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Directora: Lic. Sandra Luz Romero Ríos

Sección Octava Tomo CXCI

Tepic, Nayarit; 8 de Septiembre de 2012 Número: 031 Tiraje: 080

SUMARIO

PLAN PARCIAL DE URBANIZACIÓN DEL FRACCIONAMIENTO

DENOMINADO CUATRO CAMINOS EN EL MUNICIPIO DE BAHÍA DE

BANDERAS, NAYARIT

2 Periódico Oficial Sábado 8 de Septiembre de 2012 1. ANTECEDENTES

1.1 INTRODUCCIÓN

1.1.1 JUSTIFICACIÓN DEL CAMBIO DE USO DEL SUELO

El Plan Municipal de Desarrollo Urbano de Bahía de Banderas, vigente desde el 2002, ha

sido rebasado ya por el crecimiento que se ha generado en la presente década. Las

reservas de crecimiento se han agotado y las necesidades de suelo aumentan. Por lo que

se hace necesario habilitar nuevas áreas para el crecimiento urbano.

Tanto los tres niveles de gobierno, como los desarrolladores privados se están avocando a

buscar opciones aptas para la generación de nuevas reservas urbanas, para poder

satisfacer ese impulso de crecimiento.

Los estudios realizados permitieron concluir que el entorno del proyecto que se presenta,

puede soportar asentamientos humanos, ya que se localiza en el corazón del Valle de

Banderas, en la colindancia con el área urbana de San José del Valle, la zona de mayor

crecimiento en el municipio.

Las opciones de ordenamiento territorial se evaluaron con base a los requerimientos

críticos para el logro de los siguientes objetivos del plan: la adecuación del esquema de

ordenamiento a la aptitud del suelo, la facilidad para su estructuración territorial, la

posibilidad de lograr la eficiencia en el esquema vial, la minimización de riesgos naturales,

la preservación de áreas de valor ambiental, el lograr una oferta de suelo habitacional,

permitiendo la construcción de vivienda de tipo popular y la factibilidad de mercado.

Lo anterior aunado al estudio del medio natural y construido de la zona de estudio

permitieron concluir que los terrenos en donde se pretende desarrollar el asentamiento

humano, cuenta con las cualidades suficientes para soportar desarrollo urbano.

1.1.2 MOTIVACIÓN

Se ha concebido el presente proyecto como una opción de adquisición, acorde a las

necesidades de aquellos que tienen necesidad de obtener una vivienda en un entorno

social adecuado.

Sábado 8 de Septiembre de 2012 Periódico Oficial 3

La Bahía de Banderas se encuentra en una zona de crecimiento y desarrollo del sector

turismo, que a su vez genera crecimiento urbano y servicios colaterales, que a su vez

generan: empleos e inmigración, tráfico vehicular, impulso de la industria de la

construcción, presiones sobre los acuíferos, etcétera. Esta situación obliga a los

promotores a conducir sus actividades guiados por los diversos planes de desarrollo

urbano de que se dispone y a guardar el orden para así, conservar una imagen global

adecuada a un marco de apertura a la inversión y al desarrollo.

El Plan Municipal de Desarrollo Urbano de Bahía de Banderas establece uso agrícola a

estos predios, a pesar de ello, al paso del tiempo se han comercializado predios. Los

terrenos se localizan en la dotación del Ejido de San José del Valle, el cual ha sido

certificado debidamente por el PROCEDE.

1.1.3 METODOLOGÍA Y TÉCNICAS PARTICULARES DE CONSUL TA

1.1.3.1 Metodología

El presente es un instrumento técnico – jurídico que tiene por objeto ordenar y regular el

proceso de desarrollo urbano de una zona rústica a una urbanizada; así como modificar

los usos y destinos del área especificada.

Tienen un principio que va de lo general a lo particular y que concurre en una síntesis

propositiva denominada estrategia de desarrollo urbano. Se desarrollan en varios niveles o

fases, que en conjunto presentan al área de estudio iniciando en los Antecedentes: en esta

fase se encuentran y analizan, desde una visión histórica, las condiciones físicas,

económicas, financieras, sociales y políticas que influyen en la problemática. Permiten, por

tanto, obtener una explicación racional de dicha problemática. Esta fase constituye en sí

un instrumento que permitirá seguir desarrollando el plan.

Se identifican todas las disposiciones y condiciones que normarán el desarrollo urbano del

área de aplicación y define las metas específicas del plan, las cuales parten de los trabajos

y análisis previamente estudiados en las conclusiones de los antecedentes.

Son instrumentos todos aquellos procedimientos, sistemas, medios y recursos que

permitan llevar a cabo las proposiciones del plan, tanto los que sirven para

institucionalizarlo como los que se aplican en su operación y seguimiento.

4 Periódico Oficial Sábado 8 de Septiembre de 2012

Comprende tres áreas de aplicación:

A. Como soporte para la programación de las obras necesarias que afecten al área

definida, las cuales deberán estar fundamentadas en las estrategias previstas en el

plan parcial.

B. Como base para la dictaminación de solicitudes para la ejecución de cualquier tipo

de acción derivada del propio plan parcial de urbanización.

C. Como guía para la comunidad en general y para el inversionista en particular,

respecto de las expectativas que la zona ofrece para el futuro desarrollo urbano.

1.1.3.2 Técnicas particulares de consulta

Básicamente toman en cuenta una serie de factores y su relación con el medio físico,

contemplando los siguientes aspectos:

a) Definición del área de estudio b) Recopilación de información

c) Organización y representación de la

información

d) Análisis e interpretación

e) Detección de asociaciones y síntesis f) Formulación de propuestas, políticas y

lineamientos

a) Definición del área de estudio

La zona observada por el plan parcial. La escala se establecerá a nivel del área de

aplicación.

El contexto de cada una de estas escalas será aquella inmediata superior y las técnicas de

estudio para delimitar gráficamente las áreas serán el estudio de los límites geofísicos

(ríos, arroyos, cercados, cañadas, etc); la delimitación física del predio y sus subdivisiones

(límites ejidales, propiedad privada, etc); áreas homogéneas en función de la estructura

socioeconómica, de las actividades y de la imagen urbana; la observación de las

condiciones de tenencia y propiedad del suelo urbano.

b) Recopilación de información


Medio físico natural:

� Clima

� Geología

� Suelos

� Agua

� Relieve

� Vegetación

� Fauna

Medio físico artificial:

� Espacios cerrados

� Espacios abiertos

� Vialidad

� Transporte

� Redes

A su vez para su recopilación se utilizan dos clases básicas:

� Investigación de gabinete

Se realiza sin tener contacto con el área de estudio, a través de estudios fotográficos,

planimetría, información bibliográfica, censos, etc.

� Investigación de campo

Se realiza directamente en la zona estudiada a través de la observación y experimentación

asistemática o sistemática del lugar, registrando los datos en planos y memorias que

permitan su manejo posterior.

c) Organización y representación de la información

Los datos que se obtengan se organizarán agrupándolos de acuerdo con los tópicos y

temas enlistados anteriormente.

Los grupos de información se verterán y ordenarán mediante planos resumen en escalas

convenientes de acuerdo al contexto.

Se procurará registrar la mayor cantidad de información posible (aunque es posible que no

toda forme parte del documento definitivo)

d) Análisis e interpretación


A partir de los planos resumen y sus memorias la información será sometida a análisis con

el objeto de detectar sus correlaciones y definir la estructura y dinámica del medio físico y

artificial.

La interrelación resultante se sintetizará para su interpretación desde tres puntos de vista:

� Estructura.- Observación del número de componentes del medio físico, los tipos que

abarcan y el esquema de su distribución y dosificación.

� Función.- Consideración de los elementos componentes manejados en forma dinámica

o funcional, es decir, a través de sus interrelaciones.

� Imagen.- Se refiere al estudio del medio en los aspectos relativos a la percepción de la

zona estudiada.

e) Detección de asociaciones y síntesis

Se definen las principales asociaciones de componentes que forman parte del medio del

área estudiada, tomando como base las correlaciones detectadas en esta etapa. Estas se

pueden clasificar en tres tipos:

� Asociaciones naturales.- Bosques, selvas, arrecifes, etc.

� Asociaciones artificiales.- Zonas comerciales, habitacionales, espacios abiertos, etc.

� Asociaciones mixtas.- Playas-hoteles, colinas-viviendas, etc.

f) Definición de los lineamientos normativos que de acuerdo al Plan Municipal de

Desarrollo Urbano y a la Ley de Asentamientos Humanos y Desarrollo Urbano para el

Estado de Nayarit, los cuales regirán las propuestas establecidas para el desarrollo

habitacional.

g) Formulación de propuestas, políticas y lineamientos

Una vez realizada la detección, resumen y síntesis de las asociaciones del área estudiada

se detectarán las limitaciones y oportunidades para formular las propuestas, políticas y

lineamientos.


1.1.4 DELIMITACIÓN DEL ÁREA DE ESTUDIO (Plano D-1)

Para los efectos de la elaboración del presente Plan Parcial de Urbanización de Cuatro

Caminos, se consideró como área de estudio el área de influencia inmediata del predio.

Este territorio comprende el área de los predios que se localizan al Noroeste de San José

del Valle.

La delimitación del área de estudio se encuentra definida en base a la cuadrícula

transversa de Mercator (UTM-INEGI) establecida en el plano D-1 del anexo gráfico (se

anexa cuadro de coordenadas)

Cuadro 1

VÉRTICE

COORDENADAS

X Y

1 478,200 2’299,650

2 470,200 2’299,650

3 470,200 2’293,650

4 478,200 2’293,650

Fuente de información: Conjunto de datos vectoriales INEGI

Esta delimitación comprende una extensión de 4,800-00-00 hectáreas.

1.1.5 ANTECEDENTES DE PLANEACIÓN

En lo que respecta a los antecedentes de planeación que sustentan la elaboración del

presente Plan Parcial de Urbanización se tomaron en consideración las políticas y

estrategias establecidas en los niveles superiores de planeación tanto a nivel nacional

como estatal y municipal.

1.1.5.1 NIVEL FEDERAL

1.1.5.1.1 PROGRAMA NACIONAL DE DESARROLLO URBANO Y ORDENACIÓN DEL

TERRITORIO (PNDUYOT) 2005-20111

El Programa Nacional de Desarrollo Urbano y Ordenación del Territorio (PNDUYOT)

2001-2006 señala que la política urbana y territorial que impulsa el gobierno federal

1 Decreto por el que se aprueba el programa sectorial denominado Programa Nacional de Desarrollo Urbano y ordenación del Territorio 2005- 2011 Diario Oficial. 27, marzo de 2006.


pretende integrar los ámbitos espaciales que ocupa el sistema de asentamientos

humanos, desde las pequeñas localidades hasta las grandes metrópolis en un esquema

de planeación que permita maximizar la eficiencia económica del territorio, reducir

desigualdades y fortalecer la cohesión social, distinguiendo las necesidades específicas de

desarrollo de cada ciudad y de cada región.”

Entre los objetivos propuestos por el PNDUYOT destaca el relativo a fortalecer el proceso

de planificación y gestión urbana, buscando que los instrumentos normativos permitan

regular y ordenar los usos del suelo; fomentar el desarrollo del hábitat urbano en

congruencia con la aptitud y limitantes territoriales; y dar certidumbre a la inversión pública,

privada y social.2 Específicamente respecto a los planes y los programas de desarrollo

urbano, en sus diferentes ámbitos espaciales se plantea que para contar con una

normatividad urbana que responda a las demandas de la dinámica socio-urbana: “se

promoverá la actualización y adecuación del marco normativo del desarrollo urbano en

congruencia con la Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos, la Ley General

de Asentamientos Humanos, así como de los instrumentos jurídicos de planificación

urbana del ámbito estatal. Se promoverá la elaboración de los reglamentos de zonificación

de usos del suelo, en los niveles estatal y municipal, con el fin de complementar y

fortalecer la normatividad urbana en el territorio nacional. Asociados a estos instrumentos,

se formularán, difundirán y aplicarán normas técnicas que faciliten el libre acceso de las

personas con discapacidad a las áreas, edificios y servicios públicos.

1.1.5.2 NIVEL ESTATAL

1.1.5.2.1 PLAN ESTATAL DE DESARROLLO DE NAYARIT 200 5-2011

El Plan Estatal de Desarrollo de Nayarit 2005-2011 tiene como propósito promover un

proceso de desarrollo sustentable que inserte a Nayarit en el contexto internacional en

función de sus potencialidades y lograr condiciones que permitan elevar los niveles de

bienestar de los Nayaritas en un marco democrático y participativo.

Este instrumento forma parte del marco técnico y legal que dará sustento al presente Plan

no sólo en su carácter de nivel superior de planeación, tal y como se refirió anteriormente

2 Secretaría de Desarrollo Social “Programa Nacional de Desarrollo Urbano y Ordenación del Territorio 2005- 2011”.


sino también desde el punto de vista jurídico en tanto define las grandes líneas del

desarrollo estatal y por lo tanto establece la orientación de las acciones y tareas que llevan

a cabo las dependencias y organismos del gobierno del Estado de Nayarit durante la

presente administración. Los lineamientos normativos que derivan de este Plan y con los

cuales debe guardar congruencia este Plan son:

Estrategia general en materia de: Desarrollo sustentable y ordenamiento territorial y

urbano.

Es necesario cuidar el agua y los demás recursos naturales del Estado - porque son una

riqueza que si se pierde, difícilmente se recupera, como le ha sucedido a otros estados de

la Región Centro-Occidente y del país en general - por ello tiene que hablarse de un

desarrollo que no tenga el alto costo de la pérdida del patrimonio natural, porque se estaría

poniendo en grave riesgo el futuro de las actuales y próximas generaciones de los

nayaritas.

Otro aspecto de suma importancia para el desarrollo sustentable es el ordenamiento de las

actividades productivas en el territorio y el sano crecimiento de las localidades urbanas,

porque además de que permite preservar el medio ambiente y los recursos naturales,

eleva la calidad de vida de la población.

Reordenamiento territorial:

• Reversión del deterioro ambiental y aprovechamiento racional de los recursos

naturales.

• Desarrollar y aplicar sistemas de producción que permitan la compatibilidad y hasta

complementación de actividades productivas como la agricultura, la ganadería y el

turismo.

Líneas de acción en materia de desarrollo urbano

Promover la asistencia técnica y capacitación a los ayuntamientos en materia de desarrollo

urbano y medio ambiente.


Gestionar el apoyo con asistencia técnica y promover el otorgamiento de financiamiento

recuperable a los núcleos agrarios que lo soliciten, en la desincorporación del régimen

ejidal o comunal de predios aptos para el desarrollo urbano y la vivienda.

Proporcionar asistencia técnica y capacitación en materia de regularización de la tenencia

de la tierra y de suelo y reservas territoriales para el desarrollo urbano y la vivienda, así

como impulsar la actualización de sus sistemas de registro y catastro de la propiedad

inmobiliaria.

Impulsar la regularización de la tenencia de la tierra, en donde existan asentamientos

humanos irregulares ubicados en predios ejidales, comunales y de propiedad federal.

Impulsar de manera conjunta con los ayuntamientos el empedrado, adoquinamiento,

guarniciones y baquetas de calles.

Promover ante las instituciones y los ayuntamientos, la infraestructura, equipamiento y

servicios urbanos, en los asentamientos humanos regulares.

Promover ante los ayuntamientos la construcción y remodelación de plazas cívicas,

jardines y panteones.

Gestionar la generación de reservas territoriales, aptas para el desarrollo urbano y

vivienda, con óptica de un alcance mínimo para cubrir 5 años de requerimiento de suelo

mediante esquemas de financiamiento blandos.

Promover la adquisición y enajenación del suelo y reservas territoriales, para el desarrollo

urbano y la vivienda, en coordinación con dependencias y entidades Federales, gobiernos

estatales, municipales y en concertación con los sectores social y privado, particularmente

con los núcleos agrarios.

Estatal Impulsar proyectos de ahorro de energía en alumbrado público.

Promover el desarrollo de la infraestructura de la vivienda, acorde al desarrollo urbano y al

ordenamiento ecológico territorial.


1.1.5.2.2 PROGRAMA ESTATAL DE DESARROLLO URBANO

Este instrumento de población señala a las localidades de del municipio de Bahía de

Banderas como las principales en crecimiento poblacional en los últimos años y por lo

tanto se proyecta que siga en aumento dicha población.

Determina el desarrollo de la imagen objetivo a veinte años de cada una de las regiones

que conforman el Estado, incluyendo la de la Riviera Nayarit.

El desarrollo de esta región se basa en promover una zona conurbada ordenada y un

ordenamiento territorial urbano en los dos municipios que la conforman.

Las Políticas Públicas planteadas en este instrumento de planeación que son congruentes

con la elaboración del presente plan Parcial de Urbanización.

1.1.5.3 NIVEL MUNICIPAL

1.1.5.3.1 PLAN MUNICIPAL DE DESARROLLO URBANO DE B AHIA DE BANDERAS

Mediante el decreto número 7667 publicado el 21 de agosto de 1993, el H. Congreso del

Estado de Nayarit autorizó en el año de 1993 el Plan Municipal de Desarrollo Urbano de

Bahía de Banderas, mismo que le otorga al centro de población de Santa Rosa Tapachula

lineamientos de impulso, con objeto de buscar su crecimiento y consolidación.

El uso básico para las diferentes zonas de este centro de población será preferentemente

habitacional.

Recientemente, el H. Ayuntamiento de Bahía de Banderas, contando con el apoyo de

BANOBRAS y del Gobierno del Estado de Nayarit, actualizó dicho instrumento, siendo a

su vez aprobado por el H. Congreso del Estado y publicado en el Periódico Oficial Órgano

del Gobierno del Estado de Nayarit el día 1 de junio de 2002, con decreto número 8430,

siendo el instrumento rector del desarrollo urbano más actualizado.

Esta versión del plan municipal asigna las siguientes políticas de ordenamiento territorial,

entre otras:

• Políticas de incorporación de suelo al desarrollo urbano.

La incorporación del suelo en los entornos urbanos es un proceso complejo que

comprende tanto a los usuarios como al sector público y que tiene implicaciones sociales,

políticas y económicas.


A manera de resolver la problemática que se deriva de la utilización del suelo con

finalidades urbanas, el municipio debe de administrar los recursos que representa el suelo

para favorecer el uso adecuado del terreno, conduciendo en forma adecuada el

crecimiento urbano.

Con la finalidad de ordenar y regular los asentamientos humanos que se localizan dentro

del municipio de Bahía de Banderas, el suelo se zonificará en:

• Áreas Urbanas: Que son las comprendidas por zonas edificadas total o

parcialmente, en donde existen servicios urbanos sin perjuicio de que coexistan

predios baldíos o carentes de servicios. Estas áreas, en el caso del municipio de

Bahía de Banderas superan aproximadamente al 1% de la superficie territorial

municipal.

• Áreas urbanizables: Pueden ser definidas como las zonas que presentan las

mejores condiciones para desarrollar actividades urbanas dadas sus condiciones

para introducir los servicios básicos indispensables, las mismas se reservan para el

futuro crecimiento del municipio y en estos momentos alcanzan poco más del 10%

del territorio municipal.

• Áreas no urbanizables: Las mismas se excluyen del desarrollo urbano,

primordialmente por los rendimientos agrícolas que presentan, o por ser terrenos

inundables con riesgos previsibles de desastre, éstas abarcan una superficie

alrededor del 35% del municipio.

• De acuerdo a lo anterior y considerando lo señalado en el diagnóstico de este

Programa, las áreas primordialmente urbanas y urbanizables se localizan en las

áreas inmediatas a las localidades tradicionales del municipio, las áreas adyacentes

a las vialidades de carácter regional y aquellas que presentan condiciones propicias

de enlace municipal.

• Áreas de crecimiento natural con bajo impacto urbano-ecológico de las localidades

de Aguamilpa, El Colomo, Fortuna de Vallejo, El Coatante, San Juan de Abajo,

Santa Rosa, Valle de Banderas, San José del Valle, El Porvenir, San Vicente,

Jarretaderas, Cruz de Huanacaxtle, Higuera Blanca y Lo de Marcos,


1.1.5.3.2 PLAN MUNICIPAL DE DESARROLLO BAHÍA DE BAN DERAS 2008-2011

Este plan establece como prioridad las propuestas de crecimiento organizado hacia el año

2030, para de esa forma empatarlo con el Plan Estatal de Desarrollo.

Se generará un sistema de conurbación con el polo turístico de Puerto Vallarta, enlazada

por ejes carreteros, vialidades transversales y equipamiento urbano y regional para

aprovechar los recursos naturales y el potencial existente bajo principios de desarrollo

sustentable.

Principales proyectos contemplados en la Visión Bahía de Banderas 2030

En este punto se presenta el desarrollo de la imagen objetivo a veinte años para el

municipio de Bahía de Banderas, visto en términos de algunos de los principales proyectos

visualizados en el municipio con enfoque sectorial para impulsar el desarrollo armónico del

territorio en el corto plazo, que son resultado de los trabajos que en materia de planeación

prospectiva se llevaron a cabo, mediante talleres con actores vinculados a los distintos

temas de la vida económica del municipio.

