report hj 1 2018 - knight frank · mÜnchen hamburg dÜsseldorf kÖln stuttgart 67,54 11,92 8,35...

RESEARCH

DER

DEUTSCHL AND REPORT HJ 1 2018

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DER DEUTSCHLAND REPORT HJ 1 2018 RESEARCH

BIP PRO KOPF IN DEUTSCHLAND

BAYERN

SACHSEN

THÜRINGENHESSEN

NORDRHEIN-WESTFALENSACHSEN-ANHALT

MECKLENBURG-VORPOMMERN

SCHLESWIG-HOLSTEIN

Hamburg

Kiel

Bremen

Hannover

Düsseldorf

Mainz

Saabrücken

Stuttgart

Wiesbaden

München

BRANDENBURGNIEDERSACHSEN

BADEN-WÜRTTEMBERG

RHEINLAND-PFALZ

SAARLAND

Schwerin

Potsdam

Dresden

Magdeburg

Erfurt

BERLIN

Trotz der politischen Pattsituation in der Bundesrepublik legte die deutsche Wirtschaft im dritten und vierten Quartal 2017 weiterhin stark zu und übertraf damit sogar die hohen Wachstumsraten des Vorjahreszeitraums. Das deutsche BIP wuchs 2017 um 2,20 % und damit so stark wie seit 2011 nicht mehr. Der Anteil der Fertigungsindustrie legte, getragen von der hohen ausländischen Nachfrage, deutlich zu und auch der Dienstleistungssektor verzeichnete einen hohen Zuwachs.

Die starke Dynamik, die dem deutschen Wirtschaftswachstum zugrunde liegt, wird sich voraussichtlich auch 2018 ungebremst fortsetzen. Das Ifo-Institut hob die Wachstumsprognose für die Bundesrepublik für das Jahr 2018 von ursprünglichen 2,00 % auf 2,60 % an. Die Fertigungsindustrie blüht angesichts der verbesserten Konjunkturaussichten auf. Auch die Industrieexporte und Investitionstätigkeiten werden voraussichtlich im gesamten Jahresverlauf kräftig zulegen.

Die deutsche Inflationsrate hat unterdessen einen fünfjährigen Höchststand erreicht. Die Verbraucherpreise sind 2017 aufgrund der deutlich höheren Lebensmittelpreise um durchschnittlich 1,70 % gestiegen. Die Inflation dürfte bis 2019 hoch bleiben. Eine weitere Steigerung nach diesem Datum kann nicht ausgeschlossen werden. Auch für Deutschlands

große börsennotierte Unternehmen war 2017 ein Rekordjahr. Angesichts dieser Zahlen wird darüber diskutiert, ob die Europäische Zentralbank ihre Geldspritzen für den Euroraum einstellen sollte.

Im Januar dieses Jahres begann die Europäische Zentralbank damit, ihr Programm zur quantitativen Lockerung zu drosseln. Dabei will sie sich schrittweise zurückziehen, um mögliche negative Auswirkungen auf die Finanzmärkte abzufedern. Diese Entscheidung signalisiert die Bereitschaft der EZB, ihre Geldpolitik im Euroraum ein Jahrzehnt nach der globalen Finanzkrise zu normalisieren. Inzwischen weist der Euroraum ein solides Wachstum auf, das vor allem im zweiten Halbjahr 2017 stark ausgeprägt war. Trotz der positiven Konjunkturentwicklung wird die EZB voraussichtlich den Leitzins 2018 nicht anheben, da das Wachstum im Euroraum weiterhin von starker Unterstützung abhängig ist.

Die Spannungen auf dem Arbeitsmarkt haben deutlich zugenommen. Trotz des Mangels an qualifizierten Arbeitskräften und der niedrigsten Arbeitslosenrate seit der deutschen Wiedervereinigung liegt der Lohnzuwachs nur knapp über dem langfristigen Durchschnitt. Die fehlenden Lohnerhöhungen stellen die EZB bei ihren Bemühungen, ihre Anreizmaßnahmen zurückzufahren, vor neue Herausforderungen.

