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3.1.15. ACTOS ADMINISTRATIVOS. SERVIDUMBRES ADMINISTRATIVAS. RECURSOS ADMINISTRATIVOS. CONSTRUCCIONES.

Predio esquina es el que posee por lo menos dos frentes unidos sobre vías de paso diferenciadas. Un "pasaje peatonal" no es una calle.

CONSULTA

La suscripta es titular del inmueble empadro­ nado con el N2 333, con frente a la calle A.I.

En el predio lindero, padrón 334, se construyó un edificio de propiedad horizontal de acuerdo a la ley 10.751.

Dicho inmueble fue construido de acuerdo a un permiso de contrucción concedido por la I.M.M., enflagrante violación alas disposiciones legales y reglamentarias que regulan la materia, y posee también un sinnúmero de irregularida­ des que violan las mismas disposiciones, y aun otras previstas en el Digesto Municipal vigente, que no se encuentran incluidas en dicho permiso, y que entre todas ocasionan a la suscripta per­ juicios que en conjunto limitan el ejercicio pleno de mi derecho de propiedad.

En base a lo anteriormente expuesto, es que la suscripta comienza a desarrollar desde el año 1990 una serie de denuncias ante el órgano má­ ximo encargado del control de la actividad edili- cia, como eslal.M.M., en busca de lograr una so­ lución a toda esta situación, que perjudica no sólo mi derecho de propiedad, como ya fue expuesto, sino también mi esfera patrimonial, porque la misma disminuyó considerablemente el valor de mi propiedad.

Es que en base a esta problemática, motivo de la consulta, proporcioné no sólo una copia simple del plano de fraccionamiento del Ingeniero Agrimensor R.A.Q. (que es al cual no sólo la sus­ cripta debió acatar para llevar a cabo la cons­ trucción existente en el padrón 333 de mi propie­ dad, sino también todos los vecinos que habita­ mos la zona, y el cual se encontraba y se encuen­ tra aún vigente), sino también un memorándum de los pasos que he llevado a cabo en todo este tiempo a efectos de una cabal comprensión del problema, indicando que la reglamentación apli­ cable a la zona se encuentra prevista en la Sec­ ción I, Capítulo VIII, Ordenamiento Edilicio del Volumen IV -Urbanismo- del Digesto Municipal, en la redacción dada por los decreto 23.862 y 23.942 de la Junta Departamental de M. y re­ soluciones 222/88 y 9805/88 de la I.M.M.

Memorándum:

12.2.90. Solicitud de permiso de construcción y solicitud de tolerancia para la construcción de 5 viviendas.

30.7.90. Resolución 2721/90 por la que el In­ tendente otorga la referida tolerancia.

24.5.91. Solicitud a la Dirección de Servicio de Edificación de inspección técnica de la obra que se construye antirreglamentariamente.

4.6.91. Denuncia de la existencia de irregula­ ridades en la construcción.

4.6.91. La Arquitecta B. informa que la obra se ajusta al Permiso de Construcción otorgado, salvo por la posición de los parrilleros, por lo que en realidad quien está en infracción es el de­ nunciante.

17.6.91. Carta al señor Intendente, denun­ ciando las infracciones.

25.7.91. Informe de la Arquitecta J.P.: en el predio denunciado existe permiso de construcción autorizado y el mismo se ajusta a la normativa vigente.

8.8.91. Carta al Director del Servicio de Edi­ ficación haciendo los descargos correspondientes con relación al informe de la Arquitecta B. y reiterando las infracciones.

11.8.91. Se notifica al Arquitecto Director de la obra que debe colocar los parrilleros en la for­ ma autorizada.

6.9.91. La Arquitecta A.G. otorga la habilita­ ción de la finca en propiedad horizontal.

24.9.91. Carta al Intendente indicando las in­ fracciones y solicitando investigación.

25.9.91. Informe al Secretario Ejecutivo déla C.E.P., Arquitecto C.A.F. En el mismo se detallantodas las infracciones con relación al permiso de

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construcción autorizado: parrilleros, escaleras, muro divisorio de altura mayor a la reglamen­ taria, rellenos artificiales generando terraza ele­ vada que balconea al lindero generando ser­ vidumbre de vistas, cochera de dimensiones ma­ yores a la autorizada, que ocupa hasta la media­ nera oeste, construida a nivel.

