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UNIVERSIDAD PARA LA COOPERACION INTERNACIONAL (UCI)

PLAN DE GESTIÓN PARA LA FACTIBILIDAD, DISEÑO, FINANCIAMIENTO Y CONSTRUCCIÓN DE CUATRO APARTAMENTOS EN LA URBANIZACIÓN

BRISAS DEL RÍO, SAN PABLO DE HEREDIA

JORGE MARIO ROYO DÍAZ

PROYECTO FINAL DE GRADUACION PRESENTADO COMO REQUISITO PARCIAL PARA OPTAR POR EL TITULO DE MASTER EN ADMINISTRACION

DE PROYECTOS

San José, Costa Rica

Enero 2013

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UNIVERSIDAD PARA LA COOPERACION INTERNACIONAL (UCI)

Este Proyecto Final de Graduación fue aprobado por la Universidad como

Requisito parcial para optar al grado de Máster en Administración de Proyectos

__________________________ Álvaro Mata Leitón

PROFESOR TUTOR

_________________________ Juan Carlos Navarro

LECTOR No.1

__________________________ Marlon Velazquez Gonzalez

LECTOR No.2

________________________ Jorge Mario Royo Díaz

SUSTENTANTE

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DEDICATORIA

Primero a Dios sobre todas las cosas, por darme la dicha de vivir y estar conmigo

en cada paso, por ser mi guía y tutor principal, el soporte y la compañía por

siempre.

A las siguientes personas les dedico mi trabajo:

A mi padre Jorge, un ángel más en cielo, sé que desde ahí me cuidas y me das la

fuerza necesaria para seguir, gracias por darme el estudio y esos valores que hoy

son los cimientos para el futuro.

A mi madre Hilda por estar siempre a mi lado, por creer en mí y todo el apoyo que

me has dado.

A mi novia Isa, gracias por tu paciencia, por todo el apoyo, la fuerza y el empuje

para seguir adelante.

A mi familia por estar a mi lado en las buenas y en las malas.

A todas las personas que carecen de una esperanza, buscarla, crecer y querer

salir adelante, mirar siempre hacia el frente y sacar lo positivo de las cosas.

iv

AGRADECIMIENTOS

A Dios por la sabiduría y discernimiento en cada minuto u hora de estudio.

A mis compañeros de trabajo y mi jefe por su apoyo incondicional.

A mis compañeros de grupo de la MAP, porque en todas las noches de trabajo me

hicieron crecer y aprender de los demás, más que compañeros logramos ser

amigos de verdad.

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INDICE

HOJA DE APROBACION ii DEDICATORIA iii AGRADECIMIENTO iv INDICE v INDICE ILUSTRACIONES vii INDICE CUADROS viii RESUMEN EJECUTIVO ix 1 INTRODUCCION ................................................................................................... 12

1.1 Antecedentes ................................................................................................ 12 1.2 Problemática. ................................................................................................ 16 1.3 Justificación del problema ............................................................................ 18 1.4 Objetivo general ........................................................................................... 19 1.5 Objetivos específicos. ................................................................................... 19

2 MARCO TEORICO ................................................................................................ 21 2.1 Marco institucional ....................................................................................... 21 2.2 Teoría de Administración de Proyectos ......................................................... 25 2.3 Tramitología ................................................................................................. 40

3 MARCO METODOLOGICO ................................................................................. 42 3.1 Fuentes de información ................................................................................. 42 3.2 Técnicas de investigación ............................................................................. 46 3.3 Métodos de Investigación ............................................................................. 50 3.4 Herramientas. ............................................................................................... 54 3.5 Supuestos y Restricciones. ............................................................................ 56 3.6 Entregables. .................................................................................................. 58

4 DESARROLLO ...................................................................................................... 60 4.1 GRUPO DE PROCESOS DE INICIACION ................................................. 60 4.2 PLAN DE GESTIÓN DEL ALCANCE ........................................................ 67 4.3 ESTUDIO DE FACTIBILIDAD ................................................................... 86 4.4 PLAN DE GESTION DE TIEMPO .............................................................. 99 4.5 PLAN DE GESTION DE COSTO ...............................................................114 4.6 PLAN DE GESTION DE LA CALIDAD ....................................................130 4.7 PLAN DE GESTION DE LOS RECURSOS HUMANOS ...........................141 4.8 PLAN DE GESTION DE LAS COMUNICACIONES ................................150 4.9 PLAN DE GESTION DE LOS RIESGOS DEL PROYECTO......................163 4.10 PLAN DE GESTION DE LAS ADQUISICIONES DEL PROYECTO ........183 4.11 EXTENCIÓN CONSTRUCCIÓN DEL PMBOK ........................................196

5 CONCLUSIONES .................................................................................................203 6 RECOMENDACIONES ........................................................................................207 7 BIBLIOGRAFIA .....................................................................................................208 8 ANEXOS ................................................................................................................209

Anexo 1: ACTA DEL PROYECTO ............................................................................209 Anexo 2: EDT .............................................................................................................214 ...................................................................................................................................214 Anexo 3: CRONOGRAMA.........................................................................................217

vi

Anexo 4: LOCALIZACIÓN ........................................................................................218 Anexo 5: DISEÑO ......................................................................................................219 Anexo 6: RENDERS ...................................................................................................220

vii

ÍNDICE DE FIGURAS

Figura 1 Ubicación de la provincia de Heredia en Costa Rica................................... 13 Figura 2 Plano de la Urbanización donde se ubica el lote ............................................... 15 Figura 3 Plano de Catastro de la propiedad ..................................................................... 16 Figura 4 Estructura Organizativa .................................................................................... 24 Figura 5 Procesos de la administración de Proyectos ...................................................... 28 Figura 6 Ciclo de vida de un Proyecto ............................................................................ 30 Figura 7 Impacto de la variable en función del tiempo del Proyecto ............................... 31 Figura 8 Ciclo de vida Proyecto Construcción Apartamentos ......................................... 32 Figura 9 Grafica de los procesos en la Administración de Proyectos ............................... 33 Figura 10 Grupos de procesos en las fases del Proyecto.................................................. 35 Figura 11 Fuentes de Información .................................................................................. 43 Figura 12 Planeamiento del Proyecto ............................................................................. 76 Figura 13 Planeamiento del estudio de factibilidad ......................................................... 77 Figura 14 Planeamiento del diseño ................................................................................. 78 Figura 15 Planeamiento del financiamiento .................................................................... 79 Figura 16 Planeamiento de la Construcción .................................................................... 80 Figura 17 Planeamiento de la Construcción .................................................................... 92 Figura 18 Diagrama de Red Proyecto ............................................................................103 Figura 19 Cronograma del Proyecto ..............................................................................112 Figura 20 Curva S del Proyecto .....................................................................................123 Figura 21 Simulación Valor Ganado .............................................................................126 Figura 22 Calificación de los involucrados para matriz L ..............................................131 Figura 23 Matriz L de los interesados ............................................................................131 Figura 24 Matriz L de los interesados ............................................................................135 Figura 25 Organigrama .................................................................................................142 Figura 26 Visita para evaluación inicial .........................................................................168 Figura 27 Plantilla cierre de Contrato ............................................................................195

viii

ÍNDICE DE CUADROS

Cuadro 1 Fuentes de Información Utilizadas .................................................................... 45 Cuadro 2 Técnicas de Información Utilizadas .................................................................. 48 Cuadro 3 Métodos de Investigación Utilizadas ................................................................. 52 Cuadro 4 Herramientas Utilizadas .................................................................................... 55 Cuadro 5 Supuestos y Restricciones ................................................................................. 57 Cuadro 6 Entregables ....................................................................................................... 59 Cuadro 7 Acta de Constitución del Proyecto .................................................................... 60 Cuadro 8 Matriz de Involucrados ..................................................................................... 65 Cuadro 9 Matriz de trazabilidad de requerimientos........................................................... 68 Cuadro 10 Diccionario de la EDT 1.1............................................................................... 81 Cuadro 11 Diccionario de la EDT 1.2............................................................................... 82 Cuadro 12 Diccionario de la EDT 1.3............................................................................... 82 Cuadro 13 Diccionario de la EDT 1.3............................................................................... 83 Cuadro 14 Índice de Desarrollo Humano .......................................................................... 86 Cuadro 15 Proyectos Similares de la Zona ....................................................................... 89 Cuadro 16 Clasificación de clases sociales de Vega ......................................................... 91 Cuadro 17 Financiamiento del Proyecto ........................................................................... 94 Cuadro 18 Flujo Financiero Mensual ............................................................................... 95 Cuadro 19 Definición de Actividades ..............................................................................100 Cuadro 20 Secuenciación y Recursos de las Actividades .................................................104 Cuadro 21 Duración de las actividades ............................................................................107 Cuadro 22 Plantillas de Presupuesto ................................................................................116 Cuadro 23 Presupuesto del Proyecto ...............................................................................117 Cuadro 24 Presupuesto del Proyecto en fases ..................................................................120 Cuadro 25 Flujo de Caja del Proyecto .............................................................................121 Cuadro 26 Estrategias de acuerdo a variaciones del costo ................................................124 Cuadro 27 Valor Ganado.................................................................................................127 Cuadro 28 Estado del Proyecto por medio del Valor Ganado ..........................................128 Cuadro 29 Factores relevantes de la calidad ....................................................................136 Cuadro 30 Métricas de calidad ........................................................................................137 Cuadro 31 Línea Base de la Calidad ................................................................................139 Cuadro 32 Roles y Responsabilidades del equipo de Trabajo ..........................................143 Cuadro 33 Matriz de Roles y Responsabilidades de acuerdo a Entregables ......................144 Cuadro 34 Perfiles y Criterios de liberación del Equipo de trabajo ..................................146 Cuadro 35 Matriz de Involucrados ..................................................................................151 Cuadro 36 Estrategias de Involucrados ............................................................................154 Cuadro 37 Matriz de Comunicaciones .............................................................................158 Cuadro 38 Informes de Desempeño .................................................................................162 Cuadro 39 Matriz de roles y responsabilidades en la gestión de riesgos ...........................164 Cuadro 40 Cuadro Probabilidad X Impacto .....................................................................165 Cuadro 41 Escala para Impacto en los riesgos del Proyecto .............................................166 Cuadro 42 Identificación y priorización de riesgos ..........................................................170

