modificaciÓn puntual nº 1 del plan parcial del sector

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03190 Pilar de la Horadada (Alicante)

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MODIFICACIÓN PUNTUAL Nº 1 DEL

PLAN PARCIAL DEL SECTOR HOTELERO – GOLF – RESIDENCIAL “LO ROMERO”

PILAR DE LA HORADADA (ALICANTE)

"Documento sometido a Información Pública por acuerdo de Pleno en sesión de fecha 29 de mayode 2020. Fdo: LA SECRETARIA GENERAL"

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ÍNDICE

1. MEMORIA INFORMATIVA

1.1. Antecedentes. 1.2. Procedencia y justificación.1.3. Propiedad.

2. MEMORIA JUSTIFICATIVA

2.1. Justificación de la modificación, su concreción y propuesta.2.2. Estudio de alternativas (art. 50.1.b y 2.b LOTUP).2.3. Planeamiento modificado.2.4. Procedimiento y competencias.2.5. Memoria de viabilidad económica e informe de sostenibilidad económica.


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1.-MEMORIA INFORMATIVA.

1.1.-ANTECEDENTES. En fecha 25/11/2019, registro de entrada 2019016385, por D. Juan Enrique

Serrano López, en representación de la mercantil DESARROLLOS Y CONTRATAS GOLF S.L. se formula propuesta de modificación del Plan Parcial del Sector Hotelero – Golf – Residencial “Lo Romero”, aportando para ello Borrador de Modificación de Plan Parcial y Documento de Inicio de Evaluación Ambiental Estratégica.

En fecha 17/12/2019, se dicta Providencia de Alcaldía del siguiente tenor literal:“Visto el escrito y documentación presentados en fecha 25 de noviembre de 2019

por D. Juan Enrique Serrano López actuando en representación de la mercantil DESARROLLOS Y CONTRATAS GOLF S.L., en la que se formula propuesta de modificación del Plan Parcial del Sector Hotelero – Golf – Residencial “Lo Romero” que afecta a las parcelas DPG-1, DPG-2 Y H-C de dicho Plan Parcial.

Considerando la necesidad de resolver la discrepancia existente entre las determinaciones del Plan Parcial y el Proyecto de Reparcelación puestas de manifiesto en la documentación presentada.

Procédase por los servicios municipales a efectuar las actuaciones legales pertinentes a fin de que se pueda llevar a trámite la Modificación Puntual nº 1 del Plan Parcial del Sector Hotelero – Golf – Residencial “Lo Romero” en relación a la concordancia entre el índice de edificabilidad de las parcelas DPG-1, DPG-2 y H-C que figura en el Plan Parcial y la edificabilidad asignada a las mismas en el Proyecto de Reparcelación.”

En cumplimiento de dicha Providencia, se procedió a la redacción del borrador de modificación de Plan Parcial con su correspondiente Documento Inicial Estratégico e informe de no obligatoriedad del Estudio de Integración Paisajística.

Iniciado el trámite de evaluación ambiental y territorial estratégica por acuerdo de la Junta de Gobierno Local de fecha 7 de enero de 2020 y una vez transcurrido el plazo de consultas, se ha procedido por la Junta de Gobierno Local (Órgano Ambiental en el presente procedimiento) en sesión de fecha 3 de marzo de 2020 a la emisión de Informe Ambiental y Territorial Estratégico FAVORABLE en el procedimiento simplificado de evaluación ambiental y territorial estratégica de la Modificación Puntual número 1 del Plan Parcial del Sector Hotelero-Golf-Residencial “Lo Romero”, de acuerdo con los criterios del Anexo VIII de la LOTUP, por no tener efectos significativos sobre el medio ambiente, correspondiendo continuar la tramitación de la Modificación Puntual número 1 del Plan Parcial del Sector Hotelero-Golf-Residencial “Lo Romero” conforme a su normativa sectorial, siempre y cuando se ajuste a lo descrito en la documentación presentada, así como a lo establecido en la legislación vigente y en los informes emitidos al respecto.

1.2.-PLANEAMIENTO VIGENTE. PROCEDENCIA Y JUSTIFICACIÓN.

En cumplimiento de la DEUT 8ª del Plan General de Ordenación Urbana del


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término municipal de Pilar de la Horadada, aprobado definitivamente en fecha 3 de febrero de 2000. El Ayuntamiento de Pilar de la Horadada convocó concurrencia pública, al amparo de la entonces vigente Ley 6/1994 LRAU, para el desarrollo de una actuación Hotelera-Golf-Residencial, que desembocó en la adjudicación acordada por el Pleno de la Corporación de fecha 6 de agosto de 2001 del correspondiente Programa de Actuación Integrada, que incorporaba el correlativo Plan Parcial de desarrollo; la ordenación se perfeccionó por acuerdo de 14 de mayo de 2003 de la Comisión Territorial de Urbanismo de Alicante.