DIE DEUTSCHE WIRTSCHAFT IST WEITERHIN AUF WACHSTUMSKURSDie deutsche Wirtschaft gewinnt weiter an Dynamik.

WIRTSCHAFT UND POLITIK

Quelle: Statistisches Bundesamt, 2016

BIP PRO KOPF

<�25.000

�25.001-�30.000

�30.001-�40.000

�40.001-�50.000

>�50.001

Quelle: IWF 2017

PROGNOSE

-8,00%

-6,00%

-4,00%

-2,00%

0,00%

2,00%

4,00%

6,00%

2022

2021

2020

2019

2018

2017

2016

2015

2014

2013

2012

2011

2010

2009

2008

2007

2006

EuroraumDeutschland

€38.200 5,5% €33,40

€31.700 8,70% €29,80

PRO-KOPF-BIP ARBEITSLOSENRATE ARBEITSKOSTEN PRO STUNDE

DATEN 2017 FÜR DEUTSCHLAND

DEUTSCHLAND DEUTSCHLANDDEUTSCHLAND

EURORAUM EURORAUM EURORAUM

20%

BIP-WACHSTUMSRATEN

Die Wahlen im September führten zu einem außergewöhnlich stark fragmentierten Parlament, bei dem überdurchschnittlich viele Parteien vertreten sind. Nachdem sich die Sozialdemokratische Partei Deutschlands (SPD) weigerte, mit der Christlich Demokratischen Union (CDU) und ihrer Schwesterpartei, der Christlich Sozialen Union (CSU), eine weitere Koalition einzugehen, hatte Deutschland vier Monate lang nur eine geschäftsführende Regierung. Inzwischen hat es die deutsche Kanzlerin Angela Merkel nach langwierigen Verhandlungen jedoch geschafft, mit ihren ehemaligen Partnern zum dritten Mal ein Regierungsbündnis zu schmieden. Die starke Konjunktur belegt, dass sich die deutsche Wirtschaft in der Zwischenzeit nicht von einer “fehlenden” Regierung beirren ließ.

Die hohe Wachstumsrate schürt unter Experten die Furcht vor einer Wirtschaftsüberhitzung. Vorerst boomt die deutsche Wirtschaft, was auch den Anstoß für die starke Dynamik auf dem Immobilienmarkt gab. Für 2018 sind dieselben fundamentalen Marktbedingungen gegeben, die das Wachstum bereits 2016 und 2017 förderten. Die Schlüsselfrage lautet daher, wie effizient zusätzliche Anreize, niedrige Zinssätze und eine starke Inlandsnachfrage sein werden, wenn die deutsche Wirtschaft ein fortgeschrittenes Stadium ihres Konjunkturzyklus erreicht.


3

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Die Unsicherheit, die im Vorfeld der Wahlen und auch danach noch herrschte, hat sich kaum auf die Entscheidungen der Immobilieninvestoren ausgewirkt. Stattdessen hat die Nachfrage nach deutschen Immobilien ihren Aufwärtstrend fortgesetzt, was angesichts der niedrigen Zinssätze, der robusten Konjunktur und der soliden Mieterdaten auf dem deutschen Immobilienmarkt nicht weiter verwunderlich ist.

Das Investitionsvolumen in deutsche Immobilien erreichte 2017 mit 67,54 Milliarden Euro eine Höhe, die sogar den Rekord von 2015 übertraf. Im Vergleich zu 2016 legte das Investitionsvolumen um 8 % zu. Der starke Anstieg bei den Immobilienpreisen ist einer der Haupttrends, der diesem Rekordwert zugrunde liegt. Die stärksten Preiserhöhungen wurden aufgrund des mangelnden Angebots insbesondere im Bürosektor verzeichnet. Folglich haben Investoren ihr Augenmerk auch verstärkt auf Märkte außerhalb der Top-7-Standorte gelegt. Tatsächlich entfiel über die Hälfte des Gesamtinvestitionsvolumens im Jahr 2017 auf Transaktionen, die außerhalb dieser Märkte getätigt wurden.

