HABILITACIONES HABILITACIONES URBANASURBANAS

Fredy Luis Silva VillajuánFredy Luis Silva Villajuán

Normativa aplicable

- Ley Nº 29090, modificada por las Leyes Nº 29300, N° 29476, Nº 29566 y 29898.

- D.S. Nº 024-2008-VIVIENDA, modificado por el D.S. N° 003-2010-VIVIENDA.

- D.S. N° 011-2006-VIVIENDA: Reglamento Nacional de Edificaciones.

- Ley Orgánica de Municipalidades Nº 27972.

- Adecuación del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios: Resolución Nº 339-2008-SUNARP/SN.

Definición de habilitación urbana

Es el proceso de convertir un terreno rústico o eriazo en urbano, mediante la ejecución de obras de accesibilidad, de distribución de agua y recolección de desagüe, de distribución de energía e iluminación pública, pistas y veredas. Adicionalmente, el terreno podrá contar con redes para la distribución de gas y redes de comunicaciones.

Requiere aportes gratuitos para recreación pública, servicios públicos complementarios para educación, salud y otros fines, en lotes regulares edificables.

Art. 3º Ley 29090

Entidad competente para aprobar las habilitaciones urbanas

Las municipalidades distritales en el ámbito de su jurisdicción, las municipalidades provinciales y la Municipalidad Metropolitana de Lima en el ámbito del Cercado. Art. 4 num. 9 de la Ley 29090.

Todos los procedimientos establecidos en la Ley 29090, a excepción de la habilitaciones urbanas de oficio, están sujetos a silencio administrativo positivo.

Según modificación efectuada por las Leyes 29476 y 298989.

Legitimados para tramitar una habilitación urbana

Los propietarios, usufructuarios, superficiarios, concesionarios, titulares de una servidumbre o afectación en uso o cualesquiera que cuente con derechos ciertos para llevar a cabo obras de habilitación urbana sobre un predio.

Art. 3 modificado del Reglamento de la Ley 29090.

Jurisprudencia registral

Intervención de copropietarios en habilitación urbana

“Siendo que la aprobación de la habilitación urbana importa la modificación de la apariencia física de un inmueble, se requiere la intervención de todos los copropietarios conforme al inciso 1 del artículo 971 del Código Civil que exige unanimidad para introducir modificaciones en el bien común.

No se requiere la intervención de todos los copropietarios de un predio cuando los copropietarios no intervinientes adquirieron sus cuotas alícuotas referidas a un área específica de la habilitación urbana no inscrita”.

Resolución Nº 787-2010-SUNARP-TR-L.

Actos inscribibles

1. Independización o parcelación de predios rústicos para habilitaciones urbanas - Planeamiento integral.

2. Documentos previos.

3. Proyecto de habilitación urbana (licencia de habilitación urbana).

4. Recepción de obras de habilitación urbana.

Independización de predios rústicos

- Proceso de división de un predio rústico para destinar las porciones resultantes a una habilitación urbana.

- El título que da mérito a su inscripción es el FUHU y su anexo “E”, con el número de resolución de autorización, conjuntamente con los documentos técnicos sustentatorios sellados y visados. Art. 28 modificado del Reglamento de la Ley 29090.

- La inscripción del planeamiento integral no es un acto previo para la inscripción de la independización; sin embargo, deberá dejarse constancia que no se solicitó su inscripción. Art. 44 RIRP

Planeamiento integralEs un instrumento técnico normativo mediante el cual se complementan lo dispuesto por el PDM y/o PDU, en los procesos de habilitación urbana y en la parcelación o independización de terrenos rústicos. Comprende la red de vías y los usos de la totalidad del predio, la propuesta de integración a la trama urbana más cercana.

Es aprobado por las Municipalidades distritales en los casos que el RNE lo considere como acto previo a la HU. En localidades que carezcan de PDU, se aprueba mediante ordenanza por la Municipalidad Provincial.

Art. 23 del Reglamento de Acondicionamiento Territorial (DS004-2011-VIVIENDA)

Regulación especial para Lima Metropolitana

Ordenanza Nº 1647 del 29/11/2010 Artículo 2. “Establecer la obligatoriedad para

los titulares de los predios rústicos ubicados en la provincia de Lima que demanden independizar un terreno rústico, habilitación urbana nueva o regularizar una habilitación urbana ejecutada, siempre que no colinden con terrenos habilitados, a gestionar ante la Municipalidad Metropolitana de Lima, la aprobación del planeamiento integral”.

