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Comisión 7942 – Derechos Reales – Molina Quiroga TP 5

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Trabajo Practico Nº 5 Lectura obligatoria del fallo: Cámara Nacional de Apelaciones enlo Civil, sala L, 07/05/1997, “Paz, Enrique A. c. Barrio Héctor E. y otro”, LA LEY1998-D, 743CONSIGNAS:1. Distinga los diversos tipos de muros desde el punto de vista físico.2. Distinga los diversos tipos de muros desde el punto de vista jurídico.3. Suponga que una persona viene a consultarlo a su estudio. Él construyó hace 18años una pared. La misma separa su casa de un terreno vecino. Si bien roza la línea

separativa de ambos inmuebles, se encuentra íntegramente dentro de su terreno y él pagótodos los costos. Hace 7 años que su vecino apoyó una construcción sobre esa pared.Responda:a. Su cliente, ¿puede exigir que su vecino le pague algo?, en caso de responderafirmativamente, ¿qué?b. ¿Cuánto tiempo tiene su cliente para reclamar judicialmente?, ¿desde cuándocomienza a correr dicho plazo?c. ¿qué carácter tenía la pared antes de que el vecino apoye la construcción?, ¿yahora?

Sumarios: 1.-- El muro divisorio de los inmuebles --encaballado sobre ambas heredades, de manera

que el plano de su mitad concuerde con la línea divisoria de ambos fundos-- es medianerosólo si ambos linderos contribuyeron a su construcción o si el lindero abona a quien loconstruyó la mitad del valor de la pared, desde sus cimientos hasta donde se asientan lasconstrucciones y la mitad del terreno en que se apoya.2.-- Para ejercer el derecho de adquirir la medianería, la ley exige como condición que lapared o muro se encuentre construido sobre la línea separativa de las dos heredades, sinque exista espacio libre alguno.3.-- Del art. 2725 del Cód. Civil se desprende que el primer edificante tiene derecho aencaballar el muro que construye sobre la línea divisoria, tomando por partes iguales hastaun ancho de 45 cm, pero si existe una pared anterior y uno de los vecinos la construye, lanueva pared deberá asentarse siguiendo la línea de la anterior.Texto Completo: 2ª Instancia. -- Buenos Aires, mayo 7 de 1997.El doctor Pascual dijo:Contra la sentencia de fs. 174/184 expresaron agravios a fs. 219/224 los demandados,atento lo resuelto a fs. 230 sobre la apelación de la actora.Es oportuno recordar que el muro divisorio de los inmuebles --encaballado sobre ambasheredades, de manera que el plano de su mitad concuerde con la línea divisoria de ambosfundos-- es sólo "medianero" cuando ambos linderos contribuyeron a su construcción (art.2717, Cód. Civil) o, cuando el lindero abona a quien lo construyó la mitad del valor de lapared, desde sus cimientos hasta donde se asienten sus construcciones y, la mitad delvalor del terreno en que se apoya (art. 2736 y concs.) (conf. "Derecho de obligaciones";Alterini, Ameal, López Cabana, p. 475, Ed. Abeledo-Perrot, 1996). Ello permite colegir quepara poder ejercer el derecho de adquirir la medianería la ley exige como condición que la

pared o muro debe encontrarse construido sobre la línea separativa de las dos heredadessin que exista espacio libre alguno.Los demandados critican la admisión del reclamo por cobro de derechos de medianería ysostienen que no puede considerarse medianera la pared divisoria objeto del litigio, todavez que las pautas constructivas establecidas por la reglamentación municipal (Código deEdificación de la Ciudad de Buenos Aires, sección 5ta., art. 5831) no se cumplen en el casoy este hecho antirreglamentario no puede originar derecho a cobro. Solicitan además laaplicación de la jurisprudencia plenaria emergente del fallo "Raffo c. Moles".La prueba pericial ha de apreciarse de conformidad a los establecido en el art. 477 del Cód.Procesal y a los demás elementos de convicción arrimados al expediente, claro está, bajolos principios rectores que emanan de la sana crítica, introducida en el art. 386 del mismoCódigo. El Ingeniero Auciello en su informe de fs. 136/138 y aclaraciones de fs. 144/145

expresó que el muro divisorio de predios es de buena calidad, acorde con la categoría delas construcciones de ambas propiedades y debe considerarse la textura de las paredes,pintura, estado de mampostería y aislaciones hidrófugas como muy bueno.




