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Proyecto “Vida”
Vivienda y Desarrollo Ambiental
Programa para el Hábitat Y la Calidad de Vida
PLAN HABITACIONAL Y DE INFRAESTRCUTURA SOCIAL
Documentos del Proyecto
Indice
1- Arquitectura Social 2- Carpeta Nº 1 3- Carpeta Nº 2 4- Carpeta Nº 3 5- Carpeta Nº 4 6- Cuadros y esquemas
Proyecto “Vida”
Vivienda y Desarrollo Ambiental
Programa para el Hábitat Y la Calidad de Vida
PLAN HABITACIONAL Y DE INFRAESTRCUTURA SOCIAL
FUNDAMENTACIONES, ESTUDIOS PREVIOS Y PROPUESTA
Carpeta N° I
“Nuevas Comunidades Integradas de Participación”
PROGRAMA PARA UN PLAN NACIONAL DE VIVIENDAS E INFRAESTRCUTURA SOCIAL BAJO EL RÉGIMEN EMPRESARIO DE LA PROPIEDAD PRIVADA PARTICIPADA. LAS “SOCIEDADES DE
PARTICIPACIÓN” Y LA INTEGRACIÓN ASOCIATIVA ∗
1- Objetivo: En base a los trabajos de investigación emprendidos por la Fundación para la
Integración Latinoamericana, elaborar un Programa Nacional Habitacional y de
Infraestructura de Servicios Sociales (provisión de agua potable, gas y
electricidad, construcción de centros comunitarios y sanitarios, etc.) a nivel
nacional, basado en el SISTEMA DE PROPIEDAD PRIVADA PARTICIPADA,
bajo la forma de “SOCIEDADES DE PARTICIPACIÓN” (Cuota Parte) y
encuadradas en el modelo de “INTEGRACIÓN ASOCIATIVA”; para ser
desarrollado con la participación de los proveedores de insumos básicos,
empresas constructoras, profesionales, usuarios de las viviendas, y de
entidades financieras nacionales y/o extranjeras.
2- Fundamentación Si bien el ordenamiento de la economía del país bajo la actual administración
trajo aparejado una incipiente movilidad de recursos en el rubro de la
construcción en gral., el estado actual de la industria para la construcción de
viviendas y de infraestructura social continua en una situación de
estancamiento motivado, fundamentalmente, por la falta de fondos y de
mecanismos participativos novedosos que le impriman una aceleración a su
desarrollo. De manera evidente, el déficit de 3.000.000 de viviendas que sufre
la población argentina así lo indica, más allá de cualquier consideración
particular al respecto.
∗ Propuesta de implementación aplicada , basada en los Documentos de la Fundación para la
Integración Latinoamericana (FIL): - El “Hábitat” como uno de los 12 paradigmas del Indice de Bienestar Humano (IBH). - “El Modelo de “Integración Asociativa” a través de “Sociedades de Partcipación” (la Cuota
Parte)”.
Dada esta situación, se estudiaron mecanismos que permiten la utilización de
la capacidad productiva ociosa a través de programas habitacionales basados
en la participación de los tenedores de tierra, proveedores de materiales
básicos, empresas constructoras, usuarios y entidades financieras.
3- Justificación La elaboración del programa se justifica en que el mecanismo a proponer de
conformación de Empresas de Propiedad Privada Participada bajo la forma de
“Sociedades de Participación” no requieren aportes ni avales del Estado para
su financiamiento, cumpliendo – de este modo – el prerrequisito imprescindible
de no comprometer recursos fiscales en el proyecto. Asimismo, el modelo
habitacional seleccionado contempla la Participación en la Producción de la
Propiedad como elemento significativo de un modelo superador al de la
Propiedad Horizontal. En lo Productivo, es significativo el acortamiento de la
cadena productiva y la reducción efectiva de costos respecto a los strandares
de mercado, integrando los instrumentos financieros necesarios que aseguran
el desarrollo del modelo.
Este Nuevo Modelo de Producción, tienen en el criterio de la PARTICIPACIÓN
el instrumento central de la propuesta, en tanto se pretende impulsar por este
medio los incrementos en la productividad y desarrollo efectivo de la
Producción, siendo esta una propuesta superadora a la de la Propiedad
Horizontal ya que esta implica solo un régimen jurídico y de condominio.
Con mayores niveles de participación real en las “Sociedades de Participación”
se optimizarán los resultados finales, obteniéndose – en consecuencia – un
mejor “LOGRO” para todas las partes y una distribución equitativa del producto
en función del esfuerzo incorporado por cada participante a través de la “cuota
parte”.
Este mecanismo se basa, a su vez, en el modelo de INTEGRACIÓN
ASOCIATIVA entre empresas y profesionales del rubro, sean estas nacionales
y/o extranjeras, promoviendo de este modo el encadenamiento productivo
tanto técnico como comercial desde el fabricante de materiales para la
construcción hasta el usuario o demandantes finales de las viviendas y delas
infraestructuras de servicios sociales.
De esta manera, se generará un flujo de fondos de inversión donde cada
participante detenta su correspondiente “cuota parte” a partir de su aporte
efectivo en la empresa.
4- Descripción del Modelo Los principales elementos que integran el desarrollo de este modelo, son:
a- Identificación de los integrantes de empresas de P.P.P. para la construcción
de viviendas e infraestructura de servicios sociales.
La idea del programa prevé la conformación de “Sociedades de
Participación”, empresas donde se integran:
- Los demandantes, compradores y/o usuarios de las viviendas y/o de los
servicios sociales.
- Las empresas de servicios técnicos, los constructores y los
profesionales actuantes.
- Las empresas proveedoras de materiales e insumos básicos para la
construcción de viviendas.
- Entidades privadas aportantes de los terrenos urbanos, con o sin
infraestructura, para el desarrollo de la construcción (empresas,
mutuales, particulares, etc.) que a su vez, pueden ser eventuales
demandantes o usuarios del producto.
- Los Bancos Privados, como participantes y proveedores del
financiamiento a las “Sociedades de Participación”.
b- El mecanismo de conformación de empresas como “Sociedades de
Participación y de la ejecución de las obras.
El desarrollo dinámico del modelo prevé, en forma esquemática, la siguiente
forma:
1- Se integran las empresas como Sociedades de Participación, al solo fin
de la construcción de viviendas e infraestructura social con los
participantes antes identificados.
2- Los usuarios o demandantes de viviendas o infraestructura social
aportaran hasta el 30% del precio final estimado de la construcción, en
24 cuotas mensuales equivalentes al tiempo previsto para la ejecución
de las obras. Dicho aporte deberá abastecer al financiamiento del costo
de la mano de obra y de la dirección de obra.
3- Las empresas constructoras, los profesionales proyectistas actuante y
los proveedores de materiales aportarán los insumos necesarios para la
ejecución de las obras en el plazo previsto. Estas empresas cobrarán
sus productos y/o servicios por avance de obra a través del
financiamiento propio de cada participante, o de los posibles bancos
participantes en el financiamiento de la construcción.
Finalizada la obra cobrarán el saldo total y/o restante a través de los
mismos bancos y/o del organismo financiero local y/o extranjero que
comprará dicha deuda de la Sociedad de Participación, contra un
préstamo a más de 10 años, a una tasa conveniente para la Sociedad y
el financista, a garantizar con hipotecas sobre los edificios ya terminados
y subdivididos por unidades.
4- Los bancos que actuarán como Fideicomisarios de la operatoria, como
financiantes de la sociedad retendrán, en calidad de tenedores, las
hipotecas sobre las obras hasta concluido el plazo de la amortización de
los créditos con sus respectivos intereses, por parte de los usuarios o
compradores de las viviendas e infraestructura de servicios sociales.
5- Una calificada auditoría internacional tendrá a su cargo, por acuerdo con
todos los participantes de la Sociedad, la auditoría operativa y el control
de gestión. Asimismo, auditarán la operatoria del Fideicomiso con la
entidad a cargo de la misma.
Proyecto Vida Vivienda y Desarrollo Social
Programa para el Habitat Y la Calidad de Vida
Plan habitacional y de Infraestructura Social
Prefactibilidad
Del Proyecto y del Emprendimiento
Carpeta Nº II
“Nuevas Comunidades Integradas de Participación”
“Modelos de Habitat y Cultura” La Fundamentación Socio – Urbanística de la Propuesta
La fundamentación conceptual de esta propuesta de creación de las “Nuevas
Comunidades Integradas y de Participación”, tiene su razón de ser en la
necesidad de ofrecer a las familias ya no sólo una vivienda, sino básicamente
un Hábitat que sea integral , integrador y participativo. Todo nucleamiento
social- humano moderno, deber obtener sólidamente fundados sobre bases
muy firmes, los do pilares que lo estructuran como ejes “organizadores”
vertebrales: La Justicia y la Libertad. Sobre estos pilares se sustenta un modelo
social que hemos dado en llamar “de economía Participativa de Mercado”,
organizado a partir de los criterios de “Trasparencia”, “Equidad” y “Bienestar”.
Estos dos grandes pilares que sostienen una sociedad moderna como son: la
Justicia y la Libertad, están vinculados y arriostrados entre sí por una “gran
viga” sobre la que se asientan los elementos constitutivos del Modelo Social.
Esta “viga maestra” está simbolizada por la “Verdad”, como el único valor
absoluto entendido, y que se expresa materialmente con el concepto de la
“transparencia”.
Esta Transparencia en la conformación de un modelo socio- urbanístico que
entiende a la integración y participación social se materializa en lo jurídico
económico referido a la producción del Habitat y sus partes componentes en la
figura de los Programas de Propiedad Participada (P. P. P.) que significan un
cambio superador cualitativa y cuantitativamente con relación a la propiedad
Horizontal. Esta determina solamente una modalidad jurídica y administrativa
de los bienes reales inmuebles. En cambio, la Propiedad Participada tal como
está concebida en nuestra propuesta, significa además de lo jurídico
administrativo, la conformación de un modelo esencialmente productivo para
los bienes inmuebles, especialmente para la vivienda y el habitat.
Estos P. P. P. , a partir del concepto de la Transparencia, están basados en la
participación de todos los integrantes del proceso productivo: - propietarios de
la tierra, productores de materias primas y productos terminados para la
construcción, empresas constructoras y profesionales, prestadores de servicios
técnicos, de los usuarios y destinatarios finales del emprendimiento y de las
entidades bancarias encargadas de su financiación-. “Integran una Sociedad de
Participación, donde la intervención de cada uno de los citados actores está
estructurada en base a la clara y concreta participación de los mismos en la
función y objetivos específicos que les corresponde, concretándose un modelo
de “Integración Asociativa”, donde los proveedores de bienes y los restadores
de servicios se asocian para que los destinatarios del producto final – en este
caso el Hábitat y la vivienda – puedan acceder al mismo tiempo con un precio
final factible y real, no enturbiado ni distorsionado con falsas intermediaciones
que lucren con las necesidades básicas de las familias.
En los capitulo siguientes esto se desarrolla más detalladamente, pero en
esencia estas son “las bases” constitutivas de este modelo social cuya
estructura portante (simil con la estructura social), descripta
esquemáticamente, funciona como “soporte” para cerrar el “tejido social” del
modelo; y generar en su ESPACIO interior ya, como un estructura soporte y
con un funcionamiento ético y estético, un modelo de vida para sus habitantes.
Este modelo de vida se estructura en torno a los INDICES DE BIENESTAR
HUMANO “IBH”, que califican y cuantifican numérica y gráficamente las
necesidades básicas vitales, tanto materiales como espirituales que tiene el ser
humano para acceder a una Mejor Calidad de Vida.
En síntesis, esta propuesta implica la conformación de grupos humanos
comunitarios, que previa definición de su ubicación en el espacio geográfico
(localización física) puedan “echar las bases” que sostengan la estructura sobre
la que se soporte una “construcción”, sin reminiscencia escenográfica, y que en
términos éticos y estéticos la caracterice y diferencie. Que ambas, estructura y
participantes posibiliten un modelo de vida interior signado por el Bienestar,
tanto el individual como el colectivo, que priorice la Calidad de Vida.
El Modelo Cultural Hábitat y Vivienda Del funcionamiento del Modelo. Integrando al conjunto habitacional donde se
halla la vivienda, esta serie de pautas culturales que aseguren una adecuada
calidad de vida tanto material como espiritual, que hemos dado en llamar los
Índices de Bienestar Humano, es posible desarrollar un modelo urbanístico
diferenciado de los tradicionales. Es decir, un hábitat integral e integrador para
una mejor calidad y nivel de vida.
Se trata de satisfacer no sólo las necesidades del espacio físico de la vivienda,
sino también todas las otras necesidades básicas que requiere el ser humano
y su familia.
El vehículo, sin normas de tránsito, autopistas, calles, aceras,
estacionamientos, condiciones de seguridad, etc., no tendrían hoy razón de
ser.
Lo mismo ocurre con las partes componentes y complementarias de una
vivienda, que hacen de ésta un elemento integral e integrador de la vida
humana.
