DERECHO CIVIL - REALES UAP-2013

PACTO DE INDIVISIÓN ARTICULO 993

Los copropietarios pueden celebrar pacto de indivisión por un plazo no mayor de cuatro años y renovarlo todas las veces que lo juzguen conveniente.

El pacto de indivisión que no consigne plazo se presume que es por cuatro años.

Para que produzca efecto contra terceros, el pacto de indivisión debe inscribirse en el registro correspondiente.

Si median circunstancias graves el juez puede ordenar la partición antes del vencimiento del plazo.

PACTO DE INDIVISIÓN

El artículo materia de comentario regula la copropiedad con pacto de indivisión.

De conformidad con el artículo 984 del Código Civil, entre los copropietarios existe obligación de hacer partición, cuando uno de ellos o el acreedor de cualquiera lo pida, estableciendo como excepciones únicas las siguientes:

a) la indivisión forzosa; b) la existencia de un acto jurídico, y c) un plazo señalado en la ley.

La existencia de un acto jurídico está referida a un contrato (acto bilateral) o una disposición testamentaria (acto unilateral). El pacto de indivisión está regulado en el artículo 993 del Código Civil.

El pacto de indivisión es una restricción del dominio, en la medida en que los titulares del derecho no podrán hacer partición, la cual implica la realización de un acto de transferencia de dominio.

Si bien la partición es deseable para consolidar la propiedad y, por lo tanto, debe posibilitarse que en cualquier momento el copropietario o el acreedor la solicite, en determinadas situaciones la indivisión es necesaria para evitar perjuicios a los copropietarios. Se citan casos, como la generada por la crisis económica, cuando hay menores de edad próximos a llegar a la mayoría o cuando un negocio próspero se perjudicara con la partición.

Siendo así, la indivisión tiene un carácter excepcional y temporal, por ello se regula un plazo máximo: no mayor de cuatro años. Sin embargo, puede ser renovado las veces que lo consideren necesario, esto conlleva a que cada vez que se pacte, se efectúe por plazos no mayores a cuatro años y, para respetar los alcances de la ley, el nuevo plazo debe empezar a contarse de inmediato.

La ley señala que si no se señaló el plazo, se presume que el plazo es por cuatro años; del mismo modo, la doctrina es uniforme al plantear que si se pactó la indivisión por un plazo mayor a los cuatro años, el exceso se tendrá por no puesto.

El Código Civil también establece que antes del vencimiento del plazo pactado, el juez puede ordenar la partición si median circunstancias graves.

2. Inscripción en el Registro

El pacto de indivisión es acto inscribible en el Registro. Se admite en los Registros de bienes, como son el Registro de Predios y el Registro de Propiedad Vehicular.

La necesidad de que el pacto de indivisión se inscriba en el Registro responde al juego de los principios registrales, como el de fe pública, legitimación, prioridad. Lo no inscrito queda en una categoría menor de obligaciones negativas.

El pacto de indivisión se inscribe para que produzca efecto contra terceros, porque entre las partes el pacto tiene efectos aunque no estuviera registrado.

La inscripción le será oponible al tercero por la presunción de conocimiento del contenido del Registro que no admite pacto en contrario, consagrado en el artículo 2012 del Código Civil. En virtud de los efectos positivos de la publicidad registral, el contenido de lo inscrito perjudica al tercero, en cambio por los efectos negativos, el pacto de indivisión no inscrito no perjudica al tercero, salvo que este lo invoque en su beneficio y no se pruebe que conocía de dicho pacto no inscrito.

En razón de que el pacto de indivisión es una restricción en la facultad del titular del derecho inscrito o una restricción en el ejercicio del derecho de propiedad, es un acto inscribible, conforme a lo prescrito en el artículo 2019 inc. 5) del Código Civil.

Son terceros a quienes les es oponible el pacto de indivisión inscrito: los acreedores, el comprador o cesionario de alguno de los copropietarios, el sucesor de uno de copropietarios.

Esto significa que los acreedores u otros terceros no podrán pedir la partición si este pacto se encuentra inscrito. Sin embargo, cabe tener en cuenta que el pacto de indivisión no afecta a los acreedores cuyos créditos son anteriores a la fecha de la inscripción del pacto en el Registro.

Así, los acreedores que tienen inscrito su derecho antes de la inscripción del pacto de indivisión, podrán pedir la partición, en virtud de la prioridad de su derecho, de conformidad con el artículo 2016 del Código Civil.

Será materia de calificación cuando ingrese la partición al registro, si existe pacto de indivisión inscrito y de existir, se verificará si es oponible a la partición que se pretende y si se encuentra vigente, solo así impedirá la inscripción de la partición.

La inscripción del pacto de indivisión no impide la inscripción de otros actos distintos de la partición, pero compatibles con la indivisión.

El pacto de indivisión se inscribirá en mérito a la escritura pública en la que conste el contrato celebrado entre los copropietarios, de conformidad con el artículo 2010 del Código Civil, que exige instrumento público para la inscripción, salvo disposición contraria; disposición que no existe en el presente caso.