� Conurbación Vallarta - Bahía de Banderas y programa de ordenamiento de la zona

conurbada.

� Plan de ordenamiento del territorio acorde a la vocación productiva.

� Límites municipales definidos y decretados.

� Libramiento interior Norte-Sur.

� Libramiento interior Oriente-Poniente (libramiento de los pueblos y sus conexiones).

� Unidad de riego en Valle de Banderas.

� Modernización del camino Cruz de Huanacaxtle - Punta de Mita.

� Paso a desnivel del entronque carretera federal 200 - boulevard de acceso a Nuevo

Vallarta.

� Paso a desnivel del entronque carretera federal 200 - blvd. de acceso a hotel

Decameron.

� Pavimentación del camino El Coatante - Fortuna de Vallejo.

� Pavimentación del camino El Coatante - Aguamilpa.

� Programa integral para la modernización catastral y registral del municipio de Bahía

de Banderas.


� Construcción de plaza cívica y malecón en Bucerías.

� Saneamiento integral de Bahía de Banderas y 2ª etapa de colectores y emisores.

� Autopista Guadalajara - Riviera Nayarit - Pto. Vallarta.

� Hospital IMSS segundo nivel.

� Hospital Puerta de Hierro.

� Hospital General de Tondoroque.

� Centro de Salud de Jarretaderas.

� Centro de Salud de Valle Dorado.

� CONALEP de Bahía de Banderas.

� Red de estaciones agroclimáticas.

� Adquisición de suelo para la reserva territorial del municipio de Bahía de Banderas.

� Construcción de relleno sanitario municipio de Bahía de Banderas.

� Saneamiento integral de Bahía de Banderas (planta de tratamiento).

� Desarrollo de infraestructura turística para la Riviera Nayarit.

� Programas y Convenios Federación-Estado-Municipio para el Desarrollo Social.

Políticas de Desarrollo Territorial Sustentable

• Se buscará un ordenamiento territorial tendiente a lograr una adecuada distribución de

la población en el territorio municipal, consolidando un sistema de poblados y enlaces,

que permita equilibrar las cargas y beneficios propios del desarrollo, atendiendo

principalmente a las localidades que han registrado un crecimiento acelerado de su

población.

• Se fortalecerá la gestión de reservas urbanas y territoriales, así como la promoción

habitacional, la construcción del equipamiento urbano necesario y la dotación de

servicios públicos que permitan incrementar la calidad de vida de los habitantes.

• A través del enfoque de una red de poblados articulados al desarrollo regional del

municipio, se buscará frenar el proceso anárquico de crecimiento de las localidades

urbanas, sobre todo de aquellas que se encuentran más expuestas al desarrollo

turístico.


• Se orientará el papel del Municipio, en coordinación con el Estado y las organizaciones

sociales, en la promoción del desarrollo de la vivienda, en el marco de una estrategia

de impulso a la responsabilidad social de los desarrolladores turísticos, para la

generación de infraestructura social municipal orientada a minimizar los efectos y

costos generados de los desarrollos en el territorio.

• Se promoverán las condiciones para que las familias rurales y urbanas, disfruten de

una vivienda digna, con espacios y servicios adecuados, calidad en su construcción,

seguridad jurídica en su tenencia y ubicación geográfica que responda a un

ordenamiento territorial sustentable.

• Se impulsará el ordenamiento territorial y el crecimiento de las zonas habitacionales

sustentables, acorde a las zonas de reserva establecidas para tal fin.

• Se fortalecerá el papel del municipio como factor fundamental para el desarrollo de las

viviendas dentro de un orden urbano integrado al entorno.

1.2 MARCO JURÍDICO

1.2.1 CONSTITUCIÓN POLÍTICA DE LOS ESTADOS UNIDOS MEXICANOS

En el año de 1976 se estableció en el párrafo tercero del artículo 27 constitucional, la

prerrogativa que tiene el Estado para dictar las medidas necesarias para ordenar los

asentamientos humanos y establecer adecuadas provisiones, usos, reservas y destinos de

tierras, aguas y bosques, a efecto de ejecutar obras públicas y de planear regular la

fundación, conservación, mejoramiento y crecimiento de los centros de población.

La fracción XXIX-C del artículo 73 constitucional faculta al congreso para expedir las leyes

que establezcan la concurrencia del Gobierno Federal, de los estados y de los municipios

en el ámbito de sus respectivas competencias, con objeto de cumplir con los fines

previstos en el párrafo tercero del artículo 27 de la Constitución Federal.

Las referidas modificaciones constitucionales se complementan con las realizadas a las

fracciones V y VI del artículo 115 constitucional, publicadas en el Diario Oficial de la

Federación el 3 de febrero de 1983. En estas reformas se otorgan a los municipios, en los


términos de las leyes federales y estatales relativas, facultades para formular, aprobar y

administrar la zonificación y planes de desarrollo urbano municipal; participar en la

creación y administración de sus reservas territoriales; controlar y vigilar la utilización del

suelo en sus jurisdicciones; intervenir en la regularización de la tenencia de la tierra

urbana; otorgar licencias y permisos para construcciones y participar en la creación y

administración de zonas de reservas ecológicas, expidiendo para tal efecto los

reglamentos y disposiciones administrativas necesarios, de conformidad con los fines

señalados en el párrafo tercero del artículo 27 de la propia Carta Magna.

1.2.2 LEY GENERAL DE ASENTAMIENTOS HUMANOS

Se establece la congruencia del gobierno federal, de los Estados y de los Municipios así,

en el artículo 9 señala:

“Corresponden a los municipios, en el ámbito de sus respectivas jurisdicciones, las

siguientes atribuciones:

I. Formular, aprobar y administrar los planes o programas municipales de desarrollo

urbano, de centros de población y los demás que de éstos deriven, así como

evaluar y vigilar su cumplimiento, de conformidad con la legislación local;

II. Regular, controlar y vigilar las reservas, usos y destinos de áreas y predios en los

centros de población;

II. Administrar la zonificación prevista en los planes o programas municipales de

desarrollo urbano, de centros de población y los demás que de éstos deriven;....”

El Artículo 15 señala: “.... Los planes o programas estatales y municipales de desarrollo

urbano, de centros de población y sus derivados, serán aprobados, ejecutados,

controlados, evaluados y modificados por las autoridades locales, con las formalidades

previstas en la legislación estatal de desarrollo urbano, y estarán a consulta del público en

las dependencias que los apliquen....”

El artículo 35 plantea que la zonificación contenida en los planes o programas de

desarrollo urbano, que son competencia de los municipios, debe determinar entre otros

aspectos: Las áreas que integran y delimitan los centros de población; los


aprovechamientos predominantes en las distintas zonas; los usos y destinos permitidos,

prohibidos o condicionados y sus densidades correspondientes, así como las medidas

para la protección de derechos de vía y de restricciones.

En el artículo 115, fortalece a la autoridad municipal en materia urbana, otorgándole

atribuciones para formular, aprobar, administrar y vigilar el cumplimiento de los programas

de desarrollo urbano, de centros de población y sus derivados; regular, controlar y vigilar

las reservas, usos y destinos de áreas y predios en los centros de población; administrar la

zonificación prevista en sus planes o programas de desarrollo urbano, así como para

promover y realizar acciones e inversiones para la conservación, mejoramiento y

crecimiento de los centros de población.

De igual forma, a los municipios se les faculta para coordinarse y asociarse con la entidad

federativa respectiva, con otros municipios o con los particulares, para la prestación de

servicios públicos municipales; expedir autorizaciones, licencias o permisos de uso del

suelo, construcciones, fraccionamientos, subdivisiones, fusiones, relotificaciones y

condominios, así como intervenir en la regularización de la tenencia de la tierra urbana; e

informar y difundir de manera permanente los programas de desarrollo urbano.

1.2.3 LEY GENERAL DEL EQUILIBRIO ECOLÓGICO Y PROTEC CIÓN AL AMBIENTE

La Ley General del Equilibrio Ecológico y Protección al Ambiente (publicada en el Diario

Oficial de la Federación el 28 de enero de 1988, actualizada con las modificaciones

publicadas el 13 de diciembre de 1996) establece las normas que se refieren a la

preservación y la restauración del equilibrio ecológico, así como a la protección al

ambiente en el territorio nacional y las zonas sobre las que la nación ejerce su soberanía y

jurisdicción.

Sus disposiciones son de orden público e interés social y tienen por objeto propicia rl

desarrollo sustentable y establecer las bases para garantizar el derecho de toda persona a

vivir en un medio ambiente adecuado para su desarrollo, salud y bienestar y el

establecimiento de medidas de control y de seguridad para garantizar el cumplimiento y la

aplicación de esta Ley y de las disposiciones que de ella se deriven, así como para la

imposición de las sanciones administrativas y penales que corresponden.


La LGEEPA señala criterios que se deben considerar en la planeación del desarrollo

urbano de manera que se incorporar la política ambiental y el ordenamiento ecológico de

conformidad con esta Ley. Entre ellos se pueden citar:

� Tomar en cuenta las estrategias de los programas de ordenamiento ecológico;

� Buscar la diversidad y eficiencia en la determinación de los usos del suelo;

� Privilegiar los sistemas de transporte colectivo y otros medios de alta eficiencia

energética;

� Promover el desarrollo urbano sustentable

1.2.4 CONSTITUCIÓN POLÍTICA DEL ESTADO LIBRE Y SOBE RANO DE NAYARIT

La fundamentación jurídica del presente Plan Parcial de Urbanización, parte de los

preceptos emanados de la Constitución Política del Estado Libre y Soberano de Nayarit,

que señala:

“ARTÍCULO 106.- Cada Municipio será gobernado por un Ayuntamiento de elección

popular directa, integrado por un Presidente Municipal, un Síndico y el número de

Regidores que la ley determine. La competencia que esta Constitución otorga al gobierno

municipal se ejercerá por el Ayuntamiento de manera exclusiva y no habrá autoridad

intermedia alguna entre éste y el gobierno del Estado.”

“ARTÍCULO 110.- Los Ayuntamientos tendrán a su cargo las siguientes funciones y

servicios públicos municipales:

j) Promoción y organización de la sociedad para la planeación del desarrollo

urbano, cultural, económico y del equilibrio ecológico;

n) Las demás que la legislatura determine según las condiciones territoriales,

socioeconómicas y la capacidad administrativa y financiera de los municipios.

Sin perjuicio de su competencia, en el desempeño de la prestación de los servicios a su

cargo, los municipios observarán lo dispuesto por las leyes federales y estatales.

La planeación pública municipal será congruente con el sistema estatal y regional de

planeación para el desarrollo.”


“ARTÍCULO 111.- Los municipios estarán investidos de personalidad jurídica y manejarán

su patrimonio conforme a la ley.

En todo caso los Ayuntamientos tendrán facultades para:

I. Aprobar, de acuerdo con las leyes en materia municipal, los bandos de policía y buen

gobierno, los reglamentos, circulares y disposiciones administrativas de observancia

general dentro de sus respectivas jurisdicciones, que organicen la administración pública

municipal, regulen las materias, procedimientos, funciones y servicios públicos de su

competencia y aseguren la participación ciudadana y vecinal;

III. En los términos de las leyes federales y estatales:

a) Aprobar y administrar la zonificación y planes de desarrollo urbano municipal;

c) Autorizar, controlar y vigilar las licencias y usos de suelos en sus jurisdicciones

territoriales;

e) Otorgar licencias y permisos para construcciones;

En lo conducente y de conformidad con los fines señalados en el párrafo tercero del

artículo 27 de la Constitución Federal, expedirán los reglamentos y disposiciones

administrativas que fueren necesarias.”

1.2.5 LEY DE PLANEACION DEL ESTADO DE NAYARIT

Esta Ley define en su artículo segundo el concepto de planeación como “… medio

fundamental para imprimir solidez, dinamismo, permanencia y equidad al desarrollo

económico, social, político y cultural del Estado, mediante la participación plural de la

sociedad, en la conformación de planes y programas que garanticen una eficiente

utilización de los recursos al alcance del Estado y que propicien una más justa distribución

del ingreso y la riqueza.”

A partir de este concepto, el tercer artículo de la misma ley señala que “la planeación

estatal es un proceso permanente y su ejecución tendrá por objeto:


I. Encauzar racional y progresivamente el desarrollo i ntegral del Estado;

II. Asegurar la participación de la sociedad en las acciones de gobierno a través

del Sistema Estatal de Planeación Democrática;

III. Vigilar que el quehacer de la administración públic a sea compatible con el

desarrollo del Estado , en los ámbitos federal, regional, estatal y municipal, con

apego a las leyes aplicables;

IV. Diseñar y aplicar políticas que estimulen la invers ión pública, social y

privada para la generación de empleos, de acuerdo a la vocación productiva y

necesidades de las diversas regiones de la entidad; y,

V. Garantizar el desarrollo sustentable , a fin de contribuir a mejorar la calidad de

vida de los Nayaritas”.

1.2.6 LEY MUNICIPAL DEL ESTADO DE NAYARIT

La Ley Municipal para el Estado de Nayarit (Decreto número 8345), publicado en el

Periódico Oficial el 4 de agosto de 2001, establece las facultades, atribuciones,

obligaciones y prohibiciones de los municipios, incluyendo las referentes al desarrollo

urbano.

En el Título Quinto, Capítulo I, Atribuciones y Prohibiciones de los Ayuntamientos, Artículo

61. - “Son atribuciones de los Ayuntamientos:

I. En materia de planeación:

a) Formular, aprobar y administrar la zonificación y planes de desarrollo urbano municipal y

derivar los programas de dirección y ejecución en las acciones que sean de su

competencia, impulsando la participación social y coadyuvando a la realización de

programas regionales de desarrollo”.

1.2.7 LEY ESTATAL DE EQUILIBRIO ECOLOGICO Y PROTECC ION AL AMBIENTE DE

NAYARIT


La Ley del Equilibrio Ecológico y Protección al Ambiente del Estado de Nayarit publicada

en el Diario Oficial del Estado de Nayarit, de fecha 4 de julio de 2007, donde se reforman,

adicionan y derogan diversas disposiciones, establece:

En su artículo 1, La presente Ley es de orden público e interés social y tiene por objeto

mejorar el patrimonio natural, la calidad de vida de los habitantes del estado y propiciar el

desarrollo sustentable de los recursos naturales del Estado de Nayarit.

De acuerdo con el artículo 4º, fracción X, compete al Estado y a los Municipios, conforme a

la distribución que establece esta ley y lo que dispongan otros ordenamientos legales, el

ordenamiento ecológico de los asentamientos humanos, a través de los planes de

desarrollo urbano estatal y municipal y demás instrumentos legales afines.

En el artículo 15 que se refiere a la formulación del Ordenamiento ecológico del territorio

se considerara en su fracción V, el impacto ambiental de nuevos asentamientos humanos,

obras y actividades.

En su articulado número 17, se establece que el Ordenamiento Ecológico será

considerado para la regulación de los recursos naturales, en la localización de las

actividades productivas secundarias y en los asentamientos humanos conforme a las

siguientes bases: en su fracción III, en lo que se refiere a los asentamientos, serán

considerados:

A) Los planes y programas de desarrollo urbano, del territorio del Estado.

B) La fundación de nuevos centros de población.

C) La creación de reservas territoriales y la determinación de los usos, provisiones

y destinos del suelo.

D) La ordenación urbana del territorio de la Entidad y los programas de los

gobiernos estatales y municipales para infraestructura, equipamiento urbano y

vivienda.

E) Los financiamientos para infraestructura, equipamiento urbano y vivienda

otorgados por las Instituciones de crédito público, privado y otras entidades, y

F) Los apoyos que otorguen los Gobiernos Estatales y de los municipios para

orientar los usos del suelo.


En su artículo 37, Establece que la evaluación del impacto ambiental es el procedimiento a

través del cual la autoridad evalúa de manera previa los efectos que sobre el ambiente

pueda generar la realización de programas, oras públicas y privadas y actividades dentro

del territorio del estado de Nayarit que puedan provocar desequilibrios ecológicos,

impactos al medio ambiente al rebasar los límites y condiciones señalados en esta Ley, las

normas oficiales emitidas por la Federación y las disposiciones reglamentarias que para el

efecto expida el Ejecutivo del Estado. Con el fin de evitar o reducir al mínimo impactos

negativos, prevenir futuros daños al ambiente, prevenir futuros y propiciar el

aprovechamiento sustentable de los recursos. Y en su artículo 39 se especifica que las

personas física o moral interesadas en la realización de obras o actividades públicas o

privadas que impliquen o puedan implicar la afectación del medio ambiente o generación

de riesgos, requieren la autorización de impacto ambiental y en su caso de riesgo previo a

la realización de las mismas.

1.2.8 LEY DE ASENTAMIENTOS HUMANOS Y DESARROLLO URB ANO PARA EL

ESTADO DE NAYARIT

Por su parte la Ley de Asentamientos Humanos y Desarrollo Urbano para el Estado de

Nayarit, señala:

“ARTÍCULO 17.- Los Ayuntamientos de los Municipios del Estado tendrán en materia de

desarrollo urbano las atribuciones siguientes:

I. Elaborar, aprobar y administrar los programas municipales de desarrollo urbano,

de centros de población y los demás que de estos deriven, así como proceder a su

evaluación y revisión, y vigilar su cumplimiento;

II. Definir y administrar la zonificación que se derive de la planeación del desarrollo

urbano y controlar, regular y vigilar las reservas, los usos y destinos del suelo en su

jurisdicción;

VI. Solicitar al Ejecutivo del Estado la publicación e inscripción en el Registro

Público de la Propiedad de los planes municipales de desarrollo urbano, de centros

de población y sus derivados;

IX. Prestar los servicios públicos municipales, atendiendo a lo previsto por la

Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos, la particular del Estado y la

Ley Orgánica para la Administración Municipal;


XII. Fomentar, con la colaboración del Consejo Consultivo Municipal de Desarrollo

Urbano y Rural la participación de la colectividad en la elaboración, ejecución,

evaluación, actualización y modificación de los planes y programas de desarrollo

urbano y sus derivados aplicables en el respectivo municipio;

XIV. Llevar el registro y dar publicidad en el municipio, a los planes y programas de

desarrollo urbano y de vivienda, para su consulta pública, control y evaluación;

XVI. Expedir cuando proceda y con estricto apego a los planes y programas de

desarrollo urbano y las reservas, usos y destinos de áreas o predios, las

constancias de compatibilidad urbanística y licencias o permisos de uso de suelo en

los casos y términos previstos en esta Ley;

XXI. Impedir en coordinación con las autoridades competentes del Estado, el

establecimiento de asentamientos humanos irregulares y de fraccionamientos y

condominios al margen de la Ley;

XXIII. Corresponde originariamente a los Municipios la autorización de

fraccionamientos y condominios dentro de su jurisdicción y de acuerdo con los

convenios que suscriban con la Secretaría de Obras y Servicios Públicos del

Gobierno del Estado, como instancia técnica que avale el desarrollo de

fraccionamientos;

XXIV. Determinar las áreas y predios que conforme a esta Ley deberán donar al

Municipio los fraccionadores y promoventes de condominios;

XXV. Acordar la recepción de obras de urbanización;

XXVI. Verificar que las acciones, inversiones, obras y servicios de desarrollo urbano

que se ejecuten en el territorio municipal, se ajusten a esta Ley y a los planes de

desarrollo urbano aplicables;...”

“ARTÍCULO 18.- Los Ayuntamientos ejercerán sus atribuciones a través de la Dirección

Municipal de Desarrollo Urbano y Ecología, pudiendo convenir con el Gobierno del Estado

la coordinación que en cada caso proceda, a efecto de que éste ejerza por un tiempo y

materia determinados las atribuciones de la Dirección, por acuerdo de Cabildo y a solicitud

del Presidente Municipal.”

El Sábado 1 de Septiembre de 2007 se publicaron en el Periódico Oficial, Órgano del

Gobierno del Estado de Nayarit las reformas y adiciones a los artículos 36, fracciones VI,


VII y VIII; 42; 42 bis; 42, ter; 42 quater; 52, fracciones I y II; 53 primer párrafo y fracción

primera; 91, fracciones XI y XII; 182, fracciones VI y VII; y 195 bis de la Ley de

Asentamientos Humanos y Desarrollo Urbano del Estado de Nayarit

“ARTÍCULO 36.-…

I.- a V.-...

VI.- Los Planes Parciales de Urbanización

VII.- Los Planes Regionales de Ordenamiento Territorial; y

VIII.- Los Programas Sectoriales de Desarrollo Urbano.

ARTÍCULO 42 Bis.- Los Planes Parciales de Urbanización, son los instrumentos ejecutivos

para la realización de acciones de urbanización, cuya elaboración corresponde a los

particulares, en los casos previstos por esta Ley.