En el mismo informe se establece que no es correcto autorizar la salida del garaje a un pasaje peatonal, autorización de la quinta vivienda violando el decreto 468, autorizando como tole­ rancia lo que no podía admitirse. También se superó el Factor de Ocupación del Suelo.

25.10.91. La Arquitecta B. informa que en la finca se efectúan obras que no se ajustan al per­ miso de construcción otorgado. Se desdice de su anterior informe y constata que las deficiencias son las mismas que informó el Arquitecto P. y que antes ella pasó por alto. Se sugiere dejar sin efecto la inspección final.

7.11.91. Informe del Arquitecto I. sobre lafór- mula "A" y permiso de construcción, sugirien-do restringir el número de viviendas a lo dispues-to por la normativa. Con relación a la obra reali­ zada: la altura de la edificación y del subsuelo no corresponden a los planos, el garaje está cons­ truido a nivel suelo, la altura total y el número de plantas es mayor al reglamentario, retiro s latera­ les ocupados por construcciones no autorizadas.

11.11.91. El señor R. solició informe al De­ partamento Jurídico.

25.11.91. El Doctor J.A. informa que no pro­ cede la revocación de la habilitación, pues ésta es precedida de la Inspección Técnica. No procede demolición sino multa de 4,9470 U.R. y que se disponga investigación administrativa.

4.12.91. El mismo Doctor A. -contrariando su anterior informe- sostiene que se debe revocarla habilitación.

8.1.92. Pedido de informes de un Edil.

20.1.92. Resolución 227/92. El Intendente re­ voca la habilitación municipal.

18.2.92. Recurso de resposición interpuesto por el promitente comprador de la quiinta vivien­ da.

21.2.92. La denunciante solicita resolución sobre las irregularidades cometidas en la obra y

en el otorgamiento del permiso de construcción que no fueron tomadas en cuenta por la resolución 227/90.

13.10.92. El Arquitecto I. informa que de acuerdo anuevos elementos gráficos, la construc­ ción no estaría sobreelevada.

4.11.92. El citado Edil reitera el pedido de in­ formes.

17.11.92. La Arquitecta B. establece que se agrandó el garaj e, que en el retiro lateral izquierdo existen construcciones y en la quinta vivienda hay una terraza que la rodea, de 2 metros de al­ tura que genera servidumbre de vista. "El resto de las construcciones se ajusta a lo autorizado" (Vuelve a desdecirse, adoptando la posición ini­ cial. Estaba correcto en dos oportunidades. In­ correcto en una tercera. Correcto en la cuarta. Sin que en la obra se haya movido un solo la­ drillo).

20.11.92. El Arquitecto Methol informa la existencia de construcciones en retiro que debe­ rían desmontar, conveniencia de elevar el muro para evitar servidumbre de vista. Que las varia­ ciones de niveles de acceso serían tolerables, que las diferencias en las alturas serían tolerables. Parecería que se sugiere otorgar la habilitación aun estando la obra en infracción para evitar demoliciones de viviendas construidas y habi­ tadas.

8.2.93. Escrito de la propietaria lindera insis­ tiendo en que se mantienen las infracciones, por lo que no se debe rehabilitar la obra.

26.5.93. Se solicitó la nulidad del permiso de construcción por las citadas infracciones, lo que enla actualidad sigue pendiente de resolución en la I.M.M.

5.93. Se intima a la I. M. M., el estricto cumpli­ miento de la normativa vigente.

16.8.93.E1 Intendente reotorgalahabilitación de las obras por considerar que las infracciones no son tales, para motivas la suspensión de la misma.

Infracciones cometidas:

A) Rellenos del predio en forma escalonada.

B) Garaje a nivel suelo, que llega hasta el lindero.

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C) Terraza que balconea al lindero y genera servidumbre de vista.

D) Tres plantas en la quinta casa.

E) Altura superior a la reglamentaria.

F) Número de vivienda mayor al autorizado por el decreto 468.