Documentos previos

Regulan el diseño o las condiciones técnicas que afectarán el proceso de habilitación urbana o de edificación de un predio y que, por tanto, es necesario recabar o tramitar ante una entidad, con anterioridad al trámite de licencias de habilitación urbana y de edificación.

Art. 14 Ley 29090, modificado por Ley 29566

Efectos de la inscripción de los documentos previos

Los Registros Públicos inscribirán, a solicitud del propietario, cualquiera de los documentos establecidos en el presente artículo, para su respectiva publicidad. El contenido del asiento de inscripción debe resaltar las condiciones establecidas para el aprovechamiento del predio, por lo que éste será oponible frente a terceros.

Art. 14 Ley 29090, modificado por Ley 29566

Certificado de Zonificación y Vías

Es el documento emitido por las municipalidades provinciales o por la Municipalidad Metropolitana de Lima, en el ámbito de sus respectivas jurisdicciones, que contiene los parámetros de diseño que regulan el proceso de habilitación urbana de un predio.

Art. 14.1 Ley 29090

Antecedente en la jurisprudencia registral

La zonificación no constituye un acto inscribibleLa zonificación a la que está sujeta un predio, no constituye un acto inscribible en el Registro, por tratarse de una limitación al uso del suelo que es aprobada mediante ordenanza municipal, bastando para ser conocida por todos, la publicación de la norma correspondiente, es decir, la publicidad legal.Res. Nº 670-2006-SUNARP-TR-L

Certificado de Factibilidad de Servicios

Es el documento emitido por las entidades prestadoras de servicios, que contiene:

a. Las condiciones técnicas bajo las cuales se otorgará el servicio, precisando las obras e instalaciones de infraestructura pública que deberán efectuar las empresas prestadoras.

b. El plazo en que podrá accederse al servicio.

c. La fecha de emisión.d. Fecha de vigencia.

Art. 14.3 Ley 29090

Anotación preventiva de documentos previos

El Certificado de Zonificación y Vías y los certificados de Factibilidad de Servicios se anotarán preventivamente a solicitud del propietario, en el rubro b) de la partida registral del predio, en forma previa a la inscripción de la habilitación urbana y siempre que se encuentren vigentes.El plazo de vigencia del asiento será el del certificado.

Art. 31A del RIRP

Etapas del procedimiento administrativo de habilitación

urbana

a) Aprobación del Proyecto o licencia de habilitación.

b) Recepción de Obras.

Art. 16 Reglamento Ley 29090

Modalidades de aprobación de habilitación

Modalidad B: Con firma de profesionales responsables.

Modalidad C: Aprobación con evaluación previa de proyecto por revisores urbanos o comisiones técnicas.

Modalidad D: aprobación con evaluación previa de comisión técnica.

Art. 10 de la Ley, modificado por la Ley 29476

Modalidad B: Con firma de profesionales responsables

El cargo de ingreso del FUHU constituye la licencia temporal que permite iniciar las obras preliminares.

La municipalidad cuenta con un plazo de 20 días para verificar el expediente, la idoneidad y correcta ejecución del proyecto.

Después de la verificación sin observaciones, se otorga la licencia definitiva que autoriza la continuación de las obras. Vencido el plazo sin resolución, opera el silencio positivo.

Art. 10 Ley 29090, modificado por la Ley 29476. Art. 32 Reglamento.

Modalidad C: Evaluación previa de proyectos por revisores urbanos o

comisiones técnicas

1. Revisores urbanos: El cargo de presentación del expediente ante la

municipalidad constituye la licencia, previo pago de la liquidación respectiva, pudiéndose a partir de este momento iniciar las obras.

2. Comisiones técnicas: La municipalidad convocará a la comisión en el

plazo de 5 días útiles; la comisión tendrá 40 días útiles para evaluar el expediente. Vencido este plazo sin pronunciamiento, se aplica el silencio positivo.

Art. 10 Ley 29090, modificado por la Ley 29476.

Modalidad D: Aprobación con evaluación previa de comisión

técnica

La municipalidad convocará a la comisión en el plazo máximo de 5 días útiles; la comisión tendrá 40 días útiles para evaluar el expediente. Vencido este plazo sin pronunciamiento, se aplica el silencio positivo.

Art. 10 Ley 29090, modificado por la Ley 29476.