Cuando el testador la deja establecida en su testamento, se inscribirá en mérito al instrumento público en el que conste el testamento. En este caso, en virtud del artículo 846 del Código Civil, la indivisión también se establecerá hasta por un plazo de cuatro años, plazo que empezará a contarse desde la muerte del testador.

Debe tenerse en cuenta, de acuerdo con este mismo artículo y al artículo 852 del mismo cuerpo de leyes, que a partir de la publicación e inscripción registral del sometimiento de la sucesión a cualquiera de los procedimientos concursales previstos en la legislación nacional, se producirá la indivisión de la masa hereditaria. Esta situación se convierte entonces en causal legal de indivisión.

ARTICULO 994PRESUNCIÓN DE MEDIANERÍA

Las paredes, cercos o zanjas situados entre dos predios se presumen comunes, mientras no se pruebe lo contrario.Comentario : Alberto Vásquez Ríos La norma contiene una presunción juris tantum, es decir, que admite prueba en contrario. el propietario que ha levantado la pared que lo separa de otro predio, debe hacerla constar en la declaración de fábrica del bien. de tal manera que si este inscribiera su derecho, deviene en inconmovible frente a terceros porque está sustentado en la fe registral.

Si no estuviéramos frente a la hipótesis desarrollada en el acápite anterior, la pared, cerco o zanja, situados entre dos predios- sería común a ambos propietarios pero con una particularidad especial de naturaleza jurídica indivisible. o lo que es lo mismo, impedidos y lo suspendidos de impetrar la partición por la seguridad y material del bien.

ARTICULO 995OBTENCIÓN DE LA MEDIANERÍA

Si la pared que separa los predios se ha levantado en terreno de uno de ellos, el vecino puede obtener la medianería pagando la mitad del valor actual de la obra y del suelo ocupado.

En tal caso, puede pedir la supresión de todo lo que sea incompatible con el derecho que le da la medianería.COMENTÁRIO: ALBERTO VÁSQUEZ RIOS

Esta norma desarrolla la hipótesis de la copropiedad medianera de una pared levantada en terreno del propietario colindante.

A nuestro criterio la copropiedad también podría nacer transfiriendo el 50% de la pared propia, construida por el vecino, que separa los predios de acuerdo al artículo 995 del código civil bajo comentario, según el cual: "si la pared que separa los predios se ha levantado en terreno de uno de ellos, el vecino puede obtener la medianería".

ARTICULO 996USO DE LA PARED MEDIANERA

Todo colindante puede colocar tirantes y vigas en la pared medianera, y servirse de esta sin deteriorarla, pero no puede abrir en ella ventanas o claraboyas.

ARTICULO 997LEVANTAMIENTO DE LA PARED MEDIANERA

Cualquier colindante puede levantar la pared medianera, siendo de su cargo los gastos de la reparación y cualesquiera otros que exigiera la mayor altura.Comentario : Alberto Vásquez Ríos Estas facultades a nuestro criterio tienen cuatro limitaciones:

a) Que no se deteriore la pared, entendiéndose por deterioro de acuerdo con el Diccionario Enciclopédico de Derecho Usual de Guillermo Cabanellas, "el detrimento o menoscabo, desperfecto, averra, daño o perjuicio" del bien.

b) No abrir en la pared colindante ventanas o claraboyas para no irrumpir el principio de la privacidad de que hablamos; o como señalan los Mazeaud "a fin de que la curiosidad indiscreta de un propietario no constituya una molestia constante para sus vecinos; en una pared medianera no se permite ningún hueco,

salvo de común acuerdo entre los propietarios.

Asimismo. El hecho de que la pared sea medianera otorga al colindante su propiedad hasta la mitad de la pared y hasta la altura máxima que pueda alcanzar el muro, por consiguiente puede arrimar a ella lo que crea conveniente, colocar vigas o abrir huecos, siempre que no sobrepase el límite permitido.

c) Que los gastos de quien haga uso de los derechos anteriormente señalados, serán de su responsabilidad, incluyendo aquellos de conservación, de reparación y cualquier otro que exija la mayor altura de la pared.

ARTICULO 998CARGAS DE LA MEDIANERÍA

Los colindantes deben contribuir a prorrata para la conservación, reparación o reconstrucción de la pared medianera, a no ser que renuncien a la medianería, hagan o no uso de ella.Comentario : Alberto Vásquez Ríos De acuerdo con el artículo 998, los copropietarios colindantes contribuyen a prorrata en cuanto a los gastos de conservación, reparación o reconstrucción de ia pared medianera, salvo que una de las partes renuncie al uso de su derecho medianero.

Desarrollando estas ideas entendemos por:

Conservación: el mantenimiento y cuidado del bien; la reparación imprescindible; las medidas conservativas,

Reparación: el arreglo de daños, la compostura de las averías; los trabajos técnicos y manuales para arreglar daños.

Reconstrucción: la modificación importante de una obra.