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REGLAMENTO DE COPROPIEDAD DEL
P. H. RIVER PARK
CAPÍTULO I
NOMBRE Y DOMICILIO
ARTÍCULO 1: La sociedad anónima METROTEX, INC., registrada en Mercantil al Folio
166579, del Registro Público de Panamá, en adelante EL PROMOTOR y/o EL DUEÑO
ORIGINAL o INICIAL, declara por este medio, que LA PROPIEDAD que se señala en el
Artículo dos (2), quedará sujeta al Régimen de Propiedad Horizontal, conforme a las
disposiciones de la Ley No. 31 del 18 de junio de 2010. Para los efectos de las
disposiciones del presente Reglamento de Copropiedad, todas las mejoras que EL
PROMOTOR haya edificado o que se construyan en el futuro, en LA PROPIEDAD,
incluyendo las áreas privativas y comunes, se denominarán como P.H. RIVER PARK.
EL PROMOTOR en el futuro se convertirá en la figura de EL PROPIETARIO y/o EL
DUEÑO ORIGINAL o INICIAL.
ARTÍCULO 2: LA PROPIEDAD está integrada por un lote de terreno con un área de
mil cuatrocientos ochenta metros cuadrados (1,480.00mts2), que forma el Folio
Real No. 19044, Código de Ubicación 8700, del Registro Público de Panamá, sobre el
cual se desarrolla un (1) Edificio, para uso residencial, ubicado en Calle 61,
Urbanización Obarrio, Corregimiento de Bella Vista, Distrito y Provincia de Panamá.
El P.H. RIVER PARK está conformado por un (1) Edificio de estructura de hormigón
armado, pisos de cemento acabados a llana y a escobillón y de baldosas, paredes de
bloques repelladas, ventanas de vidrio con marcos de aluminio, cielorrasos de losas de
concreto repelladas y pasteadas y de “gypsum board” y techo de losa de concreto
impermeabilizada (en adelante denominado EL EDIFICIO).
DESCRIPCION GENERAL DEL EDIFICIO:
EL EDIFICIO es de uso Residencial conformado por: Nivel 000, Nivel 100 al 150, Nivel
200 al 250, Nivel 300 al 350, Nivel 400, Niveles 500 al 2400, Nivel 2500, Nivel 2600,
Nivel 2700, Nivel 2800 y Nivel 2900, que suman treinta y tres (33) niveles, en la cual se
han construido ochenta y seis (86) Unidades Inmobiliarias, ciento cuarenta y tres
(143) espacios de estacionamientos de los cuales cuarenta (40) son dobles un (1)
espacio de estacionamiento para discapacitados.
DESCRIPCIÓN POR NIVELES:
El Edificio está constituido por una Planta del Nivel 000, conformada por entrada y
salida de vehículos, puerta cochera, transformador eléctrico, tinaquera, cuartos
eléctricos, generador eléctrico, tanque de gas, garita, servicios sanitarios, cuarto de
aseo, administración, depósito común, tanque de agua, cuarto de bombas, “lobby”,
vestíbulo, escalera, dos ascensores, doce (12) depósitos privativos, rampa vehicular,
aceras y un área de estacionamiento para veintiocho (28) automóviles, de los cuales
diez (10) son dobles. De estos se han designado uno (1) para discapacitados y cuatro
(4) son de visitas.
Planta del Nivel 100 al 150, constituida por vestíbulo, escalera, dos ascensores, once
(11) depósitos privativos, rampas vehiculares, aceras y un área de estacionamiento
para treinta y ocho (38) automóviles, de los cuales diez (10) son dobles.
Planta del Nivel 200 al 250, conformada por vestíbulo, escalera, dos ascensores, once
(11) depósitos privativos, rampas vehiculares, aceras y un área de estacionamiento
para treinta y ocho (38) automóviles, de los cuales diez (10) son dobles.
Planta del Nivel 300 al 350, constituida por vestíbulo, escalera, dos ascensores, diez
(10) depósitos privativos, rampas vehiculares, aceras y un área de estacionamiento
para treinta y nueve (39) automóviles, de los cuales diez (10) son dobles.
Planta del Nivel 400, conformada por vestíbulo, escalera, dos ascensores, dos (2)
apartamentos que cuentan cada uno con sala, comedor, balcón, cocina, lavandería,
cuarto de empleada, dos recámaras y tres servicios sanitarios y un área social
compuesta por salón, gimnasio, cuarto de aires acondicionados, cuarto de aseo, área
para bar, cuatro (4) servicios sanitarios, de los cuales uno (1) es para discapacitados,
terraza abierta, terraza techada y bar, área para barbacoa, media cancha de baskeball,
área para juegos de niños, piscina de niños y piscina de adultos.
Plantas de los Niveles 500 y 2400, constituidas cada planta por vestíbulo, escalera,
dos (2) ascensores y cuatro (4) apartamentos, de los cuales tres (3) cuentan con sala,
comedor, balcón, cocina, lavandería, cuarto de empleada, dos (2) recámaras y tres (3)
servicios sanitarios y uno (1) cuenta con sala, comedor, balcón, cocina, lavandería,
cuarto de empleada, una (1) recámara y tres (3) servicios sanitarios, por planta.
Planta del Nivel 2500, conformada por vestíbulo, escalera, dos ascensores y cuatro (4)
apartamentos de los cuales tres cuentan con sala, comedor, balcón, cocina, lavandería,
cuarto de empleada, tres (3) recámaras y tres (3) servicios sanitarios y uno (1) cuenta
con sala, comedor, balcón, cocina, lavandería, cuarto de empleada, dos (2) recámaras
y tres (3) servicios sanitarios y den.
Planta del Nivel 2600, conformada por conformada por vestíbulo, escaleras, cuarto de
bombas, cuarto del acelerógrafo y azotea.
Planta del Nivel 2700, constituida por escaleras, cuarto de máquinas de los ascensores
y un depósito común.
Planta del Nivel 2800, conformada por escalera y tanque de agua, y
Planta del Nivel 2900, constituida por escalera y tapa del tanque de agua.
LAS UNIDADES INMOBILIARIAS del P.H. RIVER PARK serán utilizadas
exclusivamente para uso RESIDENCIAL, sobre los cuales se podrán ejercer
individualmente título de pleno dominio por distintas personas, es decir, por LOS
PROPIETARIOS y constará de ochenta y seis (86) UNIDADES INMOBILIARIAS y se
denomina P.H. RIVER PARK.
Los espacios de estacionamientos ubicados en los diferentes Niveles y que son ciento
cuarenta y tres (143), de los cuales cuarenta (40) son dobles serán distribuidos por EL
PROMOTOR y/o EL DUEÑO ORIGINAL o INICIAL. De estos ochenta y seis (86) se les
asignarán oportunamente a LOS PROPIETARIOS de las ochenta y seis (86)
UNIDADES INMOBILIARIAS en sus respectivas escrituras de compra venta.
EL PROMOTOR y/o EL DUEÑO ORIGINAL o INICIAL se ha reservado cincuenta y dos
(52) espacios de estacionamientos, ubicados en varios de los Niveles los cuales
venderá a LOS PROPIETARIOS de LAS UNIDADES INMOBILIARIAS de EL EDIFICIO.
Mientras EL PROMOTOR y/o EL DUEÑO ORIGINAL o INICIAL sea dueño de
Unidades Inmobiliarias, podrá arrendar los estacionamientos que se ha reservado. EL
PROMOTOR y/o EL DUEÑO ORIGINAL o INICIAL ha asignado cuatro (4) espacios de
estacionamientos para visitas, los cuales estarán ubicados en el Nivel 000 o Planta
Baja, además en el Nivel 000 o Planta Baja existirá un (1) espacio de estacionamiento
para discapacitados. Los otros ochenta y seis (86) espacios, como indicamos, son los
que corresponden a cada uno de los ochenta y seis (86) UNIDADES INMOBILIARIAS.
Los depósitos ubicados en los Niveles 000, 100 al 150, 200 al 250, 300 al 350 y 2700
que son cuarenta y seis (46), de los cuales dos (2) son comunes y los restantes y que
son cuarenta y cuatro (44) son una reserva de EL PROMOTOR y/o EL DUEÑO
ORIGINAL o INICIAL y este tendrá la propiedad de los mismos. EL PROMOTOR y/o
EL DUEÑO ORIGINAL o INICIAL asignará dichos depósitos oportunamente a LOS
PROPIETARIOS de EL EDIFICIO, que deseen comprarlos o arrendarlos. El Edificio
se denomina P.H. RIVER PARK.
ARTÍCULO 3: Cada UNIDAD INMOBILIARIA formará por sí sola una Finca registral
aparte, que podrá estar afectada a todo tipo de derechos reales, independientemente
del resto de las UNIDADES INMOBILIARIAS en sujeción únicamente a las
disposiciones legales sobre la materia y a las que al efecto establece este Reglamento,
el Reglamento de Usos que se preparará en su oportunidad.
LOS PROPIETARIOS tendrán, además un derecho conjunto de copropiedad sobre los
otros elementos de EL EDIFICIO, necesarios para el adecuado uso y disfrute de su
correspondiente UNIDAD INMOBILIARIA.