Berlin führte die Rangliste mit einem gesamten Transaktionsvolumen von 11,92 Milliarden Euro an. Mit 1,10 Milliarden Euro stellte die Veräußerung des Sony Centers am Potsdamer Platz die Rekordtransaktion des Jahres dar. An zweiter Stelle liegt Frankfurt mit einem starken Anstieg des Investmentvolumens durch Rekord-Transaktionen mit Büroimmobilien durch ausländische Investoren. Auch Stuttgart und Düsseldorf konnten mit einem Zuwachs von jeweils 45 % bzw. 38 % im Vorjahresvergleich ein deutliches Wachstum verzeichnen.

Die Investitionen durch ausländische Investoren im deutschen Immobilienmarkt erreichten 2017 einen neuen Höchststand. Rund 60 % des Transaktionsvolumens bei Gewerbeimmobilien entfiel auf grenzüberschreitend tätige Anleger. Der größte Teil des Auslandkapitals, das 2017 nach Deutschland floss, kam aus den USA. Aber auch das Interesse asiatischer Investoren hat weiter beträchtlich zugenommen.

Der Anteil von Kapital aus China, Südkorea und Singapur am deutschen Immobilienmarkt wächst beständig.

Getrieben durch den Wirtschaftsboom und außergewöhnlich starke Vermietungsmärkte werden die deutschen Immobilienmärkte

DEUTSCHLAND – EIN FÜHRENDER INVESTITIONSSTANDORTDer deutsche Immobilienmarkt hat die Bundestagswahl allem Anschein nach unbeschadet überstanden.

ÜBERBLICK ÜBER DIE KAPITALMÄRKTE

Quelle: Knight Frank Research / Real Capital Analytics

Quelle: Knight Frank Research / Real Capital Analytics

Quelle: Knight Frank Research

ANTEILE VON GRENZÜBERSCHREITENDEM KAPITAL

GESAMTES INVESTITIONSVOLUMEN (IN MILLIARDEN EURO)

DIE GRÖSSTEN TRANSAKTIONEN VON BÜROIMMOBILIEN 2017

TOP CITIES � BILLION

GERMANY

BERLIN

FRANKFURT

MUNICH

HAMBURG

DUSSELDORF

COLOGNE

STUTTGART

67.54

11.92

8.35

5.93

4.83

3.66

3.09

1.71

WACHSTUM-SPROGNOSE

20162017

�

DEUTSCHLAND

BERLIN

FRANKFURT

MÜNCHEN

HAMBURG

DÜSSELDORF

KÖLN

STUTTGART

67,54

11,92

8,35

5,93

4,83

3,66

3,09

1,71

8%

25%

20%

-16%

6%

38%

2%

45%

20122017

Köln!

München!

Berlin

Düsseldorf

Stuttgart

Hamburg

Frankfurt

0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80%

OBJEKT STANDORT VERKAUFSPREIS (Millionen €)

KÄUFER VERKÄUFER

Sony Center Berlin 1.110 Oxford Properties und Joint-Venture-Partner Madison International

Hines im Auftrag des südkoreanischen Pensionsfonds NPS

Tower 185 Frankfurt 775 Deka Immobilien CA Immo Deutschland und Joint-Venture-Partner

Kap West München 242 Allianz Real Estate Deutschland

OFB

DIE GRÖSSTE TRANSAKTION AUF DEM MARKT FÜR BÜROIMMOBILIEN 2017: DAS SONY CENTER IN BERLIN.

