OBLIGACIONES DEL VENDEDOR

ENUMERACIÓN.

De los arts. 1408 a 1423 surge que las obligaciones fundamentales del vendedor son:

1) CONSERVAR LA COSA VENDIDA, sin modificarla, hasta su entrega (arts. 1408 y 1416).

2) ENTREGAR LA COSA AL COMPRADOR(arts. 1409,1410, 1412,1413, 1417 y 1422).

3) RECIBIR EL PRECIO (art. 1411).

4) GARANTIZAR AL COMPRADOR CONTRA EVICCIÓN Y VICIOS REHIDIBITORIOS de la cosa (art. 1414).

5) PAGAR LOS GASTOS DE ENTREGA DE LA ENTREGA DE LA COSA (art. 1415).

1) CONSERVAR LA COSA, sin modificarla, hasta su entrega.

- Celebrado el contrato de compraventa, a veces la entrega de la cosa es inmediata, pero otras veces transcurre un tiempo hasta el momento de entregarla y en este último caso el Código impone al vendedor la obligación de conservar la cosa tal como se hallaba el día del contrato, sin hacerle modificaciones y sin alterar su estado (art. 1408)

La obligación de conservación de la cosa rige sólo cuando se trata de cosas ciertas (ej.: mi caballo 'Trueno'). No se aplica cuando se trata de cosas inciertas (sólo determinadas por su género: uno de mis 100 caballos) o de cantidades de cosas (ej.: 50 cajones de ciruelas, etc.), porque hasta la individualización de la cosa, el vendedor puede cumplir el contrato entregando cualquier cosa del mismo género o especie (conf. arts. 602, 606 y 607).

Los gastos de conservación

Son a cargo del vendedor (conf. art. 1415), sin perjuicio de que las partes convengan lo contrario (conf. art. 1415).

Riesgos:

Mientras no hay tradición, “las cosas crecen y perecen para su dueño”

Si la cosa perece sin culpa del vendedor , la venta queda resuelta y no puede el vendedor reclamar el precio, y en caso de haberlo recibido deberá devolverlo. (art. 578 y 895)

Si la cosa se deteriora sin culpa del vendedor , el comprador podrá resolver el contrato o pedir disminución proporcional del precio. (art. 580)

Sin embargo, si la cosa perece o se deteriora sin culpa del vendedor, pero luego de estar en mora, debe daños y

perjuicios…. A menos que demuestre que la cosa hubiera perecido o deterioradose aun estando en manos del comprador (art. 892)

Si la cosa perece por culpa del vendedor , el comprador podrá:- pedir una cosa equivalente + daños y perjuicios

Si la cosa se deteriora por culpa del vendedor , el comprador podrá:- recibir la cosa en el estado en que se encuentre con disminución del precio + reparación del perjuicio. (art. 579 y 581)

Creo que en las dos hipótesis anteriores tmb. puede pedir resolución + daños y perjuicios.

Aumentos:

Antes de la entrega, favorecen al dueño, por lo tanto podrá pedir aumento del precio (porque todavía falta tradición para transferencia de dominio)

Pero… desde que el vendedor se encuentra en mora, las los aumentos pertenecen al comprador, por lo que no podrá pedir aumento de precio.

Mejoras:

Mejoras necesarias , no puede pretender el vendedor que se las paguen, porque son parte de los gastos de conservación de la cosa.

Mejoras útiles o suntuarias , no le dan derecho al vendedor a exigir su pago, ya que debía conservar la cosa en el estado que se encontraba a la hora de la celebración del contrato… Por lo tanto….* en principio, el vendedor debe retirar las mejoras, siempre que no dañen la cosa;* el comprador tiene derecho a exigir el retiro de la mejora con indemnización de los daños que produzca;* si dicho retiro no es viable, el comprador puede dar por disuelta la relación jca. Con indemnización;* el comprador puede optar por mantener la mejora, y en este caso deberá pagar su valor.

Frutos:

Antes de la entrega pertenecen al vendedor, pero los pendientes al comprador.

Productos:

Forman parte de la cosa y su extracción la disminuye. El vendedor no tiene derecho a extraerlos desde que se realizó la venta, pues sería contrario al deber de conservar la cosa.

Mora del comprador: siempre hay que tener en cuenta que las cosas crecen y perecen para dueño, y si no hubo tradición, todavía no se transmitió el dominio.

Cuando la cosa ha perecido o deteriorado sin culpa del vendedor , se aplica la regla de que las cosas crecen y perecen para su dueño. Para salvar esos riesgos, el vendedor podrá consignar la cosa.Siempre podrá reclamar los daños y perjuicios que la mora le produzca.

Los frutos, productos y aumentos , aplica la misma regla de las cosas crecen y perecen para su dueño benefician al vendedor

2) ENTREGAR LA COSA al comprador.

- Es la obligación más importante del vendedor, pues el comprador sólo adquiere la propiedad de la cosa cuando se le hace tradición de la misma, es decir, cuando se le entrega la cosa que ha comprado.

