PLAN MUNICIPAL DE ORDENAMIENTO TERRITORIAL DE LA CIUDAD DE SAN SALVADOR

QUÉ ES EL PLAN MUNICIPAL DE ORDENAMIENTO TERRITORIAL

El Plan Municipal de Ordenamiento Territorial de la

Ciudad de San Salvador es el instrumento jurídico

técnico que contiene los criterios y disposiciones

regulatorias a cumplir por parte de los propietarios,

arrendatarios o poseedores y las autoridades

encargadas de la planificación y control del

desarrollo urbano. En el Plan se enmarcan las

políticas de desarrollo social, económico y

ambiental del municipio.

PLANIFICACIÓN URBANA EN EL MUNICIPIO DE SAN SALVADOR.

Primer Plan de San

Salvador 1954

1955

Ley de Planes Reguladores

Plan Vial Metropolitano

para San Salvador

1956

Ley de

Urbanismo y Construcción

1969

Metroplan 80

Metro Plan 20001990

1997

PLAMADURAMSSA

PLAMATRANS

1998

2001PNODT

PDTSubregión

Metropolitana2011

Planes Parciales

San Benito

Miramonte2002

2008San Francisco-Las

Mercedes

2003Microplan de Revitalización

Avenida Independencia

Microplan de Revitalización Urbana de la

Calle Arce

Plan Parcial Col.

Centroamerica2004

MicroplanMaquilishuat

2010

2014Plan Parcial

Escalón

Revisión de Planes Parciales

PLANIFICACIÓN ALCALDÍA SAN SALVADOR.

OBJETIVO

Establecer las reglas de transformación delterritorio; a través de los criterios y disposicionesurbanísticas, que permitan el racionalaprovechamiento del suelo, la orientación de lasinversiones públicas en infraestructura urbana, en ellogro de una ciudad compacta, eficiente,inteligente, y sostenible.

MARCO LEGAL

El Plan Municipal deOrdenamiento fue aprobadomediante Acuerdo Municipal5.3 el 18 de febrero de 2015, yes aplicable a través de laOrdenanza del Plan,

Publicada en el Diario OficialN° 68, Tomo N°407, el 17 deabril de 2015.

El contenido del Plan fue elaborado de acuerdo a los lineamientos de la “Ordenanza para

Iniciativa, Creación, Aprobación e Implementación de los Planes de Ordenamiento

Territorial en el Municipio de San Salvador”

El Plan Municipal fue elaborado tomando en

cuenta las disposiciones constitucionales y las

diferentes normativas en materia del

Ordenamiento Urbano, Ambientales, entre

otras.

Se sustenta principalmente en el Código

Municipal que establece en su Art. 4 que es

competencia de los municipios “la elaboración,

aprobación y ejecución de planes de desarrollo

local”. Asimismo establece como una de las

obligaciones del Concejo en su Art. 31.-

“Elaborar y controlar la ejecución del plan y

programas de desarrollo local”.

ESTRUCTURA METODOLÓGICA DEL PLAN MUNICIPAL DE ORDENAMIENTOCOMPONENTES

Presentación del Plan al Concejo Municipal

DIAGNÓSTICO PROSPECTIVAPROPUESTAS

INICIALESBANCO DE

PROYECTOS

•Análisis de documentos •Elaboración de fichas de campo•Elaboración de fichas de problemas.•Identificación de actores.•FODA

ESCENARIOS•Tendencial•Optimo•Intermedio IMAGEN OBJETIVO

• Propuestas guías ó ideas claves para desarrollar en el Plan.

•Zonificación•Banco de Proyectos de intervención urbana con apoyo de la municipalidad.

Etapa de Consulta Ciudadana (Ordenanza Para Iniciativa, Creación, Aprobación e implementación de los planes parciales)

1° SESIÓN: Presentación dediagnóstico

2° SESIÓN: Presentación dePropuestas y banco deproyectos.