G) Se sobrepasa el Factor de Ocupación del Suelo.

H)Se ocupanlos retiros con construcciones no autorizadas.

I) Garaje con salida a pasaje peatonal.

En toda esta tramitación la suscripta se ha visto enfrentada no sólo a la empresa propietaria del padrón Ns 334, sino también a los promitente s compradores de dichas unidades, además lógica­ mente de la I.M.M.

Existen una serie de argumentos que ocasio­ nan dudas a la parte contraria, muchos de los cuales se vinculan a nuestro quehacer diario en la profesión, y ya que existe la posibilidad de que la suscripta ocurra ante la justicia competente parala solución de este diferendo, es que recurre ante la Asociación de Escribanos, para lograr una aclaración de los mismos, no sólo a los efectos de disipar las dudas existentes, sino también de aquél que tarde o temprano tenga que tomar una posición al respecto.

Estas dudas son:

1) Entienden que el referido padrón N2 334, es un predio "esquina".

La suscripta entiende que "predio esquina" es aquél que presenta un frente a dos vías de trán­ sito, estando ambosfrentes unidos. En el presente caso no podríamos considerar a dicho padrón "predio esquina", ya que el mismo tiene su fren­ te a A.I., existiendo a continuación otro padrón totalmente distinto al que es objeto de la presen­ te y que como resulta del plano proporcionado, el mismo sí es un predio esquina porque tiene 3 frentes, uno a AI. y los otros dos al pasaje pea­ tonal.

Si hubiera que hacer un deslinde correcto de dicho padrón, la suscripta entiende que debería ser así: 18 m. 12 cm. de frente al sur a AI; 50 m.

al oeste, lindando con el solar N2 51; 18 m. 12 cm. al norte, lindando con parte del solar 36 y 37; 5Q m. al este: 44 m. 78 cm. lindando con el solar 53 y 4 m. 22 cm. de frente a pasaje peatonal.

2) Asimismo entienden, en lo que respecta al deslinde, que dicho solar tiene frente a L.

La suscripta entiende que tal afirmación no es correcta, ya que el pasaje peatonal no tiene de­ nominación, y que si hubiera que denominarlo de alguna forma, se podría decir "Continuación L.", lo cual no es correcto, ya que la naturaleza de esa vía pública es la de "Pasaje Peatonal" y no "Calle" o "Continuación de Calle'' y con dicha deno- minaciónfigura en el plano referido, y que aun no ha sido modificado.

3) Existe en dicho predio, de acuerdo a las or­ denanzas municipales una "servidumbre non- edificandi", lo que implica un gravamen que por igual deben sufrir todos los predios y que por igual beneficia a los mismos.

Ajuicio de la suscripta, en el caso en cuestión, mi predio es dominante (padrón N2 333) respecto de la servidumbre que grava al predio lindero (padrón N2 334).

4) La terraza de la quinta vivienda que balco­ nea hacia mi predio, genera una "servidumbre de vista"

La suscripta entiende que tal situación genera una servidumbre de vista, cuya naturaleza es continua (art. 551 del Código Civil) y violatoria del art. 616 y ss. del mismo cuerpo normativo. Tal situaciónno se plante aria si se hubiesenrespetado las normas vigentes y respetado los retiros.

Ami juicio, es procedente interrumpir la pres­ cripción, por los medios correspondientes, aun cuando todavía existe plazo, ya que por tratarse de un derecho real, se prescribe a los 30 años.

5) Ellos entienden que la resolución 227/92, por cuanto revocó el otorgamiento de la habi­ litación final (retirándola) afectó sus derechos adquiridos, fundamentalmente el de los promi­ tentes compradores, en virtud de haberse comen­ zado a ejecutar un acto administrativo (permiso de construcción) que creaba derechos subjetivos.

La suscripta sostiene, sin embargo, que en materia de "derechos adquiridos" se deben pn°' rizar aquéllos obtenidos con arreglo a la norma-

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tiva vigente, debiéndose, por lo tanto, tener en cuenta los adquiridos por la compareciente, que no violó la normativa, que los hubo con ante­ rioridad (26 años) y que benefician el interés público, pues protegen la zona.