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Agregó que la pared divisoria no cumple las especificaciones del artículo mencionado, queexige que un muro divisorio entre predios que en cualquier nivel cierra partes cubiertas,debe ser construido en albañilería de ladrillos macizos o de piedra y que el espesor puedeser de 0,45 mts. o 0,30 mts.; destacó que la suma de los espesores que específica lademandada en alusión a este punto es de 0,475 mts. y en el plano de la finca de losdemandados registrado ante la Municipalidad de Buenos Aires, firmado por ellos y por elarquitecto Berger, está marcado como de 0,30 mts. de espesor y que igual circunstancia de

registro y firma se aprecia en el de los actores. Asimismo, dijo, teniendo en cuenta lascaracterísticas de la pared divisoria, que es posible picar canaletas para alojar columnas yvigas, sin proceder a la demolición del muro de 0,15 mts. de espesor que daba sobre lafinca de los demandados.A fs. 145 "in fine", explicó que con apuntalamiento se podía realizar la obra, que es untrabajo normal sin que su costo sea significativo y sin riesgo para oficiales competentes.Es oportuno citar el art. 2725 del Cód. Civil que dice: "El que en los pueblos o en susarrabales edifica primero en un lugar aún no cerrado entre paredes, puede asentar la mitadde la pared que construya sobre el terreno del vecino, con tal que la pared sea de piedra ode ladrillo hasta la altura de tres metros, y su espesor entero no exceda de dieciochopulgadas". Esta disposición (conf. Garrido-Andorno, "Código Civil Anotado", Libro III,Derechos Reales, t. II, p. 576) refiere que el primer edificante tiene derecho a encaballar el

muro que construye sobre la línea divisoria tomando por partes iguales hasta un ancho de45 cm; pero cuando existiera en el lugar una pared anterior --como en el caso-- y, uno delos vecinos, la reconstruye (los actores) la nueva pared deberá asentarse siguiendo la líneade la anterior. En este sentido el ingeniero opinó de acuerdo a las constanciasdocumentales agregadas en el expediente (planos de 1911, de 1987 y 1991 registradosante el municipio) y de lo observado en el lugar, que el muro fue demolido y reconstruido,desde la línea municipal hasta el contrafrente de la vivienda para realizar la obra de losactores en 1987 y que el demandado utilizara en 1991. Describe que el muro reconstruidoera de mampostería asentada con mezcla de barro, con cimientos a un metro deprofundidad (plano de 1991) y que en la actualidad ambas viviendas tienen cimientos amayor profundidad y, por la calidad de las mismas, no admiten muros con mezcla de barro,concluyendo que la reconstrucción era inevitable.En definitiva, no se me escapa que el muro medianero divisorio de las fincas de la calleArmenia Nº ... y Nº ... no cumple rigurosamente los requisitos exigidos por la Municipalidad,pero esto debe ser ponderado en forma armónica con los hechos anteriores y subsiguientesa la construcción para no desnaturalizar el resultado de la cuestión. En este sentido resultaacreditado que los datos de los planos presentados y registrados ante el ente de controlfueron suscriptos por los demandados y que el muro del actor correctamente encaballadofue utilizado por sus vecinos para levantar la obra. Por ello, en este caso concreto lascircunstancias de hecho señaladas resultan determinantes para admitir la demanda en elmarco legal enunciado, como bien lo decidió el a quo y autorizan a rechazar la queja. Cabeagregar que la jurisprudencia plenaria de esta Excma. Cámara "in re": "Raffo, Bartolomé c.Moles, Aniceto y otros" del 10 de mayo de 1935 (LA LEY, 7-558; JA, 50-554) no es de

