modificaciÓn puntual del plan de reforma interior de

EXPOCASA, S.L. Julio de 2013

ALEJANDRO ESCRIBANO, S.L.P. PLANEAMIENTO Y GESTIÓN URBANÍSTICA

C/ Arquitecto Mora, 5 -2ª 46010 VALENCIA Tel. 963 935 446 Fax: 963 623 577 E-mail: [email protected]

MODIFICACIÓN PUNTUAL DEL PLAN DE REFORMA INTERIOR DE MEJORA

“CAMINO DE MONCADA, HNOS. MACHADO, JUAN XXIII Y RÍO SEGRE”: MANZANA 1

(VALENCIA)

EXPOCASA, S.L. MODIFICACIÓN PUNTUAL DEL PLAN DE REFORMA INTERIOR DE MEJORA

“CAMINO DE MONCADA, HNOS. MACHADO, JUAN XXIII Y RÍO SEGRE”: MANZANA 1 (VALENCIA)

ÍNDICE Pág. 1

ÍNDICE

DOCUMENTACIÓN SIN EFICACIA NORMATIVA

MEMORIA INFORMATIVA

1. INTRODUCCIÓN....................................................................................................................... 1

2. ANTECEDENTES......................................................................................................................... 1

3. ÁMBITO DE LA MODIFICACIÓN ............................................................................................ 1

4. ESTADO ACTUAL ...................................................................................................................... 2

5. ORDENACIÓN URBANÍSTICA VIGENTE ................................................................................. 2

5.1. Normativa urbanística ................................................................................................... 3

ANEXO I ......................................................................................................................................... 7

Reportaje fotográfico ........................................................................................................... 7

ANEXO II ...................................................................................................................................... 11

Certificado Fijación de Líneas........................................................................................... 11

PLANOS DE INFORMACIÓN

A.1. Situación y relación con la ciudad (Escala 1/20.000)

A.2. Emplazamiento sobre alineaciones vigentes (Escala 1/1.000)

A.3. Ordenación vigente (Modificación Puntual del P.P. “Malilla Norte” y P.R.I.M. “Camino de Moncada”, Valencia) (Escala 1/2.000)

A.4. Alineaciones y rasantes vigentes (Modificación Puntual del P.P. “Malilla Norte” y P.R.I.M. “Camino de Moncada”, Valencia) (Escala 1/2.000)

A.5. Proyecto de Reparcelación Forzosa de la Unidad de Ejecución única del P.R.I.M. “Camino de Moncada” (Escala 1/1.000)

A.6. Proyecto de Segregación de la Finca 1.1 del PRF “Camino de Moncada, Hnos. Machado, Juan XXIII y Río Segre” (Escala 1 / 1.000)

MEMORIA JUSTIFICATIVA

1. JUSTIFICACIÓN DEL INSTRUMENTO DE PLANEAMIENTO.................................................... 2



ÍNDICE Pág. 2

2. TRAMITACIÓN........................................................................................................................... 2

3. DESCRIPCIÓN DE LA MODIFICACIÓN ................................................................................. 4

4. JUSTIFICACIÓN DE LA MODIFICACIÓN ............................................................................... 7

5. REDISEÑO Y MEJORA DE LA ZONA VERDE RECAYENTE A LA ROTONDA ENTRE LA AVDA. JUAN XXII Y LA RONDA NORTE................................................................................... 10

6. DETERMINACIONES NORMATIVAS MODIFICADAS .......................................................... 12

7. CUMPLIMIENTO DE LA NORMATIVA URBANÍSTICA .......................................................... 14

8. ESTUDIOS COMPLEMENTARIOS ........................................................................................... 14

ANEXO I ....................................................................................................................................... 15

Imágenes de la ordenación de volúmenes................................................................... 15

DOCUMENTACIÓN CON EFICACIA NORMATIVA

TEXTO REFUNDIDO NORMAS URBANÍSTICAS PRI “CAMINO DE MONCADA, HNOS. MACHADO, JUAN XXIII Y RÍO SEGRE” (VALENCIA)

PLANOS DE ORDENACIÓN

B.1. Ordenación modificada (Escala 1 / 1.000)

B.2. Alineaciones modificadas (Escala 1 / 1.000)

B.3. Alzados de la manzana 1 (Escala 1 / 1.000)

B.4. Plano de imagen final (Escala 1 / 1.000)

B.5. Análisis volumétrico (Sin Escala)

B.6. Rediseño y mejora de la zona verde recayente a la rotonda entre la Avda. Juan XXIII y la Ronda Norte (Escala 1 / 400)

EQUIPO REDACTOR

Alejandro Escribano Beltrán Francisco J. Aibar Teruel

Arquitectos

Julia Pizcueta Sales Abogada



DOCUMENTACIÓN SIN EFICACIA NORMATIVA

MEMORIA INFORMATIVA





MEMORIA INFORMATIVA Pág. 1

MEMORIA INFORMATIVA

1. INTRODUCCIÓN

El objeto de la presente Modificación del Plan de Reforma Interior de Mejora “Camino de Moncada, Hnos. Machado, Juan XXIII y Río Segre” (en adelante, MPRIM Camino de Moncada), del municipio de Valencia, es la modificación de la ordenación urbanística de la denominada Manzana 1(según numeración del Plan de Reforma Interior), para facilitar la implantación de usos terciarios de alto valor añadido que requieren de unas específicas condiciones para su adecuado funcionamiento, actualmente no permitidas en la misma.

2. ANTECEDENTES

El Municipio de Valencia cuenta con un Plan General de Ordenación Urbana (en adelante, PGOU), que fue aprobado definitivamente mediante resolución del Conseller de Obras Públicas, Urbanismo y Transportes, de fecha 28 de diciembre de 1988.

Mediante resolución del Conseller de Territorio y Vivienda de la Generalitat Valenciana, de fecha 19 de noviembre de 2004, se aprobó definitivamente el Documento de Homologación Sectorial Modificativa y el Plan de Reforma Interior de Mejora Camino de Moncada, Hnos Machado, Juan XXIII y Río Segre (en adelante, PRIM); publicado en el Boletín oficial de la Provincia (en adelante, BOP) de Valencia nº 14, de 18 de enero de 2005.

En cumplimiento del marco normativo vigente se presentó a trámite el Proyecto de Reparcelación Forzosa de la Unidad de Ejecución del citado P.R.I.M. Dicho Proyecto fue aprobado definitivamente por la Junta de Gobierno Local en sesión celebrada el día 27 de abril de 2007.

Con posterioridad, se ha aprobado definitivamente por Acuerdo Pleno del Ayuntamiento de Valencia de fecha 29 de abril de 2011(BOP nº 121 de 24 de mayo de 2011) la modificación de planeamiento denominada Modificación Puntual del Plan Parcial “Malilla Norte” y del Plan de Reforma Interior de Mejora “Camino de Moncada” (Valencia), que tiene incidencia sobre la manzana nº 1 del PRIM “Camino de Moncada” y que constituye el planeamiento actualmente vigente en dicha manzana. En consecuencia, las alineaciones, superficies y edificabilidades de las que parte este documento son las correspondientes a la citada modificación.

3. ÁMBITO DE LA MODIFICACIÓN

La modificación de planeamiento afecta exclusivamente a la manzana nº 1 del PRIM, por lo que constituye el ámbito de la presente modificación. En los planos de información de la presente modificación, se incluye el Plano A.2. Ámbito de la




modificación, en el que se puede observar la ubicación de la citada manzana dentro del Sector y sobre las alineaciones oficiales actualmente vigentes.

Al respecto, cabe señalar que las alineaciones exteriores de la manzana 1 reflejadas en este documento han sido verificadas con medición de precisión, utilizando sistema informático de CAD, sobre las líneas oficiales emitidas por la Oficina Técnica de Cartografía informatizada del Ayuntamiento de Valencia según la base cartográfica del programa SIGESPA, mediante Certificado de Fijación de Líneas de fecha 14 de marzo de 2011, a escala 1:2.000, el cual se aporta como Anexo II a la presente memoria informativa. Dicho Certificado fue solicitado y emitido con motivo de la modificación de planeamiento denominada Modificación Puntual del Plan Parcial “Malilla Norte” y del Plan de Reforma Interior de Mejora “Camino de Moncada” (Valencia) que, tal y como se ha señalado en el punto anterior, constituye el planeamiento actualmente vigente en dicha manzana

4. ESTADO ACTUAL

La manzana nº 1 se encuentra en la actualidad completamente urbanizada y, por tanto, dispone de la totalidad de servicios urbanísticos en condiciones de uso, por lo que tiene la condición de solar, pero en este momento se encuentra sin edificar.