ix

Cuadro 43 Matriz de estrategias a los riesgos ..................................................................173 Cuadro 44 Plan de Respuestas a los riegos ......................................................................175 Cuadro 45 Plan de Reservas y Contingencias iteración #1 ...............................................177 Cuadro 46 Plan de Reservas y Contingencias iteración #2 ...............................................179 Cuadro 47 Planificación de la Adquisiciones ...................................................................186 Cuadro 48 Calificaciones a los Oferentes ........................................................................190 Cuadro 49 Administración de las Adquisiciones..............................................................193 Cuadro 50 Plan de Gestión de la Seguridad .....................................................................199 Cuadro 51 Plan de Gestión Ambiental .............................................................................200 Cuadro 52 Plan de Gestión Financiero ............................................................................201 Cuadro 51 Plan de Gestión de Reclamos .........................................................................202

x

RESUMEN EJECUTIVO

La provincia de Heredia ha tenido un crecimiento exponencial en los últimos años, aventajando a otras en aspectos como población, infraestructura, comercio, educación e industria. Por ejemplo, la población se cuadriplico en los últimos 40 años y se espera que para el 2030 aumentará un 30%, en cuanto a la infraestructura, según la Cámara Costarricense de la Construcción se edificaron casi 4 millones de metros cuadrados en un período de 3 años. Por otra parte la localización y cercanía de la región, permite la fácil movilización a los principales centros económicos favoreciendo un fuerte incremento en los proyectos residenciales. Las grandes extensiones de cafetales han ido desapareciendo aceleradamente para dar espacio a las viviendas y locales comerciales. Como muestra, las residencias que permanecían rodeadas de cafetales a inicios de los años noventa, hoy día están cercadas por más casas. En lo que respecta la productividad, se han ubicado importantes parques industriales, centros comerciales de gran magnitud, múltiples cadenas de restaurantes y centros de educación como Universidades y Colegios. Lo anterior da origen a la problemática principal que es la falta de infraestructura que albergue a las personas que por diferentes motivos, estudios, trabajos o familia, necesitan de un hogar en la zona. El proyecto básicamente busca satisfacer la alta demanda existente en el mercado, ahora bien, no se pretende satisfacer toda la demanda, pero sí se visualiza una oportunidad de negocio importante. El propietario del proyecto Jorge Royo, aprovecha la oportunidad de tener un terreno de 264 m2 en el Residencial Brisas del Rio, para construir 4 apartamentos y brindar un lugar cómodo, seguro y confortable al que los futuros usuarios puedan llamar hogar. Por lo anteriormente expuesto es que se presenta el Objetivo General de este Proyecto Final de Graduación, elaborar un plan que contenga la información y acción necesaria de un estudio de factibilidad para el diseño, financiamiento y construcción de cuatro apartamentos, que funcionaran para renta o una posible venta a futuro. Los objetivos especificos del presente trabajo son los siguientes: Elaborar un estudio de factibilidad que contenga un análisis de mercado, estudio legal y financiero para poder diseñar cuatro apartamentos que cumplan con las normas establecidas, planificar el alcance del proyecto, para determinar su magnitud y cuales son los componentes que consta para realizar su planificación, elaborar un

xi

plan de gestión de tiempo y costos que servirá como seguimiento y control en la ejecución del proyecto. Elaborar un plan de gestión de la calidad para brindar un servicio que supere las expectativas de los ususarios futuros de los apartamentos, crear un plan de gestión de riesgos para la administración de eventualidades negativas que puedan impactar directa o indirectamente los resultados deseados del proyecto. Desarrollar una estrategia de comunicación y del recurso humano que garantice el flujo adecuado y pertinente de la información para evaluar las oportunidades y deficiencias en un tiempo oportuno, definiendo las necesidades de información para cada recurso del proyecto y por ultimo elaborar un plan de gestion de las adquisiciones para mantener un orden de las compras tanto de materiales como equipo. La visión del propietario es otorgar un servicio de alta calidad mediante la utilización de las buenas prácticas de la administración de proyectos, así como un diseño que diferencie a los demás jugando con los materiales y los espacios internos. Para el desarrollo de este PFG, se utilizaron tanto fuentes primarias como secundarias de acuerdo a cada objetivo, utilizando técnicas de investigación mixtas en la que se resalta la fuente documental: guía para los fundamentos de la dirección de proyectos PMBOK (PMI, 2008). La investigación se realizó utilizando los métodos “analítico-sintético” y “observación” ya que la idea principal es recolectar toda la información necesaria, descomponerla y analizar cada requerimiento o especificación con el fin de sintetizar una idea clara y equitativa que permita el cumplimiento de los objetivos generales del proyecto. El presente documento servirá como un manual o guía para la administración de diferentes proyectos de construcción basados en la planificación como uno de los pilares para el éxito del mismo. Esta definición de éxito no debe analizarse únicamente en tiempo o costo sino hoy en día hay una definición que va más allá y es la satisfacción del cliente. Tal y como se desarrolló en el presente proyecto es de suma importancia abarcar todas las áreas del conocimiento ya que entre más detallada sea nuestra planificación mejores beneficios se obtendrán en el desarrollo del mismo, también, se debe tener en cuenta que el mundo de hoy se renueva constantemente tanto con ideas y estrategias innovadoras por lo que la actualización y capacitación de nuestros equipos de trabajo deben ser constantes.

12

1 INTRODUCCION

1.1 Antecedentes

El Proyecto se desarrollará en la zona de San Pablo de Heredia, dentro de la

Urbanización Brisas del Río, construida hace 2 años. A continuación se explicarán

varios aspectos relevantes dentro del marco de su desarrollo y que dieron origen a

la idea del Proyecto.

1.1.1 Poblacional

Heredia es la una de las provincias que tiene un importante crecimiento en los

últimos años a nivel poblacional, además ha presentado un alto nivel de desarrollo

humano y por ende un auge importante en el aspecto de la construcción.

La población herediana se cuadruplicó en los últimos 40 años al pasar de 33.000

habitantes, en 1970, a 132.000 personas, en el 2010.

El aumento promedio que mantuvo el país en este periodo ronda el 156%, sin

embargo Heredia fue de casi un 300%, muy por encima del promedio. El cantón

central de Cartago, por ejemplo, creció menos del 160%.

Estimaciones del Centro Centroamericano de Población, de la UCR, agregan que

el número de habitantes aumentará casi otro 30% en Heredia de aquí al 2030,

para alcanzar los 170.000 habitantes.

De acuerdo con datos actualizados por el Programa de las Naciones Unidas para

el Desarrollo (PNUD) y la Escuela de Estadística de la Universidad de Costa Rica

(UCR), el cual se encarga de la medición de la esperanza de vida de los

habitantes, el nivel de educación y sus ingresos; Heredia es unos de las provincias

con mayor índice de desarrollo humano.

Según datos de la Cámara Costarricense de la Construcción, dicha provincia se

convirtió en una de las más activas constructivamente en los últimos años. Sobre

13

su territorio, se edificaron casi 4 millones de metros cuadrados del 2007 al 2010,

una cantidad equivalente a 111 edificios como el nuevo hospital del Heredia.

Figura 1 Ubicación de la provincia de Heredia en Costa Rica

1.1.2 Organizacional

El aumento de la población y el establecimiento desord enado de urbanizaciones y

residencias en distintas partes de la región hizo que se abrieran nuevos caminos y

se mejoraran las condiciones de las calles. Por otra parte, la localización y

cercanía de la región, permite la fácil movilización a los principales centros

económicos favoreciendo un fuerte incremento en los proyectos residenciales.

Si en los años ochenta fueron construidas 12 urbanizaciones, en la década de los

noventa se levantan 12 urbanizaciones más y al menos 6 condominios. Sin

embargo, es el siglo XXI cuando se intensifican los proyectos inmobiliarios: del

2000 al 2007 se construyen 18 residenciales y 11 condominios, mucho más que

en años anteriores.

