rango de variaciÓn de factores de homologaciÓn para ... · para realizar un avalúo comercial en...
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INSTITUTO TECNOLÓGICO DE LA CONSTRUCCIÓN
Maestría en Valuación Inmobiliaria e Industrial
RANGO DE VARIACIÓN DE FACTORES DE HOMOLOGACIÓN PARA ELABORAR
AVALÚOS COMERCIALES EN LA CIUDAD DE MÉXICO
T e s i s
que para obtener el grado de Maestro en Valuación Inmobiliaria e Industrial
Presenta
ALEJANDRO CÁRDENAS CASTAÑEDA
A S E S O RES
José Bernardo Vargas Negrete
Rafael Rodríguez Castañeda
Estudios con reconocimiento de validez oficial por la Secretaría de Educación Pública, conforme al acuerdo No. 2003286 de fecha 3 de Octubre de 2003
México D. F., Noviembre de 2005
A Amparito
A Alejandro, César, Lorena, Ivonne y Gerardo, mis hijos
A Carmen, Nadia, Gustavo, Germán y Tere
A Aranzha, Alejandro, Losyer, Yerzul, Sebastián, Sofía y Luis Darío, mis nietos
A mis hermanos
A la memoria de mis padres
Al Instituto Tecnológico de la Construcción,
que me ha brindado esta oportunidad de superarme
A mis colegas y compañeros valuadores
Expreso mi gratitud infinita a todos y cada uno de los maestros del Instituto
Tecnológico de la Construcción, cuya cotidiana labor de docencia despertó en mí
inquietudes de superación y crecimiento profesional, así como de curiosidad por
investigar nuevos métodos para realizar la valuación con mayor profesionalismo y
calidad. Con la esperanza de que en este trabajo vean un reflejo de sus
enseñanzas.
Reconozco la constancia de Rafael Rodríguez Castañeda, mi hermano, quien ha
permanecido cerca de mi desarrollo profesional, atento a cuidar la claridad y la
eficacia de mis textos, este trabajo inclusive.
Igualmente reconozco el esfuerzo y dedicación de José Bernardo Vargas Negrete,
por su apoyo y sagaz orientación durante las atentas sesiones de análisis y crítica
de las diferentes fases de elaboración de este trabajo.
i> A. C. C.
índice Introducción
Capítulo I Antecedentes históricos
• La propiedad como fundamento del valor inmobiliario • El virreinato • El siglo xix. Las Leyes de Reforma • El artículo 27 Constitucional
• Fundación y evolución de la normatividad vigente de la valuación inmobiliaria • La Comisión Nacional Bancaria y el Banco de
México • La valuación inmobiliaria como especialidad
oficialmente reconocida • El Manual de procedimientos y lineamientos
técnicos de valuación inmobiliaria, asi como de autorización y registro de personas para practicar avalúos fMPLTVi del Distrito Federal. El valuador. Persona registrada, persona autorizada y perito valuador
• Surgimiento de la Sociedad Hipotecaria Federal
Capítulo II Marco teórico
• Fluctuaciones del valor de los inmuebles urbanos
• El avalúo y la homologación • Enfoques de la valuación • Principios de la valuación
Capítulo 111 Marcos jurídico y fiscal
• El artículo 27 Constitucional y los valores relativos de la tierra.
• Avalúo catastral y avalúo comercial. La Ley de Hacienda del Departamento del Distrito Federal y la normatividad consecuente: el Código Financiero del Distrito Federal. Reformas y adiciones en el curso del tiempo
• Las circulares de la Comisión Nacional Bancaria y de Valores y del Banco de México
• Cronología de la legislación del Distrito Federal en materia de valuación inmobiliaria
Capítulo IV Factores que es preciso utilizar
para hacer homologaciones consistentes
• Requisitos estadísticos ' Relaciones numéricas o factores de
homologación • Rango de variación • Los factores de eficiencia del capítulo III del
MPLTVI. De la práctica de los Avalúos
Capítulo V Hacia la nueva metodología de homologación
Propuesta
• Condiciones para seleccionar una muestra. • Propuesta de metodología para la homologación
o Homologación de terrenos en venta o Homologación de inmuebles en venta o Homologación de inmuebles en alquiler
Conclusiones
Anexo
Glosario
Bibliografía
Tabla para calcular el tamaño de la muestra, considerando distintos niveles de confianza
B l b L I G T E C A
Introducción
Para realizar un avalúo comercial en la Ciudad de México que tenga validez
oficial para efectos de traslado de dominio —es decir, para efectos fiscales—
es requisito indispensable sujetarse a los procedimientos y lineamientos
técnicos que establece el Código Financiero del Distrito Federal1, a través del
Manual de procedimientos y lineamientos técnicos de valuación inmobiliaria así
como de autorización y registro de personas para practicar avalúos (MPLTVI).
En la metodología de los avalúos es preciso atenerse a lineamientos técnicos
de diversa índole; algunos, soportados en axiomas matemáticos; otros más, en
la Ingeniería Civil y la Economía, así como en los estrechos y complejos nexos
que hay entre las ciencias exactas y las disposiciones fiscales. Igualmente hay
que atender los fluctuantes valores comerciales que predominan en una zona
determinada al momento de efectuar el avalúo.
No obstante, si se les pone a valuar el mismo inmueble, es infrecuente que dos
valuadores obtengan iguales conclusiones, aún cuando procedan con el mayor
afán de apego y obediencia a la metodología.
Está claro que los problemas de valuación inmobiliaria no son —ni pueden
ser— semejantes a los problemas matemáticos.
¿Cómo explicar la variación en las conclusiones?, ¿qué factores imponderables
influyen en la diferencia de resultados? La respuesta no puede eludir el hecho
de que en la metodología de la valuación inmobiliaria comercial existe un grado
de subjetividad que influye en el resultado.
1 Mediante este título el trabajo se refiere al Decreto que reforma, adiciona y deroga diversas disposiciones del Código Financiero del Distrito Federal publicado en la Gaceta Oficial del Distrito Federal en la edición del 24 de diciembre de 2004. pp. 1-262.
8
La importancia de homologar. Existen pocos trabajos serios que orienten a
un valuador a partir de criterios objetivos y consistentes sobre la forma de
proceder en una homologación.
Según el diccionario de la Real Academia Española, 'Homologar" es un verbo
que se compone de dos voces latinas, que a su vez, proceden del griego
homólogo: óiJÓAoyoc;, ópóc;: parecido, y AOYO^: razón.
El término 'homólogo' se aplica a los lados que en cada una de dos o más
figuras semejantes están colocados en el mismo orden. En Lógica se llama así
a los términos sinónimos o que significan una misma cosa.
El diccionario de Uso del Español de María Moliner agrega la acepción que
'homologar' tiene en el ámbito de los tribunales:
Dar validez las partes al fallo en virtud de consentimiento tácito al no
impugnarlo dentro del plazo en que podrían hacerlo.
Una segunda acepción es la siguiente:
Confirmar el juez ciertos actos o convenios de las partes, dándoles así
firmeza.
'Homologación' es simplemente la acción y efecto de homologar.
Los valuadores no son jueces, no obstante, al homologar emiten un juicio de
valor. Según el Glosario de Términos en Valuación, 'Homologación' "es la
acción de poner en relación de igualdad y semejanza dos bienes, haciendo
intervenir variables físicas de conservación, superficie, zona, ubicación, edad
consumida, calidad, uso del suelo o cualquier otra variable que se estime
prudente incluir para un razonable análisis comparativo de mercado o de otro
parámetro."
El Manual de Procedimientos y Lineamientos Técnicos de Valuación
Inmobiliaria (MPLTVI), al mencionar la práctica del avalúo, en el inciso b. del
tercer apartado del artículo 17, capítulo tercero, se refiere a la investigación
exhaustiva del mercado inmobiliario y reconoce las características particulares
de cada oferta como elementos que fundamentan el avalúo, así como las
relaciones numéricas o factores de homologación.
9
B I B L i D T E C A Nos recomienda utilizar factores de homologación, pero no dice cómo hacerlo,
ni con fundamento en qué criterio.
En suma, el interés por cuestionar el origen de los elementos a que se atiene
una valuación obedece a la pretensión de conocer su naturaleza y saber hasta
donde se sustenta en argumentos racionales. La mayoría de estos elementos
están fundamentados en una disciplina social o científica, sin embargo hay
excepciones, como los factores de homologación. ¿Cuál es el origen de estos
factores?, ¿de qué orden es el fundamento que determina una cifra y no otra
como factor de homologación?
Existen metodologías para la homologación que establecen un parámetro no
estudiado y solo establecido por los usos y costumbres. Es decir para
determinar el valor de un inmueble no se aplica un factor de homologación
técnicamente soportado.
Objetivo del trabajo. El objetivo principal de este trabajo es proponer un rango
de variación numérica aplicable a los factores de homologación para elaborar
avalúos comerciales en la Ciudad de México con un mayor grado de
confiabilidad. Esta metodología se funda en un rango de variación numérica
aplicable a los factores de homologación en un avalúo comercial de inmuebles
sustentado por argumentos objetivos; un rango de variación cuya consistencia
lo haga confiable y cuya fundamentación resista los cuestionamientos a que en
la actualidad se ven sujetas las homologaciones.
El carácter objetivo de los argumentos que este trabajo pretende utilizar, desde
luego, puede estar sujeto a los cuestionamientos que hasta ahora es posible
hacer a factores fijados de manera convencional. No obstante, la metodología
que propone aspira a alcanzar el mayor grado de racionalidad posible,
sustentándose en rangos de variación numérica aplicables a los factores de
homologación para fines del avalúo comercial. La idea esencial consiste en
tomar en cuenta estudios del mercado inmobiliario de suelo (ofertas en venta),
del mercado de construcción, (ofertas en venta de terrenos y construcciones) y
del mercado de inmuebles en renta.
10
El capítulo v expone la forma de practicar el procedimiento previamente
descrito con la intención de demostrar la validez del rango de variación
numérica aplicable a los factores de homologación en un avalúo comercial.
¿Cómo saber cuáles son esos valores en cada caso? Aquellos que determine
un estudio del mercado inmobiliario. El planteamiento, desde luego, toma en
cuenta la información que proceda del mercado inmobiliario, de la estadística
predial y del desarrollo urbano, sobre terrenos y edificaciones.
En síntesis, este trabajo aspira a superar el empirismo para determinar el factor
de homologación en función de los valores vigentes en un contexto urbano
determinado.
*
Los valuadores cuyo ámbito de trabajo es el Área Metropolitana de la Ciudad
de México se sujetan a un marco jurídico y a una metodología constituida por
un arsenal de indicadores, un repertorio de fórmulas técnicas, así como una
amplia gama de disposiciones que deben observar cada vez que practican un
avalúo comercial.
Al analizar la índole de los diferentes elementos que componen este universo
de premisas del avalúo es posible clasificarlas de acuerdo con su origen: En
primer término, es preciso citar al Derecho Positivo.
Si por 'Derecho Positivo' entendemos que se trata de la normatividad sobre la
materia que ocupa a los valuadores para el ejercicio de su profesión, hablamos
de las leyes, códigos y reglamentos que rigen los usos del suelo, las
modalidades de la propiedad y sus edificaciones.
La vigencia de esta normatividad la explican el estado de derecho y su razón
de ser, la evolución de la Ciudad, los considerandos que fundamentan las
normas del desarrollo Urbano y en términos generales, la Historia.
En cuanto al origen, es posible identificar un segundo grupo de premisas del
avalúo: las que proceden de las leyes de la oferta y la demanda de suelo y
bienes inmuebles. En este grupo de premisas del avalúo y la homologación
entran en juego valores esencialmente comerciales.
11
Un tercer grupo de premisas surge de consideraciones técnicas de orden
arquitectónico y de ingeniería. Aquí es posible ubicar los criterios técnicos que
determinan los cinco coeficientes de homologación que los valuadores manejan
con mayor frecuencia.
El cuarto grupo de premisas está determinado por las consideraciones
geográficas y topográficas.
Finalmente, conviene considerar un quinto grupo de factores cuyo origen es
cultural, donde a su vez, inten/ienen factores históricos, como la corriente o
estilo a que obedece un edificio o bien inmueble, los acontecimientos que lo
han marcado en la historia de la ciudad o del país; la autoría del diseño, en
todos los casos donde un arquitecto de renombre ha creado el inmueble, o
bien, donde un artista plástico lo ha enriquecido con una obra escultórica o
pictórica mural, y el factor del grado de obsolescencia funcional y/o de
adaptación al cambio de uso, como los edificios cuya utilidad original queda en
desuso —circunstancia que los valuadores "castigan" con un coeficiente de
demérito—, o por el contrarió, han sido revaluados mediante una adaptación
que recicla viejas estructuras a usos contemporáneos —circunstancia que los
valuadores "premian" con el coeficiente contrario al anterior.
Esta enumeración no pretende ser exhaustiva; su propósito es apuntar que la
tarea de la valuación, donde la necesidad de homologar se convierte en un
imperativo, constituye un universo poco explorado y analizado; circunstancia
que quienes profundizan en esta materia pueden enfocar positivamente como
un desafío; un campo donde los valuadores tienen mucho por hacer,
particularmente si han emprendido el camino de la maestría de la valuación
inmobiliaria e industrial.
En este sentido, un acierto del MPLTVI vigente consiste en no limitar las
posibilidades mediante una clasificación preestablecida. Aparte de los cinco
factores de eficiencia de suelo básicos a que se refiere, prevé la posibilidad de
considerar factores no tomados en cuenta con anterioridad, de tal forma que en
caso de que sea preciso aplicar otros factores, la homologación y la valuación
se soporten mediante memorias técnicas adicionales al avalúo.
12
Capítulo I Antecedentes históricos
La propiedad como fundamento del valor inmobiliario m El virreinato • El siglo XIX. Las Leyes de Reforma m El artículo 27 Constitucional
Fundación y evolución de la normatividad vigente de la valuación inmobiliaria
* La Comisión Nacional Bancaria y el Banco de México * La valuación inmobiliaria como especialidad oficialmente reconocida m El Manual de procedimientos y lineamientos técnicos de valuación inmobiliaria, así como
de autorización y registro de personas para practicar avalúos (MPLTV\) del Distrito Federal. El valuador. Persona registrada, persona autorizada y perito valuador
* La Ley de Transparencia y de Fomento a la competencia en el Crédito Garantizado y el surgimiento de la Sociedad Hipotecaria Federal
La propiedad como fundamento del valor inmobiliario
a El virreinato
La noción que utilizamos respecto de la propiedad de bienes inmuebles la
hemos heredado de la cultura occidental; específicamente del Derecho
Romano. Sabemos que en el mundo prehispánico esta noción era diferente
porque la propiedad, inclusive la urbana, era comunal o colectiva. La tierra se
dividía entre quienes encabezaban a las familias integrantes de cada calpulli, y
cada familia tenía el derecho de uso de la tierra, pero sólo le pertenecían los
bienes que producía.
La propiedad de un predio como posesión individual llegó con los españoles,
quienes la impusieron mediante la usurpación de la tierra. En un plano teórico-
legal, el supuesto fue que las tierras conquistadas pasaron a ser propiedad de
la corona de Castilla, aunque en la práctica, los primeros propietarios fueron los
propios soldados de Cortés, quienes primero despojaron a los indios y después
buscaron formas de legitimar su botín. Algunos, como Cortés mismo, recibieron
grandes extensiones como retribución a la guerra de conquista, pero en
13
general, la usurpación de la tierra fue una estrategia de apropiación del
territorio y al mismo tiempo, de dominio y sometimiento de los indígenas.1
Grandes extensiones rurales, así como los predios que habrían de constituir las
ciudades novohispanas, quedaron formalmente convertidos en propiedad
privada mediante cédulas reales. Consecuentemente, estas concesiones
convirtieron a los flamantes propietarios en tributarios de la Corona. De esta
manera, la noción de la propiedad individual del suelo llegó junto con la noción
del pago de impuestos.
La traza de Tenochtitlan fue aprovechada para preservar la majestuosidad de
la plaza central y las calzadas. La traza de tablero de ajedrez —idea
renacentista— que los españoles utilizaron para construir la capital del
virreinato en el mismo sitio donde existió la capital imperial de los aztecas, no
varió demasiado del ortogonal trazo preexistente, a partir del centro, y así
surgieron "los soberbios y elevados edificios de los españoles, que ocupan una
gran parte del terreno, y se ennoblecen con altísimas torres y excelsos templos,
están por todas partes ceñidos y rodeados de las casas de los indios, humildes
y colocadas sin orden alguno, que hacen veces de suburbios, entre las que
también sobresalen iglesias de tan magnífica construcción como las otras."2
Los pobladores novohispanos pagaban la alcabala, que era un impuesto que
se cobraba a las mercancías de más de diez pesos de valor, introducidas en
una región y sobre las ventas de bienes inmuebles. El Bando promulgado por
el virrey don Martín Enríquez el 17 de octubre de 1574 establecía que en toda
la Nueva España se cobrara 2% sobre el valor de las mercancías por este
concepto, de cuyo pago quedaron exentos temporalmente los eclesiásticos y
los indios. En 1632 y 1635 el monto impositivo aumentó a 4% y a 6%
respectivamente. En 1744 un tercer aumento incrementó la alcabala en 8%3.
1 GONZÁLEZ ARAGÓN, JORGE. La urbanización indígena de la Ciudad de México, UAM Xochimilco. México, 1993. p. 20.
2 CERVANTES DE SALAZAR, FRANCISCO. México en 1554. (Crtado por JORGE GONZÁLEZ ARAGÓN. La urbanización indígena de la Ciudad de México) Ibidem, p. 19.
3 YÁÑEZ Ruiz, MANUEL. El problema Fiscal en las distintas etapas de nuestra organización política, México, 1958. p. 95. (Citado por SAÚL JERÓNIMO en Del Monopolio de la Ciudad de México al contrabando de la costa de Sonora. Alcabalas en Arizpe 1801-1816. En Revista Electrónica Tiempo y Escritura). httpV/www.azc.uam.mx/publicaciones/tve/delmonopoliodelaciudad.htm
14
Esta información se registraba en los libros Reales de Alcabalas y la
recaudación, desde luego, iba a la Caja Real.
Uno de los criterios predominantes para determinar el valor de los predios
urbanos durante el virreinato de la Nueva España fue el radial; otros más
fueron el de la vecindad de edificios significativos y los efectos económicos que
ocasionaba la cercanía de una actividad cultural o económica semejante, que
pudiera afectar la economía de quienes previamente estuvieran establecidos.
"El patrón común de asentamiento de los españoles implicaba una plaza con
templo, mercado, residencias de los dirigentes, sacerdotes y nobles alrededor
de la plaza, y en torno a ella las casas de los comunes."4
El mayor valor predial radicaba en la plaza mayor de la Ciudad de México, a
partir del palacio virreinal y de la catedral. Los predios urbanos iban
disminuyendo de valor conforme se alejaban de este centro; aunque esta
tasación se veía relativizada por otras circunstancias.
La actividad que se disponía a ejercer un nuevo comprador u ocupante de un
inmueble despertaba gran celo entre los vecinos establecidos, y en la
ventilación de los conflictos que surgían sobre estas cuestiones intervenían las
autoridades civiles y las religiosas.
He aquí dos hechos que ilustran esa forma de apreciar el valor de los predios
urbanos en función del uso que iban a recibir:
Hacia 1565, el Cabildo de la Ciudad de México amonestó a los padres
responsables de las órdenes de los agustinos y los dominicos porque
desobedecieron una cédula real y se excedieron en la posesión de inmuebles
urbanos, con lo cual "questa rrepública rrecebía agrabio e daño", según quedó
asentado en el acta correspondiente.
Conviene glosar este escueto dato histórico: El hecho de que los predios
urbanos entraran en posesión de las órdenes religiosas, cuyos miembros vivían
mayoritariamente de la caridad, suponía una disminución de la actividad
económica, cuando no una carga económica que pesaba directamente sobre
los vecinos cercanos.
4. MESSMACHER, MIGUEL. La Ciudad de México. Bases para el conocimiento de sus problemas. Departamento del Distrito Federal. México, 1969. p. 73
15
Y conviene observar también cómo desde los primeros años del virreinato, en
el Cabildo de la Ciudad había una percepción de pasividad en las propiedades
eclesiásticas, la misma que tres siglos después llamaría a esos bienes "de
manos muertas''.
El segundo ejemplo es el ocurrido en 1592, cuando la Compañía de Jesús fue
acusada de asentarse intracanas, es decir, dentro del ámbito territorial de otras
tres órdenes religiosas, que debía respetar. En 1584 había obtenido el edificio
ubicado en la esquina que hoy conocemos como Madero e Isabel la Católica,
donde ocho años después instaló un templo provisional, significado
externamente por la colocación de una campana, e internamente, por el altar,
donde "se puso el Santísimo Sacramento de prestado".
Porque el 2 de febrero de 1592 consiguió un predio contiguo, que cambiaba
notoriamente el valor de su posesión. Ese día se llevó a efecto la firma de la
escritura del predio que colindaba al norte de ese templo provisional. Un
matrimonio decidió desprenderse de ese inmueble; que recibió el P. jesuíta
Pedro Díaz, representante de la Compañía de Jesús, para que pudieran
edificar un templo más su casa profesa. En ese acto se consignó, además, una
donación, que financiaría el proyecto. He aquí un extracto de la escritura:
Don Juan Luis de Rivera y Juana Gutiérrez, su mujer, que desde hace mucho
tiempo habían deseado por muchos hacer, de los bienes temporales que Dios les
había dado, alguna obra que le fuese agradable y a la salud de sus prójimos
saludables.., que en este nuevo mundo se hiciese y fundase en México una casa
profesa de la Compañía de Jesús. Dotándola con 50,000 pesos, oro común por dote
y fundación para edificar la dicha casa profesa y iglesia de ella y para las alhajas,
sacristía y librería. Y lo restante hasta los dichos 50,000 pesos de oro común irán
dando al dicho P. Prepósito Pedro Díaz o a quien su poder hubiere, 150 pesos cada
semana del año para la obra y costo del edificio de la dicha casa e iglesia hasta que
enteramente haya dado y pagado 50,000.
Al día siguiente, una ceremonia inusual, llena de formalidades, solemnizó la
fundación de la casa profesa. Se ofició una misa, además el maestrescuela y
gobernador del Arzobispado, Sancho Sánchez Muñoz, pidió al Virrey se
sirviese aprobar lo hecho y mandase dar a la Compañía de Jesús posesión del
sitio y casa. Previamente, el virrey Luis de Velasco había confirmado la licencia
16
que ocho años antes otorgó el arzobispo y gobernador Moya de Contreras.
Más allá de su convicción individual, el Virrey convalidaba un acto ejecutado
por quien ocupaba el cargo de Presidente del Consejo de Indias en España.
Con todo y su significación, debieron estimar que este acto sólo cubría el
aspecto político porque el 15 de febrero, el Gobernador Eclesiástico promovió
una diligencia adicional: autorizó al promotor fiscal, licenciado Pablo Mateo,
para que efectuara una ceremonia protocolaria de entrega. A las diez de la
mañana de ese día, en presencia del notario Pedro Díaz, el licenciado Mateo
estuvo en la casa profesa y jurídicamente la dio a los jesuítas una vez más.
Tal exceso de ceremonias en el traslado de dominio de aquel predio tenía una
explicación: fueron previsiones para afrontar un formidable pleito que las
órdenes de los franciscanos, los agustinos y los dominicos entablaron contra
los jesuítas, quienes habían llegado a la Nueva España en último término y sin
embargo, pretendían establecer su templo principal y su casa profesa en un
sitio más cercano a la plaza principal que los de aquellos.
El pleito quedó formalmente entablado al mes siguiente, en marzo de 1592. A
él se sumaron como querellantes contra los jesuítas las madres de Santa Clara
y el Cabildo de la Ciudad.