Se encuentra dividida en 3 parcelas, designadas como parcelas 1.1 resto finca matriz, 1.1 finca segregada y 1.2. Las dos primeras son las resultantes del Proyecto de Parcelación de la Manzana nº 1 aprobado, siendo la parcela 1.1 finca segregada la que está situada en la esquina de la manzana recayente a la calle Río Bidasoa y a la zona verde, es decir, en su esquina sureste. La parcela 2.1 se corresponde con la parcela destinada al Centro de Transformación, el cual se halla totalmente ejecutado y en condiciones de servicio. La información gráfica sobre las fincas señaladas se puede ver en los planos de información A.5 “Proyecto de Reparcelación Forzosa de la Unidad de Ejecución única del P.R.I.M. “Camino de Moncada” y A.6 “Proyecto de Segregación de la Finca 1.1 del PRF “Camino de Moncada, Hnos. Machado, Juan XXIII y Río Segre”. La totalidad de las fincas afectadas por la presente modificación son titularidad de Expocasa, S.L., promotora del presente documento de MPRIM .

Por lo que respecta a la urbanización de la zona, el Sector de suelo urbano está urbanizado completamente, las obras de urbanización fueron recibidas por el Ayuntamiento de Valencia el 3 de noviembre de 2009.

5. ORDENACIÓN URBANÍSTICA VIGENTE

Por lo que respecta a la calificación urbanística de los terrenos que integran la manzana 1, tal y como puede apreciarse en el plano A.3 “Ordenación vigente” de la presente modificación, encontramos tres calificaciones de suelos de dominio privado:

- EDA – Edificación Abierta.




- EL* - Jardines privados. Espacios Libres privados.

- SU – Servicios urbanos (Centros de Transformación).

Por lo que respecta a la forma de materializar la edificabilidad privada, la ordenación urbanística aprobada define de forma geométrica una serie de alineaciones vinculantes de los bloques edificatorios a los que se asigna un número de alturas máximo, tal y como puede apreciarse en el plano A.4 de la presente modificación relativo a “Alineaciones y Rasantes. Red de reserva de suelo dotacional público vigente”. A continuación, se incorpora un cuadro resumen de superficies y edificabilidades correspondiente a la manzana 1 según la ordenación vigente:

SUPERFICIE (m²s)

EDIF. TERCIARIA (m²t)

EDIF. RESIDEN. (m²t)

EDIF. TOTAL (m²t)

Edificación Abierta EDA 2.684,35 m²s 2.684,35 m²t 23.658,25 m²t 26.342,60 m²t

Espacio Libre Privado EL* 2.690,08 m²s --- --- ---

Servicios Urbanos (C. Transfor.) SU 38,02 m²s --- --- ---

5.412,45 m²s 2.684,35 m²t 23.658,25 m²t 26.342,60 m²t

PRIM "CAMINO DE MONCADA, HNOS. MACHADO, JUAN XXIII Y RÍO SEGRE" (VALENCIA)

Cuadros Resumen - Ordenación vigente

CALIFICACIONES

TOTAL

5.1. Normativa urbanística

La normativa urbanística vigente aplicable a la manzana 1 está constituida por las Normas Urbanísticas del PRIM Camino de Moncada, aprobadas definitivamente mediante Resolución del Conseller de Territorio y Vivienda de la Generalitat Valenciana, de fecha 19 de noviembre de 2004 (BOP de Valencia nº 14, de 18 de enero de 2005), que fueron modificadas por la Modificación Puntual del Plan Parcial “Malilla Norte” y del Plan de Reforma Interior de Mejora “Camino de Moncada” (Valencia), aprobada definitivamente por Acuerdo Pleno del Ayuntamiento de Valencia de fecha 29 de abril de 2011 (BOP nº 121, de 24 de mayo de 2011). A continuación se transcriben ambas normativas:

A)A)A)A) NORMAS URBANÍSTICAS DEL PRIM “CAMNORMAS URBANÍSTICAS DEL PRIM “CAMNORMAS URBANÍSTICAS DEL PRIM “CAMNORMAS URBANÍSTICAS DEL PRIM “CAMINO DE MONCADA, HNOS. INO DE MONCADA, HNOS. INO DE MONCADA, HNOS. INO DE MONCADA, HNOS. MACHADO, JUAN XXIII Y RÍO SEGRE”.MACHADO, JUAN XXIII Y RÍO SEGRE”.MACHADO, JUAN XXIII Y RÍO SEGRE”.MACHADO, JUAN XXIII Y RÍO SEGRE”.

TITULO PRIMEROTITULO PRIMEROTITULO PRIMEROTITULO PRIMERO

ORDENANZAS PARTICULARES APLICABLES DEL P.G.O.U. DE VALENCIAORDENANZAS PARTICULARES APLICABLES DEL P.G.O.U. DE VALENCIAORDENANZAS PARTICULARES APLICABLES DEL P.G.O.U. DE VALENCIAORDENANZAS PARTICULARES APLICABLES DEL P.G.O.U. DE VALENCIA

Art. 1. Normativa urbanística aplicable de carácter generalArt. 1. Normativa urbanística aplicable de carácter generalArt. 1. Normativa urbanística aplicable de carácter generalArt. 1. Normativa urbanística aplicable de carácter general

En el ámbito del presente P.R.I. de mejora se aplicarán las Ordenanzas Particulares de zonas, reguladas en el Capítulo Quinto del Título Sexto de las Normas Urbanísticas del P.G.O.U. de Valencia, que correspondan a las calificaciones otorgadas en el P.R.I.




TÍTULO SEGUNDO.TÍTULO SEGUNDO.TÍTULO SEGUNDO.TÍTULO SEGUNDO.

NORMATIVA ESPECÍFICA DEL PLAN DE REFORMA INTERNORMATIVA ESPECÍFICA DEL PLAN DE REFORMA INTERNORMATIVA ESPECÍFICA DEL PLAN DE REFORMA INTERNORMATIVA ESPECÍFICA DEL PLAN DE REFORMA INTERIOR DE IOR DE IOR DE IOR DE MEJORAMEJORAMEJORAMEJORA

Capítulo Primero. Reserva de viviendas de protección públicaCapítulo Primero. Reserva de viviendas de protección públicaCapítulo Primero. Reserva de viviendas de protección públicaCapítulo Primero. Reserva de viviendas de protección pública

Art. 2. Reserva de viviendas de protección públicaArt. 2. Reserva de viviendas de protección públicaArt. 2. Reserva de viviendas de protección públicaArt. 2. Reserva de viviendas de protección pública

Se establece una reserva del 20% de la edificabilidad residencial del sector con destino a viviendas de protección pública. La concreción de esta reserva se establecerá en el Proyecto de Reparcelación, en el que, una vez determinadas las fincas resultantes de la reparcelación, se vincularán a este uso las parcelas o edificabilidades que representen un 20% de la edificabilidad total de uso residencial.

Capítulo Segundo. Gestión UrbanísticaCapítulo Segundo. Gestión UrbanísticaCapítulo Segundo. Gestión UrbanísticaCapítulo Segundo. Gestión Urbanística

Art. 3. Delimitación de la Unidad de EjecuciónArt. 3. Delimitación de la Unidad de EjecuciónArt. 3. Delimitación de la Unidad de EjecuciónArt. 3. Delimitación de la Unidad de Ejecución

Los terrenos incluidos en el ámbito del P.R.I. de mejora quedan sujetos a su desarrollo mediante una Unidad de Ejecución, cuya delimitación coincide, en cuanto a límites externos, con el ámbito del P.R.I. de mejora.

Art. 4. Desarrollo mediante Actuación IntegradaArt. 4. Desarrollo mediante Actuación IntegradaArt. 4. Desarrollo mediante Actuación IntegradaArt. 4. Desarrollo mediante Actuación Integrada

La Unidad de Ejecución delimitada en el P.R.I. de mejora constituye el ámbito de la Actuación Integrada, que se desarrollará mediante el correspondiente Programa para el desarrollo de la Actuación Integrada.

El desarrollo de la Actuación Integrada estará sujeto al cumplimiento de las condiciones indicadas en la Ficha de Gestión, que se incluye en el Anexo de la Memoria.

Art. 5. Ejecución por AcArt. 5. Ejecución por AcArt. 5. Ejecución por AcArt. 5. Ejecución por Actuación Aisladatuación Aisladatuación Aisladatuación Aislada

En el ámbito del P.R.I. de mejora se delimitan dos enclaves que quedan excluidos de la Unidad de Ejecución, por tratarse de suelos que han sido ejecutados conforme el planeamiento vigente (estaciones de servicio existentes) y que se integran en la nueva ordenación. Su régimen de gestión es el de Actuaciones Aisladas. Este suelo está excluido del Área de Reparto y de la Unidad de Ejecución.

Art. 6. Delimitación de áreas de repartoArt. 6. Delimitación de áreas de repartoArt. 6. Delimitación de áreas de repartoArt. 6. Delimitación de áreas de reparto

Se delimita un área de reparto que coincide con el ámbito de la Unidad de Ejecución.

