proyecto de vivienda -...

Regeneración de la

Zona Industrial de Naucalpan

Portada del Código de Edificación de Vivienda, Sedesol,,2010.

Universidad Iberoamericana Maestría en Proyectos para el Desarrollo Urbano

Proyectos Urbanos II.

Profesor: Mtro. David J. B. Thierry A.

Alumno: Ing. Luis Julián Castro García.

Otoño 2012

Proyecto de Vivienda

Regeneración Zona Industrial de Naucalpan


Maestría en Proyectos Para el Desarrollo Urbano Página 2/90

Proyectos Urbanos II Otoño 2012

Contenido

Contenido ........................................................................................................................................................ 2

Introducción. ................................................................................................................................................... 6

1. Justificación Teórica. ............................................................................................................................... 8

1.1. Descripción del Problema. ................................................................................................................... 8

1.2. Definiciones. ...................................................................................................................................... 10

1.3. Antecedentes. ................................................................................................................................... 12

1.3.1. Antecedentes Históricos – Arquitectónicos del Tema. ................................................................. 12

1.3.1.1. Zonas Industriales. ..................................................................................................................... 12

1.3.1.2. Orígenes de la Vivienda. ............................................................................................................ 13

1.3.1.3. La vivienda como un derecho en México. ................................................................................. 18

1.3.1.4. Planificación Estratégica de las Ciudades. ................................................................................. 19

1.3.2. Estado Actual del Tema. ................................................................................................................ 19

1.3.3. Ejemplos Análogos. ....................................................................................................................... 24

1.3.3.1. Ejemplos Internacionales. ......................................................................................................... 24

1.3.3.2. Ejemplos Nacionales. ................................................................................................................. 30

1.4. Descripción del Rango del Proyecto. ................................................................................................. 34

1.4.1. Descripción Filosófica, Conceptual y Arquitectónica. ................................................................... 34

1.4.2. Descripción General del Proyecto. ................................................................................................ 38

1.4.3. Componentes del Proyecto. .......................................................................................................... 39

1.4.4. Estrategias de Desarrollo. .............................................................................................................. 40

1.4.4.1. Instrumentación. ....................................................................................................................... 41

2. Análisis del Sitio y Propuesta. ................................................................................................................ 44

2.1. Análisis del Sitio. ..................................................................................................................................... 44

2.1.1. Condiciones Urbanas del Proyecto...................................................................................................... 44

2.1.1.1. Localización del Área de Estudio. ..................................................................................................... 44

2.1.1.2. Características. ................................................................................................................................. 44

2.1.3. Ámbito General del Proyecto. ............................................................................................................. 48

2.1.3.1. Marco Jurídico en Materia de Vivienda. .......................................................................................... 48





2.1.3.2. Historia de la Legislación de Vivienda. ............................................................................................. 49

2.1.3.3. Ámbito Político. ................................................................................................................................ 51

2.1.4. Infraestructura Existente. .................................................................................................................... 51

2.1.4.1. Infraestructura Vial........................................................................................................................... 51

2.1.4.2. Equipamiento. .................................................................................................................................. 54

2.1.4.3. Infraestructura. ................................................................................................................................ 55

2.1.4.4. Resumen de la Problemática Urbana de la Zona de Estudio. .......................................................... 57

2.1.5. Normatividad y Reglamentos Aplicables. ............................................................................................ 58

2.2. Análisis de Mercado. .............................................................................................................................. 59

2.2.1. Población Objetivo. ............................................................................................................................. 59

2.2.2. Oferta Existente. .................................................................................................................................. 63

2.3. Propuesta del Proyecto. ......................................................................................................................... 64

2.3.1. Propuesta General del Conjunto Urbano. ........................................................................................... 64

2.3.2. Proyecto Arquitectónico. .................................................................................................................... 64

2.3.3. Propuestas de Sustentabilidad. ........................................................................................................... 65

2.3.4. Dosificación del Proyecto. ................................................................................................................... 68

3. Análisis Financiero. ................................................................................................................................ 70

3.1. Comercialización del Proyecto. ......................................................................................................... 70

3.1.1. Promoción del Proyecto. ............................................................................................................... 70

3.1.2. Estructura de Costos. .................................................................................................................... 72

3.1.3. Precios del Proyecto (Edificio Tipo). .............................................................................................. 73

3.2. Inversiones del Proyecto. .................................................................................................................. 74

3.2.1. Valor del Terreno. .......................................................................................................................... 74

3.2.2. Inversión. ....................................................................................................................................... 74

3.3. Estructura Financiera del Proyecto. .................................................................................................. 75

Implementación e Impacto del Proyecto Urbano. ........................................................................................ 76

4. Implementación e Impacto del Proyecto Urbano. ................................................................................ 77

4.1. Programa de Ejecución del Proyecto. ............................................................................................... 77

4.2. Operación del Proyecto. .................................................................................................................... 78

4.3. Impacto del Proyecto. ....................................................................................................................... 79





4.3.1. Impacto Urbano............................................................................................................................. 80

4.3.2. Impacto Social y Económico. ......................................................................................................... 80

4.3.3. Impacto Ambiental. ....................................................................................................................... 81

Bibliografía. ................................................................................................................................................... 83

Anexo No.1 Plantas y Fachadas ..................................................................................................................... 84





.

Introducción.





Introducción.

La colonia Alce Blanco, localizada al oriente del municipio de Naucalpan de Juárez en el

Estado de México, en la zona central de la Zona Metropolitana del Valle de México

(ZMVM) es una zona industrial característica de la ciudad industrial del siglo XX, dotada

de infraestructura, equipamiento y una gran accesibilidad a vialidades regionales y

locales; que al paso del tiempo y debido a las nuevas transformaciones tecnológicas

desarrolladas a finales del siglo pasado, así como al traslado de industrias

contaminantes a otras zonas del país, provocaron una tendencia a la transformación de

las actividades y usos de suelo generando las condiciones de desuso y abandono.

Por tal motivo se tomo la decisión de realizar un ejercicio académico de regeneración de

la estructura urbana de céntrica e importante área de la ciudad, el cual deberá

considerar el aumento de los coeficientes de ocupación y utilización del suelo de la

zona, modificación de usos de suelo y el establecimiento de una nueva zonificación, que

incluya entre otras las estrategias siguientes:

Creación de un sistema de espacios públicos.

Propuesta de un sistema de movilidad y accesibilidad local y regional.

Producción de desarrollos inmobiliarios para vivienda plurifamiliar, oficinas y

comercio.

Para lograr que esta transformación sea sustentable, las estrategias a plantear deberán

cumplir con las premisas siguientes: ser físicamente posibles, legalmente permisibles,

económicamente viables y socialmente aceptables. El presente trabajo tiene como

finalidad cumplir con el objetivo de la asignatura de Proyecto Urbanos II y propondrá

como caso de estudio el análisis y construcción de vivienda en la zona.

Fotografías No. 1 y 2: Aspectos Generales de la Zona Industrial de Alce Blanco, Naucalpan.1

1 (Castro García, 2012)





Justificación Teórica.





1. Justificación Teórica.

1.1. Descripción del Problema.

Derivado del proceso de industrialización acontecido en el país durante la década de los

años 40´s y 50´s, basado en el modelo “fordista” 2, caracterizado por ensamblaje en

serie, fueron creadas grandes zonas con vocación industrial en las ciudades de

Monterrey, Guadalajara y en la Zona Metropolitana de Valle de México. En ésta última

se identifican las zonas de Vallejo y Azcapotzalco en la Ciudad de México y los

municipios de Naucalpan y Tlalnepantla en el Estado de México.

Los nuevos desarrollos tecnológicos que dieron origen a transformaciones en los

procesos industriales, la nueva estructura urbana de la ciudad desarrollada en el último

tercio del siglo XX y una preocupación ambiental, favorecieron la contracción,

transformación y relocalización de la industria y de esta forma sentaron las condiciones

para que en estas grandes extensiones territoriales presentaran el abandono y el

desuso, la subutilización de la infraestructura existente y la paralización de los procesos

económicos y sociales de estas zonas del Valle de México.

Fotografía No.2: Vista General de la Zona Industrial de Naucalpan. 3

Por tal motivo se pretende llevar a cabo un nuevo Plan Maestro en una de las seis áreas

industriales localizadas en el Municipio de Naucalpan de Juárez, que tiene por objeto

llevar a cabo un proceso de reordenamiento de usos de suelo, considerando mezcla de

2Fuente: actrav.itcilo.org/library/spanish/fordism/C_TextVersionefinale.doc

3 Fuente: (Castro García, 2012)





usos: vivienda, industria no contaminante, infraestructura, esparcimiento, entre otros y

de esta forma favorecer el desarrollo regional. La estrategia de este Plan Maestro girará

en torno de tres ejes rectores:

a) Creación de un sistema de espacios

públicos integrados y funcionales.

b) Planeación de la movilidad local y

regionalmente.

c) Proyectos inmobiliarios mixtos para

todos los estratos sociales que contemplen

vivienda, oficinas y comercio. 4

Por lo tanto, el objetivo del presente trabajo

es desarrollar una estrategia de

redensificación habitacional de esta

importante área de la Zona Metropolitana del

Valle del México (ZMVM) y que deberá considerar la producción de vivienda para

diferentes tipos de ingreso, desde social hasta residencial. Para tal efecto la propuesta

deberá cumplir con los criterios siguientes:

1. Identificar de las demandas de

vivienda.

2. Identificación de las zonas a

redensificar: capacidad normativa;

capacidad física; oferta de suelo.

3. Identificar la capacidad física del

desarrollo del suelo: demanda

actual y esperada de servicios

(agua, drenaje y energía eléctrica);

capacidad de redes de servicios y

factibilidad de dotación futura (vial,

agua, drenaje y energía eléctrica).

4. Realizar análisis del costo-

beneficio de las alternativas de

inversión.5

Fotografías No. 3 y 4 : Aspectos de Asentamientos Irregulares en la Zona. 6

4 (Soria G. M., 2012)

5 (CONAVI Comisión Nacional de Vivienda, 2010)





Para conseguir el objetivo de este proyecto, cada una de las acciones que abarcará la

propuesta de intervención en el sitio, tendrán como base de su desarrollo una

metodología integral que considere los aspectos sociales, políticos, económicos y

ambientales, que garanticen que el Plan Maestro sea sustentable.

Figura No. 1: Condiciones de Plan Maestro Sustentable.

1.2. Definiciones.

A continuación se hace una descripción muy general de algunos de los términos más

utilizados en el presente trabajo.

Termino Definición

Accesibilidad Capacidad que tiene un lugar para establecer contacto físico y social con el resto de la ciudad o con otras ciudades; medida por sus vías de comunicación y sus medios de transporte.

6 (Castro García, 2012)

Plan Maestro Sustentable

Legalmente

Correcto

Socialmente

Aceptable

Físicamente

Realizble

Ambieltalmente

Correcto

Políticamante

Posible

Económicamente

Viable





Termino Definición

Plan Maestro Acciones de desarrollo urbano a corto, mediano y largo plazo, que define las normas, reglamentos, ordenanzas y disposiciones para organizar el uso de suelo en destinos, usos y reservas, así como las zonas de consolidación y mejoramiento urbano. Define las acciones sectoriales en el área urbana y su región de influencias administrativa, tanto en infraestructura como equipamiento urbano.

Redensificación Proceso para incrementar la población de un área determinada en función de diversas variables, tales como dotación de infraestructura y equipamiento; servicios establecidos, intensidad de uso. Se incorpora como parte de la planeación urbana y surge de los programas de desarrollo, según indiquen los usos y destinos deseados para alcanzar condiciones de mejoramiento tanto para la población y mejor uso de los servicios públicos.

Regeneración Acciones encaminadas a suprimir las causas del deterioro urbano en zonas específicas o en la totalidad de la urbe.

Reubicación Remoción de familias de un lugar a otro.

Uso de Suelo. Fin al que se dedica determinado terreno o lote urbano o rural, marcado por las autoridades gubernamentales, con base en estudios previos y declarados públicamente por la autoridad

Vivienda Conjunto de espacios habitables y de servicios construidos, más aquellos no construidos donde se realizan actividades complementarias y necesarias según el medio y las pautas sociales, para satisfacer la función de habitar.

