientos especficos sobre el.

inmueble que valora.4.- Materias complementarias: Estadstica, Conocimientos informticos, etc.

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1.- Conocimientos econmicos

- Criterios de valoracin- Principios de valoracin- Mtodos de valoracin- Modelos de prediccin de oferta y

demanda- Clculo financiero


2.- Conocimientos jurdicos

- Ley y Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones- Planos Reguladores y Seccionales- Ley de Arriendos. Ley de Aguas- Normativas de Valoracin- Expropiaciones y Servidumbres- Ley 19.537 Coprop. Inmobiliaria (97)- DFL-2 sobre Plan habitacional (59)- Subsidio Unificado DS 44

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Ley 19.537 Coprop. Inmobiliaria (1997)Permite separar roles dentro de un mismo predio, o

edificacin.- ROL Matriz, Roles asignados.- Constituir Dominio exclusivo a favor de distintos propietarios.- Aplicable a edificios de oficinas, departamentos, hoteles, condominios, bodegas, estacionamientos, loteos de parcelas.- Reglamento de copropiedad: normas y reglas.- Bienes Dominio Exclusivo; Bienes de Uso y Goce exclusivo; Bienes de Dominio Comn.- Procedimiento para acoger proyectos a esta ley


Ley 3.516 de Predios Rsticos

- Regula el mbito de todos los sitios y predios ubicados fuera del lmite urbano- Estableca superficie mnima de 5.000 m2- Actualmente establece mnimo de 40.000 m2 (4 Ha)- Prohibicin del cambio de uso de suelo (excepto zonas aptas para ZODUC)- Mximo dos viviendas en terrenos de 5.000 m2- Planos de Loteos deben ser inscritos y aprobados por el SAG

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Ley 2.186 de Expropiaciones (1978)Expropiacin: procedimiento administrativo mediante el cual el Estado, en atencin al inters pblico, dispone para s la transferencia de un bien particular, entregando al propietario la respectiva indemnizacin

- Proceso establecido por Ley- Nadie puede negarse a la Expropiacin- Involucra al Estado, Bienes Nacionales, C.B.R.,

Propietario, Publicaciones...


mbito de aplicacin:- MOP- SERVIU- Municipalidades- Ministerio de Agricultura

- El proceso se inicia si y solo si existe un proyecto concreto

- Se nombra una comisin de Peritos (3 miembros)- Se persigue encontrar el justo valor, en base a

una banda justa de valores- Una buena tasacin genera un Buen acuerdo- Valor es apelable mediante va judicial

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DFL-2 sobre Plan habitacional (1959)Creado para impulsar construccin y venta de viviendas dirigidas a la clase media- Reemplaza a la antigua Ley Pereira (100 m2)- Establece beneficio tributario sobre el impuesto territorial, solo pagan 50% de las contribuciones- Aplicable a viviendas hasta 140 m2- 70 m2 (20 aos); 100 m2 (15 aos); 140 m2 (10 aos)- Exencin del Impuesto a la Herencia y Donaciones- Rentas obtenidas exentas del Global complementario- SE PIERDE BENEFICIO al exceder los 140 m2 o al cambiar el destino


Subsidio Unificado DS 44- Programa de vivienda a cargo del MINVU (24.000).- Establece tramos entre las 500, 1000 y 1500 UF.- Exige: Ahorro previo, Postulacin, Adjudicacin.- Se asignan puntos en funcin del ahorro, plazos, situacin familiar y social.

1 punto = 1 UF.8 puntos por cumplimiento de ahorro mensual.10 puntos por cada miembro familiar.

- MINVU entrega cheque por Subsidio (24 meses).- 5 aos mnimo para venta o arriendo.

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3.- Conocimientos especficos sobre el inmueble valorado

- Diseo y Tcnicas de construccin- Anlisis funcional del inmueble- Adecuacin al uso - Prever reformas necesarias- Presupuesto- Duracin previsible- Gastos de mantenimiento- Interpretacin de problemas que afecten la estabilidad del inmueble


4.- Materias complementarias

- Conocimientos estadsticos (mtodo de comparacin)- Factores que influyen en la promocin inmobiliaria- Conocimientos informticos

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Cmo se desarrolla una tasacin?


Escritura:Antecedentes importante para obtener antecedentes del inmueble a tasar.

Certificado de Nmero:Es la solicitud de identificacin de propiedad a travs de la asignacin de nmero domiciliario.

Certificado de no Expropiacin:Es el certificado que indica que la propiedad se encuentra declarada de utilidad pblica por el Plan Regulador Vigente, pudiendo el municipio decretar su expropiacin cuando lo estime necesario, mientras tanto el propietario no podr construir, reconstruir, ni alterar las edificaciones en la faja comprometida. Se puede conseguir tanto en el Serviu como en la Direccin de Obras Municipales.

Antecedentes legales necesarios para una tasacin

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Certificado de avalo fiscal:Este documento es emitido por el SII, el cual cuenta con informacin acerca del avalo Fiscal de la propiedad, N de rol de avalo, direccin del predio, nombre del propietario registrado ante el SII, las exenciones (si corresponde) y/o las caractersticas del bien raz, tales como terreno y construcciones.