Será obligatorio formular un Plan Parcial de Urbanización cuando implique:

I. Transformar el suelo rústico a urbanizado en áreas de reserva urbana ó en reservas

territoriales, determinando los usos y destinos correspondientes;

II. Transformar el suelo rústico mediante obras de urbanización en predios localizados

fuera del centro de población, determinando los usos y destinos correspondientes, en

predios de propiedad privada o social;

III. Establecer o modificar los usos y destinos para una zona específica del centro de

población ó para una zona de crecimiento;

IV. Determinar áreas de restricción por paso de redes de infraestructura; o

V. Determinar obligaciones específicas a cargo de los propietarios de predios y fincas, en

acciones de conservación, mejoramiento y crecimiento;

Artículo 42 Ter.- Los Planes mencionados en el artículo anterior se formularán y

administrarán conforme a las siguientes disposiciones:

I.- Determinarán la zonificación secundaria ó específica, señalando los usos, destinos y

reservas en los predios donde se proponga realizar;

II.- Regularán y controlarán la urbanización y la edificación, y en general, la utilización de

los predios y fincas en su área de aplicación;


III.- Autorizarán la subdivisión o lotificación del predio o predios a desarrollar,

individualizando los lotes resultantes con la determinación específica de los usos y

destinos que les correspondan;

IV.- Delimitarán e identificarán las áreas de donación, conforme los lineamientos previstos

en el presente ordenamiento;

V.- En su caso, propondrán la permuta de las áreas de donación, conforme a las

disposiciones que se indican en el artículo 195 Bis de esta Ley, con la finalidad de

promover una mejor distribución de los espacios de uso común, del equipamiento urbano y

los servicios públicos en el centro de población;

VI.- Determinarán en forma específica las áreas de restricción; regularán y controlarán la

urbanización y la edificación; y en general determinarán la utilización de los predios y

fincas en su área de aplicación;

VII.- Integrarán las obras, acciones e inversiones con la estructura urbana del centro de

población; y

VIII.- En su caso, determinarán los predios que resultarán beneficiados o afectados, así

como las obligaciones correspondientes a cargo de sus titulares, derivadas de obras de

urbanización o edificación, para integrar la infraestructura o el equipamiento urbano del

centro de población.

Artículo 42 Quater.- Los Planes Parciales de Urbanización, además de los elementos

básicos que señala el artículo 37 de esta Ley, contendrán como mínimo lo siguiente:

I.- El enunciado del Plan y datos generales del proyecto;

II.- La referencia al Plan de Desarrollo Urbano del Centro de Población o del Plan

Municipal de Desarrollo Urbano del cual se derivan;

III.- La fundamentación jurídica;

IV.- Los objetivos generales y específicos;

V.- La delimitación del área de estudio y del área de aplicación;

VI.- El análisis y síntesis de los elementos condicionantes a la urbanización;

VII.- La determinación de los usos y destinos específicos del área de aplicación, conforme

a la propuesta del proyecto de urbanización o de la acción urbanística a realizarse,

definiendo las normas de control de densidad de la edificación, y en su caso, los

mecanismos que permitan la transferencia y compensación de densidades y/o usos de

suelo para cada tipo de zona;


VIII.- La referencia a las normas de diseño urbano, relativas a la ingeniería de tránsito y a

la ingeniería urbana que determinen:

a) Los criterios de diseño de las vialidades, precisando las secciones mínimas y

normas de trazo en función a su jerarquía;

b) Los criterios de diseño para obras de urbanización que faciliten el acceso y

desplazamiento de personas con problemas de discapacidad;

c) Los criterios para la localización de infraestructura, incluyendo el trazo de redes,

derecho de paso y zonas de protección;”

1.2.9 REGLAMENTO MUNICIPAL DE ZONIFICACION Y USOS D E SUELO DE BAHÍA

DE BANDERAS, NAYARIT.

Tiene como finalidad establecer el conjunto de normas técnicas y procedimientos, para

llevar a cabo los objetivos, políticas y estrategias de desarrollo urbano contenidas en el

Plan Municipal de Desarrollo Urbano, teniendo en cuenta la integración del territorio

municipal, a partir de sistemas de ciudades jerarquizado y una estructura urbana ordenada

de los diferentes centros de población.


2 DIAGNÓSTICO

2.1 MEDIO FÍSICO NATURAL

2.1.1 TOPOGRAFÍA (Plano D-2)

Tiene como propósito delimitar las diferentes inclinaciones del terreno y separarlas de

acuerdo a rangos asociados al potencial y limitaciones para el uso urbano.

En general el área de estudio comprende una zona plana, con una ligera pendiente del

2%, la pendiente se manifiesta hacia el Sur y el Oeste. La pendiente alcanza a estar dentro

de un rango cómodo para el tendido de redes de servicio y no presenta problemas.

Fuente: Cartas topográficas F13-C69 y F13-C58, INEGI escala 1 : 50,000.

2.1.2 GEOLOGÍA (Plano D-3)

Tectónicamente hablando el área se localiza dentro del Bloque de Jalisco, en la placa

Norteamericana, bajo el área estudiada subduce la Placa de Rivera.

Unidades litológicas.

El área de estudio se conforma con suelos aluviales, que son producidos por el arrastre del

agua y no contienen roca. Al Norte, delineando el valle las conformaciones rocosas son

Granitos (Gr) y hacia el Sur, en el extremo contrario las litofacies son de Arenisca

Conglomerado.

Las unidades se distribuyen de la siguiente forma:

Las áreas urbanas de las poblaciones localizadas en el Valle de Banderas se asientan

sobre suelos conformados por el arrastre de agua, denominados aluviales (al). El área de

aplicación del presente plan se localiza en esta zo na.

Hacia el Norte, a partir del inicio de la Sierra de Vallejo, las unidades están conformadas

por granito (Gr)

Hacia el Sur, el sustento litológico es de rocas sedimentarias y particularmente de

arenisca-conglomerado (ar-cg) que pueden tener hasta dos usos.

Hacia el Oeste, existe una zona de suelos palustres (pa) o pantanosos, unidades de

suelos que han estado cubiertos total o parcialmente por agua y que son expuestos.


Fuente: Especificaciones generales para desarrollar los estudios de fotointerpretación y obtención de la carta de aptitud

territorial para los planes de desarrollo urbano. SAHOP, 1981.

Cartas geológicas F13-C69 y F13-C58, INEGI escala 1: 50,000.

2.1.3 EDAFOLOGÍA (Plano D-4)

Tiene como propósito identificar y delimitar los suelos que presentan problemas para su

uso en el desarrollo urbano.

Como producto del tipo de conformación de la región, los suelos abarcan grandes

extensiones. Así, la mayor parte de la zona de aplicación se localiza sobre suelos

denominados Feozem háplico más Fluvisol éutrico (Hh+Je) con textura media, que no

presentan problemas para su utilización en desarrollo urbano. Al Noroeste de la misma

zona de aplicación los suelos se conforman por Fluvisol éutrico (Je) más Cambisol éutrico

(Je+Be) con textura media (Je+Be/2) que presentan problemas para su uso en desarrollo

urbano; este es un tipo de suelo que contienen partículas redondeadas, las que con un

flujo de agua pueden provocar huecos al interior y perjudicara la infraestructura y llegan a

provocar cuarteaduras en las construcciones, se conocen como suelo granular suelto. Esta

característica se puede eliminar estabilizando el suelo con material de intercambio o con

estabilización iónica. El área de aplicación del presente plan se localiza en esta zona.

Por último, existen algunas porciones de terreno cercanas que contienen suelos

denominados Cambisol vertico más Fluvisol éutrico con textura media (Bv+Je/2). Estos

son suelos que no tienen problemas para su utilización en el desarrollo urbano.

Fuente: Cartas edafológicas F13-C69 y F13-C58, INEGI escala 1: 50,000.

2.1.4 USOS DEL SUELO (Plano D-5)

Se señalan los diferentes usos del suelo y tipos de vegetación existente para ser

considerados en la planeación del desarrollo urbano, y así coadyuvar en la conservación y

la obtención del mayor beneficio ecológico, económico y social.


Cuadro 2

A2 Tierras con ligeras limitantes ambientales y con alta capacidad agrícola. La

zona central del valle

P3 En la base de las colinas que se localizan hacia el Noreste de Valle de

Banderas existe como vegetación pastizal inducido, restos de áreas que

alguna vez fueron agrícolas.

V1 En la parte inicial de las zonas montañosas existe vegetación de selva

secundaria y pastizal inducido, prevaleciendo la primera.

Asimismo en el área situada entre Fortuna de Vallejo y la sierra rumbo a

Aguamilpa, en donde aún existen restos de agricultura, combinada con la

vegetación secundaria.

V2 En la zona intermedia, entre el valle y la montaña existe una amplia franja

que contiene la selva denominada mediana subcaducifolia y que provee a

la región de un paisaje natural particular

PAL En la zona Noroeste, entre el área urbana de Bucerías y la montaña

existen restos de lo que fue una extensa zona de palmar, que ha quedado

reducida a franjas angostas y que se ven amenazadas por el crecimiento

urbano.

B Por último, el sistema de serranías posee bosques de pino y encino. Este

sistema es un área que ha ido perdiendo terreno y presenta tanto zonas

con pastizales, como erosionadas.

El área objeto de esta solicitud se localiza en una zona de usos agrícolas que ya no

se utilizan para tal fin , lo que genera que la vegetación resultante sea de pastizal

inducido. Asimismo se puede observar relictos de vegetación secundaria en pequeñas

unidades, casi siempre asociadas con pastizal inducido.

Fuente: Cartas de usos del suelo F13-C69 y F13-C58, INEGI escala 1: 50,000.


2.1.5 HIDROLOGÍA (Plano D-6)

El área del proyecto se encuentra ubicada dentro de la Región Hidrológica RH-13, Río

Ameca; en la Cuenca “B” Río Huicicila y la Subcuenca “a” Río Huicicila.

Se presenta un cuadro con los ríos más cercanos y las distancias aproximadas a la zona

de estudio:

Cuadro 3

NOMBRE DISTANCIA

Río Ameca 1.6 Km

Río Pitillal 16.0 Km

Cuadro 9

Asimismo existen otros cuerpos de agua:

Cuadro 4

NOMBRE DISTANCIA

Laguna del Quelele 6.5 Km

Estero El Salado 11.7 Km

Con respecto a las aguas subterráneas, existen cuatro áreas de veda en zonas cercanas o

en el propio municipio, que son controladas por la Dirección de Distritos de Riego de la

C.N.A.

o Distrito de riego Ameca, 26 de diciembre de 1957.

o Distrito de riego Acuacultura N° 1 “Nayarit”, 23 d e mayo de 1972.

o Distrito de riego de los municipios de Xalisco, Santa María del Oro y parte de los de

Tepic, San Blas y Compostela (El municipio de Bahía de Banderas pertenecía al de

Compostela); 13 de febrero de 1975.

o Distrito de riego del municipio de Puerto Vallarta; 12 de enero de 1978.

De acuerdo a la Carta Hidrológica de Aguas Subterráneas 1 : 250,000 editada por el

INEGI, la zona se localiza en una Unidad de Material No Consolidado con posibilidades

altas.


Escurrimientos

Debido a las características en la topografía se presentan una cantidad importante de

áreas con escurrimientos naturales los que incluyen venas, canales y ríos. En cuanto a

ríos con caudal permanente está el Ameca y que representa rasgos de crecientes en

periodos de aproximadamente veinte años. A su vez estos escurrimientos se dividen en

temporales y permanentes; los primeros están sujetos a constante uso durante la época de

lluvias y suelen desalojar cantidades considerables de agua en poco tiempo. Los segundos

son de uso permanente pero ven incrementado su caudal en la misma temporada de

lluvias.

Un problema que se presenta es la continua obstrucción de estas áreas de escurrimientos

por la constante urbanización sin control, particularmente en asentamientos irregulares.

Esto ocasiona desbordamientos, inundaciones y deslaves.

2.1.6 CLIMA

El tipo de clima en la zona (clasificación de Köppen, modificado por Enriqueta García –

UNAM 1978-) es del tipo A(w1) que corresponde a climas cálido subhúmedos con lluvias

en verano, de humedad media con temperaturas medias anuales superiores a 27.9°C y en

el mes mas frío de 25.3°C la temperatura media mens ual en la región varía a lo largo del

año 5°C.

El régimen de lluvias presenta dos épocas bien diferenciadas durante el ciclo anual, con

una estación que dura entre cuatro y cinco meses. Inicia regularmente en el mes de junio

con 108.5 mm y termina en octubre con 73.2mm. El promedio máximo se presenta en julio

con 238.7 mm, mientras que en agosto se alcanzan 253.6 mm en promedio.

Durante enero se presentan algunas lluvias que alcanzan los 28.6 mm. El promedio anual

de lluvias en la región llega a los 1,027.6mm.

Los vientos dominantes provienen del Noroeste, son de mayor intensidad durante el día

(12 km/hora) y durante la noche es más suave y en dirección contraria (5 km/hora).


Cuadro 5

CLIMAS R CUADRO 11

TIPO O SUBTIPO SÍMBOLO % DE LA SUPERFICIE

CÁLIDO SUBHÚMEDO CON LLUVIAS EN VERANO,

DE HUMEDAD MEDIA A(w1) 47.78

FUENTE: CGSNEGI. Carta de Climas, 1:1 000 000.

Cuadro 6

ESTACIONES

METEOROLÓGICAS

CUADRO

12

CLAVE ESTACIÓN LATITUD NORTE LONGITUD OESTE ALTITUD

Grados Minutos Segundos Grados Minutos Segundos (msnm)

18-00N SAN JOSÉ DEL VALLE 20 44 38 105 13 46 20

msnm: metros sobre el nivel del

mar.

FUENTE: CNA. Registro de

Temperatura y Precipitación.

Inédito.

Cuadro 7

TEMPERATURA MEDIA ANUAL R

CUADRO 13

(Grados centígrados)

ESTACIÓN PERIODO TEMPERATURA TEMPERATURA

DEL

TEMPERATURA DEL

PROMEDIO AÑO MÁS FRÍO AÑO MÁS CALUROSO

SAN JOSÉ DEL VALLE De 1979 a

2000

27.9 25.3 28.7

FUENTE: CNA. Registro Mensual de Temperatura Media en °C.

Inédito.


Cuadro 8

TEMPERATURA MEDIA MENSUALR Cuadro

14

(Grados centígrados)

ESTACIÓN PERIODO MES

CONCEPTO E F M A M J J A S O N D

SAN JOSÉ DEL

VALLE

2000 22.6 24.4 22.5 23.7 25.6 29.9 29.8 30.7 30.0 29.3 28.8 22.9

PROMEDIO De 1979 a

2000

24.5 24.6 25.0 26.3 27.9 30.4 30.7 30.8 30.8 29.8 28.4 25.6

AÑO MÁS FRÍO 1999 21.7 21.7 21.4 22.2 24.1 28.4 28.9 28.9 29.3 28.3 25.4 23.9

AÑO MÁS

CALUROSO

1994 25.9 25.4 25.5 27.2 29.5 30.3 31.0 31.5 31.6 30.9 28.7 26.3

FUENTE: CNA. Registro Mensual de

Temperatura Media en °C. Inédito.

Cuadro 9

PRECIPITACIÓN TOTAL

ANUAL R

CUADRO 15

(Milímetros)

ESTACIÓN PERIODO PRECIPITACIÓN PRECIPITACIÓN

DEL

PRECIPITACIÓN DEL

PROMEDIO AÑO MÁS SECO AÑO MÁS LLUVIOSO

SAN JOSÉ DEL VALLE De 1971 a

2001

1 027.6 599.5 1 974.3

FUENTE: CNA. Registro Mensual de Precipitación Pluvial en mm. Inédito.

Cuadro 10

PRECIPITACIÓN TOTAL MENSUAL R

(Milímetros)

ESTACIÓN PERIODO MES

CONCEPTO E F M A M J J A S O N D

SAN JOSÉ DEL VALLE 2001 0.0 0.0 10.9 0.0 0.0 70.0 240.2 209.4 56.4 78.7 0.0 8.0

PROMEDIO De 1971 a 2001 28.6 8.1 0.9 0.1 7.2 106.5 238.7 253.6 251.4 73.2 43.2 16.1

AÑO MÁS SECO 1979 26.5 0.0 0.0 0.0 0.0 9.0 249.4 181.6 107.0 0.0 0.0 26.0

AÑO MÁS LLUVIOSO 1975 0.0 0.2 0.0 0.0 0.0 88.3 714.6 356.4 323.7 68.5 399.8 22.8

FUENTE: CNA. Registro Mensual de Precipitación Pluvial en mm.

Inédito.

FUENTE: CGSNEGI. Carta de climas, 1:1’000,000


2.1.8 USO POTENCIAL DEL SUELO Y VEGETACION

PAISAJE NATURAL

El paisaje de la zona se caracteriza por ser un terreno plano, con poca vegetación arbórea

(como todas las áreas que han sido dedicadas a la agricultura). Al fondo se puede

observar como colofón la Sierra de Vallejo, proporcionando excelentes vistas. Los terrenos

se localizan en el extremo Noroeste de San José del Valle, una zona que inicia su

desarrollo.

2.1.9 BARRERAS NATURALES PARA EL DESARROLLO URBANO

En esta zona no existen barreras que se puedan clasificar como insalvables o barreras, ya

que es una zona plana, sin elementos naturales coyunturales o que no permitan desplantar

edificaciones o urbanización.

2.1.10 RIESGOS Y VULNERABILIDAD NATURAL

Como todos los desarrollos cercanos a la costa, se prevé el arribo de fenómenos

hidrometereológicos durante la época de lluvias. A pesar de que con excepción del

huracán Kenna, no se han registrado muchos de estos.

El relieve plano ha originado inundaciones en la zona debido al drenaje deficiente del tipo

de suelo y la intensidad de las precipitaciones.

El municipio de Bahía de Banderas se localiza en el eje volcánico y por tanto en una zona

sísmica con actividad permanente, lo que significa un riesgo en caso de no considerar este

factor.

2.1.11 CONDICIONANTES DEL MEDIO FÍSICO NATURAL

Las condicionantes de este medio se limitan al establecimiento de medidas constructivas

que consideren la sismicidad de la zona y que el terreno se tiene que estabilizar con un

material que elimine las características granulométricas del terreno, el método más sencillo

consiste en rellenar aproximadamente 35 centímetros con un material estable antes de

una temporada de lluvias y al final del periodo se habrá eliminado el problema;

generalmente se utiliza revolver el material con maquinaria para acelerar el proceso, o bien

utilizar estabilizadores iónicos.


Por otro lado, se tiene que considerar que la región costera siempre estará expuesta a los

fenómenos hidrometereológicos y por tanto, se requiere establecer el factor concerniente

en las construcciones.

2.2 MEDIO FÍSICO TRANSFORMADO

La función de la ciudad va provocando el desarrollo de actividades y funciones en un

espacio determinado, mismo que se encuentra distribuido estratégicamente dentro de la

ciudad, dicho espacio se encuentra representado por escuelas, edificios del sector salud,

culturales y de servicios.

El crecimiento urbano depende un tiempo de los bienes y servicios proporcionados, pero

también del tamaño de la región abarcada y de las redes de flujos interregionales3, es por

ello la necesidad de conocer las características viales de una ciudad y su crecimiento

histórico.

El equipamiento urbano, es sin duda alguna un factor determinante en la consolidación de

una ciudad, pues de ello depende la realización de actividades cotidianas de sus

habitantes especialmente trabajadores y estudiantes.

El aspecto urbanístico de una ciudad es el reflejo físico y palpable de ella misma, pues

refleja los mecanismos generales de distanciamiento espacial de los diferentes grupos

sociales y las fuerzas desiguales de estos grupos para proveerse de vivienda y entorno

urbano.

2.2.2 SUELO

2.2.2.1 Tenencia del suelo

La forma de tenencia usual en la zona en donde se ubican los predios es de procedencia

ejidal, del núcleo de San José del Valle.

El área de aplicación del plan parcial forma parte de una zona de ese ejido, el cual ha sido

certificado por el PROCEDE, por lo que las parcelas que conforman el área del proyecto

3 S. Baillo Antonie, LA ORGANIZACIÓN URBANA: Teorías y modelos,Colección Nuevo Urbanismo, Instituto de Estudios de Administración local, Madrid, 1978, pag. 99.


cuentan con un Título de Propiedad al haber adquirido el Dominio Pleno. El poblado de

San José del Valle ha sido objeto de una acción de regularización de asentamientos

humanos vía CORETT, y la parte excedente por el PROCEDE.

2.2.2.2 Tendencias de crecimiento

El área del proyecto se localizará hacia el Noroeste de la estructura urbana de San José

del Valle, en donde se presentan tendencias de crecimiento (prolongación de la calle José

Ponce-del Pinar y calles Lázaro Cárdenas y Emiliano Zapata) y especialmente al haberse

construido la Ciudad de los Deportes.