Paralelo a este proceso de urbanización el entorno geográfico ha cambiado de

manera radical. Existen zonas residenciales que se han unificado, no solo en los

14

límites cantonales, sino también hacia el interior intensificando la conurbación. Las

grandes extensiones de cafetales han ido desapareciendo aceleradamente para

dar espacio a las viviendas y locales comerciales. Como muestra, las

residenciales que permanecían rodeadas de cafetales a inicios de los años

noventa, hoy día están cercadas por más casas, causando a su vez un aumento

sustancial de la población.

1.1.3 Productividad

Las actividades productivas del cantón de Heredia al igual que en el resto del país,

han sido determinadas por oportunidades de mercado principalmente y por

políticas estatales en algunas épocas.

En la actualidad predominan las actividades vinculadas al sector terciario, pues los

servicios ligados al comercio han sido los más dinámicos. Se ha construido una

zona comercial muy importante a la entrada del cantón, con dos centros

comerciales importantes. Además, una serie de restaurantes de comida rápida

que se han desarrollado en las inmediaciones de la Universidad Nacional.

Adicionalmente, se ha producido un importante desarrollo en el sector terciario,

específicamente en la rama del turístico y de hotelería en las montañas al norte

del cantón.

Existen también zonas francas en el distrito de Ulloa y sus alrededores, donde se

ubican importantes parques industriales como Global Park, Metro Park, American

Free Zone, Ultra Park y otras.

1.1.4 Terreno

Para el año 2007 la empresa V&T Construmaquinaria realiza la construcción de la

infraestructura de la Urbanización Brisas del Río. El Director de Proyecto de dicha

Urbanización es el Ingeniero Jorge Royo que decide realizar la compra de uno de

15

los lotes, ya que por todas las razones antes mencionadas visualiza un posible

negocio a futuro.

En la figura 2 se denota el diseño de sitio de la Urbanización Brisas del Río donde

está ubicada la propiedad:

Figura 2 Plano de la Urbanización donde se ubica el lote

Fuente: Diseño Sitio Brisas del Rio (V&T Construmaquinarias SA)

Una ventaja obtenida fue el precio de compra, a $160 el m2 y el tamaño del lote

que en adelante se llamará “Lote 13-D”, es de 264 m2.

A principios del presente año 2012, se toma la decisión de construir en el lote,

basándose en la cancelación en un 100% del terreno. De aquí nace la idea de

construir cuatro apartamentos que satisfagan las necesidades tanto del dueño

como de los posibles futuros inquilinos.

En la figura 3 se adjunta el plano catastrado de la propiedad donde se realizara el

proyecto:

16

Figura 3 Plano de Catastro de la propiedad

Fuente: Registro Nacional de Costa Rica

1.2 Problemática.

La problemática principal del proyecto está basada en la falta de infraestructura

que albergue a las personas que por diferentes motivos, estudios, trabajos o

familia, necesitan de un hogar en la zona de Heredia.

El proyecto básicamente busca satisfacer la alta demanda existente en el

mercado, ahora bien, no se pretende satisfacer toda la demanda, pero sí se

visualiza una oportunidad de negocio importante.

Mucha de la infraestructura existente actualmente se ha realizado en forma

desmedida, con problemas en cuanto al manejo de las construcciones, una falta

de conciencia en cuanto al compromiso con la sociedad y el medio ambiente y la

insuficiente calidad en los servicios con llevan a una construcción que brinde los

17

temas anteriores mediante la aplicación de las buenas prácticas de la

administración de proyectos.

1.2.1 Problemática en Permisología.

La zona donde el lote está ubicado se caracteriza por un incremento en la

construcción de urbanizaciones, por lo que ha existido una demanda de agua

importante que corresponde a las entidades gubernamentales, en este caso

Acueductos y Alcantarillados (AyA), de satisfacer y de darle el mantenimiento

requerido a todos los usuarios.

Ahora bien, esta es una problemática con la que se debe lidiar, ya que para la

construcción de los cuatro apartamentos se necesitan al igual cuatro pajas de

agua, sin embargo dicho ente gubernamental está regulando y siendo más estricto

a la hora entregar dichos servicios.

Lo anterior no significa que no se puedan obtener los servicios, sino que se deben

elaborar adecuados planos mecánicos constructivos para demostrar que la

utilización del agua será respectivamente de uso doméstico y no existirá mayor

desperdicio.

Otra problemática son los permisos de la Municipalidad de San Pablo y el

Ministerio de Salud, ya que años atrás hubo un aumento desmedido de las

construcciones que se llevan a cabo, ocasionando graves problemas a los ríos

que rodean a los cantones con mayor población, como lo son San Pablo, Heredia

Centro, Santo Domingo entre otros. Debido a esto, la Municipalidad ha optado por

mantener un régimen más estricto a la hora de otorgar los permisos, en donde

debe existir un profesional responsable y un compromiso de ejercer las buenas

prácticas de construcción, así como diferentes requerimientos prestablecidos de

acuerdo con los planes reguladores y al uso del suelo.

Se considera de suma importancia la labor que estos regímenes gubernamentales

están haciendo ya que tienen un compromiso tanto con la comunidad como con el

medio ambiente.

18

1.3 Justificación del problema

Cuando se analizan las cifras de la población de Costa Rica, se nota una tasa de

crecimiento acelerado en la últimas décadas. Justamente, la provincia de Heredia

se ha convertido en un lugar con el mayor crecimiento demográfico. La congestión

de zonas como San José posibilitó la expansión urbana e industrial de Heredia,

pues se convirtió en un área de reubicacion y nueva localización siempre con

cercania a la capital.

La cantidad de empresas presentes, demuestran que la provincia posee unas

instalaciones industriales y comerciales importantes.

Lo anterior, junto con el auge importante de Universidades, Centros Comerciales,

Industria y comercio en general han provocado una necesidad de infraestructura

capaz de albergar a todas estas personas, de ahi, sale a relucir una oportunidad

de negocio como lo es la construcción de cuatro apartamentos en una

Urbanización en San Pablo de Heredia.

El propósito del proyecto es desarrollar un plan de gestión que se enfocará en un

principio en un análisis de factibilidad mediante un estudio de mercado que

permita fijar un monto promedio para el alquiler de los apartamentos y una posible

venta individual a futuro.

Seguidamente un estudio financiero y legal para desarrollar el diseño de dicha

infraestructura.

Por último un plan de gestión para el diseño y la construcción, que mediante la

administración de proyectos se lleve a cabo el manejo correcto, desde el inicio

hasta el cierre. El resultado esperado será un documento que cuente con todos los

detalles y características para lograr un manejo profesional y de esta manera

evitar los errores propios de la administración de proyectos.

Otro beneficio esperado es brindarle a los futuros usuarios de los apartamentos,

un lugar cómodo, seguro y confortable al que consideren su hogar.

Es un deber el incentivar y solicitar en los planos constructivos las medidas de

mitigación respectivas en cuanto a la contaminación, uso racional de los recursos

y el desfogue de las aguas, tanto pluviales como negras. Para nadie es un secreto

19

que existen profesionales con falta de ética y no tienen conciencia de los daños

que puede causar una construcción de esta índole, por eso, la entrega de los

permisos debe ser un medio de control para un desarrollo óptimo y ordenado.

1.4 Objetivo general

El objetivo general del proyecto es elaborar un plan de proyecto para la realizacion

del estudio de factibilidad, diseño, financiamiento y construcción de cuatro

apartamentos, que funcionarán para renta o una posible venta a futuro en la

Urbanización Brisas del Río en San Pablo de Heredia, considerando las guías y

mejores prácticas presentadas en el PMBOK del Project Managment Institute

(PMI) cuarta edición y su Extensión de Construcción.

1.5 Objetivos específicos.

Los objetivos específicos de este proyecto son:

1. Elaborar un estudio de factibilidad que contenga un análisis de mercado,

estudio legal y financiero para poder diseñar cuatro apartamentos que

cumplan con las normas que se establezcan.

2. Planificar el alcance del proyecto, para determinar su magnitud y cuales son

los componentes que constan para realizar su planificación.

3. Elaborar un plan de gestión de tiempo para factibilidad, financiamiento,

diseño y construcción con el fin de generar un cronograma que servirá

como seguimiento y control en la ejecución del proyecto.

4. Preparar un plan de costos mediante un presupuesto en donde se muestren

los precios de diseño, materiales, mano de obra, subcontratos y equipos de

cada una de las actividades, para determinar el financiamiento que se le

solicitará al Banco.

5. Elaborar un plan de gestión de la calidad para brindar un servicio que

supere las expectativas de los ususarios futuros de los apartamentos.

20

6. Crear un plan de gestión de riesgos del diseño, financiamiento y

construcción de los cuatro apartamentos para la administración de

eventualidades negativas que puedan impactar directa o indirectamente los

resultados deseados del proyecto, orientando cada actividad hacia una

incertidumbre reducida.

