ANÁLISIS DE DATOS GEOGRAFICO PARA EL ESTUDIO DEL VALOR DEL SUELO DE LA

CIUDAD DE BOGOTA, PLAN PILOTO LOCALIDAD DE SUBA

Dr. Hernando Acuña Carvajal 1*, Msc. Alexis Rojas Cordero 2*, Ing. Fabián Andrés Gómez Camargo

3* 1,2,3 Grupo de Investigación en Gestión Pública, Avalúos y Urbanismo - GIGA.

Universidad Distrital Francisco José de Caldas www.udistrital.edu.co

1* E-mail: hernandoacu @hotmail.com , 2* E-mail: rojas.cordero.alexis@gmail.com,

3* E-mail: fabiangomez001@hotmail.com

Resumen Lo más importante de la información obtenida a partir de un proceso investigativo

es la forma en que será consultada, los medios de comunicación e información han

cambiado drásticamente en las últimas décadas y las consultas tradicionales han

sido remplazadas por consultas modernas en internet. Es por esta razón que

buscar metodologías para compartir la información eficientemente se convierte en

uno de los problemas más importantes a solucionar dentro de un proyecto

investigativo.

Comprendiendo esta situación se ha generado un aplicativo web geográfico, para

los resultados obtenidos en el estudio del valor del suelo de Bogotá en su plan

piloto sobre la localidad de Suba, donde se organizó toda la información en una

base de datos que permite administrar los datos con características espaciales y

que alimenta un servicio web geográfico donde se genera la visualización y

consulta de la información desde la base de datos, brindando la posibilidad de

utilizar una nueva herramienta desarrollada en software libre, que permite un

mejor aprovechamiento de los resultados y una forma más fácil de acceder a la

información.

Palabras Claves: Zonas Homogéneas Geoeconómicas (ZHG) Zonas

Homogéneas, Zonas Homogéneas Físicas (ZHF), servicio web, Sistemas de

Información Geográfica (SIG), Open Geospatial Consortium (OGC), aplicativo web.

Abstract

The most important information obtained from a research process is the way to be consulted, the media and information have changed dramatically in recent decades and the traditional consultations have been replaced by modern internet consultations. It is for this reason that search methodologies to share information efficiently becomes one of the most important problems to solve in a research project. Understanding this situation has generated a geographic web application, for the results obtained in the study of land value in Bogota pilot on Suba, where all the information is organized in a database that can manage data with spatial and feeding a web service which generates geographic visualization and query information from the database, providing the possibility of using a new tool developed in free software, which makes better use of the results and a way easier access to information. Keywords: geoeconomic homogeneous zones (ZHG) homogeneous zones Physical homogeneous zones (ZHF), web service, Geographic Information Systems (GIS), Open Geospatial Consortium (OGC) web application. Introducción. Se considera de suma importancia para cualquier país y ciudad,

independientemente de su grado de desarrollo, contar con estudios que permitan

analizar el comportamiento de los valores del suelo en sus áreas urbanas y rurales,

con el fin de gestionar una planeación mejor enfocada y más organizada, teniendo

en cuenta las necesidades de los partícipes privados y públicos. Este tipo de

estudios son fundamentales para el país, ya que en las últimas décadas se ha

generado un cambio en las políticas de gobierno que se desarrollan con el

propósito de incorporar el suelo rural a suelo urbano o de expansión urbana, con el

fin de subsanar la deficiencia en vivienda que se crea a causa del fenómeno

inmigratorio, el crecimiento económico, poblacional, político y social propio de la

ciudad. Esta situación genera la idea del suelo como uno de los recursos más

escasos para el sector constructivo y con mayor dificultad de manejo para las

entidades gubernamentales de planeación, en los sectores de mayor crecimiento.

Optimizar el uso y aprovechamiento del suelo ha sido uno de los programas más

importantes para las administraciones del orden nacional y capital, las cuales han

realizado un gran esfuerzo en replantear la planeación urbanística para efectos de

garantizar a los ciudadanos un ambiente de convivencia más amable. La ciudad se

ha logrado dotar de mejores espacios públicos, reorganizando la asignación de

usos del suelo, al dividir la ciudad en Unidades de Planeación Zonal (UPZ),

reglamentadas en el POT.