Vivienda de Interés Social

Vivienda construida por empresas o el gobierno para cubrir la demanda social, cumpliendo con los requisitos mínimos para habitarla.

Vivienda Residencial

Vivienda que se caracteriza por ser en su mayoría casas de grandes dimensiones, con áreas verdes, en zonas de baja densidad de población.

Vivienda Sustentable

Vivienda con sistemas alternativos de captación de agua pluvial y reutilización; ventanas más grandes que proporcionen ahorro de energía; áreas verdes en azoteas; calentadores solares; plantas de tratamiento y reutilización de aguas grises.

Tabla No. 1: Definiciones de Términos Urbanos. 7

7 (SEDUVI Secretaría de Desarrollo Urbano y Vivienda, GDF, 2008)





1.3. Antecedentes.

Los diferentes procesos de cambio del sistema productivo ocurrido durante la segunda

mitad del siglo XX dieron paso a profundas transformaciones en la estructura de la

ciudad, así como en la vida de sus habitantes y trabajadores; la actividad industrial se

convirtió en unos de los principales factores que impactaron de manera directa en la

base económica de la ciudad, estas zonas de actividad económica tendieron a

localizarse en cinturones urbanos específicos. Con el paso del tiempo y debido a las

transformaciones económicas y políticas ocurridas a lo largo de cinco décadas, estas

zonas comenzaron un proceso de decrecimiento y deterioro urbano y social, con el

consiguiente detrimento de la base productiva y económica.

1.3.1. Antecedentes Históricos – Arquitectónicos del Tema.

1.3.1.1. Zonas Industriales.

El surgimiento de la ciudad industrial, sus avances tecnológicos y sus consiguientes

transformaciones económicas, son una de las causas del cambio demográfico y de la

aparición de nuevas ciudades en la Europa del siglo XVIII; el hacinamiento y el

surgimiento de problemas de salud pública, que incluso trascienden las zonas

territoriales donde se generaban y la falta de medidas para el evitar el crecimiento de las

ciudades, perfilan nuevas corrientes de pensamiento (Owen, Saint-Simon, Fourier, Marx,

Engels, Haussmann, entre otros) tendientes a la búsqueda de respuestas a dicha

problemática y proponen las primeras acciones urbanísticas que van desde las

propuestas político económicas hasta los programas de obra pública y financiamiento. 8

En México a finales del siglo XIX y principios del XX, la actividad económica

predominante era la agrícola, y daba inicio un incipiente el proceso de industrialización

localizado principalmente en la zona norte del país. Posterior al proceso revolucionario

se da una importante concentración económica, política y social en la capital de la

República. Durante la segunda mitad del siglo pasado, los municipios del Estado de

México colindantes con la zona norponiente del Distrito Federal, inician una importante

transformación, la integración a la expansión del área metropolitana se realiza a través

de la creación y ampliación de diferentes zonas industriales; construcción de importantes

vías de acceso que comunicaban con el centro de la Ciudad de México; cambios en los

usos de suelo de áreas dedicadas a la producción agrícola e industria mediana,

8 (Pérez Torres, 2012)





transformándolas en zonas habitacionales y comerciales, así como a la construcción de

inmuebles dedicados a las tareas gubernamentales.

1.3.1.2. Orígenes de la Vivienda.

En el origen de la humanidad los grupos humanos eran nómadas o semisedentarios,

que buscaron refugio en cuevas, como forma de protección contra la intemperie y la

acción de los depredadores, de esta etapa de la humanidad quedan algunos evidencias;

sin embargo de algunas de las "construcciones" efímeras de las que no han quedado

vestigios. A partir del conocimiento y uso

de las herramientas el uso de cuevas

quedó en desuso, época que coincide en

el desarrollo de la agricultura y la

ganadería.9

Quizá el elemento más cercano es el sitio

arqueológico de “Terra Amata” (tierra

amada) localizado en Niza, Francia,

donde fue localizada una de la primeras

viviendas del “homo erectus” durante la

época del paleolítico (100,000 a 40,000

años AC).

Fotografía No. 5: Sitio de Terra Amata. 10

Los primeros restos de viviendas estables son localizados en la ciudad de Çatal Hüyük,

Turquía, datados entre los años 10.000-6.000 antes de Cristo; el material de las

construcciones era de arcilla.

Las primeras cabañas hechas sobre el suelo (periodo Holoceno, centro de Europa),

estaba conformada por elementos entramados de 6 cm de espesor y recubiertas de

yeso. El tipo de morada sobre el suelo y de planta rectangular tiene su origen en la

civilización mesopotámica y data de cinco mil años antes a las civilizaciones griegas o

romanas. 11

Es en Egipto donde hacen su aparición la edificaciones más complejas, utilizando para

su construcción adobes de barro y paja prensados, de planta rectangular con dos

9 (Simancas Yovane, 2003)

10 Fotografía tomada del sitio Museo de Terra Amata: http://www.musee-terra-amata.org/

11 Ibíd.





aberturas, puerta de entrada y una pequeña ventana en la pared opuesta para favores la

ventilación cruzada y cubierta por troncos de madera revestidos de hojarasca y barro.12

En Grecia las viviendas varían con respecto a las orientales debido al clima menos

extremo, sin embargo enfrentan un nuevo problema, el control de la humedad. La

vivienda griega, tiene su origen en la cabaña neolítica y de la vivienda de la edad de

bronce, su forma es circular u ovoide, generalmente conformada por un pórtico en la

fachada principal, de una o dos habitaciones en la parte posterior y rodeadas de una

galería de columnas, alrededor de la cual se distribuyen los espacios, eran consideradas

viviendas abiertas al sol.

Fotografía No. 6: Distribución griega de vivienda (peristilo)13

Los romanos, se caracterizaron por construir sus casas con una gran variedad de formas

y distribuciones para responder a las características ambientales de cada uno de los

emplazamientos que ocupaban; el sistema de cabaña fue mantenido para los

emplazamientos más lejanos; así mismo construyeron sistemas de acueductos y

canales para la distribución del agua, la cual se depositaba en casas, termas, fuentes

públicas, manantiales y cisternas. Para los investigadores aún permanece desconocido

el momento de la evolución de la vivienda de dos espacios a la casa roma típica con

atrio, característica de la república; el patio pasa a formar parte principal de la vivienda

mediterránea que cumplía con una función climática muy importante, durante el día

disipaba el calor y daba sombra y por la noche acumulaba aire fresco y reunía

íntimamente a los miembros de la familia.

Esta tipología se conservo durante muchos años en Roma, donde el desarrollo

urbanístico se hizo manteniendo el uso de la vivienda con patio este tipo de vivienda se

12

Ibíd. 13

Ilustración tomada de http://es.wikipedia.org/wiki/Peristilo





modificó como mencionamos anteriormente con base a las condiciones ambientales y

sociales donde eran edificadas. Otra de las características de las construcciones

romanas era el uso de la argamasa romana, elaborada con un mortero de cal, arena y

agua, dicho material permitía mayor rigidez y permitió la construcción de viviendas de

varios pisos, algunos investigadores señalan el origen de los multifamiliares en esa

época (ver figura No.2).14

Figura No. 2: La Domus Romana

15

Durante la edad media y con las nuevas innovaciones tecnológicas aunados al

surgimiento de la ciudad libre y el nacimiento de la burguesía, se modificaron los usos y

las costumbres en la formas de vida y por consiguiente en la vivienda.

Los burgueses vivían en casas, los clérigos en monasterios y la aristocracia en castillos.

Las ciudades cambiaron su configuración espacial; las residencias se hacinaron en

conjunto en las calles, no existían alineaciones rectas de calles. Las viviendas se

caracterizaban por la falta de baños al interior, era común el uso del baño público, era

14

Fuente especificada no válida. 15

Fuente: http://www.bloganavazquez.com/2011/06/16/las-casas-romanas/





común el uso de contraventanas de madera para aislar la vivienda del clima, para este

periodo dio comienzo el uso de cristal en las ventanas; a finales del siglo XI cuando da

inicio en Europa la construcción de las primeras edificaciones de ladrillos, las viviendas

eran de dos tipos básicos, de madera y las de materiales pétreos, durante esta época se

favoreció el crecimiento de la ciudades.

Las viviendas se localizaban en parcelas largas con fachadas estrechas y poco

decoradas, el fuego seguía ocupando un papel preponderante dentro de la vivienda

debido a sus funciones de preparación de alimentos, calefacción e iluminación a base de

carbón de leña colocados en estufas o braseros colocados al centro de las habitaciones,

con estos utensilios se da origen a la chimenea que tenia por función sacar el humo de

la vivienda, con el paso del tiempo la chimenea es desplazada a la periferia de la

construcción y adosada a la pared.

Es durante el siglo XIV que la arquitectura tuvo un gran desarrollo, el cual es visible en la

leyes elaboradas en ese momento y relativas a la construcción de hornos y las

disposiciones que tendían a mejorar la distribución urbanística y el aspecto ornamental

de los edificios, especialmente los ubicados en las calles principales de las ciudades.

Cabe señalar que estos cambios se dan en las viviendas de la aristocracia, para las

clases bajas se siguió conservando el uso de cabañas de un solo espacio, durante esta

etapa se distingue la casa-tienda, que se caracterizaba por localizar la tienda, la taberna,

el taller en la planta baja, a un lado o el lado posterior se localizaba el almacén y la

conexión con la planta alta conformada por la cocina y una o varias habitaciones que

eran utilizadas cono dormitorios de los dueños, los aprendices y los sirvientes. La

vivienda era considerada como lugar de trabajo, reunión y dormitorio, por lo tanto, no se

contaba con un espacio privado, surgiendo el concepto de vivienda distribuida.16

Hasta finales del siglo XVII, no hubo aportes significativos en materia domestica y la

evolución en materia ambiental fue muy lenta, ambos fenómenos debidos a un lento

desarrollo de conocimientos científicos y técnicos; las modificaciones más importantes

de esta época están relacionadas en cuanto a la distribución espacial: cambios de forma

y división de las habitaciones en sub-espacios, aparición del baño dentro de la vivienda

(sin instalaciones hidro-sanitarias. Algunos investigadores consideran este siglo el fin de

la casa como refugio para transformarse en el espacio vital de la familia.

Ya para el siglo XVIII dieron inicio una serie de acontecimientos sociales, políticos y

tecnológicos, que influirían de manera determinante en la arquitectura, en las

construcciones y en las técnicas, la revolución industrial. Con este fenómeno socio-

económico da inicio el desarrollo de la producción y el consumo industrial masivo. Las

ciudades empezaron su expansión más allá de las antiguas murallas medievales, debido

16

(Simancas Yovane, 2003)





a la aparición del tren, facilitando un intercambio más fácil de materia prima y productos.

Estos nuevos centros de población se convirtieron en centros dependientes de los

recursos energéticos. Junto a la revolución industrial, el aumento de la tasa de natalidad

y la disminución de la mortalidad dieron como resultado la urbanización a gran escala.

Es en la Inglaterra del siglo XIX, cuando el confort se idealiza, buscando el agrado visual

y físico, dando como resultado una evolución de la vivienda, sus espacios y su

mobiliario; es así mediado de este siglo que se desarrolla el concepto denominado

¨ingeniería domestica¨, que se refería a la distribución de la casa en función de un

espacio central de servicios, alrededor del cual se debían ubicar las distintas

habitaciones de la vivienda diferenciando su uso por el mobiliario y equipo. En este

periodo el tamaño de las viviendas se reduce y da inicio el desarrollo de grupos de casas

en fila con una misma topología, dependientes económicamente de las actividades

comerciales de las ciudades más próximas. La vivienda típica de la época fue una

vivienda de fachada estrecha y varios niveles.

Sin embargo es hasta finales del siglo XIX y principios del XX cuando se eliminan de las

zonas habitacionales la basura, se construyen redes hidro-sanitarias y de gas, lo cual

transformo nuevamente los usos y costumbres de la población. Posteriormente con la

introducción de la electricidad y la introducción de los electrodomésticos, el cambio en

las viviendas fue radical.