Y al igual que el auto, la posibilidad que tiene de ser concebida y producida
industrialmente, le brinda las ventajas de una economía de escala en su
producción, elevados niveles de terminación propios de una producción seriada
y con particulares controles de calidad, que en definitiva redundan en un menor
precio final con un mayor nivel de calidad tanto en su producción como en su
terminación y acabados.
Es decir que se integran los aspectos “culturales – sociales y la “cultura –
industrial”, para optimizar la producción de la vivienda y su hábitat, des decir su
entorno, produciéndose una integración entre cultura y ecología.
Incorporando a estos factores que son propios de una cultura económica
desarrollada, que busca nuevas formas operativas para producir, estimulando
la participación de proveedores , fabricantes y usuarios de las viviendas,
mediante la utilización de sistemas de asociación que potencialicen el aporte
de cada participante, se logra un modelo de Hábitat, donde vivienda y cultura
se integran armónicamente, con un producto final que logra mejora toda la
calidad de vida de sus integrantes.
A efectos de dimensionar con una escala adecuada cada conjunto
habitacional, hemos trabajado con el módulo de 1.000 viviendas por
Comunidad, lo que significa aproximadamente 4.500 personas, que eligen
como un pequeño pueblo, urbano o suburbano, un modelo de vida para sí y en
relación con sus vecinos.
La Localización Geográfica. Este modelo puede darse a escala urbana del
conurbano, u suburbana, habiéndose trabajado sobre estos tres esquemas
urbanísticos. En el tejido urbano (Cap. Fed. y grandes capitales de provincia)
las 1.000 viviendas y su equipamiento de infraestructura social se puede
estructurar en 4 Has.; a nivel conurbano y cabecera de municipio en 6/8 Has. ,
y a nivel suburbano en 10/12 Has.
A nivel urbano de las 4 Has. la volumetría está dada por torres de no más de
20 pisos; a escala de municipio conurbano con torres de no más de 10 pisos; y
a escala netamente suburbana, que no supere los 40 km. del centro de Cap.
Fed., edificios aterrazados de 3 a 5 pisos.
Estas urbanizaciones, condominios, o “Comunidades Integradas” como las
hemos caracterizado en nuestra propuesta, tienen como características
totalmente diferenciadoras de lo conocido, la particularidad de atender con un
rigor casi científico a lo que hemos llamado los Indices de Bienestar Humano,
para acceder no sólo a una vivienda, sino también y fundamentalmente a una
mejor calidad de vida. Así estos IBH se expresan concretamente en cada uno
de los componentes básicos del modelo, como son: la Vivienda y la
Infraestructura Social del Hábitat.
A- La Vivienda
La Vivienda en sí misma se presenta como un hecho arquitectónico
diferenciado del común denominador, por las características en su concepción.
a) No son ni individuales ni colectivas ni son de individuos, son de Seres
Humanos que están “integrados” a un conjunto humano, a una
Comunidad, donde la Armonía y el Equilibrio en la satisfacción de las
necesidades básicas es la regla de oro que gobierna a ese conjunto
social.
Esa armonía y equilibrio son resultado no sólo de un brote de inspiración
arquitectónica, sino de un profundo estudio socio – económico, casi
como un diseño industrial tal como hoy es diseñado un auto, pensando
que se producirán cientos de miles, y que permitirán, en su concepción
constructiva, la participación del usuario para que el objeto de diseño
resultante final se “amolde” al presupuesto y necesidades objetivas y
subjetivas de los destinatarios. Es decir que armonía y equilibrio de
necesidades e4xpresados a través de la “Integridad”, tanto en la
vivienda como en su integración con el conjunto, caracterizan el “espacio
humano” de cada vivienda.
b) El otro elemento caracterizador y diferenciador es la “Participación” de la
familia tanto en los detalles de terminación de la vivienda como en lo que
hace a su Participación en pos del objetivo común asumido por la
“Comunidad” de lograr un modelo de vida que le brinde mayor grado de
Bienestar Humano compatible con el nivel socio- económico y cultural de
todos sus Integrantes, priorizando la calidad humana de vida.
Con estos dos ejes vertebradores como son la “Integración” y la “Participación”
se estructura un modelo de Hábitat que encarna un modelo de vida, siendo
esta su “Concepción”.
La articulación entre Concepción y Diseño prefigura un modelo de Habitat que
toma del diseño toda la metodología propia de una necesidad social resuelta
con un criterio industrial, tal como industrialmente se produce una vacuna, o un
libro, o un equipo musical o de video, es decir, pensando en el ser humano.
El diseño de la vivienda responde a todas las necesidades fundamentales de
sus habitantes, tanto las objetivas como las subjetivas.
Así se estructuran los espacios: el de estar, leer, video, música, relax; el
espacio del comer y el cocinar integrando ambas funciones pero con aquella
independencia propia del modelo de vida de cada familia; el espacio del dormir
y lo privado, con sus áreas de higiene y cuidado de lo personal. Estos
espacios, integrados armónicamente se prolongan hacia el exterior en balcones
y/o terrazas diseñados funcionalmente para poder ser utilizadas durante todas
las épocas del año, aún como un jardín de invierno.
Cada uno de estos espacios tiene un diseño especial propio de la función que
deben cumplir, precisamente para ser “funcional”, es decir que debe “funcionar”
con todos los detalles de confort y bienestar propios de un Hábitat Humano.
La funcionalidad al no ser antagónica con la personalidad de cada usuario
permite que cada uno caracterice a su hábitat en “forma” acorde con sus
hábitos, tanto los compartibles como los más privados.
El Diseño Industrial del Hábitat permite llegar con propuestas y soluciones que
son válidas para mayor número de usuarios, transformándose en un “Máximo
Común Denominador” de alcance más universal, pero no por eso perdiendo
individualidad.
La producción encarada con un criterio industrial posibilita arribar al producto
final, el Hábitat y la Vivienda, manteniendo un nivel de calidad y terminación
propios de un “producto” resuelto con los mayores adelantos que hoy la
tecnología puede poner al alcance del proyectista y del constructor, ya que la
integración armónica de ambas tareas es lo que finalmente permite dar forma
concreta a una propuesta que, más allá de la realización física de un conjunto
habitacional, tiene por objetivo crear los espacios, tanto internos, como
externos de la persona y de la Comunidad, que equilibradamente integrados
les posibilita al Ser Humano un grado de armonía psico – física que le brinda
no solo una sensación, sino un real estado de Bienestar, es decir, mejor
Calidad de Vida en todos los aspectos.
B- Infraestructura Social del Hábitat
Para que esto se concretes necesario atender las siguientes necesidades
básicas:
b.1) La Seguridad; Definida como una de las necesidades básicas del
Bienestar Humano, se materializa a través de un espacio cerrado, dentro del
cual se dan todas las construcciones. Es decir que el habitante, una vez que
entró “a su barrio o a su Comunidad”, se puede despreocupar de su seguridad
física personal y la de su familia, ya que a ese espacio solo ingresan sus
habitantes y aquellas personas debidamente autorizadas por los mismos.
Volver a caminar de noche por las calles del barrio puede ser una satisfacción
recuperable.
b.2) El Abastecimiento diario, periódico y ocasional se hallan totalmente
resuelto con la infraestructura comercial que atiende esas necesidades. Un
Centro Comercial (Shopping) que cubre todos los ramos comerciales y a escala
del conjunto cumple esas funciones, adecuándose los criterios de
comercialización a las pautas del modelo de transparencia en cuanto a calidad
y precios, lo que provoca una verdadera economía de escala a nivel familiar,
asegurándose una mejor calidad y un menor precio en los productos
abastecidos para y por la Comunidad. (Breve descripción de los
abastecimientos cubiertos.)
b.3) Salud. Está previsto la construcción de una Clínica a escala del conjunto
con las instalaciones indispensables tanto a nivel medicina clínica, como dental
con sus equipamientos básicos (enfermería, análisis clínicos, rayos, etc.) de tal
modo que funcione como una pequeña clínica modelo, cuyos profesionales han
sido seleccionados por riguroso concurso y se someten a cumplir todas las
reglas éticas para con sus pacientes – clientes. Este pagará estrictamente por
los servicios que utilice, se entregará confiado al “medico clínico del barrio”, y
sus gastos de medicina pre – paga se reducirán notablemente. Enfermarse o
lastimarse no puede ser una desgracia doble. La persona humana debe ser
tratada con todo el respeto que se merece, por esa sola razón y no por su
estatus económico o social.
b.4) La Educación. A nivel de guardería (3% de la población del conjunto);
escuela primaria (14% de la población) y escuela secundaria (6% de la
población) encaradas en su funcionamiento y su filosofía con los mismos
parámetros ya enunciados. La educación es la base de una Cultura. Esta no
existe sin la primera.
Integración y Participación en el campo de la Educación tienen un valor
inimaginable para estimular al estudiante, sacándola como a la salud del
campo de la mera mercancía para transformarla en una actividad del mercado
que forma verdaderos seres humanos, y para lo cual cobra precios razonables.
Seres éticos y creativos que aprenden desde niños el valor humano de ser
productivos y generar riqueza intelectual y material sin perder la solidaridad. El
mercado puede llegar a generar mediante la educación simples “mercaderes” y
esto hay que evitarlo mediante una formación educativa que priorice lo creativo
y estimule la producción.
b.5) El Trabajo. La Comunidad, en todas aquellas tareas que así lo permitan,
dará prioridad en la asignación de los puestos de trabajo, a igualdad de méritos
debidamente acreditados, a todos sus integrantes, los que de esta manera
encontrarán una forma concreta y productiva de “integrarse y participar” en las
distintas actividades de su Comunidad. El trabajar es una necesidad básica del
Ser Humano, no sólo por razones de subsistencia económica, sino también
por la necesidad de realizar y tratar de “realizarse” en lo que hace.
Este camino de la realización que brinda una sensación de Bienestar a la
persona, es lo que posibilita que desde ese “lugar” que ocupa se siente
estimulado a producir más y mejor, generándose aquello que hacemos llamado
el “Circulo Virtuoso” de la Producción y el Bienestar, que aunado a lo ético y lo
creativo, se traduce en una persona íntegra.
b.6) La Cultura, el Deporte, la Recreación y el Ocio. Estas cuatro necesidades
propias de la vida en las sociedades desarrolladas, han sido encaradas con un
criterio integrador, ya que las hemos considerado como todo lo que hace a la
salud psico – física del Ser Humano. Si bien en cada una de estas actividades
tienen un espacio físico para desarrollarse, hemos tratado de armonizarlas en
torno a un espacio unificador, tanto como espacio cerrado como al aire libre.
Un Salón de Usos Múltiples (SUM) engloba todas las actividades que tienen
que ver con los deportes (básquet, papi – fútbol, etc.) como asimismo
recibiendo las actividades culturales (música, teatro, conferencias, etc.)
teniendo el SUM una amplia prolongación hacia el exterior abierto al integrarse
con un Auditorio al aire libre, pudiendo funcionar juntos o separadamente
Paddle, Gimnasia, Sauna y una Piscina (cubierta en invierno) completan estas
actividades.
La recreación y el Ocio se cubren con un micro – cine – teatro, que integrado
con confiterías, bares y quioscos, tanto cerrados como abiertos al parque,
generan situaciones de comunicación e integración en la Comunidad,
posibilitándose lugares de encuentro social, y aún previéndose en los parques
áreas de retiro individual.
La vida recreativa y del deporte en términos de Hábitat no es privativa en un
Club de Campo, ya que la misma concepción pero adecuada al nivel de la
Comunidad, es posible ser desarrollada si ha sido estructurada con un Sentido
Humano del Tiempo Libre.
La Cultura, indisolublemente ligada al Hábitat, tiene un proceso de
retroalimentación tal, que genera en el Ser Humano, a partir de tener
asegurada una vida material digna de ser vivida, una necesidad de incrementar
el componente cultura, ya que de otra manera la persona “des – equilibra” su
mundo material y su mundo espiritual.
La armonización de ambos es lo que produce en la persona el estado de
Bienestar.
Cuadro de Usos y Superficies del Hábitat y la Infraestructura Social en el Anexo
A.
C. Infraestructura de Servicios Técnicos
Además de la infraestructura Social es fundamental que la Infraestructura de
Servicios Técnicos tenga un nivel de equipamiento y eficiencia, que sin
comportar lujos, brinde a todos los habitantes de la Comunidad un grado de
Bienestar compatible con el Modelo propuesto.
- Sistema de Comunicación social completo.
- Teléfonos y faxes.
- Antenas repetidoras de Audio y Parabólica (TV)
- Sistemas de Transporte Colectivo propio de la Comunidad a la Estación
más próxima.
- Pequeño taller mecánico – estación de servicio.
- Servicio de lavandería y atención domestica.
- Servicio de electricista, sanitarista y bricolage.
*Planilla de “Infraestructura de Servicios” que caracterice el grado de “confort”
que puede llegar a tener la Comunidad.
- Sistema de agua potable propio de la Comunidad controlado por técnicos
especialistas.
- Sistema energético que asegure la eficiencia y la continuidad de los
mismos.
Electricidad Energía Solar
Energía eléctrica con cámaras
transformadoras
Energía de bajo voltaje
Gas- Planta reguladora y Almacenadora.
