pintandohorizontes

Distribución Gratuita

Año INúmero 4

Mayo / Junio 2014

PH

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El cuarto...y no nos detenemos!El número anterior, hemos llegado a hogares de consorcistas de manera record con la tirada bimestralen soporte de papel. Celebramos eso, y estamos convencidos de que continuamos nuestra labor deasesoramiento y enseñanza respecto de este régimen tan desconocido para muchos.

Nuestro portal de Facebook también ha incrementado considerablemente su número de seguidores.Son 473 a esta fecha los que suscribieron a la página de PH Magazine, y seguimos creciendo!!!...

Creemos que el éxito no se consigue adaptándonos a lo que existe, sino sobresaliendo. Trabajamospara eso: Destacarnos a través de nuestras acciones y proyectos. Por eso, Alas es la únicaadministración con una publicación como esta. Por eso la calidad de nuestras liquidaciones deexpensas son inéditas. Por eso, ofrecemos un portal con acceso individualizado a la plataforma degestión con la que trabajamos. Por eso somos los únicos del rubro que atienden en su sede comerciallos días sábados. Por eso todo nuestro equipo está formado por académicos de la Universidad deBuenos Aires…Por eso, y por muchas otras razones, no somos una administración más. Somos ALAS.

Pablo E. AcuñaFundador Adm. Alas

Hay innumerables síntomas de que estamos viajando en un elevador potencialmente peligroso y lamayoría de estos son casi imperceptibles por los pasajeros,no solo cuando un elevador falla o sedescompone representa un peligro. Muchas alertas son advertidas, controladas y seguidas por elpersonal técnico a cargo del mantenimiento. Este es el valioso aporte del conservador para con ustedesy el buen criterio de los profesionales puesto a disposición de su seguridad. Estas alertas son informadaspor medio de notas y/o presupuestos que en muchos casos son desestimados por ser asintomáticas ypor el desconocimiento real de la peligrosidad,ya que para el común de la gente,“el ascensor anda todoslos días”.

Pero atención; no debemos olvidar que el viaje en un ascensor es la elevación de un cuerpo en el airecontenido por la cabina, cables, guías, etc.

El conservador por ustedes contratado es el responsable de brindar un viaje SEGURO y confortable. Ycomo responsable de su seguridad informa y avisa de la necesidad de un cambio o reparación urgente.Escúchenlo e infórmense si no están convencidos. Pero nunca lo desestimen.

Por ejemplo: Si un ascensor frena fuera de nivel en varias ocasiones entendemos que se desgastaron losfrenos y hay que reemplazarlos. Ahora bien, si el ascensor se detiene bien en los pisos y les llega uninforme de reparación urgente de zapatas de freno por fisuras en la mismas. Que piensan?El ascensor de los frenos desgastados les avisa y da síntomas mucho antes de generar un accidente. Peroel ascensor que informaron reparación de zapatas de freno no presentó síntomas al usuario, pero solofue percibido por el personal técnico mediante una inspección de rutina en el mantenimiento, y si estono se repara es muy probable una rotura repentina y un accidente provocado por un ascensor sin frenos,o sea, un ascensor que no se detiene e impacta contra los finales de recorrido.

Prevenir es la columna de un óptimo mantenimiento y un buen entendimiento entre cliente yconservador son las bases para que esta columna sea firme.

Y esta reparación...¿por qué? por Diego Bakus

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El Administrador podrá determinar y ordenar la cantidad de veces que se retirarán los residuos en eledificio dentro del horario de trabajo. En caso en que en el edificio se generen residuos provenientesde consultorios médicos, odontológicos, veterinarios, de análisis clínicos, radiológicos, los mismos sedispondrán de acuerdo a la legislación vigente. El trabajador no deberá manipular en ningún casoesos residuos.

Barrer y recoger la basura del cordón de la vereda en toda la extensión del frente del edificio.Y por ultimo deberá observar el correcto aseo e higiene personal durante la jornada laboral comoasimismo de la vestimenta.

Para concluir, es importante destacar que estas tareas narradas en el presente artículo, deben serrealizadas por el personal en relación de dependencia, y son de carácter obligatorio. Cualquierotra tarea que surja según el lugar del trabajo y sea impuesta por el Administrador en post delbeneficio de los Consorcistas, tendrá el mismo carácter, cuando quede asentado en el libro deÓrdenes, siempre y cuando no exceda los derechos y obligaciones que delimita la Ley Nacional N°20.744 (Ley de Contrato de Trabajo).

Obligaciones de los trabajadores en relación de dependenciaen Edificios bajo la propiedad horizontal – 3° Parte.

por Dr. Ricardo Colombres

Contador U.B.A.