2.2.2.3 Usos del suelo

o Aprovechamiento de recursos naturales

Hacia el Norte, Este y Oeste del predio existen zonas agrícolas.

o Habitacional

Hacia el Este y Sureste del área de estudio se ubican los predios dedicados a

este uso, la habitación es del tipo tradicional.

o Comercio y de servicios

El Plan Municipal de Desarrollo Urbano de Bahía de Banderas prevé la

implementación de un corredor urbano para comercio y servicios en la

colindancia de la calle Del Pinar-José Ponce.

o Recreación y deportes

En San José del Valle y dentro del área de estudio del plan parcial se localiza la Ciudad

de los Deportes, que presenta las instalaciones más desarrolladas para ese rubro en el

municipio.

o Equipamiento regional (PlanoD-7)

En el área de estudio se localiza una laguna de oxidación que brinda servicio

tanto a San José del Valle, como a El Porvenir y San Vicente.


En la zona de San José del Valle, por la carretera se localiza una gasera hacia el

Noreste y una estación de servicio automotriz hacia el Suroeste. También se

localiza la ciudad de los deportes, que cuenta con un estadio, un gimnasio y

canchas múltiples. En la Unidad INFONAVIT San José se localiza una clínica del

IMSS.

En la zona de San Vicente se localiza un centro universitario privado y las

instalaciones de la Cruz Roja.

o Industria

Existen varias empacadoras de mango localizadas la primera en la parte Oeste

de San José del Valle y en Santa Rosa Tapachula, frente a la escuela primaria.

2.2.4 ESTRUCTURA URBANA

La estructura urbana de los poblados dentro del área de estudio corresponde a trazas de

tipo ortogonal que generan manzanas rectangulares y que cuando existen elementos

irregulares tienden a distorsionarse.

2.2.3 VIALIDAD Y TRANSPORTE (Plano D-8)

2.2.3.1 Sistema vial

o Vialidad regional

Actualmente la vialidad regional se compone de la carretera Mezcales – San Juan de

Abajo, que entronca a la carretera Valle de Banderas – San José del Valle.

o Vialidad primaria

En San José del Valle está constituida por las calles Constitución y Av. Del Pinar-José

Ponce.

o Vialidad secundaria


No existe una vialidad que se pueda considerar como secundaria. Los asentamientos

existentes en la zona de estudio en general se desarrollaron en forma espontánea y no

se consideró el elemento.

2.2.3.2 Puntos de conflicto vial

No se presentan conflictos frente al área del plan debido a lo reducido del sistema vial y los

pocos habitantes en la zona.

2.2.3.3 Sistema de transporte público

Este sistema lo conforman dos tipos de unidades: autobuses suburbanos y un sistema de

taxis colectivos. En ambos casos transitan de San José del Valle hacia Puerto Vallarta y

viceversa.

Por la carretera federal 200 transitan los autobuses foráneos con rutas largas hacia

ciudades como Tepic, Guadalajara y el norte del país.

2.2.4 INFRAESTRUCTURA URBANA

2.2.4.1 Agua potable

En estas poblaciones se suministra agua proporcionada por seis pozos: el primero

localizado en San Vicente, del cual no se cuenta con datos recientes, ya que se bombea

directo a la red. En San José del Valle se cuenta con tres pozos, con los siguientes gastos:

Pozo 1, gasto de 4.85 l.p.s.; el pozo 2 con un gasto de 19.62 l.p.s. y el pozo 3 con un gasto

de 26.25 l.p.s. En El Porvenir se cuenta con un pozo, con gasto de 40.46 l.p.s. En estos

casos se alimentan tanques de regulación antes de su distribución.

Los sistemas no presentan problemas de operación. Sin embargo, se deberá tomar en

cuenta que la fuente de abastecimiento solo podrá cubrir a los habitantes de esos centros

de población.

2.2.4.2 Drenaje sanitario


En San José del Valle se sirve a la población a través de una laguna de oxidación

localizada al Este de la población de San Vicente, con una capacidad máxima de 119.2

l.p.s. (actualmente el aporte normal de la población es de 79.5 l.p.s.)

En El Porvenir se sirve a la población a través de la misma laguna de oxidación localizada

al Este de la población de San Vicente. El servicio proporciona una capacidad máxima de

56.0 l.p.s. (actualmente el aporte normal de la población es de 37.3 l.p.s.)

En San Vicente se sirve a la población a través de la misma laguna de oxidación localizada

al Este de esta población. El servicio proporciona una capacidad máxima de 10.8 l.p.s.

(actualmente el aporte normal de la población es de 7.2 l.p.s.)

2.2.5.3 Alcantarillado pluvial

No existe este servicio en la zona de estudio y no se conoce de planes o proyectos para

construirlo. Se aprovechan los drenes construidos para la zona agrícola.

Si las lluvias no son intensas, el terreno, al no tener pavimentos, absorbe el líquido con

cierta rapidez, pero si la intensidad es mayor, se producen anegamientos en la disparidad

de la superficie.

2.2.5.4 Energía eléctrica

Toda el área de estudio cuenta con este servicio, siendo el servicio más completo en el

centro de población. La energía proviene de una subestación localizada en la cercanía de

San Juan de Abajo a través de líneas de distribución que se localizan a lo largo de la

carretera, 2T - 12 / 16 / 20 MVA – 115 / 13.8 KV.

2.2.5.5 Alumbrado público

El servicio de alumbrado público existente en la zona de estudio es del tipo tradicional, con

luminarias incandescentes sobre los postes existentes y no corresponden al tipo de

luminarias adecuadas, ya que la intensidad es menor a los 15 luxes. Además no se cuenta

con un programa de mantenimiento.


2.2.5.6 Pavimentos

La totalidad de la calles dentro de la zona de estudio solo se componen de terracerías, con

excepción de las zonas aledañas al par vial que cruza las poblaciones, que se han

construido con concreto hidráulico.

2.2.5 EQUIPAMIENTO URBANO (Plano D-07)

Debido a las dimensiones del área de estudio, no se puede evaluar el sistema de

equipamiento con respecto al nivel de cobertura, ya que debería ser tomando en cuenta

toda el área urbana actual, por lo que solo se señalan aquellos elementos que aparecen

en esta área.

Cuadro 11

Subsistema Nº Elemento

Educación ED-3 Universidad

Recreación y

Deportes DE-1 Ciudad Deportiva

Salud S-M2 Cruz Roja

S-M4 Clínica IMSS

Servicios Públicos SP-1 Gasolinería

G-3 Gasera

El sistema de equipamiento urbano señalado en este apartado corresponde solo a

aquellos elementos que se ubican dentro del área de estudio del plan parcial.

2.2.6 IMAGEN URBANA

La imagen urbana que corresponde al área de estudio se compone de edificios de

arquitectura vernácula tradicional; con techos de concreto y muros de ladrillo rojo recocido.

Se pueden diferenciar dos zonas, la de los centros urbanos de San José del Valle, El

Porvenir y San Vicente que son las más consolidadas y en ellas habita la mayor parte de

las personas. Y la imagen de los nuevos fraccionamientos, construidos con viviendas

contemporáneas.


Cada zona reúne características diferentes en su imagen, relacionadas con la antigüedad,

el tipo de uso del suelo y el grado de consolidación del asentamiento.

2.2.7 RIESGOS Y VULNERABILIDAD

La región en donde se localiza el municipio de Bahía de Banderas se localiza en el

extremo occidental del Eje Neovolcánico y por tanto, en zona sísmica (Manual de Diseño

de Obras Civiles, Comisión Federal de Electricidad) representando el principal riesgo.

Por otro lado, como todos los asentamientos situados en la costa, existe cierto grado de

vulnerabilidad con respecto a fenómenos hidrometeorológicos que se presentan en el

verano e inicios de otoño, que llegan a producir daños en algunas construcciones

endebles, como se demostró con la llegada del huracán Kenna en octubre de 2002.

2.2.8 MEDIO AMBIENTE

Las condiciones ambientales de la zona de estudio no presentan muestras de

contaminación del aire, agua y suelos, debido a las dimensiones de la población actual.

Actualmente el área de aplicación del plan parcial está rodeada de zonas agrícolas y la

vegetación en las zonas que ya no son utilizadas para ello es de pastizal inducido, por lo

que se afirma que el área es un lugar alterado. Hacia el Este, el Oeste y el Sur del predio

del proyecto se localizan algunas huertas de mango.

2.2.9 SÍNTESIS DEL MEDIO FÍSICO TRANSFORMADO

El área de aplicación del presente estudio se desarrollará en una zona que fue agrícola y

que desde varios años ya no se realizan actividades de este tipo.

La tenencia del suelo es ejidal en lo general. El Plan Municipal de Desarrollo Urbano

asigna usos del suelo diferentes a los agrícolas en aquellas zonas de capacidad media y

baja y que no cuentan con infraestructura de riego.


Esta región de la costa del Estado de Nayarit es la que presenta mayor dinamismo en el

ritmo de crecimiento, por lo que es común encontrar polos en construcción.

Los usos del suelo se refieren a habitación en las mayores extensiones y a comercio y

servicio en puntos determinados. Sin embargo, esta zona está aún consolidándose, por lo

que se presentan algunas carencias, como falta de pavimentos, drenaje sanitario y otros.

La vialidad en lo general no presenta problemas, con excepción de algunos cruces sobre

la carretera, que no se manifiestan en demasía. El transporte público es constante y

adecuado a la dinámica de la región.

La cobertura de los servicios básicos será aceptable una vez que se construya un sistema

de drenaje sanitario y se pueda concluir el programa de mejoramiento de las superficies de

rodamiento.

Por otro lado, falta un sistema de alumbrado público que al menos jerarquice la vialidad, ya

que las luminarias son en su mayoría incandescentes.

La imagen urbana corresponde a una zona en consolidación y de áreas habitacionales

tradicionales, provocando un contraste que desmerita a estas zonas.

La planicie de la zona provoca cierta vulnerabilidad a las inundaciones pluviales y se debe

considerar el factor sísmico de la región.

El medio ambiente en el valle se ha visto alterado en aquellas zonas que fueron agrícolas

y hoy están abandonadas, sustituyendo la vegetación por pastizales y vegetación

secundaria.


2.2.10 APTITUD TERRITORIAL

De acuerdo al Plan Municipal de Desarrollo Urbano de Bahía de Banderas y una vez

analizada la zona, se puede afirmar que el predio y las áreas colindantes hacia el Norte,

Noroeste y Oeste son aptas para el desarrollo urbano, con la salvedad de que para tener

una utilización óptima, se deberá realizar una mezcla de material con objeto de eliminar las

características que lo hacen ser granular suelto.

El área de aplicación fue un área agrícola que ha perdido su productividad y que ya no

presenta ingresos a sus propietarios y por tanto no se perderán superficies de este tipo,

además de que no existen fallas o fracturas geológicas. Solo se deberá considerar el factor

sísmico en las estructuras.

2.3 ASPECTOS SOCIOECONÓMICOS.

En este apartado se analizan los factores que intervienen en la medición de la calidad de

vida de la población, la cual se encuentra relacionada con la actividad económica que

estos desarrollan.

2.3.1 POBLACIÓN.

Las localidades de San Vicente, El Porvenir y San José del Valle, de acuerdo a los datos

recabados han crecido demográficamente de manera alarmante, pues en relación a los

datos del año 2000 comparativamente con los obtenidos del Censo de Población 2010,

han incrementado su población en 35%, 47% y 78% respectivamente; dicho crecimiento se

ha obtenido en gran medida por el auge económico de la zona en el sector turismo, ya que

la zona del Valle es en donde se concentra la población que trabaja en las empresas

hoteleras, es decir la zona de soporte.

Cuadro 12

CIUDADES Y POBLACION MICROREGION VALLE DE BANDERAS

LOCALIDAD POBLACION

1990 1995 2000 2005 2010

SAN VICENTE 2,873 3,543 5,776 7,849 12,077

EL PORVENIR 1,248 1,894 2,914 4,290 6,601

SAN JOSE DEL VALLE 4,438 5,188 6,217 11,067 17,028

Para la proyección de la población 2010 se tomó la tasa de crecimiento 2000-2005, Nacional 1.15; Nayarit, 063, Bahía de Banderas6.96.

FUENTE: INEGI, Censos de Población y Vivienda 1990 y 2000, Conteos de Población y Vivienda 1995 , 2005 Y 2010.


2.3.2 DISTRIBUCIÓN DE LA POBLACIÓN POR SEXO Y GRUPO S DE EDAD.

Con relación a la distribución de población por género y grupos de edad, tenemos de

acuerdo a los datos del Censo General de Población y Vivienda, 2000, en el Municipio de

Bahía de Banderas había 14,907 personas, de las cuales 7,517 eran hombres y 7,390

mujeres. En la localidad de San José del Valle, el 49.52% eran hombres y el 50.47%

mujeres; en la localidad de San Vicente el 50.88% eran hombres y el 49.11% mujeres. En

El Porvenir, el 51.44% eran hombres y el 48.55% mujeres.

CUADRO 13

LOCALIDAD TOTAL HOMBRES MUJERES

ESTADO 920 185 a 456 105 464 080

MUNICIPIO 14 907 7 517 7 390

SAN JOSÉ DEL VALLE 6 217 3 079 3 138

SAN VICENTE 5 776 2 939 2 837

PORVENIR, EL 2 914 1 499 1 415

a Incluye una estimación de población por un total de 2 332 personas, correspondiente a 583

"viviendas sin información de ocupantes".

FUENTE: INEGI. Estados Unidos Mexicanos. XII Censo General de Población y Vivienda,

2000. Principales Resultados por Localidad (Versión Disco Compacto).

En relación a los grupo por edad, tenemos que en el Año 2000, la población de 0-14 años

representaba el 35.84 % del total de la población del Municipio de Bahía de Banderas;

para el Rango de 15 a 64 años el porcentaje era del 59%, y para el Rango de 65 años y

mas era del 5.16%.

2.3.3 ASPECTOS ECONÓMICOS DE LA POBLACIÓN.

El Rango poblacional más representativo en el Municipio de Bahía de Banderas que son

económicamente activos está dentro de las categorías de los 15 a los 34 años de edad, y

los rangos con menor población económicamente activa están aquellos que cuentan con

12 a 14 años y el grupo de 60 a 64 años de edad.


Por otra parte a nivel municipal, de la Población total, el 54.30% pertenece al rango de

población económicamente activa ocupada, el 0.407% pertenece a la población

económicamente activa desocupada, el 45.036% está en la categoría de población

económicamente inactiva y el 0.2478% no se especificó; así mismo encontramos que por

género, predomina el masculino en la categoría de población económicamente activa

ocupada; por el contrario el género femenino representa el 65.99% de la población

económicamente inactiva. CUADRO 14

GRUPO DE EDAD

TOTAL HOMBRES MUJERES

ESTADO MUNICIPIO ESTADO MUNICIPIO ESTADO MUNICIPIO

2000

TOTAL 322 077 23 099 224 493 16 085 97 584 7 014

12-14 AÑOS 6 438 450 4 545 284 1 893 166

15-19 AÑOS 36 094 3 090 24 868 2 001 11 226 1 089

20-24 AÑOS 45 063 3 797 30 283 2 500 14 780 1 297

25-29 AÑOS 44 717 3 480 30 503 2 380 14 214 1 100

30-34 AÑOS 39 519 3 117 26 652 2 102 12 867 1 015

35-39 AÑOS 37 351 2 677 24 840 1 855 12 511 822

40-44 AÑOS 31 951 2 022 21 410 1 403 10 541 619

45-49 AÑOS 24 548 1 431 17 277 1 082 7 271 349

50-54 AÑOS 18 832 1 039 14 055 799 4 777 240

55-59 AÑOS 13 879 738 10 816 593 3 063 145

60-64 AÑOS 10 035 534 8 050 465 1 985 69

65 Y MÁS AÑOS 13 650 724 11 194 621 2 456 103

FUENTE: INEGI. Nayarit, XI y XII Censos Generales de Población y Vivienda, 1990 y 2000; Tabulados Básicos

46 Periódico Oficial Sábado 8 de Septiembre de 2012 CUADRO 15

SEXO

TOTAL POBLACIÓN ECONÓMICAMENTE ACTIVA POBLACIÓN

ECONÓMICAMENTE

INACTIVA

NO

ESPECIFICADA Ç

OCUPADA DESOCUPADA

2000

ESTADO 664 142 318 837 3 240 339 967 2 098

HOMBRES 325 783 221 874 2 619 100 054 1 236

MUJERES 338 359 96 963 621 239 913 862

MUNICIPIO 42 217 22 927 172 19 013 105

HOMBRES 21 451 15 945 140 5 308 58

MUJERES 20 766 6 982 32 13 705 47

FUENTE: INEGI. Nayarit, XI, XII Censos Generales de Población y Vivienda, 1990 y 2000; Tabulados Básicos.

2.3.4 ACTIVIDADES ECONÓMICAS.

En cuanto a la distribución sectorial de la población económicamente activa, se encuentra

a nivel municipal el predominio de las actividades del sector terciario como fuente de

empleo de la población, representando el 46.7%, seguido del Sector Secundario con el

35% y en último lugar las actividades del Sector primario.


3. DIAGNÓSTICO – PRONÓSTICO

El área de estudio se localiza en una planicie formada por el delta del Río Ameca, cuyos

rango de pendientes son entre el 2 al 5% y hacia el noroeste inician las estribaciones de la

Sierra de Vallejo, que cambia radicalmente el relieve, presentándose un sistema

montañoso.

El origen de los suelos en el área de estudio es aluvial (conformados por el arrastre de

agua) y todo el municipio de Bahía de Banderas se localiza en una zona sísmica.

Los suelos son arenosos y se clasifican como granulares sueltos y que para su utilización

óptima se requiere mezclar un material estable con este.

La zona del Plan Parcial de Urbanización de Cuatro Caminos en lo general fue un área

agrícola, que debido a las condiciones del mercado y las plagas que han azotado en los

últimos tiempos a este tipo de vegetación, por lo que hace algunos años se decidió a no

trabajar la tierra.

El tipo de clima en la zona corresponde a los climas cálidos subhúmedos con lluvias en

verano.

El paisaje se caracteriza por la planicie y por la cercanía de la línea litoral; hacia el Norte

remata con el perfil de la Sierra de Vallejo.

Como limitantes al desarrollo urbano se impone la sismicidad de la zona, factor que deberá

ser tomado en cuenta y la granulometría del suelo. Asimismo se deberá tomar en cuenta el

factor de probabilidades del ingreso de fenómenos hidrometereológicos a tierra, como en

todos los sistemas costeros.

En el área de estudio la forma de tenencia que actualmente predomina es la ejidal, a pesar

que las formas de tenencia de procedencia ejidal han sido objeto de diversos procesos que

han transformado su estatus a propiedad privada. Acciones ejercidas por el Gobierno

Federal (Fideicomiso Bahía de Banderas) la Comisión para la Regularización de la

Tenencia de la Tierra y finalmente los procesos derivados del Programa de Certificación de

Derechos Agrarios y Certificación de Solares Urbanos, ha ido reduciendo las superficies

ejidales y han sido sumadas a procesos de urbanización.


El proyecto presentado se localiza en un área no contemplada para crecimiento por el Plan

Municipal de Desarrollo Urbano de Bahía de Banderas. Sin embargo, se asienta que la

reserva urbana de la zona del plan municipal no resulta suficiente a las necesidades

presentadas por el crecimiento urbano municipal.

Cuenta con transporte público a través de rutas suburbanas que transitan por la carretera y

cruzan los poblados por el par vial.

El área del fraccionamiento no cuenta aún con la infraestructura necesaria en materia de

agua y drenaje por lo que se deberán tomar las medidas necesarias.

No existen en las cercanías del lugar elementos contaminantes o de riesgo para la

población y la imagen urbana aún es incipiente debido a que la zona está en franco

desarrollo.

Los centros de población de San José del Valle, El Porvenir y San Vicente presentan tasas

de crecimiento altas y se supone que se sostendrán debido al fuerte atractivo de la región.

La mayor parte de los habitantes provienen de otros lugares dentro y fuera del Estado y

conforman un grupo heterogéneo.

La mayor parte de la economía está basada en el sector turismo, sin dejar de lado la

importancia de la agricultura en el valle.

El 51.47% de la población es de edades que no alcanzan la mayoría de edad, sin embargo

el 32.54% es mayor a los 25 años, por lo que se presenta una dualidad explicable debido

al hecho de que la búsqueda de oportunidades en la región se relaciona con el sector

turismo.

Los niveles de ingreso de la PEA se ubican en su mayoría en el rango de 2.1 a 5 salarios

mínimos y los tipos de ocupación son permanentes en su mayoría. Se espera un fuerte

crecimiento de la población en los próximos años.


La estructura de la demanda de servicios públicos, suelo y vivienda se espera diversa, por

un lado están los habitantes locales y sus demandas y por otro, los inmigrantes con

posibilidades de adquirir una vivienda. La promoción de la zona en diversos lugares

atraerá una demanda superior.