3° SESIÓN: Retroalimentación y resultados finales.

Presentación de resultados de Consulta Ciudadanas al Concejo Municipal.

Presentación de resultados de Plan Municipal al Concejo Municipal.

Acuerdo de Aprobación por el Concejo Municipal.

Publicación de Plan y sus Ordenanza

Ratificación de Acuerdo Municipal.

DISPOSICIONES REGULATORIAS QUE CONTIENTE LA ORDENANZA DEL PLAN

MUNICIPAL

La Ordenanza del Plan Municipal de Ordenamiento Territorial de la Ciudad de San Salvador contiene disposiciones regulatorias referentes a:

• Límite Urbano

• Zonificación de Usos del Suelo

• Aprovechamiento del Suelo

LIMITE URBANO PLAMADUR AMSS

PLAMADUR –AMSSA 1,997

LIMITE URBANOEl límite urbano, tanto para la zona Nor poniente y sur del Municipio, se define tomando en cuenta las construcciones actuales, para crear una envolvente ya no por nivel de cota, sino a través de los límites de parcelas, el cual nos permite tener claridad hasta donde se define lo urbano de la Máxima Protección.

USO DE SUELO ACTUAL(EL CARMEN-SAN ISIDRO-SAN ANTONIO)

USO DE SUELO ACTUAL(LOMAS DE CANDELARIA- LOS PLANES)

ZONIFICACIÓN DE USOS DEL SUELO

• Ordenar el suelo en función de las potencialidades ylimitaciones del ambiente construido y natural.

• Interacción armónica de los diferentes grupos sociales.

• Respeto de los usos predominantes de zonas particulares.

• Compatibilidad de usos

• promover la movilidad blanda

• La actividad económica en zonas estratégicas delmunicipio.

PLAN MUNICIPAL VRS METROPLAN 2000

• Zonificación flexible

• Zonificación más detallada

• Zonas de usos de suelo busca desarrollar potencialidades

• Propicia una ciudad compacta

• Poca Flexibilidad

• Macrozonificación

• Zonas exclusivas y excluyentes

• Aprovechamiento ineficiente del territorio urbano

PLANIFICACIÓN URBANA 1997

METROPLAN 2000

Usos actuales del suelo 2014.

VOLCAN DE SAN SALVADOR

ANTIGUO CUSCATLAN

SANTA TECLA

SAN MARCOS

SOYAPANGO

CUSCATANCINGO

MEJICANOS

PANCHIMALCO

CIUDAD DELGADO

CERRO SAN JACINTO

Fuente: Subgerencia de Urbanismo 2014

ZONIFICACIÓN USOS DE SUELO

ZONA CATEGORÍA SUBCATEGORÍA

ACTIVIDADES/ USOS DE SUELOPERMITIDOS ALTERNATIVOS PROHIBIDOS

HA

BIT

AC

ION

AL

1

Habitacional Habitacional Vivienda Unifamiliar

Apartamentos / Condominio

vertical

Vivienda en condominio

horizontal, condominio de uso

mixto*.

Co

mer

cio

y S

ervi

cio

s

Comercio de bienes al por

menor

Tiendas al por menor. Fruterías, panadería, librería, farmacia, floristería, zapatería, sala de venta de teléfonos móviles,

joyerías, venta de ropa y accesorios, Depósitos de bebidas y de gas, expendios, piñaterías.

Comercio de bienes al por

mayor

Venta de productos al por mayor, venta de cereales, granos básicos, distribuidoras al detalle y al por

mayor, empresas importadoras con almacenamiento de productos.

Mercados Mercados

Supermercados Supermercados, Mini súper.

Centro Comercial Centro Comercial

Local Comercial Local Comercial

Venta de artículos

comerciales e industriales

Venta de artículos eléctricos, sanitarios, equipo médico, repuestos automotrices, ferretería, materiales

de construcción, venta de vehículos, venta de maquinaria, venta de muebles, venta de armas.