La Escuela de Bauhaus, da inicio a la construcción de viviendas sociales producidas en

serie con la finalidad de abaratar los costos, reducir el tiempo de construcción y dotar a

la población de una vivienda digna, es esta escuela la pionera en utilizar en la ejecución

de sus proyecto elementos prefabricados; es esta corriente de pensamiento el origen de

los proyectos de Le Corbusier, donde los elementos constructivos utilizados fueron

construidos con base a módulos prefabricados, estandarizados y producidos en serie. Es

hacia el año de 1925 en la exposición de Paris, que dan inicio los proyectos de agrado

visual, con un estilo llamativo denominado Art Deco y también da inicio el llamado estilo

constructivista, caracterizado líneas geométricas puras y el uso de materiales sin

tratamiento en las fachadas. El Art Nouveau, toma como premisa los sencillo, lo

funcional. La crisis norteamericana del 29 fue el fin del Art Deco, debido a los altos

costos de artesano y materiales. Hacia los años 40, proponen las soluciones al problema

de la vivienda y su relación con la ciudad, Le Corbusier, con la construcción de la CITE

Radiense, propone los desarrollos verticales y Adalberto Libera, quien busco la solución

horizontal.17

17

(Simancas Yovane, 2003)





1.3.1.3. La vivienda como un derecho en México.

En México el problema de la vivienda es quizá uno de los más agudos debido a la falta

de planeación y al número de solicitantes, podemos ubicar el inicio de esta problemática

a principios del siglo XX, posterior al movimiento revolucionario y derivado de la

migración de la población rural a los centros urbanos, donde se concentraban los

procesos productivos que ofrecían salarios mejor remunerados, generaron la

concentración de la población entorno a ellos generando asentamientos humanos en

condiciones de pobreza y ausencia de servicios de urbanización.

El recién estrenado régimen revolucionario establece como suya la dotación de vivienda

a estos sectores de la población. De tal forma que en las primeras décadas de este siglo

comienzan a desarrollarse intentos por abordar el déficit habitacional, que

tradicionalmente ha afectado a las familias de más bajos ingresos, dando origen a uno

de los elementos que caracterizan el espacio urbano en México, que son los diferentes

conjuntos de viviendas que se llevaron a cabo durante el desarrollo del siglo XX, como

un intento de dar cumplimiento a lo estipulado en el 4º. artículo constitucional que

establece:

“…Toda familia tiene derecho a disfrutar de vivienda digna y decorosa. La Ley establecerá

los instrumentos y apoyos necesarios a fin de alcanzar tal objetivo…” 18

Las experiencias en esta materia han sido variadas e inclusive las soluciones

habitacionales que hoy en día lleva a cabo el Estado mexicano, tienen su fundamento en

aquellos primeros intentos que se realizaron para construir vivienda.

Sin embargo hasta la fecha, no existe una política pública que defina claramente los

objetivos que debe perseguir el Estado para solucionar las carencias habitacionales de

la población y con ello poder definir el tipo de ciudad al cual debemos aspirar.

En este escenario considero que entre los objetivos que deberán observar los próximos

intentos en materia de vivienda deberán tomar en cuenta entre otros, los aspectos

siguientes:

Falta de planeación a largo plazo.

Desarrollo de proyectos sostenibles

Falta de financiamiento.

Desarrollos inmobiliarios inadecuados.

Topología y calidad de las construcciones.

18

(Constitución Política de los Estados Unidos Méxicanos, 1917, última reforma 24-08-09)





1.3.1.4. Planificación Estratégica de las Ciudades.

Los enfoques tradicionales de la planeación y gestión urbana han resultado ineficientes

para controlar las fuerzas externas presentes en proyectos como el que nos ocupa, por

lo tanto es necesario tomar en cuenta los siguientes factores:19

A. Descentralización de las competencias urbanísticas.

B. Presencia de actores financieros y económicos en las decisiones de planeación

urbana.

C. La creciente influencia de los movimientos sociales en el urbanismo.

D. Componentes de competencia entre ciudades.

E. Implementación de innovaciones tecnológicas a la gestión urbanística.

F. Mayor exigencia de transparencia de gestión.

1.3.2. Estado Actual del Tema.

El reciclamiento de las áreas urbanas tiene por objeto ordenar y regular el crecimiento de la ciudad, en las zonas industriales su reactivación y reutilización permiten reingresar estos territorios al ciclo económico y de esta reactivar un capital que se encuentra subutilizado o en abandono. Este fenómeno tiene su origen en la década de los 70´s del siglo pasado y se debe básicamente a la migración de una economía industrial a una de servicios y de alta tecnología.

Por lo tanto la utilización de estas áreas para destinarlas a la producción de vivienda de oficinas, parques tecnológicos, etc. Representa una opción viable a la demanda de suelo que la sociedad requiere. 20

Nivel Nacional.

En nuestro país a la fecha se han presentado algunos ejemplos exitosos de regeneración de zonas industriales y existen algunos otros que solo han sido acciones de reestructuración limitada sin llegar a una verdadera transformación urbana.

Parque Fundidora Monterrey.

Alguno de estos casos exitosos, que si bien no fue dedicado a la producción de vivienda,

puede ser un buen ejemplo de regeneración urbana es el proyecto del Parque Fundidora

Monterrey, localizado en la ciudad de Monterrey, Nuevo León; a partir de la quiebra de la

19

(Thierry A., 2012) 20

(Soria G. M., 2007)





empresa siderúrgica Fundidora Monterrey, S.A. acontecido en 1986, en julio de 1989 el

Gobierno Federal decreta el área ocupada por las instalaciones de la siderúrgica como

área de conservación y mejoramiento y se da inicio al Plan Maestro denominado Parque

Fundidora con recursos provenientes de un fideicomiso promovido por el Gobierno

Federal, dando inicio la transformación de instalaciones industriales a un parque con

vocación sustentable, que contempla la mezcla de servicios y atracciones y que a la

fecha es uno de los principales polos turísticos de esa ciudad. 21

Fotografía No. 7: Vista General del Parque Fundidora22

Nivel Local.

La Zona Metropolitana de Valle de México (ZMVM), pese a contar con varias áreas

dedicadas a la actividad industrial, no se tiene referencia de un proceso de regeneración

de este orden, sin embargo es en la Ciudad de México, donde destacan entre otros los

proyectos siguientes:

Plaza Juárez.

Localización.

Avenida Juárez entre Av. Balderas y el Eje Central “Lázaro Cárdenas”, frente a la

Alameda Central, Col. Centro.

Descripción.

El Proyecto Alameda, que si bien no fue un caso de regeneración de una zona

industrial, si es un caso de rehabilitación urbana, que intervino una importante

zona central de ciudad de México, la cual fue sumamente afectada a

21

(Parque Fundidora Monterrey, 2012) 22

Ibíd.





consecuencia de los sismos de septiembre de 1985; el proyecto contemplo la

dosificación de 70,000 m2 destinados a áreas de servicios y vivienda; el conjunto

cuenta con más de 800 viviendas y comercios, estacionamiento para 2,000

vehículos y se estima que un promedio de 6,500 personas tienen actividad en la

zona; el proyecto salvaguardo el templo de Corpus Christi y el antiguo hotel

Balmer. El proyecto fue puesto en marcha en el año de 2005.23

Fotografías No. 8 y 9: Aspectos de la Plaza Juárez.

Parque Bicentenario.

Localización.

Colonia Nextengo, Delegación Miguel Hidalgo.

Descripción.

Este parque fue construido sobre los terrenos en los que se asentaban las

instalaciones de la refinería “18 de marzo“, la cual debido a las emisiones

contaminantes que producía y sus consecuentes efectos dañinos que provocaba

a la ZMVM, fue suspendida su operación en el año de 1991. Fueron rehabilitadas

50 hectáreas para la creación de este parque y de esta forma dotar de este

importante servicio a la población del norte de la ciudad y municipios colindantes.

Este equipamiento de la ciudad cuenta con instalaciones deportivas, ecológicas,

auditorios y próximamente con un lago artificial.24

23

(SECTUR Secretaría de Turismo; Fondo Mixto de Promoción Turística.GDF, 2005) 24

(SEMARNAT Secretaría del Medio Ambiente y Recursos Naturales, 2012)





Fotografías No: 10, 11, 12 y 13: Imágenes del Parque Bicentenario 2010, Azcapotzalco. 25

Parque Tecnológico.

Localización.

Colonia Santa Barbará, Delegación Azcapotzalco.

Descripción.

Zona ubicada en un área de 142 hectáreas, sobre los antiguos terrenos del rastro

de ferrería, tiene por objeto albergar instituciones y empresas, dedicadas a la

subcontratación de procesos administrativos y financieros, tecnologías de la

información y recursos humanos.

A la fecha en un área construida de 106 hectáreas, operan siete empresas

residentes ofreciendo el servicio de “outsourcing”.26

25

Fuente: (Castro García, 2012) 26

Fuente: http://www.tecnoparques.mx/index.php?option=com_content&view=article&id=52:tecnoparque-azcapotzalco&catid=4

http://www.tecnoparques.mx/index.php?option=com_content&view=article&id=52:tecnoparque-azcapotzalco&catid=4

http://www.tecnoparques.mx/index.php?option=com_content&view=article&id=52:tecnoparque-azcapotzalco&catid=4





Fotografías No. 14 y 15: Vistas generales del Tecno Parque.

27

Otros intentos se han realizado en las colonias Atlampa, dedicada a vivienda; las

colonias Granada, Anáhuac y Pensil, en la delegación Miguel Hidalgo dedicados a

inversiones inmobiliarias que combinan vivienda, oficinas y comercio.

27

Ibíd.





1.3.3. Ejemplos Análogos.

1.3.3.1. Ejemplos Internacionales.

Mundialmente existente muchos casos relevantes de proyectos de regeneración de

zonas urbanas en abandono, que se pueden considerar casos de estudio y que el

resultado de sus experiencias, sirvan como parámetro de las transformaciones que se

buscan obtener

Puerto Madero.28

País y Ciudad.

Argentina, Buenos Aires.

Localización.

Zona central de la ciudad de Buenos Aires.

Año de Intervención.

1991.

Distribución de Superficies.

Construcción: 39.5 ha. Calles y paseos públicos: 32.7 ha. Áreas Verdes: 18.0 ha.

Uso de Suelo antes de la intervención.

Sistema de dársenas abiertas al Río de la Plata, para el transporte de

mercancías, localizado en una zona industrial.

Vocación Actual.

Zona de la ciudad dedicada al sector terciario de la economía y mezcla de

viviendas y espacios abiertos.

Número de habitantes (proyecto): 16,800 personas.

Número de habitantes (actuales): 4,720 personas.

Densidad de población:

Porcentaje de ocupación de viviendas: 28% 29

Proyecto.

28

(Meneses, Figueroa, Silva, & Sohrens, 2004) 29

Fuente: http://www.clarin.com/buenos_aires/Puerto-Madero-solo-viviendas-habitadas_0_409159248.html

http://www.clarin.com/buenos_aires/Puerto-Madero-solo-viviendas-habitadas_0_409159248.html





Puesta en valor de la franja oeste de los diques, donde se situaban las antiguas

bodegas de ladrillo, estos edificios constituyen el principal patrimonio histórico -

arquitectónico y marca de identidad portuaria de la zona. Se trata de 16 edificios

que bordean los diques y comprenden un área cubierta de 32 ha.

El proceso de desincorporación de los edificios se realizó mediante etapas

sucesivas de licitación, a través de una empresa paraestatal.

Etapas del Proyecto.

Dos etapas, la primera de ellas fue la reconversión de los edificios existentes

(docks) y la segunda es la redensificación de la orilla opuesta que alberga

edificios más altos.

Responsable del Proyecto.

Corporación Antiguo Puerto Madero.

Fotografía No. 16: Puerto Madero, Argentina. Vista General.30

Fotografía No. 17: Vista General de la orilla opuesta.31

30

Fuente: http://www.skyscraperlife.com/city-versus-city/29985-brooklin-vs-puerto-madero.html

http://www.skyscraperlife.com/city-versus-city/29985-brooklin-vs-puerto-madero.html





Canary Wharf.32

País y Ciudad.

Reino Unido, Londres.

Localización.

Zona localizada al este de la ciudad de Londres, en la Isle of Dogs en el barrio

Tower Hamlets.

Año de intervención.

1988.


Área de regeneración: 1,369.0 ha.

Construcción: 1,066.0 ha.

Carreteras: 144.0 Km.

Áreas Verdes: 9.0 ha.

Equipamiento Construido.