7. Desarrollar una estrategia de comunicación que garantice el flujo adecuado

y pertinente de la información para evaluar las oportunidades y deficiencias

en un tiempo oportuno, definiendo las necesidades de información para

cada recurso del proyecto.

8. Realizar un análisis del recurso humano para seleccionar a las personas

que estarán involucradas en el proyecto para mejorar aspectos de

confiabilidad y compromiso sobre desiciones tomadas, determinando las

necesidades y expectativas.

9. Elaborar un plan de gestion de las adquisiciones para mantener un orden

de las compras tanto de materiales como equipo y mantenerse siempre

dentro del tiempo y costo establecido.

21

2 MARCO TEORICO

2.1 Marco institucional

Estrictamente no existe una institución o empresa asociada al proyecto, sino que

el desarrollo del mismo es a nivel personal del Ingeniero Jorge Mario Royo por lo

que se referirá al mismo en forma individual.

El señor Jorge Mario Royo, Ingeniero Civil con 6 años de experiencia en diferentes

campos de la construcción, especializándose en trabajos de movimientos de tierra

y maquinaria pesada. Actualmente cursando la Maestría en Administración de

Proyectos por lo que el presente Proyecto Final de Graduación es parte de los

requisitos para la finalización del mismo.

Se encuentra comprometido con la satisfacción de los clientes, en este caso los

futuros usuarios de los apartamentos mediante un control estricto de la calidad, la

seguridad ocupacional de cada uno de los involucrados en la construcción, las

buenas practicas aprendidas mediante la Maestría y a la mejora continua de todos

los procesos.

2.1.1 Antecedentes de la Institución

El terreno está ubicado en la Urbanización Brisas del Rio en San Pablo de Heredia

y su tamaño es de 264 m2. La compra del lote se realiza a principios del 2007 y

se cancela a finales del 2010 como una posible reventa o negocio a futuro. Sin

embargo, la idea de la construcción de cuatro apartamentos surge a principios del

2012 como el primer Proyecto Personal y una meta a realizar de esta índole.

Se espera que con la ayuda del Banco Nacional mediante la Banca de Desarrollo

se financie dicho Proyecto poniendo a responder la construcción y la propiedad

mediante su apoyo a Mi Pymes.

22

2.1.2 Misión y visión

La Visión fue realizada enfocada a un negocio con fines de lucro, con principios

de buenas prácticas, enfocado en la satisfacción del cliente y que estuviera bien

delimitada.

La Misión fue elaborada con el fin de reflejar el ¿Qué? ¿Cómo? ¿A quién? ¿Por

qué? del negocio como tal.

Visión:

Tener la mejor infraestructura de apartamentos de la Urbanización Brisas del Rio y

ser la opción preferida de las personas que busquen apartamentos para alquiler

en la zona de San Pablo de Heredia.

Misión:

Generar una infraestructura de apartamentos de alta calidad, seguridad y confort

mediante la innovación del diseño y el espacio arquitectónico y a los materiales a

utilizar porque nuestros clientes deben sentir que alquilan un lugar único y

especial.

Valores: De acuerdo a la construcción en si del Proyecto de fondo se generan los

siguientes valores:

Seguridad: gracias a la experiencia del desarrollador en los ámbitos de la

construcción, se toma la seguridad ocupacional como uno de los principios más

importantes a tener presente, tanto durante la ejecución del Proyecto como para

los futuros usuarios de los apartamentos.

23

Calidad: la infraestructura tendrá un diseño arquitectónico moderno, mediante el

aprovechamiento del espacio y la utilización de materiales de alta calidad.

Responsabilidad: estar siempre a la disposición de los clientes ayudándoles en

cualquier petición y brindándoles la mayor satisfacción posible.

2.1.3 Estructura organizativa

La estructura organizativa del proyecto está compuesta por un patrocinador

principal como lo es el Banco, seguidamente el Desarrollador o dueño tiene dos

alternos de gran importancia, uno en la parte administrativa y otro en la parte

técnica como lo es un arquitecto. Estas dos personas se harán cargo de los

contratistas y proveedores que participen, que a su vez éstos tienen trabajadores

los cuales llevaran a cabo la obra.

El desarrollador al ser Ingeniero y estar cursando la Maestría en Administración

del Proyectos se involucrará de lleno tanto en los aspectos técnicos como

administrativos.

En la figura 4 se denota la estructura organizativa para el desarrollo del proyecto:

24

Figura 4 Estructura Organizativa

Fuente: Desarrollo propio

2.1.4 Productos que ofrece

De acuerdo a la planificación se ofrece:

• Estudio de factibilidad para el desarrollo del proyecto.

• Estudio de mercado para determinar cuál sería el precio máximo para el

alquiler de los apartamentos.

• Consultoría en cuanto al diseño, presupuesto y la administración respectiva

de la construcción.

25

• Consultoría sobre las normas legales que están presentes en el diseño y

construcción.

• Construcción: ejecución de las obras.

• Permisología: todo lo referente a los trámites para obtener los permisos.

Como producto de la construcción se ofrece:

• Cuatro apartamentos de dos dormitorios, sala, cocina comedor y patio de

pilas cada uno.

• Servicio de agua potable.

• Servicio de energía eléctrica

• Un garaje para un vehículo en cada apartamento.

• Servicio de cable e internet en todos los apartamentos.

• Zonas verdes o jardines como áreas comunales.

2.2 Teoría de Administración de Proyectos

La incertidumbre está presente en todos los Proyectos ya que los procesos,

herramientas y recursos se utilizan de una forma u otra dependiendo de los

alcances que se vaya a tener, es decir dichos Proyectos por más parecidos que

sean se manejaran de manera distinta, esto se denota aún más cuando se

requieren productos desconocidos y no se sabe cuál es el comportamiento de las

personas ante dichos procesos.

Para poder minimizar esta incertidumbre es necesario poner en práctica las

técnicas y una retroalimentación justa obtenida de la teoría de la Administración de

Proyectos, con el fin de dirigir un Proyecto y que éste resulte exitoso. Ahora bien,

la planificación debe ser estratégica y bien definida para no tener que recurrir a la

improvisación, lo que sucede muy comúnmente y se debe manejar a lo largo de

todo el desarrollo, con el fin de no perder el norte y estar siempre ajustados a los

26

objetivos o metas a realizar, que hoy en día va más allá del alcance, tiempo y

costo sino también la calidad y la satisfacción del cliente.

2.2.1 Proyecto

El Project Management Institute, según la guía del PMBOK (PMI, 2008) define lo

siguiente: “Un proyecto es un esfuerzo temporal que se lleva a cabo para crear un

producto, servicio o resultado único”.

Esta definición está separada del producto, el cual es el resultado del uso

adecuado de una serie de recursos a lo cual llamamos Proyecto.

Es importante resaltar lo siguiente:

• Temporal: todo proyecto tiene un inicio y un final definidos, sea con el logro

o no del objetivo, no son esfuerzos continuos ni tampoco quiere decir que

sean de corta duración.

• Único: se crean productos o entregables únicos que pueden tener impactos

sociales, económicos o ambientales.

• Elaboración Gradual: deben desarrollarse en pasos e ir incrementándose

conforme su desarrollo.

La definición en si no depende de la complejidad o magnitud del mismo, sino de

las características antes mencionadas y en forma gradual, aparte de estar siempre

alineados a las estrategias y a la cultura de la organización. Ahora bien, se debe

tener claro que no son trabajos operativos, ya que estos generan productos

repetitivos y más bien pueden surgir por diferentes aspectos como por ejemplo:

• Un producto que puede ser un componente de otro elemento.

• Realizar un servicio.

• Oportunidad de negocio como este caso la construcción de los

apartamentos.

27

• Un proyecto de investigación como este caso un PFG.

• Implementar un proceso

2.2.2 Administración de Proyectos

La historia en si indica que muchos de los proyectos pueden parecer exitosos pero

la realidad es otra, la mayoría fracasan sin saber cuáles son las causas o las

posibles soluciones a dichos problemas y es que hasta las ideas más brillantes

pueden fracasar si no se le da el tiempo requerido para dicha gestión.

Para Yamal Chamoun la administración de proyectos viene a ser los

procedimientos, técnicas y herramientas más efectivas que vuelvan predecibles

los resultados de nuestros proyectos. (Chamoun, 2002).

Hoy en día los proyectos cada vez son más complejos e involucran a más

personas y hasta de distinta nacionalidad, existe más compromiso, los

presupuestos son cada vez más ajustados y el tiempo es un tema con el cual se

debe lidiar porque todo urge y se deben cumplir los plazos de entrega. Ante este

escenario, la administración de proyectos está obligada a ser cada vez más

efectiva para guiar a los profesionales culminar exitosamente.