Comercio de Barrio Lavandería, sastrería, Sala de belleza, Peluquería. Cerrajería, carpintería, carwash, distribuidora de gas, agencia de viajes, óptica, ciber café,

Fotocopiadora.

Servicio de reparación Taller de mecánica, Obra de banco, Electricidad, electrónica de computadoras, tapicería, reparación de

calzado

Servicio de comida Restaurantes, cafetines, salas de té, venta de comida típica, Comedores.

Gasolinera con o sin Tiendas

de Conveniencia

Gasolinera con/ sin tienda de conveniencia

Servicios Financieros Aseguradora de vehículos, cajas de ahorro y crédito, bancos, autobancos, Aseguradoras, cooperativas

Oficinas o Despachos de

Profesionales

Diseño publicitario, Diseño gráfico, Televisora, Radio, Escuela de Perro, Oficinas de abogados,

ingenieros, arquitectos, contabilidad.

Edificios de oficinas Empresas Corporativas con uso intensivo de estacionamiento, Call Center, Oficinas administrativas.

Servicios Funerarios Salas Funerarias y de cremación

Servicio de alojamiento Hostal, bed and breakfast Hospedaje, Motel, Hotel, Autohotel

Almacenamiento Bodegas y depósitos de bienes y productos, centro de acopio, central de abastos, bodega chatarrera,

importadora, tiangue.

Industrial Industria de Alimentos, Industria Textil/Cuero, Industria Maquila, Industria de Madera/Papel, Industria

Química, Industria Mineral no Metálica/Industria, Metálica/Maquinaria y Equipo.

Recreación y Entretenimiento Salas de té, clubes sociales y fiestas, Bares, discotecas, night club, cervecerías, Casinos, boleramas,

billares, juegos electrónicos, juegos de mesa, bingos.

Religión Iglesias Católicas, Otras Iglesias, Lugares de Culto, Seminarios, Conventos, Centros de Retiro.

Salud y Asistencia Social Unidad de Salud, Hospitales, Alcohólicos Anónimos, Centro de Formación Juvenil y familiar, Sala Cuna,

Clínicas, Laboratorios, Centros de Reunión, Gremiales, Orfanato, asilo, consultorio, ópticas.

Deporte Canchas deportivas, centros deportivos,

polideportivos.

Estadios, Gimnasios.

Institucional Estaciones de bombero, Reclusorios, Instalaciones del ejército, Tribunal, Juzgados, Puesto de policía,

ONG, Embajadas y Representaciones Oficiales, oficinas de gobierno.

Cultura Centro Cultural, Teatros, Auditorio, Museo, Centro de exposición, Galerías de arte, Centro de

convención, Biblioteca, Casa de la Cultura

Educación

Escuelas/ colegios: primaria, secundaria y media, Centros de capacitación, de idiomas, universidades,

guarderías.

Transporte Terminales Internacionales, interdepartamentales, urbanas, aeropuertos, helipuertos, hangares,

Estacionamientos públicos, privados de vehículos livianos.

* Condominio de Uso Mixto, solamente compatible con Usos Alternativos

APROVECHAMIENTO DEL SUELO

Porcentaje de ocupación: Parámetro que

determina el número de metros cuadrados

que puede tener una edificación en planta

respecto a la superficie de dicho terreno.

Edificabilidad: Por edificabilidad se

entiende la máxima cantidad de metros

cuadrados de techo edificables, que

asigna o permite el planeamiento

urbanístico, sobre un ámbito determinado.

se asigna a través de un coeficiente mejor

conocido como Índice de Edificabilidad, el

cual se aplica dividiendo la edificabilidad

de un ámbito entre su superficie de terreno.