Sanitarias – Planta de tratamiento de afluentes.
ANEXO “A” NUEVAS COMUNIDADES INTEGRADAS Programa Sumario de Necesidades Habitacionales y de Equipamiento
- Generalidades: Se trata de describir los elementos a considerar para llevar
a cabo el Proyecto y posterior ejecución de una Comunidad Habitacional de
1000 viviendas más su equipamiento Socio Comunitario, para un
funcionamiento autosuficiente.
A- Viviendas 1. Estimación preliminar de superficies cubiertas para las viviendas y su
población, para ser aplicadas al cálculo de necesidades de Equipamiento
Socio – Comunitario.
1.1. Estimación de Superficies destinadas a Viviendas
Se estiman unidades de Vivienda Tipo Promedio compuestas de:
- Estar – comedor =24 m²
- 2 Dormitorios (12 + 10 m²) =22
- Baño y Toilette =6
- Cocina y lavadero =6
Subtotal 58 m²
- Expansión = 4m² /2 = 2
TOTAL PROPIO por UNIDAD 60 m²
- Total Sup. Propia de viviendas = 60m² x 1000 =60000m²
- Circulación Vertical y horizontal (Estim. 8%) = 4800m²
- Salas de máq., medidores, bombeos y reservas,
etc., propios de las viviendas (Estim. 2%) = 1200m²
SUPERFICIE TOTAL estimada de las Viviendas = 66000m²
- Estacionamiento de vehículos = 3,5 m² x Habit. (Ley 8.912, Art.
49)
3,5 x 4.500 Habitantes = 15750 m² semicubiertos
1.2. Estimación de la Población
Se estima en 4,5 Habitantes /Unidad=
POBLACION TOTAL DEL CONJUNTO= 4.500 Habitantes
B- INFRAESTRUCTURA DE EQUIPAMIENTO SOCIO – CULTURAL
2. Estimación del Equipamiento Socio – Comunitario requerido.
2.1. Servicios Públicos
a) Servicios de Vigilancia:
Superficie estimada 100 m²
b) Cabinas Telefónicas:
Superficie Estimada 40 m²
c) Estafeta Postal:
Superficie Estimada 40 m ²
2.2. Centro Comercial (Shopping)
a) Abastecimiento: Diario: (venta y servicios)
Sup. Cubierta = 0,15 x Habit. = 0,15 x 4.500 = 675 m²
Sup. Descub. Y Estac. = 0,15 x 4.500 = 675 m² Descub.
b) Abastecimiento periódico y/o ocasional (Venta y Servicios)
Sup Cubierta = 0,12 x Habit. 0,12 x 4.500= 900 m²
Sup. Descub. Y Estac. = 0,15 x 4.500 = 675 m²
2.3. Servicios Sociales
a) Guardería para niños lactantes hasta pre jardín
Sup. 0,08 m² x Habitante = 0,08 x 4.500 = 360 m²
b) Centro Comunitario de Actividades Socio Culturales
Salón de Usos Múltiples (SUM) (Gimnasia, actos culturales,
teatro, conciertos) conecta con Anfiteatro al aire libre.
Sup. 0,30 m² x Habitante = 0,30 x 4.500 = 1.350 m²
2.4. Educación:
a) Preescolar y Jardín de Infantes
Cant. de alumnos = 2% de la población = 90 alumnos
Edades 3,5 a 5 años
Sup. Cub. X alumno = 4m² x 90 alumnos 360 m²
Sup. Descub. X alumno = 6 m² x 90 alumnos 540 m²
b) Primaria
Cant. de alumnos 14% de la población =630 alumnos
Edades entre 6 y 12 años
Sup. Cub. X alumno = 6 m² x 630 3780 m²
Sup. Descub. X alumno = 9 m² x 630 5670 m²
Cantidad máxima de alumnos por aula = 30
c) Secundaria
Cant. de alumnos = 5,5 % de la pobalción = 248 alumnos
Edades entre |13 y 17 años
Sup. Cubierta x alumno = 8 m² x 248 1984 m²
Sup. Descub. X alumno = 10 m² x 248 2480 m²
2.5. Recreación y Deporte
a) Lugares de reunión al aire libre a escala vivienda con juego de
niños. Superficie = 2500 m²
b) Espacios verdes o Plazas secas equipadas a escala del
Conjunto. Superficie = 5.000 m²
c) Instalaciones recreativas y deportivas al aire libre.
Superficie = 20000 m²
d) Instalaciones deportivas cubiertas incluido piscina.
Superficie = 1.500 m²
2.6. Sanidad
a) Sala de primeros Auxilios y Emergencia las 24 hs.
Superficie Cub, Estimada 120 m²
b) Servicio de Clínica Médica sin Internación
Superficie cubierta estimada 180 m²
c) Servicio de clínica odontológica
Superficie Cubierta estimada 80 m²
d) Superficies descubiertas para estacionamiento en todas ñas
áreas de los servicios de sanidad. Estimada 100 m²
2.7. RESUMEN DE LAS SUPERFICIES CUBIERTAS Y
DESCUBIERTAS REQUERIDAS
USO SUP. CUB. SUP. DESCUB.
Viviendas 66.000 -
Estacionamiento - (semicubiertos) 15.750
Servicios Públicos 180 -
Centro Comercial 1.575 1.350
Servicios Sociales 1.715 -
Educación 6.124 8.690
Recreación y Deportes 1.500 27.000
Sanidad 380 100
TOTALES 77.474 52.890
PROYECTO " VIDA"
(VIVIENDA Y DESARROLLO AMBIENTAL)
ESTUDIO DE FACTIBILIDAD Y SINTESIS DEL NEGOCIO
" NUEVAS COMUNIDADES INTEGRADAS"
CARPETA Nro. III
OCTUBRE 1993
PROYECTO "VIDA" (VIVIENDA Y DESARROLLO AMBIENTAL)
ESTUDIO DE FACTIBILIDAD Y SINTESIS DEL NEGOCIO
" NUEVAS COMUNIDADES INTEGRADAS"
CARPETA Nro. III I INTRODUCCION II PROPUESTA III LOCALIZACION GEOGRAFICA IV URBANISMO, ARQUITECTURA Y EQUIPAMIENTO SOCIAL V ASPECTOS ECONOMICOS - FINANCIEROS Y DE RENTABILIDAD VI ASPECTOS JURIDICOS VII ORGANIZACION SOCIAL DE LA COMUNIDAD VIII ASPECTOS ORGANIZATIVOS Y DE GESTION
I. INTRODUCCION
El presente trabajo es el Estudio de Factibilidad tanto del proyecto como
del negocio para llevar a cabo la realización de módulos urbanísticos
habitacionales, llamados "Nuevas Comunidades Integradas con características
propias y diferenciadoras de lo que se ha realizado hasta ahora en nuestro país
en esta materia. A su vez es una nueva forma y una nueva modalidad de
desarrollar emprendimiento inmobiliarios que incorporan valores propios que
potencian y humanizan el negocio.
Preceden a este Estudio de Factibilidad del Proyecto "VIDA” la Carpeta I
"Estudios Previos y Propuesta" y la Carpeta II " de la Prefactibilidad" del mismo.
La etapa próxima a la de esta factibilidad corresponde a la selección de
la distintas personas físicas y jurídicas participantes del negocio; a la
asignación de sus roles y sus participaciones en el negocio; el diseño del
"sistema de gestión operativa” para el proyecto funcionando el modelo de
gestión como una red informática; el diseño en detalle de la ingeniería
financiera incluyendo la S.A para el Fondo de Inversión y el Desarrollo
Inmobiliario (F.I.D.I.); los estudios particularizados tanto urbanístico como
arquitectónico para diferentes localizaciones; el desarrollo de todos los
instrumentos jurídicos necesarios para la operatoria; las encuestas y los
estudios socio-culturales para constituir los "círculos de afinidad"; y como
fundamental la selección evaluación y determinación de los sistemas
constructivos industrializados de mayo y mejor eficiencia internacional.
II Propuesta
La premisa del negocio es que existiendo un elevadísimo déficit
habitacional a nivel nacional (Ver en anexo su desagregado) esto constituye de
por si y por obvias razones un importantísimo mercado insatisfecho. Un serie
de razones (económicas y financieras, tecnológicas y socio-culturales) que
esta propuesta ha tomado en consideración como pautas orientadoras hacen a
la factibilidad de Proyecto, con la cual resulta sumamente atractivo este
negocio, caracterizado como un "Plan Nacional de Viviendas".
Se trata del desarrollo de diversos emprendimientos a partir de la
urbanización de espacios verdes y la construcción de módulos habitacionales
de 1.000 viviendas cada uno que contarán con el equipamiento comunitario y
social completo (Seguridad, abastecimiento para la familia salud educación
cultura, deporte recreación) Esta dirigido al grupo familiar con un nivel de
ingresos del orden de lo U$ 2.000 mensuales y capacidad de pago para un
tipo de vivienda diferente de 75 m2 totales, de una cuota mensual de
aproximadamente U$S 500; para una vivienda de estar-comedor y 2
dormitorios Con un precio final de orden de los U$S 41.200 más el IVA, y una
financiación del 70% a más de 15 años al 14% anual Se estima un plazo de
obra de 24 meses.
La característica estructurante de este Proyecto es que todos los
factores que concurren para darle forma orgánica y funcional, -lo urbanístico-
arquitectónico, lo socio-cultural, lo económico-financiero y lo jurídico-
organizativo - ha sido desarrollados con la nueva modalidad de la Propiedad
Participada. A su vez todo estos componentes han sido conjugados entre sí de
modo tal que el Proyecto sea "integrado" y que el negocio sea de buena
rentabilidad.
La propuesta que presentamos tiene como objetivo fundamental,
incluido como parte del negocio, el contribuir a mejorar y elevar el nivel de "la
calidad de Vida" con los INDICES DE BIENESTAR HUMANO. Este objetivo
concreta a través de este Plan Nacional de Viviendas e Infraestructura Social,
el que basándose en la producción industrial de viviendas, se propone la
construcción de un "N para proveer a la necesidades materiales y espirituales
de la persona humana basándose en el Modelo de Hábitat de la Propiedad
Participada, modelo superador al tradicional de la Propiedad Horizontal, ya que
a diferencia de ésta significa "un sistema que desarrolla nueva formas
productivas de viviendas con un criterio industrial y para que éstas a su vez
sirvan para una mejor calidad de vida.
Propone contribuir, con acciones muy concretas, a recrear las
condiciones para una vida Comunitaria Integrada y Participativa, de manera de
remediar situaciones que han llevado a la alineación de las relaciones
familiares y sociales, siendo esto una necesidad requerida por el mercado, pero
no atendida hasta ahora por ninguna propuesta empresarial.
III Localización Geográfica
Hemos trabajado sobre tres esquemas urbanísticos para diferentes
localizaciones geográficas y diferentes densidades:
a) Zona Urbana - alta densidad- (Capital Federal y grandes capitales de
provincias). Las 1.000 viviendas y su equipamiento de infraestructura se
pueden estructurar en 4/6 Has, en torres de no más de 20 pisos.
b) Zona del Conurbano cabecera de municipio - densidad media -.
Estimamos un predio de 6/8 Has con torres de no más de 10 pisos.
c) Zona Suburbana - baja densidad - (No más de 40 Km d la Capita
Federal), sobre o muy próximo a ruta o autopista y a importantes medios
de locomoción. Estimamos un predio de alrededor de 10/12 Has. con
edificios aterrazados de 3 a 5 pisos.
A efectos de dimensionar con una escala adecuada cada conjunto
habitacional hemos trabajado con un módulo de 1.000 viviendas por
Comunidad lo que significa aproximadamente 4.500 personas, que eligen como
en un pequeño pueblo urbano o suburbano, un modelo de vida para si y en la
relación con sus vecinos.
IV Urbanismo, Arquitectura y Equipamiento Social
Ese proyecto se ha propuesto que la arquitectura no sea la "vedette", ya
que por la vía de la imaginación el papel resiste cualquier propuesta.
Entendemos que lo importante es que la arquitectura se ponga al servicio de la
tarea de brindar en todo sentido una mejor calidad de vida para la familia. En
orden a esto hemos priorizado como principal objetivo la industrialización de la
construcción para mejorar la calidad del producto final y fundamentalmente
bajar los costos. En segundo término de importancia las localizaciones
geográficas.
Con relación a los sistemas industrializados se prevé hacer una compulsa
internacional en los países desarrollados para seleccionar los sistemas más
aptos, idóneos y eficientes tanto en cuanto a calidad del producto final, como a
costos.
Los criterios de selección para esta parte del Proyecto VIDA, será un
resultante de los sistemas industrializados que se adopten, pero estos a su vez
serán seleccionados entre aquellos que ni limiten la imaginación de los
proyectistas, ni tampoco que termine resultando las viviendas "cajas de zapatos
apiladas tipo monoblock”.
En orden a estas premisas y a las establecida en la carpeta Nro I de
Proyecto VIDA se establecerán las base de una invitación a un concurso de
anteproyectos para seleccionar a aquellos la que mejor hayan sabido
interpretar el sentido de esta propuesta que se sintetiza en:
- Arquitectura con sentido social: que tienda a mejorar y elevar la calidad
de vida.