Como muchos saben, uno de los típicos problemas que debe afrontar un consorcio es el referido afiltraciones en las unidades funcionales provenientes de las que están situadas sobre estas. En estoscasos el administrador interviene coordinando la visita de un plomero para verificar la problemática yreparar la perdida en el departamento de arriba. Ahora bien, esto que resulta a simple vista muysencillo, no lo es. Ya que si media la buena voluntad del vecino de arriba no habrá problemas. Perosupongamos el caso en que este vecino, lejos de colaborar, se niega a hacerlo sea por comodidad,miedo a que le rompan el piso y no se haga el trabajo de estética, o simplemente por ignorancia, aquíestamos frente a una persona que se convierte en el mayor de los obstáculos para resolver laproblemática. En este caso se debe tomar conciencia de que evitando el ingreso al piso superior, estaconducta traerá como consecuencia que el consorcio sea pasible de acciones tendientes alresarcimiento de los daños sufridos en la unidad afectada por filtraciones e incluso el propietario queno permitió el ingreso a su unidad funcional podría ser pasible de dichas acciones. Por ello cabepensar que de nada le serviría a un consorcio tener un buen administrador si los copropietarios queforman parte de él no están dispuestos a colaborar para evitar que se produzcan daños tanto para elpropietario de la unidad afectada como también a la estructura edilicia que es un bien de todos loscopropietarios. De la voluntad de los consorcitas depende quien gane la batalla y evitar de este modola interposición de acciones en la vía judicial que tan dañina resulta ser para el consorcio.

LA BATALLA

entre el interés personal del propietario

y el interés del Consorcio por Mariana Romero

Abogada

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Pueden ser muchas las razones por las cuales un consorcio recaiga en un saldo de caja deficitario.Básicamente se trata del resultado de una ecuación simple: un valor de egresos mayor al de los ingresos; yes ésta formula la que puede ser causada por diversos factores. Entre los más comunes, se encuentra elalto grado de morosidad de las unidades funcionales respecto del pago de las expensas; o un gastoimprevisto que consumió el fondo del que disponía el consorcio, entre otros.¿Cuáles de estos factores pueden ser atribuidos a una gestión deficiente de la administración? Es un temadelicado, en el que no se puede elevar un juicio livianamente como lo hacen algunos portales. Esimprescindible analizar cada circunstancia concreta. Sin embargo, se pueden realizar apreciacionesgenerales y objetivas.Al respecto, no puede atribuirse responsabilidad a un administrador de un desperfecto edilicioimprevisible (el que pudiera consumir el saldo en pos de su reparación). La conjugación de las facultadesdel administrador sumado a la urgencia que el inconveniente pueda presentar, habilitan al primero aaccionar frente a la vicisitud con una agilidad que aventaja al procedimiento del llamado a asamblea, afavor del consorcio todo. Sin embargo, una vez superado el malestar, es importante que se tomen lasmedidas, a través del órgano correspondiente (asamblea) para revertir la situación financiera en la que haquedado el consorcio y no acrecentar el malestar, ahora económico.En el caso de la morosidad, el cobro de las expensas no es una obligación de resultado, sino de medios. Noes reprochable al administrador la falta de pago de una unidad, pero si lo es la falta de medidas dirigidas aefectivizar la cobranza.Ahora bien, como lo quiere inferir irónicamente el título de este artículo, el saldo negativo implica lainexistencia de fondo reales, y por tanto una deuda. El cuándo, cómo y porqué lo hemos introducido (conejemplos) en los párrafos precedentes, aunque sin duda resulta imprescindible que se vea claramentereflejado en la liquidación mensual. Nos falta un interrogante: ¿Quiénes? En toda deuda existen dossujetos: el “deudor” y el “acreedor”, siendo en estos casos el consorcio el primero y el administrador elsegundo. Cierto es que el administrador no es financista, y que no es su obligación afrontar con supatrimonio personal obligaciones del consorcio, pero no es una práctica totalmente inusual, muchasveces en pos de evitar “males mayores” (como pueden ser las consecuencias de incurrir en una mora deobligaciones frente a los empleados o la Afip). La realidad es que esta cuestión es tan usual como pocovalorada por sus beneficiarios.Aunque no resulta de sus obligaciones, si el crédito existiera -con la documentación respaldatoria delcaso-, no solo fallos judiciales avalan su cobrabilidad (Sala “C” Camara Nacional de Apelaciones:“PEIJOVICH, JORGE ARIEL C/ CONSOR-CIO DE PROPIETARIOS DE LA CALLE ACOYTE 1579 S/ COBRO DESUMAS DE DINERO”), sino que existen disposiciones de algunos reglamentos de copropiedad yadministración que les habilitan a retener documentación hasta que dichos créditos no sean saldados.

