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Tema 8Tema 8InIntroduccitroduccióón a la Economn a la Economíía de la Viviendaa de la Vivienda

Economía Aplicada

Curso 2008-2009

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ÍÍndicendice

1. Las peculiaridades de la mercancía “vivienda”2. La oferta de vivienda3. La demanda de vivienda4. El equilibrio en el mercado de la vivienda5. Políticas públicas

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BibliografBibliografííaaLópez García, Miguel Ángel (1992).Taltavull, Paloma (2000).

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1. Las peculiaridades de la mercancía “vivienda”

Los economistas consideran que cada unidad de vivienda proporciona una determinada cantidad de servicios de vivienda por unidad de tiempo.

Los consumidores pueden acceder a servicios de vivienda a través de la compra o el alquiler.

La vivienda es un bien privado, pero tiene características especiales que lo diferencian de otros bienes.

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1. Las peculiaridades de la mercancía “vivienda”

1) Satisface una necesidad básica de las personas: resguardo.

2) Es la decisión financiera y de consumo más importante en la vida de una persona.

3) La vivienda es, dentro de los bienes “importantes, el bien más duradero en el tiempo.

4) Su localización es fija. Las unidades de vivienda no pueden, normalmente, trasladarse la localización de la vivienda puede tener consecuencias no recogidas en el precio (distancia al lugar de trabajo, colegios, etc.).

5) A diferencia de otros bienes, la unidad de vivienda es indivisible.

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1. Las peculiaridades de la mercancía “vivienda”

6) La vivienda tiene una gran cantidad de características, no es un bien homogéneo, y, además, estas características no son valoradas igual por todos los agentes.

7) Su alto coste de construcción hace que muchas personas lo utilicen como un mecanismo de acumulación de riqueza.

8) Problemas de información: los demandantes no conocen perfectamente las características de la vivienda y los oferentes no conocen directamente las características de los potenciales ocupantes.

9) Importantes costes de transacción asociados a la búsqueda o al cambio de vivienda.

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1. Las peculiaridades de la mercancía “vivienda”

10) Estrechez del mercado (las viviendas se encuentran dispersas en términos geográficos).

11) No convexidades en la producción (ejemplo: el coste medio de producir un bloque de 20 viviendas es menor que un bloque de 10 viviendas).

12) Ausencia casi absoluta de aseguramiento y mercados de futuros.

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2. La demanda de vivienda

Como en el caso de otros bienes, existe un precio máximo que cada comprador estaría dispuesto a comprar por cada unidad de vivienda. Cada unidad de vivienda adicional le produce una menorsatisfacción que la anterior.

Bien superior: si la renta del comprador aumenta, se incrementa la demanda de servicios de vivienda.

Bien normal: si el precio de los servicios de vivienda aumentan, la demanda se reduce.

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2. La demanda de vivienda

Varios factores pueden afectar a la curva de demanda de servicios de vivienda

1) Precio actual: ↑ P ↓ Dv

2) Renta actual: ↑ Y ↑ Dv

3) Empleo: ↑ E ↑ Dv

4) Expectativas sobre los precios futuros: ↑ Pdf ↑ Dv

5) Impuestos y subsidios: ↑ S ↑ Dv

6) Población: ↑ Pob ↑ Dv

7) Tipo de interés: ↑ r ↓ Dv

( , , , , , , ) - + + + + + -

fV dD f P Y E P S Pob r=

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P

Q

Dv

0

P1

Q1 Q2

P2

D’v

↑ Y ↑ E ↑ Pf ↑ S ↑ Pob ↓r

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3. La oferta de vivienda

Grosso modo, una unidad de vivienda está definida por varias características:

- Localización- Superficie- Calidad- Densidad estructural del edificio

Inputs: capital, trabajo, suelo.

La producción de servicios de vivienda comprende 4 procesos:- Construcción- Mantenimiento- Rehabilitación- Conversión

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3. La oferta de vivienda

Como en el caso de otros bienes, existe un precio mínimo que cada vendedor estaría dispuesto a aceptar por cada unidad de vivienda. Cada unidad de vivienda adicional tiene un coste unitario superior al anterior.