Antes de que la Audiencia de México recibiera esta demanda, el 2 de marzo de
1592, el padre Diego de Avellaneda, visitador provincial de la Compañía de
Jesús, escribió una carta al rey Felipe n para hacerle la siguiente exposición (he
agregado aclaraciones en corchetes y subrayamientos con negritas):
Viniendo a visitar esta Provincia con el beneplácito de Vuestra Magestad y orden de
mi General, entre otras cosas que, en esta ciubdad de México he hallado, por mayor
servicio de Nuestro Señor, ha sido un deseo grande y general de los moradores
della de que la Compañía fundase casa profesa, en lugar acomodado, para acudir
a gozar de la predicación y administración de sacramentos que, en nuestra religión
se frecuentan. Porque el collegio nuestro que aquí se fundó5, habrá casi veinte
5 El Colegio Máximo de San Pedro y San Pablo se asentó en los solares que don Alonso de Villaseca, caballero rico y generoso que no en balde lo alabó Cervantes de Salazar, cedió a la Compañía para este fin, solares donde antiguamente paraban las recuas que bajaban de Veracruz. En el tomo 234 del Ramo de Temporalidades, A. G. N., está la "Escritura que hizo don Alonso de Villaseca, de cinco solares que donó al Colegio de los jesuítas de San Pedro y San Pablo, el 6 de enero de 1572, con un valor aproximado de 2,500 pesos". V. Díaz y de Ovando, p. 12
17
años [el Colegio de San Pedro y San Pablo, ubicado al lado de la Plaza de la
Soledad, a sólo ocho cuadras de la Catedral Metropolitana] está tan apartado de la
común habitación, que acuden pocos a él y con mucho trabajo y habiéndose con
este mismo deseo, habrá ocho o diez años comprado una casa de cierta limosna
que un hombre, Hernán Núñez, dio para este efecto, teniendo de tal manera
consideración a que estuviese en el comercio de la ciubdad que juntamente
fuese en el lugar más apartado de las otras religiones, y así está distante de el
convento de Sancto Domingo trescientas y ochenta canas y del de San Francisco
más de trescientas y de el de Sanct Agustín doscientas y noventa...6
La anterior carta ilustra o confirma al menos tres nociones sobre la ciudad
virreinal en el curso de su primera centuria: 1. Que la cercanía a la plaza
principal era considerada lugar acomodado; 2. que la "común habitación (de
españoles)" se concentraba en un entorno menor a ocho calles a partir de la
plaza principal, y 3. que la actividad comercial reforzaba el valor del centro,
porque allí se concentraba.
"En la ciudad, los primeros españoles eligieron en un principio el área central
de unas trece cuadras en cada dirección, como la zona de ocupación blanca —
observa Gibson—. La región inmediata que rodeaba esta traza, entonces
comprendía la comunidad indígena..."7
Este asunto —el pleito entablado por las tres órdenes religiosas que
consideraron invadido su territorio y su feligresía aledaña—, tuvo tres
instancias: la primera se libró en la Audiencia de México, forma de gobierno
establecida desde 1529; la segunda, en España, en el Real Consejo de Indias,
y la tercera, en la Santa Sede, donde el papa Clemente VIII remitió el asunto al
Nuncio Apostólico residente en España, quien finalmente dictó sentencia
favorable a los jesuítas el 21 de junio de 1595, tres años y tres meses después
de entablado el pleito.
El episodio nos muestra, además, qué autoridades dirimían este tipo de
conflictos territoriales, económicos y políticos, relacionados con el valor y el uso
del suelo en la capital de la Nueva España. La organización del gobierno
6. La cana era una medida de longitud que equivalía aproximadamente a dos varas. La vara medía 835.9 mm.
7. GIBSON, CHARLES. LOS aztecas bajo el dominio español (1519-1810) Siglo xxi Editores. México, 1967. p. 379.
18
virreinal se dividía en cinco ramas horizontales: Gobierno (administración civil),
Eclesiástica, Justicia, Milicia y Hacienda. 8
En el curso de los tres siglos de la Colonia se fueron perfeccionando, por una
parte, los métodos de recaudación fiscal del Estado español. Con el paso del
tiempo, el fisco virreinal amplió su radio de acción; y por otra parte, modernizó
sus métodos administrativos.
En 1759 —medio siglo antes de la revolución de Independencia— Carlos m,
primer representante del despotismo ilustrado en España, se convirtió en rey.
De inmediato quiso implantar el ideal del buen gobierno mediante reformas
administrativas.
Carlos ni dispuso el envío de visitadores oficiales para obtener un diagnóstico
del estado en que se encontraban todos sus dominios. Los visitadores no sólo
observaron; llevaban facultades para impulsar reformas económicas y
administrativas.
El primer visitador general de la Nueva España, entre 1765 y 1771, fue José
de Gálvez (1720-1787).
En 1768 Gálvez y el virrey Carlos Francisco de Croix enviaron al Rey un
Ynforme y Plan de Yntendencias que conviene establecer en las provincias de
este Reyno de Nueva España, y por real orden del 10 de agosto de 1769, el
virrey recibió la autorización de establecer once intendencias: una general y de
ejército en la capital y diez de provincia en California, Durango, Guadalajara,
Guanajuato, Mérida o Campeche, Puebla, Oaxaca, San Luis Potosí, Sonora y
Valladolid de Michoacán.9
El virrey seguía siendo la máxima autoridad territorial y superintendente de la
real hacienda. La figura del intendente, versión primitiva del funcionario
profesional, copiada de la administración francesa, abolía a los alcaldes
mayores y quedaba a cargo de los asuntos de justicia, guerra, hacienda y
policía. Mediante el pago de sueldos atractivos a estos nuevos funcionarios de
la administración virreinal —quienes no necesariamente debían ser nobles—,
8. MESSMACHER, MIGUEL. La Ciudad de México. Bases para el conocimiento de sus problemas. Departamento del Distrito Federal. México, 1969. p. 56
9. REES JONES, Ricardo. El despotismo ilustrado y los intendentes en la Nueva España. UNAM, México, 1983 pp. 81-83
19
«n i i «• B I B L I O T E C A
De los intendentes se esperaba también que aumentaran la eficiencia de la
administración de las rentas.
Este propósito planteó varias dificultades, una de ellas fue que la Iglesia se
consolidó como uno de los terratenientes más importantes, lo que desde a
mediados de la colonia (siglo XVII) ocasionó que las obvenciones obtuvieran
ingresos superiores a las de la Real Hacienda por concepto de rentas.10 Y los
indios, quienes hasta a fines del siglo xvm comenzaron a conseguir una
recuperación limitada de la tierra, se encontraron con que no podía ser
incorporada al régimen de tenencia tradicional del calpulli, pues la única tierra
disponible era la que procedía de las haciendas.
Está fuera del alcance de este trabajo detenerse en los pormenores de la
valoración predial, del comercio de inmuebles y de la respectiva administración
impositiva del virreinato. Conviene, no obstante, transmitir una idea clara de la
complejidad del asunto y de la vasta información que hay sobre la materia. Esta
apreciación la brinda Gibson en su recapitulación sobre la cuestión impositiva
en la Ciudad de México:
Existe abundante información sobre los últimos años de recaudación de tributos en
la ciudad. Los registros de los barrios equivalentes de principios del siglo xix del
Códice Valeriano ahora en una forma completamente hispanizada, muestran los
números de tributarios, las cantidades pagadas y la distinción entre personas
casadas y solteras. Como sucedió en otras partes, las mujeres quedaban ahora
exentas, los alcaldes indígenas y otros recaudadores tomaban una fracción del
ingreso como salario y se emitían recibos al hacer el pago. Algunos de los
documentos de los alcaldes han sobrevivido, con sus listas, notas, cuadros y
cuentas aritméticas.11 A pesar de las leyes de intendencia que exigían el pago de
diecisiete reales, los tributarios indígenas en la ciudad pagaban trece reales a fines
del período colonial, con medios pagos por personas solas.12 Nuevas leyes
exigieron pagos semanales y establecieron que los patronos retuvieran un real a la
semana para los salarios. Se hacían listas de tributarios de los barrios indígenas no
10. Ibid. Nota 6. pp. 64-65. 11. Biblioteca Nacional, México, (BNM), ms no. 466, fol. 282v. Archivo Histórico de Hacienda,
México, (AHH) Tributos, legajos 224, 225. [Esta nota y las subsiguientes del mismo párrafo aparecen al pie de página del texto de Ch. Gibson]. Ver ref. nota 7.
12. Archivo General de la Nación (AGN), Tributos, vol. 16, exp. 9; vol 23, exp. 4; AHH, Tributos, legs. 224, 225. BNM ms. no. 466, Fol.. 278r ss.; 287r-287v. Los semitributarios indígenas tenían que pagar 7 reales al principio, pero en octubre de 1792 esto se modificó a 6 1/2. Los mulatos y otros semitributarios tenían que pagar 12 reales según la ley revisada.
20
sólo por locación sino también por obrajes, lugares de empleo, profesiones y mano
de obra de la fábrica de tabaco.13 El virrey Revillagigedo mencionó con orgullo los
12,550 pesos recaudados en 1793, afirmando (no muy justamente) que en años
anteriores apenas la mitad de esa cantidad había sido recibida. La verdad es que ni
una sola vez, entre 1790 y 1809, se recaudó el total de la tasa fijada.14 Los
gobernadores de Tlatelolco de 1805, 1806 y 1807 fueron encarcelados por atrasos.
Los atrasos de tributos acumulados en el siglo xvm excedían a los 100 mil pesos.15
En las últimas líneas, la anterior cita, además, describe el aspecto tributario,
que fue tan sólo una de las circunstancias que constituyeron el caldo de cultivo
del descontento que precedió a la revolución de Independencia de 1810.
• El siglo xix. Las Leyes de Reforma
Los primeros decenios del México independiente constituyeron una etapa
crítica en materia económica. Las convulsiones sociales que ocasionó la lucha
armada afectaron la agricultura y la minería, disminuyeron el comercio y
ocasionaron que el gobierno virreinal perdiera el control administrativo de
muchas regiones y que se alteraran los procedimientos de recaudación. La
naciente república heredó la estructura económica y social de la colonia y, en
gran medida, el aparato administrativo para gobernar. Los ajustes y cambios
que introdujeron los sucesivos gobiernos del México independiente,
preocupados en allegarse de recursos para defenderse y subsistir,
transformaron muy poco de las estructuras coloniales.
Debió transcurrir casi medio siglo para que ocurrieran las primeras
transformaciones efectivas sobre la economía del país mediante la
promulgación de las Leyes de Reforma de 1856 y la Constitución de 1857.
El 25 de junio de 1856 se promulgó la Ley de Desamortización, cuyo propósito
fue destruir las propiedades de "manos muertas" al arrancarlas del patrimonio
del clero. Después de prohibir que las corporaciones religiosas y civiles
poseyeran bienes raíces, la intención fue adjudicar a los arrendatarios estas
propiedades, calculando su valor. Este cálculo, que tasó la propiedad en un
13. BNM, ms. no. 466, fols..280v ss. AHM, Tributos leg. 225, exp. 8. 14 Instrucciones que los virreyes de Nueva España dejaron (1873), II, 359-60. AHH, Tributos,
leg. 225, exp. 24. 15. AGN, Tributos, vol 10, fols. 76r-76v, 146r-146v. Archivo General de Indias, en Sevilla (AGÍ),
México, leg. 748, pag. sep., fol. 64v.
21
valor que equivalía al 6% de la renta anual que pagaba cada arrendatario, es el
primer dato que establece un hito en la valuación monetaria de la propiedad en
el México independiente.
La inconformidad y oposición de la Iglesia ante esta Ley fue enérgica porque
era claro que su poder económico se reduciría considerablemente. Además de
ejercer toda la presión que pudo sobre la conciencia de sus arrendatarios,
potenciales beneficiarios de la ley en cuestión, buscó el apoyo del papa Pío ix,
"quien estimuló la intransigencia del clero mexicano lo mismo que la de todos
los fieles, ordenándoles desobedecer no sólo la Ley del 25 de junio, sino
también la Constitución de 1857, condenándolas, reprobándolas y
declarándolas írritas y de ningún valor."16 Esta oposición ocasionó once años
de guerra, de 1856 a 1867, período en que quedaron implícitos la llamada
Guerra de Reforma o Guerra de Tres Años, el episodio de la intervención
francesa y el intento imperial personificado por Maximiliano.
Las leyes de 1856 no expropiaban a la iglesia; sólo ordenaban una
compraventa forzosa, pero en vista de la rebeldía como respuesta, desde
Veracruz, donde se encontraba en ese momento el Gobierno de Juárez, el 12
de julio de 1859 promulgó la Ley de Nacionalización de los Bienes de la Iglesia,
mediante la cual quedaban expropiados los bienes inmuebles del clero católico.
EÍ producto de los inmuebles de manos muertas debía ser entregado a las
oficinas recaudadoras del Gobierno.
La resultante de toda esta lucha fue contraria a las intenciones de los hombres
de la Reforma. Al desamortizar las propiedades de la iglesia pretendían que se
creara la pequeña propiedad, y ésta estimulara el desarrollo agrícola e
industrial. Muy por el contrario, los efectos los resume Silva Herzog en los
siguientes términos:
1. Las propiedades rústicas y urbanas del Clero fueron efectivamente
nacionalizadas.
2. Las propiedades no fueron a dar a manos de los arrendatarios, sino a las de los
denunciantes, en su mayor parte ricos propietarios territoriales, que de esa manera
agrandaron sus ranchos y haciendas.
16. Silva Herzog, Jesús. Breve historia de la Revolución Mexicana. Fondo de Cultura Económica. 1960. Vol. I, pp. 12-13.
22
3. Las tierras comunales y los ejidos fueron en buen número de casos fraccionados,
entregando las parcelas a los indígenas en plena propiedad; pero como éstos no
estaban preparados por su grado evolutivo para ser propietarios, bien pronto
vendieron sus predios a vil precio a los ricos hacendados vecinos.
En resumen, se fortaleció el latifundismo en México y en consecuencia se llevó al
cabo una mayor concentración de la propiedad territorial.17
Conviene consignar los términos en que la Constitución Federal de los Estados
Unidos Mexicanos, sancionada y jurada por el Congreso General
Constituyente, el día 5 de febrero de 1857, planteó la cuestión de la tierra:
Artículo 27. La propiedad de las personas no puede ser ocupada sin su
consentimiento, sino por causa de utilidad pública y previa indemnización. La ley
determinará la autoridad que deba hacer la expropiación y los requisitos en que ésta
haya de verificarse.
Ninguna corporación civil o eclesiástica, cualquiera que sea su carácter,
denominación u objeto, tendrá capacidad legal para adquirir en propiedad o
- administrar por sí bienes raíces, con la única excepción de los edificios destinados
inmediata y directamente al servicio u objeto de la institución.
No deja de sorprender que el texto constitucional diera por hecho, al hablar de
"la propiedad", que se refería a la propiedad de bienes raíces. Este significado
se vuelve explícito en el segundo párrafo. La intención protectiva del los
Constituyentes del '57 seguramente tomó en cuenta el orden de abusos que se
volvieron flagrantes eh los años posteriores.
El siguiente hito del siglo xix relacionado con el territorio y la propiedad
inmueble, tanto rurarcomo urbana, fue el llamado deslinde, que prohijó el
régimen de Porfirio Díaz. A raíz del propósito de poblar "dilatados territorios de
feraces tierras que sólo esperaban el esfuerzo del hombre para prodigar sus
frutos" en el territorio nacional e impulsar la agricultura, en 1875 Díaz expidió
una ley de colonización —posteriormente ampliada en 1883— para traer
colonos extranjeros a trabajar la tierra, con nuevos y más productivos métodos
de cultivo.
Una de las medidas que el gobierno de Díaz adoptó para instrumentar esta Ley
fue propiciar la organización y contrata de varias compañías denominadas
17. SILVA HERZOG. Op. cit. p. 16
23
'deslindadoras', para deslindar las tierras baldías. Y como retribución de los
gastos en que incurrirían tales empresas para realizar el deslinde, el gobierno
convino en adjudicarles la tercera parte de las tierras deslindadas.
De esta manera, de 32.2 millones de hectáreas deslindadas, se convirtieron en
propiedad privada 12.7 millones de hectáreas sin que el erario público recibiera
un centavo, y todavía se les vendieron en casi nada 14.8 millones de hectáreas
más.
La acción de las compañías deslindadoras tuvo varios efectos. Como se
trataba de sólo 29 personas físicas, que de suyo eran ricas, se volvieron
millonarias. Millonarias, influyentes y arbitrarias: los deslindes implicaron
arbitrariedades y despojos contra los fundos legales de muchos pueblos, de
hacendados y pequeños propietarios. Cuando los despojados entablaron
pleitos legales, el fallo de los tribunales fue invariablemente a favor de los
poderosos.
Silva Herzog cita al respecto Legislación y jurisprudencia sobre terrenos
baldíos, obra de Wistano Luis Orozco que describe los devastadores efectos de
las compañías deslindadotas con diversas observaciones, entre las cuales se
encuentra ésta:
El pequeño propietario, acostumbrado a conocer al Gobierno por el por el hacha del
receptor de rentas y por el garrote del gendarme, se alarma desde el momento en
que oye hablar de cosas oficiales. Además, su natural instinto le hace temer que
mediante el manejo de una composición le arrebate el opulento hacendado, su
vecino, hasta la última esperanza de recuperar las tierras que dicho hacendado le
tiene invadidas. Al mismo tiempo concibe esperanzas de recobrar esas tierras,
ayudado por las compañías deslindadotas, que él juzga íntimamente ligadas con el
Gobierno Supremo. Y trastornado su juicio por estos justos temores y estas vanas
esperanzas, acude presuroso a verificar un arreglo con los deslindadores de
baldíos...
Si uno de los efectos de la gigantesca operación de deslinde y regalo de 13%
del territorio del país fue la devaluación del valor de la tierra agrícola, años
después ocurrió una fuerte revaluación del valor de las fincas rurales, los
latifundios y la renta de estas propiedades, cuando ocurrió la construcción de
24
los ferrocarriles y muchos bienes inmuebles se beneficiaron con la proximidad
de las vías férreas.
El artículo 27 Constitucional
A principios del siglo xx, antes que la Revolución Mexicana imprimiera su
huella en el artículo 27 Constitucional y transformara la legislación sobre la
propiedad de la tierra, el mercado de los bienes inmuebles en las ciudades
debió ser poco activo. Basta recordar que la población del país era
mayoritariamente rural; que la distribución de la riqueza era desigual y que
había unas cuantas ciudades.
Para 1910 en la mayoría de los estados de México casi el 95% de las familias
rurales carecían de tierras, mientras que el 1% de la población era propietaria del
70% de la tierra cultivable.18
La población de la Ciudad de México crecía con lentitud, igual que el
crecimiento demográfico del país en su conjunto. Y en el plano de los valores
culturales, la idea predominante entre las familias de la clase media alta y las
clases acomodadas era que los bienes inmuebles constituían la base del
patrimonio y de la seguridad presente y futura.
Según el censo de población de 1910 —dice Silva Herzog— había en el país 840
hacendados, 411,096 personas clasificadas como agricultores y 3'096,827
jornaleros de campo. La población total de México ascendía a 15'160,369
habitantes. La cifra relativa a jornaleros de campo no puede sen/ir para calcular con
exactitud matemática el número de familias campesinas porque en algunas de ellas
trabajaban y trabajan el padre y los hijos mayores, clasificados todos como
jornaleros; pero sí es útil estimar el número de individuos que dependían del trabajo
rural y que cabe estimar en 12 millones, o sea, aproximadamente el 80% de la
población...
Sabemos que éstas y otras causas produjeron la primera gran revolución del
siglo xx y que a partir de 1910, la Revolución transformó la estructura feudal
que el país tuvo hasta entonces en una república moderna.
18. HUIZER, GERNT. El potencial revolucionario del campesino en América Latina, México, Siglo xxi, 1980, citado por MAZARIEGOS RAMOS, ILEANA, El poder del Municipio (Antología), BNOSP, México, 1987. p. 55
25
Uno de los fundamentos de este cambio quedó definido en el artículo 27 de la
Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos promulgada el 5 de
febrero de 1917. Enseguida citaré la parte de este artículo que concierne al
tema de este capítulo, no sin antes advertir que el texto que cito es el vigente,
es decir, incluye las reformas más recientes:
Artículo 27. La propiedad de las tierras y aguas comprendidas dentro de los límites
del territorio nacional, corresponde originalmente a la Nación, la cual ha tenido y
tiene el derecho de transmitir el dominio de ellas a los particulares, constituyendo la
propiedad privada...
La Nación tendrá en todo tiempo el derecho de imponer a la propiedad privada las
modalidades que dicte el interés público, así como el de regular el beneficio social,
el aprovechamiento de los elementos naturales susceptibles de apropiación con
objeto de hacer una distribución equitativa de la riqueza pública, cuidar de su
conservación, lograr el desarrollo equilibrado del país y el mejoramiento de las
condiciones de vida de la población rural y urbana. En consecuencia, se dictarán las
medidas necesarias para ordenar los asentamientos humanos y establecer
adecuadas provisiones, usos, reservas y destinos de tierras, aguas y bosques, a
efecto de ejecutar obras públicas y de planear y regular la fundación, conservación,
mejoramiento y crecimiento de los centros de población.
Está fuera del alcance de este trabajo ingresar al terreno del Derecho
Constitucional y del Derecho Agrario. Basta señalar la claridad meridiana con la
cual el artículo 27 define el origen y la índole de la propiedad privada en México
y advierte el derecho indiscutible de la Nación para imponerle las modalidades
que dicte el interés público, así como el de regular el beneficio social; premisa
suficiente para explicar cómo y por qué existen sistemas regulatorios e
impositivos sobre los bienes raíces y las operaciones de traslado de dominio
que los implican.
26
Fundación y evolución de la normatividad vigente
de la valuación inmobiliaria
La Comisión Nacional Bancaria y el Banco de México
Constituye un trabajo arduo encontrar el registro histórico de las sucesivas
regulaciones a las que debían sujetarse quienes hacían transacciones
comerciales sobre bienes inmuebles, así como con las reglas que normaban
las operaciones financieras, a las cuales iban estrechamente asociadas.
Sabemos que para formalizarlas bastaba pegar timbres hacendarios a
escrituras y documentos oficiales con valor probatorio. No obstante, a finales
del siglo xix, la intensidad o la importancia de este tipo de operaciones
aumentó a tal grado que el Gobierno consideró necesario vigilar más
estrechamente los términos en que se hacían y los montos que implicaban.
Sabemos que en nuestro país, las autoridades monetarias y crediticias son la
Secretaría de Hacienda y Crédito Público (SHCP), el Banco de México (BM) y los
subsistemas de vigilancia, es decir, las diversas comisiones que regulan la
banca, los seguros, los valores y el sistema de cambio de moneda y valores.
El Sistema Financiero Mexicano se instituyó formalmente mediante la
promulgación de la Ley General de Instituciones de Crédito, el 19 de marzo de
1897, que concernía a las instituciones de crédito existentes, a las empresas
aseguradoras, a las compañías de fianzas, a los almacenes generales de
depósito y, en cierto grado, a las bolsas de valores y a quienes operaban como
agentes.19
Las disposiciones de entonces fijaron el procedimiento para constituir bancos,
tanto nacionales como extranjeros20, y a regular la actividad financiera. El
articulo 113 de esa Ley atribuyó a la Secretaría de Hacienda la facultad de
19. Enciclopedia de México. Secretaría de Educación Pública y Compañía Editora de Enciclopedias de México, México, 1987 Tomo n, p. 845
20. Conviene recordar que en 1864 se estableció en México el primer banco de carácter particular. Fue una sucursal del London Bank of Mexico & South America, Ltd., —que en 1889 se convirtió en el Banco de Londres y México— cuyos méritos fueron haber introducido al país la circulación de billetes, en sustitución de la moneda; difundir las ventajas de la organización del crédito y poner el ejemplo sobre cómo realizar y conducir el negocio de la banca.
27
vigilar a todas las instituciones de crédito por medio de interventores que
designaba para cada banco o institución. El artículo 117 de la misma ley,
determinaba que los interventores tendrían igual función que los comisarios de
las sociedades en los balances de los bancos.
Siete años después, el 1o de octubre de 1904, empezó a funcionar un
organismo dependiente de la SHCP denominado Inspección General de
Instituciones de Crédito y Compañías de Seguros, el cual permaneció activo
once años, hasta el 30 de octubre de 1915.
Otros hitos en esta historia fueron los siguientes:
En 1905 se estableció la Comisión de Cambio y Moneda; en 1910, tras el
estallido de la lucha revolucionaria, el sistema bancario entró en una grave
crisis que repercutió en otros ámbitos, como el comercio, la industria del país y
en particular, la establecida en la capital, donde destacaban las fábricas de
papel, aceite, vidrio, tabaco y cemento. La Ciudad de México era el mercado
principal de los productos de estas industrias.
La tenue esperanza de mejoría que alentaron los primeros días del gobierno
del presidente Madero se fue a pique en 1913, a consecuencia de la Decena
Trágica. Los efectos negativos sobre la economía se agravaron por causa de la
violencia que estremeció el corazón de la Ciudad de México, que en aquel
momento culminó con el asesinato de Madero y de Pino Suárez, y en las
semanas posteriores se extendió con manifestaciones de oposición por todo el
país contra el gobierno del usurpador Huerta. Las consecuencias económicas
de esta nueva crisis fueron la quiebra de varias empresas industriales, el
desorden, la devaluación de la moneda debida a los abusos en que incurrieron
los bancos, el desabasto y la carestía de alimentos y productos básicos.