ESCENARIO 1

Mt2

Terreno

Ocupación 70% Edificabilidad Mt2primer

nivel

utilizando 70%

ocupación

Mt2 del segundo nivel

al 7 nivel

Total mt2

Construcción

Total

niveles

2,500 1,750 MT2 6, 250 mt2 1,750mt2 750mt2 6,250 mt2 7

ESCENARIO 2Mt2

Terreno

Ocupación

70%

Edificabilida

d

Mt2primer

nivel

utilizando 70%

ocupación

Mt2 del segundo

nivel al 13 nivel

Total mt2

Construcción

Total

niveles

2,500 1,750 MT2 6,250 mt2 1,750mt2 375mt2 6,250mt2 13

La edificabilidad se contabiliza de la siguiente manera:

Se tiene:

A= área de Parcela.

IE= índice de edificabilidad.

A x IE = Metros cuadrados de construcción.

Zona : mixto 1

Uso de suelo: Oficina

IE: 2.5

Se incluirá en el cómputo de la edificabilidad (Metros cuadrados de construcción), solamente el

área útil en cada una de las plantas de la edificación, quedan excluidas las superficies construidas

siguientes:

•Las plantas de sótano o semisótano destinadas a estacionamientos, o instalaciones al servicio del

edificio tales como cuartos de calefacción, acondicionamiento de aire, maquinarias de

ascensores, cuarto de basura, contadores y otros similares.

• Los huecos de ascensores y escaleras.

• Las plantas bajas porticadas de uso público, sin cerramientos laterales.

• Los patios de parcela y los interiores no cubiertos.

• Los balcones o terrazas abiertas en su parte superior.

• Las pérgolas cubiertas en su parte superior no computarán como superficie construida siempre

que estén abiertos en todos sus lados y no superen el 10% de la superficie construida cerrada de la

vivienda o construcción.

Lo antes regulado no exime de cumplir con otras disposiciones establecidas en el Reglamento a la

Ley de Desarrollo y Ordenamiento Territorial del Área Metropolitana de San Salvador y Municipios

Aledaños, particularmente lo concerniente a instalaciones hidráulicas y estacionamientos.

En el caso de las zonas verdes el Plan Municipal no establece regulaciones específicas, estas

forman parte del equipamiento urbano, y será aplicado el Reglamento a la Ley de Desarrollo y

Ordenamiento Territorial del AMSS, donde se regulan en las obras de parcelación en el articulado

V.18 que el área verde en parcelación habitacional, deberá donar al Municipio un terreno

destinado a área verde equivalente al 10% de área útil.

CÓMPUTO DE LA EDIFICABILIDAD

• Contar con un instrumento de planificación urbana que responda a las

necesidades propias del municipio

• Mayor claridad para los propietarios de inmuebles en cuanto a las

regulaciones que los afectan

• Potenciar polos de desarrollo urbano

• Generar ingresos a la municipalidad

• Legalizar actividades que cumplan con las disposiciones del plan

• Ordenar y controlar el territorio

BENEFICIOS DE CONTAR CON UN PLAN MUNICIPAL

APLICACIÓN DE PLANES DE ORDENAMIENTO

El Plan Municipal y su Ordenanza son aplicados a las personas naturales y

jurídicas, públicas o privadas que realicen:

Trámites para el cambio de usos de suelo

Ejecución y control de todo tipo de proyecto de obras de construcción

Modificación de inmuebles.

Trámites de Licencias de funcionamiento.

APLICACIÓN DE PLANES DE ORDENAMIENTO

REGLAMENTO DEL PLAN PARCIAL DE LA ZONA PRIVADA DE

EL ESPINO

ZONIFICACIÓN PLAN

MUNICIPAL

ZONA

(Uso Prioritario)

TIPO

(Escala de Servicios)

Zona Habitacional Residencial D50 Habitacional 1

Zona de Comercio y

Servicios

Centro Urbano Usos de Suelo Mixto 1

Corredor Urbano/ Servicios Corredor de Usos

Mixto 1

Zona Verde Área Verde RecreativaEspacios Abiertos

Área Verde Ecológica

Para todas aquellas zonas que cuentan con Plan Parcial o Microplan, el otorgamiento de lospermisos será bajo los criterios establecidos en las Ordenanzas de cada Plan Parcial o

Microplan.