ARTÍCULO 4: Esta edificación consta, como ya se dijo en el Artículo dos (2) anterior de
áreas de estacionamientos al igual que por accesos comunes, pasillos que servirán
para el libre tránsito por parte de LOS PROPIETARIOS, PEATONES que por ella
caminan y circulen y VEHÍCULOS y no podrán ser obstruidas o cerradas en ningún
momento, esto se hace en la finalidad de que LOS PROPIETARIOS O
ARRENDATARIOS del EDIFICIO tengan libre acceso e intercomunicación a las
mismas.
ARTÍCULO 5: Las UNIDADES INMOBILIARIAS que surjan de la presente incorporación
al Régimen de Propiedad Horizontal, formarán por sí solos una finca registral aparte, que
podrá estar afectada a todo tipo de derechos reales, independiente del resto de los
demás, con sujeción únicamente a las disposiciones legales sobre la materia y a la que
al efecto establece este Reglamento.
ARTÍCULO 6: Las disposiciones del presente Reglamento son de obligatorio
cumplimiento y no podrán modificarse, sino por medio de los mecanismos establecidos
en la ley y este reglamento. Por tanto, obliga a LOS PROPIETARIOS, residentes a
cualquier título aunque no sean propietarios, las visitas y a cualquier persona que por
cualquier título, razón o circunstancia se encuentre dentro de los predios del P.H. RIVER
PARK. Ninguna Asamblea de Propietarias sea Ordinaria o Extraordinaria Asamblea de
Propietarios podrá, sin cumplir los requisitos de ley, modificar, dejar sin efecto o incumplir
o cumplir parcialmente las disposiciones de este Reglamento y obliga también a la
Asamblea de Propietarios (en adelante la ASAMBLEA DE PROPIETARIOS) y para
cualquier futuro adquiriente de derechos reales sobre cualquiera de LAS UNIDADES
INMOBILIARIAS y para toda persona que a cualquier título, use o goce dichas
UNIDADES INMOBILIARIAS.
ARTÍCULO 7: Para los efectos de la constitución y origen del presente Régimen de
Propiedad Horizontal del P.H. RIVER PARK, quedan incorporadas al mismo las
ochenta y seis (86) UNIDADES INMOBILIARIAS, así como las áreas, bienes e
instalaciones comunes, que no constituyen la totalidad del proyecto:
Queda entendido que la totalidad de Unidades Inmobiliaria, es decir, las ochenta y seis
(86) UNIDADES INMOBILIARIAS que conforman el P.H. RIVER PARK, se les asigna,
sus valores y porcentajes en el Artículo Nueve (9) de este Reglamento.
ARTÍCULO 8: Cada UNIDAD INMOBILIARIA constituye un espacio delimitado
susceptible de aprovechamiento independiente sobre el cual su PROPIETARIO tendrá
un derecho singular y exclusivo de propiedad, y forma por sí solo una finca registral
aparte que podrá estar afectada a todo tipo de derechos reales independientes del
resto de los demás, con sujeción, únicamente, a las disposiciones legales sobre la
materia y a las que al efecto establece el presente Reglamento. EL PROPIETARIO
tendrá, además, un derecho conjunto de copropiedad sobre los otros elementos del
P.H. RIVER PARK, y las demás áreas comunes del P.H. RIVER PARK, necesarios
para el adecuado uso y disfrute de su UNIDAD INMOBILIARIA.
ARTÍCULO 9: Para los efectos de la determinación de las cuotas proporcionales de los
deberes y derechos de cada uno de LOS PROPIETARIOS en relación con los bienes
de dominio común (Artículo veinte (20) de la Ley No. 31 de 18 de junio de 2010), se
establecen los siguientes valores y porcentajes para cada una de las Unidades
Inmobiliarias que componen el P.H. RIVER PARK.
NIVEL
UNIDAD INMOBILIARIA
VALOR TERRENO
PORCEN-TAJES
400 4 A 49,459 1.88
4 B 46,839 1.77
500 5 A 31,331 1.18
5 B 31,965 1.20 5 C 30,112 1.13 5 D 28,645 1.07
600 6 A 31,331 1.18
6 B 31,965 1.20 6 C 30,112 1.13 6 D 28,645 1.07
700 7 A 31,331 1.18
7 B 31,965 1.20 7 C 30,112 1.13 7 D 28,645 1.07
800 8 A 31,331 1.18
8 B 31,965 1.20 8 C 30,112 1.13 8 D 28,645 1.07
900 9 A 31,331 1.18
9 B 31,965 1.20
9 C 30,112 1.13 9 D 28,645 1.07
1000 10 A 31,331 1.18
10 B 31,965 1.20 10 C 30,112 1.13 10 D 28,645 1.07
1100 11 A 31,331 1.18
11 B 31,965 1.20 11 C 30,112 1.13 11 D 28,645 1.07
1200 12 A 31,331 1.18
12 B 31,965 1.20 12 C 30,112 1.13 12 D 28,645 1.07
1300 13 A 31,331 1.18
13 B 31,965 1.20 13 C 30,112 1.13 13 D 28,645 1.07
1400 14 A 31,331 1.18
14 B 31,965 1.20 14 C 30,112 1.13 14 D 28,645 1.07
1500 15 A 31,331 1.18
15 B 31,965 1.20 15 C 30,112 1.13 15 D 28,645 1.07
1600 16 A 31,331 1.18
16 B 31,965 1.20 16 C 30,112 1.13 16 D 28,645 1.07
1700 17 A 31,331 1.18
17 B 31,965 1.20 17 C 30,112 1.13 17 D 28,645 1.07
1800 18 A 31,331 1.18
18 B 31,965 1.20 18 C 30,112 1.13 18 D 28,645 1.07
1900 19 A 31,331 1.18
19 B 31,965 1.20 19 C 30,112 1.13 19 D 28,645 1.07
2000 20 A 31,331 1.18
20 B 31,965 1.20 20 C 30,112 1.13 20 D 28,645 1.07
2100 21 A 31,331 1.18
21 B 31,965 1.20 21 C 30,112 1.13 21 D 28,645 1.07
2200 22 A 31,331 1.18
22 B 31,965 1.20 22 C 30,112 1.13 22 D 28,645 1.07
2300 23 A 31,331 1.18
23 B 31,965 1.20 23 C 30,112 1.13 23 D 28,645 1.07
2400 24 A 35,642 1.35
24 B 32,051 1.20 24 C 30,112 1.13 24 D 28,645 1.07
2500 25 A 31,437 1.18
25 B 32,051 1.20 25 C 30,112 1.13 25 D 28,645 1.07
TOTAL
100.00
Si por cualquier razón, los valores de dichas UNIDADES INMOBILIARIAS sufrieren
modificaciones ya sea por determinación catastral o por enajenación subsiguiente, tal
hecho no alterará la proporción que resulte de los valores iniciales señalados a cada
uno de ellos.
De acuerdo con el numeral siete (7) del Artículo veintinueve (29) y el Artículo cuarenta
y cuatro (44) de la Ley No. 31 de 18 de junio de 2010, las mejoras o menoscabos de
cada UNIDAD INMOBILIARIA no alterará la proporción aludida, la cual sólo podrá
variarse con la aprobación del sesenta y seis porciento (66%) de las UNIDADES
INMOBILIARIAS y que representen a su vez no menos del setenta y cinco porciento
(75%) del valor de la propiedad horizontal según aparece en la tabla de valores y
porcentajes de este Reglamento de Copropiedad. Esta modificación tendrá que ser
aprobada por el Ministerio de Vivienda y Ordenamiento Territorial y ser registrada en la
Sección de Propiedad Horizontal del Registro Público de Panamá.
CAPÍTULO II
BIENES COMUNES DEL P.H. RIVER PARK, SU USO Y MANTENIMIENTO
ARTÍCULO 10: Las áreas y bienes comunes pertenecen a todos LOS
PROPIETARIOS del P.H. RIVER PARK, en consecuencia, dichas áreas son
indivisibles e inalienables. Las áreas comunes son, entre otras, sin que de ello pueda
derivarse propósito de limitación alguna, las siguientes:
1.- Los lobbies en cada una de las plantas del edificio, azotea, área social en el Nivel
400, compuesto por salón, gimnasio, cuarto de aires acondicionados, cuarto de aseo,
servicios sanitarios, terrazas abierta, área para barbacoa, piscina para adultos y
niños, media cancha de basketball y área para juegos de niños, jardines y áreas
verdes.
2.-Las fachadas del edificio y consecuentemente la de las UNIDADES INMOBILIA-
RIAS.
3.- Aquellos bienes que estando o no mencionados en los numerales anteriores, son
esenciales para la salubridad, apariencia, seguridad, conservación y funcionamiento
del P.H. RIVER PARK.
4.- Aquellos bienes que tienen por destino permitir el uso y goce de los bienes
comunes.
5.- Los que la ley y este Reglamento califiquen de tales.
6. Los cuatro (4) estacionamientos para visitas y un (1) estacionamiento para uso de
discapacitados.