Actualmente el 90% de ellas se ha reglamentado, expidiendo planes maestros

para clasificación e identificación de los predios de interés cultural que requieren

protección especial, estableciendo condiciones claras de edificabilidad, usos,

restricciones ambientales, reservas viales y zonas de riesgos naturales. Sin

embargo, Bogotá aún está lejos de ver reflejado en el diario ejercicio de la

convivencia ciudadana, la armonía a la cual debería conducir la aplicación de las

reglas establecidas en la planeación urbanística de la ciudad, lo que

comercialmente ha generado desigualdades en las rentas urbanas, donde algunos

sectores se deprimen por falta de actuaciones gubernamentales y otros se

valorizan por mejoras constantes, causando variaciones sobre el valor del suelo.

La ejecución del presente proyecto está orientado a determinar las Zonas

Homogéneas Físicas y Geoeconómicas, de la localidad de Suba, como plan piloto

de la ciudad de Bogotá e implementar un geo servicio Web hasta ahora inexistente

en la universidad y en particular para consultas de productos de investigaciones, el

proyecto permitirá que cualquier usuario de la comunidad académica estudiantil y

de la sociedad tenga acceso a información fiable y fácil del valor del suelo en la

ciudad de Bogotá, por el momento en la localidad de Suba como plan piloto, donde

se busca generar una base de datos que nos indique el valor del metro cuadrado

en las distintas zonas de Bogotá, las variables y factores que lo afectan directa e

indirectamente.

Se busca visualizar los resultados cartográficos en un servicio web temático donde

el usuario pueda hacer uso de diferentes herramientas de consulta cartográfica

como acercamientos, mediciones y selección de puntos de información, también se

podrá encontrar información relacionada no solo al estudio sino en general a sitios

de interés de la localidad, la malla vial, los tipos de suelo de la localidad y las UPZ’s

por las que está conformada, todo esto con el fin de poder garantizar un producto

más robusto que pueda hacer más útil la información y brindar más posibilidades

de consulta a los interesados, cada una de esta capas de información pueden ser

activadas o desactivadas, permitiendo enfocarse en los datos de interés.

Los resultados de las visualizaciones tienen la característica de poder ser

descargados en formato pdf o si se requiere se pueden imprimir directamente

desde el geo servicio; el trabajo espera ampliar las formas de brindar la

información obtenida en el estudio y que un mayor número de usuarios pueda

acceder a ella.

2. Delimitación Espacial, Localidad de Suba.

Es la localidad número 11 del Distrito Capital de Bogotá. Se encuentra ubicada al

norte de la ciudad (figura 8). Su nombre proviene de la lengua muisca Zhuba ("mi

rostro" o "mi grano", la quinua). Geográficamente, el territorio presenta zonas

verdes, sobre todo en los cerros de Suba y La Conejera, así como pequeñas

llanuras que poco a poco la urbanización ha hecho disminuir, sobreviviendo solo al

occidente. En el ámbito socio-económico, la localidad tiene una vasta zona

residencial, aunque con actividades de industrias, comercio y servicios, sobre todo

en la parte sur.1

Tiene una extensión total de 10.054,98 hectáreas, de las cuales 6.033,67 se

clasifican en suelo urbano, 880 corresponden a suelo de expansión y 3.141,31

pertenecen al suelo rural. Dentro de estos tres tipos de suelos, se localizan

1.754,66 hectáreas de suelo protegido. Cuenta con 780.267 habitantes

aproximadamente.2

LIMITES

Norte: Rio Bogotá y Calle 200 con el municipio de Chía (Cundinamarca).

Sur: Rio Juan Amarillo y Calle 100, con las localidades de Engativá y Barrios

Unidos, respectivamente.

Este: Autopista Norte con la localidad de Usaquén.