aplicación al caso por cuanto no se acreditan las circunstancias de hecho que contempla,que se configuran cuando el propietario que quiere edificar destruye el muro divisorio y ensu reemplazo construye uno más sólido quedando exento de pago al vecino la mitad de lapared destruida que había sido hecho a costa de éste.En segundo término se quejan porque el sentenciante anterior consideró que laimpugnación y pedido de aclaraciones al peritaje del ingeniero no alcanzan a conmover lasconclusiones allí consignadas, detalla que cuando liquida los derechos de medianería,incluye los primeros 3 metros desde la cota "O" que fuera adquirido por prescripción deacuerdo al plano presentado por la actora; que similar situación se produce con relación a laaltura de la pared. Añade que la liquidación practicada comete la inequidad de noconsiderar el muro demolido y reconstruido y que se incluyan los cimientos de la pared, enla medida que el profesional reconoce no haber realizado tareas de exploración. Si bien

estas manifestaciones no reúnen los requisitos exigidos por el art. 265 del Código de rito, yaque no se trata de una crítica concreta y razonada de partes de fallo, y se efectúa unaremisión casi textual de una presentación anterior (impugnación de peritaje de fs. 141/143)




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a los fines de dejar incólume el principio de defensa se tratarán nuevamente las cuestionesintroducidas.Es destacable decir que la prueba pericial no vincula directamente al juez sino queconstituye una herramienta de rigor cuando la materia debatida es compleja y ladilucidación de la causa requiere de conocimientos científicos o técnicos específicos. En el"sub lite" el dictamen del ingeniero fue confeccionado a partir de reconocimiento de lasfincas de la calle Armenia en dos visitas una el 7 de abril y la otra el 26 de ese mismo mes,

ambas del año 1995, de la solicitud y obtención en la Municipalidad de copias de planosregistrados y sobre la base de conocer las reglas y artes de la construcción sin que seencuentre desvirtuado por otras pruebas, por lo que estimo razonable otorgarle validez enlos términos del art. 477 antes citado.Corresponde, entonces, señalar que de las aclaraciones de fs. 144/145 presentadas por elperito surge que la reconstrucción del muro originario de 1991 fue inevitable lo que permitedescartar la primera cuestión; que la casa de la calle Armenia ... tiene una altura de 7,50mts. y la azotea del otro inmueble llega a los 7,80 mts. y el muro es de 9,50 mts. Aclara quesi bien la azotea de los demandados no tiene escalera de acceso ni barandas, es transitabley de no existir la pared, dada la escasa diferencia entre las cotas de las azoteas el tránsitoentre ambas casas sería franco y cumple una función de cerramiento, por lo que resultaválido que la liquidación contemple la altura estipulada.

Sobre la omisión de considerar el valor del muro demolido y reconstruido por el demandado,atento la falta de prueba fehaciente del extremo en los términos del art. 377 del códigocitado la queja resulta infundada; y relativo al cálculo de los cimientos, el informe describeque ambas casas en el sector de medianería tienen cotas de fundación más profundas queel muro de 1911; que la casa de Armenia Nº ... tiene cochera a 0,90 mts. y la de los actoressala de juegos a 1,00 mts. datos que se obtienen de la documentación registrada y puedeinferirse que actualmente la cota de fundación es de por lo menos 2,00 mts. compatible conla categoría de las nuevas construcciones, lo que desacredita el planteo de los apelantes.En cuanto al agravio III cabe remitirse a las consideraciones anteriores inherentes a laprocedencia de la acción, la falta de prueba y la inaplicabilidad en la especie del falloplenario.Por los fundamentos expuestos voto para que se confirme la sentencia de fs. 174/184 en loque fuera materia de agravios. Con costas de Alzada a los demandados.Los doctores Giardulli y Lozano por análogas razones votan en igual sentido.Por lo deliberado y conclusiones establecidas en el acuerdo transcripto precedentementepor unanimidad de votos el tribunal decide: Confirmar la sentencia de fs. 174/184 en lo quefuera materia de agravios. Con costas de alzada a los demandados. -- Emilio M. Pascual. --Jorge A. Giardulli. -- Judith Lozano.

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