Cada una de las Actuaciones Aisladas constituirá su propia Área de Reparto uniparcelaria.




Art. 7. Coeficientes de ponderaciónArt. 7. Coeficientes de ponderaciónArt. 7. Coeficientes de ponderaciónArt. 7. Coeficientes de ponderación

Se establece un coeficiente de ponderación de 0,212317 para el uso de vivienda de protección pública. Los usos de vivienda de renta libre y terciario tienen un coeficiente de ponderación igual a la unidad.

Art. 8. Determinación del aprovechamiento tipoArt. 8. Determinación del aprovechamiento tipoArt. 8. Determinación del aprovechamiento tipoArt. 8. Determinación del aprovechamiento tipo

El aprovechamiento tipo correspondiente al área de reparto que coincide con la Unidad de Ejecución es de 1,10548 UA/m2s. Las Actuaciones Aisladas tienen un aprovechamiento tipo de 1,14470 UA/m²s.

Art. 9. Condiciones de configuración de parcelasArt. 9. Condiciones de configuración de parcelasArt. 9. Condiciones de configuración de parcelasArt. 9. Condiciones de configuración de parcelas

En el Proyecto de Reparcelación que se tramite, deberá garantizarse que las parcelas que se configuren en el frente de edificación que recae sobre la zona verde junto a la calle Río Nervión, permitan el acceso directo de los vehículos desde la calle Río Segre o desde el Camino de Moncada.

Del mismo modo, el acceso directo de vehículos a las parcelas que se configuren en la manzana con calificación terciaria TER-3 se producirá desde el vial perpendicular a la Avenida Hermanos Machado, cuyo trazado discurre sensiblemente coincidente con el antiguo Camino de Godella. Las condiciones de parcela mínima en esta manzana terciaria quedan subordinadas al cumplimiento de esta condición de acceso rodado para todas las parcelas que puedan configurarse en esta manzana.

B)B)B)B) NORMAS URBANÍSTICAS DENORMAS URBANÍSTICAS DENORMAS URBANÍSTICAS DENORMAS URBANÍSTICAS DE LLLLA MODIFICACIÓN PUNTUAL DEL PLAN A MODIFICACIÓN PUNTUAL DEL PLAN A MODIFICACIÓN PUNTUAL DEL PLAN A MODIFICACIÓN PUNTUAL DEL PLAN PARCIAL “MALILLA NORTE” Y DELPARCIAL “MALILLA NORTE” Y DELPARCIAL “MALILLA NORTE” Y DELPARCIAL “MALILLA NORTE” Y DEL P P P PLAN DE REFORMA INTERIOR DE LAN DE REFORMA INTERIOR DE LAN DE REFORMA INTERIOR DE LAN DE REFORMA INTERIOR DE MEJOMEJOMEJOMEJORARARARA “CAMINO DE MONCADA “CAMINO DE MONCADA “CAMINO DE MONCADA “CAMINO DE MONCADA” (VALENCIA)” (VALENCIA)” (VALENCIA)” (VALENCIA)....

A continuación se reproduce la parte de las Normas Urbanísticas Complementarias de la modificación de planeamiento denominada Modificación Puntual del Plan Parcial “Malilla Norte” y del Plan de Reforma Interior de Mejora “Camino de Moncada” (Valencia) (aprobada definitivamente por Acuerdo Pleno del Ayuntamiento de Valencia de fecha 29 de abril de 2011; BOP nº 121 de 24 de mayo de 2011), que tienen incidencia en el PRIM “Camino de Moncada, Hnos. Machado, Juan XXIII y Río Segre”:

Art. 9 Art. 9 Art. 9 Art. 9 Normativa aplicable a la Manzana con calificación terciaria TERNormativa aplicable a la Manzana con calificación terciaria TERNormativa aplicable a la Manzana con calificación terciaria TERNormativa aplicable a la Manzana con calificación terciaria TER----3 del 3 del 3 del 3 del Plan de Reforma Interior de Mejora “Camino de Moncada, Hnos. Machado, Juan Plan de Reforma Interior de Mejora “Camino de Moncada, Hnos. Machado, Juan Plan de Reforma Interior de Mejora “Camino de Moncada, Hnos. Machado, Juan Plan de Reforma Interior de Mejora “Camino de Moncada, Hnos. Machado, Juan XXIII y Río Segre”XXIII y Río Segre”XXIII y Río Segre”XXIII y Río Segre”

El segundo párrafo del artículo 9 de las Normas Urbanísticas del PRIM “Camino de Moncada” queda redactado del siguiente modo:




“Del mismo modo, el acceso directo de vehículos a las parcelas que se configuren en la manzana con calificación terciaria TER-3 se producirá de acuerdo a las condiciones recogidas en las Normas Urbanísticas del Plan General de Valencia. Las condiciones de parcela mínima en esta manzana terciaria quedan subordinadas al cumplimiento de las condiciones de acceso rodado para todas las parcelas que puedan configurarse en esta manzana.”

En relación al reproducido artículo 1 de las Normas Urbanísticas del PRIM, conviene aclarar la existencia de un error material en el mismo consistente en la referencia al capítulo Quinto del Título Sexto de las Normas Urbanísticas del Plan General, el cual recoge la regulación de la Zona de Vivienda Unifamiliar, cuando dicha calificación no existía en el citado PRIM. Por tanto, carece de sentido dicha referencia, debiendo simplemente suprimirse. Este error se subsanará en el presente documento en el cual se dará nueva redacción al referido párrafo.




ANEXO I

Reportaje fotográfico

EXPO

CASA, S.L.

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A

Pá

g. 8

MANZANA 1 (panorámica)




ANEXO II

Certificado Fijación de Líneas



PLANOS DE INFORMACIÓN Pág. 1


A.1. Situación y relación con la ciudad (Escala 1/20.000)

A.2. Emplazamiento sobre alineaciones vigentes (Escala 1/1.000)

A.3. Ordenación vigente (Modificación Puntual del P.P. “Malilla Norte” y P.R.I.M. “Camino de Moncada”, Valencia) (Escala 1/2.000)

A.4. Alineaciones y rasantes vigentes (Modificación Puntual del P.P. “Malilla Norte” y P.R.I.M. “Camino de Moncada”, Valencia) (Escala 1/2.000)

A.5. Proyecto de Reparcelación Forzosa de la Unidad de Ejecución única del P.R.I.M. “Camino de Moncada” (Escala 1/1.000)

A.6. Proyecto de Segregación de la Finca 1.1 del PRF “Camino de Moncada, Hnos. Machado, Juan XXIII y Río Segre” (Escala 1 / 1.000)

EMPLAZAMIENTO MANZANA 1

0.5

1000

0

600400200

12 3

cm

m

planeamiento y gestión urbanística.ALEJANDRO ESCRIBANO, S.L.P.

MODIFICACIÓN PUNTUAL DEL P.R.I.M. "CAMINO DE MONCADA,

HNOS. MACHADO, JUAN XXIII Y RÍO SEGRE": MANZANA 1 (VALENCIA)




0.5

50

0

302010

12 3

cm

m

SU




0.5

100

0

604020

1 2 3cm

m

SJL

5

61

2

15

5

34

67

15

4.5

15

4.5

15

63

46

71

54

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15

4.5

15

6

R

8

R

8

67151576

416

12

15

12

12

53

8

5 52

38

119.3

62

6

12

12

53

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67.2

9.9

6

6 11

12

1.7

4164

72

8

6 6

4.9

8

3

5

4 164

15

55

.5

3.5

9.5

9

12

127.4

6

8

5

58.5

38.5

5

7

6

14

8

3

C. R

IO

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C. PINTOR JACOMART

C. R

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C. RIO BIDASOA

E.M

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Cº. VIEJO DE GODELLA

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6




0.5

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cm

m

*

*

*

* *

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*

*




0.5

50

0

302010

12 3 cm

m




0.5

50

0

302010

12 3

cm

m



MEMORIA JUSTIFICATIVA Pág. 2


1. JUSTIFICACIÓN DEL INSTRUMENTO DE PLANEAMIENTO

El objeto de la presente propuesta es la modificación de la ordenación urbanística de la manzana 1, establecida en la Modificación Puntual del Plan Parcial “Malilla Norte” y del Plan de Reforma Interior de Mejora “Camino de Moncada” (Valencia) aprobada el 29 de abril de 2011(BOP nº 121 de 24 de mayo de 2011), para permitir la implantación de un nuevo enclave terciario sobre parte de la misma.