3.2.1 Potencial de desarrollo del sitio

El sitio en donde se localiza el proyecto cuenta con características que lo hacen tener

posibilidades amplias para su desarrollo, por un lado, a las colindancias de San José del

Valle y hacia el interior se asignan usos habitacionales. Por otro, las condicionantes del

medio físico natural son favorables, así como las características ambientales, ya que no

existen factores negativos que imposibiliten la construcción del fraccionamiento, solo se

observan algunas condicionantes inherentes. En cuanto a sus posibilidades de

compatibilidad con el contexto urbano, se afirma que cuenta con las condiciones que lo

hacen factible: comunicación, posibilidades de servicios públicos, demanda en el mercado,

etcétera.

Por tanto, se puede afirmar que el potencial de desarrollo con que cuenta el sitio es

favorable para el proyecto.

3.2 Consideraciones generales

Una de las consideraciones a tomar en cuenta es la que supone que el entorno señalado

por el Plan Municipal de Desarrollo urbano de Bahía de Banderas para el área del

proyecto, será dominado por áreas habitacionales, debido a su cercanía con San José del

Valle.

En el caso del proyecto que nos ocupa, se ha decidido generar un espacio que de

continuidad a la estructura urbana existente y generar los espacios de áreas verdes de

acuerdo a la ley.

Asimismo se especifica la necesidad de regular el asentamiento a través de este

instrumento.


3.3 OBJETIVOS GENERALES Y ESPECÍFICOS

3.3.1 Objetivos Generales

� Evitar déficit de vivienda.

� Destinar suelo para la habitación popular.

� Promover un desarrollo urbano equilibrado.

� Elevar la calidad de vida de la población, mejorando los espacios habitables del área

de aplicación.

� Generar las oportunidades de obtener una vivienda a habitantes de menores ingresos.

3.3.2 Objetivos Específicos � Lograr el cambio de uso del suelo establecido en el Plan Municipal de Desarrollo

Urbano de Bahía de Banderas que es de Área Agrícola AG-AP-P, por el propuesto en

el presente instrumento que consiste en Área de Reserva Habitacional de corto plazo

con densidad H-211 (211 habitantes por hectárea).

� Contar con un instrumento que legalice y que defina la zonificación del área.

� Regular y controlar la edificación.

� Integrar la estructura vial a la existente.

3.4 METAS

• Obtener el cambio de uso del suelo del predio a desarrollar mediante la aprobación

e implementación de este Plan Parcial de Urbanización.

• Introducir red de agua potable al fraccionamiento.

• Introducir la red de alcantarillado pluvial.

• Crear un circuito de red de alcantarillado sanitario.

• Construcción de vialidades del tipo local, colectoras y primarias;

• Así como la construcción de guarniciones y banquetas.

• Construcción de 4,122 viviendas, desglosadas de la siguiente forma:

a) 858 lotes unifamiliares, para la misma cantidad de viviendas.

b) 544 lotes plurifamiliares verticales para la construcción de 3,264

viviendas.

• Consolidar el desarrollo como parte de la mancha urbana actual de la localidad de

San José del Valle


4 NORMATIVIDAD

Para efectos de este Plan Parcial de Urbanización, se entenderá por:

DEFINICIONES

Alineamiento de la edificación: la delimitación sobre un predio en el frente a la vía pública,

que define la posición permisible del inicio de la superficie edificable;

Áreas de Donación: las que se determinen en la zonificación específica del Plan Parcial

de Urbanización conforme la Ley de Asentamientos Humanos y Desarrollo Urbano para el

Estado de Nayarit, para proveer los fines públicos que requiera la comunidad;

Coeficiente de Ocupación del Suelo (COS): el factor que multiplicado por el área total de

un lote o predio, determina la máxima superficie edificable del mismo;

Coeficiente de Utilización del Suelo (CUS): el factor que multiplicado por el área total de

un lote o predio, determina la máxima superficie construida que puede tener una

edificación, en un lote determinado;

Densidad de la Edificación: el conjunto de características físicas referentes al volumen,

tamaño y conformación exterior, que debe reunir la edificación en un lote determinado,

para un uso permitido. La reglamentación de la densidad de la edificación determina el

máximo aprovechamiento que se puede dar en un lote sin afectar las condiciones de la

zona donde se encuentra ubicado;

Densidad máxima: el término utilizado para determinar la concentración máxima de

viviendas permisible en una superficie determinada del centro de población; en esta

normatividad se aplica sobre hectárea bruta de terreno;

Equipamiento urbano: los espacios acondicionados y edificios de utilización pública,

general o restringida, en los que se proporcionan a la población servicios de bienestar

social. Considerando su cobertura se clasifican en regional, urbanos y barriales o locales;

Fusión: la unión en un solo predio de dos o más predios colindantes;


Índice de edificación: la unidad de medida que sirve para conocer cuantas viviendas

pueden ser edificadas dentro de un mismo lote en las zonas habitacionales, expresada en

metros cuadrados de la superficie de lote por cada vivienda;

Modo de edificación: caracteriza la distribución espacial de los volúmenes que conforman

la edificación para efectos de configuración urbana; estos se clasifican en cuatro

modalidades: Cerrado, Semicerrado, Abierto y Semiabierto.

Obras de edificación: todas aquellas acciones de adecuación espacial necesarias a

realizar en el suelo urbanizado, para permitir su uso o destino;

Obras de urbanización: todas aquellas acciones materiales de adecuación espacial

necesarias a realizar en el suelo rústico para convertirlo en urbanizado, integrándole los

elementos requeridos para edificar; o bien, en el suelo urbanizado para mejorarlo con el

mismo fin o para permitir el desempeño de otras funciones en el centro de población;

Relotificación: el cambio en la distribución o dimensiones de los lotes en un predio, cuyas

características haya sido autorizadas con anterioridad;

Restricción frontal: la superficie que debe dejarse libre de construcción dentro de un lote,

medida desde la línea del límite del lote con la vía pública, hasta el alineamiento o inicio

permisible de la superficie edificable, por todo el frente del mismo lote;

Restricción lateral: la superficie que debe dejarse libre de construcción dentro de un lote,

medida desde la línea de la colindancia lateral hasta el inicio permisible de la edificación,

por toda la longitud de dicho lindero o por una profundidad variable, según se señale en el

Plan Parcial de Urbanización;

Restricción posterior: la superficie en la cual se restringe la altura de la construcción

dentro de un lote, con objeto de no afectar la privacía y el asoleamiento de las propiedades

vecinas, medida desde la línea de propiedad de la colindancia posterior;

Subdivisión: la partición de un predio en dos o más fracciones;


Suelo urbanizable: aquel cuyas características lo hacen susceptible de aprovechamiento

en la fundación o crecimiento de los centros de población, sin detrimento del equilibrio

ecológico, por lo que se señalará para establecer las correspondientes provisiones y

reservas;

Suelo urbanizado: aquel donde habiéndose ejecutado las obras de urbanización, cuenta

con su incorporación o reincorporación municipal;

Superficie edificable: el área de un lote o predio que puede ser ocupada por la

edificación y corresponde a la proyección horizontal de la misma, excluyendo los salientes

de los techos, cuando son permitidos. Por lo general, la superficie edificable coincide con

el área de desplante;

Utilización del suelo: la conjunción de Usos y Destinos del suelo.

Usos: los fines particulares a que podrán dedicarse determinadas zonas, áreas y predios

de un centro de población; y

Destinos: los fines públicos a que se prevea dedicar determinadas zonas, áreas y predios

de un centro de población.

REGLAS GENERALES

La aplicación del Plan se sujeta a las reglas siguientes:

I. Las licencias de uso del suelo, de construcción y de funcionamiento se

ajustarán a: las regulaciones contenidas en las zonificaciones primaria y

secundaria, a la normatividad contenida en el Plan Parcial de

Urbanización, a las restricciones federales, estatales y municipales, a las

demás normas aplicables de la LAHDUEN.

II. El señalamiento de áreas urbanizables no exime al propietario de cumplir

con los procedimientos y requisitos para su aprovechamiento.

III. Los límites de las zonas demarcadas en los planos se interpretarán

conforme a las reglas que se indican:


a. Los lotes o predios según los deslindes marcado en los planos de

lotificación correspondientes;

b. En las calles, carreteras, brechas o veredas, los límites se tomarán a

partir del eje de estas vías;

c. En las manzanas a partir del eje de las mismas;

d. En las líneas de ferrocarril, siguiendo el eje de la vía troncal;

e. En los ríos, canales y otros cuerpos de agua, siguiente el eje de los

cauces o vasos de acuerdo con la Ley Federal de Aguas y su

reglamentación.

Para las situaciones no comprendidas en los incisos anteriores, la

autoridad competente para la expedición de las licencias de uso del suelo

y de construcción interpretará los límites de la zona pertinente.

IV. El señalamiento de las restricciones federales y estatales en los planos

correspondientes sólo tiene por objeto representar cartográficamente las

franjas afectas a prohibición absoluta de construcción o en su caso

permiso de ésta con sujeción a condiciones de tipo y/o altura. Toda

construcción dentro del polígono de aplicación está afecta a las

restricciones federales y estatales previstas en las leyes y reglamentos

correspondientes.

V. A partir de la fecha en que entre en vigor el presente Plan Parcial de

Urbanización, conforme a derecho dejarán de aplicarse las normas de

uso del suelo, construcción, imagen urbana y demás análogas que

pudieran estar establecidas en otros instrumentos como reglamentos de

colonias, contratos de compra-venta o enajenación de lotes a cualquier

otro título, desde que dichas materias quedan reguladas únicamente por

las disposiciones contempladas este Plan y en los planos que forman

parte del mismo.


USOS Y DESTINOS PERMITIDOS Y SUS LIMITACIONES

Los usos y destinos permitidos de acuerdo a la zonificación primaria y secundaria quedan

sujetos a las reglas que a continuación se señalan:

Los usos generales tal y como se delimitan en el plano E2.

Los usos específicos comprendidos en cada categoría de uso general se establecen en el

plano E3.

Los usos y destinos específicos quedan afectos a limitaciones relativas a: intensidades

máximas de utilización y ocupación; dimensiones mínimas de frente y superficie para lotes

resultantes de subdivisiones y, en su caso, a las alturas máximas y demás que, con el

mismo criterio de la fracción II se establece en los planos indicados.

Para los efectos de aplicar la disposición del párrafo anterior, por superficie del lote se

entiende la que haya resultado útil o enajenable después de deducirse las superficies

destinadas a vías públicas y áreas de donación por equipamiento.

En los usos específicos enumerados en cada categoría de usos generales se comprende

también los que fueren similares a los mismos; todos los otros no enumerados ni similares

quedan prohibidos.

DE LAS ÁREAS LIBRES DE CONSTRUCCIÓN.

Para permitir la infiltración del agua al subsuelo la superficie mínima del área libre de

construcción que se fija en este Plan Parcial de Urbanización se mantendrá jardinada,

compactada o pavimentada con materiales que permitan la filtración del agua pluvial.

DE LOS DESTINOS PARA EQUIPAMIENTO

No podrá cambiar el uso del suelo en las áreas destinadas a equipamiento contempladas

en la zonificación del presente plan, tampoco sus construcciones bajo ninguna

circunstancia y cualquiera que sea su régimen de propiedad.

DE LAS PROHIBICIONES

En el polígono de aplicación se prohíbe:


Cerrar, obstaculizar o impedir en cualquier forma el acceso vehicular y peatonal a las vías

públicas. A menos que el desarrollo se constituya bajo la modalidad de un régimen en

condómino;

El establecimiento y funcionamiento de establecimientos industriales, comerciales y de

servicios y demás actividades que significan usos incompatibles con el habitacional.

DEL ORDENAMIENTO ECOLÓGICO

Para garantizar la sustentabilidad del desarrollo urbano en el área de aplicación del

presente Plan Parcial de Urbanización se establecen las siguientes prohibiciones:

I. El derribo de árboles en espacios públicos y áreas verdes;

II. La disposición de basura y las descargas de aguas servidas en predios

baldíos, vías y espacios públicos;

III. El vertimiento de grasas, aceites, pinturas y solventes en el drenaje

público, las banquetas, la vialidad, camellones y áreas verdes

IV. El establecimiento de servicios que operen con maquinas herramientas

que produzcan ruido y vibraciones en sitios que colinden con casas

habitación, escuelas, oficinas y centros de salud.

V. La operación de lavanderías, tintorerías, talleres mecánicos, de

hojalatería y pintura que manejen solventes, pintura, productos volátiles

en locales o terrenos que colinden con casas habitación, escuelas,

oficinas y centros de salud.

DE LAS TRAMITACIONES PENDIENTES. Las autorizaciones, permisos y licencias en

trámite se sujetarán a las disposiciones de este Plan a partir de la fecha que entre en vigor.

4.1 NORMATIVIDAD DE USOS Y DESTINOS

4.1.1 Normas de control para zonas habitacionales

Las normas de control para las zonas habitacionales urbanas contenidas en el área de

aplicación se apegan a lo señalado en los artículos 151, 152 del Titulo Séptimo, Capitulo II

(de los fraccionamientos habitacionales urbanos), de la Ley de Asentamientos Humanos y

Desarrollo Urbano para el Estado de Nayarit (LAHyDUEN).


De acuerdo al Plan Municipal de Desarrollo Urbano de Bahía de Banderas para el uso de

suelo propuesto de H-211 señala las siguientes características:

Cuadro 16

DENSIDAD

RANGO TIPO DE

FRACCIONAMIENTO HABITANTES

POR HECTÁREA

VIVIENDAS POR

HECTÁREA

ALTA

UNIFAMILIAR 211 HAB/HA 50 VIV/HA

POPULAR PLURIFAM

VERTICAL

6 viv/lote

440 HAB/HA 104 VIV/HA

Fuente: Plan Municipal de Desarrollo Urbano de Bahía de Banderas, Nayarit./Ley de Asentamientos Humanos y

Desarrollo Urbano para el Estado de Nayarit

Por otra parte y tomando en cuenta lo señalado en el artículo 152 de la LAHyDUEN que

señala que en los fraccionamientos tipo popular se permitirá la construcción de viviendas

multifamiliares o edificios habitacionales en un máximo del 60% de la superficie vendible,

se tendría lo siguiente:

• Mínimo número de Vivienda unifamiliar: 50 viv/ha (0.40)(51.84 ha)= 1,037 viviendas

• Máximo número de Vivienda plurifamiliar : 104 viv/ha(0.60)(51.84 ha)= 3,235

viviendas

• Total de viviendas = 4,272 viviendas

a) Alta Densidad

Unifamiliar

� Densidad de población es igual o menor a 211 habitantes por hectárea.

� El frente de los lotes será de 6.00 metros mínimo y superficie no menor de 90.00

metros cuadrados.

� El aprovechamiento predominante será de vivienda unifamiliar.

� Se permitirá la construcción como máximo en un 80% de la superficie del lote

incluido un cajón de estacionamiento y el resto se destinará a espacios abiertos.

� La intensidad máxima de construcción (CUS) es de 1.6

� Dos Niveles máximo de construcción

� Restricción trasera colindante con otro lote será de 2 metros


Plurifamiliar Vertical

� Densidad de población es igual o menor a 440 habitantes por hectárea.

� El frente de los lotes será de 12.00 metros mínimo y superficie no menor de 200.00

metros cuadrados.

� El aprovechamiento predominante será de vivienda plurifamiliar vertical.

� Se permitirá la construcción como máximo en un 80% de la superficie del lote

incluido un cajón de estacionamiento y el resto se destinará a espacios abiertos.

� La intensidad máxima de construcción es de 2.4

� Tres niveles máximo de construcción

� 6 viviendas por cada lote

� Restricción frontal hacia elementos viales es de 5.00 metros

� Restricción trasera colindante con otro lote es de 3.00 metros

4.1.2 Normas de control para las obras de infraest ructura

Los proyectos de infraestructura básica definidos para el área de aplicación del

programa se han normado por los siguientes:

CRITERIOS PARA AGUA POTABLE Y ALCANTARILLADO

1. El sistema de agua potable dotará el líquido con las presiones adecuadas: 1.5 a

5.0 kg/cm², considerando condiciones de saturación y horas de máxima demanda.

2. La fuente de abastecimiento de agua será autorizada por el Organismo Operador

Municipal de Agua y Drenaje de Bahía de Banderas.

3. La tubería del sistema de agua se alojará en una zanja.

4. La tubería hidráulica principal y la sanitaria, telefónica o eléctrica estarán

separados un mínimo de 2.50 metros.

5. El parámetro de dotación de agua potable se especifica en los documentos

anexos sobre la factibilidad de dotación por parte del OROMAPAS, correspondiente

a 250 l/hab/día.

6. Se calculó un gasto medio del ochenta por ciento de la dotación de agua potable.

Los sistemas sanitario y pluvial se manejarán por separado.


En el anexo correspondiente a la factibilidad de servicios emitida por el OROMAPAS

de Bahía de Banderas se amplía la información.

CRITERIOS PARA ELECTRICIDAD

1. Los proyectos y obras se ajustarán estrictamente a los criterios de la Comisión

Federal de Electricidad.

2. La densidad de carga será de 1.5 KVA por vivienda; para las áreas comerciales

80 VA/m²; se considerarán 4 VA/m² para áreas verdes y donación.

3. La altura mínima para el tendido de líneas de baja tensión será de 7.50 metros y

de 10.50 para alta tensión.

4. la altura mínima para las acometidas a predios será de 5.50 metros y un

desarrollo máximo de 35 metros.

5. Para el tendido y distribución de luminarias de alumbrado público se establece

una altura mínima de 4.80 metros y una máxima de 12 metros.

6. El espaciamiento mínimo deberá ser de 25 metros y la intensidad lumínica de

luxes aplicarla de acuerdo a lo establecido en la norma NOM-001-SEDE-2005 de

acuerdo al tipo de vialidad.

4.1.3 Normas de control para las zonas de equipami ento urbano

La reforma del 6 de abril de 2011 a la Ley de Asentamientos Humanos y Desarrollo

Urbano para el Estado de Nayarit en el artículo 151 se establecen los elementos del

sistema de equipamiento urbano que el fraccionador debe construir de manera

obligatoria de acuerdo al número de viviendas, el cual es el siguiente:

a) Por cada 300 viviendas previstas:

1) Jardín de niños de tres aulas de acuerdo con las especificaciones

oficiales;

2) Plaza cívica, y

3) Una cancha de usos múltiples para uso público, con medidas

reglamentarias.


b) Por cada 500 viviendas previstas:


oficiales;

2) Plaza cívica;

3) Primaria de seis aulas y las oficinas administrativas, y

4) Una cancha de usos múltiples para uso público, con medidas

reglamentarias.

c) Por cada 1,000 viviendas previstas:


oficiales;

2) Primaria de seis aulas y las oficinas administrativas;

3) Plaza cívica;

4) Jardines vecinales;

5) Juegos infantiles, y

6) Zona deportiva con al menos dos canchas de usos múltiples para uso

público, con medidas reglamentarias.

En fraccionamientos donde no se alcance el número de viviendas señaladas en los

incisos anteriores, las obras complementarias a construir se determinarán de

manera proporcional al número de viviendas previstas.

En fraccionamientos mayores a 1,000 viviendas, las obras complementarias a

construir por cuenta del fraccionador serán determinadas en proporción directa a los

requerimientos descritos en la presente fracción.

El plazo mayor para que el fraccionador concluya la construcción y entrega de este

equipamiento será cuando alcance un avance del 80% de las viviendas terminadas,

debiendo determinarse esto en las licencias de urbanización y construcción.

No se entregarán las constancias de habitabilidad de las viviendas cuando no se

haya dado cabal cumplimiento a la entrega del equipamiento referido en la presente

fracción.


4.1.4 Normas de control para las áreas de donación

El promotor deberá donar al Municipio el 15% de la superficie neta vendible del

fraccionamiento, debidamente urbanizada. Es decir para los 244,562.23 m2 de área

vendible, serán 36,684.33 m² de áreas de donación.

El suelo donado por el fraccionador a los Ayuntamientos, sólo podrá ser destinado

para zonas verdes y deportivas, así como para el equipamiento urbano destinado a

servicios educativos, mercados, plazas cívicas, juegos infantiles, jardines

ventanales y demás servicios públicos.

Cuadro 17

NORMA TIPO

POPULAR

ÁREA DE DONACIÓN 15 % de la superficie vendible

RECEPTOR Municipio

CARACTERÍSTICAS No especificado

DESTINO Zonas verdes y deportivas, servicios educativos, mercados,

plazas cívicas y demás servicios públicos

Independientemente de lo anterior, las áreas de donación deben cumplir con las

siguientes características:

o Tener frente a vía pública

o Preferentemente estar circundadas por vías publicas

o Contar con ancho mínimo de 15 metros.

Asimismo se establece, en base al artículo 195 de la Ley de Asentamientos

Humanos y Desarrollo Urbano para el Estado de Nayarit, que en ningún caso

podrán considerarse como áreas de donación destinadas a equipamiento urbano,

los siguientes:

o Terrenos con pendientes mayores a 15 %;

o Terrenos nivelados mediante relleno, salvo que se destinen a áreas verdes,

deporte al aire libre, o bien hayan sido autorizadas por el Ayuntamiento;

o Terrenos afectados por restricciones federales, estatales o municipales;

o Terrenos de camellones o áreas verdes de vías públicas; y


o Todos aquellos terrenos que por sus características, configuración o

condiciones no puedan ser aprovechados para los fines a los que están

destinados.