zunehmend teurer. Im Vergleich zu Europas größten Büroimmobilienmärkten herrscht in Deutschland ein Mangel an Core-Objekten. Das hat 2017 zu weiteren Renditerückgängen auf dem deutschen Büromarkt geführt. Frankfurt verzeichnete mit einer Spitzenrendite für Büroimmobilien, die um 75 Basispunkte auf 3,25 % fiel, den stärksten Rückgang. In München und Berlin liegen die Spitzenrenditen für Büroimmobilien derzeit bei 3,00 bzw. 3,10 %. Damit rangieren die beiden Städte auf dem selben Niveau wie Paris und unter London. Um die gewünschten Renditen zu erwirtschaften, gehen Anleger unterdessen höhere Risiken ein.

Es gibt wenige Anzeichen dafür, dass der Kapitalfluss nach Deutschland in nächster Zeit zurückgehen wird. Angesichts der niedrigen Anleiherenditen und des hohen Anlagedrucks werden sich die Investoren auch weiterhin dem Immobilienmarkt zuwenden. Der Spread zwischen Immobilien- und Anleiherenditen wird sich zwar verringern, diese Spanne wird jedoch die Folge eines Anstiegs bei Staatsanleihen sein. Der Spielraum für weitere Renditerückgänge ist voraussichtlich begrenzt. Vier der zehn Top-Städte für Gewerbeimmobilieninvestments liegen in Deutschland, womit das Land seine Position als Europas sicherer Hafen für Anlegerkapital gefestigt hat.

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„ Berlin braucht neue Büroimmobilienprojekte, damit Unternehmen expandieren können. Ein Grund für das beträchtliche Mietpreiswachstum ist das extrem niedrige Angebot an geeigneten Objekten. Wir gehen davon aus, dass sowohl die Mieten für Gewerbeimmobilien und Wohnungen als auch die Kapitalwerte weiterhin steigen.“

OLE SAUER, GESCHÄFTSFÜHRENDER GESELLSCHAFTER

BERLIN BEFINDET SICH AUF DER ÜBERHOLSPUR. DIE ARBEITSLOSIGKEIT IST SO NIEDRIG WIE NOCH NIE UND DIE BEVÖLKERUNG WÄCHST UM 50.000 MENSCHEN PRO JAHR.

BERLINObwohl die Berliner Wirtschaft weniger stark boomt als in Frankfurt, München und Hamburg, könnte die deutsche Hauptstadt eines Tages zum Wachstumstreiber der deutschen Wirtschaft werden.

Berlin hat sich einen Ruf als eine der coolsten Städte Europas erarbeitet. Die pulsierende Hauptstadt zieht Investoren, Unternehmen und Talente aus der ganzen Welt an. Sie ist zu einer Drehscheibe für wachstumsstarke Technologieunternehmen geworden. Von Technikriesen wie Google, Apple und Facebook bis hin zu lokalen Erfolgsgeschichten wie SoundCloud und Zalando: Berlin beherbergt eine bunte Mischung von Technologieunternehmen. Vielleicht erklärt

diese Tatsache den beträchtlichen Lohnzuwachs des vergangenen Jahres. Laut einem Bericht von Ernst & Young bietet Berlin europaweit das höchste Gehalt für Technologie-Absolventen (durchschnittliche 3.100 Euro pro Monat).

Eine ganze Reihe von Unternehmen folgt dem Ruf von Berlin mit seiner dynamischen Unternehmerkultur. So hat die Deutsche Bank einen Teil seiner Risikomanagementsparte von London nach Berlin verlegt. Auch Google hat Pläne für einen eigenen Campus für Startup-Unternehmer in Kreuzberg, die jedoch auf Widerstand treffen. Dies macht die Gentrifizierung deutlich, die in Berlin schnell voranschreitet. Aufgrund der speziellen und turbulenten Geschichte der

deutschen Hauptstadt weicht die strategische Stadtplanung Berlins von denen anderer europäischer Städte ab. Die hohe Anzahl an Räumlichkeiten, die während des Kalten Krieges verlassen wurden, ermöglichte die Besetzung vieler Häuser und die Bildung einer Alternativkultur. Heute ist jedoch vom alten Berlin nicht mehr viel übrig.