- Espacio abiertos y cerrados para la integración social de la familia y de
la comunidad, con la participación de los vecinos.
- Propuestas urbanísticas a escala humana.
- Urbanismo y arquitectura que prioricen lo ecológico no sólo en los
espacios de la naturaleza, sino también una cierta forma de ecología del
espacio privado propio del Ser Humano; tratando de incorporar que el
espacio más importante que tiene el Ser Humano es su "espacio
interior", aquel que sintetiza lo psico-físico, y que la ecología de ese
espacio interior le brinda al Ser Humano un real Bienestar, ya no una
simple sensación. De esto se trata la arquitectura social: brindarle l
persona a través de una mejor calidad de vida, un real estado de
Bienestar. Y esto es traducible en el proyecto y en el producto final si se
le plante como premisa al proyectista.
Debido a las características del proyecto y de la operación, hemos optado
por sistemas industrializados de construcción a efecto de que por la economía
de escala y la sistematización de l producción se logre una reducción
importante en el costo de construcción y por tanto en el precio de venta. El
concepto de producción industrial aplicado y la arquitectura posibilita lograr
unidades habitacionales con elevado standard de terminación, similar al de la
producción automotriz.
Se prevén unidades de vivienda de 1,2 y 3 dormitorios, tomándose los
efectos de este trabajo la vivienda de 2 dormitorios como tipo promedio
compuesta de: estar-comedor, 2 dormitorios, baño y toilette; cocina-lavadero;
balcón-terraza con una superficie total por unidad de vivienda de 75 m2, y
propia de 62 m2.
A. La Vivienda
La vivienda en sí misma se presenta como un hecho arquitectónico
diferenciado de los diseños habituales por las características en su concepción:
El diseño de la vivienda responde a todas la necesidades fundamentales de
sus habitantes, tanto las objetivas como las subjetivas (Ver carpeta I Proyecto
VIDA Índice Bienestar Humano - IBH).
Así se estructuran espacios el de estar leer video, música, relax: el espacio
de comer y el cocinar integrando ambas funciones, pero con aquella
independencia propia del modelo de vida de cada familia, el espacio del dormir
y lo privado con sus áreas de higiene y cuidado de lo personal. Estos espacios,
integrados armónicamente se prolongan hacia el exterior en balcones y/
terrazas diseñados funcionalmente para poder ser utilizadas durante todas las
épocas del año aún como un jardín de invierno.
Cada uno de estos espacios tiene un diseño especial propio de la función
que debe cumplir precisamente para ser "funcional", es decir que debe
"funcionar" con todos los detalles de confort y bienestar propios de un Hábitat
Humano.
La funcionalidad, al no ser antagónica con la personalidad de cada usuario
permite que cada uno caracterice a su Hábitat en "forma" acorde con sus
hábitos, tanto los compartibles como lo más privados.
El Diseño Industrial del Hábitat permite llegar con propuestas y soluciones
que son válidas para mayor número de usuarios, tranformándose en un
"Máximo Común Denominador" de alcance más universal, pero no por eso
perdiendo individualidad.
La Producción encarada con un criterio industrial posibilita arribar al
producto final, el Hábitat, la Vivienda, manteniendo un nivel de calidad y
terminación propio de un "producto" resuelto con los mayores adelantos que
hoy la tecnología pone al alcance del proyectista y del constructor; la
integración armónica d estas dos tareas es lo que finalmente permite dar forma
concreta a una propuesta que más allá de la realización física de un conjunto
habitacional tiene por objetivo crear los espacios tanto internos como externos
de la Persona y de la Comunidad que equilibradamente integrados les posibilita
a ambos un grado de armonía psico-física que el brinda no sólo "sensación",
sino un real estado de Bienestar.
(A efectos de Superficies y características de las terminaciones ver Anexo A y
B a continuación).
B- Infraestructura social del Hábitat
Para que el Habita sea un real "Espacio de Bienestar es necesario atender
las siguientes necesidades básicas, tal como se propone en este proyecto:
a- Seguridad: El habitante una vez que entró a su comunidad se podrá
despreocupar de su seguridad personal y la de su familia ya que al
recinto sólo podrán ingresar sus propietarios o aquellas personas
debidamente autorizadas.
b- Centro Comercial (Shopping) Las necesidades completas de
abastecimiento quedarán resueltas adecuándose los criterios de
comercialización a las pautas de una verdadera economía de escala a
nivel familiar.
c- Salud: Está previsto la construcción de una Clínica a escala de conjunto
con las instalaciones indispensables tanto a nivel medicina clínica como
dental con sus equipamientos básicos (enfermería, análisis clínicos,
rayos, etc.) de tal modo que funcione como una clínica modelo con toda
la prestaciones, excluido internación.
d- Educación: Se contempla la construcción complejo educativo
compuesto de un servicio de Guardería (3% de l población del conjunto)
escuela primaria (14% de l población), escuela secundaria (6% de la
población), concebidas con las pautas de la propuesta donde el
desarrollo de la "creatividad productiva" tiene el rol protagónico.
e- Trabajo: La comunidad en todas aquellas tareas que así lo permitan
dará prioridad en la asignación de lo puestos de trabajo, a igualdad de
méritos debidamente acreditados a todos sus integrantes.
f- Cultura, Deporte, Recreación, Ocio: Estas cuatro necesidades propia
de la vida en las sociedades desarrolladas han sido encaradas con un
criterio integrador, ya que las hemos considerado como todas aquellas
que hacen a la salud psico-física del Ser Humano. Si bien cada una de
estas actividades tiene un espacio físico para desarrollarse, hemos
tratado de armonizarlas en torno a un espacio unificador tanto como
espacio cerrado como espacio al aire libre. Un Salón de Usos Múltiples
(SUM) engloba todas las actividades que tienen que ver con deportes
(basquet papi-fútbol, etc.), como asimismo recibiendo las actividades
culturales (música teatro conferencias, etc.) teniendo el SUM una amplia
prolongación hacia el exterior abierto a integrarse con un Auditorio al
aire libre pudiendo funcionar juntos o separadamente Paddle, Gimnasia,
Sauna, y una Piscina (Cubierta en invierno) completan estas actividades.
La recreación y el ocio se cubren con un micro-cine-teatro, que integrado
con confiterías bares y kioscos tanto cerrados como abiertos al parque genera
situaciones de comunicaciones e integración en la Comunidad posibilitándose
lugares de encuentro social, y aún previéndose en los parques áreas de retiro
individual.
C. Infraestructura de Servicios
Es imprescindible que la infraestructura de servicio tenga un nivel de
equipamiento y eficiencia que sin comportar lujos, brindea todos los habitantes
de la Comunidad un grado de Bienestar compatible con el modelo propuesto.
- Sistemas de comunicación: Locutorio (teléfonos, faxes), Antenas
repetidoras de Audio y Parabólica (TV).
- Sistema de transporte colectivo propio para la Comunidad a la Estación
de tren más próxima.
- Pequeño taller mecánico y estación de servicio.
- Servicio de lavandería y atención doméstica.
- Servicio de electricista, sanitarista y ferretería.
Se deberá determinar el grado de confort que deseará tener la
Comunidad según cada círculo de afinidad a integrar.
- Sistema energético que asegure la eficiencia y continuidad de los
mismos (Energía solar energía con cámaras transformadoras, y energía
de bajo voltaje).
- Gas: Planta reguladora y almacenadora.
- Sanitarias: Sistema de agua potable propia del conjunto controlada por
técnicos especialistas. Planta sanitaria para tratamiento de afluentes.
Anexo A " NUEVAS COMUNIDADES INTEGRADAS"
Programa Sumario de Necesidad de Superficies Habitacionales de Equipamiento para una Densidad Media. P.B. y 10 Pisos.
- Generalidades: Se trata de describir los elementos a considerar para llevar a
cabo el Proyecto la y posterior ejecución de una Comunidad Habitacional de
1000 viviendas más s Equipamiento Socio-Comunitario para un funcionamiento
autosuficiente.
A- VIVIENDAS Y COCHERAS
1- Estimación preliminar de superficies cubierta para las viviendas y su
población para ser aplicadas al cálculo de necesidades de Equipamiento
Socio-Comunitario.
1.1- Estimación de superficies destinadas a VIVIENDAS
El proyecto contempla viviendas de 1,2 y dormitorios, pero a efectos de
cómputo sa estiman unidades de Vivienda tipo promedio de 2
dormitorios compuesta de:
- Estar-Comedor = 24 m2
- 2 Dormitorios (12 + 10 m2) = 22
- Baño y toilette = 6
- Cocina-Lavadero = 6
- Hall Placards = 2
Subtotal = 60 m2
- Balcón-Terraza = 4m2 / 2 = 2
TOTAL PROPIO por UNIDAD 62 m2 cubiertos
- Total Sup.propia de viviendas= 62 m2 x l000 = 62000 m2
- Circulación vertical y horizontal (Estim.15%) =9300 m2
- Salas de máq. medidores, bombeos y reservas de agua para las
viviendas (Estim.3%) = 1700 m2
- SUPERFICIE TOTAL ESTIMADA DE LAS VIVIENDAS = 73000 m2
- Estacionamientos de Vehículos = 3,5 x Habit. (Ley 8.9l2, Art. 49)
3, 450 Habitante l575 m semicubiertos equivalentes a 5000 cubiertos .
SUPERFICIE TOTAL DE COCHERAS = 5000 m2
B- INFRAESTRUCTURA DE EQUIPAMIENTO SOCIO-CULTURAL
Estimación de la Población
Se estima en 4,5 Habitantes x Unidad de Vivienda.
POBLACION TOTAL DEL CONJUNTO = 4.500 Habitantes
2. Estimación del Equipamiento Socio-Comunitario requerido.
2.l. Servicios Públicos
a) Servicios de Vigilancia:
Superficie Estimada l00 m2
b) Cabinas Telefónicas:
Superficie Estimada 40 m2
c) Estafeta Postal:
Superficie Estimada 40 m2
2.2. Centro Comercial (Shopping)
a) Abastecimiento Diario: (Venta y servicios)
Sup.Cubierta= 0,15 x Habit.=0,15 x 4500 = 675 m2
Sup.Descub. y Estacionamiento =0,15x 4500 675 m2
b) Abastecimiento periódic y/ ocasiona (Venta y servicios).
Sup.Cubierta = 0,12 x Hab. = 0,12 x 4500 = 900 m2
Sup.Descub. y Estacionamiento =0,15 x 4500 = 67m2 Descub.
2.3. Servicios Sociales
a) Guardería para niños lactantes hasta pre jardín
Sup.0,08 m2 x Habitante = 0,08 x 4500 = 360 m2
b) Centro Comunitario de Actividades Socio Culturales
Salón de Uso Múltiples (SUM (Gimnasia actos culturales, teatro,
conciertos) conecta con Anfiteatro al aire libre.
Sup.0,30 m2 x Habitante = 0,30 x 4500 = 1350 m2
2.4. Educación
a) Pre-escolar y Jardín de Infantes
Cant. de alumnos = 2% de la población = 90 alumnos
Edades 3,4 y 5 años
Sup. Cub. x alumno = 4 m2 x 90 alumnos 360 m2
Sup. Descub. x alumno = 6 m2 x 90 alumnos 540 m2 descub.
b) Primaria
Cant. de alumnos 14% de la población = 630 alumnos
Edades entre 6 y 12 años
Sup. Cub. x alumno = 6 m2 x 630 3780 m2
Sup Descub. x alumno = 9 m2 x 630 5670 m2 Descub.
c) Secundaria
Cant.de alumnos = 5,5% de la población = 248 alumnos
Edades entre 13 y 17 años
Sup.Cubierta x alumno = 8 m2 x 248 l984 m2
Sup Descub. x alumno = 10 m2 x 248 2480 m2 Descub.
2.5. Recreación
a) Lugares de reunión al aire libre a escala vivienda con juegos de niños
Superficie = 2500 m2 Descub.
b) Espacios verdes o Plazas secas equipadas a escala del Conjunto.
Superficie = 500 m2 Descub
c) Instalaciones recreativas y deportivas al aire libre
Superficie 20000 m2 Descub
2.6- Sanidad
a) Sala de Primeros Auxilios y Emergencia las 24 horas
Sup. Cubierta estimada l20 m2
b) Servicio de Clínica Médica sin internación
Sup. Cubierta estimada 180 m2
c) Servicio de Clínica Odontológica
Superficie Cubierta Estimada 80 m2
d) Superf. Descubiertas para Estacionamiento en todas las áreas de los
servicios de Sanidad
Estimada 100 m2 Descub
2.7. RESUMEN DE LAS SUPERFICIES CUBIERTAS Y
DESCUBIERTAS REQUERIDAS.
USO SUP.CUB. SUP.DESCUB.
----------------------------------------------------------------------------------------------------
- Vivienda 73.000 - - -
- Estacionamiento - - - - l5.750 (Semicub.)