La efervescencia revolucionaria produjo un fuerte impacto sobre el sistema
bancario. Los bancos se descapitalizaron, la emisión de bilimbiques, billetes en
grandes cantidades, sin ningún respaldo en reservas metálicas, suscitó caos,
inflación y el cierre de bancos. Para restablecer el orden, en 1915 se creó la
Comisión Reguladora e Inspectora de Instituciones de Crédito, para examinar y
calificar el estado financiero de los bancos. Hacienda nombró un Consejo de
Incautación de Bancos. Esta Comisión incautó y liquidó los bancos Peninsular
28
de Yucatán, Oriental de México, Mercantil Mexicano, y los de Hidalgo,
Guerrero, Querétaro, San Luis Potosí, Jalisco, Coahuila y Tamaulipas por
haberse excedido en la emisión de bilimbiques.
El gobierno de Carranza emitió un decreto que concedió un término de 45 días
a los bancos para que se ajustaran a lo dispuesto por la Ley General de
Instituciones de Crédito. De 24 bancos que operaban entonces sólo 9 se
ajustaban a la Ley. Entre 1916 y 1921 ocurrió la incautación de otros bancos.
El 3 de abril de 1916 se creó la Comisión Monetaria que absorbió las funciones
de la antigua Comisión de Cambio y Moneda establecida en 1905. Este fue el
primer antecedente del Banco de México.
En el afán de restablecer la normalidad social y las bases para el desarrollo de
la economía, en 1921 el presidente Alvaro Obregón, mediante un decreto
devolvió los bancos incautados a sus propietarios. Esta decisión sirvió para que
varios bancos continuaran funcionando; mas a pesar del excepcional gesto de
confianza, hubo bancos a los que fue necesario sujetar a un plazo para que
prepararan su liquidación definitiva.
Un proyecto económico común sirvió para que los primeros gobiernos de la
etapa constructiva de la Revolución Mexicana, que eran cuatrienales,
impulsaran decisiones económicas, continuas y de largo alcance:
El 24 de diciembre de 1924 el flamante gobierno de Plutarco Elias Calles tomó
una serie de medidas complementarias a favor del desarrollo económico del
país mediante la promulgación de la Ley General de Instituciones de Crédito y
Establecimientos Bancarios, le que también creó la Comisión Nacional
Bancaria (CNB).
A la vista de la ineficacia del sistema de intervenciones, el gobierno del
Presidente Calles también modificó los términos de la inspección bancaria. Con
el fin de volverla real y efectiva la puso en manos de un organismo dotado de
competencia muy especializada, una organización administrativa propia y una
amplia libertad funcional.
29
La Comisión Nacional Bancaría y el Banco de México
La CNB nació como órgano desconcentrado de la Secretaría de Hacienda y
Crédito Público, dotado de la autonomía y facultades necesarias para vigilar el
cumplimiento de las disposiciones legales relativas a la organización y
operación del sistema bancario; proponer a la SHCP criterios para reglamentar
de manera eficaz las operaciones bancarias en el País; practicar inspecciones
a las instituciones, formular y publicar las estadísticas bancarias nacionales; así
como para actuar como cuerpo consultivo de las autoridades hacendarías.
El 15 de julio de 1925 se publicó el Reglamento de la Ley sobre la Comisión
Nacional Bancaria, que en aquel momento tenía seis meses de existencia, y
mes y medio después, el 1o de septiembre de 1925 inició sus actividades el
Banco de México como institución central, encargada de emitir billetes, regular
la circulación de la moneda y el cambio extemo; operar como banco de reserva
y en la práctica, actuar como cámara de compensación.
Conviene observar la brevedad de los intervalos con que surgieron entonces
leyes relativas a las finanzas, la actividad bancaria y el estímulo del desarrollo
económico del país: el 30 de junio de 1926 se promulgó la Ley de Bancos de
Fideicomiso, y el 31 de agosto, una nueva Ley Bancaria: más de seis
disposiciones trascendentales sobre estas materias en menos de tres años.
En 1932 se promulgó la Ley de títulos y operaciones de crédito; mismo año en
que una reforma a la Ley general de instituciones de crédito estableció una
regulación para el uso de la palabra 'Nacional', y a partir de allí, la prohibición
del uso de este adjetivo a las instituciones privadas que se establecieran
posteriormente. La única excepción fue el Banco Nacional de México, que
subsistió con ese nombre debido a que se había establecido con anterioridad.
Considerando el ritmo que había tomado la legislación sobre la materia, tal vez
no resulte sorprendente que en 1935 se expidiera la Ley General de
Instituciones de Seguros, en virtud de la cual se logró mexicanizar este tipo de
operaciones y conseguir que la captación de recursos se invirtiera en beneficio
de la economía nacional.
Dieciséis años después, la Ley General de Instituciones de Crédito y
Organizaciones Auxiliares, promulgada por el Presidente Manuel Ávila
30
Camacho el 31 de mayo 194121, dispuso que la Comisión se compusiera de un
pleno y de un comité permanente que estarían encargados de la inspección y
vigilancia, así como de fungir como órgano consultivo, respectivamente. Ésta y
otras leyes pusieron de manifiesto la necesidad de adecuar las funciones de
inspección y vigilancia de conformidad con el desarrollo del sistema bancario, y
el 25 de septiembre de 1946 se aprobó un nuevo reglamento de inspección y
vigilancia, cuando ya operaban en el país 245 instituciones de crédito.
La valuación inmobiliaria como especialidad oficialmente reconocida.
Orígenes del Manual de procedimientos y lineamientos técnicos de valuación
inmobiliaria, así como de autorización y registro de personas para practicar avalúos
(MPLTVI) del Distrito Federal.
La evolución de las operaciones del sector financiero durante la etapa
constructiva de la Revolución Mexicana, inclusive los decenios de los
cincuentas y los sesentas, determinó la reforma a la Ley Federal de
Instituciones de Fianzas mediante Decreto publicado el 18 de enero de 1969,
que atribuyó a la CNB la inspección y vigilancia de las compañías afianzadoras.
En diciembre de 1970 ocurrió una nueva adición a la Ley Bancaria22 con el
objeto de atribuir a la CNB las funciones de inspección y vigilancia de las
instituciones de seguros, motivo por el cual desde esa fecha modificó su
nombre, y fue la Comisión Nacional Bancaria y de Seguros (CNBS).
Entre el progresivo incremento de funciones y facultades reguladoras y de
supervisión que el curso de los años fue atribuyendo formalmente a la CNB, y
posteriormente a la CNBS, no aparece la función de regular la valuación
inmobiliaria. Los primeros indicios de que esta función normativa y reguladora
constituye un atributo de la Comisión son sus propias circulares.
La regulación de la valuación inmobiliaria fue considerada de manera natural
como una actividad propia de la Comisión, en virtud de la formalidad legal que
exige toda transacción sobre bienes inmuebles.
21. Derogada el 15 de enero de 1985 por la Ley General de Organizaciones y Actividades Auxiliares de Crédito.
22. Concretamente, al Artículo 160-Bis
31
El Manual de procedimientos y lineamientos técnicos de valuación
inmobiliaria, así como de autorización y registro de personas para
practicar avalúos (MPLTJX). El valuador: Persona registrada, persona
autorizada y perito valuador
Como veremos adelante, la regulación de la valuación inmobiliaria mediante
reglas, procedimientos, lineamientos técnicos, formatos y tablas ha
evolucionado en el curso del tiempo en completa imbricación con el
establecimiento de controles sobre la figura del valuador como profesional
especializado en esta materia.
Anteriormente, la CNBYV era la institución oficial que registraba y acreditaba a
los interesados en ser peritos valuadores en la especialidad de inmuebles, lo
que suponía que quienes se especializaban en la materia tenían la habilidad
para manejar de manera adecuada un formato, así como la metodología de la
valuación.
Cuando esta acreditación dejó de ser atributo de la CNBYV, el Gobierno del
Distrito Federal, como autoridad fiscal en la capital del país, asumió, a través
de la Tesorería, el Registro y autorización a personas físicas y morales para la
práctica de avalúos, de ahí que los peritos valuadores, instituciones de crédito y
sociedades civiles acreditadas para el ejercicio de la valuación, debieran
regirse por la normatividad del Código Financiero del Distrito Federal (CFDF) y
del MPLTVI.
Por otra parte, la autoridad dejó abierta la posibilidad de que los valuadores
presentaran su propuesta de formato de avalúo para que la autoridad fiscal —la
Tesorería del GDF, en este caso— aceptara o rechazara la petición de registro
como perito valuador.
Conviene tener presente que el gobierno del Distrito Federal dependió del
Poder Ejecutivo Federal durante la mayor parte del siglo xx, hasta el 30 de
noviembre de 1997, y que se ocupó de normar y regular la valuación
inmobiliaria en atención de un conjunto de razones e intereses propios de todo
gobierno local: el valor y el uso del suelo, el sistema tributario sobre los bienes
32
inmuebles y las transacciones comerciales que implican la compraventa y el
alquiler de predios y edificios.
Tal parece que el año de 1991 fue determinante para que la valuación
inmobiliaria fuera el centro de la atención de dos instituciones, que iniciaron
gran actividad reguladora sobre la materia, el Departamento del Distrito Federal
(DDF), por medio de la Tesorería, y la Comisión Nacional Bancaria y de Valores
(CNBV) de la Secretaría de Hacienda y Crédito Público (SHCP).
El entonces DDF, por medio de la Secretaría General de Planeación y
Evaluación, la Tesorería y la Subtesorería de Catastro y Padrón Territorial, el 7
de enero de 1991, publicaron en la Gaceta Oficial del DDF el Manual de
Procedimientos y Lineamientos Técnicos de Evaluación Inmobiliaria y de la
Autorización de Sociedades y Registro de Peritos Valuadores. Este manual
entró en vigor al día siguiente, 8 de enero de 1991.
Este manual dejó sin efecto toda la normatividad anterior, como lo dice el
propio decreto, "toofos ¡os lineamientos emitidos por la autoridad fiscal con
anterioridad en materia de valuación inmobiliaria", y en particular dos acuerdos:
el acuerdo que establecía el instructivo para la valuación catastral de terrenos
que había publicado la propia Gaceta Oficial del DDF el 15 de junio de 1980, el
acuerdo que creó la Comisión Asesora de Estudios de los Valores Catastrales,
publicado el 1o de junio de 1977.
El contenido esencial de los 44 artículos del Manual de Procedimientos ha
permanecido inalterado; lo que ha variado en las diecinueve ediciones
posteriores23 ha sido el valor unitario del suelo y de las construcciones.
Por otra parte, el 18 de marzo de 1991 la CNBYV emitió las circulares # 1103 y
1104. La primera estableció las disposiciones de carácter general para la
formulación de avalúos y registro de peritos valuadores; la circular #1104
presentó el formato y el instructivo que durante muchos años fue básico para la
elaboración de avalúos, tanto de terrenos baldíos como de terrenos y
construcciones. Esta normatividad tuvo vigencia en toda la República.
23. Las ediciones sucesivas que han actualizado este Manual han correspondido a los siguientes años: 1991, dos ediciones posteriores a la de enero; dos ediciones en 1992; dos en 1993; dos en 1994; dos en 1995; y una 1996, 1997, 1999, 2000, 2001; dos en 2002, una en 2003, una en 2004 y la vigente, de mayo de 2005.
33
Estas circulares iban dirigidas a todas las instituciones de crédito que
practicaban avalúos.
Ese formato, con muy pocos ajustes, también permanece vigente hasta
nuestros días.
La diferencia en la fecha de emisión de estos dos formatos, el de la Tesorería
del DDF y el de la CNBV, fue de dos meses y una semana. El de la CNBV
establecía una metodología para realizar avalúos.
Fue la CNBV la institución que estableció las reglas generales para los avalúos
inmobiliarios que se practicaron durante muchos años. En el capítulo iv de la
Guía de Avalúos de Inmuebles de la propia Comisión, estableció que el cuerpo
del avalúo debía justificar la aplicación de valores unitarios, fuentes de
consulta, investigaciones de mercado, criterios de valuación o todos aquellos
conceptos que en forma determinante incidan en el avalúo y se hagan resaltar
en este apartado.
Por su parte, la Secretaría de Finanzas del DDF, publicó en la Gaceta Oficial del
Distrito Federal del 11 de marzo de 1996, el "Acuerdo por el que se aprueba la
forma oficial de declaración para el pago del impuesto sobre adquisición de
inmuebles" y "Anexo a la declaración sobre adquisición de inmuebles (para ser
llenado a máquina por el Perito Valuador)".
Conviene advertir que el artículo primero de este acuerdo origina dos formatos
diferentes, aunque complementarios: La forma oficial de declaración para el
pago de impuesto que debe formular y presentar el adquirente de un inmueble,
y otra, el anexo a la declaración, en el cual el perito valuador asienta el valor
del inmueble para la determinación del impuesto correspondiente.
Este documento menciona los factores de homologación, pero ningún
documento oficial complementario definió ni explicó cómo se integran los
factores de homologación, ni estableció tampoco un rango de variación técnica
o económicamente sustentado.
Dada la índole cambiante del mercado inmobiliario, la CNBV ponía al día
periódicamente sus disposiciones mediante circulares. Durante cierto tiempo
estas circulares tuvieron vigencia y fue costumbre que el número de la circular
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vigente —es decir, la de más reciente emisión— se volviera familiar entre
quienes estaban involucrados en el mercado inmobiliario.
Orígenes del Manual de procedimientos y lineamientos técnicos de
valuación inmobiliaria, así como de autorización y registro de personas
para practicar avalúos (MPLTVI)
El siguiente paso en la evolución de la materia en el caso del Distrito Federal,
que es el territorio que nos ocupa, ocurrió en 1991, cuando el entonces
Departamento del Distrito Federal, mediante la Tesorería, publicó en la Gaceta
Oficial del DF el Manual de procedimientos y lineamientos técnicos de valuación
inmobiliaria, así como de autorización y registro de personas para practicar
avalúos (MPLTV\).
Este Manual estableció, por una parte, la normatividad para practicar avalúos, y
por otra, de manera trascendente, en un segundo capítulo publicó las tablas de
referencia para el desarrollo de los avalúos.
A partir de la publicación del Manual, la propia Gaceta Oficial del DF publicó el
formato para el pago del Impuesto Sobre Adquisición de Inmuebles (ISAI)
Manual de procedimientos y lineamientos técnicos de valuación inmobiliaria, así como de autorización y registro de personas para practicar avalúos (MPLTVI)
CAPÍTULO IV. DE LOS PROCEDIMIENTOS Y LINEAMIENTOS TÉCNICOS PARA LA PRÁCTICA Y REVISIÓN DE AVALÚOS.
ARTÍCULO 31.- Las autoridades fiscales realizarán investigaciones del mercado inmobiliario y con base en ellas elaborarán las siguientes tablas:
I. Tabla A "Valores de Referencia de Suelo por Área de Valor Región-Manzana". Su organización será por cada Delegación del Distrito Federal y comprenderá las regiones y manzanas catastrales que la conforman. Su clave se integra por la letra "A", que significa "área de valor", seguida de dos números iniciales que identifican a la Delegación y de tres números finales correspondientes a una secuencia de área dentro de la Delegación. Cada área de valor estará relacionada con el valor unitario de suelo que le corresponda, expresado en pesos;
II. Tabla B "Valores de Referencia de Suelo por Corredor de Valor". Está organizada por Delegación del Distrito Federal en la que cada corredor está descrito por el nombre principal de la vía y el tramo que comprende. La clave está compuesta por la letra inicial "C" que significa "corredor de valor", los números que identifican a la Delegación y las letras que identifican a una secuencia de corredores dentro de la misma Delegación. La misma tabla
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vinculará cada corredor con el valor unitario de suelo que le corresponde, expresado en pesos;
III. Tabla C "Factores de Eficiencia de Suelo". Especifica los factores referidos en el artículo 25 de este Manual;
IV. Tabla D "Usos de la Construcción". Indica la clave alfabética correspondiente y desglosa los usos específicos que comprende;
V. Tabla E "Rango de Niveles de la Construcción". Señala la clave numérica o alfabética que corresponde a cada rango, según el número de niveles de cada porción de las construcciones;
VI. Tabla F "Clase de la Construcción". Señala los valores unitarios y nombre genérico que corresponde a cada clase, según las características y calidad de cada porción de las construcciones;
VIL Tabla G "Valores de Referencia de la Construcción por Uso, Rango de Niveles y Clase". Señala los valores unitarios expresados en pesos, correspondientes a cada uno;
VIII. Tabla H "Factores de Eficiencia de la Construcción". Especifica los factores referidos en el artículo 27 de este Manual;
IX. Tabla I "Instalaciones Especiales, Elementos Accesorios u Obras Complementarias". Se refiere a:
a. Instalaciones Especiales (IE): Son aquéllas que se consideran necesarias para cada tipo de inmueble.
b. Elementos Accesorios (EA): Son aquéllos que se consideran indispensables para el funcionamiento de un inmueble de uso especializado, es decir, que se convierten en elementos característicos del bien analizado.
c. Obras Complementarias (OC): Son aquéllas que proporcionan amenidades o beneficios al inmueble.
X. Las tablas complementarias que se requieran para la revisión de los avalúos.
ARTÍCULO 33.- Cuando una institución de crédito, sociedad civil o mercantil, o un perito valuador o corredor público considere que alguno de los datos de las tablas a que se refiere este Manual es inapropiado o inexacto deberá comunicarlo por escrito a la Subtesorería anexando la investigación de mercado, con datos completos de los inmuebles investigados, fotografías y el sustento analítico necesario para que se evalúe y, en su caso, se apruebe, modifique y difunda.
El hecho de que esta normatividad se haya emitido en 1992, es decir, en
tiempos en que el índice inflacionario era considerable, obligó a complementar
las disposiciones con el artículo siguiente:
ARTÍCULO 32.- Las autoridades fiscales difundirán las tablas a que se refiere este Manual semestralmente o cuando el mercado inmobiliario refleje un comportamiento que así lo amerite. Las modificaciones a las tablas a que se refiere el presente artículo, se publicarán en la Gaceta Oficial del Distrito Federal.
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En tanto no se den a conocer las nuevas tablas, seguirán utilizándose las últimas que se hubiesen difundido.
Un artículo interesante en varios sentidos: en primer término, reconocía la
naturaleza dinámica del mercado inmobiliario, lo cual obliga a revisar
periódicamente tablas y valores; en segundo término, se adecuaba a la
inflación circunstancial de aquel período y en tercero, preveía el riesgo de que
la normatividad completa quedara en la obsolescencia.
Ley de Transparencia y de Fomento a la competencia en el Crédito
Garantizado y surgimiento de la Sociedad Hipotecaria Federal
El 30 de diciembre de 2002 el Diario Oficial de la Federación publicó esta ley,
cuyo título, en apariencia, nada tiene que ver con la materia que venimos
tratando: no obstante, fue el momento en que se definió con mayor precisión el
perfil del valuador —al cual llama "valuador profesional"—; en la fracción ix del
artículo 3. Mediante la definición, el artículo establece requisitos profesionales y
de actualización de conocimientos para ejercer esta función. Uno de estos
requisitos implicó el establecimiento de un registro y actualización de
valuadores bajo el control de distintas instituciones. He aquí las tres fracciones
del artículo 3 que se refieren a la función valuadora:
ARTICULO 3.- Para los efectos de esta Ley se entiende por:
IX. Valuador profesional es la persona que cuenta con cédula profesional de postgrado en valuación expedida por la Secretaría de Educación Pública y que se encuentra autorizada para tal efecto por la Sociedad Hipotecaria Federal, S.N.C.;
X. Controlador. Es el valuador profesional que tiene un poder especial para firmar en nombre y representación de la Unidad de Valuación correspondiente a los avalúos que ésta certifique;
XI. Unidad de Valuación. Es la persona moral que se encuentra inscrita como tal en la Sociedad Hipotecaria Federal, S.N.C., de acuerdo a las disposiciones que ésta emita.24
El 30 de junio de 2003 aparecieron publicadas en el Diario Oficial de la Federación
(DO) las Reglas de Carácter General relativas a la Autorización como Perito
Valuador—denominación que se desentiende del termino "Valuador profesional"y
de la definición que proporciona la fracción ix del artículo 3, citado arriba— de
Inmuebles-objeto de créditos garantizados a la vivienda.
Estos tres incisos fueron adicionados por decreto publicado en el Diario Oficial de la Federación del 7 de febrero de 2005.
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Bajo el título de "Sociedad Hipotecaria Federal", el capítulo I de estas reglas
también aporta un grupo de definiciones:
DISPOSICIONES GENERALES
X. Perito valuador. La persona física que haya obtenido la autorización, a través de al menos una unidad de valuación.
Posteriormente, también se refiere a la valuación el segundo de los artículos
transitorios de las reformas y adiciones a la Ley de Transparencia y de
Fomento a la competencia en el Crédito Garantizado, publicadas el 7 de
febrero de 2005:
TRANSITORIOS
Artículo Primero.- El presente Decreto entrará en vigor al día siguiente de su publicación en el Diario Oficial de la Federación.
Artículo Segundo.- Las personas que cuenten actualmente con autorización de perito valuador ante la Sociedad Hipotecaria Federal, S.N.C., contarán con un plazo de tres años, contados a partir de la entrada en vigor del presente Decreto en el Diario Oficial de la Federación, para obtener la cédula profesional a que se refiere el artículo 3o. fracción IX, pudiendo en el transcurso de dicho plazo fungir como peritos valuadores.
Si concluido el plazo antes señalado, no obtuvieran la cédula profesional en cuestión, la autorización como perito valuador les será cancelado.
Para efectos de valuación de inmuebles objeto de créditos a la vivienda, la
Sociedad Hipotecaria Federal, mediante diversas disposiciones controla y
registra un padrón de valuadores; por su parte, la Tesorería del Gobierno del
Distrito Federal (GDF) estableció un procedimiento de registro y validación de
los peritos valuadores para efectos de control del ISAI y por otro lado, para el
pago del Impuesto Predial, lo cual implica el reconocimiento de valuadores
fiscales.
Únicamente las personas que están registradas en la Tesorería del GDF están
facultadas para emitir dictámenes valuatorios, tanto de traslado de dominio
como de impuesto predial. Estas atribuciones desplazaron completamente a las
instituciones bancarias de la función de avalúo.
La Sociedad Hipotecaria Federal, S.N.C., (SHF) es una institución financiera
perteneciente a la banca de desarrollo, creada en el año 2001, con el fin de
propiciar el acceso a la vivienda de calidad a los mexicanos que la demandan,
al establecer las condiciones para que se destinen recursos públicos y privados
a la oferta de créditos hipotecarios. Mediante el otorgamiento de créditos y
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garantías, la SHF promueve la construcción y adquisición de viviendas
preferentemente de interés social y medio.
Los programas de Sociedad Hipotecaria Federal promueven las condiciones
adecuadas para que las familias mexicanas, de zonas urbanas o rurales,
tengan acceso al crédito hipotecario y puedan disfrutar de viviendas dignas,
construidas con tecnología moderna, espacios y servicios funcionales y
seguridad jurídica en la tenencia; sin importar si los potenciales acreditados
están casados o no, con hijos o sin hijos, o si su situación laboral es de
asalariado o trabajador independiente.
Como consecuencia del surgimiento de la diversidad de normas y requisitos
para validar los avalúos sujetos a crédito hipotecario, en el Distrito Federal
éstos deben cumplir dobles requisitos, los de la Tesorería del DF y los de la
Sociedad Hipotecaria Federal, lo que obliga hasta la fecha a hacer dos avalúos
con diferentes procedimientos y en atención a diferentes criterios.
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Capítulo II Marco teórico
• Fluctuaciones del valor de los inmuebles urbanos • El avalúo y la homologación • Enfoques de la valuación • Principios de la valuación
Sabemos que desde tiempo inmemorial los hombres aprendieron a distinguir
las propiedades del suelo —o para ser más precisos, la diferencia cualitativa
que había entre los terrenos que exploraban— y a valorarlas.
El primer reconocimiento significativo diferenció los suelos infértiles de aquellos
que eran propios para cultivar semillas. Más tarde, todos los grupos humanos
que descubrieron la agricultura como fuente segura de alimentos, destinaron
determinados terrenos para usos no agrícolas y sobre ellos establecieron
chozas y áreas comunes para celebrar reuniones y ritos.
Para abreviar el recuento histórico, conviene recapitular con una cita de
Gustavo Brandariz1: "Llevamos, por lo menos, cinco milenios de vida urbana",
es decir, un tiempo en que la relación entre la sociedad humana y su lugar de
convivencia colectiva cuenta como factor determinante para comprender la
civilización y la totalidad de los valores de la cultura: "Con los siglos, a partir de
los primeros asentamientos compactos que empezaron a parecerse a lo que
hoy llamamos ciudad, los hombres han ido perfeccionando sus modos de vida
urbana, la conformación de sus ciudades, la especialización de sus funciones,
las vías de comunicación, los espacios públicos, los componentes
morfológicos, los sistemas de organización del poder y de los servicios y cada
uno de los elementos tangibles e intangibles, concretos o simbólicos que
integran el complejo concepto actual de la ciudad."