Stattdessen boomt hier der Immobilienmarkt. Die Büromieten sind um ein Vielfaches gestiegen und haben einen neuen Höchststand erreicht. Im Laufe des Jahres 2017 wurden Coworking-Anbieter zunehmend aktiver und nahmen immer mehr Großflächen ab. Als aktivster Betreiber ist in diesem Zusammenhang WeWork hervorzuheben. Seit dieser Anbieter von flexibel nutzbaren Büroflächen 2016 seinen ersten deutschen Campus im Sony Center eröffnete, hat er sich an drei weiteren Standorten niedergelassen. Der Verkauf des Sony Centers stellt übrigens die größte Investmenttransaktion dar, die 2017 in Berlin getätigt wurde. Das begehrte Objekt, das innerhalb von sieben Jahren eine Wertsteigerung von rund 500 Euro Millionen verzeichnete, wurde für 1,10 Milliarden Euro an Oxford Properties, die Immobiliensparte eines kanadischen Pensionsfonds, verkauft. Diese Zahlen spiegeln die angespannten Marktverhältnisse wider.

Büroobjekte sind Mangelware. Der enorme Anstieg der Immobilienpreise, den wir in letzter Zeit gesehen haben, ist nicht zuletzt dieser Tatsache geschuldet. Da auch die Entwicklungspipeline für Büroobjekte den bestehenden Bedarf bei weitem nicht decken kann, sieht sich der Markt mit weiteren Herausforderungen konfrontiert. Das Angebot hat es nicht geschafft, mit der Nachfrage Schritt zu halten. Das hat dazu geführt, dass in ganz Berlin nur extrem wenige Mietobjekte zur Verfügung stehen. Das Fertigstellungsvolumen wird 2018 jedoch zunehmen und für eine willkommene Entlastung des Marktes sorgen.

Berlin zeigt sich zunehmend als reifer Markt, dessen Immobilienpreise kontinuierlich ansteigen. Noch vor fünf Jahren zählte die deutsche Hauptstadt zu den aufstrebenden Märkten, aber mittlerweile ist sie zu einer zentralen Destination für Investoren und anmietende Unternehmen gleichermaßen geworden. Berlin boomt und weist Mietpreise auf, die in den letzten zwei Jahren um 37,50 % auf 33 Euro pro m² und Monat gestiegen sind. Im Vergleich zu Städten wie London und Paris gibt es in Berlin noch einen großen Nachholbedarf. Obwohl sich die Renditen mit 3,10 % auf einem historischen Tiefstand befinden, bietet die Stadt noch Spielraum. Die Aussichten auf attraktive Mietsteigerungen in Berlin haben das Interesse der Investoren geweckt.

17 % MEHR FLÄCHENUMSATZ IM VERGLEICH ZU 2016

MIETWACHSTUM IN HÖHE VON

RENDITERÜCKGANG AUF

LEERSTANDSQUOTE AUF EINEM REKORDTIEF VON

950.000 m²

37,50 % SEIT 2016

3,10 %

2,25 %

WICHTIGE ECKDATEN FÜR BERLIN

20% 20%

98


DER FRANKFURTER VERMIETUNGSMARKT VERZEICHNETE MIT EINEM REKORD-FLÄCHENUMSATZ VON 715.000 M² IM JAHR 2017 EIN AUSSERGEWÖHNLICH GUTES JAHR. DIESES ERGEBNIS ÜBERTRAF DEN LANGFRISTIGEN DURCHSCHNITT UM ÜBER 50 %.

FRANKFURTAktivster Mieter war die Deutsche Bahn AG, die im Rahmen von neun verschiedenen Abschlüssen ein Flächenvolumen von über 80.000 m² angemietet hat – das sind 12 % des gesamten Flächenumsatzes. 2017 blieb der Banken- und Finanzsektor der größte Flächenabnehmer.