4.1.5 Normas de control para la imagen urbana

Pavimentos

Con un trazo consecuente con el relieve plano del terreno, el perfil de la vialidad se

da en función del patrón de drenaje pluvial del sitio a fin de retomar las aguas

provenientes de las áreas colindantes y conducirlas por superficie suavemente a los

drenes existentes, de donde discurrirán al mar en la fluctuaciones estacionales del

mismo y con ello dotar al desarrollo de un funcionamiento y durabilidad de los

mayores niveles de calidad. Así, el cuerpo del terraplén de material seleccionado y

compactado en forma adecuada se minimiza sobre una capa rompedora de

capilaridad de 0.20 m de piedra de Ø 3”, subrasante y base de 0.20 m de espesor

cada una, compactada, impermeabilizada esta para recibir una losa de concreto de

0.18 m de espesor, 8, 8.4, 12 y 6.5 por carril en vialidades con camellón, metros de

ancho, con faldones y entrecalles de piedra del lugar recibida en mortero y

confinadas con guarniciones de concreto con las resistencias adecuadas a la

función y a la naturaleza sísmica del lugar. La sección de la vía principal en Cuatro

Caminos se dará en un derecho de vía variable de 25 a 30 m.

Banquetas

En calles locales el andador peatonal (banqueta) deberá tener un ancho mínimo de

1 mts. y el resto de área jardinada, dando un total de ancho de vialidad mínimo de

1.20 mts. hecho de concreto hidráulico, en losas rectangulares, con terminado

escobillado.

En zonas con viviendas unifamiliares las banquetas serán de 1.40 metros de ancho,

de los cuales el 25% se utilizará como zona jardinada.

En zonas con viviendas plurifamiliares las banquetas serán de 1.50 metros de

ancho, de los cuales el 25% se utilizará como zona jardinada.


Mobiliario urbano

Placas de nomenclatura

Se podrán adosar a los muros de las esquinas a una altura de 2.10 mts. y

lámina negra de 20 x 40 cm., calibre 16, cubierta con pintura de esmalte

blanco sobre fondo azul rotulada, dispuesta en cada una de las esquinas del

área de aplicación.

b) Alumbrado público

Deberá ser a base de luminarias de 250 watts de vapor de sodio alta tensión

(VSAP) en todas las zonas de tránsito del área de aplicación del Plan Parcial.

De acuerdo a la sesión de cabildo del día 29 de diciembre de 2011 en la cual

se aprobó en el punto décimo del orden del día consistente en luminarias a

base de tecnología LED

El tipo de luminarias LED deberán ser de 48 w – 58 – 70, mínimo de Índice

de Protección 65, controlador o fuente de poder 120-277 V, resistente a la

corrosión, sellos NOM, ANCIE y postes con doble capa de pintura

anticorrosiva.

En este apartado se necesitará la autorización previa de Obras Públicas

Municipales de la lampa a utilizar.

c) Señalamientos viales

Todas las señales deberán instalarse en posición vertical orientadas a 90

grados con relación al sentido del tránsito. Las señales fijas a un lado de la

superficie de rodamiento tendrán una altura mínima de 2.00 mts. de la parte

inferior de la placa a la superficie de tránsito.

d) Basureros

Deberán de ser del tipo de bote de piso, deberá estar diseñado de tal manera

que su funcionamiento no permita la entrada de agua y que estos queden

asegurados a la banqueta o a un poste fijo. Localizadas en las áreas masivas

de peatones.


e) Bancas

Las bancas deberán ser construidas con materiales regionales de

mantenimiento mínimo y resistentes a la intemperie, como madera tratada,

concreto o piedra. Debiéndose ubicar en las zonas para el descanso.

Arbolado y jardinería

En la vialidad de ingreso se deberán plantar árboles intercalados con un

espaciamiento de 3 metros de distancia aproximadamente.

Bardas exteriores

Para todas las zonas comprendidas dentro del área de aplicación del Plan Parcial,

se podrán construir bardas exteriores de material, hasta una altura de 1.20 mts. y

rejas hasta una altura de 3.00 mts.

Cubiertas

En las zonas habitacionales y de uso mixto las cubiertas deberán ser inclinadas,

como mínimo, en un 80 %, el resto podrá ser de cualquier otro tipo.

En las zonas de equipamiento institucional y de espacios verdes y abiertos,

contarán con cubiertas inclinadas, como mínimo, en un 80 %, el resto podrá ser de

cualquier otro tipo.

Modo de edificación

La relación entre los espacios abiertos privados con los volúmenes construidos en el

mismo lote se denomina “modo de edificación”, el cual contribuye a definir las

características de la configuración urbana. Este tipo de edificación se clasifica en

cuatro modalidades, de los cuales se aplican dos de ellos:

I. Cerrado (C): Es aquel en el que la construcción frontal, y lateral en caso de lotes

en la esquina, es continua y alineada con el límite de propiedad. Puede darse una

variante cuando existen restricciones frontales pero manteniéndose el alineamiento

de la construcción en forma continua, denominándose en este caso “cerrado con

restricción frontal”.


II. Semicerrado (SC): Es aquel en el que la construcción frontal se alinea

básicamente con el limite de propiedad pero quedando remetida una parte del resto

de la construcción, hacia uno o ambos linderos. Puede darse una variante cuando

existe una restricción frontal pero se mantiene parte de la construcción alineada al

limite de la restricción, denominándose en este caso “semicerrado” con restricción

frontal”.

4.1.6 Normas de control para las personas con disc apacidad

Se prevé implementar facilidades para personas con problemas de discapacidad.

Se señalan las características de diseño que facilitarán el acceso a las instalaciones

urbanas. En el diseño de banquetas del área de aplicación del plan parcial se

contará con rampas de acceso con las características adecuadas para ello,

previendo pendientes alrededor de los 10º. Entre las disposiciones señala:

Todas las rutas o senderos peatonales, sean banquetas o andadores, deberán

cumplir con los lineamientos señalados a continuación.

Se contemplan rampas de acceso para discapacitados, ubicadas en los cruces de

vialidades del fraccionamiento que se pretende realizar.


4.1.7 Normatividad de diseño urbano

Criterios de diseño de vialidad

El diseño apropiado de la vialidad es el principio básico del correcto desarrollo de la

estructura urbana, por lo cual se deben de tomar en cuenta los siguientes conceptos:

Jerarquía, que es la clasificación de las diferentes vialidades según su importancia.

Capacidad, la capacidad de vehículos que pueden circular sin provocar un

congestionamiento.

Velocidad, la velocidad promedio en que puede circular un vehículo en una calle

determinada.

En materia de vialidades también la Ley señala las características que deben cumplir este

fraccionamiento y son las siguientes:

a) El ancho de las vialidades locales será de 12 metros, medidos de alineamiento a

alineamiento;

b) El de las calles colectoras de 14.00 a 16.00 metros de anchura;

c) El ancho de las vialidades primarias es de 15.50 a 17.00 metros.

d) Las banquetas serán de 1.50 metros de ancho en zonas de vivienda plurifamiliar

y de 1.40 metros de ancho en zonas con vivienda unifamiliar.

Obras mínimas de urbanización

De acuerdo a la Ley de asentamientos Humanos y Desarrollo Urbano para el Estado de

Nayarit el fraccionador deberá construir, como un mínimo las siguientes obras de

urbanización:

a) Fuente de abastecimiento de agua potable y red de distribución hasta llave de

banqueta;

b) Red de drenaje pluvial y sanitario, o combinado;

c) Red energía eléctrica para uso domestico;

d) Alumbrado público;


e) Pavimento de asfalto o concreto en arroyo de calles y en su caso en

estacionamientos;

f) Obras de jardinería y arbolado en áreas de calles, jardines, andadores y demás

y demás lugares destinados a este fin, en un cantidad igual a 2 unidades por lote

vendible;

g) Placas de nomenclatura en los cruces de calles y señalamientos viales y

h) Caseta de vigilancia en caso de que se requiera.


5. NIVEL ESTRATÉGICO

5.1 DEFINICION DEL ÁREA DE APLICACIÓN

El área de aplicación del Plan Parcial incluye los terrenos propiedad del fraccionamiento y

las vialidades internas que dividen las parcelas, dentro de un perímetro que se considera

interno.

POLÍGONO 1

Cuadro 18

VÉRTICE

COORDENADAS

X Y

41 475, 341.07 2’296,798.20

42 475,378.34 2’296,687.40

43 475,395.09 2’296,689.31

44 475,476.71 2’296,716.21

45 475,486.58 2’296,721.55

46 475,577.94 2’296,749.31

47 475,600.09 2’296,598.54

48 475,627.60 2’296,575.79

49 475,639.24 2’296,573.81

50 475,670.54 2’296,580.65

51 475,700.93 2’296,553.69

52 475,655.90 2’296,476.60

53 475,659.77 2’296,468.27

54 475,608.05 2’296,363.04

55 475,520.49 2’296,386.82

56 475,492.76 2’296,309.16

57 475,402.08 2’296,333.33

58 475,398.96 2’296,464.68

59 475,393.87 2’296,538.93

60 475,379.76 2’296,550.26

61 475,370.33 2’296,553.50

62 475,300.60 2’296,577.46

63 475,208.48 2’296,602.47

64 475,206.65 2’296,612.36

65 475,199.68 2’296,614.98

66 475,118.13 2’296,640.18

67 475,085.70 2’296,657.28


POLIGONO 1

CUADRO 18

VÉRTICE

COORDENADAS

X Y

68 475,067.73 2’296,679.68

69 475,044.36 2’296,719.78

70 475,113.68 2’296,794.68

71 475,123.01 2’296,809.51

72 475,133.82 2’296,832.81

73 475,155.25 2’296,900.52

74 475,218.94 2’297,121.68

75 475,236.96 2’297,130.26

SUPERFICIE 185,515.76 M²

POLÍGONO 2

Cuadro 19

VÉRTICE

COORDENADAS

X Y

1 475,074.49 2’297,659.66

2 474,091.31 2’297,599.49

3 474,086.29 2’297,598.24

4 475,139.05 2’297,445.22

5 475,137.45 2’297,440.95

6 475,139.58 2’297,437.01

7 475,217.71 2’297,190.39

8 475,230.90 2’297,141.73

9 475,220.23 2’297,137.93

10 475,199.78 2’297,136.42

11 475,192.88 2’297,125.37

12 475,134.10 2’296,925.27

13 475,095.52 2’296,957.18

14 475,059.52 2’294,990.60

15 475,090.75 2’297,069.57

16 475,031.09 2’297,092.21

17 474,984.81 2’296,997.86

18 474,974.53 2’296,995.44

19 474,977.54 2’296,981.82

20 475,082.37 2’296,891.82

21 475,073.06 2’296,849.58


POLÍGONO 2

Cuadro 19

VÉRTICE

COORDENADAS

X Y

22 474,989.95 2’296,843.43

23 474,933.52 2’296,820.01

24 474,883.55 2’296,925.42

25 474,860.60 2’296,957.96

26 474,843.87 2’296,993.51

27 474,748.16 2’296,967.32

28 474,695.05 2’297,060.12

29 474,833.12 2’297,072.68

30 474,837.69 2’297,079.89

31 474,846.20 2’297,152.57

32 474,823.43 2’297,235.87

33 474,906.96 2’297,259.24

34 474,908.21 2’297,269.81

35 474,976.03 2’297,307.88

36 474,962.20 2’297,322.49

37 474,884.44 2’297,396.14

38 474,869.35 2’297,409.28

39 474,755.20 2’297,463.65

40 475,666.38 2’297,526.68I


POLÍGONO 3

Cuadro 20

VÉRTICE

COORDENADAS

X Y

76 474,841.88 2’296,503.45

77 474,854.11 2’296,486.37

78 474,891.78 2’296,339.73

79 474,930.68 2’296,348.45

80 475,112.48 2’296,336.57

81 475,079.43 2’296,238.73

82 474,813.87 2’296,232.00

83 474,806.47 2’296,253.00

84 474,797.11 2’296,327.69

85 474,772.91 2’296,332.16

86 474,703.85 2’296,364.07


POLÍGONO 3

Cuadro 20

VÉRTICE

COORDENADAS

X Y

87 474,689.29 2’296,411.91

88 474,687.32 2’296,416.92

89 474,649.90 2’296,542.32

90 474,593.42 2’296,633.43

91 474,591.51 2’296,737.02

92 474,641.04 2’296,717.30

93 474,770.48 2’296,665.35

94 474,836.16 2’296,540.74

95 474,836.02 2’296,516.83

96 474,835.94 2’296,502.45


Cuadro 21

SUPERFICIE M²

TOTAL 518,497.32 518,497.32

TOTAL 518,497.32

Los polígonos se conforman de la siguiente manera:

El Polígono 1 está integrado por 9 parcelas; el Polígono 2 se integra por 9 parcelas; y el

Polígono 2, por cuatro parcelas:

Cuadro 22

POLÍGONO 1

Parcela Superficie

5 29,890.76

10 51,909.62

16 30.897,00

17 10.971,42

18 53.410,27

21 11.073,30

22 12.218,65

24 16.150,16

28 17.258,16

TOTAL 183.188,17


Cuadro 23

POLÍGONO 2

Parcela Superficie

35 27.189,32

36 30.962,12

37 23.552,98

44 34.031,52

45 18.109,67

58 9.818,89

59 11.211,41

82 13.478,82

83 14.833,44

TOTAL 233,779.34

Cuadro 24

POLÍGONO 3

Parcela Superficie

31 26.177,43

32 18.827,20

40 21.369,83

55 29.837,66

TOTAL 96.212.12

La suma de las superficies de las parcelas presenta un total de 513,179.63 metros

cuadrados, contra los 518,497.32 metros cuadrados del área de aplicación, la diferencia,

5,317.32 metros cuadrados, está integrada por caminos y drenes existentes no integradas

a las parcelas, pero dentro de los perímetros de los Polígonos.

5.2 ESTRATEGIA GENERAL

El análisis prospectivo de la Zona de estudio identificó un escenario extremo: inicialmente,

en donde al contar con reservas de crecimiento limitadas, aún y cuando la población solo

creciera de manera natural. En esta suposición se presume que la población podrá adquirir

suelo al interior de las manchas urbanas de los poblados, sin tomar en cuenta que ya

tienen propietario y no existen los lotes baldíos suficientes para dar alojo a la población y


esta tendrá que salir del escenario planificado, ocupando suelo de manera irregular.

Además el análisis de las tendencias de crecimiento social de la población determina que

la población se incrementará drásticamente en los próximos años y que aún con la oferta

también creciente, no se podrá cubrir las necesidades de las personas con ingresos

menores.

En este contexto, este proyecto, con 47.3 hectáreas aprovechables, deberá introducirse al

mercado en el corto plazo. En tanto que con la finalidad de garantizar un desarrollo urbano

integral en su zona de influencia, el área de aplicación del Plan Parcial solo deberá incluir

a las áreas y predios pertenecientes a los terrenos destinados para el mismo,

salvaguardando las directrices del Plan Municipal de Desarrollo Urbano de Bahía de

Banderas.

De acuerdo a estas consideraciones, el ordenamiento territorial se apega a las siguientes

líneas generales de estrategia:

1. Definir la zonificación primaria y secundaria dentro del área de aplicación de acuerdo al

potencial del sitio y de los requerimientos de suelo.

2. Estructurar un sistema vial jerarquizado que atienda los requerimientos de movilidad

locales, intraurbanos y regionales, diseñado a partir de las vialidades locales que

comunican al área del proyecto con el resto del área urbana.

3. Ofertar suelo urbano a pobladores de ingresos medios-bajos y bajos.

Esta visión estratégica de la zona constituye el modelo de comunidad que se desea y la

base para coadyuvar a generar el modelo de ordenamiento territorial y las estrategias de

desarrollo urbano asignadas por el Plan Municipal de Desarrollo Urbano de Bahía de

Banderas.

Se ha previsto que el desarrollo del fraccionamiento se podrá llevar a cabo una vez

concluidos los trámites legales de aprobación. En el texto de este plan parcial de

urbanización se presentan las diferentes etapas de estudio de aproximación al sitio, las

normatividades establecidas por las leyes y reglamentos, así como los criterios de diseño

aplicables al desarrollo del fraccionamiento.


Una vez realizado la anterior, en este capítulo se establecen las directrices estratégicas

que determinan las áreas que componen el fraccionamiento (zonificación primaria) y las

intensidades de uso y aprovechamiento del suelo asignado a cada área del

fraccionamiento.

5.3 ZONIFICACIÓN PRIMARIA (PLANO E-1)

En el Cuadro 16 y en el plano E.1 se establecen las diversas clases de áreas en que se

ordena el territorio contenido dentro del Área de Aplicación del Plan. Dicha clasificación se

da en función de las condicionantes que resultan de las características del medio físico

natural y transformado y su definición, propósito específico y autoridades competentes que

rigen en cada tipo de área y que se describen en la Ley de Asentamientos Humanos y

Desarrollo Urbano para el Estado de Nayarit

CUADRO GENERAL

ZONA SUPERFICIE

ZONAS HABITACIONALES 241,070.45

COMERCIO 3,491.77

DONACION 70,717.60

AREA VERDE NO

CUANTIFICABLE 6,068.47

INFRAESTRUCTURA 3,177.36

VIALIDAD 194,433.46

TOTAL 518,497.32 m2

Cuadro 25

5.3.1 ZONAS DE RESERVA URBANA

Se dosifican en los tres polígonos que conforman el área de aplicación distribuidos de la

siguiente forma:

AR-1: Tiene una superficie de 901.43m2 y se ubica al sureste del polígono.

AR-2: Tiene una superficie de 2,629.81m2 y se ubica al sureste del polígono






AR-7: Tiene una superficie de 642.57m2 y se ubica al sureste del polígono



AR-10: Tiene una superficie de 1,975.35 m2 y se ubica al sureste del polígono.


AR-12: Tiene una superficie de 566.81 m2 y se ubica al sureste del polígono

AR-13: Tiene una superficie de 2,727.44 m2 y se ubica al sureste del polígono



AR-16: Tiene una superficie de 3,045.83 m2 y se ubica al sureste del polígono



AR-19: Tiene una superficie de 2,137.38m2 y se ubica al sureste del polígono.





AR-24: Tiene una superficie de 2,672.47m2 y se ubica al noroeste del polígono



AR-27: Tiene una superficie de 906.91m2 y se ubica al noroeste del polígono













5.3.2 AREAS DE DONACIÓN

El área de donación está conformada por 30 polígonos que suman en total 70,717.51m2,

equivalente al 28.97% de la superficie neta vendible (244,100.42 m2), los cuales se

describen a continuación:

AD-1, tiene una superficie de 2,767.07 m2 y se localiza al norte del polígono uno.

AD-2, tiene una superficie de 1,641.17 m2 y se localiza al norte del polígono uno


AD-4, tiene una superficie de 915.09 m2 y se localiza al este del polígono uno

AD-5, tiene una superficie de 1,279.59 m2 y se localiza al este del polígono uno

AD-6, tiene una superficie de 1,792.05 m2 y se localiza al este del polígono uno

AD-7, tiene una superficie de 1,214.20 m2 y se localiza al nororiente del polígono uno

AD-8, tiene una superficie de 12,321.88m2 y se localiza al nororiente del polígono uno

AD-9, tiene una superficie de 2,103.83 m2 y se localiza al nororiente del polígono uno

AD-10, tiene una superficie de 2,032.87m2 y se localiza al norte del polígono uno

AD-11, tiene una superficie de 702.84m2 y se localiza al norte del polígono uno


AD-13, tiene una superficie de 794.19m2 y se localiza al sureste del polígono dos

AD-14, tiene una superficie de 2,382.63m2 y se localiza al sureste del polígono dos

AD-15, tiene una superficie de 1,571.70m2 y se localiza al sureste del polígono dos

AD-16, tiene una superficie de 603.23m2 y se localiza al sureste del polígono dos

AD-17, tiene una superficie de 1,986.20m2 y se localiza al oeste del polígono dos



AD-20, tiene una superficie de 2,220.80m2 y se localiza al norte del polígono dos

AD-21, tiene una superficie de 2,643.28 m2 y se localiza al norte del polígono dos



AD-24, tiene una superficie de 2,049.45m2 y se localiza al sur del polígono tres

AD-25, tiene una superficie de 1,650.33m2 y se localiza al sur del polígono tres

AD-26, tiene una superficie de 775.01m2 y se localiza al sur del polígono tres

AD-27, tiene una superficie de 2,967.00m2 y se localiza al norte del polígono tres

AD-28, tiene una superficie de 1,357.76m2 y se localiza al norte del polígono tres


AD-29, tiene una superficie de 9,148.57 m2 y se localiza al suroeste del polígono dos

AD-30, tiene una superficie de 4,204.27m2 y se localiza al noreste del polígono dos.