La modificación afecta, básicamente, a las calificaciones de suelo, a la distribución de la edificabilidad total actual entre el uso residencial y el uso terciario y a la remodelación de las alineaciones y de los volúmenes edificables. Adicionalmente, también se efectuará una modificación puntual de la normativa de la zona Enclave Terciario (TER-3), únicamente para la manzana nº 1, relativa a las condiciones de volumen y forma de los edificios que se implanten. Finalmente, se propone también el rediseño de la zona verde ubicada en el frente de la manzana recayente a la rotonda ubicada en la confluencia de la Avda. Juan XXIII y la Ronda Norte, con cargo a la actuación. Todas las determinaciones objeto de modificación señaladas están integradas en la esfera de la Ordenación Pormenorizada.

El instrumento adecuado para operar las modificaciones señaladas es, por tanto, una Modificación Puntual del Plan de Reforma Interior de Mejora (en adelante, MPRIM).

2. TRAMITACIÓN

Respecto a la iniciativa en la formulación del Plan, debe recordarse lo que establece, en esta materia, el art. 87 de la Ley 16/2005, de 30 de diciembre, de la Generalitat, Urbanística Valenciana (en adelante, LUV):

«Los planes de desarrollo del Plan General y sus modificaciones pueden ser promovidos por los Municipios, los particulares y las Administraciones no municipales en el ejercicio de sus competencias sectoriales.»

Por tanto, un particular, como es la mercantil Expocasa, S.L. (anteriormente denominada como Expocasa, S.A.), propietaria de la totalidad de los terrenos afectados, está habilitada legalmente para promover una Modificación de Plan de Reforma Interior de Mejora.

Respecto al procedimiento de aprobación de una Modificación de PRIM, resulta aplicable el art. 94.1 de la LUV:




«Las modificaciones de los Planes se llevarán a cabo según el procedimiento establecido en cada tipo de Plan.»

De conformidad con este precepto legal, una Modificación de PRIM se tramita por el mismo procedimiento de aprobación de un PRIM. El precepto legal indicado tiene su desarrollo reglamentario en el art. 223 del Decreto 67/2006, de 19 de mayo, del Consell, por el que se aprueba el Reglamento de Ordenación y Gestión Territorial y Urbanística (en adelante, ROGTU). Se transcriben también los apartados aplicables de este precepto reglamentario (apartados 1 y 2, ya que los apartados 3, 4 y 5 no resultan aplicables a la presente modificación).

«1. Las modificaciones de los Planes se llevarán a cabo según el procedimiento establecido para cada tipo de Plan, sin necesidad de reiterar aquellas actuaciones propias de la exposición al público de los Programas, y ello sin perjuicio de que quien tenga adjudicada la gestión indirecta pueda tramitar por sus propios medios la publicación y la notificación de esa exposición al público.

2. Los informes deberán emitirse en el plazo máximo de un mes.»

Analicemos la aplicación de estas determinaciones normativas a la presente Modificación. Comenzando por el primero de los apartados transcrito, no hay duda de que el trámite de aprobación es el que corresponde a los Planes de Reforma Interior, que se regula en el art. 90 de la LUV. En el presente caso, en el que el instrumento de planeamiento se promueve a instancia de un particular, pero no con motivo de un programa de actuación integrada, el procedimiento será el regulado en el apartado 2 del art. 90 de la LUV:

«2. Cuando los documentos anteriores [Planes Parciales, de Reforma Interior y Estudios de Detalle] no sean promovidos con motivo de un programa de actuación integrada se someterán a información pública por el plazo de un mes en las condiciones de publicidad establecidas en el artículo 83.2.a) de la presente ley para los planes generales.»

Y el art. 83.2.a) de la LUV, al que se remite el anterior precepto, determina lo siguiente:

«2. Información pública, por un período mínimo de un mes, anunciada en el Diari Oficial de la Generalitat Valenciana y en un diario no oficial de amplia difusión en la localidad. Durante este plazo, el proyecto diligenciado del Plan deberá encontrarse depositado, para su consulta pública, en el Ayuntamiento o Ayuntamientos afectados por el cambio de ordenación.»

Y, por último, por lo que se refiere a la tramitación del documento, la competencia para la aprobación definitiva corresponde al Ayuntamiento, en aplicación del art. 91.1 de la LUV:

«1. Corresponde al Ayuntamiento aprobar definitivamente los Planes y Programas de iniciativa municipal o particular, siempre que no modifiquen la ordenación estructural.»




La presente Modificación afecta exclusivamente a elementos de la ordenación pormenorizada y, por lo tanto, la competencia para su aprobación definitiva corresponde al Ayuntamiento de Valencia.

En definitiva, el trámite de la Modificación de PRIM será el siguiente: información pública, por el plazo de un mes, con anuncios en el Diari Oficial de la Comunitat Valenciana y en un periódico de información general; y aprobación definitiva por el Pleno del Ayuntamiento de Valencia.

3. DESCRIPCIÓN DE LA MODIFICACIÓN

La finalidad de la Modificación propuesta es la de permitir la implantación de un enclave terciario con la calificación TER-3 en parte de la manzana 1, con una superficie total 2.100,56 m² y una edificabilidad total de 2.520,29 m²t.

La implantación de esta nueva parcela terciaria conlleva necesariamente la remodelación tanto de las calificaciones actuales de la manzana 1, como de la volumetría actualmente vigente, con el objetivo de redistribuir el resto de la edificabilidad no consumida por el enclave terciario sobre la porción de manzana calificada como EDA. Este aspecto se pormenoriza más adelante.

En cuanto a la remodelación de las calificaciones, las variaciones superficiales se pueden apreciar en el cuadro siguiente:

PLAN VIGENTE MODIFICACIÓN DIFERENCIA

Edificación Abierta EDA 2.684,35 m²s 2.093,52 m²s -590,83 m²s

Enclave Terciario TER-3 0,00 m²s 2.100,56 m²s 2.100,56 m²s

Espacio Libre Privado EL* 2.690,08 m²s 980,35 m²s -1.709,73 m²s

Red viaria privada RV* 0,00 m²s 200,00 m²s 200,00 m²s

Servicios Urbanos (C. Transfor.) SU 38,02 m²s 38,02 m²s 0,00 m²s

5.412,45 m²s 5.412,45 m²s 0,00 m²s

MODIFICACIÓN PUNTUAL DEL PRIM "CAMINO DE MONCADA" (VALENCIA): MANZANA 1

ÁMBITO DE LA MODIFICACIÓN

Cuadros comparativos de superficies

CALIFICACIONES

TOTAL

Tal y como se aprecia en el cuadro anterior, la modificación únicamente afecta a suelos de dominio y uso privado, siendo la única propietaria de los mismos, la mercantil proponente de la presente modificación Expocasa, S.L., tal y como se refleja en el plano A.5 “Proyecto de reparcelación de la unidad de ejecución única del PRIM Camino de Moncada”.

Además de las calificaciones preexistentes en la manzana 1, se han incorporado dos nuevas: la ya mencionada TER-3 Enclave Terciario y la de RV* Red viaria privada. El objetivo perseguido al introducir esta última calificación ha sido el de garantizar, desde el propio planeamiento, el acceso ocasional de los vehículos de emergencia de bomberos hasta el interior de la manzana, evitando, de este




modo, la necesidad futura de construir pasajes en planta baja de los bloques edificatorios para dicho acceso. Al mismo tiempo, de esta manera, se consigue una separación física entre los bloques residenciales y el Enclave Terciario.

Por lo que respecta a la forma de materializar la edificabilidad en la manzana 1, la ordenación urbanística actualmente vigente define de forma geométrica una serie de alineaciones vinculantes de los bloques edificatorios, de 15 m de ancho, a los que se asigna un número de alturas máximo. En dicha ordenación la planta baja se destina al uso terciario (2.684,35 m²t) y las plantas altas al uso residencial (23.658,25 m²t), hasta un máximo de 11 alturas (Planta baja + 10) en el chaflán recayente a la ronda norte.

La presente Modificación realiza la redistribución de la edificabilidad total actual destinando un mayor porcentaje de la misma a los usos terciarios a costa de la edificabilidad residencial, tal y como puede apreciarse en el cuadro comparativo siguiente:

PLAN VIGENTE MODIFICACIÓN DIFERENCIA

Edificabilidad Residencial

(plantas altas)23.658,25 m²t 21.728,79 m²t -1.929,46 m²t

Edificabilidad Terciaria

(planta baja)2.684,35 m²t 2.093,52 m²t -590,83 m²t

Enclave Terciario TER-3 0,00 m²t 2.520,29 m²t 2.520,29 m²t

26.342,60 m²t 26.342,60 m²t 0,00 m²t

Cuadros comparativos de edificabilidades

ÁMBITO DE LA MODIFICACIÓN

CALIFICACIONES

TOTAL

EDA


La suma de la nueva edificabilidad terciaria (correspondientes a las plantas bajas de los nuevos bloques residenciales y a la parcela calificada como Enclave Terciario), asciende a 4.613,81 m²t, lo que supone un incremento de 1.929,46 m²t respecto a la edificabilidad terciaria anterior. Por otro lado la edificabilidad residencial total se ha reducido en 1.929,46 m²t. Por tanto, el balance global de edificabilidad resulta nulo.