Ungeachtet des Brexits ist die Zahl der neuen Mietverträge, die von internationalen Banken in Frankfurt abgeschlossen werden, gleichbleibend. Nichtsdestotrotz haben sich viele der bereits bestehenden Mieter proaktiv in den Markt eingebracht und ihre Mietkonditionen neu ausgehandelt. Mit diesen Maßnahmen sicherten sie sich Flächen für etwaige zukünftige Geschäftsanforderungen für den Fall, dass sich der Brexit erheblich auf den Vermietungsmarkt auswirken sollte. Auch Frankfurt hat vom

Wachstum der Anbieter flexibler Arbeitsflächen profitiert, die 2017 insgesamt 7 % des gesamten Flächenumsatzes akkumulierten. Da die Tendenz zu flexibel nutzbaren Arbeitsräumen aller Voraussicht nach weiter zunehmen wird, stellen diese Anbieter kurz- und mittelfristig gesehen wichtige Bedarfsträger dar.

Aufgrund der hohen Nachfrage und des geringen Fertigstellungsvolumens ist die Anzahl der verfügbaren Objekte in Frankfurt in den letzten Jahren kontinuierlich gesunken. Nach der Finanzkrise erreichte die Leerstandsquote 2010 mit 15,00 % einen Rekordhoch. Seitdem ist sie jedoch beständig gefallen und liegt mittlerweile unter 8,00 %. Die Konsolidierung im Finanzdienstleistungssektor und ein zunehmender Trend hin zur Revitalisierung und zur Konversion

von Büro- in Wohnflächen haben den Mangel an gewerblichen Mietflächen zusätzlich verschärft. Der Frankfurter Stadtteil Niederrad ist ein gutes Beispiel für diesen Trend. In den Siebzigern galt das Viertel als Bürostadt, in der sich vorwiegend IT-Unternehmen niederließen. Als der Bestand jedoch älter und mit der Zeit nicht mehr nachgefragt wurde wurden, zogen die Mieter um und hinterließen zahlreiche leerstehende Bürogebäude. Um Abhilfe gegen dieses Problem zu schaffen, hat das Frankfurter Stadtplanungsamt einen Plan für ein gemischt genutztes Wohn- und Geschäftsviertel für den Stadtteil entworfen. Nach seiner Fertigstellung wird Niederrad Platz für rund 3.000 Haushalte bieten und somit der drohenden Wohnungsknappheit in Frankfurt entgegenwirken.

Nachdem die Entwicklung von neuen Büroflächen eine Zeit lang nur schleppend vorankam, gibt es nun spürbare Verbesserungen bei der Frankfurter Entwicklungspipeline. Im Bankenviertel wird an drei bedeutenden Projekten gebaut, die zusammen über 160.000 m² an neuen Büroflächen bieten werden: Four Frankfurt, Omniturn und Marienturm. Außerdem entsteht auf einem 35 ha großen Gelände neben dem Frankfurter Flughafen eines der größten Bauprojekte Europas im städtischen Entwicklungsbereich, das zukünftige Gewerbegebiet Gateway Gardens. Es verfügt über geplante 700.000 m² an Geschossfläche und soll nach seiner Fertigstellung Platz für bis zu 18.000 Arbeitskräfte bieten.

Frankfurt war nach Berlin die zweitaktivste deutsche Stadt im Bereich Immobilieninvestment. Im aktuellen Konjunkturzyklus wurden jedoch neue Benchmarks gesetzt, so sind die Spitzenrenditen im vergangenen Jahr um 75 Basispunkte auf ein Rekordtief von 3,25 % gesunken. Die begrenzte Verfügbarkeit von Anlageobjekten in zentralen Lagen hat Investoren dazu veranlasst, sich Non-Core-Objekten und Forward Deals zuzuwenden.