ARTÍCULO 11: LOS PROPIETARIOS de cada UNIDAD INMOBILIARIA sufragarán los
gastos de administración, conservación, mantenimiento, modificación de todos los
BIENES Y SERVICIOS COMUNES en la parte que les corresponda dependiendo de la
cantidad de metros cuadrados de área cerrada y área abierta que tenga su UNIDAD
INMOBILIARIA. La CUOTA DE GASTOS COMUNES será una sola. Únicamente para
los efectos del cálculo, el monto de la CUOTA DE GASTOS COMUNES por metro
cuadrado de área abierta, será distinta y no podrá exceder el veinticinco porciento
(25%) de la CUOTA DE GASTOS COMUNES asignada por metro cuadrado al área
cerrada. La CUOTA DE GASTOS COMUNES, por los metros cuadrados de área
abierta y cerrada, la fijará inicialmente EL PROMOTOR y/o EL DUEÑO ORIGINAL o
INICIAL según el presupuesto estimado de operación del P.H. RIVER PARK.
En igual forma se sufragarán el costo de las Primas de Seguros de que trata el artículo
doce (12) del presente reglamento. La CUOTA DE GASTOS COMUNES será pagada
dentro de los primeros diez (10) días de cada mes comenzando el mes siguiente al
mes que fue emitido el permiso de ocupación del edificio y EL PROPIETARIO haya
sido notificado de la misma. El pago atrasado de esa cuota dará derecho a la Junta
Directiva o en su defecto al administrador a cobrar un recargo mensual de hasta el veinte
porciento (20%) sobre la respectiva cuota mensual hasta que la misma sea cancelada, a
prohibir el uso y goce de los bienes comunes y colocar el nombre del moroso en un
anuncio o tablero en los lugares que la Junta Directiva decida, independientemente de
hacer uso de los mecanismos legales para el lograr el pago de las cuotas de GASTOS
COMUNES. En caso de que EL PROPIETARIO se atrase por un periodo mayor a
noventa (90) días, la Junta Directiva o en su defecto el Administrador podrá suspenderle
al PROPIETARIO moroso los servicios de gas hasta que éste se ponga al día en el pago
de su cuota.
El hecho de no estar ocupada la UNIDAD INMOBILIARIA por EL PROPIETARIO, de
renunciar tácita o expresamente al uso de los bienes comunes del P.H. RIVER PARK o los
beneficios que pueda brindar el P.H. RIVER PARK a sus residentes, no será impedimento
ni se admitirá como excusa para el no pago de la CUOTA DE GASTOS COMUNES y/o
cuotas extraordinarias de administración.
PARÁGRAFO TRANSITORIO I: EL PROMOTOR y/o EL DUEÑO ORIGINAL o INICIAL
estará obligado a pagar la CUOTA DE GASTOS COMUNES con relación a las
UNIDADES INMOBILIARIAS no vendidas.
PARÁGRAFO TRANSITORIO II: Todos los Copropietarios distintos a EL PROMOTOR
y/o EL DUEÑO ORIGINAL o INICIAL deberán pagar una CUOTA INICIAL a fin de
constituir un fondo de administración y adquirir mobiliario, equipo, etc, del P.H. RIVER
PARK. Dicha CUOTA DE GASTOS COMUNES está acordada entre EL PROMOTOR
y/o DUEÑO ORIGINAL o INICIAL y cada uno de LOS PROPIETARIOS y deberá ser
pagada en el momento en que EL PROMOTOR le haya notificado a cada
PROPIETARIO que se ha emitido el permiso de ocupación del edificio.
PARÁGRAFO TRANSITORIO III: LA CUOTA DE GASTOS COMUNES inicial la fijará
EL PROMOTOR y/o EL DUEÑO ORIGINAL o INICIAL o por la primera Asamblea
Ordinaria o Extraordinaria de Copropietarios, en base a los metros cuadrados cerrados
y abiertos que tenga cada UNIDAD INMOBILIARIA. La CUOTA DE GASTOS
COMUNES deberá ser pagada a partir de la notificación a EL PROPIETARIO de la
emisión del Permiso de Ocupación del P.H. RIVER PARK.
ARTÍCULO 12: EL P.H. RIVER PARK deberá contar siempre y en todo momento con
pólizas de seguros que cubran las áreas y los bienes comunes, sean éstos muebles o
inmuebles, contra todo riesgo, tales como extensión de cubierta catastrófica, terremotos,
incendios, inundaciones desordenes públicos y daños por maldad, así como daños a
terceros y responsabilidad civil. La Junta Directiva podrá determinar el tipo de póliza, el
monto asegurado, la o las empresas aseguradoras y tendrá facultad para variar el tipo de
pólizas y los montos asegurados de tiempo en tiempo, pero siempre procurando el mayor
beneficio y protección para los bienes y áreas comunes del P.H. RIVER PARK.
ARTÍCULO 13: Cuando por ocurrir siniestro, debidamente certificado por la Oficina de
Seguridad del Cuerpo de Bomberos, se requiera cobrar el valor de la indemnización del
seguro, este quedará afecto en primer lugar a la reconstrucción de la edificación, en los
casos que así se acuerde en Asamblea de Propietarios.
Si la Asamblea de Propietarios, después del siniestro, resuelve por el voto de no menos
del setenta y cinco porciento (75%) de las UNIDADES INMOBILIARIAS, que
representen a su vez, no menos del setenta y cinco porciento (75%) del valor de la
propiedad horizontal, tal como aparece en la Tabla de Valores y Porcentajes del
Reglamento de Copropiedad, demoler el resto de la edificación y limpiar los escombros
o dividir o vender el terreno, el monto de la indemnización del seguro se dividirá entre
los propietarios en la proporción en que hubieran concurrido el pago de las primas
correspondientes. Los acreedores hipotecarios tendrán el derecho preferente, que les
confiera la ley, ante los propietarios de la edificación en el valor de la indemnización
correspondiente a cada propietario hasta la concurrencia de sus créditos, siempre que
no se ordene la reconstrucción de la edificación, o si se ordena la reconstrucción de la
edificación, esta no se inicia en el término de noventa días calendario, contado a partir
de la fecha en la que la Asamblea de Propietarios acuerde la reconstrucción.
La Asamblea de Propietarios deberá tomar el acuerdo respectivo dentro de los quince
(15) días hábiles siguientes a la fecha en que se verifique el pago de la indemnización,
y se le comunicará a los acreedores hipotecarios dentro de los diez (10) días hábiles
siguientes.
En todos los casos en que se acuerde la desafectación del Régimen de Propiedad
Horizontal, se requerirá una resolución emitida por el Ministerio de Vivienda y
Ordenamiento Territorial, la cual será protocolizada junto con el acta de la Asamblea de
Propietarios mediante la cual se aprobó dicha desafectación y se elevará a escritura
pública e inscribirá en el Registro Público.
ARTÍCULO 14: La Junta Directiva por instrucción de la Asamblea de Propietarios, de
acuerdo artículo treinta y dos (32) de la Ley No. 31 del 18 de junio del 2010, con la
aprobación del sesenta y seis porciento (66%) en la primera convocatoria y de treinta y
tres porciento (33%) en la segunda convocatoria de Propietarios que estén al día en
sus obligaciones financieras con la Propiedad Horizontal autorizará y ordenará el pago
de cuotas, expensas y gastos extraordinarios (en adelante CUOTAS
EXTRAORDINARIAS), distintas de las CUOTAS DE GASTOS COMUNES, siempre
que las circunstancias así lo ameriten.
ARTÍCULO 15: EL PROPIETARIO será responsable de los daños y perjuicios que se
ocasionen a los bienes y áreas comunes del P.H. RIVER PARK por dolo, culpa o
negligencia y deberá sufragar el costo total de su reparación. De presentarse este caso,
el Administrador levantará un acta detallando los daños causados. De no ser pagados
los daños, en treinta (30) días calendarios el Administrador procederá al cobro por la vía
judicial, según lo señalado en el Artículo veintiséis (26) de la Ley No. 31 de 18 de junio
de 2010.
ARTÍCULO 16: Todos LOS PROPIETARIOS están en la obligación de usar, gozar y
velar por el uso correcto de los bienes y áreas comunes de acuerdo al destino ordinario
y natural de los mismos de acuerdo a este reglamento; y/o régimen de uso que a su
efecto establezca EL PROMOTOR y/o EL DUEÑO ORIGINAL o INICIAL. Tiene además
la obligación de dar aviso inmediato al Administrador o a la Junta Directiva de cualquier
hecho o acto del que llegue a tener conocimiento que ponga o pudiese poner en peligro
los bienes y áreas comunes.
ARTÍCULO 17: Ningún PROPIETARIO, por ninguna causa o motivo, podrá darle a los
bienes comunes un destino distinto, ni usarlos como bienes privativos ni entorpecer por
cualquier medio el uso y disfrute de los mismos por parte de los demás PROPIETARIOS.