Anotación de la licencia de habilitación urbana

“La inscripción en Registros Públicos de las habilitaciones urbanas autorizadas por las modalidades B, C y D se realizará únicamente con la recepción de obras, a excepción de las habilitaciones urbanas con construcción simultánea y venta garantizada de lotes en las que se realiza la anotación preventiva de la predeclaratoria de fábrica y la preindependización. Sin embargo, el proyecto de habilitación urbana aprobado por la municipalidad podrá ser inscrito, de ser el caso, bajo responsabilidad del promotor.”

Art. 10, últ. párrafo pto. 4 de la Ley 29090, modificado por la Ley 29476.

Título que sustenta la anotación preventiva de la licencia

A) Modalidad B: Resolución municipal que aprueba la licencia definitiva.

Modalidad C - Revisores urbanos: FUHU debidamente sellado y con Nº de expediente asignado, el anexo “D” con el sello de pago de la autoliquidación y comprobante de pago. Art. 35 Reglamento.

Modalidad C - Comisión técnica y Modalidad D: FUHU debidamente sellado y con Nº de expediente asignado, comprobante de pago del derecho respectivo. Art. 34.10 Reglamento.

Título que sustenta la anotación preventiva de la licencia

B) Planos de ubicación y localización del terreno, y de trazado y lotización presentados ante la Municipalidad respectiva.

C) Memoria descriptiva.

Se regula prevalencia del plano.Se permite presentación de copia digital de

planos ymemoria. Art. 31D RIRP, modificado por la Ley 29476 y DS 003-2010-

VIVIENDA

Título que sustenta la anotación preventiva de la licencia por

silencio administrativo positivo

A) Cargo del FUHU correspondiente a la licencia de habilitación urbana presentado ante la municipalidad.

B) Documentos técnicos (planos y memoria descriptiva).

C) Cargo de recepción de la declaración jurada del propietario presentada ante la municipalidad en el sentido que operó el silencio administrativo positivo.

Ley del Silencio Administrativo Positivo Nº 29060

Art. 2º. Aprobación automáticaLos procedimientos administrativos, sujetos a silencio administrativo positivo, se considerarán automáticamente aprobados si, vencido el plazo establecido o máximo, la entidad no hubiera emitido el pronunciamiento correspondiente, no siendo necesario expedirse pronunciamiento o documento alguno para que el administrado pueda hacer efectivo su derecho (...). Art. 3º.- Aprobación del procedimientoNo obstante (art. 2), los administrados podrán presentar una D.J. ante la propia entidad que configuró dicha aprobación ficta, con la finalidad de hacer valer el derecho conferido ante la misma o terceras entidades (...) constituyendo el cargo de recepción de dicho documento, prueba suficiente de la resolución aprobatoria ficta de la solicitud o trámite (...) puede remitirse por conducto notarial, surtiendo los mismos efectos.

Ley del Procedimiento Administrativo General

Art. 188º.- Efectos del Silencio Administrativo188.1. Los procedimientos administrativos sujetos a silencio administrativo positivo quedarán automáticamente aprobados en los términos en que fueron solicitados si transcurrido el plazo establecido o máximo, al que se adicionará el plazo máximo señalado en el numeral 24.1 del artículo 24 de la presente Ley*, la entidad no hubiere notificado el pronunciamiento respectivo. La declaración jurada a la que se refiere el artículo 3 de la Ley 29060 no resulta necesaria para ejercer el derecho resultante del SAP ante la misma entidad.

* Reforma según D.Leg. Nº 1029

Contenido del asiento de anotación preventiva de la licencia

A) Número asignado al expediente y fecha de recepción, o número de resolución, de ser el caso.

B) Cuadro general de distribución de áreas (área total de predio habilitado, área útil, cantidad de lotes, área de aportes, área de compensación si hubiere, área total de vías públicas + datos relevantes).

C) De ser el caso, autorización de venta garantizada Se prevé caducidad de anotación al vencimiento de vigencia de licencia.

Art. 31E RIRP

Efectos de la licencia de habilitación urbana

- Determina la adquisición de derechos de habilitar el predio objeto en los términos y condiciones de la licencia.

- No conlleva pronunciamiento alguno sobre la titularidad de los derechos reales.

- Producen todos sus efectos aun cuando los inmuebles sean enajenados. Art. 12 Ley 29090

- No autoriza la disposición de los lotes, lo que deberá incluirse en la partida registral. Art. 36.6 Reglamento

Preindependización

- Se extenderá sobre la base de planos de trazado y lotización y memoria descriptiva.

