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REGLAMENTO INTERNO E

INDEPENDIZACIÓN

Régimen de Propiedad Exclusiva y Propiedad Común

Elmer Jaimes Jaimes

Temas a desarrollar

Marco Normativo

• Código Civil(Art. 958) • Ley 27157• Reglamento de la Ley 27157(TUO D.S.N° 035-

2006-VIVIENDA)• Reglamento de Inscripciones del Registro de

Predios(Resolución Nº 097-2013-SUNARP-SN del 3 de mayo de 2013)

• Directiva sobre el régimen de propiedad exclusiva y común (Resolución N° 340-2008-SUNARP/SN)

• Precedentes obligatorios.

Forma especial de propiedad donde coexisten dos elementos:

La propiedad exclusiva sobre los bienes o secciones propias(espacio suficientemente delimitado y susceptible de aprovechamiento independiente).

La copropiedad indivisible sobre los bienes comunes.

Propiedad Exclusiva y Propiedad Común

Requisitos:1.Existencia de una edificación con áreas físicamente determinables o conjunto de edificaciones integradas por secciones inmobiliarias de dominio exclusivo. 2.Existencia de bienes y servicios de dominio común.3.Que la secciones exclusivas pertenezcan a distintos propietarios( o vocación de pertenencia).4.Un reglamento interno y una junta de propietarios.5.Secciones exclusivas independizadas.

Constitución del régimen

Unidades inmobiliarias sujetas al régimen

a) Edificios de departamentos de uso residencial, comercial, industrial o mixto.

Ubicados en edificaciones de más de un piso.

b) Quintas.

Cuentan, por lo menos, con un pasaje de acceso en calidad de bien común.

Unidades inmobiliarias sujetas al régimen

c) Casas en copropiedad.

Cuentan con áreas recreativas adyacentes de propiedad común y/o servicios comunes.

d) Centros y galerías comerciales o campos feriales.

e) Otras unidades inmobiliarias con bienes comunes.

Cuentan con el terreno como bien de propiedad común.

Cuentan con bienes y servicios comunes y secciones de propiedad exclusiva para uso comercial.

Regímenes:

• Propiedad Exclusiva y Propiedad Común

Edificios de departamentos necesariamente.

• Independización y Copropiedad

Bienes de uso común, sujetas al régimen de copropiedad regulado en el Código Civil. Las unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva comprenden necesariamente el terreno que ocupa cada una.

Actos de disposición= unanimidad

Reglamento

Interno

Es el estatuto que contiene normas relativas a derechos y obligaciones de los propietarios, así como la administración de las unidades de dominio exclusivo sujetas al régimen de Propiedad Exclusiva y Propiedad Común o Independización y Copropiedad. La declaratoria de fábrica constituye un acto previo para su inscripción, salvo disposición en contrario.

¿Qué es el Reglamento Interno?

El Reglamento Interno deberá contener, obligatoriamente, lo siguiente:

a) La determinación de la unidad inmobiliaria matriz y la relación de las secciones de propiedad exclusiva.

b) Los derechos y obligaciones de los propietarios.

c) Las limitaciones y disposiciones que se acuerden sobre los usos y destinos de los bienes comunes, y sobre el uso de las secciones de propiedad exclusiva.

d) Los reglamentos especiales referidos a obras, usos, propaganda u otros, de ser el caso.

Contenido del Reglamento Interno

e) La relación de los servicios comunes.

f) Los porcentajes de participación que corresponden a cada propietario en los bienes comunes, de acuerdo con el criterio adoptado por los propietarios o por el propietario promotor.

g) Los porcentajes de participación que corresponden a cada propietario en los gastos comunes, los cuales serán iguales a los de participación en la propiedad de los bienes comunes, salvo que se adopte un criterio distinto.


h) El régimen de la Junta de Propietarios, sus órganos de administración y las facultades, responsabilidades y atribuciones que se les confiere.

i) Todo lo relativo a las sesiones ordinarias y extraordinarias, quórum, votaciones, acuerdos, funciones y demás, de la Junta de Propietarios

j) Cualquier otro acuerdo o pacto lícito que sus otorgantes deseen incluir.


Reglamento interno con reserva de aires

Posibilidades:

1. Reserva de aires con independización:

Se independiza como sección de dominio exclusivo, con asignación de porcentajes de participación.

Debe tener un área proyectada de acceso.

2. Reserva de aires sin independización:

Dicha situación debe constar expresamente en el reglamento interno y la partida matriz.

Pluralidad de Reglamentos Internos

Pluralidad de Reglamentos Internos

Delimitación en sectores o bloques, cada uno de ellos podrá contar con su Reglamento Interno propio.

. La conformación, funciones, mecanismos de coordinación entre Juntas de Propietarios y demás aspectos concernientes a la edificación en su conjunto, serán fijados en un Reglamento Interno General común para todos los bloques o secciones.