Entre los albores de la civilización y la actualidad, esta narración da un salto
gigantesco en el tiempo; no obstante, sorprende saber que en miles de años no
1. Brandariz, Gustavo. Arquitecto argentino. Profesor de la Universidad de Buenos Aires.
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ocurrieron tantos cambios en la atribución de valor al suelo como los que se
han precipitado en unos cuantos decenios. El dinamismo en el cambio de valor
de los inmuebles es un fenómeno que surgió hace relativamente poco tiempo.
Fluctuaciones del valor de los inmuebles urbanos
"En las últimas décadas, y de modo espectacular en los últimos cincuenta años
—escribe Francesco Tonucci2—, la ciudad, nacida como un lugar de encuentro
y de intercambio, ha descubierto el valor comercial del espacio y ha trastocado
todos los conceptos de equilibrio, de bienestar y de convivencia, para seguir
sólo programas que tienen por objetivo la ganancia, el interés económico.
" [La ciudad] se ha vendido. Hasta hace pocas decenas de años, los pobres y
los ricos vivían unos cerca de los otros, compartiendo el mismo espacio; sus
casas, obviamente, eran distintas, unas pobres y otras de ricos, pero estaban
en los mismos barrios. Después se ha dado un valor distinto al terreno, según
su cercanía al centro de la ciudad, y ese hecho alteró todo. Los pobres ya no
pudieron arreglar sus casitas malsanas y sin servicios, y han "preferido"
venderlas para poder trasladarse a la periferia, en casas todas iguales entre si
e iguales a las que muestra la televisión".
La anterior observación va acompañada de una reflexión que entraña una
evidente carga emotiva, sin embargo ilumina con nitidez el hecho determinante
de la valuación como especialidad profesional, que resulta de un complejo
fenómeno de la economía urbana contemporánea: los inmuebles urbanos son
bienes cuyo valor comercial está sujeto a un enorme dinamismo; un valor que
está condicionado por una gran diversidad de factores.
La ciudad es muchas cosas y admite múltiples definiciones, según se la analice
desde el punto de vista filosófico, histórico, cultural o económico, mas para los
fines de este trabajo importa subrayar que la ciudad constituye un territorio
vivo, mutante, parcelado en millones de áreas que dan origen a un mercado
2. Tonucci, Francesco. (Fano, 1941) Pedagogo italiano. Desde 1966 es investigador del Instituto de Psicología del CNR (Consejo Nacional Italiano de Investigación).
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diverso, capaz de tasar el valor de todos sus lotes y edificios privados y
susceptible de venderlos al mejor postor.
Pero, ¿cómo se determina el cambio de valor de cada inmueble? ¿qué factores
influyen para que el valor de un día cualquiera aumente o disminuya al año
siguiente? ¿Por qué los inmuebles son tasados con dos valores distintos, el
predial y el comercial? ¿Cuál es la relación —si alguna existe— que se
establece entre los valores predial y comercial?
En esta materia resulta indispensable tener presente una noción elemental de
Economía de acuerdo con la cual todo bien tiene un valor absoluto y uno
relativo, según las circunstancias y la disponibilidad de uno o más bienes
similares al original —noción que, entre otros propósitos, sirve para atenuar la
innegable carga subjetiva que entraña el avalúo, es decir, el establecimiento de
un valor en términos económicamente cuantificables sobre un objeto o bien.
Esta pluralidad de bienes similares es también la base de la homologación.
El avalúo y la homologación
Si el universo al que nos referiremos es el de los inmuebles urbanos y si
además, determinamos como ideal de la profesión del valuador aspirar al
avalúo justo, confiable y consistente, será preciso explicar las razones en que
se fundan tales atribuciones, que buscamos al formular cada avalúo.
La justeza no podrá existir sin criterios preestablecidos para calificar el avalúo;
la confiabilidad y la consistencia no podrán ser medidas si no hay referentes
para determinarlas. Reconocemos, por tanto, que a partir de las características
y atributos comunes a centenas de millares de inmuebles urbanos es posible
determinar las similitudes que los vuelven más o menos comparables.
La premisa de que en la ciudad existen inmuebles cuyas características son
análogas no sólo es el fundamento de la homologación, sino también el punto
de partida de operaciones de cálculo vastas y complejas, como el
establecimiento de tipologías, la definición de zonas urbanas, la revaluación
colectiva de inmuebles a partir de la cual las autoridades fiscales actualizan
42
clasificaciones, tabulaciones y tasas impositivas, después de considerar el
efecto que las inversiones públicas, las modificaciones en la planeación urbana
u otras circunstancias ejercen sobre determinadas áreas de la ciudad; efectos
que modifican los valores catastrales y del mercado.
Un trabajo con la pretensión de éste, que se propone indagar sobre un rango
de variación aceptable en los factores de homologación para elaborar avalúos
comerciales en la Ciudad de México, precisa razonar no sólo cuestiones
teóricas que constituyen premisas esenciales de toda argumentación posterior,
como las anteriores, sino también sobre las premisas legales que rigen los
valores inmuebles del área de estudio. Ésta será la materia del capítulo
siguiente.
Enfoques de la valuación
Para practicar avalúos comerciales de bienes inmuebles en la actualidad
existen cuatro enfoques3:
I. Enfoque de mercado o comparativo
II. Enfoque residual
III. Enfoque físico o de costos
IV. Enfoque de capitalización de rentas o de ingresos
I. El enfoque de mercado o comparativo recurre al método que se
fundamenta en el empleo de datos estadísticos de transacciones en
el mercado y en razonamientos que tratan de hacer explícito el
criterio que ha regido esas transacciones, sujetas a la oferta y la
demanda en un momento determinado; utiliza procedimientos que
incluyen la comparación y considera también el uso de listas de
precios y ofertas publicadas en los medios especializados. Al valor
resultante de este enfoque se le denomina Valor de Cambio.
3. H E R N Á N D E Z RUIZ , E N R I Q U E A U G U S T O . Apuntes de c lase de la materia Valuación de inmuebles urbanos. Maestría en Valuación Inmobiliaria e Industrial. ITC, 2005.
43
II. El enfoque residual —o del residuo— utiliza un método cuya premisa
fundamental reconoce que es posible determinar el valor de cambio
individual de uno de los elementos integrantes de una unidad
económica en un momento dado. Es decir, si una propiedad está
constituida por la tierra, las construcciones adheridas a ella y las
obras complementarias, elementos accesorios e instalaciones
especiales para el óptimo funcionamiento del inmueble, según este
enfoque es posible distinguir el valor de cada uno de estos elementos
en el valor total.
La finalidad de este enfoque es determinar el valor de cualesquiera
de los elementos que integran el valor total. Este enfoque se utiliza
por lo general para estimar el valor de la tierra, dando por supuesto
que es posible saber primero cuál es el valor de las construcciones y
de las obras complementarias.
El enfoque residual puede ser estático o dinámico
El enfoque residual estático ignora el valor del dinero en el tiempo; en
cambio, el enfoque residual dinámico sí considera el valor del dinero
en el tiempo.
Este razonarniento se resume en la siguiente fórmula:
VC = C N R E - C N R I E - C N R E A - C N R O C
Donde VC significa valor de cambio o de uso; CNR, costo neto de
reposición; E, de las edificaciones; IE, de instalaciones especiales; EA,
de elementos accesorios y oc, de obras complementarias.
III. El método que utiliza el enfoque físico o de costos en la valuación de
bienes se fundamenta en el costo actual de reproducción de un
inmueble determinado, en la reposición de una parte o en la
substitución total.
Al aplicarlo, se reducen los deméritos propios, específicos del bien
inmueble: el de la edad, estado de conservación y obsolescencia. Al
resultado de este cálculo se le llama Costo Neto de Reposición y en
44
el caso particular de bienes inmuebles, se adiciona el valor de la
tierra.
IV. El enfoque de capitalización de rentas (o de Ingresos) es el método
que considera las rentas producidas y/o los beneficios que ha
generado el bien sujeto a valuación. La capitalización es un
procedimiento por el cual se obtiene el valor de un bien o derecho
con base en la cantidad de las rentas o beneficios netos que se
obtendrían en el futuro, durante la vida económica del bien, y con una
tasa que involucra la productividad y todos los posibles riesgos
asociados a la economía. Al resultado de este cálculo se le conoce
como Valor de Uso.
Principios de la valuación
En términos generales, la valuación de inmuebles debe estar sustentada al
menos en los catorce principios que enumeraré y describiré en forma sumaria:
1. Principio de Anticipación. Constituye el sustento del enfoque de
capitalización de rentas. Se formula de la siguiente manera: Un bien
inmueble es susceptible de rendir frutos en el futuro en función de
consideraciones geográficas urbanas y diacrónicas: en qué tipo de área
de valor se ubica, cómo ha evolucionado esa área de la ciudad, cuál es
su edad y la perspectiva en el futuro tanto del área cuanto del propio
inmueble de acuerdo con su especificidad de uso.
2. Principio de crecimiento, equilibrio y declinación. El valor está
condicionado por el ciclo temporal de los inmuebles, su edad y el
surgimiento de productos con los cuales será comparado. Según este
principio, todo inmueble tiene una vida económicamente útil donde es
posible identificar el punto de utilidad óptima, respecto del cual, todo
momento posterior implicará un decremento del valor comercial.
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3. Principio de coherencia. Entre el costo neto de reposición —expresable
en un valor—, el valor de uso y el valor de cambio existe una
correlación. El principio de coherencia identifica las diversas
manifestaciones del precio de un bien inmueble, que guardan una
relación lógica entre sí. Esta relación queda sujeta a variaciones en
función de muchos factores.
4. Principio de generalidad. Supone la determinación del valor de un
inmueble tras analizarlo, por lo menos, desde tres enfoques: el de valor
físico, el de mercado y el de capitalización.
5. Principio de mayor y mejor uso. Parte del supuesto de que para un bien
inmueble existe un uso óptimo. Por lo general, se trata del uso para el
cual fue construido, no obstante, la valuación es la oportunidad de
proponer un uso diferente que influiría en el aumento del valor.
6. Principio de normalidad. Este principio supone la utilización de fórmulas
estadísticas o matemáticas para determinar el valor de un bien, donde
el valor de sus diferentes atributos o factores sea tasado por criterios de
distribución normal, análogos a los que proporcionan las fórmulas para
bienes semejantes en el mismo mercado.
7. Principio de oferta y demanda. Este principio se refiere a una ley
económica fundamental. El precio de un bien es directamente
proporcional a la demanda. Si oferta y demanda son instrumentos
esenciales para la determinación de los precios, lo son también para fijar
el valor de un bien.
8. Principio de permanencia y cambio. El principio de permanencia y
cambio apela a la conciencia de la temporalidad de los precios, cuya
variación puede ocurrir en cualquier momento. Un convencionalismo
comercial permite que esta variabilidad quede sujeta a intervalos durante
los cuales el precio socialmente acordado se sostiene. La vigencia del
avalúo de un bien inmueble, por ley, es de seis meses.
9. Principio de probabilidad. Este principio establece que la indagación del
mercado para valuar un bien inmueble otorga un grado de confianza a
46
una valuación determinada. En este caso, el uso de técnicas de
muestreo es útil para estrechar los rangos de variación.
10. Principio de equivalencia y proporcionalidad. Dos bienes semejantes
tienen el mismo valor en mercados equivalentes. En términos de
proporcionalidad, dos bienes análogos en mercados semejantes tienen
precios semejantes y la diferencia que pudiera existir es proporcional a
las diferencias entre sus características intrínsecas y las del contexto en
que se encuentran.
La técnica de la homologación se funda en este principio.
11. Principio de influencia. En un contexto urbano, lo mismo que en el
contexto mundial, cada sitio y lo que en él ocurre tiene relación con todo.
La interrelación es inevitable: un bien inmueble afecta o impacta el
inmueble vecino, y este factor repercute en el valor.
12. Principio de sustitución. Un bien es reemplazable por otro similar. En el
caso de los bienes inmuebles, la única, sutil diferencia del reemplazo
puede radicar en la posición o ubicación específica, pero este factor no
afecta mayormente el valor.
13. Principio de temporalidad. La expresión de este principio constituye una
variante del principio de permanencia y cambio.
14. Principio de valor único. Este principio postula, en el fondo, un valor ético
para el comportamiento del valuador: El cálculo del valor comercial de
un bien inmueble deberá hacerse con independencia de los fines que
motivan el avalúo. Es decir, los criterios de valuación comercial deberán
permanecer ajenos a las expectativas o propósitos de quien solicita la
valuación.
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Capítulo III Marcos jurídico y fiscal
• El artículo 27 Constitucional y los valores relativos de la tierra. • Avalúo catastral y avalúo comercial. La Ley de Hacienda del
Departamento del Distrito Federal y la normatividad consecuente: el Código Financiero del Distrito Federal. Reformas y adiciones en el curso del tiempo
• Las circulares de la Comisión Nacional Bancaria y de Valores y del Banco de México
• Cronología de la legislación del Distrito Federal en materia de valuación inmobiliaria
El artículo 27 Constitucional y los valores relativos de la tierra
Como quedó asentado en el capítulo /. Antecedentes históricos, el artículo 27
de la Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos promulgada el 5.
de febrero de 1917 constituye la piedra angular de toda la legislación vigente
que se refiere a la tierra, a los regímenes de tenencia, a las modalidades de
uso y usufructo, explotación, concesión de derechos, formas de tasación
impositiva y a toda consideración agraria, de uso del suelo urbano y catastral.
No está de más repetir que el edificio jurídico del estado de derecho en nuestro
país, referente a la tierra, se funda en las aserciones del segundo párrafo del
artículo 27 constitucional:
La Nación tendrá en todo tiempo el derecho de imponer a la propiedad privada las
modalidades que dicte el interés público, así como el de regular el beneficio social,
el aprovechamiento de los elementos naturales susceptibles de apropiación con
objeto de hacer una distribución equitativa de la riqueza pública, cuidar de su
conservación, lograr el desarrollo equilibrado del país y el mejoramiento de las
condiciones de vida de la población rural y urbana. En consecuencia, se dictarán las
medidas necesarias para ordenar los asentamientos humanos y establecer
adecuadas provisiones, usos, reservas y destinos de tierras, aguas y bosques, a
efecto de ejecutar obras públicas y de planear y regular la fundación, conservación,
mejoramiento y crecimiento de los centros de población.
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La etapa constructiva de la Revolución Mexicana conllevó varios factores, entre
ellos, la estabilidad de la vida institucional, una progresiva modernización,
incremento y diversificación del comercio y en consecuencia, la necesidad de
regularlo. A esta circunstancia se debe el aumento de funciones y facultades
reguladoras y de supervisión que la CNB —y posteriormente a la CNBS— fueron
adquiriendo entre los años treinta y cincuenta del siglo xx, y se delinearon con
mayor especificidad durante los sexenios del llamado Desarrollo Estabilizador.
Como quedó asentado en el capítulo de antecedentes históricos, los primeros
indicios de que la función de normar y regular la valuación inmobiliaria surgiera
como atributo de alguna institución, se encuentran en las circulares de la
Comisión Nacional Bancaria, tal vez porque fue considerada de manera natural
como una actividad propia de la Comisión, en virtud de la formalidad legal que
exige toda transacción sobre bienes inmuebles.
Salvo una excepción, las destinatarias de las circulares de la CNB eran todas
las instituciones de crédito y organizaciones auxiliares con el propósito de
transmitir reglas, instrucciones y formatos de avalúo. Cuando comenzó a hablar
de avalúos en las circulares, según parece, el propósito era conocer el valor de
los bienes que poseían las propias instituciones de crédito para ajustar los
saldos de las cuentas correspondientes que aparecían en sus libros de
contabilidad.
La primera circular de la CNB que registra el término 'avalúos' en el anuncio del
asunto que trataba fue la fechada el 26 de junio de 1942; la segunda fue
emitida nueve años después, el 29 de marzo de 1951. Transcurrieron doce
años antes de que apareciera la tercera circular sobre esta materia, el 20 de
febrero de 1963.
A partir de 1963 —cuando la expansión urbana del Distrito Federal era ya un
fenómeno preocupante—, la periodicidad de las circulares fue menor; es decir,
cada vez la CNB se ocupó de la valuación de inmuebles con mayor frecuencia:
la cuarta circular al respecto apareció el 14 de septiembre de 1965.
La correlación entre la actividad económica en general y la necesidad de
ajustar o incrementar la regulación y las exigencias de profesionalización de la
actividad valuatoria, influidas por las fluctuaciones de la moneda y las
49
C I Í c B I B L I O T E C A
turbulencias económicas es clara: Los años de surgimiento de las sucesivas
circulares de la CNB referidas a la valuación fueron los siguientes: 1974, 1975,
1978, 1981, 1982, 1988 —año en que hasta donde pude indagar, por primera
vez el Banco de México emitió disposiciones sobre esta materia—, 1991 —dos
circulares—, 1994 —también dos—, 2000 y 2002.
He aquí una relación que atiende al contenido de las circulares de la CNB.
Según su grado de importancia, en ocasiones presento un sumario; en otras
transcribo literalmente la sección de mayor trascendencia, sobre la cual hago
observaciones de dos órdenes, unas para subrayar el nexo que tienen con
disposiciones establecidas mediante circulares anteriores, a las que se refieren
expresamente —porque no en todos los casos se trata de la circular inmediata
anterior—; otras con el propósito de destacar la incorporación de nuevos
criterios para realizar la valuación, y el progresivo aumento de mecanismos de
control sobre los avalúos, así como de requisitos y exigencias para autorizar la
actividad de valuación, que en gran medida ha determinado la
profesionalización de los valuadores.
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Circulares de la Comisión Nacional Bancaria y de Valores
y del Banco de México
referentes al avalúo de bienes inmuebles y a los peritos valuadores
1. 1942: circular número 215, 26 de junio, sobre avalúos
Respecto de esta circular, inaccesible durante la investigación que
realicé para desarrollar este capítulo, es posible inferir el contenido a
partir de la siguiente, la circular número 372, que la derogó en 1951.
2. 1951: circular número 372,29 de marzo
Solicitaba avalúos de los bienes inmuebles urbanos que poseían las
instituciones de crédito y organizaciones auxiliares para actualizar el
valor de sus activos fijos en las cuentas correspondientes que aparecían
en sus libros de contabilidad.
De esta manera, surgió la obligación de que las propias instituciones de
crédito elaboraran avalúos de acuerdo con los modelos de la CNB y con
apego a la normatividad establecida en el Reglamento de Catastro del DDF.
Con este fin, iba anexo un instructivo para llenar el modelo de avalúo. En
suma, la circular iba acompañada de tres elementos, cuya autoría fue
obra del Departamento de Estudios Técnicos de la CNB, el que a su vez,
tomó como referencia la normatividad del Reglamento de Catastro del
DDF para aplicarla sobre terrenos irregulares.
1- Instructivo para llenar el modelo de avalúo de la propia Comisión.
Este instructivo describía todos los conceptos considerados en el modelo de avalúo, asignándoles claves y clasificaciones.
2- Modelo de avalúo, que desde 1951 se estructuró en los mismos ocho capítulos que se siguen considerando hasta la fecha, independientemente de algunas consideraciones adicionales que con el tiempo se han sumado.
I. Antecedentes II. Características urbanas
III. Terreno IV. Descripción general del predio, que preveía la inclusión de
fotografías de los avalúos foráneos. V. Elementos de construcción VI. Avalúo directo o físico
Vil. Avalúo por capitalización de rentas VIII. Conclusiones
51
3- Instructivo para el avalúo de los predios "desprovistos de mejoras", es decir, terrenos que aún no se beneficiaban con la plusvalía de ninguna infraestructura.
Según la Junta Central Catastral del DF, los lotes de terrenos urbanos se clasifican en:
i. Lotes regulares y II, lotes irregulares, en cuyo caso había que atender a cuatro tablas que iban anexas, y que eran útiles para calcular:
a. valores unitarios de terreno en lotes de diferentes profundidades; b. valores unitarios de la tierra en lotes con frentes menores que el
lote tipo; c. valores unitarios de la tierra en lotes de forma irregular, y d. valores unitarios de la tierra en lotes de forma triangular.
1963: circular número 507, 20 de febrero
Doce años después, y en atención a un oficio de la Tesorería del Distrito
Federal, la CNB dirigió una nueva instrucción a las instituciones
fiduciarias para indicarles que en los casos donde fueran objeto de
operaciones [de compraventa] predios que tuvieran instalaciones
especiales, los avalúos debían considerarlas, de tal forma que tomaran
en cuenta la plusvalía que significaban los equipos, alguna explotación
industrial, así como los ascensores, sistemas de calefacción, equipos de
bombeo, calderas, espuelas de ferrocarril, silos, etc., siempre y cuando
se encontraran inmovilizados en los términos descritos por el artículo
750 del Código Civil.
1965: circular número 526, 14 de septiembre. (Derogada el 1 o de abril de 1991 mediante la circular número 1104 del 18 de marzo del mismo año).
Esta circular distribuyó un nuevo modelo de avalúo, que comprendía "el
mínimo aceptable para [el avalúo de] viviendas y edificios no
especializados", lo que establecía una simplificación que difería del tipo
de avalúo necesario para los edificios especializados y aquellos sobre
los que se pretendía fincar "créditos importantes", los cuales debían ser
"amplios y minuciosos" como lo ameritaba el caso.
El formato anexo contenía los mismos siete capítulos que estableció la
circular número 372, excepto el octavo, de las conclusiones. En cambio,
solicitaba datos referentes al tipo de préstamo, porcentaje del valor que
éste representaba, plazo, interés, amortizaciones, periodicidad y
comisiones no incluidas.
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5. 1974: circular número 671, 28 de noviembre
Mediante esta circular, la CNBS emitió dieciséis nuevas reglas para la
formulación de avalúos de inmuebles.
La circular inmediatamente anterior —circular número 526— había
establecido un modelo de avalúo; no obstante, la práctica hizo sentir la
necesidad de hacer explícitos los criterios con que debía satisfacerse
cada requerimiento de ese formato. Adicionalmente, esta nueva circular
estableció modalidades específicas, como lo veremos en el comentario a
las reglas correspondiente. He aquí las reglas y sus transitorios:
PRIMERA.- Los avalúos de inmuebles que formulen las instituciones de crédito y las organizaciones auxiliares, quedarán sujetos a los requisitos mínimos que se consignan en estas reglas.
Obsérvese cómo la disposición de efectuar avalúos es extensiva a la actividad
de las instituciones de crédito. Es decir, ya no se refiere solamente a sus
propios bienes inmuebles.
SEGUNDA.- Los métodos que deben observarse para la formulación de los avalúos, deberán ceñirse a las técnicas que en materia de valuación han quedado consagradas por el uso como aceptables.
TERCERA. - La Comisión Nacional Bancaria y de Seguros podrá ordenar a la institución de crédito u organización auxiliar de que se trate, el empleo de un método de valuación específico cuando el que se haya usado no ofrezca a su juicio un conveniente grado de confiabilidad. Podrá también en cualquier caso solicitar la información adicional que considere necesaria en relación con cualquier avalúo.
Estas reglas remiten, primero, la formulación de los avalúos a las técnicas
"consagradas por el uso como aceptables". Aún la Comisión no asumía el
papel rector de la técnica del avalúo, lo que como veremos, hará
posteriormente. Por otra parte, se reserva el derecho a exigir avalúos más
confiables, lo cual revela la falta de reglamentación sobre el desempeño
profesional de quienes hacía valuaciones, por mucho que exigiera que los
peritos valuadores cumplieran con el requisito de registrarse en la CNBS, como
veremos enseguida.
CUARTA.- Todos los avalúos deberán aparecer firmados por peritos registrados en la Comisión Nacional Bancaria y de Seguros, y contendrán datos con el nombre del solicitante; del perito valuador; la fecha en que se hayan practicado; la ubicación precisa del inmueble; el número de cuenta predial y el nombre del propietario; así como el procedimiento seguido para la obtención del valor físico, del valor de capitalización y de la investigación del valor de mercado, sin omitir
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ninguno de estos tres índices, razonando debidamente los resultados a que se llegue y señalando casos concretos de operaciones comerciales análogas y recientes.
Por otra parte, esta cuarta regla sienta el precedente de apelar a la
homologación, al referirse a la comparabilidad de "operaciones comerciales
análogas y recientes".
QUINTA.- Independientemente de la investigación del valor de mercado, para la obtención del valor real y comercial, podrá utilizarse el método de cálculo del valor residual, considerando el óptimo uso de la tierra. Este método será obligatorio cuando se trate de terrenos cuyo mejor uso sea el de fraccionamiento.
Esta regla valida el cálculo del valor residual como nuevo método de valuación
y en un caso particular lo establece como obligatorio.