11 nuevas escuelas primarias, 2 escuelas secundarias, 3 escuelas postgrado y 9

centros de formación profesional

Construcción de 5 centros de salud y rehabilitación de 6.


Esta zona de Londres albergaba uno de los más concurridos muelles en el

mundo. A la mitad del siglo XX la industria portuaria comenzó a declinar, lo que

lleva a los muelles de cierre de 1980.

La población tuvo una tasa de disminución del 20 % entre 1971 y 1981.

Para el año de 1981 la tasa de desempleo alcanzo la cifra del 17.8% y el 60% de

la zona esta abandonada o subutilizada.

Vocación Actual.

Zona de la ciudad dedicada al sector terciario de la economía (servicios

financieros) y mezcla de viviendas y espacios abiertos.

Viviendas construidas; 24,076 unidades.

Viviendas rehabilitadas: 8,000 unidades.

Vivienda para alquiler: 6,250 unidades.

Vivienda Social: 2,000 unidades.

31

Fuente: http://www.clarin.com/buenos_aires/Puerto-Madero-solo-viviendas-habitadas_0_409159248.html 32

(London Docklands Urban Development, 2012)

http://www.clarin.com/buenos_aires/Puerto-Madero-solo-viviendas-habitadas_0_409159248.html





Viviendas para reubicación: 800 unidades.

Número de habitantes (actuales): 120,000 personas aprox.

Proyecto.

El proyecto se desarrollo con base en cinco ejes rectores y con la participación de

inversión privada:

Transporte.

Construcción y mejoramiento de 144 km. De carreteras.

Política de transporte integrada, con reparto modal en horas pico.

Construcción de pasos peatonales y ciclopistas de alta especificación que

garanticen accesibilidad para todos.

Extensión de la línea de tren jubilee del metro.

Regeneración.

Reconversión de 826 ha. Para la construcción de nuevos edificios.

Inversión.

Inversión inicial de 159 millones de libras.

Medio Ambiente.

Creación del parque ecológico Bow Creek

Suspensión definitiva del relleno de los muelles.

Apertura de 6 km. de costa con acceso a todo el público.

Desarrollo de 9 ha. De áreas verdes (160,000 árboles plantados).

Conservación de116 inmuebles catalogados.

Ampliación de 4 áreas de conservación de las 10 existentes y la creación de 18

nuevas áreas.

Desarrollo Comercial.

Se destinaron 195 ha. Para la creación de un mercado comercial y de oficinas,

creando un nuevo distrito financiero en Londres, que generaron 70,000 empleos

directos.

Vivienda.

Se crearon 24,076 unidades de vivienda, de las cuales 17,700 fueron dedicas

para venta, 5,300 para asociaciones y 1,000 para las autoridades locales.






London Docklands Development Corporation (LDDC)

Figura No. 3: Croquis de Localización.33

Fotografía No. 18: Aspectos de Western Dock (Antes y Después)34

[email protected]

País y Ciudad.

España, Barcelona.

Localización.

33

(Arce, De Ferrari, & Pardo, 2004) 34

(London Docklands Urban Development, 2012) 35

(Ayuntamiento de Barcelona., 2012)





Zona localizada en el barrio de Poblenou en el Distrito de Sant Martí en

Barcelona.

Año de Intervención.

2000.


Área de regeneración: 200.0 ha.

Áreas Verdes: 11.4 ha.

Equipamiento Construido.

14.5 ha.


El barrio de Sant Martí dedicado a la actividad industrial, cuyas instalaciones

fabriles habían quedado obsoletas o con usos poco productivos.

Vocación Actual.

Zona de la ciudad dedicada a servicios y equipamientos dedicados a nuevas

tecnologías y el conocimiento con mezcla de viviendas y espacios abiertos.

Viviendas construidas: 4,000 unidades, de las cuales el 25% serán destinadas a

la renta.

Viviendas Rehabilitadas: 4,614 unidades.

Proyecto.

El proyecto tuvo por objeto la regeneración del suelo de la antigua industria y

manteniendo la actividad económica pero ahora dedicada a la industria de la

tecnología y comunicaciones combinándola con centros de investigación, de

formación y transferencia de tecnología. Paralelamente se construyeron nuevas

áreas de vivienda, equipamientos y zonas verdes. EL proyecto contemplo la

instrumentación del Plan de Protección del Patrimonio Industrial para conservar

114 elementos arquitectónicos y la rehabilitación de 37 kilómetros de calles. Así

como la generación de 130,000 empleos.


La Societat Municipal 22 ARROBA BCN, S.A.U.





Fotografía No. 19: Vistas Generales del Sitio.36

1.3.3.2. Ejemplos Nacionales.

Programa de Renovación Habitacional Popular.37

País y Ciudad.

México, Ciudad de México.

Localización.

Zona central de la ciudad de México compuesta por las delegaciones políticas de

Cuauhtémoc, Gustavo A. Madero y Venustiano Carranza.


1986.


No. De predios Atendidos: 4,321 unidades.

Antecedente.

Posterior a los sismos de 1985 ocurridos en la capital del país y ante la

inmovilidad y desconcierto de las autoridades locales y federales; la población

afectada se dio a la tarea de organizarse en primer lugar, para llevar cabo las

labores de rescate y la remoción de escombros y posteriormente ante la falta de

vivienda y el miedo de permanecer en inmuebles de los cuales no se conocía su

estabilidad estructural, los habitantes vivían en campamentos instalados en la

calle, se estima esta cifra en aproximadamente de 8,000 personas y otras 22,000

alojadas en albergues. Ante el paso del tiempo y la falta de decisiones orillo a los

vecinos de la zona central a demandar respuesta de los funcionarios. Éstos

instrumentaron un plan de acción que incluía tres líneas de acción: la primera,

36

(Ayuntamiento de Barcelona., 2012) 37

(Programa Universitario de Estudios Sobre la Ciudad, 2005)





denominad Fase I, consistió en crear una bolsa de las viviendas disponibles y en

poder de las instituciones de vivienda y de desarrolladores particulares, con objeto

de ofrecer a los damnificados la opción de la adquisición a crédito de una

vivienda. La segunda línea de acción consistió en plantear la demolición de la

Unidad Habitacional Nonoalco Tlatelolco, lo cual aumento el nivel de protesta y la

tercera acción consistió en iniciar un proceso de descentralización de la

administración pública federal. Sin embargo ninguna de estas medidas fue

suficiente para atenuar la demanda social. La escasez de suelo en la zona central

para la producción de vivienda, obligo al gobierno a tomar la decisión de expropiar

4,321 predios y del Programa de Renovación Habitacional Popular.

Proyecto.

A través del organismo transitorio denominado Renovación Habitacional Popular

se pudo canalizar el apoyo político y financiero para el programa para atender 38

colonias divididas en catorce módulos sociales de atención.

Financiamiento.

Solo el 56% del costo del programa era recuperable vía créditos y el 44% fue con

cargo a subsidios oficiales, con fondos provenientes del Banco Mundial.

Para la recuperación de los créditos se constituyo el Fideicomiso de Recuperación

Crediticia de la Vivienda Popular (FIDERE)

Reubicación.

Uno de los requisitos del programa fue reconstruir en los lugares originales y de

estar forma conservar el arraigo vecinal.

Para poder realizar la construcción de nuevas viviendas, se instrumento un

programa de reubicación temporal de familias, en instalaciones denominadas

“campamentos” los cuales estaban compuestos por módulos integrados por 40

cuartos de 20 m2 con piso de cemento y áreas de servicios colectivas.

Proyecto Arquitectónico.

Consistía en construir viviendas de no menos de 35 m2.

En los inmuebles con valor arquitectónico o histórico, se respeto la primera crujía,

se restauro la fachada y se demolió el resto del inmueble y se construyó vivienda

nueva.

Se construyeron 45,133 viviendas y 3,316 accesorias.


Renovación Habitacional Popular.





Fotografía No. 20: Sismos en la Ciudad de México 1985.38

Fotografía No. 21: Campamento en la Colonia Roma.39

Unidad Habitacional Nonoalco Tlatelolco.

País y Ciudad.

México, Ciudad de México.

Localización.

En la colonia Guerrero en la zona central de la Ciudad de México.


1960 - 1964


Área de Proyecto: 95.46 ha.

Área de Construcción: 23.9 ha. (25%)

Área de Equipamiento: 71.6 ha. (75%)

Antecedente.

El gobierno federal a través del Banco Nacional Hipotecario Urbano y de Obras

Públicas (BANOBRAS), realiza un proyecto de regeneración urbana en los

terrenos de los patios de maniobras de la estación Buenavista una parte

propiedad de Ferrocarriles Mexicanos y otra parte al Sindicato Ferrocarrilero; esta

zona se caracterizaba por su abandono y por algunos asentamientos irregulares

que albergan aproximadamente 1,000 viviendas. A esta zona se denominaba

despectivamente como “herradura de tugurios” por parte del organismo estatal

38

Fuente: http://www.terra.com.mx/noticias/fotos/13504/Recuerdos+del+terremoto+de+1985.htm 39

Fuente: http://www.cnnexpansion.com/obras/arquitectura-y-construccion/de-entre-las-ruinas-los-sismos-de-1985

http://www.terra.com.mx/noticias/fotos/13504/Recuerdos+del+terremoto+de+1985.htm

http://www.cnnexpansion.com/obras/arquitectura-y-construccion/de-entre-las-ruinas-los-sismos-de-1985

http://www.cnnexpansion.com/obras/arquitectura-y-construccion/de-entre-las-ruinas-los-sismos-de-1985





denominado “Instituto Nacional de la Vivienda“40; finalmente fueron desplazadas

aproximadamente 7,000 personas, que originalmente estaban contempladas para

la adquisición de algunas viviendas, sin embargo finalmente y debido a las

condiciones de adquisición no pudieron acceder a ellas. El estado se quedo con

16 edificios como parte de un programa social.

La unidad habitacional resultó seriamente afectada por los sismos de 1985,

motivo por el cual once edificios fueron totalmente demolidos, 32 fueron sujetos a

trabajos mayores de recimentación y restructuración y el resto fueron sujetos de

trabajos menores.

Proyecto.

Su desarrollo se llevó a cabo en tres supermanzanas con traza ortogonal y

dividida por tres ejes norte-sur (Av. Reforma, Av. Guerrero y la Av. De los

Insurgentes).

Se construyó el equipamiento siguiente:

Edificios: 102 unidades

Viviendas: 11,916 unidades.

Cuartos de servicio como parte de la vivienda, algunos ubicados al interior de la

misma y otros en la azotea de los edificios: 2,323 unidades.

Locales comerciales: 688 unidades.

Edificios de estacionamiento: 6 unidades con capacidad para 649 automóviles.

Edificios dedicados al equipamiento: 22 para la educación, 6 para la salud, 3

deportivos, 12 administrativos, 5 recreativos.


Banco Nacional Hipotecario Urbano y de Obras Públicas (BANOBRAS).

40

(Aréchiga Córdova, 2012)





Fotografía No. 22, 23 y 24: Vistas generales de la U.H. Nonoalco Tlatelolco.41

1.4. Descripción del Rango del Proyecto.

1.4.1. Descripción Filosófica, Conceptual y Arquitectónica.

Descripción Filosófica.

41

Fuentes: http://densityatlas.org/casestudies/profile.php?id=142; http://elcapitalino.com/index.php?id=nota&seccion=ciudad&ide=51

http://densityatlas.org/casestudies/profile.php?id=142

http://elcapitalino.com/index.php?id=nota&seccion=ciudad&ide=51





Para tratar de expresar la pretensión del concepto de vivienda que busco plasmar en

este proyecto, me permitiré intentarlo a partir de dos conceptos: el primero de ellos

entendiendo la vivienda como el lugar de residencia por antonomasia del hogar y el

segundo desde la perspectiva de la vivienda como un derecho jurídico.