- Servicios Públicos 180 - - - -
- Centro Comercia 1.57 1.350 -
Servicios Sociales 1.515 - - - -
- Educación 5.724 8.690
- Recreación 800 27.000
- Sanidad 380 100
-------------------------------------------------------------------------------------------
TOTALES 83.174 m2 Cub. 52.890 m2 Desc.
Anexo B
ESPECIFICACIONETECNICAS PROYECTO TIPO
La presente es una descripción sintética a efectos de dar una idea de
materiales y niveles de terminación.
FUNDACIONES: Serán adecuadas al tipo de terreno y resistencia del suelo.
ESTRUCTURA PORTANTE Se basa en un estructura de hormigón armando
mixto efectuada con elementos premoldeados y colados in situ con terminación
superficial apta para ser revestida directamente.
CERRAMIENTOS Los muros exteriores serán paneles prefabricados
estratificados de hormigón y poliestireno expandido que garantiza una
adecuada aislación térmica. Los aventamiento y sus carpinterías serán de
aluminio anodizado y estarán incorporados a los mismos.
Lo muros interiores serán de yeso enlucidos tipo Ladrillo; en alguno casos que
lo requiera el sistema estructural serán muros portantes de hormigón armando.
REVESTIMIENTOS Y PISOS En dormitorios y zona de estar se colocaran
alfombras de nylón de color a elección y zócalos de madera o material plástico.
En núcleos húmedos como baños y cocinas, balcones y circulaciones comunes
los pisos serán de baldosas cerámicas esmaltadas de 0.20 mx 0.20 m tipo
Cerro Negro o similar. Los zócalos combinarán con los pisos correspondientes.
MUROS: En dormitorios y zonas de estar los muros se revestirán con papel
vinílico.
En baños, cocinas y lavaderos se colocarán azulejos blancos hasta el
cielorraso.
En palier y escaleras los muros se terminará con salpicret plástico.
CARPINTERIA: En dormitorios y zona de estar se proveerán ventanas
corredizas de aluminio anodizado provistas con cortina de enrollar de P.V.C.
rígido.
Las puertas interiores tendrán marcos de chapa doblada Nº 18 y hojas de
madera tipo placa.
En dormitorios se proveerán los frentes de placards de madera.
ARTEFACTOS Y BRONCERIA En baños se proveerán artefactos blancos
consistentes en vanitory, inodoro con tapa de plástico, bidet, receptáculo para
ducha premoldeado, jaboneras, perchas y toallero.
La broncería correspondiente será tipo FV standard cromo y/o similar.
En cocina se colocará una mesada de ónix o granito tipo sierra chica de l.4 m
de longitud con pileta de acero inoxidable incorporada. El juego de broncería
correspondiente tendrá pico mezclador.
En lavadero se colocará una pileta de lavar premoldeada y dos canillas
cromados de 1/2".
Se proveerá calefón de 12 litros y cocina de tres hornallas y horno color blanco.
PINTURA Los cielorrasos se terminarán con dos manos de pintura para
cielorrasos o látex.
Las ventanas, marcos de puertas, hojas de madera y frente de placards se
pintarán con esmalte sintético.
ASCENSORES: Serán del tipo multivoltaje, automáticos con maniobra
colectiva descendente, cabina diseñada según el caudal de tráfico calculado.
DISEÑO: Queda para definir según los niveles de cada localización las
características de los balcones-terrazas, equipamient0 para T.V. y Audio;
características de diseño especial para interior de placards, baños y cocina, en
lo que se refiere a equipamiento de línea blanca.
V- Aspectos Económicos Financieros y de Rentabilidad
Los criterios económicos y financieros del proyecto y del negocio tienen
los siguientes objetivos:
- Baja el "costo argentino " especialmente en el valor de la vivienda y del
costo de vida de la familia.
- Desarrollar nuevos instrumentos financieros de largo plazo a bajas tasas
de interés.
- Promover el ahorro interno en sustitución del consumo.
- Promover las inversiones extranjeras ofreciendo garantías reales.
- Mejorar la Productividad del sector habitacional tanto en calidad como
en cantidad mediante la industrialización de la construcción.
- Movilizar el sector productivo de la construcción y los sectores
económicos vinculados actuando como remolcador de otros sectores
productivos y de servicios de la economía.
A efectos de desarrollar este punto presentamos una breve síntesis de las
características económico-financieras del negocio para una operatoria de 1000
viviendas.
Los aspectos que se detallan son:
- ECONOMICOS
Costos
Ventas
- FINANCIEROS
Costos financieros
Financiación del proyecto
Fuentes de financiamiento
- RENTABILIDAD
Negocio global
Negocio por rubros
Características Económico- Financieras del Proyecto
El proyecto abarca tres etapas diferenciadas que son:
1- Organización del proyecto.
2- Etapa constructiva.
3- Financiación a los adquirentes terminada la obra. 1. Organización del proyecto :
Consiste en la reunión con un criterio institucional de los 1.000
adquirentes en la selección de los proveedores y la negociación de precios y
condiciones de compra; adquisición del terreno y su respectiva negociación.
Estas tareas serán a cargo de la Consultora para la P.P.P.
Se considera indispensable para viabilizar el proyecto que exista como
parte integrante del mismo una (o más) Instituciones Financiera de primera
línea que además de actuar como futuro financiador actúe como
Fideicomisario.
Antes de iniciar la etapa de obra debe existir un compromiso en firme
por parte del Ente Financiante a los compradores finales que, una vez
finalizada la misma, financiará el 70% de la venta en las condiciones a
determinar. 2. Etapa constructiva :
Cada módulo abarca conjuntos habitacionales de 1.000 viviendas, Para
tener una idea de magnitudes debe tomarse sobre la base de venta de 500.- el
M2 para unidades funcionales de 75 M2 cada una a lo que debe agregarse el
valor del terreno más el IVA correspondiente de la operación. Ello da un valor
de venta total del conjunto habitacional de $ 53,2 millones.
El aspecto financiero de la operación se cubre de la siguiente manera:
Los adquirentes abonarán un derecho de "ingreso" del 6% del valor de la
unidad en 6 cuotas mensuales del 1a que será aplicado a cuenta de precio y
completará el 30% en 24 cuotas mensuales. Este aporte cubre
aproximadamente el 49 del costo de la obra.
Los proveedores de materiales financiarán parte de sus entregas; esto
será producto de una negociación y se considera que como mínimo, la parte
financiada será el 25% de este rubro (este porcentaje se puede incrementar,
especialmente con productos adquiridos en el exterior en donde la financiación
puede llegar a 2 años por el 85% de la compra). En este sentido la Consultora
PPP, a través de la Embajada de EE.UU. está tomando contacto con la Trade
Development Agency a efectos de realizar los estudios de factibilidad del
proyecto a fin de ser provisto con materiales desde Estados Unidos. Si no se
toma en cuenta esta última alternativa la financiación del 25% de los
proveedores representa el 13% de las obras.
- Se considera que el dueño del terreno también puede financiar la
operación hasta la terminación de la obra. Representa el 8% del costo
de las obras.
De este modo está cubierta la financiación de no menos del 70% de la obra
quedando por cubrir un 30% del costo de la misma. (Ver cuadro Nro. 5 del
análisis Económico-Financiero).
Aquí se abren dos caminos:
- Conseguir una mayor financiación de los proveedores aún sacrificando
algo de la utilidad del negocio.
- Que el Ente que financiará a los compradores cuando la obra esté
concluída adelante a través del banco fideicomisario los fondos
transitoriamente.
En el primer caso el proveedor al tener un contrato de provisión de
materiales y un contrato que asegura que cuando la obra se termina (y se
escritura) el Ente financista pondrá a disposición el 70 del valor de venta osea
que hay seguridad de cobro en una fecha determinada, no tendrá dificultades
se obtener por sí financiación con su Banco habitual, o con el fideicomisario.
En el segundo caso, al adelantar fondos en forma transitoria contra un
avance de obra importante y ser el que cobra las cuotas y el que paga la mano
de obra y lo materiales, es decir, el que tiene el control financiero de
emprendimiento, puede realizar los anticipos con un riesgo casi nulo. Por otro
lado, como antes del inicio de la obra se sabrá exactamente las fechaa en que
será necesario los anticipos, el Banco puede planificar los instrumentos que
utilizará para esta fase de la financiación. Uno de los instrumentos que se han
analizado es que la Sociedad de Propiedad Participada emita pagarés
hipotecarios (obligaciones negociables, letras) avaladas por el Banco por un
plazo que contemple la finalización de la obra, y que estos papeles sean
entregados en pago a los proveedores; con este instrumento, al proveedor se
le facilita la negociación de esos valores con los Bancos con que opera.
3. Financiación de la Obra Terminada
La financiación requerida del 70% del valor de venta será aplicada a:
cancelar el valor del terreno, cancelar lo financiado por proveedores, cancelar
la financiación transitoria Bancaria si la hubiere, pagar el IVA y distribuir las
utilidades de la operación.
El instrumento previsto para esta operatoria es la creación por parte de
la Entidad Promotora de un Fondo Común Cerrado de Crédito y/o un Fondo de
Inversión y Desarrollo Inmobiliario (F.I.D.I.S.A.) en los términos establecido por
la Resolución General Nro 23 de la Comisión Nacional de Valores.
El Banco, por sí o con otros Bancos de Plaza debe adelantar los fondos,
efectuar las hipotecas y luego transferir dichos instrumentos al Fondo creado
para tal fin.
En este sentido la Consultora para la P.P.P. a tomado contacto con
Fannie-Mae (Asociación Federal Nacional de Hipoteca de USA) para ser
asesorada en esta área y abrir un camino para la colocación de este papel
tanto en nuestro país como en EE.UU. y/o Europa.
Anexos al Capítulo V
ANALISIS ECONOMICO-FINANCIERO Y DE UTILIDADES DE CADA
OPERATORIA DE 1.000 VIVIENDAS DE 75 M2 TOTAL CADA UNA (75.00 M2)
Y EL EQUIPAMIENTO SOCIAL. (10.000 M2).
1. COSTOS
2. VENTAS
3. CUADRO DE RESULTADOS
4. COSTOS FINANCIEROS
5. FINANCIACION DEL PROYECTO
6. NEGOCIOS DEL PROYECTO
7. CUADRO DE RESULTADOS POR NEGOCIO
8. CUOTAS DE COMPRADORES
1. Costos de las Obras
Detalle de costo para 1.000 Vivienda de 75 m2 c/u y Equipamiento Social
(10.000 m2) e infraestructura de Servicios. Se ha realizado el costeo en base al
cómputo y especificaciones técnicaa para una urbanización tipo de 10 torres de
10 pisos cada una en base a sistemas industrializados de producción ; igual
criterio para el equipamiento social y la infraestructura de servicios. (Planos ver
Carpeta II Proyecto VIDA).
COSTOS TOTAL $ 100 % ---------------------------------------------------------------------------------------------- Materiales 14.158.982,06 Mano de Obra 8.114.400,00 Otros 320.339,31 --------------- TOTAL 22.593.721,37 IVA 2.606.278,63 --------------- TOTAL 25.200.000,00
Honorarios Proyecto y
Dirección de Obra
(5% sobre total costo obra) 1.260.000,00
Honorarios Administración Obra.
(3% sobre total) 756.000,00
---------------
TOTAL 27.2l6.000,00
Terreno 2.500.000,00
---------------
COSTO TOTAL 29.716.000,00
Detalle de costos puros de obra y tierra (sin financiación) para 1.00
Viviendas de 75 m2 c/u (75.000 m2) y Equipamiento social (10.000 m2) e
infraestructura de Servicios.
1B) COSTOS TOTAL VIVIENDAS EQUIP. SOCIAL
$ $ $
100% 0.8730 0.1270
--------------------------------------------------------------------------------------------------------
Materiales 14.158.982,06 12.361.016,08 1.797.965,98
Mano de Obra 8.114.400,00 7.084.000,00 1.030.400,00
Otros 320.339,31 279.661,30 40.678,01
---------------------------------------------- -----------------------
TOTAL 22.593.721,37 19.724.677,39 2.869.043,98
IVA 2.606.278,63 2.275.322,61 330.956,02
---------------------------------------------- -----------------------
TOTAL 25.200.000,00 22.000.000,00 3.200.000,00
Honorarios Proyecto
y Dirección de Obra
(30 meses).
(5 % sobre total)
= 40.000 u$s/mes 1.260.000,00 1.100.000,00 160.000,00
Honorarios
Administración
(3% sobre total) 756.000,00 660.000,00 96.000,00
TOTAL 27.216.000,0 23.760.000,0 3.456.000,00 -
Costo Viviendas por m2 = 328,00.-
Costo Infraestructura Social por m2 = 336,00.-
Terreno 2.500.000,00 2.200.000,00 300.000,00
-------------------------------------------------------------------------
COSTO TOTAL 29.716.000,00 25.960.000,00 3.660.000,00
Costo por m2 Vivienda incluído Terreno = 360 u$s/m2.