En desarrollo de las determinaciones del Programa de Actuación Integrada expresado, el urbanizador formalizó y tramitó el necesario Proyecto de Reparcelación hasta su aprobación definitiva que se obtuvo en fecha 1 de octubre de 2004, y resultó inscrito en el Registro de la Propiedad el 26 de junio de 2006. El ámbito en cuestión ha sido urbanizado en desarrollo del preceptivo Proyecto de Urbanización.

Queda pues establecido el ámbito de esta propuesta de modificación del Plan Parcial Lo Romero. Actuación Hotelera, Golf, Residencial, exclusivamente en las parcelas Comercial - Hotelera H-C; Dotacional Privada DPG-1, y Dotacional Privada DPG-2.

En lo que a este avance de planeamiento importa se identifican las determinaciones que constituyen objeto de modificación, ajuste o rectificación del vigente plan parcial.

Plan Parcial (BOPA 12.11.2003)

parcela, zona Índice edificabilidad

(m²T/m²S)

Superficie(M²)

Techo edificable

(M²T)COMERCIAL HOTELERA 0´63 18.579 11.705SERVICIOS TÉCNICOS ______ ______ ______

DOTACIONES PRIVADAS-GOLF

0´0015 582.393 874


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Proyecto de Reparcelación (1.10.2004)

parcela, zona índice edificabilidad

superficie techo edificable

“HC”, Hotelero-Comercial 1 18.579m² 9.705m²t2

DPG-1, Dotacional Privado, Campo de prácticas

3 41.760m² 2.874m²t4

DPG-2, Dotacional Privada, Campo de golf, casa club

3 540.633m²

4

DPG-1/DPG-2 3 582.393m²

2.874m²t

Ambos documentos, Plan Parcial y Proyecto de Reparcelación, están en vigor y conviven. Bien es cierto que el Proyecto de Reparcelación es posterior, está inscrito en el Registro de la Propiedad y atribuye realmente el contenido patrimonial y aprovechamiento a las parcelas de resultado con sus cargas correlativas.

Con la presente modificación se pretenden resolver las discordancias indicadas que existen entre el índice de edificabilidad fijado por el Plan Parcial para las parcelas H-C y DPG y la edificabilidad atribuida por el Proyecto de Reparcelación.

1 Es de señalar que la memoria, no la ficha de parcela de resultado, del PR en su referencia a la parcela H-C establece un índice de edificabilidad: “0´63m²t/m²s, disminuirá si parte se utiliza para la edificación casa club”.

2 Se trata de aprovechamiento subjetivo.3 Estos 2.874m²t se otorgan a la Zona Dotaciones Privadas-Golf, DPG, esto es, a las parcelas juntas DPG-1 y DPG-

2. Es aprovechamiento subjetivo.4 La memoria del PR, no la ficha de finca de resultado, se refiere a la Zona Dotaciones Privadas-Golf, en lo relativo al

índice de edificabilidad así “0´0015m²t/m²s, susceptible de aumento, a costa de la edificabilidad hotelera”. La edificabilidad cierta de las parcelas DPG-1 y DPG-2, el índice, se concreta en 0´0049 m²t/m²s.


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1.3.-PROPIEDAD.

Parcela DPG-1- número finca registral 29780

Parcela DPG-2 número finca registral 29782


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Parcela H-C número finca registral 29764

Las expresadas parcelas en concreto la DPG-1 de 41.708´45m², número registral 29780, referencia catastral 1853905XG9915S0001FW, y la parcela DPG-2 de 540.633m², número registral 29782, referencia catastral 0955101XG9905N0001RD, pertenecen a la compañía DESARROLLOS Y CONTRATAS GOLF, S.L., por compra otorgada en escritura pública en fecha 4 de septiembre de 2015, ante el Notario de San Javier don Pedro F. Garre Navarro con el número 1.512 de su protocolo, a la anterior propietaria HORADADA GOLF CENTER, S.L.

La parcela H-C de 18.579 m², número registral 29764 y referencia catastral 1551501XG9915S0001XW, pertenece a la mercantil HORADADA GOLF CENTER S.L. por adjudicación del Proyecto de Reparcelación.