6) En cuanto a la habilitación, dado que la mismaha sido reotorgadapor resolución 9246/93 del Intendente, y estando aun vigentes los plazos para la interposición de los recursos respectivos, es decir, no habiendo quedado firme la misma, a juicio de la compareciente, los profesionales del derecho deberían abstenerse de otorgar documen­ tos públicos (escrituras de compraventa y regla­ mento de copropiedad) en case a que la misma po­ dría ser nuevamente revocada, que como se des­ prende de los hechos referidos, la I.M.M. no parece actuar coherentemente en la solución de este problema.

Siendo la habilitación municipal un requisito para el ingreso de las fincas al régimen de pro­ piedad horizontal de la ley 10.751, un nuevo retiro de la misma cambiaría el régimen jurídico dela"cosa",noexistiendopropiedadhorizontaly, en consecuencia, dichas escrituras quedarían sin

efecto, lo cual implicaría una responsabilidad para el profesional actuante.

Por todo lo expuesto solicito:

1) Se expida sobre los puntos aquí expresados, fundamentalmente :

a) el carácter de predio "esquina'' del referido padrón, su definición, y cuáles sonlosfrentes que posee el mismo, de acuerdo al plano;

b) sobre las calidades de predios dominantes y sirvientes en las servidumbres non-edificandi, así como en todo lo relativo a las servidumbres de vista, ya mencionada;

c) sobre la naturaleza de los derechos adqui­ ridos y su protección;

d) cuál sería, a su juicio, la responsabilidad de los profesionales actuantes en el otorgamiento de las escrituras y cuáles serían las consecuencias del retiro de la habilitación, en lo que se refiere a la documentación.

INFORME DE LA COMISIÓN DE DERECHO CIVIL

I.- El suscripto informante entiende que, de conformidad con el criterio general y razonable­ mente aceptado en materia de terminología sobre ubicación inmobiliaria, debe considerarse raíz esquina el que posee por lo menos dos frentes unidos sobre vías de paso diferenciadas, asistien­ do razón, en consecuencia, a la consultante, respecto de lainformacióngráfica que proporciona •reproducción fotostática de Plano de Parce- lamiento del Agrimensor R.Q. de octubre de 1956, respecto de los padrones...,..., ...y parte del ...- el bien solar... no es un inmueble susceptible de ser considerado "esquina'' sin violentar el uso técnico reconocido y recogido en el concepto po­ pular.

II.- Está vedado a los particulares calificar a su mero arbitrio las vías de tránsito, materia en la cual su disponibilidad volitiva no puede tras­ pasar los límites debidos por la terminología y conceptualizaciónque al respecto formula dentro del ámbito de sus competencias técnicas la auto­ ridad municipal. En tal sentido es que la vía de tránsito que luce el preindicado plano, con la de­ nominación "pasaje peatonal" debe tenerse como tal y no como "calle" u otra denominación, hasta

tanto no se pruebe lo contrario y desde que el referido plano consigna un mensaje semántico que debe tenerse por correcto, dado su secun- damiento público (mentado en la inscripción catastral).

III.- Sobre el punto atingente al carácter de predio dominante que la consultante afirma co­ rresponder al inmueble de su propiedad, deberá considerarse que siendo recíproco y biunívoco el sistema de gravamen con servidumbres predia­ les, la realidad material edilicia no podrá trans­ gredir el estado de sumisión al cual se le somete, proventa tal realidad edilicia concretamente de donde provenga; así, cada predio es en verdad co­ rrelativamente dominante y sirviente respecto de su lindero, estado de cosas que preserva el de­ bido respeto a laigualdad de atribuciones edilicias.