El primer concepto surge a partir de la definición de hogar colocada en el muro de un

salón de la planta baja del edificio de la Escuela de Arquitectura de la Universidad

Iberoamericana:

“… ¿Qué es el hogar?, el hogar va más allá de un lugar, es un estado de ánimo que se

refleja en un espacio y un tiempo determinados, es una actitud en la que se mezcla el

crecimiento, la alegría, la tranquilidad, el amor y el respeto…”

Y el segundo de ellos, compuesto por dos visiones del derecho: desde la perspectiva

internacional la Organización de las Naciones Unidas considera el acceso a la vivienda

como un derecho universal y desde la óptica del Estado Mexicano, el derecho a una

vivienda digna, es una garantía constitucional.(ver sección 1.3.1.3 de este documento)

Consideró que estos dos ejemplos nos permiten visualizar de una manera muy clara, la

necesidad de contar con una vivienda, que permita y fomente las relaciones familiares y

sociales en un ambiente adecuado; por lo tanto me lleva a plantear las interrogantes

siguientes:

¿Qué tipo de vivienda se necesita en México?

¿Cómo país hemos conseguido que se cumpla con el cometido establecido por el

derecho internacional y nacional?

¿En el corto y mediano plazo es factible que los mexicanos adquieran una vivienda?

La respuestas a estas interrogantes no son fáciles, a la primera de ellas este trabajo

tratará de esbozar una alternativa, la cual no está en los muchos fraccionamientos que

crecieron y crecen a lo largo del país, repitiendo una misma tipología de vivienda, sin

considerar el medio físico donde será construidos y en muchos de los casos sin las

infraestructuras básicas o en los llamados departamentos de “interés social” de 40 m2 o

menos.





Fotografía No. 25: Ixtapaluca, Edo. de México (ANTES)42

Fotografía No. 26: Ixtapaluca, Edo. de México (DESPUÉS)43

Por lo tanto, el anhelo de este autor es concebir con base a la planeación estratégica un

proyecto de vivienda plurifamiliar que dentro del actual contexto socio–espacial de la

ciudad, produzca vivienda accesible, digna, segura y sustentable de acuerdo a las

condiciones siguientes:

Fotografía No. 27: Demandantes de Vivienda. 44

42 Fuente: http://tenoch.scimexico.com/2007/11/11/fotos-aereas-de-la-ciudad-de-mexico-y-area-metropolitana-nada-de-

google-earth/

43 Fuente: http://www.ahorravueltas.com/noticias/detalle/?f=Feed_144_AM_25_04_2009.xml 44

Fuente: http://noticiasmexico-elpuntocritico.blogspot.mx/2011/03/inician-indigenas-y-campesinos-jornada.html

Certeza jurídica en la tenencia de la

vivienda.

Programas de financiamiento que

garanticen su adquisición.

Ubicación adecuada que preserve

espacios para la agricultura y recreativos.

Acceso a equipamientos e infraestructuras

básicas necesarias.

Diseños compactos pero eficientes, que

se adecuen a las necesidades de la

población y garanticen la privacidad de

sus ocupantes.

Uso de eco tecnologías que disminuyan la

huella de carbono.

http://tenoch.scimexico.com/2007/11/11/fotos-aereas-de-la-ciudad-de-mexico-y-area-metropolitana-nada-de-google-earth/

http://tenoch.scimexico.com/2007/11/11/fotos-aereas-de-la-ciudad-de-mexico-y-area-metropolitana-nada-de-google-earth/

http://www.ahorravueltas.com/noticias/detalle/?f=Feed_144_AM_25_04_2009.xml

http://noticiasmexico-elpuntocritico.blogspot.mx/2011/03/inician-indigenas-y-campesinos-jornada.html





Descripción Conceptual.

El ideal de este proyecto es limitar el crecimiento horizontal de la ciudad y redensificar el

suelo urbano de la zona industrial de Naucalpan, mediante la producción de espacios

habitables que cumplan con los requerimientos necesarios para ofrecer un amplio rango

de viviendas accesibles y sustentables, mediante la instrumentación de políticas de

coordinación que favorezcan entre otras las acciones siguientes:

Establecer una zonificación basada en la tipología arquitectónica y no en el uso

del inmueble.

Compartir recursos.

Instrumentar usos mixtos.

Establecer áreas de vivienda en renta.

Favorecer el equilibrio multimodal, que no priorice el uso del automóvil.

Establecer espacios públicos que favorezcan la interacción social.

Establecer redes de calles caminables.

Integrar las vialidades principales al contexto.

Evitar hasta donde sea posible calles de un solo sentido.

Evitar grandes distancias de traslados entre los centros de trabajo y el hogar.

En el diseño de edificios proponer puertas y ventanas a la calle (“ojos a la

calle”).45

Descripción Arquitectónica.

El proyecto se desarrollará con base a la zonificación de cuatro tipos de vivienda,

distribuidos de acuerdo a la tabla siguiente:

Vivienda Unidades por Planta

Áreas en m2 por unidad

No. De Viviendas

(Unidades)

Social 4 50 500

Económica 4 60 3,750

Media 4 80 1,800

Residencial 2 150 1,050

45

(Smart Growth Network & Internacional City/County Management )





Tabla No. 2: Distribución de Viviendas.

Todos los proyectos a desarrollar deberán considerar una superficie libre del 40%.

Se utilizarán eco tecnologías para ahorro de energía; sistemas de captación de

agua pluvial y su reutilización, pozos de absorción; separación de redes de

desagüe y su correspondiente tratamiento (grises y negras); calentadores solares;

implementación de azoteas verdes.

Los materiales de la vivienda serán simples y en su caso permeables.

Para las viviendas y durante el proceso constructivo no se utilizarán materiales o

químicos dañinos para la salud (lista roja de materiales)46.

Diseñar las instalaciones de infraestructuras urbanas de tal forma que queden

ocultas (energía eléctrica, alumbrado público, telefonía, fibra óptica, televisión por

cable).

1.4.2. Descripción General del Proyecto.

El proyecto se llevará a cabo en la zona industrial conocida como Alce Blanco dentro del

Municipio de Naucalpan de Juárez

Objetivo.

Llevar cabo la regeneración urbana de esta zona mediante un plan maestro que

modifique el uso de suelo actual para que proporcione el marco jurídico para llevar a

cabo la creación de una nueva zonificación.

Proyecto.

EL proyecto contempla que se lleven a cabo las acciones siguientes:

Producción de vivienda plurifamiliar con una amplia gama de oferta desde social hasta

residencial.

Una zona para la instalación de industria no contaminante con vocación hacia las

tecnologías de la información y comunicación, administración y finanzas y recursos

humanos.

Creación de un centro comunitario en el que residan las actividades culturales y

recreativas y que sirva como un polo de atracción hacia esta parte de la ZMVM.

Favorecer la creación de corredores urbanos sobre la lateral del Periférico, la Avenida 16

de septiembre y la Avenida de las Torres; en estos corredores intensificar la altura de los

proyecto inmobiliarios a desarrollar, para el periférico 20 niveles y hacia el interior de la

zona de estudio en forma descendente de 20 a 10 niveles en la zona central.

46

(International Living Building Institute, 2010)





Construcción de edificios altos que conformen el nuevo hito de la zona regenerada.

Rehabilitación del Río de los Remedios, aguas arriba y aguas abajo.

Reubicación dentro de la misma zona de las personas que habitan los asentamientos

irregulares.

Reahibilitación de la infraestructura existente (agua, drenaje y energía eléctrica).

Fideicomiso.

Todas las acciones anteriores se lograrán financieramente a través de la creación de un

fideicomiso integrado por los tres ámbitos de gobierno (federal, estatal y municipal)

propietarios de terrenos y desarrolladores inmobiliarios.

1.4.3. Componentes del Proyecto.

El proyecto se llevará a cabo de acuerdo a las especificaciones del nuevo programa del

Gobierno Federal denominado Desarrollos Urbanos Integrales Sustentables (DUIS) que

es administrado a través de Sociedad Hipotecaria Federal (SHF), por lo tanto, se creará

un área de desarrollo integralmente planeadas, donde el desarrollo de vivienda,

infraestructura, servicios y equipamientos sean el soporte para el desarrollo de proyectos

económicos estratégicos generadores de empleo y detonadores de la economía de la

región.

.

Zonificación General.

El cruce de las Avenidas 16 de septiembre y Las Torres dividen en cuatro cuadrantes la

zona de estudio, los cuales definen las principales áreas del Plan. Siguiendo el sentido

de las manecillas del reloj, tendrá la distribución siguiente: Cuadrante Noreste se ubicará

la de vivienda social y económica; el 2º. Cuadrante Sureste, tendrá cabida la industria no

contaminante; 3er. Cuadrante Suroeste, se desarrollará la vivienda residencial y

finalmente en 4º. Cuadrante Noroeste se instalará la zona de vivienda media. (Ver Figura

No. 4: Principales Áreas del Plan.)

Vivienda.

El 60% del área de vivienda del proyecto, será destinado a vivienda social y económica.

Espacio Abiertos.

40% del área de proyecto será destinada a espacios verdes.





Figura No. 4: Principales Áreas del Plan.

1.4.4. Estrategias de Desarrollo.

La estrategia de desarrollo del proyecto se realizará con base a cuatro ejes de acción:

1. Desarrollo de negocios inmobiliarios en la zona, que reactiven la economía.

2. Crear un sistema de espacios públicos integrados y funcionales (Centro Cívico,

plazas, parques y espacios deportivos y culturales.

3. Movilidad planeada de manera local y regional, favoreciendo el desarrollo de

espacios peatonales, ciclo pistas y favorecer el transporte público masivo.

4. Recuperación del Río de los Remedios.





1.4.4.1. Instrumentación.

Social.

Un punto fundamental en la instrumentación del proyecto es la participación de los

diferentes actores sociales de la zona, a través de los diferentes mecanismos de

consulta y participación ciudadana deberá buscarse la participación de los grupos de

población siguientes:

a) Propietarios de inmuebles.

b) Vecinos residentes en la zona.

c) Participación de organismos colegiados.

d) Autoridades locales y estatales.

Con la participación de estos sectores sociales se deberá buscar la solución a los

procesos de reubicación de habitantes de asentamientos irregulares, participación de

propietarios en la conformación de los instrumentos de desarrollo (fideicomiso, polígonos

de actuación.)

Económica

Establecer un programa de recuperación de la plusvalía del suelo de la zona, que

promueva el desarrollo de negocios inmobiliarios, la obtención de recursos mediante

Sociedad Hipotecaria Federal para conformar el DUIS, creación de un fideicomiso como

órgano administrador y financiero, establecimiento de instrumentos normativos

generales y específicos (polígonos de actuación, transferencia de potencialidades).

Normativa Jurídica.

La modificación del actual sistema normativo jurídico será uno de los principales

mecanismo que se tendrán que realizar, de tal forma que será necesaria la participación

del Ayuntamiento y de la Cámara de Diputados Estatal para modificar el Plan Estatal y

Municipal de Desarrollo Urbano y la creación del nuevo Plan Parcial de Desarrollo para

la zona; establecer un marco jurídico ambiental que establezca normas ambientales

exigentes y sus correspondientes sanciones.

Ambiental.





Nuestro proyecto deberá ser totalmente sustentable y amigable con el medio ambiente,

se tendrán que hacer respetar las normas ambientales que tiendan a que las viviendas y

la nueva industria adopte las medidas necesarias para incrementar la huella verde y

disminuir la de carbono de la zona.

Establecer los mecanismos necesarios para el saneamiento y rehabilitación del Río de

los Remedios, aguas arriba y aguas abajo; saneamiento y recuperación del vaso

regulador “vaso de Cristo”, localizado aguas abajo del río.





Análisis Del Sitio y Propuesta.





2. Análisis del Sitio y Propuesta.

2.1. Análisis del Sitio.

2.1.1. Condiciones Urbanas del Proyecto.

2.1.1.1. Localización del Área de Estudio.

La zona de estudio se localiza al este del municipio de Naucalpan de Juárez, Estado de

México, dentro de la colonia Industrial Alce Blanco; colinda con las delegaciones

políticas Azcapotzalco y Miguel Hidalgo del Distrito Federal

2.1.1.2. Características.

a) Superficie: 198 ha.

b) Colindancias:

Al Norte: con el Río de los Remedios.

Al Sur: con la Avenida Río San Joaquín y la Avenida Ingenieros Militares.

Al Oeste: con el Periférico Boulevard Manuel Ávila Camacho.

Al Este: con la Colonia Ahuizotla.

.

Figura No. 5: Zona de Estudio.





c) Estado Actual.

Como se menciono anteriormente la contracción de la planta industrial favoreció el

abandono y subutilización de la zona, actualmente se puede observar en la zona las

siguientes condiciones:

Tendencia al decrecimiento de la actividad industrial.