No tengo cambio...

... solo billetes de 100-por Pablo E. Acuña

Abogado

Pintando Horizontes quiere atender todas sus consultas.Envíe sus preguntas a phmagazine@alas-admconsorcios.infoSiempre dedicaremos un artículo a las temáticas planteadas.

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María Paula García IglesiasAbogada

María Paula García Iglesias

4713-9103MITRE 3362 of. 33 SAN MARTIN

paulagarciai@hotmail.com

Muchas veces, cuando se inicia el cobro judicial de deuda por expensas, descubrimos que el morosotambién se ha atrasado en el pago de la hipoteca, de los impuestos provinciales y municipales yseguramente con algún préstamo personal tomado.- Y resulta que el único bien que dispone es la unidadfuncional…El Consorcio se pregunta entonces, si resulta viable una ejecución judicial, con los gastos que la mismaacarrea, frente a tantos acreedores, siendo que todos se quieren cobrar del mismo inmueble. La respuestaes afirmativa, y se encuentra fundamentada en el privilegio que el legislador le ha otorgado al crédito porexpensas comunes, denominado conforme el art. 3901 del Código Civil.-Así, cuando un departamento se remata en pública subasta, todas las deudas y embargos que pesan sobreel mismo, se transfieren del bien al producido de aquélla, es decir, al precio obtenido en la subasta y cuyomonto en pesos se encuentra depositado en el juzgado a la orden del Juez.-Resulta unánime y pacífica la jurisprudencia que dispone el siguiente orden de cobro: Gastos judiciales(quedan incluídos todos aquellos gastos efectuados por la parte ejecutante para lograr la subasta del bien.Cabe destacar entonces, que todos los gastos efectuados por el Consorcio dentro del expediente judicialserá lo primero que se recupera); Honorarios y aportes del letrado que llevó adelante el juicio donde seremató el bien (fundamentado en el carácter alimentario que detentan los honorarios para el profesionalinterviniente); Crédito hipotecario (art. 3934 del Código Civil); Crédito por expensas comunes;Crédito por impuestos nacionales, provinciales y municipales; Otros créditos quirografarios (referidos amutuos, cheques rechazados, etc).-Éste sería el escenario ideal, en el que el dinero alcanza a satisfacer la totalidad de los créditos impagos porel deudor. Pero, ¿qué ocurre si el monto obtenido en la subasta satisface parcialmente la deuda porexpensas o, peor aún, no llega siquiera a ello?En este caso ya no es el “ius preferendi” sino el denominado del art. 17 de la ley 13.512que entra en funcionamiento y lo hace en favor del Consorcio estableciendo la obligación al pago de ladeuda por expensas comunes al comprador en subasta, por más que aún no haya tomado posesión delinmueble. El fundamento reside en el carácter de obligación “propter rem” de las expensas –que siguesiempre al dominio del piso o departamento- no haciendo la ley distinción alguna sobre

.-

“ius preferendi”

1)

2)

3) 4) 5)

6)

“ius persequendi”

si el propietariollegó a ser tal en virtud de un contrato de compraventa, por usucapión o por resultar adjudicatario en unasubasta como acto de ejecución forzada de los bienes del deudorPor ende, el pago de las expensas comunes adeudadas en la medida que el precio de la cosa no alcance parasu pago, deberán ser indefectiblemente abonadas por el comprador en subasta.-

Moroso por aquí...Moroso por allá

Civil - Comercial

por María Paula García Iglesias

Abogada

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El propietario del 4ºA estudiaba ingeniería por la noche, extendiéndose muchas veces hasta las 2 o 3de la madrugada ya que la carrera es exigente y durante el día trabajaba y cursaba largas horas. Sunueva vecina del 5ºA estudiaba sin tanta exigencia y tres o cuatro veces por semana comenzabaruidosas sesiones con su novio de turno que se extendían casualmente a partir de las 2 de la mañana.Después de unas semanas golpeando la losa con el palo de escoba y dejando notitas debajo de lapuerta, el ingeniero en potencia estalló, dejando de ser un problema entre dos personas para pasar aser del consorcio.El marco legal previsto en la Ley 13.512 es escueto pero esclarecedor. En efecto, su Art. 6 establece quelos propietarios y ocupantes tienen dos prohibiciones se especial trascendencia:- tienen