Den Anstoß für eine hohe Investitions- und Vermietungsaktivität auf dem Frankfurter Gewerbeimmobilienmarkt gaben erhebliche Investitionen in die städtische Infrastruktur. Das Terminal 3 im Süden des Frankfurter Flughafens ist derzeit das größte laufende Bauprojekt. Nach seiner Fertigstellung wird es über 24 Flugzeug-Andockstationen verfügen und jährlich bis zu 14 Millionen Passagiere abfertigen können. Es wird auch kräftig in zwei der wichtigen Infrastrukturnetzwerke von Frankfurts investiert. Das Europaviertel wird über eine 2,7 km lange Verlängerung der U-Bahn-Strecke an den Hauptbahnhof angebunden. Der neue Abschnitt soll vier neue Haltestellen erhalten und bis Ende 2022 den Betrieb aufnehmen. Auch das S-Bahnnetz wird ausgebaut, um eine direkte Anbindung des neuen Gewerbegebiets Gateway Gardens an die Innenstadt und die Flughafenterminals zu gewährleisten.


DIE MIETEN STIEGEN AUF

RENDITERÜCKGANG AUF

DIE LEERSTANDSQUOTE IST WEITER GEFALLEN AUF

715.100 m²

WICHTIGE ECKDATEN FÜR FRANKFURT

40,00 EURO

PRO m²

3,25 %

7,80 %20% 20%

„ 2017 hat der Frankfurter Bürovermietungsmarkt neue Maßstäbe gesetzt. Wir gehen davon aus, dass diese Dynamik auch 2018 weiter anhält.“

ELVIN DURAKOVIC, GESCHÄFTSFÜHRENDER GESELLSCHAFTER

1110


MÜNCHEN IST EINER DER FÜHRENDEN PRODUKTIONSSTANDORTE DEUTSCHLANDS, DER SICH SOWOHL MIT SEINEM FACHWISSEN IM BEREICH ELEKTRONIK ALS AUCH MIT SEINER FORTGESCHRITTENEN FERTIGUNGSTECHNIK EINEN NAMEN GEMACHT HAT.

MÜNCHENMünchen gehört zu den am stärksten wachsenden Großstädten in Deutschland – prognostiziert ist ein Zuwachs von 200.000 Einwohnern bis 2030. Verglichen mit anderen deutschen Großstädten und dem deutschen Jahresdurchschnitt 2017 (5,7%) weist München mit 3,6% zudem die niedrigste Arbeitslosenquote auf.

Zugute kommt der Landeshauptstadt vor allem ein breit gefächertes Wirtschaftsspektrum, dessen großes Mieteraufgebot für eine anhaltend hohe Nachfrage an Büroflächen sorgt. Im Jahr 2017 lag der Büroflächenumsatz bei Rekordwerten von knapp 1.000.000 m².

Angetrieben durch den wirtschaftlichen Aufschwung arbeiten zahlreiche

Großunternehmen und Global Player an Expansionsplänen, die oftmals aufgrund des Mangels an großflächigen Angeboten im Zentrum bereits im Planungsstadium verworfen werden müssen. Viele Mieter legen ihren Fokus bei der Suche daher auf das Münchner Umland, wobei auch hier bereits Flächenknappheit herrscht. Alternativ bleibt dann nur noch die Verlängerung des aktuellen Mietvertrages zu einem höheren Mietzins und der Anmietung eines zweiten Standorts in München und Umgebung.

Dass das Leerstandsniveau in der City zwischenzeitlich kritische 0,3-0,5% erreicht hat, nutzen vor allem Coworkingunternehmen und verstärken die Nachfrage nach Flächen

in der Innenstadt – 2017 fielen rund60.000 m² des Gesamtbüroflächenumsatzes auf Coworkinganbieter. Dabei nutzen auch große Unternehmen deren Angebot und versuchen so durch eine kurzfristige Umverteilung von Arbeitskräften mehr Zeit für die Suche nach Büroflächen zu gewinnen.

