avalÚo catastral
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AVALÚO COMERCIAL
Laura Fernanda Parra PrietoCódigo 20072032026
UNIVERSIDAD DISTRITAL FRANCISCO JOSÉ DE CALDASFACULTAD DEL MEDIO AMBIENTE Y RECURSOS NATURALES
INGENIERÍA TOPOGRÁFICA BOGOTÁ D.C.
2014
AVALÚO COMERCIAL
Laura Fernanda Parra PrietoCódigo 20072032026
Trabajo final para optar por la nota de la materia de Catastro
Germán Torrijos CadenaMagister de la Universidad Estadual Paulista - UNESP en Cartografía y
Ciencias Espaciales.
UNIVERSIDAD DISTRITAL FRANCISCO JOSÉ DE CALDASFACULTAD DEL MEDIO AMBIENTE Y RECURSOS NATURALES
INGENIERÍA TOPOGRÁFICA BOGOTÁ D.C.
2014
CONTENIDO
OBJETIVOS..........................................................................................................................................4
Objetivos Específicos......................................................................................................................4
INTRODUCCIÓN..................................................................................................................................5
Contrato de promesa de compraventa de vivienda urbana con Régimen de Propiedad Horizontal.6
AVALÚO COMERCIAL........................................................................................................................10
DATOS GENERALES.......................................................................................................................10
Memoria Descriptiva...............................................................................................................10
Localización..............................................................................................................................10
Características del Sector.........................................................................................................10
Características del Inmueble...................................................................................................11
Áreas y Medidas......................................................................................................................11
Materiales de Construcción.....................................................................................................11
METODOLOGIA DE AVALÚO.............................................................................................................12
METODO DE OFERTA Y DEMANDA...............................................................................................12
Método de Reposición.................................................................................................................14
CONCLUSIONES................................................................................................................................15
BIBLIOGRAFIA...................................................................................................................................16
OBJETIVOS
Realizar un avaluó comercial de un bien inmueble en venta.
Objetivos Específicos
Identificar el proceso de un avalúo comercial Redactar una promesa de compraventa del bien inmueble sobre el cual
se realizara el avalúo. Aplicar los diferentes métodos de avalúo sobre el inmueble.
INTRODUCCIÓN
Con este trabajo se quiere dar a conocer la metodología utilizada para realizar un avalúo comercial de un inmueble en venta, aplicando los métodos de la renta, de oferta y demanda y el método de reposición, también el proceso de redacción de una promesa de compra-venta de un inmueble.
Contrato de promesa de compraventa de vivienda urbana con
Régimen de Propiedad Horizontal
Laura Fernanda Parra Prieto, mujer, de nacionalidad Colombiana con domicilio en la ciudad de Bogotá, D.C., de estado civil soltera, identificada con la Cédula de Ciudadanía número 20072032026 de Bogotá D.C., quien obra en nombre propio y para efectos de este contrato se denominará el “Promitente Vendedor”, por una parte, y por la otra, Isis Sophia Rodríguez Guaqueta, mujer, de nacionalidad Colombiana, con domicilio en la ciudad de Bogotá, de estado civil soltera, identificada con la Cédula de Ciudadanía, número 20072032031 de BOGOTÁ D.C., quien para efectos de este contrato obra en nombre propio y se denominará el “Promitente Comprador”, manifestaron que han decidido celebrar un contrato de promesa de contrato de compraventa de bien inmueble destinado a vivienda, en adelante la “Promesa”, la que se regirá por las siguientes cláusulas:
Primera. – Objeto: El Promitente Vendedor promete vender al Promitente Comprador y éste promete comprar el inmueble destinado a vivienda que se describe a continuación, de propiedad del Promitente Vendedor, ubicado en la Carrera 106 8-47 de la ciudad de Bogotá D.C., con un área aproximada de 41.65 m², cuyos linderos son: Por el Norte : en línea curva del punto sesenta y ocho (68) al punto sesenta y siete (67) en distancia de nueve punto setenta y ocho metros (9.78 mts) lindando con el LOTE ETAPA DOS (2). En línea quebrada del punto sesenta y siete (67) al punto sesenta y cinco A (65 A) pasando por el punto (66) en distancias de noventa y cuatro punto veintinueve metros (94.29 mts)y sesenta y dos punto ochenta y dos metros (62.82 mts) lindando con el LOTE ETAPA DOS. Por el Oriente: en línea recta del punto sesenta y cinco A (65 A) al punto P trescientos ochenta y tres A (P 383 A) en distancia de sesenta y seis punto setenta y cuatro metros (66.74 mts) lindando con el LOTE ETAPA B SL-1. Por el Sur: en línea quebrada del punto P trescientos ochenta y tres A ( P 383 A) al punto veintidós (22) pasando por los puntos P trescientos ochenta y cuatro (P 384) y P trescientos ochenta y cinco (P385) en distancias de cincuenta y seis punto veintinueve metros (56.29 mts), setenta y dos punto veinte metros (72.20 mts) y dieciocho punto veintidós metros (18.22 mts), lindando con AREÁ RESERVADA Z.M.P.A. RONDA RIO BOGOTÁ. Por el Occidente: en línea recta del punto veintidós (22) al punto sesenta y ocho (68), punto de partida y encierra, en distancia de sesenta y cuatro punto sesenta metros (64.60 mts ) lindando con el LOTE VIA V-4. A este inmueble le corresponde el folio de matrícula inmobiliaria número 050-1529538 y surgió como como consecuencia de la división material del LOTE ETAPA UNO (1) identificado con la matrícula inmobiliaria 50C-1525369 y la cedula catastral matriz número FB-12965, en adelante el Inmueble.
Parágrafo Primero: El Inmueble descrito y alinderado en la presente Cláusula, forma parte del Conjunto Residencial Parques de Sabana Grande (Propiedad Horizontal), el cual se encuentra ubicado en el área urbana de la ciudad de Bogotá D.C., en la Carrera 106 8- 47, sometido a Régimen de Propiedad Horizontal, según consta en la Escritura Pública del Reglamento de Propiedad Horizontal, número 9641, en la fecha Dieciséis (16) de Noviembre de dos mil uno (2001) en la ciudad de Bogotá debidamente registrada en la oficina de Instrumentos Públicos de la Ciudad de Bogotá el 16, 11, 2001, en el folio de matrícula Inmobiliaria Número 50C-1529629.
Parágrafo Segundo: La venta que se promete realizar incluye la línea telefónica número 4 21 04 60 instalada en el Inmueble. Así mismo, las Partes declaran que no obstante la descripción anterior del Inmueble, la promesa de venta se hace como de cuerpo cierto.
Segunda. – Título: El Inmueble anterior fue adquirido por el Promitente Vendedor de Laura Fernanda Parra Prieto mediante contrato de compraventa contenido en la Escritura Pública No 9641 de fecha 16 de Noviembre de 2001, otorgada en la Notaría 29 del Círculo Notarial de la ciudad de Bogotá D.C., debidamente registrada en la Oficina de Instrumentos Públicos de la ciudad de Bogotá en el folio de Matrícula Inmobiliaria número 50C-1525369
Tercera. – Precio: El precio de la venta prometida es la suma de (Cincuenta millones de pesos colombianos ($50.000.000) que el Promitente Comprador pagará al Promitente Vendedor de la siguiente manera:
1. La suma de Veinticinco millones en pesos colombianos ($25.000.000) a la firma de esta Promesa, que el Promitente Vendedor declara haber recibido a entera satisfacción.
2. El saldo, es decir la suma de Veinticinco millones en pesos colombianos ($25.000.000) será pagado por el Promitente Comprador al Promitente Vendedor en la fecha en que se otorgue la escritura pública que contenga el contrato que por medio de esta Promesa se promete celebrar.
Cuarta. – Arras: La suma de que trata el numeral (i) de la Cláusula anterior la que declara el Promitente Vendedor haber recibido del Promitente Comprador a su entera satisfacción, se entenderá entregada por el Promitente Comprador en calidad de Arras de retracto. En consecuencia, en caso de incumplimiento de parte del Promitente Comprador, éste perderá las Arras y sí el incumplimiento es del Promitente Vendedor, éste devolverá al Promitente Comprador el doble del valor entregado como Arras por el Promitente Comprador, sin necesidad de requerimiento ni constitución en mora de la parte incumplida en cualquiera de los casos.