El Project Management Institute, según la guía del PMBOK (PMI, 2008) indica que

la administración de proyectos se logra mediante la aplicación e integración de 42

procesos, agrupados lógicamente que conforman los 5 grupos de proceso:

• Iniciación

• Planificación

• Ejecución

• Seguimiento y control

• Cierre

28

En la Figura 5 se denotan los cinco procesos

Figura 5 Procesos de la administración de Proyectos

Fuente: Presentaciones Curso Introducción a la Administración de Proyectos (P. Chávez)

La relación entre estos grupos es tal, que si alguno de ellos cambia, es probable

que otro se vea afectado y como es normal, durante la ejecución de cualquier

proyecto existen cambios, de ahí que dicha administración debe ser un proceso

iterativo y su labor es gradual a lo largo del ciclo de vida del proyecto.

La elaboración gradual implica un mejoramiento constante y obtener información

más detallada lo que permitirá una mejor dirección.

Por esta razón, la administración de proyectos juega un papel trascendental, en la

búsqueda de alternativas que sepan aprovechar los recursos al máximo, obtener

el mayor beneficio y llevar una logística especifica cuando se manejan varios

proyectos con el fin de culminarlos satisfactoriamente.

29

2.2.3 Ciclo de vida de un proyecto

El ciclo de vida de un proyecto es un conjunto de fases del mismo, que

generalmente pueden ser superpuestas y secuenciales, va hacer determinado por

la necesidad tanto de la gestión como del control que requiera hacer la

organización dentro del mismo.

El número de fases requeridas lo definirán aspectos meramente de la organización

que realiza el proyecto, si se debe tomar en cuenta que cada fase debe contener

los cinco grupos de procesos de la administración de proyectos antes

mencionados, realizando un proceso iterativo entre los entregables y actividades

las cuales variaran de acuerdo al proyecto.

Normalmente estas fases están definidas por un entregable principal y servirán

como puntos de control para detectar y corregir errores o la decisión de continuar

o no con el desarrollo. Algunas de las características del ciclo son:

• Cada fase culmina con la presentación de un resultado o entregable

• Un entregable es un tangible o resultado verificable

• Los resultados son parte de una secuencia lógica para llegar al resultado

final del proyecto.

La figura 6 muestra el ciclo de vida de un proyecto:

30

Figura 6 Ciclo de vida de un Proyecto

Fuente: PMBOK (PMI, 2008)

La figura anterior muestra una gráfica de los costos y dotación del personal a

través del tiempo que durará el proyecto. Se denota como al principio del mismo,

los costos y el personal son relativamente bajos e irán aumentando de forma

exponencial hasta llegar a un tope durante la ejecución del proyecto, una vez

aceptado los entregables se disponen para un cierre y vuelven a disminuir los

recursos.

En la figura 7 se muestra el impacto que sufre el proyecto a través del tiempo:

31

Figura 7 Impacto de la variable en función del tiempo del Proyecto

Fuente: PMBOK (PMI, 2008)

Al inicio del proyecto la probabilidad de culminar es menor por lo que los riesgos y

la incertidumbre son mayores, conforme se avanza, la probabilidad de culminar

exitosamente tiende aumentar. Por otra parte los costos de realizar algún cambio

es menor al inicio y mucho mayor a través del tiempo ya que al ser un proceso

secuencial se deben reformar directrices que conllevan a un alto costo.

No se debe confundir el ciclo de vida del proyecto con el ciclo de vida del

producto.

El ciclo de vida del producto comienza por el plan de negocio, pasa por la idea,

hasta llegar al producto, las operaciones y la entrega del producto. En cambio, el

ciclo de vida del proyecto atraviesa una serie de fases para crear el producto.

En la figura 8 se denota el ciclo de vida del Proyecto que se está analizando sobre

la construcción de los apartamentos:

32

Figura 8 Ciclo de vida Proyecto Construcción Apartamentos

Fuente: Desarrollo propio

2.2.4 Procesos en la Administración de Proyectos

A continuación se describirán los procesos que se proponen en el PMBOK (PMI

2008), pues se consideran como buenas prácticas para la administración, sin

embargo se debe comentar que dichos procesos no deben aplicarse siempre de

la misma manera en todos los proyectos. Tanto el Director del proyecto como su

equipo tienen la responsabilidad de determinar cuáles serán los procesos

apropiados y el nivel de detalle requerido.

Los procesos deben estar integrados y alineados entre sí, normalmente un cambio

en alguno de ellos generará una variación en algún otro, de ahí que dependiendo

las circunstancias dichos procesos se deben repetir varias veces hasta alcanzar el

resultado requerido.

En la figura 9 se denotan los procesos y el nivel de actividad que requiere cada

uno:

33

Figura 9 Grafica de los procesos en la Administración de Proyectos

Fuente: Presentaciones Curso Introducción a la Administración de Proyectos (P. Chávez)

• Iniciación:

Este grupo está compuesto de los procesos para definir un nuevo proyecto,

mediante la obtención de la autorización para comenzar. Se define el alcance, los

recursos financieros iniciales, los interesados internos y externos y el director del

proyecto. Como producto de esta fase se denominan los documentos acta

constitutiva que es la que da autorización oficial al proyecto y el enunciado del

alcance preliminar.

• Planificación:

Este grupo compone todos los procesos para establecer el alcance total, definir los

objetivos y desarrollar la línea de acción a tomar para desarrollar el proyecto. Aquí

se desarrolla el plan para la dirección y los documentos que se utilizarán y a

34

medida que se obtenga mayor información se debe seguir desarrollando la

planificación. Como productos se tendrán aspectos de alcance, tiempo, costo,

calidad, comunicación, riesgos y adquisiciones.

Es unos de los procesos más importantes por lo que se debe estimular la

participación de todos los interesados con el fin de tener la mayor información

posible.

• Ejecución:

Está compuesto por los procesos necesarios para completar el trabajo definido en

el plan. Implica coordinar las personas y recursos así como integrar y realizar las

actividades planteadas.

• Seguimiento y control:

Lo componen todos los procesos requeridos para monitorear y analizar el

desempeño del proyecto, se deben identificar las áreas que necesitan un refuerzo

o algún cambio.

Este seguimiento permite conocer las áreas que se le deben prestar atención o

generar acciones correctivas o preventivas dependiendo de lo planificado con el

fin de estar alineados siempre a los objetivos generales.

• Cierre:

Son todos los procesos necesarios para finalizar las actividades comprendidas en

la dirección de proyectos con el fin de culminar el proyecto. Se elaboran los

documentos finales como lecciones aprendidas, se hace la entrega formal del

producto, se cierran las relaciones contractuales y se obtiene la aceptación del

cliente o del patrocinador.

La dirección de proyectos se logra mediante la integración de 42 procesos

agrupados lógicamente y que conforman los 5 grupos de procesos anteriores. En

la figura 10 se denota como estos 5 grupos deben contemplarse en cada una de

las fases del Proyecto.

35

Figura 10 Grupos de procesos en las fases del Proyecto

Fuente: Presentaciones Curso Introducción a la Administración de Proyectos (P. Chávez)

2.2.5 Áreas del Conocimiento de la Administración de Proyectos

Como se mencionó anteriormente la dirección de proyectos se logra mediante la

integración de 42 procesos agrupados tanto en 5 fases como en 9 áreas de

conocimiento.

Para efecto del presente proyecto se hará mención a las áreas únicamente que se

aplicaran, las cuales se detallan a continuación:

36

2.2.5.1.1 Gestión del Alcance:

Aquí se intervienen los procesos necesarios para garantizar que el proyecto

incluya todo el trabajo requerido para culminarlo exitosamente, es decir mediante

la planificación del alcance se puede determinar que está inmerso, que se excluye

y hasta donde se deben llegar los esfuerzos y recursos para el desarrollo del

mismo.

Se incluyen los siguientes procesos:

• Recopilar requisitos: se define y se documenta las necesidades de los

involucrados del proyecto.

• Definir el alcance: descripción en si del proyecto y producto.

• Crear la EDT: subdividir los entregables y el trabajo en componentes más

pequeños con el fin de tener un mayo manejo.

• Verificar el alcance: se formaliza la aceptación de los entregables

• Controlar el Alcance: se monitorea y se controla el estado del alcance.

2.2.5.1.2 Gestión del Tiempo del Proyecto:

Se incluyen los procesos para culminar el proyecto en el tiempo esperado, para

esto se deben determinar la duración de las actividades y secuenciarlas.

Se incluyen los siguientes procesos:

• Definir las actividades: se documentan las acciones específicas a realizar

dentro de los entregables.

• Secuenciar las actividades: se documentan las interrelaciones entre las

actividades.

• Estimar los recursos de las actividades: se estiman los materiales,

personas o equipos requeridos para el desarrollo.

• Estimar las duraciones de las actividades: se estiman aproximadamente

el tiempo que requerirá cada tarea.

37

• Desarrollar el cronograma: consiste en analizar el orden de las

actividades con el fin de elaborar un cronograma.

Controlar el Cronograma: aquí se le da seguimiento al estado del proyecto, sirve

para obtener límites de control.

2.2.5.1.3 Gestión de los Costos del Proyecto:

Se incluyen los procesos para culminar el proyecto dentro del costo establecido,

para esto se debe estimar, presupuestar y controlar los montos establecidos para

cada actividad.

Se incluyen los siguientes procesos:

• Estimar los costos: desarrollar una aproximación de los recursos

financieros necesarios para cada actividad.