- Puede presentarse documento privado simple con la descripción de cada lote.

- Se regula prevalencia del plano. - Se precisa que la caducidad

comprende a las “partidas preindependizadas”* y a las “anotaciones preventivas” al caducar la anotación del proyecto.

* Efecto: cierre Art. 31F RIRP

Compraventa garantizada

Se anotarán en la partida preindependizada:- Compraventa garantizada- Cesión de posición contractual

La inscripción definitiva se efectúa con inscripción de la recepción de obras.

Art. 31G RIRP

Inscripción de la recepción de obras

“El FUHU con la recepción de obras de habilitación urbana, el plano de replanteo de trazado y lotización, la memoria descriptiva y la resolución de recepción de obras, debidamente sellados por la municipalidad son los documentos que, en conjunto, dan mérito a la inscripción registral de la habilitación urbana y a la inscripción individualizada de los predios urbanos generados durante este proceso.”

Art. 20 Ley 29090

Título inscribible conforme al RIRP

A) FUHU correspondiente a la recepción de obras.

B) Resolución de recepción de obras.C) Plano de replanteo de trazado y lotización

+ memoria descriptiva.- Si el proyecto no sufrió modificaciones, no se requerirá plano de replanteo, sino de trazado y lotización aprobado en la licencia.- Si no se anotó la licencia: Plano de trazado y lotización + memoria + Plano de ubicación y localización presentado para obtención de licencia.Art. 31H RIRP

Título inscribible de recepción de obras por silencio administrativo

positivo

A) Cargo del FUHU correspondiente a la recepción de obras presentado ante la municipalidad.

B) Documentos técnicos (planos y memoria descriptiva).

C) Cargo de recepción de la declaración jurada del propietario presentada a la municipalidad en el sentido que operó el silencio administrativo positivo.

Art. 31K RIRP

Contenido del asiento de recepción de obras

A) Número y fecha de la resolución municipal que aprueba la recepción de las obras. Cuando hubiese operado el silencio administrativo positivo se indicará la fecha de presentación del expediente a la municipalidad y la D.J. (Ley 29060).

B) Cuadro general de distribución de áreas: área del predio habilitado, área útil, cantidad de lotes, área de aportes, área de compensación, área de vías públicas, etc.Se independizarán lotes o se convertirán en definitivas las preindependizaciones.

Art. 31I RIRP

Modificación de lotes preindependizados y transferidos

1. Cuando en Recepción de Obras se varíe el área, linderos y medidas de lotes vendidos: Registrador inscribirá las modificaciones en las partidas respectivas.

2. Si alguno(s) lote(s) hubiese(n) quedado excluidos, se requerirá el previo consentimiento* de titulares de dichos lotes.

3. Cumplido el requisito, se cerrarán partidas de lotes excluidos. Art. 31J RIRP.

* Instrumento público (= transferencia)

Jurisprudencia registral

Rectificación en mérito al plano de replanteo de ejecución de obras de una habilitación urbana

“El plano de replanteo correspondiente a la ejecución de obras de una habilitación urbana que forma parte del título archivado, tiene mérito suficiente para sustentar la rectificación de un asiento registral por constituir un documento que fundamenta directa e inmediatamente la inscripción de la recepción de obras de una habilitación urbana”.

Resolución Nº 158-2010-SUNARP-TR-L

Reglas para identificación de lotes modificados

1. Variación de los lotes puede ser verificada por el Registrador.

2. Variación de los lotes puede requerir informe del Área de Catastro.

3. Cuando el área de Catastro no pueda identificar los lotes: se requerirá modificar o aclarar título* que dio lugar a la anotación de la transferencia.

* Mediante la misma formalidad.Art. 31J RIRP

Recepción parcial de obras

Cuando se apruebe la recepción parcial de obras, se independizará el área recepcionada, quedando en la partida matriz el área pendiente de ejecución.

Si existen aportes pendientes de efectuar en la etapa recepcionada, se extenderá un asiento en el rubro d) de la partida matriz, haciendo constar esta circunstancia.

Constituye acto previo la inscripción del planeamiento integral en la partida matriz.

Art. 37 del Reglamento y Art. 31L del RIRP

Regularización de habilitaciones urbanas ejecutadas

Presupuestos: - Solo podrán regularizarse HU ejecutadas hasta

el 27/9/2008, acreditadas mediante documento de fecha cierta. El plazo para regularizar vence el 31/12/2013.