La manzana 1 tenía asignado un número total de 260 viviendas, lo que daba un ratio de 90,99 m²t/vivienda según la edificabilidad residencial inicial. Así pues, la reducción de edificabilidad residencial supone, traducido a viviendas, unas 21 viviendas menos, con la consiguiente reducción de población y demanda de servicios públicos, lo que mejora el ratio de dotaciones públicas/viviendas.

La nueva ordenación urbanística propuesta, recogida en los planos B.1 y B.2 de la presente modificación, define de forma geométrica en la porción de la manzana calificada como EDA una serie de nuevas alineaciones vinculantes de los bloques edificatorios, cuyos anchos son variables (oscilando desde los 15,50 m mínimo hasta los 20 m máximo), a los que se asigna un número de alturas máximo. En dicha ordenación la planta baja se destina íntegramente al uso terciario (2.093,52 m²t) y las plantas altas al uso residencial (21.728,79 m²t), hasta un máximo




de 9 alturas más ático en el frente recayente a la calle Río Bidasoa (coincidente parcialmente con las alturas de la manzana ubicada en su frente) y dos torres de 13 plantas más ático en la zona más próxima a la Ronda Norte. El desglose por plantas de la edificabilidad de la totalidad de la manzana 1 se recoge en el siguiente cuadro:

Enclave Terciario

TER-3Planta Baja 2.100,56 m²t 2.520,29 m²t

Planta Baja Terciaria 2.093,52 m²t 2.093,52 m²t

Planta - 1ª 2.093,52 m²t

Planta - 2ª 2.093,52 m²t

Planta - 3ª 2.093,52 m²t

Planta - 4ª 2.093,52 m²t

Planta - 5ª 2.093,52 m²t

Planta - 6ª 2.093,52 m²t

Planta - 7ª 2.093,52 m²t

Planta - 8ª 2.093,52 m²t

Planta - 9ª 1.833,63 m²t

Planta - 10ª 880,00 m²t

Planta - 11ª 880,00 m²t

Planta - 12ª 880,00 m²t

Planta - 13ª 507,00 m²t

26.342,60 m²t


TOTAL EDIFICABILIDAD DE LA PROPUESTA

Desglose de edificabilidad por plantas

21.728,79 m²t

Edificación Abierta

EDA

A continuación se procede a la descripción de la disposición de los usos y los volúmenes edificables en la manzana 1.

En primer lugar, se dispone el enclave terciario, de escasa edificabilidad, en la zona más próxima al borde urbano exterior (Ronda Norte) por razones de índole paisajística y económica que se justificarán más adelante. En dicho enclave terciario se establece la posibilidad de ocupación del 100% de la parcela en planta baja y un número máximo de plantas igual a dos. La edificabilidad no consumida en planta baja podrá materializarse en planta primera en la forma y disposición que se concrete en el correspondiente Proyecto de Edificación que se presente para la obtención de las pertinentes licencias de actividad y obras, posponiéndose hasta




dicho momento su definición exacta. La razón estriba en la necesidad de dotar de flexibilidad a la edificación susceptible de materializarse en dicha calificación con el objetivo de adaptar el producto inmobiliario a las necesidades reales del operador que finalmente se implante en dicho enclave. Todo ello, obviamente, sin sobrepasar la edificabilidad terciaria permitida y en cumplimiento del resto de parámetros urbanísticos. En consecuencia, en el presente documento se incluye una propuesta de ordenación de volúmenes que debe entenderse como orientativa y, por tanto, no vinculante.

Por otro lado, para poder acomodar el resto de la edificabilidad aprobada y no consumida por el Enclave Terciario sobre el resto de la manzana, en la porción calificada como Edificación Abierta (EDA), es necesario incrementar el número de plantas en determinadas partes de los bloques residenciales, los cuales mantienen la tipología de edificación abierta, que es la característica de la zona en la que se actúa y respecto a la que no se plantea ninguna modificación. En concreto, en las partes finales de los bloques ubicados en colindancia al nuevo Enclave Terciario, se propone una altura total de 14 plantas, mientras que en la parte recayente a la Calle Río Bidasoa, se mantiene una altura de 10 plantas (Planta Baja más nueve), altura idéntica al bloque de edificación ya construido justo en el frente opuesto de la calle Río Bidasoa.

4. JUSTIFICACIÓN DE LA MODIFICACIÓN

Se desarrollan en el presente apartado las razones que justifican la modificación propuesta, especialmente desde el punto de vista del interés público.

Tal y como se ha explicado en el apartado anterior, la presente Modificación propone la transformación de parte de la edificabilidad residencial actual en edificabilidad del uso terciario. Dicha edificabilidad terciaria, se distribuye entre las plantas bajas de la nueva configuración de bloques residenciales y la parcela de nueva creación calificada como Enclave Terciario. Por tanto, desde una perspectiva general, la presente Modificación viene a facilitar la implantación de actividades económicas que generan empleo y riqueza para la ciudad.

En la ordenación vigente en la manzana están muy limitadas las posibilidades de implantación de locales terciarios de tamaño medio-grande. En efecto, en la ordenación actual las plantas bajas de los edificios residenciales tienen una profundidad de 15,00 m, que resulta insuficiente para la disposición de este tipo de locales (a modo de ejemplo, para un local de 2.000 m² totales, se obtendría una planta baja de 133 m de longitud y 15,00 m de profundidad, dimensiones que son manifiestamente inadecuadas para la funcionalidad del local).

Tratándose de un sector de uso mayoritario residencial, que tiene una capacidad para más de 922 viviendas, resulta conveniente, para dar servicio a esta población, el que se puedan implantar en el sector no sólo pequeños locales terciarios, sino facilitar también la implantación de locales de tamaño medio-




grande. Al respecto cabe señalar que este tipo de usos terciarios, por su propia configuración, generan un mayor número de empleos que el que generaría la misma edificabilidad desarrollada en las plantas bajas terciarias actualmente previstas en la ordenación vigente, suponiendo una optimización de los usos terciarios.

Por otro lado, la nueva parcela calificada como Enclave Terciario se ubica recayente a la rotonda que señala la intersección de la Avda. Juan XXIII con la Ronda Norte, en colindancia con otro Enclave Terciario sobre el que actualmente se han materializado dos actividades terciarias, en concreto, una estación de servicio y un establecimiento de comida rápida. Este hecho, lejos de ser un problema o una posible competencia, representa el mejor elemento para considerar muy interesante esta parcela como emplazamiento de usos terciarios, debido al conocido efecto de refuerzo que las actividades terciarias tienen entre sí. Todo lo cual redundaría en dotar de mayor viabilidad económica a los usos terciarios de nueva implantación.

Así pues, con esta actuación se está favoreciendo el interés general de los ciudadanos, y más directamente de los residentes en el sector, al ampliar la gama de actividades terciarias que pueden ofrecer servicios a los habitantes de este barrio de la ciudad y a los colindantes.

Pero el aspecto más relevante es que, en el contexto de crisis económica actual, la modificación propuesta facilitará la implantación de actividades económicas generadoras de empleo en mucha mayor medida que la ordenación vigente, tanto por el incremento total de edificabilidad terciaria, como por la posibilidad de implantar lo que en términos comerciales o de servicios se denomina una mediana superficie, en la que es normal un horario de apertura extendido que representa un mayor índice de empleos por metro cuadrado respecto a las implantaciones de pequeños locales en planta baja. Es sencillo considerar que difícilmente puede haber hoy en día un interés público más importante que el de facilitar la creación de empleo a corto plazo y esta modificación está justamente orientada a ello.

Desde el punto de vista de la ordenación urbana, no se produce ninguna incidencia negativa, por el contrario, la nueva ordenación mejora la inserción de la manzana en la trama consolidada y toma en consideración su localización en un punto singular del borde urbano de la ciudad que configura su imagen hacia la zona norte, planteando una volumetría que actúa, por una parte, mejorando la transición con el paisaje de huerta y, por otra, como hito urbano señalizador de uno de los accesos principales a la ciudad desde dicha zona. El impacto de la actuación sobre el paisaje se analiza en el Estudio de Integración Paisajística que acompaña a la presente modificación como parte integrante de su documentación, al cual nos remitimos.