ARTÍCULO 18: Cuando alguno de LOS PROPIETARIOS se negare a satisfacer el valor
de las CUOTAS de GASTOS COMUNES, las CUOTAS EXTRAORDINARIAS o multas
a cuyo pago están obligados por el Artículo veinticinco (25) de la Ley No. 31 de 18 de
junio de 2010, o por este Reglamento por un término de dos (2) meses o más y cuya
recaudación corresponda al ADMINISTRADOR, este podrá promover en contra del
PROPIETARIO renuente, un juicio ejecutivo por la suma adeudada. En dicho proceso
tendrá valor de título ejecutivo el Estado de Cuenta mediante el cual el
ADMINISTRADOR le haga saber al PROPIETARIO las sumas adeudadas.
ARTÍCULO 19: LOS PROPIETARIOS tienen la obligación de permitir el libre acceso de
cualquier entidad que suministra servicios denominados de utilidad pública, como agua,
luz, teléfono y similares a sus fincas, en donde están ubicados e instalados los
medidores o equipos de tales servicios y que requieran ser inspeccionados, de
mantenimiento, mejoras o ser reparados.
CAPÍTULO III
LOS BIENES PRIVATIVOS
ARTÍCULO 20: Son bienes privativos de cada PROPIETARIO, el lote o finca sobre la
cual está construido su UNIDAD INMOBILIARIA los bienes anejos si los hay, las
mejoras y todo aquello que se encuentre en el interior de las mismas. Igualmente son
bienes privativos, las reservas de EL PROMOTOR y/o EL DUEÑO ORIGINAL o INICIAL
consignadas en este reglamento.
ARTÍCULO 21: Todo PROPIETARIO corre con los gastos de conservación, reparación,
mantenimiento y modificación de su UNIDAD INMOBILIARIA. Los impuestos nacionales
o municipales, tasas y contribuciones que graven o recaigan sobre la UNIDAD
INMOBILIARIA como unidad independiente de los demás PROPIETARIOS, corren por
cuenta de cada PROPIETARIO. Todo PROPIETARIO está obligado a tener una póliza
de responsabilidad civil de un mínimo de CIEN MIL BALBOAS (B/.100,000.00) que cubra
daños a la propiedad ajena y lesiones corporales para amparar daños a la UNIDAD
INMOBILIARIA de otro PROPIETARIO y/o a los bienes comunes del P.H. RIVER PARK.
ARTÍCULO 22: Antes de realizar cualquier modificación o remodelación al interior de su
UNIDAD INMOBILIARIA, EL PROPIETARIO deberá obtener un permiso de construcción
y comunicarlo por escrito a la administración antes de dar inicio a la obra. Copia del
permiso de construcción se mantendrá en forma visible en la oficina de la administración.
El administrador queda facultado para coordinar los días y horas en que se podrán
realizar las obras de remodelación, consultando los mejores intereses del P.H. RIVER
PARK y de los vecinos.
ARTÍCULO 23: Todo PROPIETARIO está en la obligación de reparar tan pronto como
se produzca, cualquier daño que sufra su propiedad y que afecte o pueda afectar un
bien común o la propiedad de otro copropietario. En caso de no hacerlo con la
prontitud que las circunstancias demandan, se entenderá que la falta de reparación del
daño, implica una autorización al Administrador y a las personas por él designadas
para realizar la o las reparaciones necesarias a costas del PROPIETARIO, así como
realizar los gastos que estime necesario, sin que pueda objetar el monto de las
reparaciones. EL PROPIETARIO deberá cubrir los gastos en que incurrió la
administración dentro de los diez (10) días calendarios siguientes a la presentación de
la cuenta, en caso contrario, EL ADMINISTRADOR podrá proceder conforme lo
dispuesto en el artículo dieciocho (18) y cincuenta y tres (53) de este reglamento.
En todo caso, EL ADMINISTRADOR y las personas que ingresen a la propiedad
deberán actuar con las diligencias y cuidados que la situación demanda para no causar
daños al copropietario ni a terceras personas.
ARTÍCULO 24: Todo PROPIETARIO conviene y acepta que la pintura y diseño exterior
de cada UNIDAD INMOBILIARIA, constituye en su conjunto la fachada del edificio, razón
por la cual se obliga a no modificarla sin el previo y especial consentimiento de la
ASAMBLEA DE PROPIETARIOS con el voto favorable del 66% de las UNIDADES
INMOBILIARIAS, el estudio de un arquitecto idóneo y la aprobación de las autoridades
competentes.
ARTÍCULO 25: Los PROPIETARIOS deberán soportar la ejecución de los trabajos de
reparación, conservación y mantenimiento que resulte necesario efectuar en relación
con los BIENES COMUNES del P.H. RIVER PARK o los BIENES PRIVADOS de otros
PROPIETARIOS y deberán permitir acceso y paso a los arquitectos, obreros,
contratistas y demás personas encargadas de vigilar, dirigir y ejecutar dichas obras.
El ADMINISTRADOR deberá tomar las medidas preventivas necesarias a fin de que
dichos trabajos causen la menor molestia posible a LOS PROPIETARIOS afectados y a
terceras personas.
ARTÍCULO 26: Se prohíbe a los PROPIETARIOS de las UNIDADES INMOBILIARIAS y
a quienes las habitan a cualquier título, lo siguiente:
1. Destinarlos a usos contrarios a la moral o buenas costumbres o a fines diferentes a
vivienda.
2. Perturbar con ruidos o escándalos o de cualquier manera, la tranquilidad de los
demás propietarios.
3. Tener en el inmueble objetos peligrosos o perjudiciales para LA PROPIEDAD o para
la salud de los vecinos.
4. Hacer obras, o ampliaciones y, en general, ejecutar todos aquellos actos que puedan
perjudicar o comprometer la uniformidad que debe mantener el P.H. RIVER PARK, en
cuanto a color, fachadas y demás elementos que caracterizan el P.H. RIVER PARK.
5. Llevar o tener aquellos animales que prohíbe la Junta Directiva tales como animales
de granja. No obstante lo anterior, la Junta Directiva podrá reglamentar el tipo, la forma,
las modalidades, los cuidados y las responsabilidades que debe asumir el
PROPIETARIO para mantener mascotas.
6. Modificar o adicionar cualquier elemento a la fachada de la UNIDAD INMOBILIARIA.
Cualquier adición o cambio que quiera hacer un propietario en los balcones, terrazas, o
áreas que puedan afectar la fachada del edificio deberá de tener autorización por escrito
de EL PROMOTOR y/o EL DUEÑO ORIGINAL o INICIAL. En caso de que un
PROPIETARIO altere la fachada de su UNIDAD INMOBILIARIA sin el previo y especial
consentimiento de la ASAMBLEA DE PROPIETARIOS con el voto favorable del sesenta
y seis porciento (66%) de las UNIDADES INMOBILIARIAS, y sin el estudio de un
arquitecto idóneo y la aprobación de las autoridades competentes, se obligará a la
reposición de los elementos modificados y en caso de negativa por un periodo de treinta
días, contado a partir de la notificación, impondrá una multa mensual que variará desde
un punto veinticinco porciento (0.25%) hasta un uno por ciento (1%) del valor de la
UNIDAD INMOBILIARIA dependiendo de la gravedad de la falta, hasta que se cumpla
con lo establecido.
7. Colocar letreros comerciales, profesionales o de cualquier otro tipo en las UNIDADES
INMOBILIARIAS.
8. Pintar o decorar individualmente los BIENES COMUNES salvo que previamente lo
autorice la Asamblea de Propietarios.
9. Arrojar o permitir que se arrojen en las cañerías de desagües, telas, materiales duros
o insolubles, tierra, arena y en general, todo lo que pueda obstruir las mismas, al igual
que sustancias oleosas o químicas tales como pintura, aceite automotriz, cloro, diesel,
gasolina, potasa y otros que generan la destrucción de la bacteria que contribuye al
buen funcionamiento de la planta de tratamiento de aguas servidas.
10. Ocupar las áreas de estacionamientos con buses, camiones o cualquier otro tipo de
automóviles para uso comercial, sin la previa autorización por escrito de la Junta
Directiva. Igualmente, ocupar cualquier área común del P.H. RIVER PARK con
remolques, casas móviles, lanchas y similares.
11. Montar o poner a funcionar, máquinas susceptibles de causar daños a las
instalaciones generales o de perturbar la tranquilidad y sosiego de los
PROPIETARIOS.
12. Obstaculizar, impedir o entorpecer la circulación y el libre tránsito de entrada y
salida, así como dentro del P.H. RIVER PARK, dejando objetos, vehículos y materiales
que no estén permitidos.
13. Disponer de la basura o de los desperdicios por medios distintos de los previstos
para ello por la Junta Directiva o EL ADMINISTRADOR. No se podrá tirar basura o
desperdicio de ninguna clase desde los balcones o ventanas del edificio. Los balcones
del edificio deberán ser trapeados, entendiéndose que los mismos no podrán ser
baldeados para evitar que el agua sucia caiga en los apartamentos de pisos inferiores.
14. Utilizar las ventanas o barandas para secar o asolear ropa, toallas, o similares.
15. Requerir de los empleados del P.H. RIVER PARK el que presten servicios
personales, sin la previa autorización del ADMINISTRADOR.
16. Instalar aires acondicionados splits o unidades de aire central en lugares distintos a
los específicamente designados para tales propósitos.