SEXTA.- La valuación de toda clase de terrenos deberá consignar los siguientes datos: ubicación; topografía; calidad de los suelos; estado del subsuelo; características panorámicas; dimensiones; forma; proporción; uso social del suelo; tipo de población; contaminación del ambiente; posibilidades de financiamiento; naturaleza y modalidades del derecho sobre la propiedad de que se trate; afectaciones o limitaciones de este derecho; situación fiscal; tendencias de cambio; servicios municipales y, en su caso, autorizaciones para fraccionamientos, para uso de pozos o sistemas de abastecimiento de aguas, así como certificados de inafectabilidad agrícola o ganadera.
Por primera vez, una sola regla reclama la atención a veinte aspectos para
integrar un avalúo. De igual manera, la siguiente regla abunda en el
subrayamiento de la importancia de la infraestructura y en las atribuciones que
la planeación urbana otorga o autoriza a determinada zona. Compárese esta
séptima regla con la 11 del modelo de avalúo puesto en vigor por la circular
inmediata anterior sobre la materia (526).
SÉPTIMA.- En los inmuebles urbanos se harán constar las características urbanísticas y de los servicios, como son: descripción y ubicación de la manzana; situación en relación con el plano regulador; ancho de calle; banqueta; tipo y estado de pavimentación; clase de alumbrado; servicio de agua potable; estado y funcionamiento de colectores de aguas pluviales y negras; transportes y otros.
La innovación de la siguiente regla consiste en aplicar por primera vez los
términos 'premio' y 'castigo' a los factores externos que influyen sobre un
predio.
OCTAVA.- El valor unitario del lote tipo, se afectará con los factores de premio o castigo que le correspondan de acuerdo con los criterios más recomendables.
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Más adelante veremos que "los criterios más recomendables" fueron normados
y definidos específicamente, tanto por la CNBS como por el MPLTVI.
NOVENA.- Para determinar el índice de redituabilidad de terrenos rústicos, se tomarán en cuenta la explotación actual y un promedio del rendimiento de las tierras dedicadas a las explotaciones típicas de la región, que ofrezcan las mismas características de las que son motivo del avalúo, fundamentando los resultados de dicho examen.
A partir de la regla siguiente la CNBS estableció deméritos como criterio
adicional, considerable para valuar las construcciones.
DÉCIMA.- Para la valuación de edificaciones se fijará un valor actual de reposición, al que se le deducirán los deméritos que procedan por razón de edad, deficiencias de proyecto, de construcción o de funcionalidad. Se precisarán tantos tipos de construcción cuantos puedan determinarse, con expresión de sus respectivos valores unitarios, de acuerdo con las especificaciones constructivas que se señalarán en forma pormenorizada y completa.
Conviene compulsar la siguiente regla con la vn de la circular anterior. Ambas
se refieren al valor de capitalización. La diferencia es que la siguiente establece
la obligatoriedad de calcularla con renta óptima, renta real o renta estimada.
DECIMOPRIMERA. - Para determinar el valor de capitalización de un inmueble, deberán considerarse los siguientes elementos: renta óptima, renta real, o en su defecto, renta estimada, indicando el motivo por el que se fija esta última; deducciones por vacíos, impuestos, servicio de agua potable y demás gastos generales, debidamente comprobados, y tipos de interés de capitalización fundados en edad, uso, estado de conservación, deficiencias en la solución arquitectónica y otros.
DECIMOSEGUNDA. - Los planos que acompañen a los avalúos, deben aparecer debidamente acotados o a escala, en el Sistema Métrico Decimal. Los de las construcciones comprenderán, por lo menos: plantas arquitectónicas, fachadas y cortes.
DECIMOTERCERA. - El avalúo físico de plantas industriales comprenderá el valor del terreno, construcciones y demás bienes incorporados al inmueble de manera permanente. Se determinará el valor de reposición actual de cada unidad y se aplicará en su caso, el factor de demérito que corresponda por edad, funcionamiento, diseño industrial y aparición de nuevos y mejores modelos.
En la regla anterior destaca el uso de los factores de obsolescencia como
criterio adicional.
La regla siguiente define cuáles obras complementarias no deben formar parte
del avalúo. Esta regla probablemente también fue correctiva de prácticas que
distorsionaban los avalúos bancarios sobre sus propios bienes raíces.
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DECIMOCUARTA.- Los avalúos que las instituciones de crédito y las organizaciones auxiliares practiquen sobre inmuebles de su propiedad o de las sociedades inmobiliarias, no incluirán el valor de puertas para bóvedas de valores, cajas de seguridad ni mostradores móviles.
Al determinar el valor de capitalización se tendrá especial cuidado en consignar las rentas y deducciones reales, la renta óptima, fundada en investigación de mercado y, en el caso de rentas estimadas, expresar las razones por las que se consignan.
DECIMOQUINTA. - En los avalúos que practiquen para decidir el otorgamiento de créditos, las instituciones de crédito u organizaciones auxiliares, no podrán cargar por aquel concepto a su clientela, cantidad mayor que la que a su vez tengan que cubrir a los peritos que los practicaron ni excedentes sobre los gastos extra que, en su caso, sean indispensables y se hayan erogado, tales como transportes, viáticos, levantamiento de planos u otros.
El importe de los avalúos que se realicen como servicios bancarios en favor de terceros, incluyendo comisiones, se regirá por lo dispuesto en el artículo 138 bis de la Ley General de Instituciones de Crédito y Organizaciones Auxiliares.
Esta regla seguramente también corrigió una práctica que se registraba por
entonces, cuando la retribución al perito se cargaba dentro del costo del avalúo
con un sobreprecio, lo cual implicaba una distorsión del valor real.
DECIMOSEXTA.- Las presentes normas cederán en su aplicación a las disposiciones legales existentes sobre la misma materia.
DISPOSICIONES TRANSITORIAS:
PRIMERA.- Estas reglas entrarán en vigor quince días después de su fecha.
SEGUNDA.- La formalidad de registro de los peritos que deben firmar los avalúos, señalada en la regla CUARTA, quedará en suspenso hasta en tanto la Comisión Nacional Bancaria y de Seguros, de acuerdo con la facultad que le otorga el mismo artículo 138 bis 5 de la Ley General de Instituciones de Crédito y Organizaciones Auxiliares, no establezca los requisitos que deberán llenar las personas que practiquen dichos avalúos.
Obsérvese cómo el registro de peritos acusa una crisis y anticipa una nueva
reglamentación. En cuanto a los registrados, de momento, no hay cambios. No
obstante, la situación será diferente respecto de quienes se interesen en
desempeñar esta función.
6. 1975: circular número 678, 5 de marzo
Esta circular modificó la regla xv de la circular número 671, del 28 de
noviembre de 1974, referida a la cobranza de los avalúos.
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7. 1978: circular número 764, 3 de marzo. Sobre peritos valuadores
Esta fue la primera circular que planteó los requisitos que debían cumplir
las personas que practicaran avalúos para las instituciones de crédito y
las organizaciones auxiliares.
La circular contenía, además, la interpretación y reglamentación del
artículo 138 bis 5 de la Ley General de Instituciones de Crédito y
Organizaciones Auxiliares, que facultaba a la Comisión para establecer
los requisitos que debían llenar las personas que practicaran los avalúos
que las instituciones de crédito y las organizaciones auxiliares
formularan. Para ello debían contar con la autorización, registro y control
de la propia CNB.
Adicionalmente, mediante esta circular se difundieron dos anexos:
1. Reglamento sobre la autorización de las personas que practicaban
avalúos que las instituciones de crédito y las organizaciones auxiliares
formularan, más otros requisitos que los interesados en realizar
avalúos debían satisfacer.
2. El formato de solicitud de autorización para actuar como perito
valuador en los términos del artículo 135 bis 5 de la Ley general de
instituciones de crédito y organizaciones auxiliares.
8. 1981: circular número 843, 11 de agosto, (derogada mediante la circular número 1103, en 1991)
Esta circular instituyó el procedimiento de control y registro de los peritos
valuadores mediante el refrendo o renovación de credenciales.
Obsérvese cómo evoluciona la terminología: ya no se trata simplemente
de "personas que practicaran avalúos" sino de peritos valuadores.
9. 1982: circular número 11 -6, 3 de marzo
Esta circular es excepcional por varias razones. En primer término, no la
expidió la Comisión Nacional Bancaria sino la Comisión Nacional de
Valores (CNV). En segundo término iba dirigida a las sociedades cuyos
valores se encontraban inscritos en el Registro Nacional de Valores e
Intermediarios, así como a los valuadores autorizados por la Comisión
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Nacional de Valores, y no a las instituciones de crédito y organismos
auxiliares, a las que sin embargo, el contenido de esta circular les
interesó, así fuera de manera indirecta.
Establece disposiciones para la realización de avalúos sobre los activos
fijos de las empresas que a partir de entonces alcanzaron un alto grado
de especificidad.
La razón para citarla en este capítulo es que en su exposición de
motivos incluyó un diagnóstico general del estado que guardaba la
valuación en México.
He aquí los dos considerandos que se refieren a este asunto:
Tercero. Que la experiencia en México en materia de valuación es incipiente. Los procedimientos que utilizan los valuadores no han sido homogéneos y existe una variedad de criterios que han hecho que la reexpresión de los valores del activo fijo se encuentre formulada en base a apreciaciones y aplicaciones tan subjetivas, como es el grado de capacidad y preparación que tengan los especialistas valuadores en realizarla.
Cuarto. Que el conocimiento que se ha adquirido en esta Comisión, derivado de la revisión y análisis de las valuaciones hechas por los valuadores independientes autorizados, e incluso por visitas que se han efectuado a las plantas con inspección física de los activos, ha demostrado que algunas valuaciones se han practicado en forma superficial o ala ligera; que algunos valuadores personas físicas no tienen la capacidad necesaria para llevar al cabo valuaciones de equipos industriales; que algunas firmas de valuadores no contaban con el equipo suficiente y con el personal preparado para llevar a cabo las cargas de trabajo de contrataciones que hicieron más allá de sus capacidades.
En respuesta a este diagnóstico, la CNV estableció normas para la
práctica del avalúo base, alcance del avalúo, de la información al
valuador, de los valores del avalúo, de los métodos de valuación y de la
memoria de cálculo. Adicionalmente, hizo expresa la obligación de
confidencialidad del valuador sobre la información que quedaba a su
alcance.
1988: circular número 33-88. 23 de marzo (Circular número 1018 de la CNB, 2 de mayo)
En 1988 la institución que en primer término se pronunció sobre la
valuación inmobiliaria fue el Banco de México mediante este telex-
circular, dirigido a las instituciones de banca múltiple y a las de banca de
desarrollo.
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La circular número 1018 que la CNB emitió mes y medio después dio a
conocer a todas las instituciones de crédito las reglas y disposiciones del
Banco de México y de la propia Comisión para la formulación de
avalúos.
El telex-circular 33-88 contenía las reglas a las que habían de sujetarse
las instituciones de banca múltiple y a las de banca de desarrollo para
formular avalúos bancarios, lo que debían hacer "con métodos y criterios
adecuados y uniformes, que permitan determinar de la mejor manera
posible el valor de los bienes valuados."
Como se verá más adelante, estas reglas constituyeron premisas que
impulsaron el desarrollo de un sistema normativo y regulatorio más
complejo, que no obstante, el tiempo y las sucesivas circulares sobre la
materia fueron adecuando primero y transformando después.
Por otra parte, la circular del Banco de México apeló a la experiencia de.
la Comisión Nacional Bancaria y de Seguros para vigilar los requisitos
que debían llenar las personas que practicaran tales avalúos, la
documentación e información que debían recabar para efectuar la
valuación, los datos técnicos que los avalúos debían contener, así como
otros aspectos de este servicio bancario.
He aquí las reglas de la circular 33/88:
1. Métodos de valuación.
En los avalúos que esas instituciones practiquen, los métodos que se utilicen deberán ajustarse a las técnicas que, en la práctica, se consideren aceptables en materia de valuación. El valor de los bienes a valuar deberá determinarse con independencia de los fines para los cuales se requiera el avalúo.
La Comisión Nacional Bancaria y de Seguros podrá ordenar el empleo de un método de valuación específico cuando el que se haya usado no ofrezca, a juicio de la propia Comisión, un conveniente grado de confiabilidad. También deberá proporcionarse a dicha Comisión la información adicional que solicite en relación con algún avalúo en particular.
2. Valuadores.
Para practicar avalúos, esas instituciones deberán contratar los servicios de personas que, por satisfacer los requisitos que la Comisión Nacional Bancaria y de Seguros señale al efecto, se encuentren inscritas en dicha Comisión.
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3. Responsabilidad de las instituciones.
Esas instituciones serán responsables de la precisión de los avalúos que practiquen las personas a su servicio, y de que los mismos se formulen ajustándose a las presentes reglas y demás disposiciones aplicables.
4. Comisiones.
El importe de las comisiones que podrán cobrar por la formulación de avalúos, se determinará libremente por cada una de esas instituciones.
5. Disposiciones de la Comisión Nacional Bancaria y de Seguros.
Esas instituciones deberán sujetarse, además, a las disposiciones de carácter general de la Comisión Nacional Bancaria y de Seguros sobre la documentación e. información que deba recabarse para la formulación de los avalúos; los datos técnicos que dicha documentación e información, así como los avalúos mismos, deben contener; y los demás requisitos que deben cumplirse en la valuación,
6. Disposiciones transitorias.
6.1 Se considera que las persona! que a la fecha del presente telex-circular se encuentran inscritas en la Comisión Nacional Bancaria y de Seguros para realizar avalúos bancarios, cumplen con los requisitos a que se refiere el.punto 2 anterior, en tanto la propia Comisión no cancele dicha inscripción.
6.2 En tanto la Comisión Nacional Bancaria y de Seguros no expida las disposiciones a que se refiere el punto 5 anterior, continuarán vigentes las circulares 526, 671, 764 y 843 de la propia Comisión.
Estas reglas fueron transmitidas a las instituciones de crédito y las
organizaciones auxiliares mediante una circular emitida dos meses
después: circular número 1018 de fecha 2 de mayo de 1988, y fueron
derogadas mediante la circular número 1103, en 1991.
1991: circular número 1103,18 de marzo
Mediante esta circular, la CNB transcribió literalmente las reglas de la
circular 33/88, que en ese momento tenían tres años de vigencia, y
además, sumó veintidós disposiciones referidas tanto a la elaboración de
avalúos como al registro de los peritos valuadores. De estas
disposiciones, las más destacadas son las siguientes:
Las primeras nueve disposiciones están reflejadas en el contenido del
Formato de Avalúo, que las instrumentó en la práctica como
requerimientos de la información correspondiente.
PRIMERA.— Los avalúos que elaboren las Instituciones de Crédito, deberán apegarse al formato único mínimo aprobado por este Organismo para cada especialidad, conteniendo todos los elementos que en los mismos
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se indiquen, aun cuando no se consignen en estas Disposiciones. Esta Comisión podrá modificar en todo o en parte dichos formatos, los que deberán utilizarse una vez transcurridos 60 días naturales a la fecha en que se den a conocer.
SEGUNDA.— Todos los avalúos deberán contener el sello que utilice la Institución de Crédito, el nombre y la firma del Delegado Fiduciario o del funcionario autorizado por la Institución...
TERCERA.— En los avalúos se hará constar el nombre de la persona que lo solicite, la descripción y ubicación precisa del bien valuado, el número de cuenta predial en su caso, nombre del propietario y la fecha en que se practiquen
CUARTA.- Todos los avalúos deberán contener el valor físico y de capitalización, los cuales deberán fundamentarse con un estudio de mercadojen la zona, en el que se considerarán aquellos factores o condiciones particulares que influyan o puedan influir en variaciones significativas de los valores, razonando en todo caso los resultados de la valuación.
QUINTA.— La valuación de toda clase de terrenos deberá consignar, según corresponda, los siguientes datos: Ubicación; topografía; calidad de los suelos; características panorámicas; dimensiones; forma; proporción; uso del suelo; densidad de población; intensidad de construcción; servicios municipales; afectaciones o restricciones a que estén sujetos y su régimen de propiedad.
SEXTA.— En el caso de terrenos urbanos, el valor unitario del lote tipo deberá tomar en cuenta el programa o planes parciales de desarrollo urbano de la localidad o se afectará, en su caso, con los factores de premio o castigo que le correspondan de acuerdo con los criterios más recomendables.
SÉPTIMA.— En caso de terrenos cuyo mejor uso sea el de desarrollo inmobiliario (fraccionamiento, plazas comerciales u otros), se deberá utilizar el método de cálculo del valor residual.
OCTAVA.— Para la valuación de edificaciones se deberán precisar tantos tipos de construcción cuantos puedan determinarse; acorde a su uso, calidad y descripción de los elementos de construcción que se indicarán en forma pormenorizada y completa, señalándose para cada tipo un valor de reposición nuevo al que se le deducirán los deméritos que procedan por razón de edad, estado de conservación, deficiencias de proyecto, de construcción o de funcionalidad, Todas aquellas instalaciones especiales o elementos accesorios que formen parte integral del inmueble, deberán considerarse con su valor unitario correspondiente, señalando el valor de reemplazo así como su factor de depreciación.
En los avalúos de inmuebles sujetos al régimen de propiedad en condominio, el valor del local, departamento o despacho deberá determinarse en función del porcentaje que le corresponda con relación al valor total del terreno, a áreas comunes e instalaciones generales del edificio, valuadas en forma separada y detalladamente, así como el valor de las áreas privativas e instalaciones propias en su caso.
Esta fue la primera vez en que las disposiciones para la valuación hicieron
mención del tratamiento que debía darse a las propiedades en condominio.
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NOVENA- Para determinar el valor de capitalización de un inmueble, deberán considerarse los siguientes elementos: Renta real, o en su defecto, renta óptima o renta estimada, indicando el motivo por el que se fijan estas dos últimas, debiendo determinarse en forma unitaria y para cada tipo de construcción apreciado; deducciones por vacíos, impuestos, servicios y demás gastos generales, debidamente fundamentados; la tasa de capitalización fundada en: Edad, vida probable, uso, estado de conservación, deficiencias en la solución arquitectónica, constructiva, de instalaciones, zona de ubicación y otros.
Como complemento de las anteriores disposiciones, las siguientes incluyeron
indicaciones para efectuar los avalúos de inmuebles industriales y de
maquinaria y equipo, y avalúos agropecuarios.
DÉCIMA- Los avalúos de unidades industriales comprenderán el valor físico de terrenos, construcciones, maquinaria, equipo y demás elementos incorporados ad inmueble de manera permanente. Se determinará el valor de reposición nuevo, al que se le aplicará en su caso, el factor de demérito que corresponde por edad, estado de conservación, mantenimiento, diseño industrial, aparición de nuevos y mejores modelos a fin de obtener el valor neto de reposición; la vida útil remanente, la depreciación anual y el valor de capitalización fundado en un análisis de productividad de la industria en su conjunto.
Para efectos de valuación únicamente de maquinaria y equipo, no será necesario determinar el valor físico del terreno y de construcciones, ni el valor de capitalización.
DECIMA PRIMERA.- Para los avalúos agropecuarios ...se determinará el índice de redituabilidad, tomando en cuenta, según corresponda, el coeficiente de agostadero o bien el uso actual, y un promedio del rendimiento de las tierras dedicadas a las explotaciones típicas de la región, que ofrezcan las mismas características de las que son motivo del avalúo, fundamentando los resultados de dichos exámenes.
He ahí, un antecedente de la aplicación del criterio de homologación.
DECIMA SEGUNDA.- Los avalúos que las Instituciones de Crédito practiquen sobre inmuebles de su propiedad o de las sociedades inmobiliarias, no incluirán el valor de puertas para bóvedas de valores, cajas de seguridad ni mostradores móviles, circuitos cerrados de televisión, anuncios, instalaciones para vigilancia y aquéllas que sean propias de las actividades operativas.
La razón que explica la exclusión del equipo de seguridad es que se trata de
bienes desprendibles, que no cumplen con la definición de inmueble que
describe el artículo 750 del Código Civil.
DECIMA TERCERA.- A los avalúos se deben acompañar planos o croquis debidamente acotados o a escala, y fotografías interiores y exteriores de las partes más representativas del inmueble
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Las disposiciones siguientes se refieren a los requisitos que debían cumplir los
peritos valuadores en distintas especialidades, así como a los períodos de
vigencia de las autorizaciones, según su status.
DECIMA QUINTA.— Para la práctica de los avalúos a que se refieren estas Disposiciones, las Instituciones de Crédito utilizarán los servicios de peritos valuadores independientes registrados en la Comisión Nacional Bancaria.
El registro se otorgará discrecionalmente por el Organismo, a solicitud expresa de Institución de Crédito, suscrita por el Delegado Fiduciario o funcionario autorizado por la Institución para ese efecto, con mención del cargo que desempeña y clave asignada al mismo, a la que deberán acompañarse los siguientes documentos mínimos:
a) Comprobación de nacionalidad mexicana o en su caso, de autorización otorgada a persona física de nacionalidad extranjera por Dependencia oficial competente, para ejercer la actividad en territorio nacional;
b) Título o Cédula Profesional expedida en la República Mexicana de carrera(s) que tenga(n) afinidad con la valuación según la(s) especialidad (es) solicitada(s);
c) Curriculum vitae;
d) Constancia emitida por colegio de profesionistas de carrera(s) afin(es) a la actividad valuatoria en la(s) especialidad(es) solicitada(s), que acredite su calidad de miembro activo, expedida cuando menos dentro de los tres meses anteriores a la presentación de la solicitud, así como de asociación o instituto que tengan por finalidad el fomento y desarrollo de la actividad valuatoria en sus distintas especialidades, con registro o reconocimiento por parte de autoridad competente.
La Institución de Crédito solicitante del registro será responsable de la calidad moral y técnica de la persona física cuyo registro promueva.
e) Tres fotografías recientes de la persona física cuyo registro se solicite, tamaño infantil.
f) Datos relativos a otros registros que, como perito valuador, en su caso, tenga vigentes la persona física para la cual se solicita el registro ante esta Comisión.
La Comisión tendrá las más amplias facultades para allegarse los elementos de juicio que sean necesarios a fin de resolver sobre la solicitud a que se contrae esta Disposición.
DECIMA SEXTA.— Las personas a quienes se otorgue el registro, serán inscritas bajo el número progresivo que les corresponda, en la(s) especialidades) que establezca el acuerdo respectivo.
DECIMA SÉPTIMA.- El registro será provisional o definitivo.
El provisional tendrá una vigencia no inferior a doce meses ni mayor de dieciocho, con vencimiento al día último del mes de junio o de diciembre del año siguiente al de su otorgamiento.
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El registro definitivo se otorgará, en su caso, con base en la evaluación que el Organismo efectúe de la actuación del perito valuador de que se trate.
A tal efecto, en el mes de abril o de octubre de cada año las Instituciones de Crédito formularán la solicitud correspondiente, con la formalidad que señala el segundo párrafo de la Disposición Décima Quinta, a la que deberán acompañarlos siguientes documentos:
a) Informe de la actividad valuatoria desarrollada por el perito entre la fecha de otorgamiento del registro provisional y el mes inmediato anterior al de la fecha de la solicitud del definitivo.
b) Copia de dos avalúos por cada especialidad registrada, formulados de acuerdo con los formatos y Disposiciones establecidas por esta Comisión. En caso de terrenos y construcciones, se acompañará copia de los planos a escala, acotados, y fotografías que muestren los elementos más representativos de los bienes valuados. En el caso de otras especialidades, se acompañarán únicamente las fotografías.
c) Tres fotografías del perito valuador, tamaño infantil.
El registro definitivo tendrá vigencia de tres años contados a partir del mes de enero o de julio del año de su otorgamiento; su renovación deberá solicitarse en la misma forma y términos que aquél, excepto en lo referente al informe de la actividad valuatoria del perito, que deberá comprender únicamente el año inmediato anterior al mes en que se reciba la solicitud en la Comisión.
El registro a que se refieren estas disposiciones, es independiente de las autorizaciones o registros que, para efectos distintos, dispongan otros ordenamientos para el desempeño de la actividad valuatoria.
DECIMA OCTAVA.- Los valuadores registrados conforme a estas Disposiciones, quedarán sujetos a la inspección y vigilancia de la Comisión Nacional Bancaria, a la cual deberán proporcionar la información y documentación que les sea requerida en ejercicio de dichas facultades.
En todo tiempo y de manera discrecional, la Comisión podrá solicitar a las Instituciones de Crédito el listado de sus peritos valuadores en activo, así como la información y documentación a que se refiere el párrafo precedente.
DECIMA NOVENA.- Por el estudio y tramitación de cada solicitud de registro provisional o definitivo, o renovación de éste, se pagarán los derechos que establezca la Ley Federal de Derechos.
Por la inspección y vigilancia a que están sujetos los peritos valuadores con registro definitivo o renovado, se pagará la cuota anual, por año de calendario, que determine la Secretaría de Hacienda y Crédito Público con base en la propia Ley Federal de Derechos.