El nuevo Enclave Terciario propuesto, que es la parte de la parcela con menor edificabilidad unitaria, se ubicará en la parte más próxima a la huerta, con el objetivo de facilitar la transición y amortiguación visual entre las unidades paisajísticas de huerta y el continuo urbano de Valencia. De esta forma, se alejan un total de 46 m las edificaciones residenciales de la zona de huerta respecto de la




ordenación vigente, logrando un esponjamiento en la zona de borde urbano y eliminando el efecto de muro visual que produce la fachada de gran dimensión de la ordenación actual. El retranqueo de los bloques residenciales favorece la apertura visual desde la ciudad consolidada hacia la zona de huerta y permite, por tanto, un mayor disfrute visual de la misma por parte de los residentes en el barrio.

Tal y como se ha descrito en el apartado anterior, el resto de la edificabilidad no consumida por el Enclave Terciario, se redistribuye en la porción calificada como Edificación Abierta (EDA) de forma que se igualan las alturas con las edificaciones construidas ubicadas en su frente sur y se proponen mayores alturas sólo en la zona más alejada de las mismas. De este modo la propuesta logra una transición progresiva con el entorno edificado y su perfecta integración con las edificaciones existentes en su linde sur.

Los bloques de edificación abierta de uso residencial se alinearán exteriormente con las calles perimetrales ubicadas en la porción sur de la manzana con el objetivo de configurar las calles mediante las fachadas, a imagen y semejanza del entorno próximo. Con esta disposición se consigue la definición de los espacios urbanos con total regularidad, evitando las visuales sobre los frentes de fachadas con ángulos que no siguen la trama ortogonal, como ocurre en la ordenación actual en la visión desde el jardín colindante, que distorsionan la percepción del espacio urbano debido a su irregularidad. Dichos bloques residenciales dispondrán de una distribución en forma de “U” en la parcela, con apertura hacia el norte, con el objetivo de favorecer, por una parte, las visuales hacia la huerta y, por otra, diluir el plano edificado recayente a la misma, evitando el efecto de muro visual.

Respecto a las porciones de los bloques de 14 plantas, éstas se dispondrán de forma simétrica y tendrán una tipología edificatoria tipo torre. El objetivo perseguido es crear un elemento señalizador en el paisaje, singularizando que nos encontramos en el entronque de la Ronda Norte con una de las vías de entrada/salida más importante por la zona norte a la ciudad de Valencia (como es la Avda. Juan XXIII), logrando, de este modo, la mejora de la calidad escénica del paisaje urbano. Adicionalmente, cabe indicar que la propia orientación de las torres, ubicadas hacia el norte, implica que no tendrán ningún tipo de efecto negativo en cuanto al soleamiento de otras edificaciones residenciales próximas. Por otro lado, el hecho de retranquear el plano de fachada desde la Ronda Norte, favorecerá las visuales desde el resto de edificaciones residenciales existentes hacia el paisaje de huerta ubicado al norte, de gran calidad paisajística. Por último, cabe señalar que la calidad acústica y visual de las propias viviendas que se materialicen en la manzana 1 mejorará sustancialmente, al alejarlas del intenso tráfico de la Ronda Norte y permitir que, prácticamente la totalidad de ellas, dispongan de vistas sobre la huerta motivado por la propia configuración en forma de “U” abierta a dicho paisaje.

Se incorpora como plano B.5 “Análisis volumétrico”, una serie de axonométricas a “vista de pájaro”, elaboradas desde diferentes puntos de vista, en las que se puede observar su correcta inserción en la trama urbana próxima. De igual modo, se incorporan en el Anexo I de la presente memoria justificativa, una serie de perspectivas virtuales desde las calles que rodean a la manzana, en la que




se puede observar su inserción urbana (tanto en el estado actual como en la propuesta de modificación), en este caso, a nivel de peatón.

El hecho de reducir los espacios libres de parcela, de uso privado, está justificado puesto que también se reduce el número de viviendas y dichos suelos no tienen la consideración de suelos dotacionales computables, siendo meros espacios libres privados. En ningún caso se reducen las dotaciones de zonas verdes públicas del Sector “Camino de Moncada”. En este sentido, por el contrario, se produce una mejora en el estándar de zonas verdes del sector, por cuanto se destina una parte de la edificabilidad de uso residencial al uso terciario, por lo que aumenta el ratio de zonas verdes por habitante. En concreto, puesto que la superficie total de zonas verdes del PRIM ascendía a 23.853,30 m² y el número de viviendas aprobado finalmente ascendía a 922 unidades, resultaba un ratio de 25,87 m² de zona verde por vivienda. Puesto que con la nueva ordenación se ha reducido el número de viviendas en 21 unidades, resulta un exceso de zonas verdes respecto a la situación anterior de 543,27 m²s (21 viv x 25,87 m²s/viv).

Por último, la presente actuación cabe encuadrarla en el marco general de las actuaciones de la Administración destinadas a la finalidad de fomentar la inversión y el empleo.

5. REDISEÑO Y MEJORA DE LA ZONA VERDE RECAYENTE A LA ROTONDA ENTRE LA AVDA. JUAN XXII Y LA RONDA NORTE

Dada la futura implantación de nuevos usos terciarios en el Enclave Terciario proyectado, se estima conveniente para su mejor funcionamiento disponer de un espacio urbano en colindancia como espacio de relación y estancia. A tal efecto, se propone la remodelación de la zona verde ubicada en el frente de la fachada del citado enclave recayente a la rotonda entre la Avda. Juan XXIII y la Ronda Norte con el objetivo de crear una pequeña plaza peatonal como ampliación del vial peatonal actual, dado que, la apertura de una implantación terciaria provocará un incremento del tránsito peatonal y es conveniente ampliar el espacio utilizable por los peatones ampliando la acera existente, que puede quedar insuficiente para la densidad peatonal incrementada por los nuevos usos terciarios.

El rediseño y mejora de la zona verde será a cargo íntegramente de la titular de la actividad del Enclave Terciario, puesto que será su mayor beneficiaria, y se plantea como condición para la concesión de la licencia para la implantación de los nuevos usos terciarios, debiendo comprometerse a comenzar la ejecución de las obras de remodelación en un plazo máximo de 6 meses desde la concesión de las licencias oportunas, debiendo estar concluida antes de la licencia de apertura del local terciario. Dicha condición se incorpora como exigencia en las Normas Urbanísticas del PRIM. A tal efecto, en el plano B.1 “Ordenación modificada”, se define el ámbito objeto de reurbanización, exterior al ámbito de la modificación, con una superficie de 584,37 m².




El estado actual de la citada zona verde consiste en una aglomeración de diversas especies de arbolado y arbustos, que se distribuyen sin ningún tipo de orden, ni diseño, constituyendo una masa vegetal informe, en la que se alternan zonas de gran densidad con huecos libres de vegetación. Por tanto, ofrece la imagen caótica típica de las isletas residuales de tráfico ajardinadas, muy alejada de la que caracteriza a los jardines urbanos destinados al uso y disfrute ciudadano. Como tratamiento del suelo en el estado actual únicamente existe una grava a base de piedras de gran tamaño distribuida en toda su superficie, no existiendo sendas o caminos que puedan actualmente ser usados por los peatones.

La remodelación, básicamente, consistirá en la inserción de una pequeña plaza pavimentada, la cual, dispondrá de mobiliario urbano (bancos y papeleras) y de todos los servicios urbanísticos necesarios para su adecuado funcionamiento. También se plantea la sustitución de determinadas especies arbóreas y arbustivas actualmente existentes por otras de características más ornamentales y similares a las existentes en las zonas verdes próximas y al arbolado de alineación de las calles, como la palmera Arecastrum romanzoffianum, que se utilizó en la acera del ámbito que da frente a la Ronda Norte.

Imagen del estado actual de la zona verde




Detalle de la grava empleada como suelo.

En definitiva, el rediseño de la citada zona verde mejorará la situación actual por varias razones, entre las que cabría señalar las siguientes:

- Dotar a la zona verde actual de las características de los jardines urbanos, posibilitando un mejor uso de la misma por la ciudadanía en general.

- Mejorar las especies vegetales que, por un lado, tendrán mayores calidades ornamentales y, por otro, serán similares a las existentes en el resto del Sector con lo que supondrá de homogeneización de su imagen.

- Dotar al nuevo Enclave Terciario de un espacio público de relación y estancia ubicado en colindancia, para poder acoger el incremento previsible de tránsito peatonal, a la vez que contribuye a una mejora estética del entorno de la nueva implantación terciaria propuesta.

El nuevo diseño de la zona verde se refleja en el plano de la serie de ordenación B.6 “Rediseño y mejora de la zona verde recayente a la rotonda entre la Avda. Juan XXIII y la Ronda Norte”.

6. DETERMINACIONES NORMATIVAS MODIFICADAS

Una vez analizados en los apartados anteriores la descripción y la justificación de la Modificación, procede, en el presente apartado, concretar exactamente cuáles son las determinaciones normativas de la ordenación vigente que resultan modificadas.