• Determinar el presupuesto: consiste en la sumatoria de los costos

estimados para cada actividad con el fin de establecer una línea base de

costo.

• Controlar los costos: se elabora un monitoreo de la situación del proyecto

con el fin de actualizar y tener los límites de control.

2.2.5.1.4 Gestión de la Calidad del Proyecto: Se incluyen los procesos y actividades donde se determinan las

responsabilidades, objetivos y políticas de calidad con el fin de satisfacer las

necesidades expresadas de los involucrados. Se implementa mediante

procedimientos con actividades de mejora continua en todos los procesos durante

la ejecución del proyecto.

Se incluyen los siguientes procesos:

38

• Planificar la calidad: se identifican los requisitos de calidad,

documentando como de demostrar el cumplimiento de los mismos.

• Realizar el aseguramiento de la Calidad: consiste en auditar los

requisitos para asegurar que se utilicen las normas de calidad apropiadas.

• Realizar el control de la Calidad: consiste en monitorear los resultados del

control de calidad para ver el desempeño y recomendar ajustes necesarios.

2.2.5.1.5 Gestión de los Recursos Humanos del Proyecto:

Se organiza, se gestiona y se conduce al equipo del proyecto el cual está

conformado por todas las personas que se les han asignado un rol o

responsabilidad para completar el proyecto.

Se incluyen los procesos:

• Desarrollar el plan de recursos humanos: se identifica y se documenta

los roles, responsabilidades para crear el plan.

• Adquirir el equipo del proyecto: se confirman los recursos disponibles y

se forma el equipo para completar las asignaciones.

• Desarrollar el equipo del proyecto: consiste en mejorar las relaciones, la

interacción, el ambiente y la producción para un mejor desempeño.

• Dirigir el equipo de proyecto: monitorear el desempeño de los miembros,

retroalimentar y resolver problemas para optimizar el desempeño.

2.2.5.1.6 Gestión de las Comunicaciones:

Uno de los aspectos más importantes en el desarrollo del Proyecto es establecer

canales de comunicación efectivos, para esto, se debe garantizar que la

recopilación, distribución, almacenamiento y la disposición final de la información

sean adecuados y oportunos con el fin de establecer puentes entre los

interesados.

39

Se incluyen los siguientes procesos:

• Identificar a los interesados: se identifican a todas las personas u

organizaciones que van a recibir un impacto sobre el proyecto, se debe

documentar cualquier información relevante sobre sus necesidades o

requerimientos.

• Planificar las comunicaciones: se debe definir cómo abordar las

comunicaciones de acuerdo al perfil de cada interesado.

• Distribuir la información: poner la información a la disposición de los

interesados de acuerdo al plan elaborado.

• Gestionar las expectativas de los interesados: consiste en una

comunicación efectiva que permita un trabajo en conjunto para satisfacer

las necesidades y abordar los problemas de cierta manera cuando se

presenten.

• Informar el desempeño: se debe distribuir la información sobre el

desempeño, informes de estado, mediciones de avance y proyecciones.

2.2.5.1.7 Gestión de los Riesgos:

El objetivo principal de este proceso es aumentar la probabilidad y el impacto de

los eventos positivos y disminuir la probabilidad de los impactos negativos para el

desarrollo del proyecto.

Se incluyen los siguientes procesos:

• Planificar la gestión de riegos: se documenta cómo se va a planificar las

actividades de los riesgos de un proyecto.

• Identificar los riesgos: determinar cuáles son los riesgos con sus

características, los cuales impactaran positiva o negativamente al proyecto.

• Realizar el análisis cualitativo de riesgos: realizar un análisis mediante la

priorización de riesgos sobre la probabilidad de ocurrencia y el impacto de

los mismos.

40

• Realizar el análisis cuantitativo de riesgos: analizar numéricamente el

efecto de los riesgos identificados.

• Planificar la respuesta a los riesgos: se documentan opciones y acciones

para mejorar las oportunidades así como reducir las amenazas al proyecto.

• Monitorear y controlar los riesgos: se implementan planes de respuesta

a cada riesgo identificado mediante límites de control o sistemas de alarma.

2.2.5.1.8 Gestión de las Adquisiciones: Se incluyen todos los procesos de compra de materiales, servicios o recurso

necesario que esta fuera del equipo del proyecto a fin de realizar el trabajo. Es

importante la gestión del contrato y el control de cambios para desarrollar y

administrar las órdenes de compra.

Se incluyen los procesos:

• Planificar las adquisiciones: se documentan las decisiones de compra, se

especifica el enfoque y los posibles vendedores.

• Efectuar las adquisiciones: se obtiene respuestas de los vendedores, se

seleccionan y se adjudican contratos.

• Administrar las adquisiciones: se gestionan las relaciones, se monitorean

los contratos y se efectúan cambios según correspondan.

• Cerrar las adquisiciones: se cierran y finalizan las adquisiciones.

2.3 Tramitología

Antes de iniciar cualquier obra en nuestro país, lo primero que se debe hacer es

obtener el uso del suelo en la Municipalidad respectiva donde se desea realizar el

Proyecto, ya que de esto va a depender si nuestro objetivo principal es realizable o

no. Los municipios tienen planes reguladores o dividen los cantones en sectores

41

comerciales, residenciales o industriales por lo que primero se debe hacer la

consulta respectiva de lo que se desea construir.

En Costa Rica, cualquier proyecto de construcción ya sea urbanístico, vivienda,

comercial, etc, debe estar alineado a las normas y reglamentos del Colegio

Federado de Ingenieros y Arquitectos (CFIA), también, debe existir un profesional

responsable a cargo de la obra tanto en diseño como durante la construcción con

el fin de realizar las buenas practicas que están orientadas en el Cogido Sísmico

de cada país.

Tanto el Código Sísmico como el Código Urbano y el reglamento de construcción

son los que regulan todos los aspectos relativos a la construcción por ejemplo la

cimentación, columnas, vigas, paredes, refuerzos, estructura de techos, sistemas

eléctricos, sanitarios, potables, pluviales, desfogues entre otros.

Una vez obtenido el visado del CFIA se debe obtener para este caso en particular

de la construcción de los apartamentos, el permiso del Ministerio de Salud, el cual

es ente encargado que tanto las aguas negras como pluviales vayan a un destino

óptimo para las mismas y evitando cualquier contaminación a ríos o al ambiente.

Seguidamente y por último, se debe obtener el permiso Municipal, el cual revisa

todo lo anterior descrito y verifica que se cumplan las normas como retiros, usos

específicos del suelo, áreas mínimas de aposentos entre otros.

Cuando ya se tengan todos los permisos descritos anteriormente se pueden iniciar

las labores de construcción.

42

3 MARCO METODOLOGICO

En este capítulo se detallarán las fuentes de información requeridas para el logro

de los objetivos ya sea de fuentes primarias o secundarias, los métodos de

investigación y las herramientas o medios que se utilizarán para el desarrollo del

Proyecto Final de Graduación.

Para entender un poco mejor lo que se desarrollará en este capítulo se debe

comprender el significado de la metodología, el cual es un conjunto de acciones

que van a describir y analizar el fondo del problema planteado, a través de los

métodos antes mencionados.

El marco metodológico debe responder a la pregunta: ¿Cómo voy a investigar el

tema seleccionado?

Se debe tener bien claro que el tipo de investigación está en concordancia con los

objetivos y la finalidad del estudio o el proyecto que se desee realizar.

3.1 Fuentes de información

Las fuentes de información es el lugar donde se encuentran los datos requeridos

los cuales van a ser de suma importancia para el desarrollo del proyecto. Los

datos son todos los fundamentos o antecedentes, es el soporte que se requiere

para llegar al conocimiento exacto del objetivo.

El origen de la información puede estar basado en personas, instituciones,

documentos, colecciones de imágenes, documentos sonoros, cinematográficos y

pueden ser públicos o privados.

El flujo de esta documentación será de vital importancia para tener una

transmisión constante del conocimiento y que permitirá una mejor comprensión del

proyecto que se realiza.

En la figura 11 se muestran la división de las fuentes tanto internas como

externas, a su vez estas se dividen en primarias y secundarias:

43

Figura 11 Fuentes de Información

Fuente: Desarrollo Propio

3.1.1 Fuentes Primarias

Una fuente primaria es la fuente que se considera de primera mano, se refieren a

los documentos originales que no han sido retransmitidos, son escritas por la

persona directamente involucrada en el evento y ofrecen un punto de vista

particular desde adentro del tema que se está tratando (Eyssautier, 2002).

Ahora bien una fuente primaria no significa que sea más precisa o fiable que una

secundaria, sino que reflejan un punto de vista personal del autor sobre el suceso

descrito.

En los proyectos se deben tener a las fuentes primarias como las principales y la

recopilación de ésta debe ser lo más estructurado posible con el fin de alcanzar

documentación de calidad que permita tomar decisiones correctas. Algunos

44

ejemplos son: documentos originales, artefactos, diarios, novelas, noticias,

encuestas, autobiografías, discursos entre otros.