por el Reglamento de Copropiedad;- y tienen ,ejercer actividades que comprometan la seguridad del inmueble o depositar mercaderías peligrosas operjudiciales.Y el Art. 15 de la misma Ley prevé el juicio sumarísimo para que el representante o los propietariosafectados puedan hacer cesar la transgresión. El juez podrá ordenar allanamiento, arresto o desalojo silo estimara apropiado.El propietario ingeniero exigía a la administración que en virtud de obligación expresa “haga cumplir elreglamento y el Art. 6 de la Ley”. Es decir, el afectado pedía que fuera el consorcio y no él quien iniciaralas acciones contra su vecina. Sin embargo, para que se configure un incumplimiento la afectacióntenía que ser y no de un vecino aislado. Es decir, tenía que existir una Asamblea quepor mayoría de votos atestigüe el incumplimiento y determine la acción a seguir.Luego de intentos infructuosos de hacer dialogar a las partes, finalmente en Asamblea la mayoría optópor el inicio de la acción judicial. Contribuyó a que la dama acusada, en insólito desafío agravara suconducta.Cuando en el juzgado se citó a audiencia ya habían pasado muchos meses (a pesar de lo “sumarísimo”

del proceso), la inquilina del 4ºA se había mudado y los propietarios, incluyendo el del 5ºA, estabanconcentrados en otros problemas. Se sorprendieron molestos al tener que afrontar los gastos delabogado.Una respuesta idónea a la dificultad de resolver problemas de convivencia simples pero deconsecuencias imprevisibles comenzó a verse en algunos de los reglamentos que se comenzaron aredactar en los últimos quince años y que establecen un sistema interno de sanciones económicasante incumplimientos no pecuniarios, es decir, aquellos derivados del Art. 6 de la Ley 13.512.En dichos reglamentos se atacó el problema de una forma que en la práctica resultó inesperadamenteeficaz: un sistema de acreditación de la falta, de aplicación de multas moderadas (a beneficio delconsorcio) y en la cual la Asamblea podía actuar como órgano de revisión de la sanción.Ante la queja de un vecino sobre un incumplimiento determinado, el consejo de administración pormayoría de votos determina si el incumplimiento existió e informa por escrito al administrador, quienimpone la multa con una fórmula simple: entre ¼ y una expensa mensual del departamento infractorsegún si es o no reincidente. Se aplica dicha multa a la cuenta de expensas, siendo el conceptoejecutable bajo el mismo procedimiento y privilegios que el resto de las obligaciones mensuales.De esta forma se subsana la lentitud y se eliminan los costos de los procesos judiciales, se crea unsistema disuasivo para los vecinos díscolos y se le quita una presión innecesaria al administrador.

prohibido destinar los departamentos a usos contrarios a la moral o las buenas costumbres

o a fines distintos a los previstos

prohibido perturbar con ruidos o de cualquier otra manera la tranquilidad de los vecinos

“de los vecinos”

Convivencia: la efectividadde las multas

por Lisandro Cingolani

Abogado

PH

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En lo que respecta a este punto, cabe aclarar laimportancia de contar con matafuegos, y conlas recargas de los mismos, no solo para unacorrecta habilitación del consorcio, sino paracumplimentar lo establecido por ley.En lo que respecta al seguro, se da porentendido al momento de la contratación delmismo, que el Consorcio cuenta con sucorrespondiente habilitación, que incluye,como uno de sus puntos fundamentales elcontar con la cantidad de matafuegos acorde alos pisos y unidades del edificio.Esto no significa que de ocurrir un siniestro, laCompañía Aseguradora al manifestarse lainadecuada cantidad y mantenimiento de losmatafuegos, rechace parte o totalmente elsinistro por lo que se denomina

.La es una situación que seproduce cuando en el riesgo que se asegurasurgen circunstancias que antes no existentescambiando así su naturaleza desde el punto devista asegurador, extendiendo la peligrosidadpor encima de los niveles que había cuando seestipuló la prima y el contrato.La obligación del Tomador es informar a lacompañía sobre cualquier circunstancia queempeore el riesgo asegurado. Si esto sucede, elasegurador puede variar el contrato, aceptar elnuevo riesgo o rechazarlo.Al contratar una póliza de seguros, la entidadaseguradora asume cierto riesgo en base a lainformación facilitada. Si en determinadomomento variasen las circunstancias, estoocasionaría un agravamiento del riesgo quepodría aumentar la prima.Es por todo lo expuesto con anterioridad que sedeben tomar la medidas necesarias paraadecuar la cantidad de matafuegos y que losmismos siempre se encuentran en perfectoestado de conservación y con sus recargasperiódicas.