2- Ventas U$S
1.000 Viviendas de 75 m2 a U$S 500 /M2 37.500.000,00
Incidencia del Terreno 75.000 m2
a U$S 50 el metro 3.750.000,00
IVA 7.425.000,00
---------------------
TOTAL 48.675.000,00
EQUIPAMIENTO SOCIAL
Construcción
10.000 m2 a U$S 350 3.500.000,00
Incidencia del Terreno
10.000 m2 a U$S 40 el metro 400.000,00
IVA 702.000,00
--------------------
4.602.000,00
TOTAL 53.277.000,00
Cuadro de Resultados Total Operatoria SUBTOTAL TOTAL
Sin Iva Sin Iva
U$S U$S
-----------------------------------------------------------------------------------------------------
VENTAS
Valor de venta de la construcción
1000 unidades de 75 m2 c/u * u$s 500 37.500.000,00
Total 75 m2. Propios 60. Comunes 15.
Precio de venta sin IVA.
Valor venta terreno 3.750.000,00
EQUIPAMIENTO SOCIAL
10.000 m2 * u$s por m2 3.500.000,00
Terreno 10.000 m2 * u$s 40 por m2 400.000,00 45.150.000,00
---------------------------------------------
COSTO
VARIOS
Materiales y otros (sin IVA) (14.158.982,06)
Mano de Obra ( 8.114.400,00)
Otros ( 320.339,31)
Honorarios proyecto y dirección de obra( 1.260.000,00)
Honorarios Administración ( 756.000,00)
Terreno ( 2.500.000,00) (27.109.721,37)
-----------------------------------------------
COSTO FINANCIERO
Terreno ( 450.000,00)
Proveedores ( 680.400,00)
Bancos ( 1.590.030,00) ( 2.720.430,00)
----------------------------------------------
COSTO TOTAL
Utilidad antes de impuestos 14.642.598,63
IMPUESTOS
Ingresos Brutos (1.5 % s/ Vtas) (45.150.000)( 677.250,00) ( 677.250,00)
-----------------------------------------------
Impuesto a las Ganancias (30%) ( 4.392.779,59)
-----------------------------------------------
UTILIDAD NETA (despúes de Impuestos)
10.249.8l9.04
=============
Sobre el monto de venta de 1.000 viviendas (excluído equipamiento
social) se genera una utilidad equivalente al 25% sin inversiones monetarias
por parte del grupo promotor del negocio.
4- Costos Financieros U$S
TERRENO 450.000,00
Se calculó una financiación de dos
períodos anuales al 18 % anual
(u$s 2.500.000/2 = (0.18) * (2) Se tomó el valor medio.
PROVEEDORES 680.400,00
Se calculó sobre un importe de
u$s 3.780.000 que representa el
27% del costo de obra de la
provisión de materiales.
Se tomó el valor medio por dos
períodos anuales el 18 % anual.
(u$s 3.780.000/2 = (0.18) * (2)
BANCOS 1.590.030,00
Se calculó sobre un importe de
u$s 8.833.500 que representa el
73% de la provisión de materiales.
Se tomó el valor medio por dos
períodos anuales al 18 % anual.
(u$s 8.833.500/2 = *(0.18) * (2) ------------------
TOTAL 2.720.430,00
5. Financiacion del Proyecto Origen de Fondos para la Obra .
APORTES U$S %
(Valor con IVA)
Adquirentes 30% s/48.675.000 14.602.500,00 0,49
Propietario del Terreno 2.500.000,00 0,08
Aportes de Proveedores 3.780.000,00 0,13
Financiación Bancaria 8.833.500,00 0,30
-------------------------------------------
TOTAL 29.716.000,00 1,00
6- Negocio del Proyecto
Dentro de este rubro hemos consignado las diferentes partes
componentes del negocio principal.
Es importante aclarar que la utilidad que figura en el cuadro de resultado
de u$s 10.249.819,04 corresponde al "gerenciamiento" del proyecto y que no
hay inversión monetaria para esta utilidad, siendo la única inversión, la tarea
intelectual y la mínima infraestructura para gerenciarlo.
Los diferentes proveedores han sido remunerados por el precio de su
insumo y aún se ha considerado el valor financiero del diferimiento de sus
acreencias así también los financistas del negocio en la etapa de la
prefinanciación que corresponde al período de obras.
Esta utilidad se produce en el transcurso de los 24 meses de obra que
está previsto en el proyecto.
1. TIERRA (Superficie de la urbanización)
Bajo este concepto hemos tomado la diferencia que se produce entre el
precio de venta y de compra del terreno.
Valor de venta del terreno correspondiente u$s
a las viviendas. 3.750.000,00
Valor de venta del terreno correspondiente
al equipamiento social. 400.000,00
Menos:
Costo del terreno (2.500.000,00)
Utilidad bruta1. 650.000,00
2. PREFINANCIACION Corresponde a la financiación de los conceptos de terreno, proveedores,
y financiación bancaria por el período de 24 meses o sea durante el transcurso
de la construcción.
Este negocio está explicitado en el cuadro 4.
3 POST FINANCIACIÓN Corresponde a la financiación del 70% del saldo de precio de venta de
las viviendas (70% sobre u$ 48.675.00 = u$s 34.072.500).
Esta financiación se podría reducir en la hipótesis de que la utilidad del
proyecto de u$s 10.249.81 sea aplicada a la postfinanciación.
La suma necesaria para este concepto sería de u$s 23.822.68 en la
hipótesis de mínima.
4. CONSTRUCCION
Corresponde a la diferencia entre precio de venta y costo de la
construcción excluído el terreno.
Utilidad según cuadro de resultados u$s
después de impuestos 10.249.819,04
Menos:
Utilidad Neta correspondiente al terreno ( 796.000,00)
Utilidad Neta para este item. 9.453.819,04
5. SERVICIOS Y ABASTECIMIENTOS PARA LA COMUNIDAD
a) Centro Comercial (Shopping)
b) Salud (Clínica y equipamiento)
c) Educación
d) Transporte
e) Lavandería y varios
f) Locutorio (cabina telefónica y antenas)
g) Venta de servicios a la comunidad.
Instrumentación por medio de tarjeta de crédito según grupos de
afinidad.
(Determinado según el cálculo de la TIR de c/u.).
6 Cuadro de Resultado de Negocio
a- TERRENO PARA VIVIENDA
VENTAS 3.750.000,00
75.000 m2 a u$s /m2 50
Menos:
IMPUESTOS
Ingresos Brutos
(1.5% s/vtas. u$s 3.750.000) ( 56.250,00)
COSTO DEL TERRENO
75.000 m2 a u$s/m2 29.41 (2.206.000,00)
COSTO FINANCIERO
Terreno 75000 m2 * u$s/m2 29.41= 2.206.000
u$s 2.206.00 /2 (0.18) * (2) ( 397.080,00)
Se tomó el costo medio de dos períodos
anuales al 18%
UTILIDAD 1.090.670,00
Menos:
Impuesto a las ganancias (30%) ( 327.201.00)
UTILIDAD DESPUES DE IMPUESTOS 763.469,00
B. CONSTRUCCION DE VIVIENDAS.
VENTAS
1.000 unidades de 75 m2 c/u * u$s/m2 500 37.500.000,00
Menos:
IMPUESTOS
Ingresos Brutos
(1.5% s/vtas.u$s 37.500.000) ( 562.500,00)
COSTOS DE CONSTRUCCION
75.000 m2 a u$s /m2 263
(19.724.677,00)
HONORARIOS PROYECTO Y DIRECCIÓN ( 1.100.000,00)
HONORARIOS ADMINISTRACIÓN ( 660.000,00)
COSTO FINANCIERO
Proveedores: 15% s/22.000.000
cto. de obra.
15%) * (22.000.000) = 3.300.000
3.300.000 / 2 (0.l8) * (2) ( 594.000,00)
Se tomó el costo medio de dos
períodos anuales al 18%.
Bancos: Se tomó el costo medio de
de la financiación total con una -
participación del 87 % que es el costo ( 1.067.621,00)
de obra de las viviendas.
(6.0817.500 /2 * (0.18) * (2) * (87%)
UTILIDAD 13.475.497,00
Menos:
Impuesto a las ganancias (30%) ( 4.042.649,10)
UTILIDAD DESPUES DE IMPUESTOS 9.432.847,90
C- TERRENO EQUIPAMIENTO SOCIAL
VENTAS
10.000 m2 a u$s 40 400.000,00
Menos:
IMPUESTOS
Ingresos Brutos
(1.5 % s/vtas.u$s 400.000) ( 6.000,00)
COSTO DEL TERRENO
0.000 m2 a u$s 29.41 (249.100,00)
COSTO FINANCIERO
Terreno 10.000 m2 * u$s/m2
29.41=294.000 294.000/2 * (018) * (2) = ( 52.920,00)
Se tomó el costo medio de dos períodos
anuales al 18%
UTILIDAD 46.980,00
Menos:
Impuesto a las ganancias (30%) (14.094,00)
UTILIDAD DESPUES DE IMPUESTOS 32.886,00
D- CONSTRUCCION EQUIPAMIENTO SOCIAL
VENTAS 3.500.000,00
10.000 m2 a u$s /m2 350
Menos:
IMPUESTOS
Ingresos Brutos
(1.5 % s/vtas. u$s 3.500.000) ( 52.500,00)
COSTO DE CONSTRUCCION (2.869.000,00)
10.000 m2 a u$s /m2 286.9
HONORARIOS PROYECTO YDIRECCION DE OBRA ( 160.000,00)
HONORARIOS ADMINISTRACIÓN ( 96.000,00)
COSTO FINANCIERO
Proveedores:15% a u$s 3.200.000
cto. de obra.
(15 %) * (3.200.000) = 480.000
480.000 /2 * (0.18) * (2) = ( 86.400,00)
Se tomó el costo medio de dos
períodos anuales al 18%.
Bancos: Se tomo el costo medio de
la financiación total con una
participación del 13% que es el costo
de obra del Equipamiento Social ( 206.704,00)
(6.817.500/2 *(0.18)* (2)* (013%)
UTILIDAD 29.396,00
Menos:
Impuesto a las ganancias (30%) ( 8.818,80)
UTILIDAD DESPUES DE IMPUESTOS 20.577,20
---------------------------------
UTILIDAD TOTAL DE LOS ITEMS A-B-C- y D 10.249.819,04
IMPORTE DE LA CUOTA DE FINANCIACION DE U$S 34.072,5 SEGUN PLAZO Y TASAS
TASA CUOTAS
14.0 % ANUAL
16.0 % ANUAL
18.0 % ANUAL
84 Meses 638,52 676,75 716,13
96 meses 591, 89 631,32 672,02
108 meses 556,53 597, 13 639,09
120 meses 529,03 570,76 613,94
144 meses 489, 67 533,52 578,93
Corresponde la financiación del 70% saldo de precio de venta de una
vivienda de 75 m.
(Incluye incidencia del terreno e Impuesto al Valor Agregado).
VI- Aspectos Jurídicos del Proyecto
Seguidamente se describen las principales características jurídicas del
sistema propuesto:
1- Cada emprendimiento se desarrollará bajo la forma jurídica de Sociedad
Anónima estableciéndose entre sus accionistas, es decir los
participantes del mismo, un convenio de Sindicación de acciones (de
mando y bloqueo) que es administrado por un Banco fideicomisario.
2- Además del Estatuto y el Convenio de Sindicación de Acciones, se
establecerá un Reglamento de Accionistas mediante el cual se
determinan los compromisos de cada uno de éstos para con la Sociedad
en forma detallada y con relación a planes programas concretos.
3- Tanto el Reglamento como el Convenio de Sindicación de acciones,
definen el estilo de relación entre los accionistas, de modo tal que la
Sociedad estará estructurada como un entidad de Propiedad Privada
Participada.
Este tipo de sociedades se encuadra genéricamente en las
disposiciones de la Ley de Sociedades Nro. 19550-.
4- En el Reglamento se establecería un mecanismo arbitral para dirimir
acerca de los conflictos entre las partes que pudieran no estar
contemplados en el Convenio de Sindicación de Acciones.
5- Previo al inicio de las obras, los Bancos Comerciales otorgan a la
Sociedad Anónima un compromiso formal asegurando de forma directa
o indirecta el financiamiento del proyecto, desarrollar toda la tarea
propia del sistema bancario que hace al movimiento de fondos, custodiar
de los mismos y ejecución de los pagos de terceros que correspondan,
es decir las responsabilidades propias de un Administrador Fiduciario
(Ley 2l.526 Título II Capítulo II y III, Artículos 21 y 22 Inc. g) incluyendo
la administración del convenio de sindicación de acciones.
6- Los adherentes al sistema en cuanto usuarios suscriben un contrato de
adhesión tipo boleto compra-venta con la Sociedad Anónima según el
cual se comprometen a abonar un número dado de
de la obra referida, en un mes cierto y determinado. El adherente acepta
constituir hipoteca por el saldo de deuda correspondiente a su unidad.
Se instrumentará la afectación al Régimen de Prehorizontalidad, con
todos los recaudos de la ley 19.774 (escritura de afectación con plano
proyecto de Reglamento en el Registro de la Propiedad Inmueble).
Conforme a dicha ley se procederá a la inscripción de los boletos de
compra-venta con un mecanismo automático para resolver la liberación
de la unidad mediante notificación al Registro de la Propiedad, en caso
de incumplimiento del adquirente.