17. No podrán colocar tintes a los vidrios de las ventanas de LAS UNIDADES
INMOBILIARIAS. Tampoco podrán colocar en ninguna de las ventanas de los
apartamentos cortinas, o persianas de cualquier tipo que del lado exterior del edificio
que afecte la fachada y la pintura exterior del P.H. RIVER PARK. No podrán cubrir las
ventanas con papel reflectivo, papel aluminio o papel periódico. No obstante lo anterior,
los PROPIETARIOS podrán instalar papel esmerilado en las ventanas de los baños
únicamente.
18. No podrá colocarse verjas en las ventanas.
19. No se podrá modificar o alterar cualquier estructura que haya construido EL
PROMOTOR y/o EL DUEÑO ORIGINAL o INICIAL hasta tanto éste no haya terminado
de vender y desarrollar el proyecto en su totalidad.
20. No podrán modificar o alterar el aspecto estético, fachada y color exterior de la
UNIDAD INMOBILIARIA. No podrán rellenarse con concreto u otros, las áreas verdes y
jardines que han sido destinadas por EL PROMOTOR y/o DUEÑO ORIGINAL o
INICIAL.
21. No podrán utilizar las áreas comunes tales como parques, áreas verdes para
actividades políticas o de proselitismo político.
22. No podrán acumular desperdicios ni basura de cualquier otro origen en el frente de
la UNIDAD INMOBILIARIA en áreas de uso común.
23. No se podrá circular en las áreas comunes y circulación de LA PROPIEDAD a una
velocidad superior a veinte kilómetros por hora (20km/h).
24. No podrán tenerse animales domésticos en soltura en las áreas comunes del P.H.
RIVER PARK. Si son sacados a pasear, es obligatorio tenerlos controlados con collar
de seguridad. Todos los desechos producto de las mascotas, deberán ser recogidos y
botados por su dueño fuera de las áreas comunes o de la propiedad privada del vecino.
25. Queda prohibido a los niños menores de TRECE (13) años de edad, pasear a sus
mascotas fuera de su Unidad Inmobiliaria sin la compañía de un adulto responsable.
Igualmente queda prohibido a los niños menores de OCHO (8) años de edad, estar en
las áreas de la piscina sin la compañía de un adulto responsable.
26. No podrán utilizarse LAS UNIDADES INMOBILIARIAS con propósitos comerciales,
de oficinas, o cualquier tipo de actividad comercial.
27. No podrán instalarse letreros de Se Vende o Se Alquila en las UNIDADES
INMOBILIARIAS.
28. No podrán restringir que la constructora o constructoras que designe EL
PROMOTOR y/o EL DUEÑO ORIGINAL o INICIAL realice los trabajos de construcción
de las futuras fases indistintamente en un horario de lunes a sábado, ni que programe y
realice entregas de viviendas los días domingo.
29. No podrán almacenar en los estacionamientos de las UNIDADES INMOBILIARIAS
artículos que queden expuestos, sin utilizar muebles o armarios destinados para tal fin.
30. No podrán restringir a EL PROMOTOR y/o EL DUEÑO ORIGINAL o INICIAL el que
él mismo disponga de LAS UNIDADES INMOBILIARIAS que mantenga a su nombre,
para alquilarlas a terceros o utilizarlas para realizar actividades de promoción o
actividades publicitarias del proyecto tales como: propagandas, reportajes, y programas
de TV. Igualmente, no podrán restringir a EL PROMOTOR y/o EL DUEÑO ORIGINAL o
INICIAL el que el mismo disponga de las áreas comunes para actividades de
promoción del proyecto y publicitarias tales como: fiestas, eventos, ferias,
propagandas, reportajes, y programas de TV.
La Junta Directiva podrá establecer, mediante resoluciones, prohibiciones adicionales
que surtirán efecto hasta su aprobación o rechazo en la siguiente Asamblea de
Propietarios. En caso de no ser presentadas tales disposiciones a la Asamblea de
Propietarios, éstas quedarán sin valor.
ARTÍCULO 27: La infracción a cualquiera de las prohibiciones contenidas en el artículo
anterior, podrá ser denunciada por EL ADMINISTRADOR o por cualquiera de LOS
PROPIETARIOS ante la Junta Directiva y en caso de comprobarse la infracción, ésta
ordenará la cesación de los actos y podrá amonestar e imponer multa de CINCUENTA
BALBOAS (B/.50.00) a QUINIENTOS BALBOAS (B/.500.00) al infractor, quien
responderá además por los daños y perjuicios a que hubiera lugar, y sin perjuicio de
que se le aplique lo que al respecto establezca el Reglamento de Copropiedad.
En caso de que EL PROPIETARIO sancionado continúe con la acción que motivó la
multa, el corregidor podrá ordenar su arresto.
ARTÍCULO 28: Cada PROPIETARIO utilizará su UNIDAD INMOBILIARIA en la forma
prevista en las leyes, en el presente Reglamento de Copropiedad y las normas que al
respecto señale la Junta Directiva. Todo PROPIETARIO, al igual que el que habite LA
UNIDAD INMOBILIARIA serán solidariamente responsables de los daños y perjuicios
causados por dolo, culpa o negligencia, por actos propios, de sus dependientes,
mascotas y/o de la o las personas que a cualquier título usen, disfruten o se encuentren
en la UNIDAD INMOBILIARIA, incluyendo invitados, que ocasionen daños a cualquier
bien común, o propiedad particular de otro u otros PROPIETARIOS y a terceros si fuera
el caso, no importa a que título se encuentren dentro del P.H. RIVER PARK.
ARTÍCULO 29: Siempre que un PROPIETARIO alquile su UNIDAD INMOBILIARIA
deberá informarlo por escrito a la Junta Directiva o en su defecto a EL
ADMINISTRADOR, señalando el nombre de todas las personas que estarán ocupando
su UNIDAD INMOBILIARIA. La cantidad de personas en la UNIDAD INMOBILIARIA no
podrá exceder la capacidad para la que fue diseñada LA UNIDAD INMOBILIARIA.
Además de todas las reglas que le corresponden seguir a LOS PROPIETARIOS, y a las
personas que ocupen a cualquier título alguna UNIDAD INMOBILIARIA, el uso de las
áreas comunes del P.H. RIVER PARK y las áreas sociales y la piscina serán reguladas
de acuerdo con el Reglamento de Uso que se apruebe por parte de la Asamblea de
Propietarios.
Cuando un PROPIETARIO desee vender, enajenar, o en cualquier forma traspasar el
derecho de propiedad sobre su UNIDAD INMOBILIARIA, deberá comunicarlo por
escrito a la Junta Directiva, dándole la información del nombre y generales del nuevo
adquiriente, además obtener el paz y salvo de la ADMINISTRACIÓN, que certifique que
se encuentra al día en el pago de la CUOTA DE GASTOS COMUNES, así como de
cualquier CUOTA EXTRAORDINARIA.
CAPÍTULO IV
ASAMBLEA DE PROPIETARIOS
ARTÍCULO 30: La Asamblea de Propietarios es el organismo supremo del P.H. RIVER
PARK y estará formada por toda persona propietaria de una (1) o más UNIDADES
INMOBILIARIAS en el P.H. RIVER PARK. En caso que una UNIDAD INMOBILIARIA
pertenezca a más de una persona en comunidad de bienes, dichas personas deberán
designar por escrito y comunicar a la Junta Directiva el nombre de la persona que
ostente su representación. Cuando una UNIDAD INMOBILIARIA pertenezca a una
persona jurídica esta deberá designar a uno de los accionistas, socio o a uno de los
directores, según el caso, para que ostente su representación en la Asamblea de
Propietarios.
ARTÍCULO 31: La Asamblea de Propietarios tendrá a su cargo y será responsable por
la administración y conservación de los bienes comunes y tendrá todas aquellas
funciones y facultades que la ley y este Reglamento le atribuyan. En especial, tendrá
las siguientes funciones:
a) Reunirse por lo menos una vez al año, el primer viernes del mes de Octubre de
cada año, en sesión ordinaria; y en sesión extraordinaria tantas veces como sea
convocada en la forma prescrita en la ley o este reglamento.
b) Escoger anualmente a los miembros de la Junta Directiva del P.H. RIVER PARK.
Crear todos aquellos cargos y/o comisiones dentro de la Junta Directiva que estime
convenientes, designando a las personas para desempeñar los mismos.
c) Aprobar o improbar el proyecto de presupuesto y los estados financieros que le
presente la Junta Directiva.
d) Modificar y/o enmendar según corresponda el Reglamento de Copropiedad una vez EL
PROMOTOR y/o DUEÑO ORIGINAL o INICIAL haya terminado de vender y desarrollar
todo el proyecto.
e) Reglamentar, condicionar, modificar el uso de los bienes comunes del P.H. RIVER
PARK de acuerdo a la Ley y este Reglamento, mediante la aprobación de un Régimen de
Uso. El primer Régimen de Uso será impuesto por EL PROMOTOR y/o DUEÑO
ORIGINAL o INICIAL. Dicho Régimen de Uso podrá ser modificado por la Asamblea de
Propietarios una vez EL PROMOTOR y/o DUEÑO ORIGINAL o INICIAL haya terminado
de vender y desarrollar todo el proyecto.
f) Autorizar la ejecución de obras, mejoras y/o edificaciones en los bienes comunes del
P.H. RIVER PARK.
g) Ejercer todas aquellas facultades que este Reglamento y la Ley No. 31 de 18 de junio
de 2010 le atribuyan.