Oeste: Rio Bogotá con el municipio de Cota (Cundinamarca).

3. ESTUDIO DEL VALOR DEL SUELO DE LA CIUDAD DE BOGOTA PLAN

PILOTO LOCALIDAD DE SUBA.

El estudio del valor del suelo sobre la ciudad de Bogotá, es uno de los proyectos

de investigación con los que cuenta en grupo investigativo GIGA de la Universidad

Distrital Francisco José de Caldas y con el cual se espera obtener el valor metro

cuadrado del suelo de la ciudad de Bogotá, obtenido a partir de las zonas

homogéneas físicas y geoeconómicas de la ciudad.

En primera instancia el proyecto se planteó sobre la localidad de Suba como plan

piloto, en esta primera parte se buscó generar una metodología consistente que

permitiera que el desarrollo futuro del proyecto fuera factible y que los resultados

propuestos se cumplieran sobre las expectativas propuestas.

El estudio se ejecutó en su totalidad sobre la localidad de Suba y se generaron las

metodologías para la continuidad del proyecto y los resultados esperados del

mismo, estos se esperan mejorar y complementar con trabajos anexos que

involucren la temática desarrollada; sobre los datos más relevantes del proyecto se

logró concluir:

• La localidad de Suba tiene tres tipos de suelos dentro de su extensión

distribuidos así (Figura 1):

Figura 1. Distribución de Los Tipos de Suelo en La Localidad de Suba.

Fuente: Los Autores.

Tabla. 1. Datos del área ocupada por cada tipo de suelo perteneciente a la

localidad de Suba.

TIPOS DE SUELOS

TIPO SUELO AREA m2

SUELO RURAL 37.599.101,94

SUELO URBANO 384.533.415,26

SUELO DE EXPANSION 29.741.120,71

Fuente: Estudio del Valor del Suelo de La Ciudad de Bogotá, plan Piloto Localidad

De Suba, Grupo De Investigación GIGA.

• La localidad está compuesta por doce UPZ, que distribuyen su área así (figura 2):

Figura. 2. Distribución de Las UPZ en la localidad de Suba.

Fuente: Los Autores.

Tabla. 2. Datos del área ocupada por cada UPZ perteneciente a la localidad de

Suba.

UPZ LOCALIDAD SUBA UPZ LOCALIDAD SUBA

UPZ NUMERO AREA UPZ NUMERO AREA

El Prado 19 4334033,64 Tibabuyes 71 7263801,45

Suba 27 6529011,27 La Academia 2 6720730,82

Niza 24 7565952,94 La Floresta 25 3934775,91

Casa Blanca 23 4204838,24 El Rincón 28 7100888,22

San José de

Bavaria 17 4382731,67 La Alhambra 20 2847741,21

Guaymaral 3 4536367,19

UPR Zona

Norte 1 37599097,6

Britalia 18 3286562,36

Fuente: Estudio del Valor del Suelo de La Ciudad de Bogotá, plan Piloto Localidad

De Suba, Grupo De Investigación GIGA.

• La figura 3, nos indica la distribución de los 1861 sitios de interés existentes en la

localidad.

Figura 3. Distribución de los sitios de interés en la localidad de Suba

Fuente: Los Autores.

Tabla. 3. Datos de la distribución de los sitios de interés por categorías en la

localidad de Suba.

SITIOS DE INTERES

CATEGORIAS CANTIDAD

Alojamiento y alimentación. 15

Deporte 323

Educación 620

Entretenimiento 178

Infraestructura publica 311

Manufactura y producción 167

Salud 42

Servicio comercial 205

TOTAL 1861

Fuente: Estudio del Valor del Suelo de La Ciudad de Bogotá, plan Piloto Localidad

De Suba, Grupo De Investigación GIGA.

• La figura 4 nos indica como es la distribución de los rangos de los valores metro

cuadrado de terreno en total de lotes dentro de la localidad.

Figura 4. Distribución del valor Metro cuadrado de terreno en la Localidad De

Suba.