Planta industrial obsoleta en equipos e instalaciones.

Predominancia de las actividades relacionadas con el sector terciario.

Gráfica No. 1: Planta Industrial Instalada en el Municipio de Naucalpan.

d) Uso de Suelo Actual.

Autorizado: Industria grande no contaminante.

Equipamiento: Escuela de transmisiones de la Secretaría de la Defensa Nacional.

No Autorizado: habitacional y de oficinas.

Viviendas: 27 unidades.

Población: 203 habitantes.

1.8

1.9

2

2.1

2.2

1999 2004 2009

Un

idad

es

(m

iles)

Industrias Instaladas en Naucalpan





Figura No. 6: Uso de Suelo Actual de la Zona

e) Zona de Influencia Indirecta y Directa.

Sitios que por su importancia y cercanía se consideran relevantes y que tienen una

influencia directa o indirecta a la zona de estudio:

Indirecta.

Parque Naucalli, Zona Industrial de Vallejo, U.H. Nonoalco Tlatelolco, Bosque de

Chapultepec, Campo Militar No.1

Directa.

Parque Bicentenario, Zona de Almacenamiento de PEMEX y Zona de Panteones.





Figura No. 7: Zona de Influencia Indirecta.

Figura No. 8: Zona de Influencia Directa.





2.1.3. Ámbito General del Proyecto.

2.1.3.1. Marco Jurídico en Materia de Vivienda.47

Marco constitucional:

Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos.

Leyes relativas:

Ley Federal de Vivienda.

Ley General de Desarrollo Social.

Ley General de Asentamientos Humanos.

Ley de Transparencia y de Fomento a la Competencia en el Crédito Garantizado.

Ley del Instituto del Fondo Nacional de la Vivienda para los Trabajadores.

Ley del Instituto de Seguridad y Servicios Sociales de los Trabajadores del

Estado.

Ley Orgánica de Sociedad Hipotecaria Federal.

Dependencias Encargadas de las Acciones de Vivienda.

Secretaría de Desarrollo Social (SEDESOL)

Comisión Nacional de Fomento a la Vivienda (CONAFOVI)

Instituto del Fondo Nacional de la Vivienda para los Trabajadores (INFONAVIT)

Fondo de Vivienda del Instituto de Seguridad y Servicios Sociales de los

Trabajadores del Estado (FOVISSSTE)

Fideicomiso Fondo Nacional de Habitaciones Populares (FONHAPO)

Sociedad Hipotecaria Federal, S. N. C. (SHF)

Fondo de Operación y Financiamiento Bancario a la Vivienda (FOVI)

Sociedades Financieras de Objeto Limitado (SOFOLES)

Organismos Estatales de Vivienda (OREVIS)

Organismos Nacionales de Vivienda (ONAVIS)

47

Fuente: http://archivos.diputados.gob.mx/Centros_Estudio/Cesop/Comisiones/2_vivienda.htm

http://www.sedesol.gob.mx/transparencia/normatividad/transparencia/Constitucion.pdf

http://www.diputados.gob.mx/comisiones59legislatura/vivienda/docts/leyes/Ley%20Federal%20de%20Vivienda.pdf

http://www.diputados.gob.mx/comisiones59legislatura/vivienda/docts/leyes/LGDS.pdf

http://www.diputados.gob.mx/comisiones59legislatura/vivienda/docts/leyes/LGAH.pdf

http://www.diputados.gob.mx/comisiones59legislatura/vivienda/docts/leyes/transparencia_credito_garantizado.pdf

http://www.diputados.gob.mx/comisiones59legislatura/vivienda/docts/leyes/Ley%20Infonavit.pdf

http://www.diputados.gob.mx/comisiones59legislatura/vivienda/docts/leyes/Ley%20ISSSTE.pdf

http://www.diputados.gob.mx/comisiones59legislatura/vivienda/docts/leyes/Ley%20ISSSTE.pdf

http://www.diputados.gob.mx/comisiones59legislatura/vivienda/docts/leyes/Ley%20Hipotecaria.pdf

http://www.sedesol.gob.mx/index/main.php

http://www.conafovi.gob.mx/

http://www.infonavit.gob.mx/

http://www.fovissste.gob.mx/wb2/

http://www.fovissste.gob.mx/wb2/

http://www.fonhapo.gob.mx/

http://www.shf.gob.mx/

http://www.fovissste.gob.mx/wb2/Fovissste/Fovi_Convocatoria

http://www.fovissste.gob.mx/wb2/Fovissste/Fovi_Directorio_de_SOFOLES

http://www.shf.gob.mx/reaseguros/Info_OREVIS_Estado.html

http://www.conafovi.gob.mx/como%20hacemos/inf%20financiera/Condiciones.htm





2.1.3.2. Historia de la Legislación de Vivienda.

1917

•En la constitución de 1917, contempla en su artículo 123 fracción XII, la primera legislación en materia de vivienda que establecía: "...los patrones estarán obligados a proporcionar a los trabajadores habitaciones cómodas e higiénicas..."

1929 •Se otorga al Congreso de la Unión la facultad exclusiva para legislar en materi de trabajo y áreas conexas, como la vivienda (Artículo 73).

1931 •La Ley del Trabajo de 1931, en su artículo 111, fracción III, reiteró la obligación a los patrones de proporcionar habitación a los trabajadores;

1943 •Creación del Instituo Mexicano del Seguro Social, realiza acciones para su derechohabientes en materia de vivienda

1947 •Se crea el Banco Nacional Hipotecario Urbano y de Obras Püblicas, quien desarrolla diversos programas habitacionales dirigidos a la población de bajos ingresos.

1954 •Creación del Instituto Nacional para el Desarrollo de la Comunidad y de la Vivienda (INDECO).

1955 •COn la creación de la Dirección de Pensiones Militares, se construyen unidades habitacionales para los miembros de las fuerza armadas.





A partir de los años la políticas en materia de vivienda se modifican por parte del

Gobierno Federal; el Estado pasa de constructor a las actividades de promoción y

financiamiento habitacional. A partir del período presidencial 2006-2012 es la SEDESOL

a través de la CONAFOVI, las entidades responsables del sector vivienda.

1965

•Ante la demanda de vivienda y los diferente programas, se crea el Fondo de OPeración y Descuento Bancario a la Vivienda (FOVI) y el Fondo de Garantía y Apoyo a los Créditos para la Viienda (FOGA); y se trata de agrupar las diferentes acciones en materia de vivienda a través del "Programa Fianciero de Vivienda del GObierno Federal"

1972

•Se crea el Instituto el Fondo Nacional Para la VIvienda, el Fondo Nacional Para la Vivienda de los Trabajadores ( INFONAVIT) y el Fondo de Vivienda del Instituto de Seguridad y Servicios Sociales de los Trabajadores del Estado (FOVISSSTE ), modificación del Artículo 123, para establecer un fondo de financiamiento para la construcción de vivienda.

1976 •Se promulga la Ley General de Asentamientos Humanos (LGAH)

1983 •Se modifica la Constitución Politica para establecer en su artículo 4o. el derecho constitucional a una "vivienda digna"





2.1.3.3. Ámbito Político.

En materia política a nivel nacional y local se han experimentado algunos cambios que

impactaran directamente en esta propuesta.

A finales de este mismo año (diciembre de 2012), se llevará a cabo el cambio de

poderes, el regreso del el Partido Revolucionario Institucional (PRI), después de 12 años

de ser gobernado por el Partido Acción Nacional (PAN), abre una pausa de expectativas

en el país.

A nivel estatal el año pasado (2011) se realizó el cambio de la administración local,

garantizando una línea de continuada en políticas y programas de gobierno.

Y el cambio de la administración municipal de Naucalpan, esta próximos a realizarse, se

prevé continuidad en las políticas públicas, dado que el mismo partido (PRI) continuará

administrando el Ayuntamiento.

2.1.4. Infraestructura Existente.

2.1.4.1. Infraestructura Vial.

Figura No. 9: Movilidad Regional de la Zona de Estudio.





Figura No. 10: Movilidad Local de la Zona de Estudio.





Principales Nodos Viales Conflictivos.

Transporte Público.





2.1.4.2. Equipamiento.

Educativo y Comercial.

Equipamiento Cultural y de Administración Pública.





2.1.4.3. Infraestructura.

Agua Potable.





Gasoducto PEMEX.

Gasoducto (Gas Natural).





Energía Eléctrica (Alta Tensión)

2.1.4.4. Resumen de la Problemática Urbana de la Zona de Estudio.

Un plan parcial de desarrollo urbano que define a la zona como industrial, no

obstante existe la presencia de asentamientos habitacionales y de oficinas.

Deterioro de la infraestructura urbana.

Excelente ubicación, con importante cercanía a los más importantes sitios urbanos

de la ZMVM.

La zona en estudio está muy bien comunicada y existen muchas facilidades de

acceso regionales y locales.

Traza urbana ineficiente, favorecedora de serios problemas viales.

Transporte público con organización precaria y descoordinado; con parque vehicular

antiguo y obsoleto; con un importante centro de transferencia que brinda servicio a

más de cuatro millones de personas diariamente, que cuenta con tres rutas

intermetropolitanas, doce locales, dos rutas regionales y una de transporte federal.

La zona enfrenta serios problemas de contaminación por aire debido a fuentes

móviles y fijas; por ruido; de cuerpos de agua debido al vertido de sustancias

contaminantes al Río de los Remedios sin tratamiento alguno y visual debido a la

cantidad de publicada sin normativa aparente.





Zona urbana bien consolidada, pero con obsolescencia en sus infraestructuras

básicas debido a su antigüedad.

La zona en estudio cuenta con una buena distribución de equipamiento para la salud,

comercial y escolar; faltando equipamiento para la cultura y la recreación.

2.1.5. Normatividad y Reglamentos Aplicables.

La normatividad actual del uso de suelo se representa gráficamente en la gráfica siguiente:

Como se puede constatar con lo explicado anteriormente se trata de una zona que

permite los usos de suelo siguientes:

Industria grande no contaminante, en lote promedio de 5,000 m2.; área libre del 30% y 2

niveles de altura.

Habitacional en zonas colindantes, en lote promedio de 120 m2; área libre de 40% y 3

niveles de altura.

Corredores Urbanos 500B de muy alta densidad, en lote promedio de 1.200 m2; área

libre de 60% y 15 niveles de altura.





Corredores Urbanos 300A de alta densidad, en lote promedio de 180 a 900 m2; área

libre del 40 al 60% y 3 a 5 niveles de altura.

Corredores Urbanos 200A de mediana densidad, en lote promedio de 120 m2; área libre

del 40% y 3 niveles de altura.

Corredores Urbanos 125A de baja densidad, en lote promedio de 125 m2; área libre del

30% y 3 niveles de altura.

Pese al cambio de administración el Plan Municipal de Desarrollo Urbano de Naucalpan

de Juárez, continúa vigente.

2.2. Análisis de Mercado.

2.2.1. Población Objetivo.

Los indicadores económico-financieros del país, tales como tipo de cambio peso/dólar,

bajas tasas de créditos hipotecarios (algunos bancos están ofreciendo tasas del orden

del 9% anual), deducción de intereses hipotecarios, un buen número de reservas

nacionales, inflación menor al 5%, brindan las condiciones económico-sociales del país

dan la certeza necesaria al adquiriente para la obtención de un crédito hipotecario.

Para que pueda conformase un mercado es necesario que se conjunten tres factores: a)

necesidad de vivienda, deseo de vivienda y capacidad de compra, de tal forma que por

el momento las condiciones son muy favorables para un desarrollo inmobiliario.48

La demanda de vivienda nueva terminada 2006-2012, se puede apreciar en las tablas

siguientes: en la primera de ellas se muestra la demanda de vivienda nueva terminada y

en la segunda se muestran los resultados de la demanda económica requerida49

48

Fuente: Soria, Guillermo; Notas de Asignatura, Otoño 2012. 49

Ibíd.





Tabla No. 3: Demanda de Vivienda Nueva Terminada.