ARTÍCULO 32: La Junta Directiva y en defecto de esta el Administrador, una vez al
año, en el mes de febrero de cada año, deberán convocar en sesión ordinaria a la
Asamblea de Propietarios para que esta se reúna. Si transcurrido dos (2) meses desde
la fecha en que debió convocarse a la Asamblea Ordinaria, por los mencionados
anteriormente y la Asamblea no se ha reunido, esta se podrá convocar por derecho
propio, siempre que así lo solicite el veinte porciento (20%), de la totalidad de LOS
PROPIETARIOS que se encuentren al día en el pago de las cuotas comunes. De la
misma forma se convocará en Asamblea Extraordinaria en caso de que las
necesidades sean imprevistas o de urgencia y así lo requiera la propiedad horizontal.
ARTÍCULO 33: La convocatoria para las sesiones de la Asamblea de Propietarios, ya
sean éstas ordinarias o extraordinarias, deberán hacerse mediante la entrega personal en
la dirección que haya indicado cada PROPIETARIO, o entrega de la citación en la unidad
correspondiente o el envío de las citaciones a cada PROPIETARIO por correo certificado,
telegrama, fax, e-mail o cualquier otro medio electrónico, con no menos de diez (10) ni
más de veinte (20) días hábiles a la fecha en que debe efectuarse la reunión.
ARTÍCULO 34: Para constituir quórum en una Asamblea de Propietarios sean ordinarias
o extraordinarias será necesaria la presencia de la mitad más uno del total de los
PROPIETARIOS, independientemente del número de UNIDADES INMOBILIARIAS, que
pertenezca a cada uno de ellos. Si transcurrida una hora siguiente a la fijada en la
convocatoria, no hubiera el quórum requerido, el Secretario o quien haga sus veces,
levantará un acta en que conste tal circunstancia y el número, nombre y porcentaje de
participación de los asistentes a la Asamblea de Propietarios. Cumplida esta formalidad,
la Asamblea podrá deliberar y adoptar decisiones válidas con un quórum equivalente al
veinte porciento (20%) de LOS PROPIETARIOS, en atención a lo que establece el
Artículo cincuenta y uno (51) de la Ley No. 31 de 18 de junio de 2010.
Si aún no se lograse el quórum, se hará una nueva convocatoria, la cual fijará la
Asamblea para una fecha no anterior a los diez (10) días hábiles siguientes. En esta
segunda fecha, la Asamblea General se reunirá con los que asistan, siempre que
constituyan por lo menos un veinte porciento (20%) de la totalidad de LOS
PROPIETARIOS. En todos estos casos las decisiones se adoptarán por la mitad más
uno de LOS PROPIETARIOS asistentes.
En el caso de un acuerdo que señale la modificación de CUOTAS DE GASTOS
COMUNES se requerirá la aprobación de la Asamblea de Propietarios mediante la
votación favorable como mínimo del sesenta y seis porciento (66%) y en la segunda
convocatoria del treinta y tres porciento (33%) en ambos casos de PROPIETARIOS
que estén al día en sus obligaciones financieras con el P.H. RIVER PARK.
Cuando por cualquier causa, una UNIDAD INMOBILIARIA perteneciere a varias
personas o a sucesiones líquidas, los interesados deberán designar a una sola persona
para que ejerza los derechos correspondientes a la calidad de PROPIETARIO de la
respectiva UNIDAD INMOBILIARIA en las reuniones de la Asamblea.
Así mismo, toda persona jurídica propietaria de una o varias UNIDADES INMOBILIA-
RIAS, estará representada en dichas reuniones por una sola persona natural.
ARTÍCULO 35: En las reuniones de la Asamblea de Propietarios cada PROPIETARIO
tendrá derecho a un voto por cada UNIDAD INMOBILIARIA de la cual sea dueño según el
Registro Público.
Cualquier PROPIETARIO podrá hacerse representar por otro PROPIETARIO, por su
cónyuge o por quien a bien tenga o autorice EL PROPIETARIO.
ARTÍCULO 36: La Asamblea de Propietarios, será presidida por el Presidente; a falta
de éste, por el Vicepresidente; a falta de este, por el Tesorero; a falta de éste, por el
Secretario; a falta de éste, por el Vocal y a falta de éstos, por EL PROPIETARIO que
escoja la Asamblea de Propietarios. De igual forma, en caso de renuncia del
Secretario la Asamblea de Propietarios nombrará un Secretario ad hoc que podrá ser el
Administrador o cualquiera de LOS PROPIETARIOS presentes de conformidad con el
Artículo cincuenta y dos (52) de la Ley No. 31 de 18 de junio de 2010.
Las decisiones de la Asamblea de Propietarios deberán ser tomadas mediante la
aprobación de la mitad (1/2) más uno (1) de la totalidad de LOS PROPIETARIOS
presentes en la reunión, salvo cuando la Ley establezca un número distinto para su
aprobación. Para reformar, enmendar, adicionar o eliminar disposiciones del Reglamento
de Copropiedad, será necesario el voto favorable del sesenta y seis porciento (66%) de
los propietarios de las UNIDADES INMOBILIARIAS que representen a su vez, no menos
del setenta y cinco por ciento (75%) del valor de la Propiedad Horizontal.
Las resoluciones de la Asamblea de Propietarios deberán cumplir con los requisitos
que señala del Artículo cincuenta y uno (51) al cincuenta y tres (53) de la Ley No. 31 de
18 de junio de 2010.
CAPÍTULO V
JUNTA DIRECTIVA
ARTÍCULO 37: Para los efectos de la Asamblea de Propietarios y de la administración del
P.H. RIVER PARK, se elegirá una junta directiva que constará, de por lo menos, cinco (5)
miembros así: un presidente, un vice-presidente, un tesorero, un secretario y un vocal,
quienes tendrán las facultades que les confiere la Ley, el Reglamento de Copropiedad y la
propia Asamblea de Propietarios. Se podrán eliminar los cargos de Vice-Presidente y de
Vocales en casos de que la Asamblea de Propietarios reduzca los miembros en la Junta
Directiva (Artículo cincuenta y cinco (55) de la Ley No. 31 de 18 de junio de 2010).
ARTÍCULO 38: El representante legal de la Asamblea de Propietarios será el Presidente
de la Junta Directiva y, como tal, representará a la Asamblea en toda clase de procesos
y actos relativos al inmueble o a su administración. En caso de ausencia temporal, la
representación legal de la Asamblea de Propietarios la llevará el vicepresidente; a falta
de ambos, la representación la llevará, el tesorero; a falta de este el secretario y a falta
de éste último el vocal. A falta de los antes mencionados, la persona que designe la
Asamblea de Propietarios. En este último caso, siempre que el acto afecte a terceros, se
requiere de la inscripción en el Registro Público, sin necesidad de aprobación por parte
del Ministerio de Vivienda y Ordenamiento Territorial.
ARTÍCULO 39: Los miembros de la Junta Directiva serán de libre nombramiento y
remoción de la Asamblea de Propietarios mediante el voto de por lo menos la mitad más
uno de la totalidad de los propietarios; pero en cuanto a la designación inicial para tales
cargos, ésta se hará en el mismo acto en el que se adopte el Reglamento de
Copropiedad.
ARTÍCULO 40: Los miembros de la Junta Directiva permanecerán en sus cargos hasta
que sean reemplazados y sean inscritos los nuevos directores en el Registro Público.
ARTÍCULO 41: Solo podrán ser miembros de la Junta Directiva las personas naturales
que:
1. Sean propietarias de una o más UNIDADES INMOBILIARIAS.
2. Sean propietarias de una o más UNIDADES INMOBILIARIAS, siempre que hayan
sido designadas por los demás propietarios como representantes de estos en la
Asamblea de Propietarios.
3. Ostenten la representación, ante la Asamblea de Propietarios, de una persona
jurídica que sea propietaria de una o más UNIDADES INMOBILIARIAS.
El propietario que sea elegido miembro de la Junta Directiva deberá estar a paz y salvo
con la administración de la propiedad en todo concepto.
El propietario que no reúna este último requisito y fuera elegido no podrá actuar y su
puesto quedará vacante.
ARTÍCULO 42: La designación de los miembros de la Junta Directiva se protocolizará e
inscribirá en el Registro Público. También deben aparecer los nombres de dichas
personas, en un directorio el cual deberá colocarse en un lugar visible del P.H. RIVER
PARK.
ARTÍCULO 43: Las vacantes que ocurran en la Junta Directiva por cualquier motivo
serán cubiertas por el resto de los directores en ejercicio, siempre que estos
constituyan quórum. De lo contrario, cualquiera de los directores en ejercicio deberá
convocar a reunión extraordinaria de la Asamblea de Propietarios a efecto de cubrir
dichas vacantes.