En primer lugar, se corrige el error material puesto de manifiesto en el apartado 5.1 de la memoria informativa, por tanto, se suprime la referencia al




Capítulo Quinto del Título Sexto de las Normas Urbanísticas del P.G.O.U. (tachado y en rojo). En segundo lugar, se añade un nuevo apartado en el art. 1 de las Normas Urbanísticas del PRIM “Camino de Moncada, Hermanos Machado, Juan XXIII y Río Segre”, el cual afecta exclusivamente a la zona Enclave Terciaria (TER-3) de la Manzana 1, con el siguiente contenido (las modificaciones se marcan en rojo):

Artículo Artículo Artículo Artículo 1 Normativa urbanística aplicable de carácter general1 Normativa urbanística aplicable de carácter general1 Normativa urbanística aplicable de carácter general1 Normativa urbanística aplicable de carácter general

1. En el ámbito del presente P.R.I. de mejora se aplicarán las Ordenanzas Particulares de zona, reguladas en el Capítulo Quinto del Título Sexto de las Normas Urbanísticas del P.G.O.U. de Valencia, que correspondan a las calificaciones otorgadas en el P.R.I.

2. La edificabilidad del enclave terciario ubicado en la manzana 1 del PRIM “Camino de Moncada, Hnos. Machado, Juan XXIII y Río Segre”, se establece en 2.520,29 metros cuadrados de techo (m²t), a materializar en un máximo de dos plantas. La edificabilidad en planta baja podrá llegar a ser del 100% de la parcela, el resto podrá materializarse en planta primera en la forma y disposición que se concrete en el correspondiente Proyecto de Edificación.”

En segundo lugar, se añade un artículo final dentro del Capítulo Segundo del Título Segundo de las Normas Urbanísticas del PRIM, relativo a la obligación del titular de las futuras actividades terciarias de asumir a su cargo los costes de la remodelación de la zona verde colindante para su adaptación al diseño recogido en el presente documento.

Artículo 10 Condición previa para la concesión de licencia Artículo 10 Condición previa para la concesión de licencia Artículo 10 Condición previa para la concesión de licencia Artículo 10 Condición previa para la concesión de licencia de apertura de apertura de apertura de apertura en la en la en la en la calificación Enclave Terciario (TERcalificación Enclave Terciario (TERcalificación Enclave Terciario (TERcalificación Enclave Terciario (TER----3) de la Manzana 1.3) de la Manzana 1.3) de la Manzana 1.3) de la Manzana 1.

Se establece como condición para la concesión de la licencia de apertura de las actividades terciarias que se implanten en la calificación Enclave Terciario (TER-3) de la Manzana 1, la ejecución completa de las obras de remodelación de la zona verde recayente a la rotonda entre la Avda. Juan XXIII y la Ronda Norte, las cuales se ejecutarán a través de un Proyecto Ordinario de obras que debe tramitarse junto con la correspondiente licencia ambiental de la actividad y que se ajustará al diseño de la presente modificación del P.R.I.

Al objeto de facilitar la comprensión de la normativa resultante, se incorpora al final del texto de la presente memoria, el texto refundido de las ordenanzas del PRIM “Camino de Moncada, Hnos. Machado, Juan XXIII y Río Segre”.




7. CUMPLIMIENTO DE LA NORMATIVA URBANÍSTICA

Procede justificar en el presente apartado que la nueva ordenación de volúmenes que se define en la manzana 1, recogida en el Plano B.2. “Alineaciones modificadas”, cumple las determinaciones de la normativa urbanística aplicable.

La nueva ordenación de volúmenes edificatorios destinados predominantemente al uso residencial ubicados en la calificación EDA, cumple íntegramente con las determinaciones recogidas en el Capítulo Cuarto: Zona de Edificación Abierta del Título Sexto de las Normas Urbanísticas del Plan General.

En relación a las distancias entre bloques, cabe indicar que las distancias proyectadas son mayores a la mitad de la mayor de las alturas de cornisa. En concreto, puesto que se dispone de 14 plantas máximas, la altura de cornisa que le corresponde es de 43,00 m, así pues, la mínima separación entre bloques sería de 21,50 m. Pues bien, en la ordenación que se plantea la separación entre los dos elementos tipo torre es de 28,63 m, muy superior a la mínima, por lo que se cumple también la condición impuesta en el artículo 6.25.10. d) de las Normas Urbanísticas del Plan General para los Estudios de Detalle.

Por último, la nueva ordenación, tal y como ya se ha apuntado con anterioridad, mejora la definición de los espacios urbanos existentes y no tiene ningún tipo de incidencia negativa respecto a los mismos.

8. ESTUDIOS COMPLEMENTARIOS

Según lo establecido en el art. 48.4 del Decreto 210/2006, de 11 de agosto, del Conseller, por el que se aprueba el Reglamento de Paisaje de la Comunidad Valenciana (en adelante, RPCV), se exige la incorporación de un Estudio de Integración Paisajística al planeamiento urbanístico de desarrollo de los contemplados en los apartados b, c, d y f del art. 38 de la Ley 16/2005, de 30 de diciembre, de la Generalitat, Urbanística Valenciana (en adelante, LUV), que se limitan a Planes Parciales, Planes de Reforma Interior, Planes Especiales y Estudios de Detalle.

En consecuencia, procede incorporar un Estudio de Integración Paisajística relativo a la Modificación del P.R.I.M. “Camino de Moncada, Hnos. Machado, Juan XXIII y Río Segre”: Manzana 1 de Valencia.

En la presente memoria justificativa, únicamente se incluyen unas imágenes virtuales que confirman la mejora del paisaje derivado de la presente Modificación, la cual se justifica ampliamente en el Estudio de Integración Paisajística que acompaña como documento anexo a la presente Modificación Puntual de Planeamiento.




ANEXO I

Imágenes de la ordenación de volúmenes




VISTA DE LA MANZANA 1 DESDE LA RONDA NORTE (DESDE EL ESTE)

Ordenación vigente según PRIM

Ordenación propuesta en la Modificación del PRIM




VISTA DE LA MANZANA 1 DESDE LA RONDA NORTE (DESDE EL OESTE)

Ordenación vigente según PRIM

Ordenación propuesta en la Modificación del PRIM




DOCUMENTACIÓN CON EFICACIA NORMATIVA

NORMAS URBANÍSTICAS




TEXTO REFUNDIDO NORMAS URBANÍSTICAS Pág. 1

NORMAS URBANÍSTICAS PRI “CAMINO DE MONCADA, HNOS. MACHADO,

JUAN XXIII Y RÍO SEGRE” (VALENCIA)

(TEXTO REFUNDIDO DE LAS NORMAS DEL PRIM CAMINO DE MONCADA - APROBADO MEDIANTE RESOLUCIÓN DEL CONSELLER

DE TERRITORIO Y VIVIENDA, DE FECHA 19 DE NOVIEMBRE DE 2004 -, MODIFICADAS POR LA MODIFICACIÓN PUNTUAL DEL PP “MALILLA

NORTE” Y DEL PRIM “CAMINO DE MONCADA” - APROBADA DEFINITIVAMENTE POR ACUERDO PLENO DEL AYUNTAMIENTO DE

VALENCIA DE FECHA 29 DE ABRIL DE 2011 - Y POR LAS MODIFICACIONES INTRODUCIDAS EN EL PRESENTE DOCUMENTO).

(NOTA: en rojo se indica la normativa introducida por la presente modificación)

TITULO PRIMEROTITULO PRIMEROTITULO PRIMEROTITULO PRIMERO

ORDENANZAS PARTICULARES APLICABLES DEL P.G.O.U. DE VALENCIAORDENANZAS PARTICULARES APLICABLES DEL P.G.O.U. DE VALENCIAORDENANZAS PARTICULARES APLICABLES DEL P.G.O.U. DE VALENCIAORDENANZAS PARTICULARES APLICABLES DEL P.G.O.U. DE VALENCIA

Artículo 1 Normativa urbanística aplicable de carácter generalArtículo 1 Normativa urbanística aplicable de carácter generalArtículo 1 Normativa urbanística aplicable de carácter generalArtículo 1 Normativa urbanística aplicable de carácter general

1. En el ámbito del presente P.R.I. de mejora se aplicarán las Ordenanzas Particulares de zona, reguladas en el Título Sexto de las Normas Urbanísticas del P.G.O.U. de Valencia, que correspondan a las calificaciones otorgadas en el P.R.I.

2. La edificabilidad del enclave terciario ubicado en la manzana 1 del PRIM “Camino de Moncada, Hnos. Machado, Juan XXIII y Río Segre”, se establece en 2.520,29 metros cuadrados de techo (m²t), a materializar en un máximo de dos plantas. La edificabilidad en planta baja podrá llegar a ser del 100% de la parcela, el resto podrá materializarse en planta primera en la forma y disposición que se concrete en el correspondiente Proyecto de Edificación.”