Art. 154° del Decreto Supremo N° 008-2000-MTC

Inscripción de R.I.(Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios)

ACTO PREVIO: inscripción de Declaratoria de Fábrica.FORMALIDAD:1. Escritura pública2. Documento privado con firma certificada por Notario.¿Quién otorga o firma?• Propietarios• Presidente de la junta de propietarios. Insertará o

acompañará copia certificada del acta de la sesión de junta de propietarios en la que se aprobó el reglamento interno y las respectivas esquelas de convocatoria o la declaración jurada. En el acta no se requiere trascripción del texto del reglamento.

CONSTITUCIÓN DE R.I.

Modalidades:1. Otorgado por el constructor o promotor(propietario)2. Propietarios que suman más del 50% del porcentaje de participación. Directiva: el voto se computa por cada sección exclusiva(basado en el Art. 24 de la Ley 27157).Convocatoria por constructor promotor o propietarios que representen 25% de participación. Supuesto de Regularización especial. Art. 6 de la Ley 27157.

Modificación del Reglamento Interno, es el cambio que se realiza en el contenido del mismo.

Este cambio puede recaer, sobre el porcentaje de participación sobre los bienes comunes, o sobre otro contenido del mismo.

MODIFICACIÓN DE R.I.

MODIFICACIÓN DE R.I.Supuestos:1. En general: Por acuerdo de la junta que cuente con

más del 50% de la participación de los propietarios.

2. Para los casos de modificación del porcentaje de participación, desafectación de los bienes comunes, venta, gravamen, cesión en uso o afectación permanente de zonas comunes, se requiere un acuerdo por mayoría calificada de 2/3 partes de las participaciones.

3. Acumulación – Independización : consentimiento previo Unilateral

EXTINCION DE R.I.

Supuestos:

1.Demolición o destrucción de la edificación, salvo determinación de las secciones exclusivas y zonas comunes en función al suelo.

2.Acuerdo unánime Acumulación en la matrizPropietarios distintos de las secciones

Copropiedad del inmueble acumulado

ADECUACION:

Adaptación a que tiene que someterse el Reglamento Interno vigente, a la normas imperativas de la nueva ley de la materia.

BASE LEGAL

ADECUACIÓN DE R.I.

- Tercera Disposición Final de la Ley N° 27157.-

- Décima Segunda Disposición Transitoria del Reglamento de la Ley D.S. N° 035-2006-VIVIENDA.

ADECUACIÓN DE R.I. • Se modifican la disposiciones contenidas en el reglamento interno que contravienen las disposiciones de carácter imperativo que contiene la nueva normatividad y se incorporan disposiciones por mandato imperativo de la nueva norma.

• Se adecúan a la Ley 27157, para lo cual la Junta de Propietarios requiere la concurrencia de la mayoría de los propietarios en primera convocatoria y de los que asistan, en segunda convocatoria. Los acuerdos se adoptan por la mayoría de los concurrentes a la Junta de Propietarios.

ADECUACIÓN DE R.I.

FORMALIDAD DEL DOCUMENTO:

- Escritura pública.- Documento privado con firmas legalizadas.

BASE LEGAL

- Artículo 146 del Reglamento de la Ley 27157, aprobado por D.S. N° 035-2006-VIVIENDA.

Regularización de Reglamento Interno

1. Se puede otorgar reglamento interno mediante el trámite de Regularización establecido por la Ley 27157 cuando las secciones de dominio exclusivo han sido transferidas antes de otorgarse el reglamento interno, siempre que dichas transferencias se realizaron mediante documento de fecha cierta antes del 21 de julio de 1999.

2. También puede otorgarse reglamento interno mediante el trámite de regularización, cuando en un mismo acto (formulario) se está regularizando la declaratorio de fábrica y reglamento interno.

3. Tratándose de regularización de reglamento interno, este debe ser otorgado por los propietarios de las unidades de dominio exclusivo.

Precedente de observancia obligatoria

Exigibilidad de la adecuación del reglamento interno inscrito

La adecuación de los Reglamentos Internos vigentes a la fecha de publicación de la Ley Nº 27157 constituye un acto obligatorio, siendo exigible en la oportunidad que se presente al Registro Público la solicitud de inscripción de algún acto que modifique el Reglamento Interno primigenio.

X Pleno del TR

Independización

Es el acto que consiste en abrir una partida registral para cada unidad inmobiliaria como consecuencia de la inscripción de una edificación sujeta al régimen de unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva y de propiedad común o régimen de independización y copropiedad.

Independización

a) Reglamento interno;

b) Documento privado suscrito por el propietario del predio, con firma certificada, en el que se describa a las secciones de dominio exclusivo y de los bienes;

c) Plano de independización que grafique las unidades de dominio exclusivo y las zonas comunes.

Requisitos

Reglamento interno con reserva de aires

Posibilidades:

1. Reserva de aires con independización:

Se independiza como sección de dominio exclusivo, con asignación de porcentajes de participación.

Debe tener un área proyectada de acceso.

2. Reserva de aires sin independización:

Dicha situación debe constar expresamente en el reglamento interno y la partida matriz.