Las mercantiles citadas, son pues los únicos interesados en este expediente.


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2.-MEMORIA JUSTIFICATIVA.

2.1.- JUSTIFICACIÓN DE LA MODIFICACIÓN, SU CONCRECIÓN Y PROPUESTA.

En el Proyecto de Reparcelación se produjo una asignación de aprovechamiento a las parcelas DPG-1 y DPG-2, de 2.000m²t adicionales a los 874m²t iniciales, resultando un total en el proyecto de reparcelación de 2.874m²t, que se detraían de la parcela H-C , que pasaba de 11.705m²t asignados en el Plan Parcial a 9.705m² en el Proyecto de Reparcelación, aspecto respecto del que no se ha producido incidencia. Esta reasignación/transferencia de edificabilidad entre parcelas del mismo Sector supone una discrepancia entre los m2t asignados por el Proyecto de Reparcelación y los índices de edificabilidad fijados por el Plan Parcial para dichas parcelas. Dicha discrepancia imposibilita la concesión de licencia en la que se materialice el aprovechamiento con que cuentan las parcelas DPG, necesaria para un adecuado desarrollo del campo de golf y en consecuencia un perjuicio patrimonial al actual propietario de dichas parcelas que fueron adquiridas con posterioridad a la aprobación del Proyecto de Reparcelación.

Constatadas las implicaciones socio económicas que produce la situación generada con las discrepancias existentes entre las determinaciones del Plan Parcial y los aprovechamientos asignados por el Proyecto de Reparcelación (ambos tramitados y aprobados por esta Administración) se hace necesario solventar dicha situación, considerándose justificado el interés público en la protección y salvaguarda de la responsabilidad patrimonial, ya anunciada por el actual propietario, en que hubiera podido incurrir esta Administración en la tramitación de los expedientes de aprobación del Plan Parcial y del Proyecto de Reparcelación con asignación de aprovechamientos patrimonializados y que no pueden materializarse.

La propuesta es sencilla, se trata de normalizar el cuadro de características y asignaciones que contiene el Plan Parcial de Mejora Sector Lo Romero, aprobado definitivamente por la CTU de Alicante en fecha 14 de mayo de 2003 (BOPA 12.11.2003), el que aparece en el contenido normativo, condiciones de ordenación, que se reproduce como planeamiento vigente y se contrasta con el cuadro correlativo de planeamiento modificado. Es de precisar que se mantienen inalterados los parámetros básicos del Plan Parcial, tales como la edificabilidad total del sector, de sus distintas zonas, etc.

Plan Parcial vigenteparcela, zona Índice

edificabilidad(m²T/m²S)

Superficie(M²)

Techo edificable

(M²T)


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COMERCIAL HOTELERA 0´63 18.579 11.705SERVICIOS TÉCNICOS ______ ______ ______


0´0015 582.393 874

Plan Parcial Modificadoparcela, zona Índice

edificabilidad(m²T/m²S)

Superficie(M²)

Techo edificable

(M²T)COMERCIAL HOTELERA 0´52 18.579 9.705SERVICIOS TÉCNICOS ______ ______ ______


0´0049 582.393 2.874

2.2.- ESTUDIO DE ALTERNATIVAS. (art. 50.1.b y 2.b LOTUP).

Cualquier modificación de planeamiento requiere de un análisis, que partiendo de un diagnóstico que sea crítico con el vigente, apunte objetivos de mejora de calidad, urbana en este caso, y se extienda al examen de las distintas opciones que puedan darse. Constituye por otro lado una exigencia legal concretada en el art. 50.1.b) LOTUP, vinculada a la propia naturaleza del ius variandi y de su necesaria justificación. Sin embargo en el presente caso no es necesario ni posible este examen de alternativas, se trata tan solo de poner orden y coherencia en el contenido de los instrumentos que inciden en el ámbito, plan parcial y proyecto de reparcelación, para asegurar un marco adecuado de seguridad jurídica y su desarrollo armónico.

2.3.- PLANEAMIENTO MODIFICADO.

parcela, zona Índice edificabilidad

(m²T/m²S)

Superficie(M²)

Techo edificable(M²T)

COMERCIAL HOTELERA 0´52 18.579 9.705

SERVICIOS TÉCNICOS ______ ______ ______


0´0049 582.393 2.874

En consecuencia, se modificarán las NN.UU. nº 4.2. apart. 3) a) y 6.2. apart. 3) a) del Plan Parcial del Sector Hotelero-Golf-Residencial “Lo Romero” que quedarán redactadas con el siguiente tenor literal:

“4.2. Condiciones de la edificación


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(…)3) Intensidad de edificación: a) El Índice de edificabilidad neto máximo de las parcelas edificables será de 0,5224 m2t/m2 s.”