Permiso de edificacin:Segn los estipula el Artculo 116.- La construccin, reconstruccin, reparacin, alteracin, ampliacin y demolicin de edificios y obras de urbanizacin de cualquier naturaleza, sean urbanas o rurales, requerirn permiso de la Direccin de Obras Municipales, a peticin del propietario, con las excepciones que seale la Ordenanza General.Debern cumplir con esta obligacin las urbanizaciones y construcciones fiscales, semifiscales, de corporaciones o empresas autnomas del Estado y de las Fuerzas Armadas y de las Fuerzas de Orden y Seguridad Pblica. No requerirn permiso las obras de infraestructura que ejecute el Estado, ni las obrasurbanas o rurales de carcter ligero o provisorio, en la forma que determine la Ordenanza General.


Recepcin final:Corresponde al permiso que da la Municipalidad para que una vivienda pueda ser habitada. El inspector municipal se fijar en que la construccin est de acuerdo con los planos presentados para el permiso. Este permiso lo entrega la Municipalidad correspondiente a la vivienda. Este certificados especifica quin hizo cada cosa, y esa persona ser la responsable final si ocurre cualquier desperfecto.

Certificado de informaciones previas :El certificado de Informaciones Previas contiene las condiciones aplicables al predio consultado de acuerdo con las normas urbansticas, derivadas del Instrumento de Planificacin Territorial respectivo, e indica el nmero de rol de la propiedad. Es el primer documento que debe solicitarse para conseguir Permiso de Edificacin y servir tambin como certificado de nmero y de afectacin de utilidad pblica del predio.

Este certificado proporciona, entre otros y segn corresponda, los siguientes antecedentes:

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A) Nmero municipal asignado al predio.

B) Lnea oficial, lnea de edificacin, anchos de vas que limiten o afecten al predio, ubicacin del eje de la avenida, etc.

C) Declaracin de utilidad pblica que afecta al predio, en su caso, derivada del Instrumento de Planificacin Territorial.

D) Indicacin de los requisitos de urbanizacin.

E) Normas Urbansticas aplicables al predio, por ejemplo usos de suelo; alturas de edificacin; reas de riesgo o de proteccin que pudieren afectarlo; contempladas en el Instrumento de Planificacin Territorial; Zonas o Construcciones de Conservacin Histrica o Zonas Tpicas y Monumentos Nacionales, con sus respectivas reglas urbansticas especiales; exigencias de plantaciones y obras de ornato en las reas afectas a utilidad pblica; Declaratoria de postergacin de permisos, sealando el plazo de vigencia y el Decreto o Resolucin correspondiente; entre otros.


La Direccin de Obras Municipales, a peticin del interesado, emitir,en un plazo mximo de 7 das, un Certificado de Informaciones Previas, que contenga las condiciones aplicables al predio de que se trate, de acuerdo con las normas urbansticasderivadas del Instrumento de Planificacin Territorial respectivo. En caso que la citada Direccin no cuente con informacin catastral sobre el predio, el plazo mximo para emitir el certificado ser de 15 das.

El Certificado mantendr su validez y vigencia mientras no se publiquen en el Diario Oficial las modificaciones a las normas urbansticas, legales o reglamentarias pertinentes, que afecten la zona en que est emplazado el predio.

En la solicitud de Certificado de Informaciones Previas se identificar el predio de que se trata, su superficie aproximada, y se deber incluir un croquis con su ubicacin, indicando las calles circundantes y las medidas aproximadas de cada uno de los deslindes.

El Certificado de Informaciones Previas deber estar fechado y numerado correlativamente, adems de indicar el nmero de rol de la propiedad que lo identificarpara todos los efectos. El original se entregar al interesado y una copia se archivar en la Direccin de Obras Municipales.

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Cmo se desarrolla una tasacin- Definicin del bien a valorar- Definicin del mtodo a utilizar- Finalidad de la tasacin- Requisitos del informe de tasacin:

- Antecedentes e informacin municipal (Plan Regulador y Ordenanzas)

- Dir. Municipal, S.I.I., C.B.R., Escrituras, ROL- Recopilacin y Levantamiento de Datos- Testigos y Referencias


CONSIDERACIONES GENERALES- Uso de suelo y destino- Direccin Municipal y ROL de Avalo- TERRENO: - superficie

- deslindes- orientacin- morfologa- urbanizacin

- Expropiaciones:- ensanches- cesiones- servidumbres

Cmo se desarrolla una tasacin

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EDIFICACION:- superficie (regularizada o no)- tipo de edificacin- calidad constructiva- terminaciones- instalaciones- programa (recintos)- orientacin- antigedad y vida til


OBRAS COMPLEMENTARIAS:- estacionamientos- terrazas- piscinas- espacios deportivos- quinchos- reas verdes- bodegas- lockers- cierres

apuntes tasaciones

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