El pago de los derechos a que se refiere el primer párrafo de esta disposición, se hará en las oficinas centrales de la Comisión o bien, en las de su Delegación Regional más cercana al domicilio de la persona cuyo registro, o su renovación, se solicite. El comprobante de pago deberá acompañarse a la solicitud respectiva.
El pago de la cuota anual de derechos por la inspección y vigilancia, se hará a más tardar en el mes que al efecto fije la Secretaría de Hacienda
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y Crédito Publico para el año al que corresponda, en las oficinas de la Comisión antes señaladas.
El otorgamiento del registro definitivo dará lugar al primer pago de estos derechos, el cual deberá hacerse en la fecha en que el perito reciba de la Comisión el oficio y la credencial correspondiente.
La omisión en el pago de los derechos de inspección y vigilancia, dará lugar a la suspensión temporal del registro, por el término en que tal situación prevalezca.
VIGÉSIMA.— La Comisión, previa audiencia del interesado, podrá suspender temporalmente o cancelar, en cualquier tiempo, el registro otorgado a un perito valuador cuando en el ejercicio de las facultades de inspección y vigilancia que le competen, determine incumplimiento de cualquiera de los requisitos que establecen estas Disposiciones; realización de actividades en condiciones que revelen incapacidad técnica; que los datos o valores asentados en los avalúos que practique no correspondan a la realidad, por falta de honestidad, o bien, por otras causas que deriven de la aplicación de otros Ordenamientos Legales en relación con el ejercicio de la actividad valuatoria.
Para actuar en términos de lo previsto en esta Disposición, la Comisión notificará su resolución al perito valuador en el último domicilio de él conocido, con una anticipación de 30 días naturales a la fecha en que deba surtir efecto, teniendo el perito valuador el derecho de impugnación ante la propia Comisión, la que resolverá en única instancia lo conducente.
La falta de domicilio actualizado del perito valuador por causa imputable a él, no impedirá la resolución de la Comisión, la que en todo caso procederá a notificarlo a las Instituciones de Crédito, al colegio de profesionistas al que pertenezca y a la asociación o instituto al que esté afiliado y, en su caso, a las autoridades ante las cuales esté reconocido y provoque efectos el registro otorgado por la Comisión.
Con independencia de lo anterior, la Comisión dará a conocer periódicamente listados de los peritos valuadores con registro vigente.
Asimismo, con la periodicidad que el Organismo juzgue conveniente, se circularán los casos de registros con suspensión temporal.
VIGÉSIMA PRIMERA.- El registro que se otorgue a un perito valuador no implica presunción alguna sobre la exactitud de los avalúos que éste produzca y las Instituciones de Crédito serán responsables de la veracidad de los datos asentados por sus peritos valuadores.
VIGÉSIMA SEGUNDA.- La Comisión atenderá y resolverá las quejas que se deriven de avalúos formulados por Institución de Crédito y solicitará en su caso, a aquélla, al perito o al interesado, la información para el análisis y dictamen correspondiente.
La CNB centralizaba a escala nacional la facultad de autorizar y llevar el registro
de peritos mediante una escrupulosa selección; los clasificaba según su
especialidad; normaba la vigencia de la autorización, determinaba el monto las
cuotas por derechos de registro y en consecuencia, tenía la atribución de
suspender temporalmente o cancelar definitivamente al perito que hubiese
65
incurrido en alguna contravención a su normatividad. Por ejemplo, estaba
prohibido terminantemente so pena de perder el registro, anunciarse o
presentarse como perito autorizado por la CNB.
12. 1991: circular número 1104,18 de marzo
Complementaria de la inmediata anterior de la misma fecha. Dio a
conocer un nuevo modelo de formato único para avalúos de inmuebles,
así como del instructivo correspondiente "con la finalidad básica de
coadyuvar a la unificación de criterios y procedimientos de resolución, se
acompañaba de su correspondiente instructivo".
El formato comprendía el mínimo de elementos por considerar respecto
de terrenos, viviendas y edificios no especializados.
El documento de 30 páginas tuvo el objetivo expreso de homogeneizar
la información mínima indispensable que debían contener los formatos-
guía de avalúos de inmuebles urbanos y suburbanos mediante la
interpretación que debía darse a cada uno de los conceptos que lo
integraban, de acuerdo con la normatividad vigente en la materia y
mediante la incorporación de algunos rubros que juzgaban necesario
incluir en los formatos técnicos para identificar con mayor precisión al
solicitante del servicio de avalúo, al perito valuador y al inmueble que se
valuaba, donde los pormenores cubrían con un enorme grado de detalle
la identificación fiscal y geográfica, la definición de usos del suelo en que
se encontraba, así como el contexto urbano, infraestructura y servicios
públicos inclusive; las especificaciones de la edificación y su
concordancia con la reglamentación de la zona, etc.
Entró en vigor a partir del I o de abril siguiente y derogó a la circular 526
del 14 de septiembre de 1965.
13. 1994: circular número 1201,14 de marzo
Se refirió a los avalúos bancarios. Dirigía a las instituciones de crédito
disposiciones de carácter general para la prestación del servicio de
avalúos. La modalidad que estableció fue trascendente: estableció
66
cuatro categorías de disposiciones para la formulación de avalúos. La
primera, referida a los avalúos mismos; la segunda, a los peritos; la
tercera, a la inspección y vigilancia, y la cuarta, a la protección de los
intereses del público.
Derogó la circular número 1103 del 18 de marzo de 1991.
14. 1994: circular número 1202,14 de marzo
Esta circular fue emitida con objetivos análogos a la circular número
1104 del 18 de marzo de 1991. También emite un nuevo formato de
avalúo "que en lo general se apega al que en la actualidad está en uso"
(con una primera diferencia: lo llama 'formato' a secas y no "modelo de
formato"). También se propone expresamente atender "la finalidad
básica de coadyuvar a la unificación de criterios y procedimientos de
resolución", acompañada del correspondiente instructivo.
La segunda diferencia es que el formato comprende el mínimo de
elementos por considerar respecto de terrenos, viviendas y edificios
especializados.
Tanto el formato como el instructivo son exactamente iguales a los
propuestos el 18 de marzo de 1991. La diferencia formal es que éste fue
elaborado mediante computadora; lo cual facilitó a los valuadores la
llena de formatos. La máquina de escribir eléctrica quedó atrás.
15. 2000: circular número 1462,14 de febrero
Contenía reglas específicas para la valuación que modificaron las que
habían sido emitidas mediante cuatro circulares anteriores: la circular
número 1110, en materia de mobiliario y equipo, la circular número 1118
y la circular número 1118 bis, la circular número 1201 de fecha 23 de
marzo de 1988, y la circular número 1202, del 14 de marzo de 1994.
Bajo el título de Avalúos Bancarios, semejante al de la mayoría de las
circulares que abordaban la materia, esta circular se dirigió a las instituciones
de crédito para darles a conocer disposiciones de carácter general para la
prestación del servicio de avalúos después de exponer una serie de
67
consideraciones que tienen gran relevancia para los fines de este trabajo. En
primer término, resumen implícitamente la forma en que se llevaba a efecto la
valuación de inmuebles, es decir, quiénes la realizaban, qué normatividad las
regulaba y qué autoridad controlaba este servicio.
He aquí los primeros considerandos de la Circular número 1462, donde he
subrayado las aseveraciones que me interesa destacar y he insertado algunas
aclaraciones, entre corchetes:
Que el artículo 46, fracción XXII de la Ley de Instituciones de Crédito faculta a esas instituciones [de crédito, es decir, los bancos] para que se encarguen de hacer avalúos que tendrán la misma fuerza probatoria que las leyes asignan a los hechos por corredor público o perito;
Que la propia Ley de Instituciones de Crédito establece en su artículo 48, entre otros aspectos, que las características de los servicios que realicen las mencionadas instituciones se sujetarán a lo dispuesto por la Ley del Banco de México;
Que el Banco de México mediante Circular-Telefax 12/2000, ha decidido derogar a partir de esta fecha [febrero de 2000] el numeral M.33.1 de su Circular 2019/95 [es decir, hace referencia a una circular que se mantuvo vigente durante casi seis años] relativo a valuadores, de tal forma que ya no es necesario que las instituciones de crédito contraten los servicios de personas que se encuentren inscritas en el registro a cargo de la Comisión Nacional Bancaria y de Valores;
En segundo término presento los siguientes considerandos, que expresan las
expectativas que la CNBV expuso como valores para esta actividad, a la hora de
desprenderla de sus atribuciones y delegarla a las instituciones de crédito.
Que es fundamental que esas instituciones cuenten con manuales que contengan prácticas y procedimientos, así como criterios técnicos que coadyuven a que los avalúos que realicen estén estandarizados, se apeguen a principios valuatorios que sean aceptables en los ámbitos nacional e internacional y generen un mayor nivel ético y de competencia en protección de los usuarios de tales servicios;
Que resulta importante que cada institución de crédito tenga un padrón de valuadores para la prestación del servicio de avalúos, cuya integración responda a un riguroso procedimiento de selección que esté basado en altos requerimientos técnicos y éticos, así como controles que permitan la evaluación permanente del desempeño de las personas que estén incorporadas a dicho padrón; y
Que es indispensable que las instituciones de crédito organicen registros con valores de referencia de los diferentes avalúos [estos registros aluden a la investigación de mercado] que llevan a cabo, a fin de contar con mayores y mejores elementos objetivos [banco de datos] para el ejercicio de la actividad valuatoria, ha resuelto expedir las siguientes disposiciones de carácter general:
68
PRIMERA.- Las instituciones de crédito en la prestación del servicio de avalúos se ajustarán a los "Lineamientos Generales para la Valuación Bancaria" y a los manuales de valuación, previstos en esta Circular.
SEGUNDA.- Los Lineamientos Generales para la Valuación Bancaria que se anexan a la presente Circular, se encuentran divididos en los apartados que a continuación se indican:
A. Prácticas y Procedimientos. B. Inmuebles. C. Maquinaria y equipo. D. Agropecuarios.
TERCERA.- Las políticas relativas a la prestación del servicio de avalúos deberán ser aprobadas por el consejo de administración o consejo directivo, según corresponda, de las instituciones de crédito.
CUARTA.- Las instituciones deberán tener manuales de valuación que cumplan con lo señalado en los Lineamientos Generales para la Valuación Bancaria y que contengan las políticas a que alude ia disposición anterior; las prácticas y procedimientos para la elaboración, revisión y certificación de los avalúos e integración de su padrón de valuadores, así como criterios técnicos por especialidad. En los citados manuales, las instituciones incluirán un glosario con los términos que utilicen en la realización de sus dictámenes valuatorios, así como las medidas correctivas que aplicarán a los valuadores en caso de irregularidades en el desempeño de su actividad valuatoria bancaria.
QUINTA.- Las instituciones proporcionarán a la Comisión Nacional Bancaria y de Valores los manuales a que se refiere la disposición anterior, así como las modificaciones que pretendan efectuar a dichos manuales, cuando menos con quince días hábiles de anticipación a la fecha en que inicien su aplicación.
La Comisión tendrá la facultad de veto respecto de los manuales y sus modificaciones, dentro de un plazo de quince días hábiles, contado a partir de la fecha de su recepción.
SEXTA.- Las instituciones deberán contar con una unidad administrativa responsable de los avalúos que esté técnicamente capacitada para ello, la cual deberá ser independiente en la formulación de sus dictámenes, de las unidades de crédito, de recuperación de crédito, de comercialización y demás unidades de negocios.
SÉPTIMA.- Cada institución de crédito tendrá un padrón de valuadores para la prestación del servicio de avalúos, cuya integración responda a un riguroso procedimiento de selección que esté basado en altos requerimientos técnicos y éticos, así como controles que permitan la evaluación permanente del desempeño de las personas que estén incorporadas al padrón.
Los movimientos de altas y bajas en el citado padrón, así como la aplicación de medidas correctivas a los valuadores, deberán ser hechos del conocimiento de la Comisión Nacional Bancaria y de Valores, dentro de los diez días hábiles siguientes a la fecha en que se realicen o apliquen, según corresponda.
OCTAVA.- El valor de los bienes se determinará con independencia del propósito por el que se solicite el avalúo, observando en todo caso, los
69
enfoques de valuación previstos en los Lineamientos Generales para la Valuación Bancaria.
NOVENA.- Los avalúos deberán elaborarse en papel membretado de la institución y contener el sello de la misma, así como los nombres y firmas tanto del funcionario autorizado por la propia institución para tal efecto, con mención del puesto que desempeña y su clave, como del valuador.
DÉCIMA.- Las instituciones organizarán un registro con los valores de referencia obtenidos en los diferentes avalúos que practiquen, distinguiendo los relativos a inmuebles, maquinaria y equipo y agropecuarios.
Las instituciones proporcionarán semestralmente a la Comisión Nacional Bancaria y de Valores, la información contenida en los registros a que se refiere el párrafo anterior, dentro de los primeros diez días hábiles de los meses de enero y julio.
DECIMA PRIMERA.- Las instituciones deberán conservar la información relativa a los avalúos que hagan por un plazo de cinco años, contado a partir de la fecha de su realización, de forma tal que permita su fácil identificación, localización y consulta.
DECIMA SEGUNDA.- Las instituciones serán responsables de la calidad moral y profesional de las personas físicas que contraten para la prestación del servicio de avalúos, de que éstos últimos se practiquen y formulen de conformidad con lo dispuesto en la presente Circular y demás disposiciones de carácter legal y administrativo que les sean aplicables, así como de su razonabilidad.
DECIMA TERCERA.- Los manuales de valuación y la información a que se refieren las disposiciones Quinta, Séptima y Décima anteriores, deberán entregarse en la Dirección General Técnica, sita en Insurgentes Sur 1971, Conjunto Plaza Inn, Torre Sur, Piso 5, Colonia Guadalupe Inn, de esta Ciudad.
TRANSITORIAS
PRIMERA.- La presente Circular entrará en vigor el 1° de julio de 2000, salvo lo exceptuado en la disposición Segunda Transitoria y las disposiciones Tercera y Cuarta Transitorias que tendrán efectos a la fecha de esta Circular.
SEGUNDA.- A la entrada en vigor de la presente Circular se dejan sin efecto las Circulares 1201 y 1202, emitidas por la Comisión Nacional Bancaria el 14 de marzo de 1994, con excepción de lo establecido en las disposiciones Vigésima Sexta, por lo que se refiere al registro de perito valuador bancario, Segunda, Décima Segunda y Décima Quinta a Vigésima Quinta de la citada Circular 1201, las cuales se derogan a partir de la fecha de esta Circular.
TERCERA.- Las instituciones de crédito continuarán prestando el servicio de avalúos hasta la fecha de entrada en vigor de la presente Circular, únicamente con personas que al 13 de febrero de 2000 contaban con registro de perito valuador bancario vigente.
En todo caso, los avalúos deberán elaborarse en papel membretado de la institución y contener el sello de la misma, así como los nombres y firmas tanto del funcionario autorizado por la propia institución para tal
70
efecto, con mención del puesto que desempeña y su clave, como del valuador.
Asimismo, las instituciones seguirán siendo responsables de la calidad moral y profesional de las personas físicas que contraten para la prestación del servicio de avalúos, de que éstos últimos se practiquen y formulen de conformidad con las disposiciones de carácter legal y administrativo que les sean aplicables, así como de su razonabilidad.
Las instituciones entregarán a la unidad administrativa señalada en la disposición Décima Tercera, la relación de valuadores con que a la segunda fecha a que se refiere el primer párrafo de esta disposición prestaban el servicio de avalúos, a más tardar el 18 de febrero del presente año.
CUARTA.- Las instituciones contarán con un plazo que vencerá el 15 de marzo de 2000, para presentar a la citada Dirección General Técnica, un plan de implementación para ajustarse a lo dispuesto en esta Circular.
QUINTA.- A la entrada en vigor de la presente Circular, las instituciones deberán incorporar en sus padrones a aquellos valuadores respecto de los cuales al amparo de la Circular 1201, hayan solicitado sus registros ya sea provisional, definitivo o la renovación de este último y dichos registros se encontraban vigentes a la fecha mencionada en segundo lugar en el primer párrafo de la disposición Tercera Transitoria de esta Circular.
Asimismo, las instituciones podrán incorporar en sus padrones a valuadores respecto de los cuales no hayan solicitado los citados registros, siempre que estos últimos estuviesen vigentes a la fecha a que se refiere el párrafo anterior y sin que para ello, sea necesario llevar a cabo los procedimientos establecidos en los Lineamientos Generales para la Valuación Bancaria, así como en sus manuales de valuación.
Las instituciones proporcionarán a la unidad administrativa señalada en la disposición Décima Tercera, el padrón de valuadores a que se refiere esta disposición, a más tardar el 5 de julio del presente año.
SEXTA.- Las consultas relacionadas con los Lineamientos Generales para la Valuación Bancaria, deberán plantearse a la Comisión Nacional Bancaria y de Valores por conducto de la Asociación de Banqueros de México, A.C.
16. 2002: circular número 1516, 24 de mayo.
"Se da a conocer la disposición por la que se establece como de la exclusiva responsabilidad de cada institución de crédito, integrar un padrón de valuadores para la prestación de los servicios de avalúo en materia de inmuebles, maquinaria y equipo y agropecuarios, impulsando la autorregulación de dichas instituciones al reducir los requerimientos administrativos y de información a que están sujetas en relación con los manuales de valuación, el padrón de valuadores, los movimientos de altas y bajas en el mismo, la aplicación de medidas correctivas a dichas personas, así como de los registros de valores de referencia."
A partir de la entrada en vigor de esta circular quedaron derogadas varias
disposiciones de la circular 1462.
71
Las disposiciones sobre la valuación inmobiliaria que he presentado, hasta la
revisión de la más reciente circular de la CNBV, donde se desprende de la
función regulatoria del avalúo y de los peritos valuadores, mas los
procedimientos y lineamientos técnicos de la valuación inmobiliaria en el
Distrito Federal que aportan el MPLTVI, el Código Financiero del DF, y más
recientemente, la Ley de Transparencia y de Fomento a la competencia en el
Crédito Garantizado, así como las Reglas de Carácter General relativas a la
Autorización como Perito Valuador de Inmuebles-objeto de créditos garantizados a
la vivienda de la Sociedad Hipotecaria Federal, constituyen la más reciente
normatividad que conforma el marco jurídico sobre esta materia.
72
Cronología de la legislación del Distrito Federal en materia de valuación inmobiliaria
1928 30 de agosto. Diario Oficial de la Federación (DOF). Código Civil Federal, en vigor a partir del I o de octubre de 19321, que aporta las siguientes definiciones:
Clasificación de los bienes (Art. 750 del Cap. i, título n) y definición de bienes muebles e inmuebles.
La propiedad. (Artículos 830 a 853)
1979 31 de diciembre, DOF Ley del impuesto sobre adquisición de inmuebles, que deroga la Ley del timbre del 24 de diciembre de 1975.
1995 15 de diciembre, DOF. Abrogación de la Ley del impuesto sobre adquisición de inmuebles.
1996 11 de marzo. Gaceta Oficial del Distrito Federal (GODF) Acuerdo por el que se aprueba la forma oficial de declaración para el pago del impuesto sobre adquisición de inmuebles. (1. Declaración del adquiriente para el pago de impuestos sobre adquisición de inmuebles. 2. Anexo firmado por el perito valuador).
1998 29 de diciembre, GODF Ley Orgánica de la Administración Pública del Distrito Federal.
2000 28 de diciembre, GODF Reglamento interior de la Administración Pública del Distrito Federal.
2002 25 de marzo, DOF. Programa Nacional de Normalización, donde aparece el numeral 96 relativo a la valuación de la vivienda.
2003 7 de abril, DOF. Programa Nacional de Normalización, donde aparece el numeral 38 relativo a la valuación de la vivienda.
2004 24 de diciembre, GODF Decreto que reforma, adiciona y deroga diversas disposiciones del Código Financiero del Distrito Federal
2005 30 de mayo, GODF Manual de procedimientos y lineamientos técnicos de Valuación Inmobiliaria, así como de autorización y registro de personas para practicar avalúos (MPLTVI)
Esta Ley registra ta más reciente reforma el 28 de abril de 2000.
73
Capítulo IV
Factores que es preciso utilizar para hacer homologaciones consistentes
• Requisitos estadísticos • Relaciones numéricas o factores de homologación • Rango de variación • Los factores de eficiencia del capítulo III del MPLTVI. De la
práctica de los Avalúos
Requisitos estadísticos
La homologación entraña varios principios de los que mencioné en el marco
teórico. Por ahora me referiré al noveno, el Principio de probabilidad, para
analizar con detenimiento en qué consiste el muestre© de los objetos
comparables y su correlación con la probabilidad y la estadística. Como en
materia de homologación de factores para la valuación, en todos los casos
estos objetos son inmuebles, los llamaré inmuebles comparables (ic).
El término probabilidad se asocia al grado de incertidumbre que existe sobre la
ocurrencia de un acontecimiento, de tal manera que una probabilidad pequeña
o escasa equivale a una gran incertidumbre; por el contrario, cuando se calcula
una probabilidad alta para un acontecimiento en una escala de 1 ó 100%
seguramente ocurrirá y desaparecerá la incertidumbre1.
La homologación entraña igualmente la utilización y análisis de valores
numéricos, cuyo manejo deberá sujetarse a los requisitos estadísticos, porque
1 BORRAS GARCÍA et al. Apuntes de probabilidad y estadística UNAM. Facultad de Ingeniería. México, 1985
74
de este tratamiento ortodoxo depende el grado de confiabilidad de la
homologación.
Igualmente, para hablar de homologación conviene definir algunos conceptos
esenciales: Población, universo, muestra, tamaño de la muestra,
representatividad de la muestra y procedimiento de selección; nivel de
confianza de la muestra, muestras probabilísticas; muestras no probabilísticas
y determinación del tamaño adecuado de la muestra.2
Una población, en este contexto, es el conjunto de todos los casos que
concuerdan con una serie de especificaciones.3 En las fórmulas del ejemplo
que expondré, llamaré N a la población, y consideraré como tal a un conjunto
de elementos.
Universo (de una investigación). Unidad de análisis —personas,
organizaciones, empresas, etc.— que serán medidos. Según la precisión del
asunto por investigar y los objetivos de la investigación, el universo puede ser
genérico o específico.
Se define como muestra a un subgrupo de la población.4
Tamaño de la muestra. Es una proporción que suele determinarse en función
del número mínimo de casos o unidades investigables capaz de reducir o
anular la posibilidad de error, llamado comúnmente error estándar.
Representatividad de la muestra. Si la muestra, en esencia, es un subgrupo de
la población, la muestra seleccionada debe satisfacer la condición de
representatividad de esa misma población. Del tamaño de la muestra depende
el grado de confiabilidad que representa un determinado número de elementos
muéstrales.
Procedimiento de selección. Existen dos clases de selección de muestras, los
probabilísticas y los no probabilísticas.
Muestra probabilística: Todos los elementos de la población tienen la misma
probabilidad de ser escogidos. Cuando procede, la selección probabilística se
realiza una vez que las características de la población se han definido. El
2 Las primeras definiciones que cito las expuso en clase Arturo Perlasca Lobato. 3 Selltiz, Claire et al. Research methods in social relations. 1974, citado por Perlasca. 4 SUDMAN.SEYMOUR. Applied sampling. Academic Press , 1976, citado por Perlasca.
75
tamaño de la muestra y el de las unidades de análisis se obtiene mediante una
selección aleatoria y/o mecánica.
Muestra no probabilística: La selección de los elementos no depende de la
probabilidad, sino de motivos relacionados con las circunstancias del
investigador o de quien obtiene o selecciona la muestra. El procedimiento no es
mecánico ni se funda en fórmulas de probabilidad o de estadística alguna.
Nivel de confianza de la muestra. Este concepto se expresa en los términos de
los parámetros que el análisis haya establecido. Si algún elemento de la
muestra rebasa sus parámetros, esa muestra deberá descartarse por otra que
sea comparable y medible.
Determinación del tamaño adecuado de la muestra. La investigación por medio
de encuestas debe buscar una proporción que garantice la probabilidad de
ocurrencias cercanas al valor real de la población. Una muestra probabilística
ofrece la posibilidad de calcular el tamaño del error. Entre menor sea el margen
de error, aumenta el grado de confiabilidad de la muestra, llamado intervalo de
confianza.
Relaciones numéricas o factores de homologación
He aquí una serie mínima de fórmulas para determinar una muestra
probabilística:
La muestra, a la que designaremos con el signo n, es un subconjunto de la
población N.
En una población N (previamente delimitada por los objetivos de la
investigación), nos interesa establecer expresiones numéricas de las
características de los elementos de n.
Por ejemplo, interesa conocer los valores promedio en la población, que se
expresan con el signo: y
Estos valores promedio equivalen a una variable determinada que se expresa
con un símbolo de tres caracteres: dos paréntesis que encierran una Y griega
mayúscula: (Y).