“6.2. Condiciones de la edificación(…)3) Intensidad de edificación:a) El Índice de edificabilidad neto máximo de las parcelas edificables será de 0,004935 m2t/m2s.”

Así como el apartado 2.6. Ficha de Planeamiento y gestión de la Memoria Justificativa, en el apartado definitorio de las condiciones de edificación, - Edificabilidad – que habrá de quedar recogido con la siguiente redacción:

“ - Edificabilidad: El Índice de edificabilidad total del sector es de 0,197264 m²t/m²s., que corresponde a una edificabilidad de 132.803 m²t. La edificabilidad neta de cada zona es la siguiente”:

ZONAS

RESIDENCIAL INDICEEDIFICABILIDA

D(m2t/m2s)

SUPERFICIE

(m2)

TECHOEDIFICABL

E(m2t)

AISLADA UNIFAMILIARSUBZONA 3 – CLAVE 33

0,40 106.999 42.800

AISLADA PLURIFAMILIARSUBZONA 1 – CLAVE 34a

0,40 146.382 58.553

AISLADA PLURIFAMILIARSUBZONA 1 – CLAVE 34b

0,48 37.320 19.914

TOTAL RESIDENCIAL 290.701 119.267

COMERCIAL - HOTELERA 0,5224 18.579 9.705

SERVICIOS TÉCNICOS 0,01 95.691 957

DOTACIONES PRIVADAS GOLF 0,004935 582.393 2.874

TECHO EDIFICABLE TOTAL 132.803

2.4.- PROCEDIMIENTO Y COMPETENCIAS.


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Para la tramitación de este documento de planeamiento se postula como se ha anticipado el trámite simplificado de evaluación ambiental y territorial estratégica (arts. 29 y ss LEA), por cuanto no se produce incidencia ambiental relevante. Todo ello atendiendo al mandato del art. 46.3 y Anexo VIII de la LOTUP.

En el expediente que origina este documento interviene el Ayuntamiento de Pilar de la Horadada, en su condición de órgano sustantivo, por cuanto las determinaciones que aquí se ordenan (ajustan) se sitúan en el ámbito material y competencial propio de la ordenación pormenorizada (arts. 19.3, 36 y 57.1.d) LOTUP), correspondiéndole al Ayuntamiento la aprobación definitiva de este instrumento de planeamiento (art. 44.5 LOTUP). El Ayuntamiento de Pilar de la Horadada es además órgano promotor por derivar de la iniciativa privada de los propietarios (arts. 8.1 TRLRU/15 y art. 166 LOTUP). El Ayuntamiento de Pilar de la Horadada es también el órgano ambiental en aplicación del texto modificado del art. 48, apartado c, LOTUP por el art. 115 de la ley 10/2015, de 29 de diciembre, de medidas fiscales, de gestión administrativa y financiera, y de organización de la Generalitat, que asigna la condición de órgano ambiental a los ayuntamientos, entre otros, en el caso que su apartado c, enumera con el 1 “En los instrumentos de planeamiento urbanístico que afecten única y exclusivamente a la ordenación pormenorizada del suelo urbano definida en la presente ley.”

Es de señalar que la recien promulgada Ley 1/2019 introduce un ajuste en cuanto a exigir la asunción como propia por parte de la Administración de las modificaciones de planeamiento. Por otro lado es innecesario el trámite previo que postula el art. 49 bis 1, LOTUP, por cuanto esta modificación tiene carácter puntual y muy escasa entidad (art. 49 bis. 3 LOTUP).

El esquema de tramitación que se postula para esta iniciativa de ordenación, se concreta en los siguiente hitos:

1º Formulación de avance o borrador de modificación de plan, atendiendo a las exigencias del art. 50 LOTUP, con documento de inicio EAE.

2º. El Ayuntamiento de Pilar de la Horadada, (art. 51.1 LOTUP) abrirá un trámite de consulta a las administraciones públicas y personas interesadas, en este caso exclusivamente los propietarios de parcelas afectadas, por plazo de audiencia mínimo de 20 días hábiles. Este trámite deberá atender al mandato del art. 49. 1.d LOTUP. Concluida la consulta, el Ayuntamiento de Pilar de la Horadada en su condición de órgano ambiental podrá, como aquí se postula, establecer al amparo del art. 51.2.b LOTUP, el informe ambiental, que declare que la actuación no tiene efectos significativos sobre el medio ambiente. Las consultas de carácter ambiental deberán ser verificadas dentro del plazo máximo de 45 días que al efecto establecen el art. 30 Ley 21/2013, LEA.