El Plan Parcial El Espino y su Reglamento, prevalece en su normativa y reglamentación

sobre el Plan Municipal en lo que corresponde a las normas de urbanización y para efectos dela integración al modelo territorial urbanístico del Municipio, se entenderá la siguientezonificación de usos de suelo.

EQUIVALENCIA EN LA ZONIFICACIÓN DE USOS DE SUELO ENTRE EL PLAN MUNICIPAL DE

ORDENAMIENTO TERRITORIAL DE LA CIUDAD DE SAN SALVADOR Y EL REGLAMENTO DEL PLAN

PARCIAL DE LA ZONA PRIVADA DE EL ESPINO.

PLANES PARCIALES VIGENTES

Además del Plan Municipal de Ordenamiento, existen otras zonas específicas

dentro del Municipio que cuentan con su propio plan de Ordenamiento los

cuales establecen sus propias regulaciones en materia urbanística y

prevalecen sobre el plan municipal, estos son:

Plan Parcial de Ordenamiento Urbano para la Zona San Benito

Plan Parcial de Ordenamiento Urbano para la Zona Escalón

Plan Parcial de Ordenamiento Urbano para la Zona San Francisco

Plan Parcial El Espino

Microplan de Revitalización Urbana de la Calle Arce

DEROGACIONES

• Ordenanza de Zonas de Protección y Conservación de los Recursos Naturales del

Departamento de San Salvador (aprobada mediante Decreto Municipal nº 14 en

sesión de Concejo Municipal de fecha 22 de Abril de 1998; y publicada en el

Diario Oficial nº 124 , tomo 340 del 6 de Julio de 1998)

• Plan Parcial de Ordenamiento Urbano para la Zona Miramonte (aprobado

mediante Acuerdo Municipal Nº 8.3, tomado en la sesión extraordinaria

celebrada el doce de diciembre de dos mil dos)

• Plan Parcial de Ordenamiento Urbano para la Zona Centroamérica y sus

alrededores (aprobado mediante Acuerdo Municipal Nº 5, tomado en la sesión

extraordinaria celebrada el nueve de diciembre de dos mil cuatro)

• Microplan de Revitalización de la Avenida Independencia y sus Alrededores

(aprobado mediante Acuerdo Municipal Nº 6 tomado en la sesión extraordinaria

celebrada el nueve de diciembre de dos mil tres)

• Todas aquellas Ordenanzas, acuerdos o reglamentos así como todas aquellas

disposiciones cuyos preceptos estuvieren en contra de la aplicación de esta

Ordenanza.

USOS DEL SUELO NO CONFORMES (USNC).

Cualquier uso de suelo existente a la fecha de entrada en vigencia del Plan Municipal,

catalogados como prohibidos en la Matriz de Usos de Suelo, mantendrá su derecho de

permanencia, y deberá ser considerado como Uso de Suelo No Conforme.

La OPAMSS, está obligada a emitir la Calificación de Lugar, bajo el concepto de Uso de

Suelo No Conforme, condicionándolo a las siguientes disposiciones:

•Mientras no se produzca el cese de las actividades que le dieron origen, el uso de suelo

mantendrá su vigencia, con la obligación para su titular de eliminar o corregir toda causa

de molestia debidamente comprobada por los organismos oficiales competentes, de

acuerdo a la legislación vigente en la materia. Con excepción a lo regulado en el art. 63

de la Ley de Desarrollo y Ordenamiento Territorial del Área Metropolitana de San Salvador

y de los Municipios aledaños.