Para el desarrollo del presente proyecto existen varias fuentes primarias que

mediante su conocimiento y experiencia brindaran la información necesaria:

• En el caso del diseño y partes técnicas de la construcción: Arquitecto o

profesionales involucrados en su desarrollo.

• En el caso de la Administración: el administrador general de la obra y otros

profesionales involucrados.

3.1.2 Fuentes Secundarias

Una fuente secundaria se considera a los portadores de datos e información que

han sido previamente retransmitidos o grabados en cualquier documento,

generalmente están basados en las fuentes primarias e implican un análisis,

síntesis, interpretación y evaluación. Este tipo de fuentes son igual de importantes

en la generación de proyectos, ya que evita entrar en la redundancia de

información y tener más claro hacia donde se deben enfocar los recursos en la

generación de una nueva fuente primaria.

En sí, los objetivos de las fuentes secundarias son:

• Proporcionar a los lectores una síntesis de la información en los

documentos primarios sobre el tema.

• Enseñar al lector sobre los documentos cuyos contenidos puedan ayudar a

solucionar sus necesidades de información.

Algunos ejemplos de fuentes secundarias son: Publicaciones, enciclopedias,

diccionarios, índices, resúmenes, patentes, normas, entre otros.

Para el desarrollo del presente proyecto existen varias fuentes secundarias que

brindaran la información necesaria:

45

• Tesis: recopilación de proyectos finales de graduación a fines al presente

proyecto que se desarrolla, que puedan generar una ayuda o base.

• Leyes: la ley de construcción, el Código Sísmico Costarricense y al plan

regulador o las directrices impuestas por la Municipalidad de San Pablo de

Heredia.

• Libros: referentes a la administración de proyectos y cualquier otro

relacionado con el tema de la construcción.

En el cuadro 1 se expone las diferentes fuentes de información a utilizar tanto

primarias como secundarias de acuerdo a cada objetivo buscado dentro del

presente proyecto:

Cuadro 1 Fuentes de Información Utilizadas

Objetivos

Fuentes de información

Primarias Secundarias

Elaborar un estudio

de factibilidad

mediante un análisis

de mercado, estudio

legal y financiero

El estudio de mercado será realizado estrictamente en lugar de estudio a personas que vivan a los alrededores. El estudio legal en las entidades gubernamentales y el financiero en las entidades bancarias

Información histórica referentes, plantillas para recolección de datos

Desarrollar un plan

de gestión del

alcance

Básicamente el proyecto será planteado por el desarrollador junto a sus asesores el administrador y el arquitecto, el dará la pauta, el perfil que busca y hasta donde será capaz de llegar mediante su criterio experto.

Plan regulador, Código Sísmico, Reglamento de Construcción, Uso de suelo, algún reglamento que afecte la Ingeniería.

Desarrollar un plan

de gestión de tiempo

Los profesionales a cargo del proyecto mediante su criterio experto y basado en el desarrollo de otros proyectos similares, serán los encargados de establecer la documentación necesaria.

Reglamentos en materia de proyectos de construcción, documentación y plantillas recopiladas de proyectos similares.

46

Objetivos Fuentes de información

Desarrollar un plan

de gestión de Costos

Presupuestistas que en este caso serán los mismos profesionales involucrados en el proyecto.

Documentos y plantillas recopiladas de proyectos anteriores, cotizaciones, precios de materiales, mano de obra y equipo del mercado.

Desarrollar un plan

de gestión de

Calidad

En este caso el desarrollador, junto al diseñador que es el arquitecto, pactaran todos los aspectos de calidad involucrados

Documentos y plantillas recopiladas de proyectos anteriores.

Desarrollar un plan

de gestión de

Riesgos

Los profesionales a cargo del proyecto mediante su criterio experto y basado en el desarrollo de otros proyectos similares, serán los encargados de establecer la documentación necesaria.

Documentos y plantillas recopiladas de proyectos anteriores.

Desarrollar un plan

de gestión de las

comunicaciones

Es necesario la participación de todos los involucrados, mediante la información y retroalimentación que se puede dar

Documentos y plantillas recopiladas de proyectos anteriores.

Elaborar un plan del

Recurso Humano del

proyecto

Entrevistas a todos los involucrados del proyecto y el desarrollo de los profesionales a cargo

Resúmenes de involucrados, PMBOK, plantillas recopiladas

Elaborar un plan de

gestión de las

adquisiciones

Entrevistas y reuniones con los proveedores que estarán involucrados en el proyecto.

Contratos, cotizaciones, plantillas o cualquier información referente.,

3.2 Técnicas de investigación

Tal y como se ha venido mencionando, para poder hacer una buena investigación

o en este caso un Proyecto Final de Graduación, se debe realizar una adecuada

selección del tema, una definición del método científico que se utilizara y una

47

justificación del problema a resolver. Junto a esto se deben agregar las

herramientas y técnicas que se utilizaran mediante un ordenamiento lógico que

permita llegar al objetivo principal.

Estas técnicas van a permitir ordenar las etapas de investigación, aportar

instrumentos para el manejo de la información, llevar un control de datos y orientar

la obtención de nuevos conocimientos.

A continuación se explicaran las técnicas a utilizar en el plan de gestión del

presente proyecto:

3.2.1 Investigación documental:

La investigación de carácter documental está basada principalmente en los

antecedentes de documentos, pueden ser libros, revistas, códigos, periódicos, etc.

El objetivo principal es fundamentar y teorizar las ideas de lo que se investiga y se

deduce que se realizará por medio de la lectura con el fin de generar un criterio

aceptable.

Para el presente trabajo se hacen referencias bibliográficas sobre los libros y

documentos utilizados como medios de obtención de la información técnica

requerida.

3.2.2 Investigación de campo:

Es la que se realiza directamente donde se presenta el ambiente del fenómeno de

estudio con el fin de comprender y resolver alguna situación específica. Se trabaja

donde conviven las personas y las fuentes consultadas, se utilizan métodos y

técnicas para tabular y analizar la información tales como el cuestionario, la

entrevista, encuestas, observación y la experimentación.

Para este proyecto en particular se utilizará la observación como técnica principal

la cual será empleada por el Director de Proyecto mediante diferentes tipos, tales

como la directa, indirecta, participativa e histórica. Básicamente su objetivo

48

principal se basara en el sondeo de los proyectos similares, conocer precios,

tamaños y servicios que se brinda.

3.2.3 Investigación mixta:

Corresponde a la recopilación de datos por medio de una integración de las

técnicas antes descritas, tanto la documental como la de campo y su lo que busca

es una mejor consolidación de datos.

Para este proyecto, la investigación mixta es esencial, se tiene una guía de

fundamentos para la administración de proyectos como lo es el PMBOK (PMI) más

las plantillas y otros documentos recolectados, así como las visitas de campo

realizadas por los profesionales, su criterio experto y las entrevistas a los

involucrados para conocer sus expectativas y necesidades.

En el cuadro 2 se resumen las técnicas utilizadas de acuerdo a cada objetivo.

Cuadro 2 Técnicas de Información Utilizadas

Objetivos

Técnicas de Investigación

Documental Campo Mixta

Elaborar un

estudio de

factibilidad

mediante un

análisis de

mercado, estudio

legal y financiero

Guía de la administración de Proyectos PMBOK (PMI), información histórica referentes, aspectos legales documentados. Requisitos financieros

Entrevistas y visitas en los alrededores del proyecto, entidades gubernamentales, entidades bancarias

Se integran las dos técnicas, la documentación recolectada y las entrevistas y visitas a las diferentes organizaciones.

Desarrollar un plan

de gestión del

alcance

Guía de la administración de Proyectos PMBOK (PMI)

Visitas al terreno y a diferentes proyectos similares

Uso del PMBOK, recopilación de documentos legales, reglamentos y visitas

Desarrollar un plan

de gestión de

PMBOK (PMI), documentos obtenidos mediante otros

No aplica

PMBOK, definir recursos y actividades, uso de software

49

Objetivos Técnicas de Investigación

tiempo proyectos

Desarrollar un plan

de gestión de

Costos

PMBOK (PMI), documentos obtenidos mediante otros proyectos, cotizaciones

Visitas realizadas a ferias de construcción y a otros proyectos

PMBOK, consultas a proveedores, bases de datos de proyectos anteriores

Desarrollar un plan

de gestión de

Calidad

Guía de la administración de Proyectos PMBOK (PMI)

Visitas realizadas a ferias de construcción y a otros proyectos

PMBOK, visitas a los proveedores y a proyectos similares

Desarrollar un plan

de gestión de

Riesgos

PMBOK (PMI), documentos obtenidos mediante otros proyectos

No aplica Se utiliza únicamente la documental

Desarrollar un plan

de gestión de las

comunicaciones

PMBOK (PMI), documentos obtenidos mediante otros proyectos

Entrevistas y visitas a los interesados del proyecto

Se integraran las dos técnicas

Elaborar un plan

del Recurso

Humano del

proyecto

PMBOK (PMI), documentos obtenidos mediante otros proyectos

Entrevistas y visitas a los interesados del proyecto

Se integraran las dos técnicas, entrevistas y plantillas de proyectos similares

Elaborar un plan

de gestión de las

adquisiciones

Guía de la administración de Proyectos PMBOK (PMI), documentos obtenidos de otros proyectos

Visitas a los proveedores, entrevistas

Se integraran las dos técnicas

50

3.3 Métodos de Investigación

Se puede decir que el objetivo principal de cualquier investigación es el

descubrimiento de algo, indagar o dar respuesta a las múltiples preguntas del ser

humano. El método es la ruta o el procedimiento que se sigue para alcanzar un fin

propuesto y la metodología es el cuerpo de conocimiento que describe y analiza

los métodos para el desarrollo de una investigación. Se refiere a la inducción

cuando se toma información de una situación concreta en un marco teórico con el

fin de analizarla, pero si más bien se habla de situaciones generales que se van a

aplicar a una realidad se emplea la deducción.