IV.- En lo que concierne al tema consignado en el numeral "4" de la consulta, este informante se permite recordar que no puede indicar la exis­ tencia de una servidumbre de vista en la realidad: sólo si efectivamente hay una intromisión in­ corporal por la posibilidad de vista hacia su bien inmueble y con origen desde el inmueble lindero

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y, concretamente, desde un balcón o balcón ven­ tana que haya transgredido efectivamente la prohibición consagrada en el art. 616 del Código Civil y normas complementarias, es que se gene­ rará ante la pasividad tolerante del "visto'' un proceso de prescripción adquisitiva que, en defi­ nitiva -si concluye en tiempo y forma- hará adquirir (por ese modo) al lindero tal derecho real que ingresará en su patrimonio a falta de título y modo hábil convencionalmente pactados o legalmente preceptuados, proceso que podrá ob­ viamente ser interrumpido por losmodos idóneos de interrupción consignados en el ordenamiento jurídico patrio.

V.- No puede el informante concordar con la consultante en lo que concierne a que sus pre­ tendidos derechos adquiridos beneficien el interés público porque protegen la zona, dado que no existe ni identificación ni prueba de los actos que obrarían de soporte sustantivo a esos pretendi­ dos cuan inexplicados derechos adquiridos. Y menos aún cuando sobre la oposicón "interés público-interés privado" existentantas divergen­ cias que han incluso llevado a colocar tal oposición dentro de la categoría técnica de falsa. Sobre el

tema será un proceso jurisdiccional de cono­ cimiento o con idénticas mínimas garantías cons- titucionales el que servirá de marco decisorio sustantivo para conceder o no razón a los asertos de marras. Igual suerte correrá -ajuicio de este informante- todo lo atingente a las vicisitudes municipales relatadas esquemáticamente, las que no pueden ser objeto de dictamen por la Asociación de Escribanos, cuya competencia no es obviamente la de ejercer función jurisdiccio­ nal pública.

Esc. Arturo Caumont Informante

Montevideo, 13 de octubre de 1994. La Comisión de Derecho Civil, integrada por los Eses. Enrique Arezo, Beatriz Di Rosario, Juan A Casaretto, Wladimiro Hurvich, Raúl Anido, Silvia Nazábal, Laura Parnás, Sonia Iwanczuk, Roque MollayAnaOlano entiende que vistoslosinformes de la Comisión de Derecho Civil y de Derecho Público los mismos no son incompatibles.

Aprobado por unanimidad por la C.D. de la AEU, Resol. 28798, de 24 de octubre de 1994.

3.1.16. NEGOCIO DE FIJACIÓN. CESIÓN DE DERECHOSHEREDITARIOS. CESIÓN DE PROME­ SA DE COMPRAVENTA. CERTIFICADO REGISTRAL ERRÓNEO.

En el mismo día se otorgan una cesión de promesa de compraventa y una cesión de derechos hereditarios, siendo los cedentes las mismas personas (herederas del promitente comprador fallecido). Se recomienda suscribir un "contrato de fijación" estableciendo que la voluntad que tuvieron fue la de que la cesión de promesa quedara excluida de la cesión de derechos hereditarios.

CONSULTA

Con fecha 24 de mayo de 1994, el señor W.S.C.R. por sí y en nombre y representación verbal de su esposa G.L.C. y el señor E.G.B.P., suscribieron una reserva cuyo objeto era un inmueble ubicado en la... Sección Judicial de C., padrón N2 ..., manzana ..., solar 7.

Dicho precontrato quedó sujeto ala condición resolutoria de que no existieran inscripciones que afectaran al bien o a sus titulares, así como de que la documentación fuera perfecta ajuicio de la suscripta Escribana.

A) Antecedentes del estudio de título:

29.10.47 - Promesa de compraventa otorgada

por el Esc. J.V., incripta el 12 de noviembre de 1947, siendo la parte vendedora F.D.P. S.A. y compradores R.C., casada con J.F.

12.08.62 Fallece J.F.C., siendo herederos sus 9 hijos legítimos: M.A., A.E., M.T., M.R, J.M., M., M. del C., A.A. y C.R.F.C.; sin perjuicio de los derechos de la cónyuge supérstite R.C.

Relación de bienes: se incluyó la promesa de compraventa.

6.12.66 - El Esc. G.S. otorga cesión de prome­ sa, inscripta el 13 de diciembre de 1966. Los cedentes son R.C. y M.T., M.R., J.M., M. M. del C., A.A y C.R.F.C., y los cesionarios A.E.F.C.,