Agravación del

Riesgo

agravación del riesgo

EL Papel de los matafuegos

en la cobertura

contra

INCENDIOS

por Lic.Natalia Gavi

Las rampas, como accesorios en edificios públicos,privados, edificios de viviendas o laborales, se hanconvertido hoy en día en la estructura más leal paraaquellas personas que tiene alguna dificultad para lograrsu propia movilidad, dejando atrás las barreras quehacían que la dificultad sean aún más difícil de afrontar.Les contamos que a partir de la vigencia de la Ley 962 seha logrado dejar atrás el impedimento de poder accedera diferentes tipos de viviendas, entre otrasconstrucciones. Las rampas se diseñaron para comunicarpisos entre sí, para salvar algún desnivel o comocomplemento de las escaleras.Para conocer más sobre sus características les detallamosalgunos tips que les puede ser útil a la hora de planificar larampa ideal, de acuerdo a la estructura de su edificio.Deben ser de fácil acceso, a través de lugares comunes depaso, que comuniquen cada unidad de uso y cada piso.El ancho mínimo debe ser de 1,00 m. y el máximo de 1,20m.Su pendiente deberá ser de material antideslizante.Deberán tener descanso cuando su longitud supere los 6m. o cuando su trayecto cambie de dirección.Sobre los lados que queden libres, deberá realizarse unzócalo para evitar que se desplace hacia los costados, loque se quiera elevar.Deberá poseer de ambos lados, pasamanos dobles ycontinuos, sin interrumpir el deslizamiento de las manos.Y recuerde, que se deberá diseñar junto con el Plan deevacuación, mencionado en números anteriores,teniendo en cuenta la colocación de cartelería de salida,iluminación de emergencia, etc.

RAMPAS: medios de comunicación

socialización y accesibilidad

Teléfono:

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4672-7171Av. Rivadavia 8644 – 5° “J” – C.A.B.A.

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por Natalia Sanchez

Hasta

ProntoPH

CORREO DE LECTORES

Lo primero que se debe estudiar, para esto y para todas las cuestiones delConsorcio, es el reglamento de copropiedad y administración.Es verdad que el Consejo de Administración es un órgano que ni la mismaley de propiedad horizontal contempla, y que carece de una regulaciónformal, por lo menos en la provincia de Buenos Aires. Ahora bien, siendoque hace bastantes años se le está considerando positivamente, en vistasde los resultados eficientes que este conjunto consultivo tiene, hayreglamentos que prevén su existencia y funciones. De ser así,

probablemente también tenga instrucciones precisas en cuanto a su composición y los requisitos de susmiembros.Ahora bien, si el reglamento tampoco se pronuncia, será la Asamblea la que deba señalar su creación,funciones, plazo de actividad de los miembros, etc. Aquí vale decir que esto no implica una modificacióndel reglamento, lo cual también consideramos totalmente innecesario al respecto de este“complemento” que hace a la vida y funcionamiento interno.En cuanto a la pregunta concreta, y continuando con la suposición del silencio del reglamento, solo a lospropietarios se les concede la disposición de los espacios comunes. En tal sentido, los inquilinos no tienenpotestades sobre dichas aéreas. Sin embargo, el consejo de administración posee facultades deadministración y no de disposición (puesto que no reemplazan a la asamblea). En tal sentido, no habríainconvenientes con la participación de un inquilino. Otra de las fortalezas de una decisión en tal sentido esel hecho de que los inquilinos residen en el edificio, y conocen mucho más las cuestiones cotidianas queaquellos propietarios que no lo habitan. Sin perjuicio de ello, no puede dejar de tenerse en cuenta quedicha residencia es temporal y que ese factor esta generalmente relacionado con su afán por dejar almínimo e indispensable el valor de las expensas (en desmedro de la conservación del edificio). Por otraparte, si dicho consejo decidiera sobre presupuestos para realizar mejoras, dicha evaluación no tendrá enmiras la disposición financiera real de los propietarios (puesto que la expensa extraordinariageneralmente no está a su cargo).En conclusión, tras analizar escuetamente “pros” y “contras”, NO veo ACONSEJABLE que lo integren.Principalmente porque t respecto del consorcio en cabeza del

, siendo el inquilino (jurídicamente) un tercero ajeno al consorcio, y esta integración estaríacontradiciendo absurdamente dicha pauta neurálgica del régimen de la propiedad horizontal.

odos los derechos y las obligaciones sonpropietario

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¿Puede mi inquilino ser del Consejo de Adm?Juan Carlos de Ciudad Jardín