Ahora bien, lo importante en este caso es tener claro de dónde sale el

conocimiento y el método a utilizar los cuales deben estar siempre referidos al

problema planteado.

Existen muchas versiones de métodos y en general implican procesos de análisis,

síntesis, inducción y deducción, a continuación se indican brevemente las que se

utilizaran en este proyecto:

3.3.1 Método analítico-sintético:

Es un método dualista por medio del cual se llega a la verdad de las cosas,

primero se separan los elementos o se descomponen en sus partes o elementos

constitutivos, para después, realizar una síntesis que permitirá la unión de los

elementos para formar un todo. Es algo similar a las piezas de un rompecabezas

las cuales juntas formaran algo en especial, sin embargo no se debe pensar que la

suma de los elementos conformaran el todo, sino mediante la síntesis se añade

cierto conocimiento.

Para llevar a cabo una investigación analítica, se debe cubrir sistemáticamente

varias fases de manera continua:

• Observación

• Descripción

51

• Examen Critico

• Descomposición del fenómeno

• Enumeración de sus partes

• Ordenación

• Clasificación

La síntesis no es propiamente un método de la investigación, sino una operación

en donde se comprende la esencia o el significado de cada uno de los

componentes a partir del análisis, definiendo la relación entre si y de qué manera

afectan, por ende, nos llevara de las causas a los efectos y de los principios a las

conclusiones.

3.3.2 Método de observación:

Es el registro visual de lo que ocurre en una situación real, clasificando los

acontecimientos de acuerdo con algún esquema previsto. Se deben tener algunas

consideraciones como por ejemplo:

• Determinar el objetivo, caso o situación.

• Determinar la forma con que se van a registrar los datos.

• Observar cuidadosa y críticamente

• Registrar los datos observados

• Analizar e interpretar los datos

• Elaborar conclusiones

• Elaborar informe de observación

Se utilizarán dos tipos de observación:

1. Observación directa: consiste en interrelaciones de manera directa con el

medio y con la gente que lo forman para realizar los estudios de campo.

52

2. Observación por entrevista: intercambio conversacional en forma oral,

entre dos personas, con la finalidad de obtener información, datos o

hechos. El método de la entrevista puede ser informal, estructurado o no

estructurado.

Para el presente Proyecto Final de Graduación, el método utilizado será el

analítico-sintético y la observación ya que se ajustan directamente al objetivo

general del proyecto el cual es desarrollar un plan de gestión para la construcción

de los apartamentos. Para esto, se deben enfocar las áreas de conocimiento

anteriormente descritas y con la ayuda de las diferentes herramientas sintetizarlas

de manera tal que se pueda formar el producto del proyecto.

El cuadro 3 adjunto presenta la relación entre los objetivos y los métodos de

investigación que se utilizaran en este proyecto.

Cuadro 3 Métodos de Investigación Utilizadas

Objetivos

Métodos de Investigación

Analítico-Sintético Observación

Elaborar un estudio

de factibilidad

mediante un análisis

de mercado, estudio

legal y financiero

Para realizar el estudio de

factibilidad, se debe recoger la

información de mercado, legal y

financiera, analizarla, sintetizarla y

sacar conclusiones.

Se deben realizar visitas y

entrevistas tanto a personas

cercanas al lugar del proyecto, los

entes gubernamentales y entes

bancarios

Desarrollar un plan de

gestión del alcance

Para realizar la línea base del

alcance se deben analizar los

factores ambientales, los activos de

la organización, la permisologia

Mediante entrevistas directas a los

diferentes entes gubernamentales

para conocer la permisología y los

requerimientos necesarios.

53

Objetivos Métodos de Investigación

necesaria, los reglamentos y

sintetizar la información para lograr el

objetivo en común.

Desarrollar un plan de

gestión de tiempo

Mediante un análisis de cada

actividad por medio de la asignación

de recursos y dependencias se

establecerá la duración de cada uno

de ellas.

Mediante entrevistas a

profesionales con criterio experto y

a visitas de proyectos similares

para conocer los avances

promedios.

Desarrollar un plan de

gestión de Costos

Mediante la asignación de recursos a

cada actividad se establecerán

costos de mano de obra, equipo o

materiales según corresponda.

Visitas a proyectos similares,

entrevistas a profesionales con

criterio experto.

Desarrollar un plan de

gestión de Calidad

Análisis del tipo de construcción y

servicios que se brindará para

sintetizar los criterios de calidad.

Visitas a proyectos similares para

conocer materiales y técnicas

innovadoras

Desarrollar un plan de

gestión de Riesgos

Realizar un análisis de los factores

tanto positivos como negativos que

impactan al proyecto.

Visitas y entrevistas para conocer

posibles factores de riesgos.

Desarrollar un plan de

gestión de las

comunicaciones

Recolectar y sintetizar las

necesidades, habilidades de

comunicación, medios y recepción de

la información que llega a los

involucrados.

Entrevistas con los involucrados del

proyecto, expectativas,

necesidades, estrategias de

comunicación.

Elaborar un plan del

Recurso Humano del

proyecto

Realizar un análisis de los recursos

necesarios con el fin de asignar roles

y responsabilidades y sintetizar el

plan del recurso humano.

Entrevistas con los involucrados del

proyecto, expectativas y

necesidades

Elaborar un plan de

Mediante los posibles proveedores, No aplica

54

Objetivos Métodos de Investigación

gestión de las

adquisiciones

analizar con detalle los contratos,

plazos de entrega y cualquier otra

información requerida.

3.4 Herramientas.

Para el presente Proyecto Final de Graduación se utilizaran las siguientes

herramientas:

• Excel: programa para hoja de cálculos, permite un mejor control mediante

cuadros de información

• WBS: Work Breakdown Structure es una herramienta para el desarrollo de

la EDT la cual permite una descomposición de paquetes en sub grupos o

actividades más pequeñas

• Word: programa editor de texto donde se realiza el PFG.

• MS Project: software de administración de proyectos, gran ayuda en la

realización de cronogramas y flujos de caja, permite un mejor control de los

avances, asignación de recursos y análisis de la información.

• Juicio Experto: es el conjunto de opiniones que se pueda obtener de

profesionales expertos en la materia o la disciplina que se está

desarrollando, mediante su experiencia, lecciones aprendidas y

conocimiento de cada uno.

• Inspección: es una herramienta de la construcción, se efectúan visitas a

proyectos y mediante la observación se denotan aspectos importantes,

como anomalías, cambios o mejoras.

• Investigación documental: investigación y análisis de información

destacada por entes gubernamentales, tramitología, permisos, requisitos,

etc.

55

• Entrevistas: conversaciones formales o informales con los diferentes

involucrados del proyecto, con el fin de obtener información vital mediante

sus preguntas y respuestas.

El cuadro 4 presenta las herramientas que se utilizaran para cada uno de los

objetivos específicos:

Cuadro 4 Herramientas Utilizadas

Objetivos Herramientas

Elaborar un estudio de factibilidad

mediante un análisis de mercado,

estudio legal y financiero

Excel, Word, juicio experto, inspecciones,

investigación documental y entrevistas.

Desarrollar un plan de gestión del

alcance

Juicio experto, plantillas, normas, formularios, WBS,

Word, investigación documental, entrevistas

Desarrollar un plan de gestión de

tiempo

Juicio experto, plantillas, Excel, Project, investigación

documental, entrevistas

Desarrollar un plan de gestión de

Costos

Estimación por analogía, índices de costos, juicio

experto, plantillas, Excel, MS Project

Desarrollar un plan de gestión de

Calidad

Excel, Word, juicio experto, inspecciones,

investigación documental y entrevistas

Desarrollar un plan de gestión de

Riesgos

Excel, Word, juicio experto, inspecciones,

investigación documental y entrevistas

Desarrollar un plan de gestión de las

comunicaciones

Excel, Word, juicio experto, plantillas, entrevistas

56

Objetivos Herramientas

Elaborar un plan del Recurso

Humano del proyecto

Excel, Word, juicio experto, inspecciones,

investigación documental y entrevistas

Elaborar un plan de gestión de las

adquisiciones

Excel, Word, juicio experto, in