Durch Revitalisierungen und die Entwicklung einzelner Neubauprojekte wird derzeit versucht, den Münchner Büromarkt zu entspannen Allerdings darf von den für 2018 geplanten 250.000 m² beständserhöhende Flächenentwicklungen nicht auf eine Verbesserung der Marktlage geschlossen werden, da hier bereits 45% belegt sind, 2019 sind sogar bereits 80% der in Aussicht stehenden 400.000 m² vergeben, da es sich mehrheitlich um eigengenutzte Projektentwicklungen handelt.

Doch nicht nur die geringe Neubautätigkeit führt zur dramatischen Lage am Münchner Büromarkt – Investoren konzentrieren sich verstärkt auf Wohnentwicklungen, da diese keinen konjunkturellen Schwankungen unterlegen sind. Dies wiederum bedingt einen Anstieg der Neubauentwicklungen im Residentialbereich und verkleinert das Flächenpotenzial für Büroentwicklungen. Gleichzeitig ist aber jährlich von rund 250.000 m² zusätzlich vermieteten Flächen auszugehen, wodurch es bis 2020 dazu kommen könnte, dass gar keine Büroflächen mehr zur Verfügung stehen.

Im Investmentbereich konnten die Renditerückgänge in München nicht mit den Entwicklungen in anderen deutschenGroßstädten mithalten, was allerdings daran liegt, dass die Renditen bereits vorher auf einem niedrigeren Niveau standen. Die Bürospitzenrenditen sind auf 3,00 % gefallen, Geschäftshäuser in Innenstadtlagen erzielen sogar Renditen von 2,9%. Die intensive Nachfrage nach Core-Objekten in der Stadt wird den Druck auf die Renditen weiter erhöhen, wodurch Value-Add-Produkte verstärkt das Interesse der Investoren auf sich ziehen werden.


DIE NIEDRIGSTEN RENDITEN DES DEUTSCHEN MARKTES

DIE LEERSTANDSQUOTE IST WEITER GEFALLEN AUF

986.000 m²

WICHTIGE ECKDATEN FÜR MÜNCHEN

3,00 %

2,20 %20% 20%

„ Angesichts der Tatsache, dass immer mehr Unternehmen ihre Zentrale nach München verlegen und Unternehmen vor Ort weiter expandieren, wird es in der bayrischen Landeshauptstadt bedeutend mehr Beschäftigungsmöglichkeiten geben. Um die große Nachfrage nach Büroflächen zu befriedigen, sind ausreichend Entwicklungsstandorte, Büroimmobilienprojekte und verfügbare Büroflächen erforderlich.“

DANIEL CZIBULAS, GESCHÄFTSFÜHRER

DIE MIETEN STIEGEN AUF

36,30 EURO

PRO m²

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Daniel CzibulasGeschäftsführer+49 89 83 93 12 [email protected]

GERMAN DESK - LONDON

Thomas Lawson Senior Surveyor +44 20 3826 [email protected]

Central London Quarterly - Q4 2017

RENTS REMAINED STABLE ACROSS ALL MARKETS

RESEARCH

TAKE-UP INCREASES BY 17% YEAR-ON-YEAR

GLOBAL CAPITAL CONTINUES TO FOCUS ON LONDON

CENTRAL LONDONQUARTERLY – OFFICES Q4 2017

The London Report 2018

European Quarterly - Q4 2017

RESEARCH

EUROPEAN QUARTERLYCOMMERCIAL PROPERTY OUTLOOK Q4 2017

OCCUPIER TRENDS INVESTMENT TRENDS MARKET OUTLOOK

Global Occupier Dashboard - Q4 2017

KEY MARKET INDICATORS FOR OFFICE OCCUPIERS

GLOBAL OCCUPIER MARKET DASHBOARDQ4 2017

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