5.3.3 ZONAS COMERCIALES

Se distribuyen en cuatro polígonos con superficie total de 3,491.77 metros cuadrados y

están identificados con la clave AC como se señalan a continuación:

AC-1, tiene una superficie de 498.12 m2 y se localiza al centro del polígono uno

AC-2, tiene una superficie de 431.99 m2 y se localiza al noroeste del polígono uno

AC-3, tiene una superficie de 1,969.70 m2 y se localiza al sur del polígono dos

AC-4, tiene una superficie de 591.96 m2 y se localiza al centro del polígono tres.

5.3.4 ÁREAS DE RESTRICCIÓN

5.3.4.1 Áreas de restricción para la vialidad:

Son las superficies que deberán de quedar libre de construcción para la ejecución del

sistema de vialidades establecidas para el ordenamiento territorial y urbano conforme a los

derechos de vía que establezca la Ley de Asentamientos Humanos y Desarrollo Urbano

para el Estado de Nayarit.

Al respecto se generan 194,433.46 metros cuadrados.

5.3.4.2 Áreas de restricción para el paso de infrae structura:

En los Polígonos 1 y 3 se localizan y están identificados con la clave IN, uno y dos predios

respectivamente para la ubicación de los correspondientes pozos reabastecimiento de

agua. Suman 783.42 metros cuadrados.

Dentro de este rubro también se contempla el canal de riego existente los cuales suman

una superficie total de 2,393.94m2.

5.4 ZONIFICACIÓN SECUNDARIA (PLANO E.2)

La zonificación secundaria se define como la asignación de usos y destinos permitidos en

las áreas urbanas delimitadas y que constituye un instrumento fundamental para dar

sustento legal y técnico a los actos que en materia de ordenamiento territorial y regulación

del desarrollo urbano asumen los gobiernos locales. “La zonificación debe estar


estructurada para que funcionalmente ofrezca un esquema eficiente a sus habitantes”4. A

través de la cual se dosifican las áreas que debe tener cada uso del suelo de acuerdo a

factores como: requerimientos de suelo, vivienda y servicios, intensidad de las actividades

económicas desarrolladas o por desarrollar, condiciones socioeconómicas de la población

que habita la zona y compatibilidad con la vocación del territorio, entre otros.

En la distribución de usos y destinos que contempla la zonificación secundaria que forma

parte del presente plan se tomaron en cuenta los lineamientos metodológicos anteriores,

así como lo establecido en la Ley de Asentamientos Humanos y Desarrollo Urbano par el

Estado de Nayarit.

Dentro de la zonificación secundaria que se presenta gráficamente, se contemplan los

usos del suelo referidos a los fines particulares a los que podrán dedicarse las diferentes

zonas que integran el área de aplicación del Plan Parcial de Urbanización. De la tipología

de usos señalada en el artículo 95 de la Ley de Asentamientos Humanos y Desarrollo

Urbano del Estado de Nayarit, únicamente, es posible aplicar tres de las diez categorías:

Habitacional, infraestructura y equipamiento de acuerdo con la situación actual y

perspectivas del área de aplicación.

A través de la zonificación secundaria propuesta se busca que la regulación y control del

desarrollo urbano permita elevar la calidad de vida de sus habitantes, mejorar el

funcionamiento de su estructura urbana, y optimizar el aprovechamiento de suelo,

infraestructura y equipamiento local.

En el plano E.2 se presenta la zonificación propuesta en el plan, de acuerdo a lo señalado

en los párrafos anteriores. A continuación se describen estos elementos:

5.4.1 ZONAS DE USO HABITACIONAL (H)

Son las zonas destinadas únicamente a la construcción de viviendas, las cuales se

plantean de dos tipos unifamiliar es decir una vivienda por lote (96m2) y plurifamiliar vertical

con seis viviendas por lote (256 m2) y están distribuidas de la siguiente manera:

4 Bazant, Jan. “Manual de Diseño Urbano” Ed. Trillas, México 2000.


a) zonas de Uso Habitacional de Densidad Alta (H- 211)

Unifamiliar

Estas zonas se identifican en el plano E-2 con un número consecutivo por manzana y

polígono; y quedan sujetas a las normas básicas de control establecidas en el punto 4.1.1

del presente Plan Parcial de Urbanización. Suman 95,538.92 metros cuadrados

distribuidos en los tres polígonos; y que se describen en el cuadro 21:

Plurifamiliar

Estas zonas se identifican en el plano E-2 con un número consecutivo por manzana y

polígono; y quedan sujetas a las normas básicas de control establecidas en el punto 4.1.1

del presente Plan Parcial de Urbanización. Suman 145,531.53 metros cuadrados en tres

polígonos; y que se describen en el cuadro 21:

5.4.2 ZONAS DE DONACION

a) Zonas de Espacios Verdes

Estas zonas se identifican en el Cuadro 21 y en el plano E-2 con un número consecutivo

por manzana y polígono; y quedan sujetas a las normas básicas de control establecidas en

el punto 4.1.5 del presente Plan Parcial de Urbanización. Suman un total de 23,679.14

metros cuadrados.

b) Zonas de equipamiento

Estas zonas están destinadas a la construcción del equipamiento que por Ley le

corresponde construir al promotor del fraccionamiento, se identifican en el plano E-2 y

suman en total una superficie de 47,038.50m2. Y se ubican de la siguiente manera:

Cuadro 26

Equipamiento educativo y obras complementarias

4 jardines de niños (12 aulas)

4 primarias (24 aulas)


Cuadro 26

Equipamiento educativo y obras complementarias

5 plazas cívicas

4 jardines vecinales

4 juegos infantiles

4 zonas deportivas con al menos dos canchas de usos

múltiples cada una para uso público, con medidas

reglamentarias

1 cancha de usos múltiples para uso público, con medidas

reglamentarias

5.4.3 ZONAS DE COMERCIO (ZC)

Estas zonas se identifican en el Cuadro 21 y en el plano E-2 un número consecutivo por

manzana y polígono; y quedan sujetas a las normas básicas de control establecidas en el

punto 4.1.5 del presente Plan Parcial de Urbanización. Suman un total de 3,491.78 metros

cuadrados.

Cuadro General de Superficies

Cuadro 27

MZ SUPERFICIE HABITACION TIPO DE VIVIENDA DONACIÓN

AVNC COMERCIO INFRAEST. Unifamiliar Plurifamiliar A. VERDES EQUIPTO.

1 1,000.71 901.43 133.43 768 99.28

2 2,629.82 2629.82 2629.82

3 2,767.07 0 2,767.07

4 1,641.17 0 1,641.17

5 1,922.52 1922.52 1922.52

6 2,923.43 2923.43 269.09 2654.34

7 3,503.71 3362.25 204.25 3158 141.46

8 1,030.25 1030.25 1030.25

9 1,683.16 642.57 642.57 1,040.59

10 3,015.99 3015.99 384 2631.99

11 1,341.04 1341.04 1341.04

12 1,975.34 1975.34 378.03 1597.31

13 601.92 601.92 601.92

14 1,481.90 566.81 566.81 915.09

15 2,727.44 2727.44 2727.44

16 2,879.30 2879.3 281.57 2597.73




17 2,292.17 1012.58 226 786.58 1,279.59

18 3,045.83 3045.83 3045.83

19 3,478.74 3478.74 3478.74

20 4,027.02 4027.02 4027.02

21 2,137.38 2137.38 2137.38

22 1,792.05 0 1,792.05

23 2,780.18 2282.06 234.06 2048 498.12

24 3,150.30 3017.05 441.84 2575.21 133.25

25 1,214.20 0 1,214.20

26 2,819.57 2819.57 289.42 2530.15

27 12,321.88 0 12,321.88

28 4,457.85 4457.85 4457.85

29 2,672.46 2672.46 2672.46

30 2,103.83 0 2,103.83

31 2,230.42 2230.42 350.43 1879.99

32 2,184.63 1726.33 1726.33 458.3

33 1,078.01 906.91 906.91 8.95 162.15

34 1,658.61 1658.61 314.5 1344.11

35 4,023.18 3591.18 3591.18 432

36 2,032.87 0 2,032.87

37 2,522.89 2522.89 151.64 2371.25

38 2,431.99 2431.99 383.99 2048

39 5,822.84 5120 5120 702.84

40 2,644.00 2644 2644

41 3,093.61 938.77 170.77 768 2,154.84

42 3,544.55 1,574.85 1574.85 1,969.70

43 794.19 0.00 794.19

44 2,030.54 2,030.54 2030.54

45 3,744.57 3,744.57 928.28 2816.29

46 5,067.03 5,067.03 458.74 4608.29

47 5,093.09 888.82 120.75 768.07 4,204.27

48 2,382.63 0.00 2,382.63

49 2,408.58 2,408.58 359.96 2048.62

50 2,110.60 2,110.60 2110.6

51 3,492.87 3,492.87 3492.87

52 4,540.95 4,540.95 4540.95

53 3,175.69 3,175.69 3175.69

54 3,704.73 3,704.73 595.73 3109

55 1,590.55 1,590.55 193.52 1397.03

56 2,282.65 710.95 139.96 570.99 1,571.70




57 603.23 0.00 603.23

58 2,986.70 2,986.70 361.59 2625.11

59 3,511.85 3,511.85 3511.85

60 1,986.20 0.00 1,986.20

61 2,885.13 2,885.13 165.01 2720.12

62 2,598.13 2,598.13 253.35 2344.78

63 2,636.83 2,636.83 2636.83

64 2,047.70 2,047.70 2047.7

65 1,553.50 0.00 1,553.50

66 4,433.45 4,433.45 135.06 4298.39

67 3,813.78 3,813.78 1046.95 2766.83

68 1,842.95 1,435.36 352.8 1082.56 407.59

69 1,156.85 1,156.85 1156.85

70 3,043.20 3,043.20 218.04 2825.16

71 2,216.32 0.00 2,216.32

72 3,351.41 3,351.41 3351.41

73 10,283.72 1,135.15 1135.15 9,148.57

74 1,404.63 1,404.63 118.31 1286.32

75 1,478.94 1,478.94 1478.94

76 782.54 782.54 782.54

77 2,661.65 2,661.65 2661.65

78 1,568.05 1,179.05 1179.05 389

79 2,676.15 626.69 626.69 2049.46

80 1,569.68 1,569.68 255.57 1314.11

81 2,311.98 2,311.98 2311.98

82 2,199.44 2,199.44 2199.44

83 1,490.58 1,490.58 1490.58

84 1,498.10 1,498.10 1498.1

85 1,650.34 0.00 1650.34

86 4,095.92 4,095.92 230.19 3865.73

87 1,447.53 1,447.53 390.11 1057.42

88 4,087.83 3,118.99 289.62 2829.37 968.84

89 775.01 0.00 775.01

90 1,856.13 1,856.13 1856.13

91 3,237.57 2,645.61 2645.61 591.96

92 1,715.10 1,715.10 177.23 1537.87

93 3,725.97 3,725.97 3725.97

94 2,967.00 0.00 2967

95 3,141.29 3,141.29 229.68 2911.61

96 3,172.17 3,172.17 3172.17




97 2941.49 2941.49 279.88 2661.61

98 2118.57 2118.57 2118.57

99 2418.25 1060.49 1060.49 1357.76

100 2946.94 2534.76 230.76 2304 179.9 232.28

101 766.51 766.51 766.51

102 1251.68 0 1251.68

103 2110.6 2110.6 2110.6

104 1785.32 1785.32 1785.32

105 1885.64 1885.64 314.2 1571.44

106 2296.71 2296.71 2296.71

107 1375.67 0 1375.67

108 1666.88 1666.88 1666.88

109 897.32 897.32 897.32

110 3582.99 3582.99 246.13 3336.86

111 3041.21 3041.21 3041.21

112 3371.42 1150.62 1150.62 2220.8

113 3027.82 3027.82 206.07 2821.75

114 2378.58 2378.58 131.78 2246.8

115 3397.61 3397.61 3397.61

116 1960.72 1960.72 1960.72

117 2243.77 2243.77 124.39 2119.38

118 2643.29 0 2643.29

119 3332.37 3332.37 261.41 3070.96

120 5630.36 5450.46 251.69 5198.77

TOTAL 318,640.87 241,070.45 95,538.92 145,531.53 23,679.14 47,038.50 2,397.57 3,491.78 783.43

5.4.4 ZONAS DE INFRAESTRUCTURA

a) Vialidad

Vialidad Principal

Estas zonas se identifican en los planos E-2, E-3 y E-4 con la clave VP; y quedan sujetas a

las normas básicas de control establecidas en el punto 4.1.1, 4.1.6 y 4.1.7 del presente

Plan Parcial de Urbanización. En este tipo de vialidad se considera un parque lineal que

permita a los habitantes del fraccionamiento sea utilizado de esparcimiento.


Vialidad Colectora y secundaria

Estas zonas se identifican en los planos E-2, E-3 y E-4 con la clave VC; y quedan sujetas a


Plan Parcial de Urbanización.


Vialidad Local

Estas zonas se identifican en los planos E-2, E-3 y E-4 con la clave VL; y quedan sujetas a


Plan Parcial de Urbanización.

Vialidades Complementarias

De acuerdo al Estudio de Impacto Vial ingresado a la Dirección de Desarrollo Urbano y

Ecología en donde se presenta la situación actual en secciones y el diagnóstico se llevarán

vialidades complementarias señaladas en el plano ISO PL 05 y ISO PL 12.


Dentro de estas vialidades complementarias se acondicionarán los cruceros:

• de las Av. Michoacán y Av. del Pinar

• de la Av. José Ponce y Gral. I. Manuel Altamirano

• de la Av. Michoacán y Gral. I. Manuel Altamirano;

De igual manera se acondicionarán:

• La calle Emiliano Zapata se propone ampliar su sección y colocar empedrado

ahogado.

• Se construirán carriles de aceleración y desaceleración para el ingreso vial al

fraccionamiento por la Av. José Ponce.

• La Av. Gral. I. Manuel Altamirano se realizara a través de una propuesta de

proyecto con el seccionamiento y solicitar el visto bueno de Obras Públicas

Municipales.

Para llevar a cabo el acondicionamiento de las avenidas señaladas deberán tramitar ante

las autoridades competentes los debidos permisos correspondientes.


6 PROGRAMA DE ACCIONES, OBRAS E INVERSIONES A EJEC UTAR

Para la consecución de las metas del Plan Parcial de Urbanización de Cuatro Caminos, se

identificaron las siguientes acciones y obras que se especifican a continuación. En el

listado se define la institución responsable y el plazo para su ejecución.

Cuadro 28

ACCIONES Responsables Plazos

CP MP LP

1. Planeación del desarrollo urbano

1.1 Aprobación del Plan Parcial de Urbanización de Cuatro Caminos. Ayuntamiento X

1.2 Publicación del Plan Parcial de Urbanización de Cuatro Caminos. Ayuntamiento X

1.3

Aplicar las políticas de control del Desarrollo Urbano que se

determinan dentro del Plan Parcial de Urbanización de Cuatro

Caminos.

Ayuntamiento X

2. Suelo Urbano, Reservas Territoriales y Vivienda

2.1 Actualizar el padrón catastral en toda el área de aplicación del

Plan Parcial de Urbanización de Cuatro Caminos.

Ayuntamiento

D. de Catastro X

2.2 Inscripción en el Registro Publico de la Propiedad y Catastro de

los planos definitivos Ayuntamiento X

2.3 Urbanización del fraccionamiento Desarrollador X

2.4 Promover la oferta de vivienda en la reserva de corto plazo Desarrollador X

3. Infraestructura

3.1 Proyecto y construcción del sistema de abastecimiento de agua

potable para Cuatro Caminos.

Desarrollador X

3.2 Proyecto del colector general de drenaje sanitario de Cuatro

Caminos.

Desarrollador X

3.3 Proyecto y construcción de la línea para el abasto de energía

eléctrica de Cuatro Caminos. Desarrollador X

4. Vialidad y transporte.

4.1 Trazo de calles de Cuatro Caminos.. Desarrollador X

5. Equipamiento urbano.

5.4 Construcción de áreas jardinadas en las áreas señaladas para

ello. Desarrollador X

6. Servicios públicos.

6.1 Implantación del servicio de recolección de basura de Cuatro

Caminos. Ayuntamiento X

7. Protección Ambiental y Riesgo Urbano.

7.1 Acotamiento de servidumbres en líneas de transmisión de energía

eléctrica para evitar invasión y riesgos.

Ayuntamiento /

C:F:E X

8. Áreas de Donación.

8.1 Urbanización de las áreas de Donación. Desarrollador X


7. LOS PLAZOS PARA QUE LOS AFECTADOS INTERPONGAN EL RECURSO

PREVISTO EN LA LEY DE ASENTAMIENTOS HUMANOS Y DESAR ROLLO URBANO

PARA EL ESTADO DE NAYARIT.

“ARTÍCULO 273.- La persona o institución que tenga conocimiento de que se han

autorizado o se están llevando a cabo, construcciones, cambios de uso de suelo, destinos

del suelo, actos o acciones urbanas en contravención a las disposiciones de esta ley, a los

planes de desarrollo urbano aplicables u otras disposiciones de carácter general en

materia de desarrollo urbano, ordenamiento territorial o asentamientos humanos; tendrá

derecho a denunciar a la autoridad competente para que se de inicio al procedimiento

administrativo correspondiente y se apliquen en su caso las medidas de seguridad y

sanciones respectivas cuando:

I. Originen un deterioro en la calidad de vida de los asentamientos humanos de la

zona:

II. Causen o puedan causar un daño al Estado o Municipio;

III. Causen o puedan causar un daño en su patrimonio; y

IV. Produzcan daños en bienes considerados de valor cultural o natural en el

Estado, incluyendo el deterioro de la imagen urbana de los centros de población.”

“ARTÍCULO 274.- Para el ejercicio de la denuncia pública contemplada en el artículo

anterior, bastará un escrito en el cual la persona que promueva deberá señalar:

I. Nombre, domicilio e identificación social del denunciante;

II. Nombre, razón social o denominación y domicilio del propietario o usuario del

predio afectado o en su caso, los datos necesarios para su localización e

identificación;

III. Los datos que permitan la localización e identificación del inmueble de que se

trate;

IV. La relación de los hechos que se denuncian, señalando las disposiciones

jurídicas y legales que se considere estén siendo violadas; y

V. Documentos que acrediten que es vecino o residente afectado del predio en

cuestión.”


“ARTÍCULO 275.- Es obligación de la autoridad competente hacer del conocimiento del

denunciante sobre el trámite, resultado de la verificación de los hechos, medidas de

seguridad impuestas y resolución de la denuncia planteada, dentro de 10 (diez) días

hábiles siguientes.

De no resolverse la denuncia se entenderá que se emite una resolución negativa contra la

cual podrá interponerse el recurso de inconformidad previsto en esta ley o la demanda en

juicio contencioso administrativo.”


8. INSTRUMENTACION

INSTRUMENTOS JURIDICOS

PROYECTO DE REGLAMENTO DEL AREA DE ESTUDIO

De acuerdo con el artículo 52 de la LAHDUEN el procedimiento para la aprobación de los

Planes de Desarrollo Urbano, incluyendo el nivel parcial es el siguiente:

I. El Ayuntamiento en sesión de cabildo acordara que se elabore el proyecto

del Plan correspondiente, a excepción de los Planes parciales de

Urbanización, en que será suficiente que el promotor notifique al área

técnica correspondiente al ayuntamiento en inicio de elaboración del

mismo.

II. Formulados los proyectos de Planes a que se refiere la fracción anterior

serán presentados al Ayuntamiento en Sesión de Cabildo, en el cual se

acordara someterlos a consulta publica;

III. La dependencia municipal en materia de planeación urbana con la

colaboración del Consejo Consultivo Municipal correspondiente, coordinará

el proceso de audiencias públicas, a fin de promover la participación

ciudadana en su elaboración;

IV. A ese efecto la referida dependencia publicará y exhibirá … una versión

abreviada del Proyecto, formulará y desahogará las audiencias públicas, y

señalará un plazo de 30 días … para que los ciudadanos, asociaciones y

organizaciones de vecinos formulen por escrito sus observaciones, críticas

y proposiciones concretas, hecho lo cual y realizadas las modificaciones

procedentes, lo remitirá al Consejo Consultivo Municipal correspondiente

para que emita su opinión;

V. El Consejo Consultivo Municipal dispondrá de un término de 20 días

naturales para emitirla;


VI. En caso de que la opinión sea desfavorable o contraria al Proyecto de

Plan, éste lo regresará a la dependencia municipal para el efecto de que lo

revise y analice, a fin de que el Ayuntamiento resuelva en definitiva;

VII. Terminado o ajustado el Proyecto, el Presidente Municipal lo remitirá a la

Secretaría para que emita el dictamen de congruencia con los planes y

programas vigentes a nivel estatal y regional; y

VIII. Recabado el dictamen de congruencia o los comentarios y

recomendaciones de la Secretaría, se procederá a revisar el Proyecto para

considerar las opiniones, hecho lo cual se turnará al Presidente Municipal

para dictaminación, mismo que será presentado en Sesión de Cabildo para

su aprobación.