Modificación de reserva de aires

En caso que un reglamento interno ya contenga la cláusula de reserva de aires a favor de un propietario, para su modificación requerirá necesariamente el consentimiento del respectivo titular, además del acuerdo de modificación del reglamento interno.

AiresLos aires se reputan zonas comunes, salvo que en los títulos de propiedad de las secciones aparezcan clausulas en contrario ( Art. 40, inciso h), de la ley 27157)

Reconocimiento de la propiedad preexistente de los aires = clausula en contrario consta en el reglamento interno:

1.- Si había sido omitida en el R.I. se requiere la votación favorable de 2/3 del porcentaje de participación de los propietarios.

2.- Si el R.I. se considera común el reconocimiento de la propiedad preexistente se realice por unanimidad de los propietarios.

Predeclaratoria de fábrica

Unidad inmobiliaria con secciones de propiedad exclusiva y bienes comunes.

Prereglamento interno y Preindependizaciones Preventivamente en mérito al documento privado otorgado por el propietario con firma certificada por Notario, acompañado de plano de preindependización.

Prehorizontalidad

CARÁCTER PREVENTIVO

Plazo de vigencia:

un año contado desde la fecha del asiento de presentación, prorrogable antes de su vencimiento.

Prórroga: Documento privado con firmas certificadas otorgado por: - Propietario del terreno - Cualquiera de los adquirentes de las unidades Inmb. - Tercero cuyo derecho emane de la partida preindep.

Caducidad: De pleno derecho. Se cierran las partidas registrales preindependizadas.

Prehorizontalidad

Junta de Propietari

os

Junta de PropietariosConstituida por todos los propietarios de las secciones y

tendrá la representación conjunta de éstos.

Se constituye plenamente al otorgamiento del Reglamento Interno, el cual contendrá obligatoriamente la nominación del Presidente si existiera pluralidad de propietarios al momento de registrar el Reglamento.

Actos inscribibles

En la partida matriz de la edificación:

- Constitución de la junta de propietarios.

- Designación del Presidente y, en su caso, de la junta directiva en mérito al Reglamento Interno.

- Designación del Presidente o de la junta directiva efectuadas con posterioridad.

Convocatoria a la sesión de J.P. (Salvo disposición distinta en el R.I.)

CONVOCANTE: El Presidente.

ANTICIPACIÓN: No menor de cinco (5) días naturalesLUGAR: Necesariamente en el predio.MEDIOS:Avisos en carta, esquela, facsímil, correo electrónico o

cualquier otro medio que permita dejar constancia de su entrega o recepción.

Carteles en publicados en las vitrinas o pizarras.

CONTENIDO: día, hora y lugar de la reunión y las materias a tratarse.

Convocatoria

¿Si no existe presidente electo?

Para la designación del primer Presidente:

Propietarios que representen cuando menos el 25% de las participaciones en las áreas y bienes comunes.

Quórum y Mayoría

Quorum para instalación:- 1ra. Convocatoria: más de 50% de porcentajes.- 2da. Convocatoria: los que asistan.

Mayoría calificada:

Cuando menos los propietarios de secciones de propiedad exclusiva que representen los dos tercios de las participaciones de los bienes comunes, incluyendo los porcentajes de quienes renunciaron a la Junta.

Actos:

Modificación del porcentaje de participación, desafectación de los bienes comunes, venta, gravamen, cesión en uso o afectación permanente de zonas comunes.

Además:

Los acuerdos : notificados a los propietarios que no concurrieron mediante carta notarial.

Podrán manifestar su discrepancia con el acuerdo, en el plazo de veinte (20) días hábiles.

Mayoría calificada

Libro de Actas legalizado.

ACTA: indicarse el lugar, fecha y hora en que esta se realizó; la relación de los propietarios concurrentes, con indicación de sus porcentajes de participación en los bienes de dominio común; el nombre de las personas que actuaron como presidente y secretario de la junta; los puntos de la agenda; la forma y resultado de las votaciones y los acuerdos adoptados. Será firmada por el Presidente y el Secretario designado, o por los miembros de la directiva si la hubiera, y por todos los participantes en la Junta.

Formalidades

Título inscribible

•1. Copia certificada del acta que contenga la transcripción literal o parte pertinente de actas de la sesión de junta de propietarios.(Art. 104 D. Leg. 1049)

•2. Acreditar la convocatoria y otras comunicaciones, según el caso.

Convocatoria

ACREDITACIÓN:

1.- Presentando los avisos de la convocatoria.

2.- Constancia formulada por el Presidente, en la que se consignará sus datos de identificación, domicilio y firma certificada notarialmente, así como su declaración en el sentido que todos los propietarios fueron convocados conforme al Reglamento Interno.

Precedente de observancia obligatoria

Quórum de sesión de junta de propietarios

Para la determinación del quórum de sesión de junta de propietarios, deberá considerarse únicamente a los propietarios con derecho inscrito.

X Pleno del TR

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