76
Estos dos símbolos integran la siguiente fórmula:
y = al valor de una variable determinada (Y)
También nos interesa conocerla varianza, que se expresa con el símbolo: v
v = la varianza de la población con respecto a determinadas variables
Como desconocemos los valores de la muestra, seleccionaremos una muestra
nya través de valores estimados, inferiremos valores en la población N.5
y será el valor de Y, el cual desconocemos en la muestra, y es un estimado
promedio que podemos determinar. En estadística, la tilde sobre un signo se
utiliza para referise al promedio o media del mismo elemento.
Sabemos que en nuestra estimación habrá una diferencia (Y - y = ?), es decir,
un error, el cual dependerá del número de elementos muéstrales. A dicho error
le llamaremos error estándar = Se, o simplemente e. Por lo tanto, Se será igual
a la desviación estándar de la distribución muestral, y representará la
fluctuación de Y.
El error estándar al cuadrado (Sef es e2 Esta fórmula nos servirá para
calcular la varianza (V) de una población (N).
La varianza de la muestra (n) será la expresión S2
Por lo tanto, s2 = a la varianza de la muestra, la cual podrá determinarse en
términos de probabilidad donde:
S?=p(1-p), o bien, S ^ N(1-N)
Como complemento de estudio estadístico, es preciso establecer la siguiente
fórmula:
Confiabilidad de la muestra:
N=(Z2.v2)/e?
Donde Z es igual al número de la desviación estándar por debajo de la curva
de distribución normal cuya área es equivalente al nivel de confianza.
5 Algunos autores representan a la población con el signo N; otros utilizan el signo P. En adelante, este trabajo utilizará el primer signo.
77
De la fórmula anterior, despejaremos el valor de Z para quedar en la siguiente
fórmula:
Z = [N€?/v2]V2
Rango de variación
Hablar de un rango supone el manejo de una escala de valores dispuesta a
reconocer como válidos un valor máximo y uno mínimo, para satisfacer
determinadas condiciones o cumplir con las premisas establecidas. En nuestro
caso, esas condiciones aspiran a garantizar un grado de certidumbre y un nivel
de confianza de los elementos en cuestión.
La palabra rango viene de ringlera, renglón, una sección delimitada de la
superficie, donde pueden existir otras superiores e inferiores. No obstante, la
connotación social alude con el término rango a valores altos.
El ejemplo más obvio de un rango de variación es el de la calificación escolar
clásica, fundada en la escala de 1 a 10, donde el rango de valores reconocidos
como aprobatorios va del 6 al 10. Sobre esta escala es posible reducir el rango
para aumentar el grado de exigencia: el nivel educativo inmediato superior
puede exigir que los aspirantes a matricularse presenten promedios de
calificación de 7.5 u 8 como mínimo.
En materia valuatoria, después de analizar características de cada uno de los
inmuebles comparables, se determina un factor de homologación, número
cercano a la unidad. Un factor de homologación de 2.0 o mayor es inusual.
Normalmente el factor de homologación en materia de valuación inmobiliaria es
un valor varias centésimas menor o mayor que uno, donde el valor mínimo
suele ser .80 y el máximo, 1.20.
Este rango, desde luego, no lo fundamentan consideraciones subjetivas, sino la
aplicación de las fórmulas estadísticas y matemáticas que validan las muestras
de los inmuebles comparables con certidumbre y confianza, al hacer posible la
asignación de un valor monetario al inmueble sujeto a valuación.
Aún en una economía con las características de la mexicana en los últimos
lustros, es posible comprobar que pese a las turbulencias y a los efectos
78
inflacionarios, este rango de variación no ha modificado los parámetros máximo
y mínimo de .80 y 1.20, Si estas premisas económicas cambiaran,
probablemente este rango de variación se estrecharía.
Antes de exponer la propuesta de homologación de este trabajo, conviene
advertir las premisas y condicionantes metodológicas en que se funda. Las
expondré en seguida con el fin de explicar el procedimiento de validación del
número de muestras sobre una base estadísticamente aceptable:
Considerando que la propuesta aspira a garantizar el grado de confiabilidad de
los avalúos, es preciso plantear la mayor reducción posible del margen de error
en el procedimiento de homologación:
En nivel de confianza estará en el rango de 90 al 95 %. Por tanto, el error que
este procedimiento admitirá estará entre el rango del 5 y el 7 % e error < 5 %.
He aquí las fórmulas que expresan los conceptos anteriores:
Nivel de confianza (NC):
90% < NC < 95%
Error muestral (e):
5% < e < 7%
El coeficiente de variación (p) estará en el rango del 10 al 12 %.
1 0 % < | j ^ 1 2 %
La desviación estándar contenida en la curva de distribución normal, cuya área
es equivalente al nivel de confianza (Z), deberá estar entre 1.645 y 1.96.
1.645 < Z < 1.96
Para validar la muestra n y después de haber elaborado varios ejercicios,
determinamos los siguientes valores:
e < 7 % n _ . (1.645)2(0.10)2
V < 1 0 % ÍO-OT*
N o 90 %
Z> 1.645
N = 5.75 = Seis muestras
79
La propuesta de este trabajo que garantiza un grado de confiabilidad y
precisión estadísticamente aceptables para efectuar valuaciones comerciales
de bienes inmuebles postula el establecimiento de seis casos comparables con
el bien sujeto de estudio para determinar la homologación de valores.
En el caso de la valuación de inmuebles objeto de créditos garantizados para la
vivienda en la Ciudad de México, la Sociedad Hipotecaria Federal establece
que deberán presentarse seis casos que reflejen adecuadamente en el avalúo
la situación actual del mercado.
Factor de homologación
Es el número cercano a la unidad, útil para medir de manera aproximada la
diferencia apreciada en el mercado, respecto de un atributo específico, que
existe entre el bien que se pretende valuar y otro similar, con el que se
compara, y a partir del cual se pretende obtener el valor del primero en
términos de identidad. 6
El factor de homologación se expresa con la siguiente abreviatura: (F.Ho.); el
factor de homologación resultante para cada inmueble comparable, cuya
obtención significa un paso adelante en el proceso, se expresa así: (F.Re) 7.
En el caso de bienes muebles y construcciones de inmuebles, el factor
resultante es el producto que se obtiene por la aplicación de cualesquiera de
los siguientes tres factores: vida agotada o edad (F.Ed.), obsolescencia técnica
(F.Ob.), y conservación (F.Co.); en el caso de terrenos, es el producto de
cualesquiera de los siguientes cinco factores: de zona (F.Zo.), de ubicación
(F.Ub.), de frente (F.Fr.), de forma (F.Fo.) y de superficie (F.Su.).
Cuando se evalúa una construcción o un bien mueble, este factor multiplicará a
la vida útil total y al valor de reposición nuevo para determinar la vida útil
remanente y el valor neto de reposición, respectivamente.
6 HERNÁNDEZ RUIZ, ENRIQUE AUGUSTO. Notas sobre Valuación de inmuebles urbanos. (Ver bibliografía).
7 Ibid.
80
Cuando se evalúa un terreno, solamente multiplicará al valor del terreno en el
mercado, para obtener su valor neto de reposición.
Existe un factor adicional que conviene tomar en cuenta: el factor de
negociación, que es posible definir en los siguientes términos: Es el porcentaje
comúnmente aplicable al primer precio de venta de un inmueble, bajo la
consideración de que la cifra que constituye cualquier oferta que se publica en
el mercado inmobiliario es factible confrontarla con una contrapropuesta. En
otras palabras, en el mercado inmobiliario de la Ciudad de México es habitual
el regateo.
En el caso del alquiler de inmuebles, este factor suele ser inoperante.
Los factores de eficiencia del Capítulo III del MPLTVI de la práctica de los
Avalúos
Conviene advertir la eventual confusión que puede ocurrir entre los factores de
eficiencia y los factores de homologación debido a la similitud del primer
elemento de estas expresiones.
Los factores de eficiencia obedecen a rangos de comparación diferentes de los
factores de homologación y a la distinta utilidad que tienen en el proceso de
obtención de un avalúo. Los factores de eficiencia sirven para premiar o
castigar los valores de terreno en función de sus características catastrales.
Son aplicables sólo al terreno; no a la construcción. En cambio, hablando de
terrenos, los factores de homologación sirven para comparar y validar entre sí
valores de diferentes terrenos.
Los factores de eficiencia consideran rangos de comparación distintos.
Usualmente se manejan valores mínimos de .70 y máximos de 1.35, con la
excepción de los valores referentes a la superficie del terreno, en cuyo caso el
valor mínimo puede ser de 0.62.
En referencia a las construcciones y al terreno, los factores de eficiencia no
podrá ser inferiores al 60%. En otras palabras, por razón de edad, una
construcción no será aceptable si el demérito rebasa su valor neto de
reposición en 40%. Hay una excepción: las construcciones precarias o
ruinosas, en cuyo caso el valuador podrá aplicar el coeficiente a partir de 0.
81
El artículo 25 establece cuáles son los factores de eficiencia:
I. Factor de zona: (FZo)
II. Factor de Ubicación (FUb)
III. Factor de Frente (FFr)
IV. Factor de Forma (FFo)
V. Factor de Superficie (FSu)
VI. Factor resultante (FRe)
El factor resultante será igual a la siguiente fórmula:
FRe = FZo x FUb x FFr x FFo x FSu
La premisa inicial para homologar consiste en recurrir a un estudio del
mercado. Inmobiliario que disponga de la información de al menos seis
inmuebles comparables, preferentemente dentro de la misma zona urbana o
bien, con características urbanas análogas.
¿Comparables en qué?
De esos seis inmuebles es preciso considerar ciertos atributos o factores:
superficie del terreno, superficie de construcción, edad, obsolescencia y grado
de conservación, precio de oferta, factor de comercialización8.
Con esta información es posible establecer una escala de valores que dan una
relación numérica aplicable al inmueble sujeto a valuación; relación tan variable
como puede ser que los inmuebles comparables sean más deseable para la
comparación, o menos.
Los atributos se comparan uno por uno, independientemente unos atributos de
otros.
De cada atributo, la comparación sirve para determinar cuál será el factor de
homologación. Cuando el resultado de la homologación tenga una variación
estadística mayor que las premisas de un análisis estadístico, será un indicador
indudable de que ese ¡c deberá ser desechado y sustituido por otro.
He aquí una tabla que resume los atributos comparables que garantizarán una
homologación técnicamente confiable:
8 Aplicable en función de la inmediatez de la venta. (Factor muy circunstancial)
82
TABLA DE ATRIBUTOS COMPARABLES
Del inmueble que se valúa: Apreciación Calificación 1 Uso Actual del Inmueble 2 Superficie de Terreno [m2] 3 Superficie de Construcción [m2] 4 Niveles en la Edificación 5 Coeficiente de Ocupación de Suelo (COS) 6 Coeficiente de Uso de Suelo (CUS) 7 Accesos desde Calle 8 Relación Fondo sobre Frente 9 Forma
10 Topografía 11 Ubicación del Inmueble en la Zona 12 Ubicación de la Zona 13 Infraestructura de la Zona 14 Equipamiento Urbano de la Zona 15 Sen/icios de la Zona 16 Hacinamiento en la Zona 17 Nivel Socio Económico de la Zona 18 Vistas Panorámicas 19 Calidad de las Vecindades 20 Seguridad en la Zona 21 Polución Ambiental en la Zona 22 Polución Auditiva en la Zona 23 Vocación del Inmueble 24 Calidad del Proyecto 25 Nivel Económico de la Construcción 26 Avance de la Construcción 27 Estado de Conservación del Inmueble 28 Edad [años] 29 Vida Útil Total [años]
83
Capítulo V
Hacia la nueva metodología de homologación Propuesta
• Cómo seleccionar una muestra • Propuesta de metodología para la homologación
En el marco teórico de este trabajo apunté la posibilidad de desarrollar una
metodología para elaborar un avalúo con un grado mayor de confiabilidad en
forma y contenido, a partir de un supuesto: que el perito valuador conozca el
mercado inmobiliario del Distrito Federal y domine los aspectos formales que
conlleva la preparación de un avalúo.
Tal y como lo explica el apartado cuyo título es Objetivo principal del trabajo,
este estudio aspira a establecer un rango de variación numérica aplicable a los
factores de homologación en un avalúo comercial de inmuebles en el Distrito
Federal que esté sustentado por argumentos objetivos; un rango de variación
cuya consistencia lo haga confiable y cuya fundamentación resista los
cuestionamientos a que en la actualidad se ven sujetas las homologaciones.
El carácter objetivo de los argumentos que este trabajo pretende utilizar, desde
luego, puede estar sujeto a cuestionamientos. No obstante, gran parte del
planteamiento consiste en llegar al mayor grado de racionalidad posible,
sustentando el cálculo en rangos de variación numérica aplicables a los
factores de homologación para fines del avalúo comercial, y tomando en cuenta
estudios del mercado de terrenos (ofertas en venta), y del mercado de
edificaciones (ofertas en venta y en alquiler).
84
En síntesis el método que propongo aspira a superar el empirismo y la mera
intuición para determinar el factor de homologación en función de los valores
vigentes en un contexto urbano determinado.
¿Cómo saber cuáles son esos valores en cada caso? Aquellos que determine
un estudio del mercado inmobiliario.
Este capítulo propondrá una forma de homologar factores con la intención de
conseguir un mayor grado de confiabilidad en los avalúos resultantes.
Condiciones para seleccionar una muestra
Para llevar a efecto una valuación sustentada mediante el método de
homologación que propone este trabajo, en primer término será preciso indagar
en la información estadística, predial o en la relativa al desarrollo urbano de la
Ciudad de México hasta encontrar bienes inmuebles cuyas características sean
análogas al bien sujeto de la valuación, seleccionar seis casos comparables y
reunir información sobre esos inmuebles.
Los datos estadísticos deberán ser los pertinentes para aplicar procedimientos
de comparación basados en medidas objetivas. A estos datos se les llama
Información de primer contacto.
Por cada bien inmueble será preciso obtener los siguientes datos:
1. Ubicación del bien inmueble sujeto a la comparación Calle, colonia, barrio o fraccionamiento y delegación.
2. Fecha de la investigación de campo (máximo 6 meses de antigüedad) 3. Teléfono del informante o de la fuente de información 4. Nombre del informante 5. Precio de venta del inmueble 6. Superficie total del terreno (A Te) 7. Superficie de las construcciones (A Co) 8. Número de niveles 9. Edad aproximada de las construcciones
Una vez que el valuador disponga de un concentrado de estos datos será
posible efectuar los primeros cálculos:
P' = Precio unitario
a. Del terreno: P' = Precio de venta del inmueble / Área de terreno
85
b. De las construcciones y terreno: P' = Precio de venta del inmueble / Área construida
La segunda fase del trabajo de homologación consistirá en establecer las
diferencias entre los inmuebles sujetos a comparación y el inmueble objeto de
la valuación. Conviene diferenciar dos aspectos: el referente al terreno y el
referente a las construcciones.
Información que es preciso recabar respecto del terreno:
1. Coeficiente de ocupación del suelo (eos), que será el porcentaje de ocupación del terreno y el complemento de área libre del suelo dado en porcentaje entre 0% y 100 % según la siguiente fórmula:
0%<cos<100%
2. Coeficiente de utilización del suelo (cus) o número de veces el área de terreno (VAT), que será igual al cociente del área de construcción entre el área del terreno, según lo expresa la siguiente fórmula:
cus = Área de construcción / Área del terreno
3. Cantidad de frentes y/o accesos al predio, en los términos que lo - . plantean los requerimientos del MPLTVI.
4. Forma: Regular o irregular. Por lo general, se consideran regulares las superficies de polígonos rectangulares, e irregulares, las superficies triangulares o de más de cuatro lados.
5. Topografía: Ascendente, descendente o plana, respecto del acceso al predio.
6. Ubicación del inmueble en la zona.
7. Ubicación del inmueble en la región.
8. Equipamiento e infraestructura urbana.
9. Servicios urbanos.
10. Nivel socioeconómico de la zona.
11. Vistas panorámicas o panorama
12. Calidad de las zonas circunvecinas.
13. Seguridad de la zona.
14. Calidad medioambiental, que la determina la distancia o cercanía a fuentes contaminantes.
15. Contaminación auditiva.
Conviene centrar la atención en los datos más importantes referidos a los
quince atributos por comparar. El hecho de que haya lagunas de información
tras investigar los atributos de algunos inmuebles no restará valor a la
86
homologación, siempre y cuando la correlación comparativa satisfaga los
indicadores básicos.
Conviene hacer tabulaciones para identificar semejanzas y diferencias entre los
datos comparables del inmueble objeto de valuación y los homologables.
Información que es preciso recabar respecto de las construcciones:
1. Vocación del inmueble o funcionalidad. Conviene subrayar que el criterio de vocación se refiere al uso o usos del suelo que los planes de desarrollo urbano han autorizado en la zona donde se ubica el inmueble.
2. Calidad del proyecto. La subjetividad en la valoración de este aspecto se relativizará en la medida que el valuador tome en cuenta atributos como la funcionalidad, la armonía, la distribución de áreas, etc.
3. Nivel económico de la construcción. Es preciso tomar en cuenta la clasificación que establece el MPLTVI:
• Precaria • Económica • Media • Buena • Muy buena • Lujo • Especial
4. Estado de conservación. Según el mismo manual, hay una clasificación de cuatro categorías:
• Ruinoso • Malo • Normal • Bueno
5. Avance de la construcción. Lo usual es expresar este avance en términos porcentuales.
6. Edad. El MPLTVI establece un rango según el cual la edad de un inmueble puede estar entre 10 y 90 años, según el uso y la clasificación de la construcción.
7. Otros factores. Esta puerta abierta a consideraciones imprevisibles que efectivamente influyen sobre el valor de un inmueble, se utiliza con mayor frecuencia cuando la negociación deriva en un regateo sobre el precio de oferta.
En tales casos, es aplicable la siguiente fórmula, donde V representa el valor; P', el precio de oferta y F Ne, el factor de negociación.
V = (P x F.Ne.)
Si se trata de terrenos el factor de negociación se recomienda que esté en
un rango del 10 al 15 %. Si se trata de terrenos y construcciones el factor de
87
negociación se recomienda que esté entre un 5 % y un 10 %. Si se trata de
alquiler, este factor de negociación es igual a 1.
Propuesta de metodología para la homologación
Para llevar a efecto la homologación de factores en la valuación de un bien
inmueble será preciso apelar a las atribuciones del valuador: cultura,
experiencia y astucias respecto de las cuales no intentaré dar guías ni
descripción alguna; baste decir que en esta materia intervendrán su capacidad
analítica y de discernimiento, su iniciativa y perspicacia investigadora, así como
su acervo de conocimientos.
No obstante, es preciso advertir que en la serie de operaciones que será
necesario realizar para cada avalúo, implicará ir tomando decisiones antes de
pasar a la siguiente fase.
Gada avalúo es único, mas el trabajo de análisis y aplicación de diversas
técnicas en los avalúos sucesivos, por tanto, irá consolidando su grado de
consistencia para el trabajo del valuador en la medida que vaya construyendo
un banco de información intercambiable con otros valuadores, para ampliar,
soportar técnicamente y mantener en proceso de actualización permanente el
ejercicio de la homologación. Si este trabajo de acopio de información es
colectivo, permitirá, asimismo, modificar o afinar los rangos de variación
previamente determinados por la práctica del avalúo.
Un rango de variación de factores de homologación siempre estará sujeto a los
principios de normalidad, donde los criterios para tasar valores y reconocer
atributos de los bienes son susceptibles de variar; al de permanencia y cambio,
que determina la vigencia del avalúo; al de equivalencia y proporcionalidad,
donde los valores atribuibles a bienes análogos ubicados en diferentes áreas
de la ciudad pueden variar en cualquier momento, y al de temporalidad. La
validez de los rangos de variación es relativa.
Las decisiones del proceso de homologación será necesario tomarlas en
función de la gran variedad de variantes que el proceso implica en cada uno de
88
los aspectos comparables, o atributos del bien inmueble objeto de la valuación
y de los seis bienes inmuebles análogos.
En materia de toma de decisiones, es conveniente considerar varias técnicas a
las cuales el valuador debe recurrir:
La tabulación. La utilización de tablas o cuadros para concentrar información,
sean elaborados manualmente o por medio de hojas de cálculo, ofrecen la gran
ventaja de facilitar la apreciación visual de los datos homologables, y por ende,
el análisis comparativo.
La graficación. El recurso de la representación gráfica, manual o mediante
programas de cómputo, facilita la apreciación de escalas de valores con
proporciones y con la percepción de tendencias y comportamientos, donde es
posible hacer la representación del tiempo con recursos espaciales.
El propósito de graficar la información homologable es traducir valores
matemáticos en representaciones geométricas de dos y tres dimensiones, las
estructuras de datos se tratan con detalle, convertidas en modelos de objetos.
Aparte de la conveniencia de manejar las técnicas para manipularlas y
visualizarlas, el valuador está en posibilidad de ilustrar su valuación con las
formas bi y tridimensionales resultantes.
El método bayesiano 1. En términos generales, este antiguo método parte de la
premisa de tratar la incertidumbre mediante la probabilidad.
Las hipótesis necesarias para hacer tratable el método bayesiano clásico
utilizan redes.
Las redes bayesianas sistematizan el uso de la probabilidad, al construir un
modelo de razonamiento causal con un fundamento teórico. Por otro lado, los
diagramas de influencia, surgidos en la década de los 80, pueden considerarse
como una extensión de las redes bayesianas, que por tener nodos de decisión
y nodos de utilidad, permiten resolver problemas de toma de decisiones.
El instrumento llamado "Árbol de decisiones", que deriva de las redes
bayesianas, resulta útil durante el proceso de homologación para determinar el
valor que se busca entre seis elementos de comparación con factores
1 Método cuyo nombre deriva de Thomas Bayes, matemático inglés (n. Londres, 1702; m. Tunbridge Wells, Kent, 1761), su autor.
89
estadísticamente independientes —es decir, no dependen unos de los otros—,
para plantear matemáticamente cuál sería la fórmula para resolver la razón de
homologación.
Estos valores se pueden describir de la siguiente manera:
A partir de la teoría de probabilidades, la idea es cambiar una gama de
probabilidades a una sola que agrupe todas las posibilidades, lo cual se
consigue mediante un promedio ponderado o valor esperado (VE), que se
define con la siguiente expresión:
k
VE = Z P(aj)aj
j = i Por tanto,
VE = p (ai) CH + p (a2) a2 + ... p (ak) ak
Análogamente, el valor esperado es la razón de homologación (R.Ho), por lo
que
R.Ho = I p (F.Hoj) F.Hoj
i = i Por tanto,
R.Ho. = p (F.Hoi) F.HO! + p (F.Ho2) F.H02 + ... p (F.Hok) F.Hok
Como condición de la razón de homologación, deberá cumplirse:
0 < R.Ho. < 1
90
Homologación de terrenos en venta
Para llegar a la razón de homologación en el caso de un terreno en venta habrá
que proceder de la siguiente forma:
1. Seleccionar seis inmuebles comparables (¡c) cuyo uso sea igual o
semejante al del el inmueble sujeto a valuación (isv).
2. De la información de primera mano que haya aportado la investigación
sobre los seis ¡c, habrá que centrarse en el costo del terreno para
conocer el costo unitario del metro cuadrado (cut), en cada caso.
Antes de proceder con ulteriores cálculos, si uno de los seis costos
unitarios queda fuera del rango de 15% por encima o por abajo del costo
unitario del metro cuadrado promedio en la zona donde se encuentra el
isv, será preciso descartar ese ic y sustituirlo por otro.
3. Habrá que afectar cada ic por sus propios factores de eficiencia del
suelo: zona, ubicación, frente, superficie y de forma. Esos factores son
los que aporta el MPLTVI (pp. 124-26).
4. El valuador, fundado en su experiencia y conocimientos sobre el
mercado inmobiliario, aplicará un factor de negociación para cada uno
de los ic.
5. Después de aplicar el factor correspondiente a cada ic, se obtendrá el
factor de homologación resultante, referido al suelo (F.Re.s).
6. El valor aplicable al isv será el factor de homologación resultante por el
valor unitario del metro cuadrado (cut). De esta operación se obtendrá el
valor unitario resultante (V.U.Re) para cada uno de los ic.
V.U.Re = F.Re x cut
7. El promedio de los seis valores unitarios resultantes será el valor de
homologación aplicable al isv.
Un segundo indicador de la consistencia de la homologación la
proporcionará el análisis de los seis V.U.Re, cuyo rango de variación no
deberá ser mayor de 15% ni menor de 10%. Si alguno de los valores
91
unitarios resultantes de los ¡c esté fuera de este parámetro, indicará que
esa selección fue errónea y habrá que sustituirla por otro inmueble.
Será posible concentrar los datos de la indagación del mercado inmobiliario de
los terrenos en venta en la siguiente tabla.