ARTÍCULO 44: La Junta Directiva deberá reunirse en sesión ordinaria por lo menos una
vez cada mes, dentro del P.H. RIVER PARK a la hora y fecha que determine el
Presidente. Podrán reunirse en sesión extraordinaria cuando así lo solicite el presidente
o por cualquiera de los miembros de la Junta Directiva o el Administrador, siempre que
tenga asuntos urgentes que no puedan esperar una reunión ordinaria.
ARTÍCULO 45: La Junta Directiva será responsable de cumplir y hacer cumplir las
decisiones de la Asamblea de Propietarios en lo referente a la administración y
conservación de los bienes comunes y tendrá, además, las siguientes funciones y
facultades:
1. Representar a la Asamblea de Propietarios.
2. Nombrar o remover de su cargo al Administrador del desarrollo y establecer la
remuneración y demás términos y condiciones relativos a sus funciones.
3. Considerar el proyecto de presupuesto y estados financieros elaborados por la
administración para ser presentados en la sesión ordinaria anual de la Asamblea de
Propietarios y recomendar su aprobación o rechazo.
4. Dar las autorizaciones para las obras que deseen efectuar los propietarios, con
arreglo a lo que se establezca en esta Ley.
5. Autorizar cualquier desembolso extraordinario no previsto en el presupuesto.
6. Revisar los balances mensuales sobre ingresos y egresos que le presente el
Administrador.
7. Autorizar la creación de cargos adicionales al de Administrador, previa
recomendación de este.
8. Vigilar la ejecución de obras ordenadas o autorizadas por la Asamblea de
Propietarios y nombrar los ingenieros, arquitectos y demás técnicos que se requieren
para el cabal desempeño de estas funciones.
9. Aprobar o improbar los contratos o acuerdos que pretenda celebrar el Administrador
en relación con la administración del desarrollo.
10. Atender las quejas que le presente el Administrador en relación con las violaciones
a las obligaciones que esta Ley o el Reglamento imponen a los propietarios, y tomar las
demás medidas que estime pertinentes para restituir el orden en la propiedad
horizontal.
11. Hasta que la Asamblea de Propietarios no decida lo contrario, reglamentar el uso
de los bienes comunes mediante la aprobación de un Reglamento de Uso, el cual será
de obligatorio cumplimiento para los propietarios.
12. Rendir informe anual a la Asamblea de Propietarios sobre el funcionamiento de la
administración.
13. Dirimir los conflictos que se presenten entre los propietarios o entre estos y el
Administrador por causa del uso y goce de los bienes comunes o de los bienes
privativos de cada uno.
14. Autorizar al Administrador para que requiera el cobro, por la vía judicial o
administrativa, de cualquier deuda de los propietarios.
15. Nombrar, cuando así lo estime conveniente, a un Contador Público Autorizado,
quien deberá auditar los libros que lleve el Administrador y rendir un informe ante la
Asamblea de Propietarios, a menos que esta por mayoría de votos no lo estime
conveniente.
16. Convocar a la Asamblea de Propietarios a la sesión ordinaria anual y la sesión
extraordinaria, cuando así lo requieran las circunstancias.
17. Crear comités de apoyo y designar a los propietarios que los conformen.
18. Establecer, mediante un reglamento, las reglas de su funcionamiento.
ARTÍCULO 46: Para constituir quórum en una reunión de la Junta Directiva, se
requerirá por lo menos la presencia de más de la mitad de todos los directores. Las
decisiones de la Junta serán tomadas por el voto afirmativo de la mayoría de los
directores.
ARTÍCULO 47: Son funciones del Presidente y, en su ausencia, del Vicepresidente, las
siguientes:
1. Ostentar y ejercer la representación legal de la Asamblea de Propietarios.
2. Presidir las reuniones de la Asamblea de Propietarios y de la Junta Directiva.
3. Convocar las reuniones de la Junta Directiva.
4. Convocar a las reuniones ordinarias de la Asamblea de Propietarios.
5. Convocar a reunión extraordinaria de la Asamblea de Propietarios, cuando se lo
solicite por lo menos un equivalente al veinte porciento (20%) de los propietarios que se
encuentren al día en el pago de los gastos comunes y demás obligaciones financieras,
o a solicitud de cualquier miembro de la Junta Directiva o del Administrador.
6. Extender las certificaciones de paz y salvo de cuotas y gastos de mantenimiento.
7. Ejercer las demás que le sean señaladas por la Asamblea de Propietarios.
ARTÍCULO 48: Son funciones del Tesorero las siguientes:
1. Ejercer la representación legal de la Asamblea de Propietarios en ausencia del
Presidente y del Vicepresidente.
2. Presidir las reuniones de la Asamblea de Propietarios a falta del Presidente y del
Vicepresidente.
3. Velar por el buen manejo de los dineros y patrimonio de la Propiedad Horizontal y
llevar un libro de ingresos y egresos, así como presentar, anualmente, un informe
auditado.
4. Convocar a reunión ordinaria y extraordinaria de la Asamblea de Propietarios,
conforme a lo establecido en esta Ley.
5. Extender las certificaciones de paz y salvo de cuotas y gastos de mantenimiento.
6. Ejecutar las demás que le sean asignadas por la Asamblea de Propietarios.
ARTÍCULO 49: Funciones del Secretario:
1. Ejercer la representación legal de la Asamblea de Propietarios en ausencia del
Presidente, del Vicepresidente y del Tesorero.
2. Presidir las reuniones de la Asamblea de Propietarios a falta del Presidente, del
Vicepresidente y del Tesorero.
3. Actuar como Secretario en las reuniones de la Asamblea de Propietarios y de la
Junta Directiva.
4. Llevar un libro o registro de actas de las reuniones de la Asamblea de Propietarios y
otro de la Junta Directiva.
5. Convocar a reunión ordinaria y extraordinaria de la Asamblea de Propietarios,
conforme a lo preceptuado en esta Ley.
6. Extender las certificaciones de paz y salvo de cuotas y gastos de mantenimiento, en
ausencia del Administrador y del Presidente.
7. Extender certificaciones.
8. Ejecutar las demás que le sean asignadas por la Asamblea de Propietarios.
ARTÍCULO 50: Son funciones del vocal:
1. Ejercer la representación legal de la Asamblea de Propietarios a falta de los demás
miembros de la Junta Directiva.
2. Presidir las sesiones de la Asamblea de Propietarios a falta de todos los demás
miembros de la Junta Directiva.
3. Convocar a reunión ordinaria y extraordinaria de la Asamblea de Propietarios
conforme a lo preceptuado en esta Ley.
4. Ejercer las funciones de cualquier dignatario ausente por designación del Presidente.
5. Ejecutar las demás que le sean asignadas por la Asamblea de Propietarios.
CAPÍTULO VI
EL ADMINISTRADOR
ARTÍCULO 51: El Administrador será nombrado por la Junta Directiva y podrá ser una
persona natural o jurídica. En caso de que el Administrador sea una persona jurídica ésta
designará a un individuo para que ejerza las funciones correspondientes. El período del
Administrador será de dos (2) años prorrogable, salvo por destitución anticipada por la
Junta Directiva que podrá hacerse en cualquier tiempo.
ARTÍCULO 52: El nombre del Administrador y su información de contacto deberá de
estar en un lugar visible en el P.H. RIVER PARK. Dicho Administrador será
remunerado por sus servicios de acuerdo a lo que apruebe la Junta Directiva del P.H.
una vez EL PROMOTOR y/o EL DUEÑO ORIGINAL o INICIAL termine de desarrollar y
vender todas las Unidades Inmobiliarias del P.H. RIVER PARK. El Administrador
tendrá las facultades que le confiera la Ley, este Reglamento, la Asamblea de
Propietarios y las siguientes:
1. Convocar a la Asamblea de Propietarios conforme a lo establecido en el artículo
treinta y dos (32) de este reglamento.
2. Nombrar y remover los trabajadores del P.H. RIVER PARK, previa aprobación
de la Junta Directiva, conforme al presupuesto aprobado por la Asamblea de
Propietarios.
3. Ordenar las reparaciones urgentes en las áreas comunes y las privadas que
afecten a otra UNIDAD INMOBILIARIA.
4. Recaudar de LOS PROPIETARIOS las CUOTAS DE GASTOS COMUNES y las
cuotas extraordinarias que correspondan y efectuar los pagos respectivos.
5. Representar a la Asamblea de Propietarios en todo tipo de proceso que verse
sobre el cobro de CUOTAS DE GASTOS COMUNES ya sean ordinarias o
extraordinarias.
6. Velar porque se mantenga el orden en el P.H. RIVER PARK, se cumpla el
destino de las UNIDADES INMOBILIARIAS y se observen las medidas sanitarias
y de conservación.
7. Compeler a LOS PROPIETARIOS a que cumplan sus obligaciones.
8. Llevar un libro de actas de la Asamblea de Propietarios y extender las
certificaciones correspondientes a los interesados.
9. Ejercer las funciones de secretario de la Asamblea de Propietarios cuando así lo
decida la junta directiva o la Asamblea de Propietarios.
10. Solicitar a la autoridad competente que le conceda la administración temporal de
aquellas UNIDADES INMOBILIARIAS que se encuentren deshabitadas por más
de seis meses, y cuyos propietarios se encuentren morosos para proceder a su
arrendamiento.