Tabla No. 4: Demanda de Vivienda Económica





En esta gráfica se puede observar la proyección y demanda del mercado habitacional

que nos muestra una cifra cercana a las 700,000 unidades para el año 2020, del análisis

de dicho gráfico podemos concluir que la mayor demanda se centra en la vivienda de

tipo económico (amarillo), seguida por la habitación de tipo media (rojo) y las categorías

social (verde), residencial (azul) y residencial plus (rosa) mantienen una tendencia más o

menos constante.

Gráfica No. 2: Proyección de Vivienda año 2020.50

El municipio de Naucalpan a presentado en los últimos años una tasa de crecimiento

negativo, la tendencia del crecimiento poblacional es a mantenerse, motivo por el cual

considero que la población objetivo deberá provenir además del propio municipio, de

otros centros de población próximos, Tlalnepantla, Ecatepec en el Estado de México y

Azcapotzalco y Miguel Hidalgo en el Distrito Federal.

50

Fuente: Softec.





Gráfica No. 3: Tendencia de Población del Municipio de Naucalpan.51

De tal forma que la población objetivo tendrá las características siguientes:

a) Personas con un rango de edad entre 25 y 59 años.

b) Clase socioeconómica popular y media

c) Ingresos familiares mayores a $20,000.00 mensuales.

51

(H. Ayuntamiento de Naucalpan de Juárez, 2006)





2.2.2. Oferta Existente.

Localización Promotor m2 No.

Deptos Niv. Recamaras Baños Cocina

Int. Cajones Est. Elev. Precio Precio/m2

Campo Encantado No.152, Col. Ampliación Petrolera. Trovit 73 50 5 2 1 Si 1 No $800,000 $10,959

Calz. México Tacuba, Col. Argentina.

Espacio y Terrenos 73 40 4 2 1 Si 1 No $830,000 $11,370

Calz. México Tacuba No.1501, Col. Argentina. Marhnos 70 40 4 2 1 Si 1 SI $1,526,000 $21,800

Lago Caneguín No.182, Col. Antigua Argentina.

Promotores Residenciales 46 ND 0 2 1 Si 1 SI $650,200 $14,135

Av. 16 de Septiembre, Naucalpan Trovit 86 ND 6 3 2 Si 2 No $900,000 $10,465

Media 70 2 1 1 $941,240 $13,746

Dado que la zona está considerada industrial y la poca oferta de vivienda que existe en

la zona se encuentra ocupada, se tomo como referencia la oferta inmobiliaria de las

colonias cercanas a nuestra zona de estudio: Col. Petrolera en Miguel Hidalgo, Colonias

Antigua Argentina y un desarrollo localizado en el centro de Naucalpan, este último no

es nuevo, de dicho estudio observar la información promedio de la zona:

Precio por metro cuadrado es de $13,746 pesos

Precio promedio de venta de $ 941,240;

Superficie de 70 m2.





2 recamaras.

1 baño.

Cocina integral.

1 cajón de estacionamiento.

Sin elevador.

2.3. Propuesta del Proyecto.

2.3.1. Propuesta General del Conjunto Urbano.

Como se indica en la figura anterior, se proponen tres zonas de vivienda, este ejercicio

se concentrará en el análisis de vivienda media.

2.3.2. Proyecto Arquitectónico.

Las plantas y cortes se encuentran en el Anexo No.1





2.3.3. Propuestas de Sustentabilidad.

A la fecha en México aún no existen normas para establecer las bases de una política de

viviendas sustentables, sin embargo la Comisión Nacional de la Vivienda ha

instrumentado el Programa Piloto de Vivienda Sustentable (PPVS) que pretende

fomentar el uso de ecotenologías en la construcción de nuevas viviendas y realizar una

evaluación que permita definir criterios técnicos. En el caso del presente trabajo se

proponen el uso e implantación de las siguientes acciones:

Focos ahorradores.

Pintura antirreflejante, para ayudar a reducir la temperatura de las zonas donde la

apliques.

Impermeabilizantes, uso de impermeabilizantes con aislante térmico.

Inodoros de dos pasos, permiten el ahorro de agua por medio de un sistema que

usa 3 litros para descargas líquidas y 6 para sólidas.

Llaves ahorradoras.

Regadera con obturador, tiene una cabeza giratoria que permite el ahorro de

agua durante el enjabonado y un flujo de agua de 9 litros por minuto.

Calentador de agua solar o hibrido (agua-gas), permitirá disminuir el consumo de

gas.

Separación de tuberías de drenaje (aguas grises, negras y pluvial)

Captación de agua pluvial.

Calentadores solares.52

Cilindro exterior del tanque de agua de acero inoxidable. Tanque interno de agua,

acero inoxidable de 0.5 mm. Material aislante: Poliuretano de alta densidad de 5

cm. de espesor, inyectado a alta presión y tratamiento de temperatura. Estructura

del tanque acero galvanizado moldeado a presión. Posee tratamiento de

resistencia a la corrosión y con bloqueo a los rayos UV Microcomputador que

indica temperatura y cantidad de agua.

Este tipo de calentadores son un complemento para que el agua llegue al

calentador con una temperatura mayor y el tiempo de calentamiento sea menor

con un menor consumo de gas.

52

Fuente: (Aquamarket, 2012)





Tratamiento de aguas grises domestico.53

La depuración por oxidación total.

Mediante el principio de depuración mediante lodos activos y oxidación total, en el

que se genera una masa activada de microorganismos capaz de estabilizar el

agua residual mediante la intervención del oxígeno del aire.

En la práctica este proceso supone que el agua gris procedente de duchas,

bañeras y lavabos, se agite mediante la acción del aire inyectado en el equipo, de

manera que la materia orgánica se mantenga en suspensión y en contacto

permanente con el oxígeno del aire. Las bacterias - presentes de forma natural en

el agua - descomponen esta materia orgánica con la ayuda del oxígeno. A

continuación, la materia degradada sedimenta por su propio peso y es separada

en dos porciones; una parte se recircula para mantener una población bacteriana

adecuada y otra parte sobrante se evacúa hacia el desagüe.

Finalmente, se aplica sobre el agua tratada un tratamiento de desinfección con

rayos ultravioleta con el fin de eliminar las bacterias todavía presentes.

Adicionalmente, este tratamiento puede completarse con una desinfección

mediante dosificación de cloro.

Etapas del tratamiento

Etapa 1: Filtrado y primer tratamiento biológico

El agua gris se agita mediante la acción del aire inyectado en el equipo, de

manera que la materia orgánica se mantiene en suspensión y en contacto

permanente con el oxígeno del aire. Las bacterias - presentes de forma natural en

el agua - descomponen esta materia orgánica con la ayuda del oxígeno.

Etapa 2: Segundo tratamiento biológico y clarificación

53

Fuente: (Greywaternet, 2012)





Continúa el tratamiento, la materia degradada sedimenta por su propio peso y es

separada en dos porciones; una parte se recircula para mantener una población

bacteriana adecuada y otra parte sobrante se evacúa hacia el desagüe.

Etapa 3: Desinfección y servicio

Se aplica sobre el agua tratada un tratamiento de desinfección con rayos

ultravioleta con el fin de eliminar las bacterias todavía presentes.





2.3.4. Dosificación del Proyecto.

Superficie Total del Polígono: 163.32 ha.

Número Total de Viviendas a Producir: 7,920 unidades.

Población de Proyecto: 39,600 Habitantes

Superficie

ha

%

Dosificación

1.- HABITACIONAL 65.20 40%

Densidad Alta 26.08 40%

Densidad Media 22.82 35%

Densidad Baja 16.30 25%

2.- EQUIPAMIENTO Y SERVICIOS 26.02 4.04%

Centro y Subcentro de Barrio 6.65 91.15%

Corredor Comercial/ Servicios y Zonas Comerciales. 1.35 8.85%

3.- PARQUE INDUSTRIAL 16.60

Industria ligera y Maquiladora

4.- ESPACIOS ABIERTOS 15.00

Áreas verdes, Parques Urbanos y Recreativos

Rio

5.- VIALIDAD 40.50

Vialidades Primarias, secundarias

SUPERFICIE TOTAL 163.32 99.29%





Análisis Financiero.





3. Análisis Financiero.

El proyecto de la zona industrial de Naucalpan será desplantado sobre una superficie de

163 ha, motivo por el cual se mostraran los datos generales del proyecto y a para efecto

de este apartado será utilizado un edificio tipo.

3.1. Comercialización del Proyecto.

3.1.1. Promoción del Proyecto.

Es el conjunto de herramientas encaminadas a la venta de un producto para

satisfacer las necesidades del consumidor; estas herramientas son: producto,

precio, nicho de mercado y promoción, a través de ellas se establece el vínculo

con el cliente y sus deseos y necesidades, en este caso encaminadas a la

obtención de una vivienda. El proceso de comercialización está compuesto por los

elementos siguientes:

Producto: Son las características de la vivienda que buscan satisfacer el deseo o

la necesidad del consumidor y que se ofrece a un mercado determinado para su

adquisición.

Precio: Monto del producto que se ofrece en el mercado, que busca cuantificar los

beneficios del producto.

Nicho de Mercado: es la referencia del lugar donde comercializar el producto.

Promoción: Son las acciones que se realizarán para que el mercado se entere de

la existencia del producto (vendedores, anuncios, internet u otros medios)54.

Publicidad: Proporcionar a los clientes potenciales la información necesaria para

crear la demanda del producto.

Por lo tanto, el proyecto estará enfocado a un grupo determinado de

consumidores (segmento objetivo) con base en sus necesidades y su capacidad

de compra y para lógralo es necesario identificar el mercado competencia, es

decir, ubicar a la competencia y sus productos; por lo que la comercialización del

proyecto consistirá en llevar a cabo las siguientes estrategias:

54

(Instituto de Promoción Productiva, 2012)





Publicidad.

Colocar impactos publicitarios en:

Radio: Noticiarios, programas hablados y segmentos inmobiliarios.

Televisión: Canales con cobertura metropolitana (4,7 y 9)

Internet: Pagina web con recorridos virtuales y ligas al sitio, colocadas en

buscadores (Internet Explorer, Google, Mozilla, Hotmail, etc.)

Diarios: Reforma y El Universal, Gráfico y El Metro.

Revistas: Especializadas y de espectáculos.

Vía Pública: Caseta de ventas, Vallas de publicidad, banderines y gallardetes en

zona aledañas, folletos.

Sistemas de transporte: Vallas publicitarias en el metro y publicidad en camiones.

Perfil del Cliente.

Dada la magnitud del proyecto está contemplado desarrollar diferente tipo de

vivienda, en la tabla siguiente se relaciona la vivienda y el perfil del consumidor.

Tipo de

Vivienda

Rango de

Precio

Ingreso

Mensual

Edad Actividad Laboral

Social $88,000-

$220,000

$8,000 25 a 59

años.

Secretaria, contador,

taxista, trabajador

fabril.

Económica $220,000-

$420,000

$20,000 25 a 59

años.

Administrativos,

recién graduado,

empleado bancario.

Media $420,000-

$1,100,000

$50,000 25 a 59

años.

Gerencias,

comerciantes,

mandos medios.

Residencial $1,100,000

-

$2,400,000

$100,000 25 a 59

años.

Director, alto

ejecutivo, empresario

mediano y grande.





Promoción de Ventas

La labor de ventas es uno de los puntos más importantes del proyecto, la

celeridad de ventas es fundamental para poder proveer el flujo de efectivo

mensual requerido para el desarrollo del proyecto.

Por lo tanto, la comercialización se realizará a través de una empresa

inmobiliaria especialista en ventas que se coordinará con un equipo de ventas

que establecerá las políticas de ventas, este equipo estará integrado por un

director de ventas apoyado por dos directores: uno de ventas y uno técnico;

que contarán con la infraestructura necesaria de apoyo administrativo. Esta

estructura será la encargada de dar seguimiento al programa de ventas. Se

establecerá una meta de ventas mensuales.

3.1.2. Estructura de Costos.55

CONCEPTOS SOCIAL ECONOMICA MEDIA RESIDENCIAL

Margen (antes de impuestos) 10.00% 10.00% 13.00% 16.00%

Imprevistos 5.00% 5.00% 5.00% 5.00%

Costos Financieros 8.00% 8.00% 6.00% 4.00%

Ventas y Mercadotecnia 5.00% 5.00% 5.00% 5.00%

Administrativos 4.00% 4.00% 4.00% 4.00%

Proyecto y Supervisión 4.00% 4.00% 4.00% 4.00%

Permisos y Licencias 2.00% 2.00% 2.00% 2.00%

Construcción 40.00% 40.00% 39.00% 38.00%

Infraestructura 18.00% 18.00% 18.00% 18.00%

Tierra en breña 4.00% 4.00% 4.00% 4.00%

100% 100% 100% 100%

55

Fuente: Reporte SOFTEC 2011.