Fuente: Los Autores.

Tabla. 4. Datos de la distribución de los valores de terreno por rangos de

quinientos miles en la totalidad de lotes de la localidad de Suba.

ZHGE

RANGOS CANTIDAD DE PREDIOS

RANGO 0 4.438,00

RANGO $0 A $500,000 24.320,00

RANGO $500,000 A $1'000,000 72.874,00

RANGO $1'000,000 A $1'500,000 1.781,00

RANGO $1'500,000 A $2'000,000 479,00

RANGO $2'000,000 A $2'500,000 39,00

RANGO $2'500,000 A $3'000,000 -

RANGO $3'000,000 A $3'500,000 194,00

RANGO $3'500,000 A $'4'000,000 58,00

RANGO $4'000,000 A $'4'500,000 5,00

TOTAL 104188

Fuente: Estudio del Valor del Suelo de La Ciudad de Bogotá, plan Piloto Localidad

De Suba, Grupo De Investigación GIGA.

2. IMPLEMENTACION SISTEMA DE INFORMACION GEOGRAFICA

La información con la que se trabajo fue la suministrada por el grupo de

investigación GIGA, la cual estaba almacenada en archivos tipo shape files (.shp)

estos contiene la información alfanumérica y geográfica con la cual se desarrollara

el Aplicativo Web geográfico, la modificación de estos archivos se realizó sobre el

programa Quantum GIS (1.8), software libre orientado al manejo de información

geográfica.

La implementación del Aplicativo Web, se realizó en el entorno de desarrollo de

código abierto MapServer, para esto se descarga de la página

http://www.maptools.org/ms4w/index.phtml?page=downloads.html, el paquete de

instalación ms4w-3.0.6, esta será la plataforma con la cual se logró publicar la

información geográfica del estudio en un entorno web, que permite la relación

entre servidor y usuario.

MapServer ha generado un interfaz de visor de mapas que permite una interacción

entre usuario y servidor de una forma más ágil, se ha utilizado la plantilla pmapper,

desarrollada sobre PHP/Mapscript, este marco está destinado a ofrecer una amplia

funcionalidad y múltiples configuraciones con el fin de facilitar la configuración de

una aplicación MapServer; para la descargar del paquete se ingresa a la página

http://www.maptools.org/ms4w/index.phtml?page=downloads.html.

En la creación y gestión de la base de datos, fue utilizado el sistema de gestión de

base de datos relacional orientada a objetos de software libre PostgreSQL y su

extensión espacial PostGIS, la cual añade soporte de objetos geográficos a

PostgreSQL y permite realizar análisis mediante consultas SQL espaciales o

mediante conexión a aplicaciones GIS. La descarga del paquete de instalación para

Windows fue realizada desde la página:

http://www.postgresql.org/download/windows

La Base de Datos contiene las siguientes tablas, con las características y los

atributos del estudio:

• Localidades de Bogotá.

• Localidad de Suba.

• Sitios de interés en Suba

• Estaciones de Transmilenio en Suba.

• Tipos de suelo.

• Unidades de Planeamiento Zonal (UPZ).

• Vías

• Zona Homogénea Física de Suba.

• Zona Homogénea Geoeconómicas de Suba.

Para realiza el cargo de la información a la Base de Datos, se hace uso de la

extensión de PostGIS, de PostgreSQL, de donde se introducen los parámetros de la

base de datos.

Con la información cargada en la base de datos de PostgreSQL, se creó y configuro

el archivo mapfile de la aplicación, utilizando la extensión de QuatumGIS, para

exportar los proyectos a archivos .map; posteriormente se modificó el archivo

defalult tipo XML (Extensible Markup Language), donde se logró cumplir la

expectativas del diseño, al definir la ruta del archivo mapfile (.map), indicando el

lenguaje de trabajo del aplicativo, la forma como van a ser visualizadas las capas

en la leyenda de la interfaz, los grupos que se visualizaran en la aplicación y las

consultas que se van a realizar en la aplicación según la información de cada una

de las coberturas.