11. Comunicar mensualmente a las instituciones acreedoras de hipotecas, sobre
aquellas UNIDADES INMOBILIARIAS que mantengan atrasos de dos (2) o más
meses de cuota de mantenimiento.
12. Colocar en lugar visible del P.H. RIVER PARK, el listado de nombres de los
copropietarios morosos en sus cuotas de mantenimiento.
ARTÍCULO 53: Cuando alguno de LOS PROPIETARIOS se negara a pagar el valor de
las cuotas correspondientes a las CUOTAS DE GASTOS COMUNES y extraordinarias,
por un término de dos (2) meses o más, ya que la Junta Directiva o en su defecto el
Administrador, podrá entablar en contra el propietario moroso un proceso ejecutivo
para lograr el pago, sirviéndole de título ejecutivo el estado de cuenta o los recibos no
pagados que presente el administrador.
A LOS PROPIETARIOS morosos en el pago de la cuota de gastos comunes por un
término de dos (2) meses o más, el Administrador podrá suspenderles el uso de las
áreas comunes y facilidades tales como: estacionamientos de visita, y demás bienes
suntuosos, o sea, el corte de servicios comunes que se paguen en la cuota de gastos
comunes, para cuyo suministro es necesario el aporte de la cuota de gastos comunes.
ARTÍCULO 54: Siempre que el Administrador tenga conocimiento de hechos que
pudiesen implicar una violación de cualquiera de las obligaciones establecidas por Ley o
por este Reglamento, el Administrador deberá inmediatamente tenga conocimiento de la
violación, investigarla y de comprobar la violación tomar las medidas urgentes que el
caso amerita e inmediatamente informar a la Junta Directiva de lo ocurrido a fin de que
ésta tome medidas pertinentes.
ARTÍCULO 55: El Administrador deberá presentar anualmente ante la Junta Directiva el
Estado de Situación respecto al manejo de fondos durante el año y un proyecto de
Presupuesto para el próximo año fiscal.
El proyecto de Presupuesto deberá estar dividido en, por lo menos las siguientes partidas:
INGRESOS:
a) Saldo del año anterior.
b) Cuotas de Administración.
c) Otros ingresos.
EGRESOS:
a) Gastos de mantenimiento y conservación.
b) Gastos de Administración.
c) Gastos por servicios centrales.
d) Otros gastos.
ARTÍCULO 56: El proyecto de Presupuesto de que trata el artículo anterior deberá ser enviado
a cada uno de LOS PROPIETARIOS con no menos de quince (15) días de antelación a la
fecha de la reunión de la Asamblea de Propietarios.
ARTÍCULO 57: El Administrador recaudará las cuotas de los propietarios y manejará las
mismas conforme al Presupuesto que a tal efecto apruebe la Asamblea de Propietarios.
ARTÍCULO 58: Los fondos provenientes de las cuotas serán depositados en el banco o
bancos que determine la Junta Directiva y contra ellos solo podrá girar el Presidente
conjuntamente con el Tesorero o en ausencia del Presidente, el Vicepresidente
conjuntamente con el Tesorero. El Secretario conjuntamente con el Tesorero podrá
firmar en las cuentas del P.H. RIVER PARK, sólo en caso de ausencia temporal del
presidente y el vicepresidente. En ningún caso un solo director podrá firmar
individualmente en las cuentas bancarias del P.H. RIVER PARK.
ARTÍCULO 59: A efecto del Presupuesto antes aludido, el año fiscal se iniciará el día
primero (1°) del mes siguiente a la fecha en que se reúna por primera vez la
Asamblea de Propietarios y terminará el treinta y uno (31) de diciembre de ese mismo
año, y en lo sucesivo será del primero de enero al treinta y uno (31) de diciembre de
cada año.
CAPÍTULO VII
LAS RESERVAS DEL PROMOTOR
ARTÍCULO 60: EL PROMOTOR y/o EL DUEÑO ORIGINAL o INICIAL se reserva el
derecho de variar el modelo y diseño de LAS UNIDADES INMOBILIARIAS, previamente
establecido en el Contrato de Promesa de Compra Venta y en el de Compraventa.
Igualmente modificar este Reglamento de acuerdo al Artículo Transitorio No. 3 de este
Reglamento.
ARTÍCULO 61: Los propietarios sólo podrán ejercer los derechos, deberes y obligaciones
que la ley que regula el Régimen de Propiedad Horizontal o este Reglamento les otorga.
ARTÍCULO 62: Lo que no estuviera previsto por la Ley o en el Reglamento de
Copropiedad, se decidirá conforme lo apruebe la Asamblea de Propietarios, por simple
mayoría de votos de los propietarios. Esa decisión será obligatoria, siempre que no
sea contraria al Régimen y/o Reglamento de Propiedad Horizontal.
ARTÍCULO 63: EL P.H. RIVER PARK es un Edificio residencial de carácter exclusivo,
cuyos bienes de uso común y privado han sido diseñados conformando un todo
armónico y uniforme.
Es entendido que cualquier PROPIETARIO (exceptuando a EL PROMOTOR y/o EL
DUEÑO ORIGINAL o INICIAL), que desee realizar una mejora en su bien privado,
deberá previamente someter los planos o sus descripciones, según fuese el caso, a la
consideración inicial y aprobación de EL PROMOTOR y/o DUEÑO ORIGINAL o
INICIAL. Una vez constituida la Asamblea de Propietarios esta dará su aprobación y el
Administrador y la Junta Directiva, velarán por el debido cumplimiento de lo dispuesto
en el presente artículo.
LOS PROPIETARIOS aceptarán la decisión de EL PROMOTOR y/o DUEÑO
ORIGINAL o INICIAL. Una vez constituida la Asamblea de Propietarios del P.H. RIVER
PARK dará su aprobación final y definitiva, siendo entendido que aquellas mejoras que
se hubiesen remodelados sin estar debidamente aprobadas y que no cumplieren con
los requisitos de apariencia, estética y uniformidad antes señalado, serán demolidas a
costa de su PROPIETARIO, sin perjuicio de cualquier otra sanción o multa que se
imponga a dicho PROPIETARIO.
CAPÍTULO VIII
DISPOSICIONES TRANSITORIAS
ARTÍCULO TRANSITORIO No. 1: Los primeros Directores y Dignatarios, quienes
ejercerán sus cargos hasta tanto este concluido el proyecto en su totalidad, serán:
PRESIDENTE: MIGUEL ÁNGEL VALDÉS SOLANO SECRETARIA: DEYSI VIRGINIA QUINTERO URRUTIA
TESORERO: NEIDA EDITH ZEBALLOS POLO
ARTÍCULO TRANSITORIO No. 2: El primer Administrador será el señor MIGUEL
ÁNGEL VALDÉS SOLANO, con cédula de identidad personal No. 8-151-533 o la
persona que la junta directiva de dicha sociedad designe en el futuro. EL
PROMOTOR y/o EL DUEÑO ORIGINAL o INICIAL se reservará el derecho de
designar EL Administrador del P.H. RIVER PARK así como la remuneración por sus
servicios, por un periodo no menor de cinco años o hasta que EL PROMOTOR y/o
DUEÑO ORIGINAL o INICIAL termine de desarrollar y vender el proyecto, lo que
ocurra de último.
ARTÍCULO TRANSITORIO No. 3: Este reglamento podrá ser enmendado por EL
PROMOTOR y/o EL DUEÑO ORIGINAL o INICIAL en cualquier fecha hasta que se
venda el noventa porciento (90%) de las Unidades Inmobiliarias del P.H. RIVER PARK
sin requerir el consentimiento de la Asamblea de Propietarios, la Junta Directiva o la
Administración.
ARTÍCULO TRANSITORIO No. 4: Mientras EL PROMOTOR y/o EL DUEÑO ORIGINAL
o INICIAL esté en etapa de construcción, tendrá el derecho a visitar con terceros el P.H.
RIVER PARK con el propósito de promover las ventas de las residencias.
ARTÍCULO TRANSITORIO No. 5: EL PROMOTOR y/o EL DUEÑO ORIGINAL o INICIAL
se reserva el derecho de obtener por cuenta el interés de LOS PROPIETARIOS, las
primeras pólizas de seguro de responsabilidad civil y de incendio quedando facultado
para contratar los seguros con las compañías de seguros que estime más conveniente y
para pactar los términos, condiciones y demás modalidades atinentes a estos tipos de
contratos.
ARTÍCULO TRANSITORIO No. 6: LOS PROPIETARIOS deberán soportar la ejecución
de los trabajos finales y la terminación total de construcción del P.H. RIVER PARK, así
como las reparaciones, conservación y mantenimiento que resulte necesario efectuar
en relación con los BIENES COMUNES o BIENES PRIVADOS de otros
PROPIETARIOS y viceversa, y deberán permitir el acceso y paso de equipo y
maquinaria necesaria, EL PROMOTOR y/o DUEÑO ORIGINAL o INICIAL y a los
arquitectos, ingenieros, obreros, contratistas y demás personas encargadas que este
designe de vigilar, dirigir y ejecutar dichas obras y trabajos.
/P.H. RIVER PARK-12-01-2016/VC/1-40