Precios Estimados Por Unidad y Tipo de Vivienda.

Tipo de Vivienda Precio Estimado Por Unidad

Social $ 600,000.00

Económica $ 900,000.00

Media $ 1,300,000.00

Residencial $ 1,9000,000.00

3.1.3. Precios del Proyecto (Edificio Tipo).

Precio de venta por departamento:

Nivel Depto. Superficie Recamaras Precio Precio Venta

m2. m2

PB 101 54 2 $ 13,746 $ 742,284

PB 102 60 2 $ 13,746 $ 824,760

1 201 54 2 $ 13,746 $ 742,284

1 202 60 2 $ 13,746 $ 824,760

1 203 57 2 $ 13,746 $ 783,522

1 204 52 2 $ 13,746 $ 714,792

2 301 54 2 $ 13,746 $ 742,284

2 302 60 2 $ 13,746 $ 824,760

2 303 57 2 $ 13,746 $ 783,522

2 304 52 2 $ 13,746 $ 714,792

3 401 54 2 $ 13,746 $ 742,284

3 402 60 2 $ 13,746 $ 824,760

3 403 57 2 $ 13,746 $ 783,522

3 404 52 2 $ 13,746 $ 714,792

4 501 82 2 $ 13,746 $ 1,127,172

4 502 57 2 $ 13,746 $ 783,522

4 503 52 2 $ 13,746 $ 714,792

Estaciona- mientos

$ 300,000

Total $13,688,604.00





3.2. Inversiones del Proyecto.

3.2.1. Valor del Terreno.

La identificación del valor del terreno en áreas aptas para la construcción de la

vivienda es un elemento básico ya que este costo impacta de manera directa

en el precio de venta del inmueble. El dato aquí mostrado se determinó

después de realizar la investigación de mercado en el área de estudio.

Superficie de terreno: 332 m2.

Costo por metro cuadrado: $ 6,500.00

Valor del terreno: $ 2,158,000.00

3.2.2. Inversión.

Desglose de Partidas:

Ingresos Totales

$ 13,688,604.00

Partida / Vivienda Media % Importe

Margen de Utilidad (antes de impuestos) 13.00% $ 1,779,518.52

Imprevistos 2.70% $ 369,592.31

Costos Financieros 6.00% $ 821,316.24

Ventas y Mercadotecnia 4.25% $ 581,765.67

Costos Administrativos 3.50% $ 479,101.14

Proyecto y Supervisión 3.00% $ 410,658.12

Permisos y Licencias 2.00% $ 273,772.08

Construcción 48.00% $ 6,570,529.92

Infraestructura 1.78% $ 243,657.15

Terreno 15.77% $ 2,158,008.42

Total 100.00% $ 13,687,919.57





Rentabilidad:

Partida / Vivienda Media

Importe

Imprevistos 2.70% Costos Financieros 6.00% Ventas y Mercadotecnia 4.25% Costos Administrativos 3.50% Proyecto y Supervisión 3.00% Permisos y Licencias 2.00% Construcción 48.00% Infraestructura 1.78% Terreno 15.77% Costo Total 87.0% $ 11,908,401.05

Utilidad Bruta 13.0% $ 1,779,518.52

Total 100.0% $ 13,687,919.57

3.3. Estructura Financiera del Proyecto.

El financiamiento del proyecto se llevará a cabo mediante la obtención de un

crédito de una institución financiera y los recursos provenientes de la preventa.

En el primer caso deberá integrarse la siguiente documentación:

Carpeta financiera: incluye toda la información referente a la situación financiera

del desarrollador como son: Estado de resultados, flujos de efectivo, estudios de

mercado, etc.

Carpeta Jurídica: Contiene toda la información referente a la situación legal de la

empresa.

Carpeta Técnica: Contiene toda la información referente al proyecto: proyecto

arquitectónico, estructural, ingenierías, permisos y licencias, etc.

Monto Máximo del crédito otorgado por la institución financiera: 65%

Importe: $ 13,688,604 x 65% = $ 8,897,592.60

Preventa.

Mediante esta modalidad el desarrollador descontará al consumidor el costo

financiero, que equivale a un descuento del 12 al 15% sobre el precio final.56

56

(Tanaka Murakami, 2010)





Implementación e Impacto del Proyecto

Urbano.





4. Implementación e Impacto del Proyecto Urbano.

El seguimiento de la planeación estrategia para la realización de los proyectos requiere

de instrumentos que permitan la gestión, la administración, la canalización de recursos al

gobierno local y de estímulos económicos a particulares para la realización de las

acciones.

Los Objetivos de la Planeación estratégica Existen como antecedentes, instrumentos de

carácter federal y estatal que establecen los lineamientos generales para la regulación

del suelo, la coordinación de los diversos niveles de gobierno y la protección del

equilibrio ecológico.

4.1. Programa de Ejecución del Proyecto.

El modelo organizativo expresa la fórmula para gestionar el proceso de planificación y

lograr la unión de voluntades, de la que depende el éxito del plan. Los objetivos que

debe perseguir el modelo organizativo de un Plan estratégico son los siguientes:

Gestionar de forma ágil y eficaz el proceso de planificación estratégica.

Involucra a todos los agentes públicos y privados, cuyos recursos y acciones sean

necesarios para el éxito del plan.

Facilitar la unión de voluntades e intereses para alcanzar el proyecto de futuro

para la ciudad.

Dotar de flexibilidad al plan para que sea un instrumento vivo que responda a los

cambios del entorno.

Asegurar la participación ciudadana de forma eficaz y articulada.

Son tres los requisitos organizativos en la planificación estratégica:

i) Participación mixta de los sectores público y privado.

ii) Participación de diversos niveles gubernamentales.

iii) Dualidad técnico-política.





Figura No. 11: Esquema de Actores Involucrados en el Proyecto.57

4.2. Operación del Proyecto.

Se propone una estructura organizativa para llevar a cabo la realización de los

proyectos, la cual será la encargada de la coordinación necesaria entre los diferentes

actores para conseguir el objetivo del plan.

Figura No. 12: Órgano Administrativo Encargado de la Realización del Proyecto.

57

(Soria G. M., 2012)

Consejo del Plan

Grupo de Trabajo

Grupo de Trabajo

Grupo de Trabajo

Secretaría Técnica





Cronograma.

Concepto CLAVE ACTIVIDADES INICIO DURACIÓN TÉRMINO Uso de Suelo US01 Modificación PMDU Naucalpan 01/03/2013 365 01/03/2014

US02 Concertación con Organizaciones y Vecinos 01/03/2013 90 30/05/2013

US03 Creación del Fideicomiso del CHC 01/03/2013 180 28/08/2013

Vivienda VIV01 Elaboración Proyecto Ejecutivo 01/03/2013 120 29/06/2013

VIV02 Concertación con vecinos. 01/03/2013 90 30/05/2013

VIV03 Formalización del nuevo régimen de propiedad 01/03/2013 180 28/08/2013

VIV04 Obtención de Crédito 02/03/2013 90 31/05/2013

VIV05 Reubicación de Vecinos 29/08/2013 360 24/08/2014

VIV06 Trabajos de Construcción 29/08/2013 360 24/08/2014

Figura No. 13: Cronograma del Proyecto de Construcción de Vivienda Media.

4.3. Impacto del Proyecto.

La ciudad es un ecosistema artificial creado por el hombre y adaptado como centro de

actividades políticas, sociales y económicas; este ecosistema urbano es un conjunto de

organismos (biocenosis) ocupantes de un espacio (Biotopo) sometida a la acción de una

serie de factores (clima, contaminación del suelo, etc,), se caracteriza por un bajo nivel

365

90

180

120

90

180

90

360

360

04/06/2012 21/12/2012 09/07/2013 25/01/2014 13/08/2014 01/03/2015 17/09/2015

US01

US02

US03

VIV01

VIV02

VIV03

VIV04

VIV05

VIV06





de integración, escasa autoregulación, y gran dependencia de recursos externos al

sistema.58

De tal forma que cualquier acción se realice en el ámbito urbano tendrá repercusión en

los procesos y flujos que mantienen el metabolismo de la ciudad y se evidencian en

impactos ambientales, socio-económicos y urbanos. (Ver sección 1.1de este ensayo)

4.3.1. Impacto Urbano.

El impacto urbano tiene como propósito evaluar las alteraciones negativas causadas al

entorno urbano por alguna obra pública o privada en la región donde se pretende

realizar y establecer las medidas adecuadas para la prevención, mitigación o

compensación.59

Se deberá integrar para su evaluación la información concerniente a los siguientes

temas:

Definición del polígono de estudio.

Diagnóstico, Pronóstico y Medidas de Mitigación de redes de agua potable,

drenaje, vialidad.

Diagnóstico, Pronóstico y Medidas de Mitigación del equipamiento de la zona.

Estructura y funcionalidad urbana (identificación y análisis de los usos de suelo.)

Integración al proyecto, tendencias y medidas de mitigación de la imagen Urbana.

Diagnóstico, Pronóstico de riesgo y vulnerabilidad.

Normatividad aplicable.

Con la información antes descrita generar los reportes de:

Impacto Urbano.

Impacto Hidráulico.

Impacto Vial.

4.3.2. Impacto Social y Económico.

Como se expuso anteriormente, el término impacto, se refiere a cambios producidos por

una determinada acción, en el caso del impacto social y económico podemos referirnos

a los efectos que tiene una intervención planeada sobre la comunidad beneficiaria.

58

(Meléndez García, Primavera 2012) 59

(SEDUVI Secretaría de Desarrollo Urbano y Vivienda, GDF, 2006)





En materia social el proyecto contempla las acciones siguientes:

Generación de espacios verdes.

Creación de centros de barrio.

Mejorar la calidad de vida.

En materia económica se plantean las acciones siguientes:

Generación de empleos durante la etapa de construcción y posteriormente en el

área de industria no contaminante.

Activar la economía local.

Cambios en la actividad económica.

Incremento de servicios e infraestructura.

4.3.3. Impacto Ambiental.

Cualquier alteración de las propiedades físicas, químicas y biológicas del medio

ambiente, causada por cualquier forma de materia o energía resultante de actividades

humanas que directa o indirectamente afecten: aire, cuerpos de agua, suelo, flora y

fauna, paisaje o a la salud o bienestar de la sociedad es considerado un impacto

ambiental.60

De esta forma la propuesta de Plan Maestro de Naucalpan tendrá un impacto positivo en

la región, la instalación de industria no contaminante, la creación de áreas verdes, la

rehabilitación del Río de los Remedios, la construcción de ciclopistas son acciones que

contribuirán de manera notable a mejorar el microclima del área de estudio; sin

embargo, será necesario llevar a cabo las acciones siguientes:

Elaborar un análisis detallado de riesgo (probabilidad de accidentes por

explosión, incendio, fuga o derrame de materiales peligrosos).

Programa de Protección Civil.

Estudios de edafología, geología, hidrología y de vegetación y fauna.

Auditorías ambientales, para la obtención de la certificación de Industria Limpia

(PROFEPA)

Mejorar la legislación ambiental en vigor.

Considerar el medio ambiente en las decisiones relativas al ordenamiento y

gestión del territorio.

Control de emisiones atmosféricas.

Incorporación de sistemas de ahorro y eficiencia energética.

60

(Meléndez García, Primavera 2012)





Instrumentación de energías alternativas.

Recolección de agua pluvial para su reuso.





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Anexo No.1 Plantas y Fachadas





Plantas y fachadas fueron tomadas del proyecto de edificio de departamentos

“Residencial Vertiz 97”, localizado en la calle de Dr. Vertiz No.97, Colonia Doctores,

Delegación Cuauhtémoc. (Tanaka Murakami, 2010)

.

Planta Sótano N.P.T. -2.80





Planta Baja N.P.T.+0.15





Planta Pent-House N.P.T. +10.60





Corte Longitudinal





Fachadas

proyecto de vivienda -...

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