Los resultados obtenidos del aplicativo (figura 5) se pueden observar desde el link:

http://rita.udistrital.edu.co:22015/pmapper/map_default.phtml

Figura 4. Representación geográfica de la Localidad De Suba.

Fuente: Los Autores.

3. CONCLUSIONES

El aplicativo Web Geográfico desarrollado permite obtener información importante

sobre el valor del suelo de la localidad de Suba, todo este proceso fue desarrollado

a partir de software libre lo que genero un trabajo que puede ser desarrollado por

cualquier persona que tenga acceso a internet, los conocimientos y el interés sobre

el tema de estudio; esta idea permite mostrar a la comunidad académica que hay

otra forma no solo de realizar investigación sino también de compartirla en medios

de comunicación modernos.

El aplicativo web es una herramienta muy eficaz y eficiente que permite acceder a

la información de una forma sencilla, con una gran cantidad de herramientas que

brindan una mejor relación entre la información y el usuario, como también una

consulta rápida de todos los componentes geográficos de la información.

Dentro del desarrollo de la aplicación se cumplió con un protocolo que involucraba

diferentes etapas de conceptualización y diseño, las cuales se han convertido en la

base de todo el trabajo realizado, ya que permitieron estructurar y dar forma al

sistema, garantizando que la etapa de implementación sea eficaz y coherente con

los objetivos planteados y los resultados obtenidos.

Se realizaron diferentes verificaciones y pruebas al sistema con las que se buscó

mejorar la eficiencia del aplicativo y hacer correcciones pertinentes del trabajo

enfocado siempre hacia los usuarios; al final el correcto funcionamiento del

aplicativo, la confiabilidad de la información y la implementación de las consultas

de la información geográfica indican que la metodología aplicada fue la correcta y

que el trabajo presenta una estructura que puede ser utilizada posteriormente, con

el fin de concluir el trabajo proyectado en toda la ciudad.

El proyecto está enfocado a construir una base de datos actualizable que pueda

contener toda la información del valor del suelo de la ciudad de Bogotá, el estudio

solo puede ser desarrollado en su totalidad con una excelente fundamentación y

formación catastral, soportada sobre un fortalecimiento académico en el área de

catastro dentro de la carrera Ingeniera Catastral y Geodesta, este tipo de estudios

simularan las actividades profesionales que tendrán que realizar los futuros

ingenieros, lo que garantizara un mejor aprovechamiento de las oportunidades

laborales en el área.

4. RECOMENDACIONES

Es importante que la información sea actualizada constantemente, ya sea por

medio de la participación de usuarios expertos en el tema o por medio de estudios

similares; ya que en Bogotá existe un mercado inmobiliario dinámico que hace que

los precios varíen constantemente y lo que se busca es que la información sea

confiable constantemente.

El estudio realizado involucro una gran cantidad de información que ha generado

una base de datos muy completa, pero así mismo muy pesada, por lo cual en el

momento de visualizar la información y de esperar respuestas del servidor

geográfico se debe tener un poco de paciencia cuando toda la información este

visualmente activa; este inconveniente se espera mejorar dependiendo del servidor

donde este activa la base de datos ya que este podría agilizar la información.

Lograr una sincronización entre los grupos de investigación y los diferentes

enfoques académicos del aula de clase, lograra generar una mayor actividad

investigativa por parte de la comunidad académica, permitiendo a la Universidad

participar en procesos institucionales de conocimiento de diferentes fenómenos

interdisciplinares, mejores propuestas académicas y mayor inversión pública y

privada.

De acuerdo a lo conversado con expertos en el tema, se indicó que aunque la

información pueda ser modificable la mejor formada de actualizar los datos seria

con una actualización total de la información y no parcialmente, ya que se

generaría una multitemporalidad de los datos que no se ajustarían visualmente a la

realidad; lo correcto sería generar una capa nueva con la información actualizada

para cada año, con lo cual se podrían generar comparaciones y conclusiones

multitemporales.

REFERENCIAS

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