Conforme al artículo 53 de la misma Ley, una vez aprobado el proyecto del Plan o

Programa por el Cabildo, éste deber ser enviado por el Presidente Municipal al Congreso

del Estado para que dentro de un plazo razonable ordene su publicación e inscripción en el

Registro Público de la Propiedad y surtan sus efectos de Ley. En lo que se refiere a los

Planes Parciales de Desarrollo Urbano y los Parciales de Urbanización, bastara la

aprobación de cabildo, su publicaron en inscripción, remitiendo copia al congreso para su

conocimiento.

Posteriormente y cumplidas las formalidades para su aprobación, se debe publicar la

versión abreviada del plan dentro de los 30 días naturales siguientes en el Periódico Oficial

del Estado y ser inscrito en la Sección correspondiente del Registro Público de la

Propiedad.

Tal y como lo establece la LAHDUEN en sus artículos 56 y 57 los planes de Desarrollo

Urbano en sus diferentes niveles, entre los cuales se incluyen los Parciales, que son

obligatorios para los particulares y para las autoridades correspondientes, una vez que

sean publicados en el Periódico Oficial del Estado.

En atención a ello, corresponderá a las autoridades estatales y municipales, en el ámbito

de sus respectivas competencias, vigilar que todas las obras, acciones, servicios e

inversiones en materia de desarrollo urbano que se realicen la zona de aplicación se

apeguen a la zonificación y tabla de usos y destinos que forman parte del presente Plan.


PROYECTO DE APROBACION DEL PLAN PARCIAL PROYECTO DE ACTA DE CABILDO ACTA DE CABILDO DEL H. AYUNTAMIENTO CONSTITUCIONAL DE BAHÍA DE BANDERAS, NAYARIT

El H. Cabildo Constitucional de Bahía de Banderas, Nayarit; en ejercicio de la facultad que

le confiere la Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos en su artículo 115,

fracción V, en la Ley de Asentamientos Humanos y Desarrollo Urbano para el Estado de

Nayarit en su artículo 17, inciso I, y

C O N S I D E R A N D O

Que la Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos y la Ley General de

Asentamientos Humanos constituyen el marco jurídico fundamental conforme al cual los

tres órdenes de gobierno participan en la ordenación y regulación del desarrollo urbano del

país; que dentro de dicho marco, la Ley de Asentamientos Humanos y Desarrollo Urbano

para el Estado de Nayarit constituye el instrumento que determina los lineamientos y

principios rectores, así como los instrumentos para llevar a cabo los objetivos señalados

en el artículo 27 de la Constitución Federal.

Que la Ley de Asentamientos Humanos y Desarrollo Urbano para el Estado de Nayarit

tiene por objeto ordenar la planeación y mejoramiento de los centros de población en el

estado, entre otros fines, determinando como medidas de ordenamiento y regulación

urbana la aprobación y cumplimiento de planes y la asignación de usos, reservas y

destinos de áreas y predios y los demás que señala dicha ley, declarando para tal efecto

de utilidad pública la formulación y ejecución de planes para el desarrollo urbano del

estado.

Que el Plan Parcial de Urbanización Cuatro Caminos es un instrumento técnico – jurídico;

derivado del Plan Municipal de Desarrollo Urbano de Bahía de Banderas, y que es

sometido a la aprobación de cabildo.

Por lo antes expuesto, este H. Ayuntamiento ha tenido a bien expedir:


EL PLAN PARCIAL DE URBANIZACIÓN CUATRO CAMINOS

ARTÍCULO PRIMERO.- Se aprueba el Plan Parcial de Urbanización Cuatro Caminos; que

detalla las políticas, objetivos y lineamientos para el desarrollo urbano, así como los

programas y normas de carácter obligatorios establecidos en el Plan Municipal de

Desarrollo Urbano de Bahía de Banderas.

El área de aplicación del Plan Parcial de Urbanización Cuatro Caminos, donde deberá

aplicarse su normatividad, cuya delimitación se define en el punto I.1.3 del Plan Parcial de

Urbanización, y se encuentra formado por la poligonal que se define en el plano E-01

ARTÍCULO SEGUNDO.- En apego a lo dispuesto en el Título Primero, Capítulo I de la Ley

de Asentamientos Humanos y de Desarrollo Urbano del Estado para el estado de Nayarit,

para los efectos de ordenar y regular las actividades en el municipio, la clasificación del

territorio comprende:

A) CLASIFICACIÓN DE LAS ÁREAS

Derivado del análisis realizado en el presente Plan Parcial de Urbanización, se determina

que la clasificación de Áreas obtenida es congruente con el proyecto de diseño urbano

aprobado para el presente Desarrollo habitacional.

B) SEÑALAMIENTO DE USOS Y DESTINOS.

Las áreas urbanas que comprende el ámbito de aplicación del Plan quedarán sujetas a los

Usos y Destinos definidos en los términos del artículo 95 de la Ley de Asentamientos

Humanos y Desarrollo Urbano para el Estado de Nayarit.

Para los fines del presente documento se establecen en dichas áreas los siguientes Usos

y Destinos:

HABITACIONAELS (H).- Son usos y destinos señalados para la vivienda y las actividades

que son propias y complementarias a esa función.

DENSIDAD ALTA.

Las densidades propuestas para este Desarrollo habitacional, son de 50 viv/ha para


vivienda unifamiliar y de 104 viv/ha en vivienda plurifamiliar vertical, bajo la modalidad

unifamiliar en el 40% del fraccionamiento y plurifamiliar horizontal en el 60% del mismo,

con fundamento en el artículo 152 de la LAHyDUEN.

DE INFRAESTRUCTURA (IN).- Son áreas destinadas al equipamiento de barrio, las

indicadas en el Plano E-2y E-3 del Plan Parcial de Urbanización

AREAS DE DONACION (AD).- Son áreas destinadas espacios verdes y abiertos, así

como a la construcción de equipamiento educativo señalado en el artículo 151 fracción XII

de la Ley, las indicadas en el Plano E-2 del Plan Parcial de Urbanización

AREAS VERDES NO CUANTIFICABLES.- Son áreas destinadas para áreas y espacios

verdes abiertos, mismas que no se contabilizaran para el porcentaje de donación que se

tiene que escriturar al Ayuntamiento.

VIALIDADES (VL, VC, VCT).- Son las vialidades locales, colectoras y circuitos viales

propuestos en el área de aplicación del presente Plan.

ARTÍCULO TERCERO.- Las autoridades estatales y municipales, solo otorgarán las

licencias, autorizaciones o permisos de construcción, reconstrucción, fraccionamiento o

cualquier otra relacionada con el desarrollo urbano, de conformidad con lo previsto en la

presente declaratoria.

ARTÍCULO CUARTO.- Para todos los efectos legales, el Plan Parcial de Urbanización que

se aprueba en este acto, contiene en los planos de zonificación y usos de suelo, las

declaratorias por las que se asignan por causa de utilidad pública y de beneficio social, los

fines públicos y privados a los que se sujetará el aprovechamiento de los predios y áreas

comprendidos en el área aplicación.

ARTÍCULO QUINTO.- Los titulares de derechos reales, no podrán realizar ninguna forma

de aprovechamiento que modifique las características actuales de las áreas y predios

declarados como usos y destinos que comprende el presente Plan, sólo podrán ser

declarados a los usos y destinos asignados a partir de la entrada en vigor del presente.


ARTÍCULO SEXTO.- Todos los actos, convenios y contratos relativos a la propiedad,

posesión o cualquier otro derecho, deberán contener las cláusulas relativas a la utilización

de las áreas y predios señalados en estas declaratorias.

ARTÍCULO SÉPTIMO.- Los notarios públicos sólo podrán autorizar las escrituras

públicas ó bien régimen en condómino siempre y cuando observen que se cumpla con lo

dispuesto en el ARTÍCULO anterior, en las que inserten las cláusulas relativas a la

utilización de áreas y predios contenidas en el presente Plan y se obtenga y cumpla con el

certificado del Registro Público de la propiedad correspondiente.

TRANSITORIOS

ARTÍCULO PRIMERO.- Conforme al artículo 53 de la misma Ley, una vez aprobado el

proyecto del Plan o Programa por el Cabildo, éste deber ser enviado por el Presidente

Municipal al Congreso del Estado para que dentro de un plazo razonable ordene su

publicación e inscripción en el Registro Público de la Propiedad y surtan sus efectos de

Ley. En lo que se refiere a los Planes Parciales de Desarrollo Urbano y los Parciales de

Urbanización, bastara con la aprobación de cabildo. Su publicación e inscripción,

remitiendo copia al Congreso para su conocimiento.

ARTÍCULO SEGUNDO.- Las disposiciones del presente Plan entrarán en vigor al día

siguiente de su publicación en el Periódico Oficial del Estado.

ARTÍCULO TERCERO.- Una vez publicado el Plan, se inscribirá dentro de los 15 días

siguientes de su publicación, en el Registro Público de la Propiedad y del Comercio de

Nayarit y en los demás registros que correspondan.

Dado en el Salón de Cabildo del H. Ayuntamiento Constitucional de Bahía de Banderas,

Estado de Nayarit a los __ días del mes de ___ del dos mil once.

EL C. PRESIDENTE MUNICIPAL EL C. SÍNDICO MUNICIPAL

C. C. REGIDORES


ATENTAMENTE.- C. RAFAEL CERVANTES PADILLA , PRESIDENTE MUNICIPAL.-

RÚBRICA.- C. ARMANDO CAMPOS SALGADO , SÍNDICO MUNICIPAL.- RÚBRICA.- C.

SABINO HERNÁNDEZ GÓMEZ , REGIDOR.- RÚBRICA.- LIC. XAVIER ESPARZA

GARCÍA , REGIDOR.- RÚBRICA.- C. GRISELDA QUINTANA CARBAJAL , REGIDOR.-

RÚBRICA.- C. JOSÉ ASCENSIÓN GIL CALLEJA , REGIDOR.- RÚBRICA.- C. VÍCTOR

MANUEL SALVATIERRA GUTIÉRREZ , REGIDOR.- RÚBRICA.- LIC. MA. DE JESÚS

RUÍZ PINEDA, REGIDOR.- RÚBRICA.- DR. HÉCTOR PIMIENTA ALCALÁ , REGIDOR.-

RÚBRICA.- C. ÁLVARO FRANCISCO MARTÍNEZ ROBLES , REGIDOR.- RÚBRICA.- C.

MILTON DE JESÚS MARTÍNEZ CÁRDENAS , REGIDOR.- RÚBRICA.- LIC. JUAN

TORRES PÉREZ, REGIDOR.- RÚBRICA.- C. ALEJANDRO CARVAJAL BAÑUELOS ,

REGIDOR.- RÚBRICA.- C. ELSA NOELIA HERNÁNDEZ SÁNCHEZ , REGIDOR.-

RÚBRICA.- ING. MARIEL DUÑALDS PONCE , REGIDOR.- BAJO PROTESTA.- RÚBRICA.-

PROFR. JUAN FRANCISCO O´CONNOR AGUIRRE , SECRETARIO DEL

AYUNTAMIENTO.- RÚBRICA.


ARQ. OCTAVIO PÉREZ MEDINA DIRECTOR DE DESARROLLO URBANO Y ECOLOGÍA DE BAHÍA DE BANDERAS P R E S E N T E

ASUNTO. Se emite Dictamen de Congruencia del Plan Parcial de Urbanización “Cuatro Caminos”

de Bahía de Banderas

En los términos de la fracción VII del artículo 52 de la Ley de Asentamientos Humanos y Desarrollo Urbano para el Estado de Nayarit y;

CONSIDERANDO:

Que la Reforma y Adiciones de la Ley de Asentamientos Humanos y Desarrollo Urbano para el Estado de Nayarit, en sus artículos 36, fracción VI, 37 y 42 Bis precisa la denominación del “Plan Parcial de Urbanización” a los planes que se expidan como instrumento ejecutivo con el objeto de normar y regular un área específica para la realización de acciones de urbanización, cuya elaboración corresponde a los particulares. Que el H. VIII Ayuntamiento de Bahía de Banderas, Nayarit, acordó remitir el Proyecto de Plan Parcial de Urbanización a esta Secretaría para solicitar se formule el Dictamen de Congruencia con los Planes y Programas vigentes a nivel estatal y regional en general, respecto de las acciones previstas en que tenga participación el Gobierno del Estado. Que con fecha del 25 de agosto de 2011, se emitido una opinión técnica por parte de esta Secretaría con el oficio No. SOP/DGPDU/DDU/1959/11, en el cual se considero el Plan Parcial de Urbanización “Cuatro Caminos” técnicamente factible para continuar con lo señalado en el artículo 52 de la LAHyDUEN para su aprobación y publicación en el Periódico Oficial. Que el Proyecto de Plan Parcial de Urbanización “Cuatro Caminos”, en el municipio de Bahía de Banderas se recibió en ésta Secretaría el día 16 de mayo del 2012, mediante oficio DDUE/OFAGI/063/2012, suscrito por el Arq. Octavio Pérez Medina en su calidad de Director de Desarrollo Urbano y Ecología del Ayuntamiento de Bahía de Banderas. Que servidores públicos adscritos a la Dirección General de Planeación y Desarrollo Urbano de ésta Secretaría revisaron los elementos que integran el Proyecto de Plan Parcial de Urbanización “Cuatro Caminos”. Que con base en esta revisión, se concluyó que el Proyecto de Plan Parcial de Urbanización “Cuatro Caminos”, ubicado en el Municipio de Bahía de Banderas:

1. Tiene los elementos que establece en la Reforma y Adiciones de la Ley de Asentamientos Humanos y Desarrollo Urbano para el Estado de Nayarit para su integración, de acuerdo a sus artículos 37 y 42 Quater;

2. Contiene la referencia al Plan Municipal de Desarrollo Urbano del cual se deriva dispuesto en el artículo 42 Quater fracción II de la misma Ley;


3. Contiene los objetivos generales y específicos dispuesto en el artículo 42 Quater fracción IV de la misma Ley;

4. Determina los usos y destinos específicos del área de aplicación comprendidos en el proyecto respectivo;

5. Contiene las referencias a las normas de diseño urbano, relativas a la ingeniería de tránsito y a la ingeniería urbana.

Por lo antes expuesto y con fundamento en la fracción VII del artículo 52 de la Ley de Asentamientos Humanos y Desarrollo Urbano para el Estado de Nayarit, esta Secretaría emite el Dictamen de congruencia del Plan Parcial de Urbanización “Cuatro Caminos”, bajo los siguientes:

TÉRMINOS: Primero: Es congruente el Proyecto de “Plan Parcial de Urbanización Cuatro Caminos”, donde se propone una lotificación de 4,122 viviendas (858 unifamiliares y 3,264 plurifamiliar vertical), con una densidad de 50 viv/ha, parámetros establecidos por el tipo de fraccionamiento propuesto:

INTENSIDAD DE OCUPACION Y UTILIZACION DEL SUELO

Superficie mínima de lote

Áreas de Desarrollo Habitacional H4

Superficie máxima de desplante

Superficie máxima de construcción

90.00 m2 Vivienda Unifamiliar C.O.S 0.80

72.00 m2 C.U.S 1.60 144.00 m2

200.00 m2

Vivienda Plurifamiliar

C.O.S 0.80

160.00 m2

C.U.S 2.40 480.00 m2

NÚMERO DE VIVIENDAS MÁXIMO

Superficie total del predio

Áreas de Desarrollo

Habitacional H4 Densidad

Rango máximo Numero total de viviendas Habitantes

por hectárea Viviendas por

hectárea

513,179.63 m2

Vivienda Unifamiliar y Plurifamiliar

alta

211-440 hab/ha

(51.84 ha.) (50 viv./ha.)(0.40)=

1,037 viviendas

858 viviendas

(51.84 ha.) (104

viv./ha.)(0.60)= 3,235

viviendas

3,264 viviendas

Segundo: De acuerdo al artículo 151 de LAHyDUEN el proyecto “Cuatro Caminos” producto del presente Plan Parcial de Urbanización le corresponde la denominación del Fraccionamiento Popular;


Tercero: De acuerdo a la fracción IX del artículo 151 de la LAHyDUEN, señala que el área de donación debe corresponder al 15% de la superficie neta vendible, el proyecto propone una superficie de 70,717.60 m2 equivalente al 28.97% del área neta vendible (244,100.43 m2) por lo tanto cumple con lo señalado en la LAHyDUEN. Cuarto: Para la dictaminación del fraccionamiento, el Promotor deberá construir las obras de urbanización siguientes (artículo 151 fracción XI de la LAHyDUEN) :

a) Fuente de abastecimiento de agua potable y red de distribución hasta llave de banqueta. b) Red de drenaje pluvial y sanitario, o combinado. c) Red de distribución de energía eléctrica para uso doméstico. d) Alumbrado público de vapor mercurial u otro de calidad similar, montado en poste hexagonal de concreto. e) Guarniciones y banquetas de concreto u otro material de calidad similar, con acceso para personas con discapacidad. f) Pavimento de asfalto o concreto en arroyos de calles y en su caso en estacionamientos. g) Obras de jardinería con arbolado en áreas de calles, andadores, glorietas y demás espacios destinados a ese fin, en una cantidad igual a 2 unidades por lote vendible. h) Placas de nomenclatura en los cruces de calles y señalamientos viales y. I) Caseta de vigilancia, en caso de que se requiera, previo dictamen del Ayuntamiento.

Quinto: Una vez analizado el Plan Parcial de Urbanización “Cuatro Caminos”, se detectaron pequeñas inconsistencias, errores u omisiones que no afectan el contenido de la propuesta; Sexto: Se anexa de manera digital a este dictamen en un disco compacto del Plan Parcial de Urbanización “Cuatro Caminos”, el cual sustituye la versión enviada por el Arq. Octavio Pérez Medina en su calidad de Director de D esarrollo Urbano y Ecología del Ayuntamiento de Bahía de Banderas, de fecha 16 de m ayo del 2012 y cualquier otra versión.

Séptimo: El Dictamen de Congruencia del Plan Parcial de Urbanización “Cuatro Caminos”, no sustituye ninguna autorización en el ámbito ambiental, por lo que se deberán de realizar los estudios y trámites pertinentes en las dependencias correspondientes;

102 Periódico Oficial Sábado 8 de Septiembre de 2012 Octavo: Por mandato de las fracciones II, III, V y VI, del Artículo 115 de la Constitución política de los Estados Unidos Mexicanos, que se reitera en el Artículo 111 de la Constitución Política del Estado Libre y Soberano de Nayarit, es atribución y responsabilidad del Ayuntamiento de los Municipios, elaborar, aprobar y administrar la zonificación y planes de desarrollo Urbano, para cumplir los fines señalados en el párrafo tercero de la propia Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos; facultades que se reglamentan en las disposiciones de los artículos 48 fracción IV, 73 y 74 en sus fracciones III y V de la Ley Orgánica para la Administración Municipal del estado de Nayarit y los artículos 17, fracciones I y II, y 91 de la Ley de Asentamientos Humanos y Desarrollo Urbano para el Estado de Nayarit;

Noveno: El Plan Municipal de Desarrollo Urbano de Bahía de Banderas, seguirá normando y regulando para el resto del territorio del municipio, sólo en el caso del área de aplicación del Plan Parcial, quedará sin efecto.

Décimo: De conformidad con el artículo 53 de la citada Ley, bastará con la aprobación del Cabildo de Bahía de Banderas, para su publicación e inscripción en el Registro Público de la Propiedad, remitiendo copia al Congreso para su conocimiento;

Décimo Primero: Este dictamen se refiere únicamente al Plan Parcial de Urbanización, posteriormente se deberá solicitar ante esta Secretaría el Dictamen de Fraccionamiento del Proyecto “Cuatro Caminos”, de conformidad con los términos establecidos en el Artículo 182 de la Ley de Asentamientos Humanos y Desarrollo Urbano para el Estado de Nayarit (LAHyDUEN);

Décimo Segundo: En los términos de lo establecido en el artículo 8 de la LAHyDUEN, los permisos, autorizaciones o licencias otorgados por la autoridad correspondiente que contravengan lo dispuesto en la citada ley y en este Plan parcial, serán nulos de pleno derecho y no surtirán efectos, los actos, convenios y contratos relativos a la propiedad o cualquier otro derecho relacionado con el aprovechamiento de áreas y predios;

Décimo Tercero: El dictamen de congruencia del Plan Parcial de Urbanización “Cuatro Caminos”, no autoriza el inicio de las obras de urbanización. Los permisos correspondientes, serán emitidos por el Ayuntamiento de Bahía de Banderas, Nayarit; una vez inscrito este Plan Parcial en el Registro Publico de la Propiedad y del Comercio. Sin más por el momento, hago propicia la ocasión para reiterarle mi más atenta y distinguida consideración. ATENTAMENTE.- “SUFRAGIO EFECTIVO. NO REELECCIÓN” ING. JUAN IGNACIO AVILA , SUBSECRETARIO.- RÚBRICA.

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