Varios factores pueden afectar a la curva de oferta de servicios de vivienda

1) Precio actual: ↑ P ↑ Ov

2) Expectativas sobre los precios futuros: ↑ Pof ↓ Ov

3) Precio de los inputs ↑ Pinputs ↓ Ov

( , , )

+ - -

fV o inputsO f P P P=

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3. La oferta de vivienda

En el C/P, la oferta de vivienda es más rígida que a largo plazo, dado que la construcción de una nueva vivienda requiere de unos plazos de tiempo. A largo plazo, la oferta de vivienda es más flexible.

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P

Q

Ocpv

0

P1

Q1 Qcp2

P2

↓ Pof ↓ Pinputs

Olpv

O’cpv

Qlp2

15

4. El equilibrio en el mercado de la vivienda

El corto plazo

P

Q

Dv

0 Q1

Ocpv

La oferta es muy rígida los desplazamientos de la demanda apenas afectan a la cantidad de servicios de vivienda, sino al precio.

D’v

Q2

P1

P2

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El largo plazo

4. El equilibrio en el mercado de la vivienda

P

Q

Dv

0

P1

Q1

La oferta es más elástica los desplazamientos

de la demanda afectan a precios y cantidades.

Olpv

D’v

Q2

P2

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5. Políticas públicas y vivienda

¿Por qué interviene el sector público?

Eficiencia: externalidades en la producción de vivienda- Efecto vecindad. Si las viviendas próximas son de mayor calidad, una vivienda aumenta su valor. Sin embargo, al construir la vivienda, un inversor sólo tendrá en cuenta el beneficio privado que él puede obtener.- Coste social de los barrios degradados. Las zonas con viviendas más viejas y en peores condiciones tienden a ser focos de crimen, drogas, etc.

Estos motivos justificarían que el Estado subvencionase una mayor producción de vivienda.

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5. Políticas públicas y vivienda

¿Por qué interviene el sector público?

Equidad: en principio, las prestaciones en efectivo son más eficientes que las prestaciones en especie. Sin embargo, si se considera que es un bien especial y que los ciudadanos accedan aun cierto nivel de servicios de vivienda, se justifica la intervención del gobierno para promover políticas que permitan acceder a una vivienda digna al mayor número de personas posible.

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5. Políticas públicas y vivienda

Tipos de intervención pública en el mercado de la vivienda

- A través de regulaciones (edificabilidad, normas acerca de los materiales, etc.).- A través de ayudas directas y bonificaciones fiscales.- A través de vivienda social.- Controles de precios (alquileres o precios tasados).

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5. Políticas públicas y vivienda

Ayudas directas y bonificaciones fiscales

P

Q

Dv

0 Q1

Ocpv

A c/p, las ayudas apenas incrementan la cantidad de viviendas, sólo suben el precio.

D’v

Q2

P1

P2

S

21

Ayudas directas y bonificaciones fiscales

5. Políticas públicas y vivienda

P

Q

Dv

0 Q1

Olpv

A l/p, las ayudas pueden mejorar el acceso a la vivienda

D’v

Q2

P1

P2

S

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Vivienda de protección oficial (provisión directa)

5. Políticas públicas y vivienda

P

Q

Dv

0 Q1

Olpv

Cae el precio y aumenta la cantidad de servicios de vivienda

Q2

P1

P2

PO

O’lpv

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Vivienda de protección oficial (provisión directa)

Tiene otros problemas:

- El sector público ha sido ineficiente en la construcción (aunque es posible, y de hecho se hace, externalizar).

- Es más eficiente dar el dinero en metálico que facilitar vivienda en especie.

- Puede vulnerar la equidad horizontal si la provisión es insuficiente para atender a todas las personas que cumplan los requisitos.

5. Políticas públicas y vivienda

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Controles de precios

Ya sea a través de control de alquileres o precios máximos a la vivienda en propiedad.

5. Políticas públicas y vivienda

P

Q

Dv

0 Q1

Olpv

El precio es más bajo pero se genera escasez (exceso de demanda).

Qd

P1

Pmáx

Qo

Exceso de demanda