Quinta. – Plazo: La Escritura Pública que contendrá el contrato de compraventa prometido será otorgada en la Notaria Número 29 del Circulo Notarial de la ciudad de Bogotá, el día 26 de Agosto del año 2014 a las 10:00a.m.
Sexta. – Prorroga: El plazo para la celebración del contrato prometido podrá prorrogarse, de común acuerdo por las Partes, el cual deberá constar por escrito.
Séptima. – Entrega: En la fecha de otorgamiento de la Escritura Pública a través de la cual se da cumplimiento a esta Promesa, el Promitente Vendedor se obliga frente al Promitente Comprador a: (i) Entregar el Inmueble al Promitente Comprador libre de embargos, pleitos pendientes, demandas civiles, gravámenes, censos, anticresis, contratos de arrendamiento por escritura pública, desmembraciones, condiciones resolutorias y patrimonio de familia, (ii) en paz y a salvo por concepto de servicios públicos del Inmueble y en paz y a salvo por todo concepto de impuestos, tasas, contribuciones de todo orden, y (iii) salir al saneamiento de la venta del Inmueble, en los casos de ley y especialmente a responder por cualquier gravamen o acción real que resulte en contra del derecho de dominio que transferirá al Promitente Comprador, así como a responder por los perjuicios que tales acciones llegaren a causar al Promitente Comprador.
Octava. – Gastos Notariales y de Registro: Los gastos notariales que se ocasionen con el otorgamiento de la Escritura Pública de compraventa serán sufragados por partes iguales entre el Promitente Comprador y el Promitente Vendedor. Los gastos que demande la boleta fiscal y su registro, incluyendo el impuesto de registro, serán por cuenta del Promitente Comprador. La retención en la fuente será cancelada por el Promitente Vendedor.
Novena. – Mérito Ejecutivo: Las Partes declaran que este documento presta mérito ejecutivo para la efectividad de las obligaciones en él contenidas.
Décima. – Cesión: Las Partes se comprometen a no ceder ni parcial, ni totalmente las obligaciones contenidas en el presente Contrato, sin autorización previa y por escrito del contratante cedido. Si
contravinieren esta disposición, la cesión no tendrá efectos jurídicos y por tanto no exime de responsabilidad a quien la haya realizado sin autorización de la otra parte.
Décima Primera. – Notificaciones: Para todos los efectos de esta Promesa, las direcciones de notificación del Promitente Comprador y el Promitente Vendedor serán las siguientes:
Promitente Vendedor
Dirección Calle 40 a sur 43-33_________________
Teléfono: 313 287 9003________________
Promitente Comprador
Dirección: Calle 87 56 43 ________________
Teléfono: 301 673 79 00_______________
Para constancia el presente Contrato se firma en la ciudad de Bogotá D.C. a los 26 días del mes de Junio del año 2014 en dos (2) ejemplares del mismo valor, cada uno de ellos con destino a cada una de las Partes.
El Promitente Vendedor El Promitente Comprador
________________ __________________
Laura Fernanda Parra Prieto Isis Sophia Rodríguez Guaqueta
C.C. 20072032026 C.C. 20072032031
AVALÚO COMERCIAL
DATOS GENERALES
Memoria Descriptiva
El conjunto de vivienda donde ese encuentra ubicado el inmueble se denomina Parque Residencial Sabana Grande Súper Lote Uno, Etapa A, y está conformado por 276 casas, de tres pisos cada una, 35 garajes para residentes y 14 garajes para visitantes, con varias zonas comunes, entre ellas el parque para niños.
Localización
El bien inmueble se encuentra localizado en la ciudad de Bogotá D.C., en la localidad de Fontibón, en el barrio Zona Franca, cuya dirección es Carrera 106 8 47 casa 90, las vías principales cercanas al inmueble son la calle 13 y la Carrera 106. Los barrios colindantes son el barrio Centenario, Recodo, Kasandra.
Características del Sector
El sector donde se encuentra ubicado el inmueble es un sector netamente residencial, cercano al CAI de policía de Zona Franca, con la presencia de varios parques como lo es el Parque Metropolitano de Fontibón, es cercano con un almacén de cadena, Éxito. En sus cercanías también se encuentra un Jardín de niños del Distrito, una Unidad Permanente de Atención Hospitalaria, un Colegio Distrital “Carlo Federici” y la Zona Franca de Bogotá.