7- Es decir que la Sociedad Anónima estructura como una entidad de
Propiedad Privada Participada se constituye con el fin específico de
llevar a cabo el emprendimiento y la posterior administración jurídica,
económica y social del mismo.
Los aportes que realicen los accionistas no usuarios e dinero, materia
primas y/o servicios reciben de la Sociedad Anónima como contrapartida
certificados a cuenta de futura suscripción de acciones.
A finalizar la obra estos accionistas canjean su certificados (que
reconocen la deuda de la Sociedad Anónima a favor de ellos), por dinero
efectivo y/o títulos hipotecarios a su favor.
8- El canje de certificados de los accionistas a que se refiere el párrafo
anterior, reconoce dos destinatarios:
a. Los usuarios finales de las viviendas por lo títulos representativos
de las unidades habitacionales en base al pago del 30% ya
efectuado.
b. La sociedad administradora por lo títulos representativos de las
instalaciones comunes y las instalaciones sociales comunitarias.
9- Por la compra de los títulos representativos de los espacios sociales a
los proveedores y al titular del terreno la Sociedad Anónima que los
explota toma una deuda con la entidad Bancaria interviniente en el
emprendimiento cuyo servicio de capitales e intereses debe efectivizarse
con las utilidades que la propia Sociedad genere mediante la
explotación y el giro comercial de dicha infraestructura social.
VII- ORGANIZACIÓN SOCIAL DE LA COMUNIDAD
A. Del Funcionamiento del Modelo
Se trata de satisfacer no sólo la necesidad del espacio físico de la vivienda,
sino también todas las otras necesidades básicas que requiere el ser humano y
su familia.
Al igual que el auto, la vivienda concebida y producida industrialmente, brinda
las ventajas de una economía de escala en su producción, es decir bajos,
costos elevados niveles de terminación propios de una producción seriada,
particulares controles de calidad que en definitiva redundan en un menor precio
final, con un mayor nivel de calidad tanto en su producción como en su
terminación y acabados.
Es decir que se integran los aspectos culturales, sociales y la cultura industrial,
para optimizar la producción de la vivienda y s hábitat es decir su entorno
produciéndose una integración entre cultura y hábitat y ecología.
Incorporando estos factores a aquellos que son propios de una cultura
económica desarrollada que busca nuevas formas operativas para producir
estimulando la participación de proveedores, fabricantes y usuarios de las
viviendas, mediante la utilización de sistemas de asociación que potencialicen
el aporte de cada participante, se logra un Modelo de Hábitat donde Vivienda y
Cultura se integran armónicamente, logrando mejorar la calidad de vida de sus
integrantes en todos sus aspectos.
B. Los Círculos de Afinidad
La integración de los diferentes grupos humanos que conforman cada Nueva
Comunidad se produce no en forma individual sino a partir de ofrecer a las
instituciones intermedias que nuclean una importante cantidad de adherentes
(mutuales entidades profesionales y técnicos, sindicatos, asociaciones
gremiales, etc.) la posibilidad de constituir "Círculos de Afinidad en torno de
temas del Hábitat y la necesidades básicas de la familia.
El "Sistema VISA (Vivienda Industrializada S.A. marca registrada incorporada al
Proyecto VIDA sería el mecanismo operativo que a través de una tarjeta de
crédito consumo posibilite que la actividad dentro de la Comunidad se
desenvuelva con la mayor comodidad para sus integrantes . A su vez este
círculo de afinidad permite evaluar socialmente las característica de
compatibilidad de ls diferentes núcleos humanos, sus gustos, preferencias,
estilos de vida, etc.
1- Esquema de Integración del Emprendimiento:
Emprendimiento de
Objeto Específico
(Sociedad Anónima)
AUDITORIA de Propiedad Priva da Participada.
INTERNACIONAL
DE
CONTROL DE
GESTION
Propietario Firmas Adherentes Banco financiador
del Proveedoras (destinatarios administrador
terreno de insumos finales) Fiduciario.
ENTE GESTOR "CONSULTORA PPP"
2. RELACIONES OPERATIVAS Y CICLO DEL PROYECTO
ETAPA I
Tarea
Se estiman 4 meses para pasar de
la presente factibilidad a la
terminación de proyecto definitivo y
las documentaciones técnicas
jurídicas urbanísticas, de diseño
económico-financieras
organizacionales.
A partir de es momento para cada
emprendimiento:
Responsable
Consultora P.P.P.
y
Fundación para la Integración
Latinoamericana.
teners de organ d fi nanciación la carta de intención Organismo de
Financia- irrevocabl d aporta al ciónfinaliza l obra e 70 del valor de
venta total contra la ygarantí hipotecacaria
subdividida por unidades propias Banco Fideicomisario la instalaciones
comunitarias.
2 S convoc distintas Consultora PPP empresa par integra el
Emprendimiento.S conform la S.A. de Propiedad Participada.
3 El terreno es incorporada CPP para los accionis- l Socieda
Anónim con tas. contrapartid e e Capital Social.
4 Lo proveedores d insumos CPP para la Sociedad entrega
materiale a empren Anónima de cada em- dimient co contrapartid en
prendimiento. título representativos d las unidade en construcció
de lo espacio comunes comercialmente explotables.
Po estos últimos la Sociedad entreg certificados cuenta de Futura Emisión de
Acciones.
5) El emprendimiento contratu Sociedad Anónima de
PPorganizlempresa construc-
tora.
6 E adherent suscrib un conveni tipo boleto de compra-venta con la Sociedad
Anónima de Propieda Participada, comprometiéndose a adquiri una unida
habitacional abonando durant el transcurso de los 30
precio de la unidad.
cambio de dicho pago recibirá u título representativo d su participación en la
propiedad de un unida habitacional específica cuy pre-horizontalida s encuentra
aprobada.
Po la parte correspondienta l proporció d su pagos asignada los Espaci
Comunes Comercialment Explotables,la Sociedad entrega certificados a
cuent d Futur Emisió de Accione la entida qu ha financiado su construcción.
ETAPA II
Tarea Responsable
7 La Sociedad Anónima concluye Sociedad Anónima de PP la
obra.
8 Las unidade habitacionales Sociedad Anónima de PP s escrituran
en favo d los Banco / Adherente.adherentes Esto recibe del Banc un
préstamo co garantía hipotecari sobr l unidad escriturada.
9 Simultaneamente a l compra Adherente / Accionista d la unidad
habitacional los adherentecompran (proporcio- nalmente) las acciones repre-
sentativa de terrena que se refiere el punto 3.
10)Con el importe percibid por l vent de la unidades la Socieda Anónim d
Propiead Privada procede a cancelar sus
insumos (punto 4).
11)L Sociedad Anónima recompra Sociedad Anónima/Banco al
aportante del terreno y a los proveedore d insumos los certificado qu emitiera
cuent de la futura emisió de acciones correspondienta su participació e lo
espacios comunes de us comercial Para ell concreta el financiamiento bancario
indicado en punto 1.
ETAPA III
Tarea Responsable
12)Fondeo el banco tramit el La Consultora PPP por fondeo
mediante la aplicación de mandato de la S.A. y uno varias de la
siguientes ante el Banco o Entidad
alternativas: Financiera.
-Constitució de una Obligación Negociabl Bancari (con respaldo de la
hipoteca).
-Descuent la hipoteca en bancos extranjeros.
-E la medida que se cuente con una legislacion que lo permita, emit titulo
representativos de hipotecas homogeneas o de
u Fond d Hipotecas.-Descuent las hipotecas en una Administrador d Fondo de
Jubilaciones y Pensiones, en la medid que estas se encuentren autorizada par
mantene en su activo dich clas de títulos.
-Utiliza recursos propios.
-Recibfinanciación interna-
cional e Bco. Fideicomi-
sari sol aval la opera-
ción, teniendo como contra
aval el fideicomiso.
PROYECTO “VIDA” Vivienda y Desarrollo Ambiental
PROGRAMA PARA EL HABITAT
Y LA CALIDAD DE VIDA
PLAN HABITACIONAL Y DE INFRAESTRUCTURA SOCIAL
ESTUDIO DE FACTIBILIDAD Y SINTESIS DEL NEGOCIO
Documento Nº IV
“NUEVAS COMUNIDADES INTEGRADAS DE PARTICIPACIÓN”
Documento Nº 4
Noviembre 1993
“PROYECTO VIDA”
RESUMEN DEL ESTUDIO DE FACTIBILIDAD DEL NEGOCIO
1- El Negocio: Está basado en la concepción de que si en el país se fabrican
autos industrialmente no hay razón para que las viviendas no sean también
construidas con un criterio puramente industrial. Esto hoy es posible encararlo
por: a) La Ley de Convertibilidad; b) La estabilidad económica y política; c) La
baja generalizada de las tasas de interés a nivel internacional. Sin requerir
aportes o avales del Estado, como si se privatizara el sector público de
viviendas, se trata de compatibilizar una importante cantidad de variables para
que la ecuación negocio “cierre”. Tecnología de punta para producir la
construcción de viviendas con una metodología industrial; disminución de
costos vía “transparencia” de los mismos valores compatibles con las reales
necesidades de la demanda insatisfecha; precios de venta accesibles para
dicha demanda (clase media menos); financiación factible por la baja de las
tasas y la prolongación de los plazos de pago a no menos de 10 años;
seguridad jurídica real para un desarrollo empresario con una tasa de retorno
muy atractiva (particularmente a nivel internacional). Esto conforma un negocio
para el sector privado, propio para la privatización de una prestación
desarrollada hasta ahora por el Estado a través del FONAVI, pero cuya
experiencia fue negativa, tanto para la nación como para el sector más
necesitados de viviendas.
2- El Mercado Inmobiliario y la Vivienda: El déficit habitacional en Argentina está
calculado en el orden de las 3.000.000 viviendas, según información oficial de
la Secretaría de Vivienda y Calidad Ambiental; déficit que seguirá creciendo ya
que nunca se cubrió siquiera el 50% del crecin¡miento vegetativo poblacional.
El proyecto apunta a cubrir el 1% de dicho déficit, es decir, encarar la
construcción de 30.000 viviendas para aquel sector social que aún
sobrellevando el 50% del déficit total, y que aún aportando al Fonavi, nunca fue
atendido por este ni por el mercado privado, en tan justa necesidad para la
familia; y mucho menos atendido aún, no sólo cuantitativamente sino
cualitativamente. La Calidad de Vida “producto apreciado” y de real alto valor
agregado en los países desarrollados del Primer Mundo, nunca fue
“comercializado” por el mercado en nuestro país; y no como “bien transable”
sino como un “bien estable” (el de ser y estar bien, el Bienestar), producto con
alta demanda en el mercado. La gente “pide” estabilidad. Dentro de esto se
inscribe un nuevo producto que se esperaba con la estabilidad: el crédito
alargo plazo. El mercado de demanda obviamente existe y en el presente a
adquirido una atrayente particularidad, basada en la estabilidad alcanzada, que
permite a los sectores con capacidad de ahorro planificar el destino de sus
ingresos.
El mercado de oferta hasta la fecha ha estado restringido fundamentalmente
por la falta de la oferta de financiamiento, pero es hoy una realidad en
constante transformación, con la aparición de un mercado de capitales que día
a día genera nuevos instrumentos, especialmente aquellos que son aptos para
los inversores institucionales de largo plazo, piezas claves para el
financiamiento de la vivienda. Siempre que se ha hablado del rol locomotriz
que la “Construcción” tiene como reactivadora de la actividad económica y
productiva. Si incorporamos el concepto de “Construcción Industrializada”,
estamos expandiendo el alcance del ya citado rol que hoy es vital en el
contexto coyuntural de la economía argentina, que reclama para su crecimiento
una mayor producción de bienes, servicios y ocupación de mano de obra, y
sobre todo calificar a ésta.
3.1-El Producto: La urbanización y construcción de núcleos Habitacionales,
diferente a lo realizado hasta ahora en materia de viviendas, agripadas de 600
a 1.000 unidades cada uno; en torres de 5, 10 o20 pisos según sus
características, ubicación geográfica y dimensiones de los terrenos, según
sean éstos urbanos, conurbanos o suburbanos. Complementados con una
Infraestructura de Servicios Sociales destinada a contribuir en el mejoramiento
de la “Calidad de Vida”, compuesta por seguridad y vigilancia; guardería
infantil; escuela primaria y secundaria; centro comercial; clínica médica;
esparcimiento; deportes y cultura; cocheras; tratamiento de efluentes;
mantenimiento; conservación; etc., conformando así comunidades de 4.500
personas, con un modelo de vida para sí y en relación con sus vecinos, con un
objetivo claro y concreto como es tener un mejor nivel de “Bienestar Humano”;
es decir “Calidad de Vida” como un producto muy requerido. Las viviendas son de 1, 2 ó 3 dormitorios. Tomando como promedio la de dos
dormitorios, de 75 m² totales (62 m² propios + 13 m² comunes), el precio de
venta está calculado en los u$s 500.-/m², más la alicuota del terreno y el IVA se
promedia un valor total de u$s 48.675.-
3.2- Los Círculos de la Afinidad: La integración de los diferentes grupos
humanos que conforman cada Nueva Comunidad, se produce en forma
individual, o a partir de ofrecer a las instituciones intermedias que nuclean una
importante cantidad de adherentes (mutuales, entidades profesionales y
técnicos, asociaciones gremiales, etc.) la posibilidad de constituir “Círculos de
Afinidad” en torno al tema de Hábitat y las necesidades básicas de las familias.