Zona Ubicación Frente Forma Superficie Negociación Homologación isv ÍC1 ÍC2 ic3 ic4 ic5 ¡c6
Esta tabla es congruente con la que presenta el formato anexo a la declaración
del impuesto sobre adquisición de inmuebles para presentar avalúos
comerciales en la Ciudad de México.
Homologación de inmuebles en venta (suelo y construcción)
Cuando se trate de inmuebles en venta, la forma de obtener la razón de
homologación es la siguiente:
1. Seleccionar seis inmuebles comparables (ic), semejantes al del el
inmueble sujeto a valuación (isv), al menos en los siguientes siete
aspectos, cinco de los cuales corresponden al suelo y dos, al inmueble:
a. Zona. Ubicación del predio en relación con la calle moda (ver recuadro). Aspecto que considera el frente del predio respecto de una calle de calidad reconocida; más de un frente o colindancia con una calle, parque o plaza o la ausencia de esta colindancia.
b. Ubicación. Existencia de una, dos o más colindancias a vías de circulación o ausencia de éstas.
c. Frente. Igual o mayor a 7 metros; en un rango entre 4 y 7 metros, o en un tercer rango menor a 4 metros,
d. Forma. Terrenos cuyo fondo es igual o menor a tres veces la medida del frente o mayor a tres veces el frente.
e. Superficie. Relación entre las dimensiones del isv y el lote predominante en los programas de desarrollo urbano de la zona.
92
f. Estado de conservación de la construcción. Evaluación dde conservación del isv de acuerdo con cuatro categorías: ruinoso, malo, normal y bueno.
g. Edad. Cálculo de la vida útil del isv en función de su uso y su clasificación.
Considerando que el MPLTVI no procede de manera limitativa para
reconocer los factores de homologación que el valuador toma en cuenta,
convendrá considerar también los siguientes aspectos que, según el
caso, sea factible analizar:
h. Topografía.
i. Calidad del proyecto arquitectónico u obra de autoría reconocida.
j . Equipamiento y servicios urbanos.
k. Edificabilidad, que como vimos anteriormente, es un coeficiente
de utilización del terreno.
2. La ponderación de cada aspecto recibirá un tratamiento análogo al
descrito en el los pasos 4 a 7 de la' homologación de valores para
terrenos en venta.
Será posible concentrar los datos de la indagación del mercado inmobiliario de
los inmuebles en venta —es decir, terreno y construcciones— en la siguiente
tabla:
Zona Ubicación Frente Forma Superficie Edad Conservación Obsolescencia Negociación Homologación
isv ¡d ¡c2 ic3 ic4 ¡c5 ¡c6
Esta tabla también es congruente con la del formato anexo a la declaración del
impuesto sobre adquisición de inmuebles para presentar avalúos comerciales
en la Ciudad de México.
93
Calle-moda En algún momento del pasado reciente, de manera tal que el sentido común pudiera explicar, surgió el concepto de lote-moda para denominar al terreno de determinada forma y dimensiones, trazado para fines habitacionales, que predominaba en una zona urbana lotificada.
La expresión de lote-moda vino a ser, de esta manera, una especie de apócope para no decir, por ejemplo, "lote de 8 por 15 metros cuadrados."
Posteriormente, como extensión o imitación del término "lote-moda", surgió otro del que conviene desconfiar, aunque aparezca utilizado en el MPLTVI.1
Me refiero al término calle-moda.
Por lo menos yo prefiero no utilizarlo porque la definición oficial del artículo 25 del manual aporta características más bien nebulosas, genéricas, aplicables a muchas calles de la misma zona, y la calle a la cual se pretende distinguir con un criterio tan discutible puede estar sujeta a un demérito objetivo, más que a una plusvalía; porque en el lenguaje técnico de un valuador constituye un caballo de Troya para contrabandear cualquier clase de connotaciones subjetivas, cuyos efectos en la determinación del valor de un predio resulta imposible sustentar.
Con la mejor intención interpretativa, podemos imaginar que una calle-moda es aquella cuyo uso está al alza para los habitantes de determinada región de la ciudad; una calle que se puebla de nuevas construcciones, predominantemente comerciales y de servicios; una calle populosa, cuyos arroyos y aceras se ven transitados más de 18 horas diarias.
Pero cuidado: ¿hasta dónde este incremento de intensidad de uso y crecimiento se puede considerar positiva?, ¿en qué momento los propios habitantes de la llamada "calle-moda" y los vecinos que necesariamente circulan por ella consideran que el uso deviene en abuso?, ¿cuándo las ventajas iniciales dejan de ser tales para convertirse en francas desventajas, lo mismo desde el punto de vista comercial que desde las condiciones deseables para una zona habitacional?
En cuanto a las hipotéticas atribuciones de una calle-moda a la cual se le atribuya ese nombre, ¿son iguales para una colonia de reciente creación que para una zona habitacional consolidada? ¿Son las mismas para definir calles en una zona habitacional de interés social que en una zona residencial?
¿Qué plusvalía o minusvalía supone el atributo de calle-moda para un inmueble que colinde con ella?
Repito: mientras no haya un texto legal que especifique las características que definen a una calle-moda, me abstendré de utilizarlo como factor por considerar en un avalúo.
1. Gaceta Oficial del Distrito Federal número 63-Bis del 30 de mayo de 2005. Artículo 25, fracción I, inciso a. p. 12 y cuadro de la p.124
94
Homologación de inmuebles en alquiler
En el caso de la rentabilidad de los inmuebles, la forma de obtener la razón de
homologación es la siguiente:
1. Seleccionar seis inmuebles comparables (fe), semejantes en uso actual
al del el inmueble sujeto a valuación (isv), así como en los primeros
siete aspectos que fueron expuestos en el caso de la homologación de
inmuebles en venta:
a. Zona b. Ubicación c. Frente d. Forma e. Superficie f. Estado de conservación de la construcción g. Edad
Como hemos visto, en este caso no se toma en cuenta el aspecto de la
negociación, por tanto, el valor unitario resultante de la renta será el
valor promedio de los seis inmuebles comparables en términos de pesos
por metro cuadrado.
De igual manera que en los casos anteriores, conviene concentrar los datos de
la indagación del mercado inmobiliario de los inmuebles en renta en la
siguiente tabla:
Zona Ubicación Frente Forma Superficie Edad Conservación Homologación
isv i d ic2 ¡c3 ic4 ic5 ic6
El MPLTVI también prevé un formato similar a éste, relativo a la investigación del
mercado de rentas en el anexo a la declaración del impuesto sobre adquisición
de inmuebles para la elaboración de avalúos comerciales en la Ciudad de
México.
En el caso de las instalaciones especiales, obras complementarias y elementos
accesorios que el valuador puede encontrar en los isv, no es necesario
95
475
efectuar homologación alguna; bastará con que haga la relación de cada
elemento y asiente las respectivas depreciaciones, según lo determine su edad
y grado de obsolescencia.
El Código Financiero del Distrito Federal define como instalaciones especiales
a aquellas que se consideran indispensables o necesarias para el
funcionamiento operacional del inmueble de acuerdo con su uso específico;
como elementos accesorios, a aquellos que se consideran necesarios para el
funcionamiento de un inmueble de uso especializado, que en sí se conviertan
en elementos característicos del bien inmueble analizado, y como obras
complementarias, a aquellas que proporcionan amenidades o beneficios al
inmueble.
96
Conclusiones
De la introducción
En la metodología de la valuación inmobiliaria comercial existe un grado de
subjetividad que influye en el resultado. Aún cuando procedan con el mayor
afán de apego y obediencia a la metodología es infrecuente que dos
valuadores obtengan iguales conclusiones. Los valuadores no son jueces, no
obstante, al homologar emiten un juicio de valor.
Existen pocos trabajos serios que orienten a un valuador a partir de criterios
objetivos y consistentes sobre la forma de proceder en una homologación.
El Manual de Procedimientos y Lineamientos Técnicos de Valuación
Inmobiliaria del Distrito Federal nos recomienda utilizar factores de
homologación, pero no dice cómo hacerlo, ni con fundamento a qué criterio.
Para determinar el valor de un inmueble no se aplica un factor de
homologación técnicamente soportado; comúnmente se obtiene un simple
promedio de valores; de ahí que tenga sentido proponer una metodología de
homologación de valores para elaborar avalúos comerciales en la Ciudad de
México con un mayor grado de confiabilidad.
De los antecedentes históricos
El valor inmobiliario se fundamenta en la propiedad privada, junto con la
existencia de una institución que la reconozca y que aplique un sistema
impositivo catastral. En nuestro país, tanto la noción de la propiedad privada
cuanto el sistema impositivo correspondiente fueron instituidos con el
Virreinato.
La noción de la propiedad de bienes inmuebles que utilizamos procede de la
cultura occidental; específicamente del Derecho Romano.
El primer criterio para reconocer valores diferenciados sobre el suelo urbano
fue en razón de su cercanía geográfica a los sitios donde se instalaron las
97
instituciones representativas del poder: el palacio virreinal y la catedral. Fue un
criterio radial.
El primer reconocimiento legal, expreso a la propiedad privada de bienes
raíces, del México Independiente se encuentra en el artículo 27 de la
Constitución de 1857, y el texto constitucional lo denomina simplemente como
"la propiedad". Este significado se vuelve explícito en el segundo párrafo del
mismo artículo.
El cálculo sobre el valor de las propiedades de "manos muertas" equivalente al
6% de la renta anual que pagaba cada arrendatario, cálculo que propició la Ley
de Desamortización del 25 de junio de 1856 como medida necesaria para tasar
la propiedad y saber a qué precio serían adjudicadas, constituye un hito en la
valuación monetaria de la propiedad en el México independiente.
La gigantesca operación de deslinde que regaló 13% del territorio del país a las
compañías deslindadoras durante el Porfiriato tuvo como efecto la devaluación
del valor de la tierra agrícola; años después cuando ocurrió la construcción de
los ferrocarriles, ocurrió una fuerte revaluación del valor de fincas rurales,
latifundios y de la renta de las propiedades beneficiadas con la proximidad de
las vías férreas.
El Sistema Financiero Mexicano se instituyó formalmente mediante la
promulgación de la Ley General de Instituciones de Crédito, el 19 de marzo de
1897. El articulo 113 de esa Ley atribuyó a la Secretaría de Hacienda la
facultad de vigilar a todas las instituciones de crédito por medio de
interventores que designaba para cada banco o institución. En esta facultad se
fundó la primera normatividad de la valuación inmobiliaria en México.
El artículo 27 de la Constitución de 1917 define el origen y la índole de la
propiedad privada en México y advierte el derecho indiscutible de la Nación
para imponerle las modalidades que dicte el interés público, así como el de
regular el beneficio social; premisa suficiente para explicar cómo y por qué
existen sistemas regulatorios e impositivos sobre los bienes raíces y las
operaciones de traslado de dominio que los implican.
La Comisión Nacional Bancaria, surgida en 1924 como órgano desconcentrado
de la Secretaría de Hacienda y Crédito Público, dotado de la autonomía y
98
facultades necesarias para vigilar el cumplimiento de las disposiciones legales
relativas a la organización y operación del sistema bancario; proponer a la SHCP
criterios para reglamentar de manera eficaz las operaciones bancarias en el
País; practicar inspecciones a las instituciones, formular y publicar las
estadísticas bancarias nacionales; así como para actuar como cuerpo
consultivo de las autoridades hacendarías, fue la autoridad que mediante
circulares esporádicas reglamentó, reguló y supervisó la valuación inmobiliaria
a escala nacional y reglamentó el desempeño de los valuadores.
El Departamento del Distrito Federal, mediante la Secretaría General de
Planeación y Evaluación, la Tesorería y la Subtesorería de Catastro y Padrón
Territorial emitió reglas específicas para la valuación y el ejercicio de los
valuadores mediante diversas disposiciones que a la postre fueron mejoradas y
sistematizadas en el Manual de procedimientos y lineamientos técnicos de
valuación inmobiliaria, así como de autorización y registro de personas para
practicar avalúos (MPLTVI) del Distrito Federal emitido en 1991. Este manual
superó a toda la normatividad anterior.
La valuación de inmuebles en la Ciudad de México se sujeta a la normatividad
complementaria decretada mediante la Ley de Transparencia y de Fomento a
la competencia en el Crédito Garantizado en los casos que atañen a la
Sociedad Hipotecaria Federal.
Del marco teórico
Los predios urbanos tienen un valor que difiere entre sí en atención a múltiples
razones. Lo mismo ocurre con las construcciones edificadas encima. Uno y otro
valores están sujetos a fluctuaciones en el curso del tiempo. El dinamismo en el
cambio de valor de los inmuebles es un fenómeno que surgió hace
relativamente poco tiempo.
El avalúo, es decir, el establecimiento de un valor en términos económicamente
cuantificables sobre un objeto o bien, entraña una innegable carga subjetiva.
Esta subjetividad es susceptible de relativizarse y disminuir en atención a
diferentes circunstancias, como la disponibilidad de uno o más bienes similares
al original. Esta pluralidad de bienes similares es también la base de la
homologación.
99
0 I I c « I B L J O T E C A
La premisa de que en la ciudad existen inmuebles cuyas características son
análogas no sólo es el fundamento de la homologación, sino también el
establecimiento de tipologías, la definición de zonas urbanas, la revaluación
colectiva de inmuebles y la actualización de clasificaciones, tabulaciones y
tasas fiscales.
El efecto que las inversiones públicas, las modificaciones en la planeación
urbana y otras circunstancias ejercen sobre determinadas áreas de la ciudad
también modifican los valores catastrales y del mercado.
La práctica de los avalúos comerciales de bienes inmuebles se atiene a cuatro
enfoques y se sustenta en principios, de los cuales en la Ciudad de México
reconocemos catorce, por lo menos.
De los marcos jurídico y fiscal
El artículo 27 de la Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos de
1917 constituye la piedra angular de toda la legislación vigente que se refiere a
la tierra, a los regímenes de tenencia, a las modalidades de uso y usufructo,
explotación, concesión de derechos, formas de tasación impositiva y a toda
consideración agraria, de uso del suelo urbano y catastral.
La función de normar y regular la valuación inmobiliaria surgió como atributo de
la Comisión Nacional Bancaria, en virtud de la formalidad legal que exige toda
transacción sobre bienes inmuebles. Y la ejerció mediante la emisión de
circulares que tenían la eficacia de una ley a escala nacional.
La cnb emitió dieciséis circulares sobre la materia en el curso de 60 años. La
primera que registra el término 'avalúos? la fechada el 26 de junio de 1942; la
última, el 24 de mayo de 2002.
La legislación relativa al Distrito Federal en materia de avalúos y de la actividad
de los peritos valuadores comenzó en 1928 y se ha actualizado periódicamente
tanto en el Código Financiero que se publica cada año para actualizar el valor
catastral de los inmuebles como mediante las tablas de valores que publican
periódicamente el MPLTVI.
100
De los factores que es preciso utilizar para hacer homologaciones
consistentes
Una homologación que aspire a contribuir a una valuación inmobiliaria con un
mayor grado de confiabilidad deberá fundarse en requisitos de la ciencia
Estadística, en factores de homologación claramente identificados y razonados,
en el establecimiento de rangos de variación validados por su consistencia
interna y en los factores de eficiencia que le dicte la normatividad vigente.
De la propuesta hacia una nueva metodología de homologación
Una metodología para elaborar un avalúo con un grado mayor de confiabilidad
en forma y contenido es posible formularla a partir de los siguientes supuestos:
Que el perito valuador conozca el mercado inmobiliario y domine los aspectos
formales que conlleva la preparación de un avalúo.
Que el rango de variación numérica aplicable a los factores de homologación
en un avalúo comercial de inmuebles que establezca esté sustentado por
argumentos objetivos.
Que indague en la información estadística, predial o en la relativa al desarrollo
urbano hasta encontrar bienes inmuebles cuyas características sean análogas
al bien sujeto de la valuación, seleccione seis casos comparables y reúna
información sobre esos inmuebles.
Que haga cálculos donde establezca y valore numéricamente las diferencias
entre los inmuebles sujetos a comparación y el inmueble objeto de la valuación.
Que haga tabulaciones y gráficas para identificar semejanzas y diferencias
entre los datos comparables del inmueble objeto de valuación y los
homologables.
Que al analizar la información en cada fase de la metodología apele a su
cultura, experiencia y astucias; a su capacidad analítica y de discernimiento; a
su iniciativa y perspicacia investigadora, así como a su acervo de
conocimientos.
Que apele a los principios de normalidad, donde los criterios para tasar valores
y reconocer atributos de los bienes son susceptibles de variar; al de
permanencia y cambio, que determina la vigencia del avalúo; al de equivalencia
101
y proporcionalidad, donde los valores atribuibles a bienes análogos ubicados
en diferentes áreas de la ciudad pueden variar en cualquier momento, y al de
temporalidad.
102
Anexo
Cálculo del tamaño de muestra,
considerando distintos niveles de confianza
He aquí una tabla para determinar el tamaño de muestra más adecuado a las
circunstancias del caso que considera distintos niveles de confianza a partir de
la siguiente fórmula:
n = (Z2N) p - q / e 2 ( N - 1) + Z2pq
En donde: n = Tamaño de la muestra Z = Nivel de confianza N = Población p = Probabilidad a favor (0.5) q = probabilidad en contra (0.05) e = Error de estimación
Cálculo del tamaño de muestra, considerando distintos niveles de confianza
Zi
z Z2
e
c2
n
1
95
1.9600
3.8400
0.0500
0.0025
383
2
94
1.8800
3.5400
0.0600
0.0036
245
3
93
1.8100
3.2800
0.0700
0.0049
167
4
92
1.7500
3.0700
0.0800
0.0064
120
5
91
1.6900
2.8700
0.0900
0.0081
89
6
90
1.6500
2.7400
0.1000
0.0100
63
103
Glosario
Avalúo (Definición del Diccionario Ideológico de la Lengua Española, de Julio Cáceres) Valuación. Valoración, Acción y efecto de valorar o valuar, señalar a una cosa el valor correspondiente a su estimación.
Avalúo (Definición del MPLTVI) Dictamen técnico practicado por persona autorizada o registrada ante la autoridad fiscal, que permite determinar el valor de mercado de un bien inmueble, con base en su uso, características físicas y urbanas de la zona en que se ubica, así como en la investigación, análisis y ponderación del mercado inmobiliario, y que, plasmado en un documento que reúna los requisitos de forma y contenido establecidos en el presente Manual, sirve como base para determinar alguna de las contribuciones establecidas en el Código [Financiero] cuando la contribución que se determine con base en dicho avalúo sea el impuesto sobre adquisición de inmuebles. El anexo a la declaración forma parte integrante del avalúo.
Avalúo (Glosario de términos en valuación del M. en Ing. Enrique Augusto Hernández Ruiz)
Resultado del proceso de estimar el valor de un bien, determinando la medida de su poder de cambio en unidades monetarias y a una fecha determinada.. Es asimismo un dictamen técnico en el que se indica el valor de un bien a partir de sus características físicas, su ubicación, su uso y de una investigación y análisis de mercado-Avalúo (Definición del Glosario de IIWONAVIT)
Es un documento que se genera del dictamen que elaboran los peritos valuadores sobre el valor de los inmuebles y que se certifica por la Unidad de Valuación en cuyo padrón se encuentre inscrito el perito valuador. El avalúo es la determinación del valor comercial de una vivienda en pesos mexicanos, referida a una fecha específica, tomando en cuenta las condiciones físicas y urbanas del inmueble, su ubicación, los precios del mercado y la capitalización por renta, con una vigencia de 6 meses y efectuada por un perito valuador debidamente acreditado.
Avalúo- fiscal (Definición del Glosario de INVONAVIT)
Es un documento que se genera del dictamen de valor que elaboran los peritos valuadores autorizados por los catastros de algunos Gobiernos Estatales, para el cálculo del impuesto sobre adquisición de inmueble, trámite que requiere el notario para la individualización de la vivienda. Esto aplica solamente en algunas entidades federativas por disposición de dichas autoridades. En algunas entidades federativas se utiliza el mismo avalúo que se utilizó para el trámite de crédito.
104
Bien inmueble (Artículo 750 del Código Civil) Son bienes inmuebles: I. El suelo y las construcciones adheridas a él. III. Todo lo que esté unido a un inmueble de una manera fija, de modo que no pueda separase sin deterioro del mismo inmueble o del objeto a él adherido.
Bien mueble (del Código Civil) Artículo 752. Los bienes son muebles por su naturaleza o por disposición de la Ley. Artículo 753. Son muebles por su naturaleza los cuerpos que pueden trasladarse de un lugar a otro, ya se muevan por sí mismos, ya por efecto de una fuerza exterior. Artículo 754. Son bienes muebles por determinación de la Ley las obligaciones y los derechos o acciones que tienen por objeto cosas muebles o cantidades exigibles en virtud de acción personal.
Consistencia (Diccionario del Uso del Español de María Moliner) 1. Cualidad, medible, de las cosas que no ceden, se rompen, se disgregan o se deforman con facilidad: 'depende de la consistencia de la masa'. 2. Cualidad no física de las cosas que tienen estabilidad, fundamento o solidez y no desaparecen fácilmente: 'una teoría (un partido político) sin consistencia'.
Homologación (Diccionario del Uso del Español de María Moliner) Acción de homologar.
Homologar (Tribunales) 1. Dar validez las partes al fallo en virtud de consentimiento tácito
al no impugnarlo dentro del plazo en que podían hacerlo. 2. Confirmar el juez ciertos actos o convenios de las partes dándoles así firmeza.
Homologación (Glosario de términos en valuación del M. en Ing. Enrique Augusto Hernández Ruiz)
Acción de poner en relación de igualdad y semejanza dos bienes, haciendo intervenir variables físicas, de conservación, superficie, zona, ubicación, edad consumida, calidad, uso de suelo o cualquier otra variable que se estime prudente incluir para un razonable análisis comparativo de mercado o de otro parámetro.
Homologación (Diario Oficial de la Federación del 27 de septiembre de 2004. Reglas de carácter general que establecen la metodología para la valuación de inmuebles objeto de créditos garantizados a la vivienda de la Sociedad Hipotecaria Federal, S.N.C.)
Procedimiento por el cual se analizan las características del inmueble que se valúa en relación con otros comparables, con el objeto de sustentar el valor por comparación a partir de sus similitudes y diferencias.
Investigación de mercado (Glosario de términos en valuación del M. en Ing. Enrique Augusto Hernández Ruiz)
Estudio de las condiciones de oferta y demanda del mercado para un tipo específico de bien mueble o inmueble, considerando bienes comparables, apropiados, con tendencias físicas, económicas y sociales similares al bien valuado.
105
Perito valuador (Glosario de términos en valuación del M. en Ing. Enrique Augusto Hernández Ruiz)
Aquel valuador con título y cédula profesional expedidos por la Secretaría de Educación Pública, certificado por el colegio de profesionistas correspondiente que demuestre de manera fehaciente poseer los suficientes conocimientos teóricos y prácticos y la experiencia en valuación, al que se le confiere la facultad de intervenir ante cualquier asunto de los sectores público y privado en los dictámenes sobre temas de su especialidad.
Perito valuador (Definición del MPLTVI) Personas físicas registradas ante la Tesorería que practiquen avalúos o auxilien a instituciones de crédito y/o sociedades civiles o mercantiles en la práctica de los mismos.
106
Bibliografía
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Manual de procedimientos y lineamientos técnicos de valuación inmobiliaria, así como de autorización y registro de personas para practicar avalúos publicado en la Gaceta Oficial del Distrito Federal en la edición del 30 de mayo de 2005. pp. 1-143
Reglas de carácter general que establecen la metodología para la valuación de inmuebles objeto de créditos garantizados para la vivienda.
Reglas de carácter general relativas a la autorización como perito valuador de inmuebles objeto de créditos garantizados a la vivienda, publicadas en el Diario Oficial de la Federación el 30 de junio de 2003, primera sección, pp. 106-120.
108
a / a L i G T E C A Reglas de carácter general que establecen la metodología para la valuación de
inmuebles objeto de créditos garantizados a la vivienda, publicadas en el Diario Oficial de la Federación el 27 de septiembre de 2004, pp. 107 -118.
Reformas y adiciones a diversas disposiciones de la Ley de Transparencia y Fomento a la Competencia en el Crédito Garantizado, publicadas en el Diario Oficial de la Federación el 7 de febrero de 2005. pp. 8 -54 .
Modificaciones a las Reglas de carácter general relativas a la autorización como perito valuador de inmuebles objeto de créditos garantizados a la vivienda, publicadas en el Diario Oficial de la Federación el 29 de agosto de 2003, tomo DXCIX, Núm. 21.
Modificaciones a las Reglas de carácter general relativas a la autorización como perito valuador de inmuebles objeto de créditos garantizados a la vivienda, publicadas en el Diario Oficial de la Federación el 30 de diciembre de 2003, pp. 874-875.
109