Características del Inmueble
El inmueble está conformado por tres niveles, en el primer nivel se encuentra la zona social (sala y comedor), cocina y un espacio para el lavado de ropa y escalera, en el segundo nivel se encuentra la habitación auxiliar y el baño principal, en el tercer nivel se ubica la habitación principal.
Áreas y Medidas
La altura del inmueble es de 2.20 metros, el área privada es de 41.65 metros cuadrados, y el área construida es de 45.75 metros cuadrados.
La planta 1 mide 15.67 mts², la segunda planta mide 14,17 mts² y la tercera planta mide 11.81 mts², el baño tiene una medida de 3.92 mts², la cocina mide 5.01 mts².
Materiales de Construcción
Para la planta baja, en la zona social el piso es en mármol, con las paredes pintadas con pintura comercial, en la cocina el piso es de porcelanato con enchape de baldosa blanca con cenefa de motivos alusivos a el ambiente de cocina, el mesón de la cocina está instalado en piedra de mármol con su respectivo lavaplatos en piedra, la cocina es integral en madera.
Para la segunda planta el piso es laminado en madera, con pintura comercial, un closet y puerta en madera. El baño esta hecho de Baldosa antideslizante, de color beige y cenefa de color beige combinado con blanco, la batería sanitaria y el lavamanos son de color blanco. Para la Tercera planta el piso es laminado en madera, con pintura comercial, un closet y puerta en madera.
METODOLOGIA DE AVALÚO
Las metodologías que se utilizaran para el avaluó comercial son:
Método de la Renta
El valor de un inmueble es consecuencia directa de la renta que es capaz de producir1
El valor de la renta del inmueble es de $865.000, es decir que el valor total del inmueble es de $ 86.500.000 aplicándole el 1% sobre el valor de la renta del inmueble.
VC: $ 865.000/0.01: $86.500.000
METODO DE OFERTA Y DEMANDA
Para poder realizar este método tomamos tres inmuebles del mismo sector y con características similares ellos son
Carrera 106 16 45
ITEM AREA VRm² VR TOTALCasa de 3 niveles,Conjunto cerrado, 1 baño, 2 habitaciones, estrato 2
Construida 42 mtsPrivada 42 mts
$3.645.000 $72.900.000
Carrera 107 9 65
ITEM AREA VRm² VR TOTAL
1 Tomado de pág. 177 , Avaluación de Inmuebles , Guillermo Wiesner Rozo
Casa de 3 pisos, conjunto cerrado, parqueadero comunal, estrato 2, 1 baño, cocina integral, altillo, pisos en baldosa y mármol.
Construida 47 mts², Privada 44 mts²
$1.914.894 $90.000.000
Diagonal 15ª 99 a 30
ITEM AREA VRm² VR TOTALCasa de 3 pisos, conjunto cerrado, parqueadero comunal, estrato 2, 1 baño, cocina integral, cuarto de ropas, pisos en cerámica.
Construida 55 mts²
$1.690.909 $93.000.000
Después de revisar las diferentes ofertas del mercado similar al del inmueble, se hace un promedio entre los precios y el resultado es el siguiente:($90.000.000+$93.000.000+72.900.000)/3:$85.300.000
Método de Reposición
Según la Revista Construdata, el inmueble al que se le está realizando el avalúo es una casa unifamiliar medio bajo, y el metro cuadrado cuesta $ 1.114.531. Según Construdata en la sección de valor de Insumos, los valores son los siguientes:
Piso: comercial Corona Duro Piso,$43.040 m² para la zonas sociales.
Piso: Piso madera laminada uso residencial y comercial moderado 7mm Euroloc 3, $19,900.
CONCLUSIONES
La conclusión a la que se llega después de aplicar las diferentes metodologías de avalúo comercial con respecto a un inmueble, es que cada cosa, material y otros factores influyen en la compra y venta del mismo, siendo así el avalúo comercial de gran importancia para tener
una visión más real de los bienes que se tienen y de cómo poder sacar un mejor provecho a la hora de una venta o renta del mismo.
BIBLIOGRAFIA
(CONSTRUDATA) (Cadena, 2014)