El “Sistema Visa” (Viviendas Industrializadas S.A.) Marca Registrada licenciada
para ser incorporada al Proyecto Vida, sería el mecanismo operativo, que a
través de una tarjeta de crédito y consumo posibilita que la actividad dentro de
la Comunidad se desenvuelva con la mayor comodidad posible para sus
integrantes. A su vez, este círculo de afinidad permite previamente evaluar
económica y socialmente las características de compatibilidad de cada uno de
los posibles integrantes de los diferentes núcleos humanos, sus historias
personales, sus gustos, preferencias, estilos de vida, etc.
4- El Usuario, destinatario de las viviendas: Un precio de venta muy inferior al
promedio del mercado, combinado con una financiación de largo plazo y una
tasa de interés razonable, hace accesible la vivienda para una importante
franja de la clase media, cuyo núcleo familiar tenga un ingreso aproximado del
orden de los u$s 2.000.- mensuales y disponer de una capacidad de pago de
una cuota de u$s 500.- por mes.
P.P.P. “PROGRAMAS DE PROPIEDAD PARTICIPADA”
5- El modelo de organización del proyecto. Se trata de un “Sistema” Integrado y
Participativo que coordina las diversas variables del negocio, constituyéndose en
la propuesta de los “Programas de Propiedad Participada” (1); siendo éstos un
sistema jurídico-económico y social superador al de la Propiedad Horizontal, ya
que apunta a desarrollar un “Sistema” de producción de viviendas. Toma la forma
jurídica de una S.A. de Participación, explicada más adelante.
Este sistema comparte la coordinación mínima de: la tecnología; el costo; el precio
de venta y la financiación. Lo jurídico, lo comercial y la organización de gestión
coordinan desde la operatoria del negocio (item 6).
5.1- La tecnología: La utilización de sistemas constructivos industrializados con
alta capacidad productiva y técnicas eficientes de terminación, permiten
disminuir sensiblemente los costos de producción a valores internacionales,
menores al de los sistemas tradicionales en uso en nuestro país. Esto a su vez
requiere, a efectos de optimizar una economía de escalas, una cantidad
mínima de 600 viviendas por localización. La selección, evaluación y
contratación de los sistemas industrializados será hecha a nivel internacional,
entre aquellos que en la relación costo-beneficio y producto final, ofrezcan los
mejores standars de aptitud.
La prioridad a los sistemas de USA lo serán en función de la financiación que
se obtenga para los compradores de las viviendas.
5.2- El costo: Tanto como la utilización de tecnología avanzada es importante
para bajar los costos: a) compra de materias primas y productos elaborados en
cantidades considerables directamente al productor de los mismos; b)
contratos de compra plurianuales que aseguren continuidad al proveedor; c)
sistemas de compras directas que eliminen de la estructura de costos los
gastos de comercialización, publicidad, superfluos e intangibles; d) contemplar
aquellos productos con un sensible precio menor en el exterior; e) organizar la
propia obra con el criterio industrial del just-time.
El rol de la empresa constructora será el de la proveedora de un servicio
técnico específico, valorizable y cuantificable y sin remarcar los precios de los
insumos.
Finalmente, cabe señalar que a nivel internacional los costos de producción
están en el orden de los u$s 300 m² (sin terreno), con una mano de obra más
cara, y también mayor el de algunos insumos.
5.3- Precio de venta y financiación: Acortada, pero eficientizada la cadena de
producción y de provisión de insumos; desechados todos los “costos
marginales” no transparentes; optimizando el precio de venta en función del
volumen y la cantidad; se puede calcular un precio de venta del orden de los
u$s 500/m² más la incidencia de la tierra y el IVA, indicados en el punto 3, lo
que da un precio final de u$s 650/m².
La financiación al comprador es de 70% debiendo el mismo abonar el 30%
durante el curso de la obra (6 meses previos al inicio y 24 meses de obra) en
cuotas del 1% del valor de la unidad adquirida; dicho 70% como saldo de
precio lo garantiza el comprador con hipoteca de primer grado.
6- Organización y Gestión del Negocio- Integrantes y sus Roles:
6.1- “Del Sistema de integración Asociativa”
Se constituye una S.A. de Gestión y Administración (S.A. de G. y A.) del
negocio, que es laque genera y lleva adelante cada emprendimiento, de entre
600 y 1.000 viviendas cada uno. Se establece un convenio de Sindicación de
acciones (de mando y de bloqueo) que es administrado por un Banco
fideicomisario del mismo. En dicho convenio, se determinan los compromisos
de cada uno de los integrantes para con la Sociedad en forma detallada y con
relación a planes o programas concretos.
a- La “Sociedad de Gestión y Administración está integrada por:
- La “Consultora para la Propiedad Privada Participada”, grupo empresario
interdisciplinario promotor, coordinador, ejecutor integral del proyecto y de
la adhesión de usuarios.
- El o los Bancos locales como proveedores del prefinanciamiento
(Financiador parcial de Obra) y Fideicomisario de cada emprendimiento
(S.A. de Participación).
- Los Bancos y/o Entes Financiadores como proveedores del post-
financiamiento (Financiador Hipotecario) a los compradores, y a los
proveedores de tecnología y del know-how del sistema industrializado.
- Grupo empresario local de prestigio, inversor y eventual proveedor de
insumos y/o vinculado a la construcción.
Esta sociedad que es la que genera el negocio y percibe sus utilidades,
contempla una participación del orden del 25% para cada uno de sus
integrantes; ajustándose esto según los roles que puedan fusionarse o
subdividirse. Se prevee que un “equity” del 25% corresponda a un grupo de
USA que participando del negocio se haga cargo con nuestra intervención,
tanto del para el post-financiamiento a los compradores, operando este en
acuerdo con el Banco local.
6.2- Del Fondeo para cada Emprendimiento: Estando pre.determinado por
cómputos el cálculo del costod e las obras y el total de la venta –aprox. u$s 50
millones– los compradores abonan un 30% de éste para hacer frente a
aquellos items no financiables: la mano de obra, la administración, el proyecto
y la dirección de la obra; el 70% restante es aportado al negocio en una
proporción del costo de obra por: el dueño de la tierra y los proveedores de
materias primas, materiales e insumos; también se incluye en dicho 70% la
utilidad de la S.A. de Gst. y Ad. luego de cancelar los impuestos
correspondientes.
Es condición sine-qua-non que antes del inicio de cada emprendimiento le S.A.
de G. y A. haya comprometido en forma fehaciente e irrevicable la participación
del organismo financiero de largo plazo, al que al finalizarse las obras aportará
el monto equivalente al 70% del precio de venta –aprox. u$s 35 millones
(pudiendo reducirse a u$s 25 millones según acuerdo con la S.A. de G. y A.).
Con dichos fondos se cancela la deuda al propietario de la tierra, a los
proveedores y a la S.A. de G. y A. según sea o no de su interés acompañar al
organismo financiador en la operación hipotecaria de las unidades.
El organismo financiador local y/o internacional puede así constituir la hipoteca
a su favor por el total del préstamo, estando a cargo del Banco local
fideicomisario de la operación, la subdivisión de la misma en unidades y la
gestión de cobro por cuenta y orden de dicho ente financiador.
El Banco Fideicomisario teniendo asegurada la financiación al finalizar las
obras, puede anticiparle a aquellos proveedores que no tengan suficiente
capacidad financiera fondos, descontándoles las facturas de provisión de
materiales.
6.3- De la Sociedad Anónima de Participación: Para llevar adelante cada
emprendimiento la S.A. de G. y A. debe constituir una S.A. de participación, en
la que participan la propia S.A. de G. y A. con acciones ordinarias y el dueño
de la tierra y los proveedores de materiales con acciones preferidas.
Determinados los valores de costo y venta de cada emprendimiento, y
asegurado el aporte de 70% al finalizar la obra, la S.A. de P. emite certificados
a cuenta de futura emisión de acciones, según sean ordinarias o preferidas;
éstas últimas son entregadas al dueño de la tierra por el monto equivalente al
valor asignado a la misma; lo mismo procede con los proveedores de los
materiales, sea que los financien ellos o el banco fideicomisario.
Finalizadas las obras y aportado el 70% se rescatan esas acciones preferidas,
cobrándose el dueño de la tierra y los proveedores por los aportes efectuados.
La misma S.A. de P. es la que vende las unidades a los compradores, los que
suscriben un boleto de compra-venta, el que se inscribe según prescribe la ley
de Pre-Horizontalidad (Ley 19.774). Interviene en el boleto de compra-venta el
Banco Fideicomisario de la S.A. de P. quien tiene también todo el control de la
operatoria, tanto de la obra, como de las compras y las ventas, a través de un
sistema computarizado que forma una red informativa para todo el Sistema.
Actuará además una calificada “Auditoria Internacional” que cubrirá el rol de
gestión, y también auditará la operatoria del Banco Fideicomisario.
7- La rentabilidad del Negocio: Determinado el costo de las obras según
cómputos métricos y valores promedio de insumos de mercado de la
construcción, calculados los intereses a pagar al dueño de la tierra y a los
proveedores por el diferimiento en los pagos; el costo financiero del monto
remanente para la pre-financiación de las obras como un insumo más; los
gastos del proyecto y dirección de la obra y la administración de la misma;
considerándose que no hay aportes monetarios sustanciales de los integrantes
de la S.A. de G. y A., ya que de lo que se trata es de un “Gerenciamiento” del
negocio; toda esta operación en relación con el monto de la venta, produce una
utilidad, antes de impuestos, del orden de los u$s 15 millones en cada
emprendimiento, es decir un 30% sobre el precio de venta y casi el 50% sobre
la “exposición” del costo total del negocio. Este ha sido llevado a cabo con
aportes de los compradores, del dueño de la tierra, de los proveedores de
materias primas y productos terminados y del costo de los recursos financieros;
habiendo recibido cada uno la contraprestación correspondiente a su aporte.
8- Flujo de Fondos
a) Pre-Financiación: (Desde el inicio de la obra hasta su terminación).
Ingresos provenientes de: - Adquirientes: % u$s u$s 30% de u$s 53.277.000 c/IVA 45,7 15.983.100 - Propietario del terreno 7,1 2.500.000 - Aportes Financ. de Proveedores (22% de materiales + varios) 10,8 3.780.000 - Pre-Financiación Bancario 36,4 12.747.300 35.010.400 100% Egresos necesarios para: - Costo Total de Construcción y Tierra 27.109.700 - Marketing/ Publicidad/ Comercialización 1.800.000 - Intereses Pre-Financiación 2.720.400 - Iva (Compras) 3.380.300 35.010.400
b) Post Financiación: (a partir de Obra terminada)
Ingresos provenientes de: - Banco Financiador 70% /Precio Venta 37.293.900
(Hipotecas)
Egresos necesarios para: - Cancelación Créditos Prefinancieros 12.747.300 - Pago Terreno 2.500.000 - Pago Financ. Proveedores 3.780.000 - Impto. Ingresos Brutos y Gcias 4.530.045 - Saldo IVA 4.747.700 - Utilidades Netas p/Distribuir en efectivo 8.989.855
37.293.900 (Soc. Administradora)
9- Rentabilidad del Negocio Ventas
- 1000 Viviendas 62 m² cubiertos propios + 13 comunes = 75 m² totales 75.000 m² x u$s 500/m² 37.500.000
- Incidencia Terreno x u$s 50 x m² 3.750.000 41.250.000 IVA 21% 8.662.500 49.912.500 a) Total con IVA:
Precio promedio x vivienda: u$s 49.912 - Infraestructura Servicios Sociales
10.000 m² x u$s 350 3.500.000 - Incidencia Terreno x u$s 40 x m² 400.000 3.900.000 IVA 21 % 819.000 b) Total con IVA: 4.719.000 A+B = Ventas Totales con IVA = 54.631.500 Total Ventas Netas sin IVA = 45.150.000 Costo (sin IVA) Terreno 2.500.000 Materiales 14.159.000 Mano de Obra 8.114.400 Varios 320.300 Honorarios Proy. y Dir. 1.260.000 Honorarios Administrativos 756.000 (27.109.700) Marketing/Publicidad/Comercialización ( 1.800.000) Intereses Pre-Financ. ( 2.720.400) Impto. a los Ingresos Brutos 1,5% ( 677.250) Utilidad de los Impuestos 12.842.650 Impuesto a la Ganancia 30% ( 3.852.795) Utilidad Neta 8.989.855
Notas
1. “P.P.P. Programa de Propiedad Participada” es una Marca Registrada de uso
exclusivo de esta Consultora.
2. El “Proyecto Vida” se halla inscripto en el Registro de la Propiedad Intelectual.
3. “Sistema Visa” es una Marca Registrada de uso exclusivo de esta Consultora.