TÍTULO SEGUNDO.TÍTULO SEGUNDO.TÍTULO SEGUNDO.TÍTULO SEGUNDO. NORMATIVA ESPECÍFICA DEL PLAN DE REFORMA INTERIOR DE NORMATIVA ESPECÍFICA DEL PLAN DE REFORMA INTERIOR DE NORMATIVA ESPECÍFICA DEL PLAN DE REFORMA INTERIOR DE NORMATIVA ESPECÍFICA DEL PLAN DE REFORMA INTERIOR DE MEJORAMEJORAMEJORAMEJORA

Capítulo PrimeCapítulo PrimeCapítulo PrimeCapítulo Primero. Reserva de viviendas de protección públicaro. Reserva de viviendas de protección públicaro. Reserva de viviendas de protección públicaro. Reserva de viviendas de protección pública

Art. 2. Reserva de viviendas de protección públicaArt. 2. Reserva de viviendas de protección públicaArt. 2. Reserva de viviendas de protección públicaArt. 2. Reserva de viviendas de protección pública




Se establece una reserva del 20% de la edificabilidad residencial del sector con destino a viviendas de protección pública. La concreción de esta reserva se establecerá en el Proyecto de Reparcelación, en el que, una vez determinadas las fincas resultantes de la reparcelación, se vincularán a este uso las parcelas o edificabilidades que representen un 20% de la edificabilidad total de uso residencial.

CapítuloCapítuloCapítuloCapítulo Segundo. Gestión Urbanística Segundo. Gestión Urbanística Segundo. Gestión Urbanística Segundo. Gestión Urbanística

Art. 3. Delimitación de la Unidad de EjecuciónArt. 3. Delimitación de la Unidad de EjecuciónArt. 3. Delimitación de la Unidad de EjecuciónArt. 3. Delimitación de la Unidad de Ejecución

Los terrenos incluidos en el ámbito del P.R.I. de mejora quedan sujetos a su desarrollo mediante una Unidad de Ejecución, cuya delimitación coincide, en cuanto a límites externos, con el ámbito del P.R.I. de mejora.

Art. 4. Desarrollo mediante Actuación IntegradaArt. 4. Desarrollo mediante Actuación IntegradaArt. 4. Desarrollo mediante Actuación IntegradaArt. 4. Desarrollo mediante Actuación Integrada

La Unidad de Ejecución delimitada en el P.R.I. de mejora constituye el ámbito de la Actuación Integrada, que se desarrollará mediante el correspondiente Programa para el desarrollo de la Actuación Integrada.

El desarrollo de la Actuación Integrada estará sujeto al cumplimiento de las condiciones indicadas en la Ficha de Gestión, que se incluye en el Anexo de la Memoria.

Art. 5. Ejecución por Actuación AisladaArt. 5. Ejecución por Actuación AisladaArt. 5. Ejecución por Actuación AisladaArt. 5. Ejecución por Actuación Aislada

En el ámbito del P.R.I. de mejora se delimitan dos enclaves que quedan excluidos de la Unidad de Ejecución, por tratarse de suelos que han sido ejecutados conforme el planeamiento vigente (estaciones de servicio existentes) y que se integran en la nueva ordenación. Su régimen de gestión es el de Actuaciones Aisladas. Este suelo está excluido del Área de Reparto y de la Unidad de Ejecución.

Art. 6. Delimitación de áreas de repartoArt. 6. Delimitación de áreas de repartoArt. 6. Delimitación de áreas de repartoArt. 6. Delimitación de áreas de reparto

Se delimita un área de reparto que coincide con el ámbito de la Unidad de Ejecución.

Cada una de las Actuaciones Aisladas constituirá su propia Área de Reparto uniparcelaria.

Art. 7. Coeficientes de ponderaciónArt. 7. Coeficientes de ponderaciónArt. 7. Coeficientes de ponderaciónArt. 7. Coeficientes de ponderación

Se establece un coeficiente de ponderación de 0,212317 para el uso de vivienda de protección pública. Los usos de vivienda de renta libre y terciario tienen un coeficiente de ponderación igual a la unidad.




Art. 8. Determinación del aprovechamiento tipoArt. 8. Determinación del aprovechamiento tipoArt. 8. Determinación del aprovechamiento tipoArt. 8. Determinación del aprovechamiento tipo

El aprovechamiento tipo correspondiente al área de reparto que coincide con la Unidad de Ejecución es de 1,10548 UA/m2s. Las Actuaciones Aisladas tienen un aprovechamiento tipo de 1,14470 UA/m²s.

Art. 9. Condiciones de configuración de parcelasArt. 9. Condiciones de configuración de parcelasArt. 9. Condiciones de configuración de parcelasArt. 9. Condiciones de configuración de parcelas

En el Proyecto de Reparcelación que se tramite, deberá garantizarse que las parcelas que se configuren en el frente de edificación que recae sobre la zona verde junto a la calle Río Nervión, permitan el acceso directo de los vehículos desde la calle Río Segre o desde el Camino de Moncada.

Del mismo modo, el acceso directo de vehículos a las parcelas que se configuren en la manzana con calificación terciaria TER-3 se producirá de acuerdo a las condiciones recogidas en las Normas Urbanísticas del Plan General de Valencia. Las condiciones de parcela mínima en esta manzana terciaria quedan subordinadas al cumplimiento de las condiciones de acceso rodado para todas las parcelas que puedan configurarse en esta manzana.

Artículo 10 Condición previa para la concesión de licenciaArtículo 10 Condición previa para la concesión de licenciaArtículo 10 Condición previa para la concesión de licenciaArtículo 10 Condición previa para la concesión de licencia de apertura de apertura de apertura de apertura en la en la en la en la calificación Enclave Terciario (TERcalificación Enclave Terciario (TERcalificación Enclave Terciario (TERcalificación Enclave Terciario (TER----3) de la Manzana 1.3) de la Manzana 1.3) de la Manzana 1.3) de la Manzana 1.

Se establece como condición para la concesión de la licencia de apertura de las actividades terciarias que se implanten en la calificación Enclave Terciario (TER-3) de la Manzana 1, la ejecución completa de las obras de remodelación de la zona verde recayente a la rotonda entre la Avda. Juan XXIII y la Ronda Norte, las cuales se ejecutarán a través de un Proyecto Ordinario de obras que debe tramitarse junto con la correspondiente licencia ambiental de la actividad y que se ajustará al diseño de la presente modificación del P.R.I.

Valencia, julio de 2013

Alejandro Escribano Beltrán Arquitecto



PLANOS DE ORDENACIÓN Pág. 1


B.1. Ordenación modificada (Escala 1 / 1.000)

B.2. Alineaciones modificadas (Escala 1 / 1.000)

B.3. Alzados de la manzana 1 (Escala 1 / 1.000)

B.4. Plano de imagen final (Escala 1 / 1.000)

B.5. Análisis volumétrico (Sin Escala)

B.6. Rediseño y mejora de la zona verde recayente a la rotonda entre la Avda. Juan XXIII y la Ronda Norte (Escala 1 / 400)




0.5

50

0

302010

12 3 cm

m

6

9

10

1414

1313

9.51

14.16

19.40

- Nº de alturas máximo = 2

8.00

15.50

5.00

22.65

20.25

47.90

20.00

2.50

16.90

3.25

16.00

13.502.50

2.5015.00

2.50

13.00

2.50

19.40

8.00

15.50

5.00

22.65

20.25

47.90

20.00

2.5015.00

2.50

2.50

3.25

16.90

16.00

13.502.50




0.5

50

0

302010

1 2 3cm

m

9

10

14

1313

14

* NOTA: En la zona con calificación Enclave Terciario: TER-3, la ordenación

de volúmenes propuesta es orientativa, no siendo vinculante.

1

2




0.5

50

0

302010

1 2 3cm

m

1

8

1

9

9

9

88

9

109

9

10

RV* RV*

1414

13

13

- Ocupación del solar : 100 %

- Nº Máximo de plantas = 2

TER-3

EDA

EL*

9

EL

SU

RV + AV

Planta baja terciaria

Terciario

Edificación abierta

Espacios libres privados

Jardines Públicos y Áreas de juegos

Servicios urbanos (transformador)

Red viaria y Aparcamientos

Número de alturas máximas

EC Escolar

SP Servicios Públicos

RV* Red viaria privada




0.5

50

0

302010

12 3

cm

m

5

B




* NOTA: En la zona con calificación Enclave Terciario: TER-3, la ordenación

de volúmenes propuesta es orientativa, no siendo vinculante.


REDISEÑO Y MEJORA DE LA ZONA VERDE RECAYENTE EN LA

ROTONDA ENTRE LA AVDA. JUAN XXIII Y LA RONDA NORTE

REDISEÑO PROPUESTO



modificaciÓn puntual del plan de reforma interior de

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