•No podrán ampliarse o realizar nuevas construcciones en aquellos inmuebles

catalogados como Uso Suelo No Conforme, a menos que se modifique el uso del suelo

conforme a los usos permitidos o alternativos de la Matriz de Usos de Suelo de cada Plan

de Ordenamiento Territorial Municipal.

Para los usos de suelo No Conformes a la entrada en vigencia del presente Plan, la

Municipalidad emitirá las Licencias, Matrículas o Permisos respectivos en sentido

favorable, siempre y cuando no tenga denuncia ciudadana o un proceso legal iniciado.

La OPAMSS otorgará la Calificación de Lugar bajo el concepto de Usos de Suelo No

Conforme en los casos que sea requisito.

REUNIONES DE INMUEBLES EN VARIAS ZONAS DE USO DEL SUELO

Los inmuebles que se encuentren ubicados entre varias zonas de usos de suelo debido a reunionesde inmuebles, entre otros; se determinará su uso tomando en cuenta los siguientes casos:

• Cuando la reunión de inmuebles afecte las zonas definidas como corredores, zona médica, y/oinstitucional, Ruta Turística, predominará la parcela con mayor área antes de la reunión deinmuebles para otorgar permisos.

•Cuando la reunión de inmuebles afecte una zona residencial, habitacional 1 o 2, mixta 1 estaspredominarán sobre el resto de zonas de uso de suelo para otorgar los permisos; exceptuando elcaso de la Zona de Máxima Protección.

•Cuando la reunión de inmuebles afecte una zona habitacional 1 o 2, residencial y mixta 1 ,predominará la zona habitacional 1 o 2 para otorgar los permisos, en caso de reunión de inmueblesque afecte una zona residencial y mixta 1, predominará la zona residencial.

•Cuando la reunión de inmuebles afecte una zona habitacional 1 y 2, predominará la zonahabitacional 2 para otorgar los permisos.

•Cuando la reunión de inmuebles sea entre una parcela afectada por un plan parcial o microplan yotra parcela de la planificación general, prevalecerá siempre la zonificación de los planes parciales omicroplanes.

•Cuando la reunión de inmueble se realice entre una zona de Vivienda Social con el resto de zonas deusos de suelo, predominará cualquiera de las zonas que reúnan inmueble con la zona de ViviendaSocial para otorgar permisos.

•En ningún caso las zonas mixto 2 o entretenimiento para adultos predominarán en una reunión deinmuebles que afecte cualquiera de las zonas de usos de suelo de la planificación general.

•En el caso de reunión de inmuebles entre la Zona de Máxima Protección con el resto de Zonas deusos de suelo, predominará la zona de Máxima Protección para otorgar permisos.

•Cuando la reunión de inmuebles afecte dos Planes Parciales o Microplanes, predominará el área dela parcela más grande antes de la reunión de inmuebles para otorgar permisos.

JERARQUÍA DE ZONAS DE USOS DE SUELO

Área Natural Protegida.Zonas de MáximaProtección.

Reglamentación Especial.

Espacios Abiertos.

Habitacional 2

Habitacional 1

Residencial.

Mixto1

InstitucionalCorredor de Usos

Mixtos 1Corredor de Usos

Mixtos 2Turística Cultural

Turística de Entretenimiento.

Corredor ArtesanalZona MédicaRuta turística.

Vivienda Social.

Industria.

Usos Mixtos 2.Entretenimiento para

adultos.

Art. 26.-REUNIONES DE INMUEBLES EN VARIAS ZONAS DE USO DEL SUELO.

•Cuando la reunión de inmueblesafecte una zona habitacional 1 y 2,predominará la zona habitacional 2para otorgar los permisos.

Art. 26.-REUNIONES DE INMUEBLES EN VARIAS ZONAS DE USO DEL SUELO.

En el caso de reunión de inmueblesentre la Zona de Máxima Protección conel resto de Zonas de usos de suelo,predominará la zona de MáximaProtección para otorgar permisos.

GRACIAS