Habrá tradición cuando una de las partes entregare voluntariamente una cosa, y la otra voluntariamente la recibiere (art. 2377, seg. parte).

En los inmuebles la tradición, puede hacerse…* por actos materiales por el comprador con asentimiento del vendedor o VS.* O bien desistiendo el vendedor de la posesión que tenía y ejerciendo el adquirente actos posesorios sin oposición del vendedor.

En los muebles *en principio se precisa la entrega material de la cosa, salvo…* Si la cosa estuviere en caja, almacén o edificio cerrado, bastará con la entrega de la llave en que la cosa se haya guardada* si no estando presente el comprador, el vendedor la remite a un tercero designado por el adquirente o la pone en un lugar donde esté a exclusiva disposición del comprador* existe entrega simbólica cuando el comprador pone su marca en la cosa objeto de la CV en presencia del vendedor o con su consentimiento* etc…

Modo de entrega.

Art. 1409: "El vendedor debe entregar la cosa vendida, libre de toda otra posesión y con todos sus accesorios...".

"Libre de toda otra posesión...", significa que el vendedor tenga el dominio pleno de lo que transmite, que la cosa no esté en posesión de otra persona (art. 2401). Esto no significa que la cosa no esté 'ocupada', pues la cosa puede estar prestada o dada en locación a otro, pero como éste no tiene pretensiones de ser dueño, se considera que la cosa está 'libre de toda otra posesión'. Desde luego, la existencia de estos ocupantes se debe hacer constar en el acto de venta.

La cosa se debe entregar "con todos sus accesorios", es decir, con aquellas cosas que la integran y que son puestas en ella para su uso y comodidad.

Tiempo de la entrega.

Art. 1409: "El vendedor debe entregar la cosa vendida... en el día convenido, y si no hubiese día convenido, el día que el comprador lo exige". La entrega debe ser hecha el día que fije el contrato, pero si no se ha fijado plazo, el comprador tiene derecho a exigir la cosa en cualquier momento, incluso inmediatamente.

*debe ejercerse el derecho de exigir la cosa de buena fe* debe admitirse un plazo cuando fuere implícito o cuando las costumbres o circunstancias lo imponen

Lugar de la entrega

* La entrega debe hacerse en el lugar convenido en el contrato, y si no hubiese nada convenido, en el lugar en que se encontraba la cosa en la época del contrato (conf. art. 1410). Cosas ciertas* las de género, no puede decirse que estén en un lugar, por ende 2 soluciones: ° en el domicilio del vendedor° donde designe el juez (conf. A art. 576, cuando no hay establecido lugar… decide juez)

* Excepciones a la obligación de entregar.

El vendedor no está obligado a entregar la cosa vendida:

a) Cuando el comprador no paga el precio y la venta es al contado.

b) Cuando haya plazo, y dsp de la venta comprador entra en estado de insolvencia. Se hace aplicación del principio de que 'la insolvencia del deudor provoca la caducidad del plazo de su obligación.Pero el comprador puede lograr que se le entregue la cosa que compró 'si da una fianza que asegure al vendedor que le pagará en el plazo fijado.

c) El vendedor puede negarse a entregar la cosa vendida, mientras el comprador no le pague el precio (arts. 1418 y 1428).

{Borda considera que no es derecho de retención, sino excepción de cumplimiento contractual. Ya que hasta la entrega no se transfiere el dominio, y RETENER sería imposible porque la cosa no es ajena al vendedor todavía. En realidad se trata una aplicación de la "exceptio non adimpleti contractus"}

Gastos de entrega:

En principio son a cargo del vendedor, salvo pacto en contrario.

Son gastos de entrega de la cosa, por ejemplo: gastos de transporte y de embalaje para llevar la cosa hasta el lugar de entrega; gastos de exportación, gastos de medición o de pesaje si se trata de entregar cantidades de cosas.

{No se consideran gastos de entrega los honorarios del escribano que otorga la escritura}

Falta de entrega.

Si el vendedor no entrega la cosa al tiempo fijado en el contrato, el comprador puede pedir, a su elección… el cumplimiento del contrato o la resolución (con intimación previa si no hubiere estipulación expresa de pacto comisorio). O también comprar por cuenta del vendedor cosa/s iguales a la/s objeto de la CV.

+ Daños y perjuicios en todos los casos

3) RECIBIR EL PRECIO.

Conforme a diversos artículos (1411, 1424 y 749) el vendedor está obligado a recibir el precio:

a) En el lugar y tiempo convenido por las partes;

b) Si no hay nada convenido, >> y la venta es 'al contado': en el lugar y tiempo de entrega de la cosa; >> y si la venta es 'a crédito o plazo': en el domicilio del comprador.

4) GARANTIZAR CONTRA EVICCIÓN Y VICIOS REDHIBITORIOS DE LA COSA.

Las obligaciones del vendedor no se terminan con la entrega de la cosa y la recepción del precio; van más allá, pues debe garantizar al comprador que no habrá evicción ni vicios redhibitorios con relación a la cosa que le vende; y si los hubiere, el vendedor debe responder ante el comprador.