- Puede estar referida a la aprobación del proyecto o a la recepción de obras.

-La municipalidad denegará la solicitud de regularización si se incumple la zonificación y diseño de vías.

Se aprueba mediante resolución municipal. Arts. 23 Ley y 38, 40 de su Reglamento, modificado por la

Ley 29898.

Título inscribible para la regularización conforme al RIRP

FUHU con su anexo G, con el número de resolución de autorización.

Planos de ubicación, localización y de trazado y lotización.

Memoria descriptiva. Art. 31Ñ RIRP, modificado por el art. 2 DS N° 003-2010-

VIVIENDA-

Habilitaciones urbanas de oficio

Presupuesto: Predios registrados como rústicos pero que se

encuentran ubicados en zonas urbanas consolidadas, con edificaciones y servicios públicos. No hay aportes reglamentarios.

Zona urbana consolidada: predios con servicios públicos domiciliarios, pistas, veredas, infraestructura vial, redes de agua, desague, alcantarillado, alumbrado público. Consolidación en un 90% del total del área útil del predio matriz.

Art. 24 de la Ley 29090, modificado por Ley 29898.

Procedimiento

- Identificación de los predios. - Notificación a los titulares registrales y

ocupantes del inicio del procedimiento.- Elaboración del expediente técnico.- Resolución municipal que dispone el cambio de

uso del predio.- La inscripción es gestionada por el propietario o

la organización que agrupe a la totalidad de propietarios.

Art. 24-A incorporado por la Ley 29898.

Título inscribible conforme al RIRP

- Si la habilitación urbana comprende el íntegro del predio inscrito: es suficiente la resolución municipal.

- Si el predio habilitado forma parte de otro de mayor extensión: Además de la resolución, se requiere, plano perimétrico del área habilitada y de la remanente, memoria descriptiva cuando los datos relativos al área, linderos y medidas perimétricas no consten en el plano.

- Se independizará el área habilitada. Art. 31-O RIRP

Jurisprudencia registral

Inaplicación del silencio administrativo pos¡tivo a una habilitación urbana de oficio

“A las habilitaciones urbanas de oficio a que se refiere el artículo 24 de la Ley 29090, por tratarse de una declaración de la administración que nace de oficio y no como consecuencia de una solicitud de parte, no le es de aplicación el silencio administrativo positivo”.

Resolución Nº 174-2010-SUNARP-TR-A Este criterio ha sido recogido por el artículo

2 de la Ley 29090, modificado por la Ley 29898.

Compensación de áreas Es la permuta de áreas que realizan los

propietarios de predios colindantes con la finalidad de completar el diseño del proyecto de habilitación urbana.

No constituye acto previo para la inscripción de la aprobación del proyecto o de la recepción de obras, cuando la compensación de áreas es futura. En este caso, se suspenderá la inscripción de los lotes que se encuentran fuera del perímetro del predio registral.

Inscrita la compensación, los lotes se integran a la habilitación si fueron considerados dentro del área útil.

Art. 31M RIRP

Jurisprudencia registral

Compensación de áreas en habilitaciones urbanas

“No constituye un acto previo para la inscripción de la compensación de áreas en habilitaciones urbanas, la inscripción del proyecto de habilitación urbana o de la recepción de obras a fin de incorporar dentro de la lotización a las porciones compensadas. En tal sentido, como acto posterior deberá registrarse la modificación de la habilitación urbana a fin de integrar los lotes ya completos como consecuencia de la compensación registrada, siendo que en dicho título deberá precisarse el área, linderos y medidas perimétricas de los lotes completos como consecuencia de la compensación y el área útil de la urbanización”.

Resolución Nº 1143-2009-SUNARP-TR-L

HU para uso de vivienda con bienes comunes

1. Inscripción de la recepción de obras o la aprobación del proyecto.

2. Conjuntamente, debe inscribirse el reglamento interno.

No constituye acto previo la inscripción de la declaratoria de fábrica.

Art. 31N RIRP

Habilitaciones urbanas aprobadas con anterioridad

“La inscripción de la habilitación urbana y de la declaratoria de fábrica se efectuará en mérito a los instrumentos otorgados de conformidad con las normas vigentes a la fecha de su aprobación o declaración”.

Décima disposición transitoria RIRP.