El Código, al hablar de las obligaciones del vendedor dedica a la garantía de evicción y vicios redhibitorios un sólo artículo (art. 1414), pero en otros títulos se ocupa en especial y detalladamente de estas cuestiones. El art. 1414 establece que el vendedor "debe sanear la cosa vendida, respondiendo por la evicción al comprador, cuando fuese vencido en juicio, por una acción de reivindicación u otra acción real. Debe también responder de los vicios redhibitorios de la cosa vendida".

OBLIGACIONES DEL COMPRADOR

ENUMERACIÓN.

1) PAGAR EL PRECIO (arts. 1424, 1425 y 1426).

2) RECIBIR LA COSA (arts. 1427, 1430 y 1431).

3) PAGAR EL INSTRUMENTO DEL CONTRATO Y LOS GASTOS DE RECEPCIÓN DE LA COSA (arts. 1424 y sgts).

1) PAGAR EL PRECIO.

Se trata de la obligación más importante a cargo del comprador.

Lugar del pago del precio

- Si han convenido algo: "el comprador debe pagar el precio en el lugar y en la época determinada en el contrato" (art. 1424, primera parte).

- Si no han convenido nada: el precio se paga en el lugar y momento en que se le entrega la cosa (art. 1424, seg, parte).

- Si la venta ha sido a ‘crédito o plazo': el precio se paga al vencer el plazo y en el domicilio del comprador. El plazo puede resultar del convenio de las partes o por imposición de los usos o costumbres del país (art. 1424, tercera parte).

¿Puede el comprador rehusarse a pagar?

Sí, pero sólo en los siguientes casos:

a) Si tiene temor fundado de ser molestado por una acción real (art. 1425).- El comprador puede suspender el pago del precio si tiene un temor fundado (peligro serio) de perder la cosa por una acción reivindicatoria u otra acción real (ej.: acción confesoria, negatoria, etc.).* Cesa el derecho a rehusar el pago: si el vendedor afianza la restitución (es decir, le da garantías suficientes de devolverle lo pagado, ej.: constituye una fianza, prenda, etc.), o si el vendedor hace desaparecer el peligro o amenaza de evicción.

b) Si el vendedor no le entrega la cosa en las condiciones debidas y con todos sus accesorios (art. 1426). Ejs: compra un auto sport y el vendedor pretende entregarle un auto común; o faltan los accesorios, como ser radio, servofreno; o compra 1000 resmas de papel a entregar todas juntas y el vendedor quiere entregarle 200 ahora y las restantes más adelante; etc.

Derechos del vendedor no pagado.

Cuando el comprador no cumple con la obligación primordial de pagar el precio, surgen a favor del vendedor los siguientes derechos:

a demandar el pago del precio. a retener la cosa vendida, si aún no ha sido entregada (arte. 1418/19 y 142 8). a reivindicar la cosa inmueble entregada (art. 3923). (Si se trata de muebles no procede la reivindicación a raíz del

art. 2412). derecho a pedir la resolución del contrato.

2) OBLIGACIÓN DE RECIBIR LA COSA.

Así como el vendedor tiene la obligación de entregar la cosa, correlativamente, el comprador tiene la obligación de recibirla.

Tiempo.

Debe recibir la cosa en el término fijado en el contrato, o en el que fuese de uso local.

A falta de un término convenido o de uso, la debe recibir inmediatamente después de la compra (art. 1427).

Lugar.

Debe recibirla en el lugar fijado en el contrato; y si estuviese fijado en el lugar en que se encontraba la cosa a la época del contrato (art. 1410).

Si el comprador se niega a recibir la cosa ¿qué puede hacer el vendedor?

Si se trata de cosa mueble, el vendedor tiene derecho a (conf. art. 1430):

* cobrar los gastos de conservación de la cosa más daños y perjuicios;

*a consignar la cosa;

*a demandar el pago del precio;

*o a pedir la resolución de la venta (art. 1430).

Si se trata de inmuebles, el vendedor tiene derecho a (art. 1431):* pedirle los costos de la conservación e indemnización de perjuicios; * Y a poner la cosa en depósito judicial por cuenta y riesgo del comprador.

3) OBLIGACIÓN DE PAGAR EL INSTRUMENTO DEL CONTRATO Y LOS GASTOS DE RECEPCIÓN.

- El Código dice que el comprador 'debe pagar el instrumento de la venta, y los costos del recibo de la cosa comprada' (art. 1424 in fine). Por supuesto, las partes pueden dejar esta norma de lado y pactar otra cosa en el contrato.

El vendedor paga los gastos previos a la escrituración. Ejs: estudio de títulos, los certificados que debe otorgar el Registro de la Propiedad (de dominio, embargo, inhibiciones y gravámenes), los certificados de reparticiones públicas (acerca de la deudas del inmueble por impuestos, tasas y contribuciones) y el 50% del impuesto fiscal a la venta.

El comprador debe pagar: el sello matriz, el testimonio de la escritura y el 50% del impuesto fiscal. Además, paga los gastos para recibir la cosa (ej.: gastos de transporte de la cosa hasta su domicilio).