Finalizados los plazos señalados el expediente deberá proseguir.

3º. Verificados los trámites anteriores el órgano sustantivo y promotor, el Ayuntamiento de Pilar de la Horadada, someterá el documento de planeamiento completo


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a información pública por plazo no inferior a 45 días hábiles (art. 57 LOTUP). También se solicitarán los informes sectoriales que procedan (art. 57. 1.b).

4º. Concluida la tramitación antes descrita el Pleno del Ayuntamiento de Pilar de la Horadada procederá a la aprobación definitiva de la modificación del plan parcial que se haya tramitado y deberá publicarla, “…junto con sus normas urbanísticas se publicarán para su entrada en vigor…”, en el Boletín Oficial de la Provincia de Alicante (arts. 57.2 LOTUP y 70.2 LRBL).

La obligación genérica que tiene la Administración de diligencia y eficiencia en el trámite de expedientes se concreta en la rigurosa aplicación del mandato establecido por el art. 80 de la Ley 39/2015 del Procedimiento Administrativo Común de las Administraciones Públicas. De tal manera que trascurrido el plazo legal establecido para la emisión de los informes que sean del caso, el expediente proseguirá.

Las referencias hechas a los arts. 48, 51 y 57 LOTUP tienen en cuenta las modificaciones sufridas por causa de los arts 115, 116 y 117 de la ley 10/2015, de 29 de diciembre, de medidas fiscales, de gestión administrativa y financiera, y de organización de la Generalitat.

La modificación de Plan Parcial que se propone en aplicación de los arts. 40, 50 y 63 LOTUP, se prevé como el documento de planeamiento más adecuado al fin perseguido en tanto que el mismo se reduce a una mera adecuación de parámetros de edificabilidad que ya fueron objeto de análisis y conformidad en la tramitación del Proyecto de Reparcelación. En este sentido, localizado el aspecto específico a rectificar, y siendo que el mismo solo afecta a determinaciones del Plan Parcial y del Proyecto de Reparcelación, manteniéndose inalterados el resto de parámetros básicos, tales como la edificabilidad total del sector, de sus distintas zonas, etc., se descarta la aplicación de cualesquier otro instrumento que pudiera estar legalmente previsto.

2.5.- MEMORIA DE VIABILIDAD ECONÓMICA E INFORME DE SOSTENIBILIDAD ECONÓMICA.

La legislación urbanística exige que los instrumentos de ordenación, incorporen entre sus documentos propios el estudio de viabilidad económica y memoria de sostenibilidad económica cuando “no estuvieran suficientemente detallados en el plan general estructural”. Es un hecho que el vigente Plan General de Ordenación Urbana de Pilar de la Horadada, dada su antigüedad, anterior al TRLSRU/15 y a la LOTUP, no cuenta con tales documentos, de ahí, que los mismos deban incorporarse al documento de plan que se tramite, Debiendo atemperarse sus contenidos a las limitadas innovaciones que aquí se proponen. Si bien, el art. 22 TRSLRU/155 apartado 4 , clarifica

5 Art. 22 TRSLRU/15. “(…) 4. La documentación de los instrumentos de ordenación de las actuaciones de transformación

urbanística deberá incluir un informe o memoria de sostenibilidad económica, en el que se ponderará, en particular, el impacto de

la actuación en las Haciendas Públicas afectadas por la implantación y el mantenimiento de las infraestructuras necesarias o la


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que, el informe o memoria de sostenibilidad económica debe acompañar siempre a los instrumentos de ordenación, como es el caso. Y sin embargo, la memoria de viabilidad económica está ligada a las actuaciones en suelo urbano, apartado 5, en los documentos de gestión. Es un hecho cierto que el impacto de este documento de planeamiento en la viabilidad económica del plan o en su sostenibilidad son inexistentes De ahí, que nada más deba pronunciarse sobre este asunto.

puesta en marcha y la prestación de los servicios resultantes, así como la suficiencia y adecuación del suelo destinado a usos

productivos.5. La ordenación y ejecución de las actuaciones sobre el medio urbano, sean o no de transformación urbanística,

requerirá la elaboración de una memoria que asegure su viabilidad económica, en términos de rentabilidad, de adecuación a los

límites del deber legal de conservación y de un adecuado equilibrio entre los beneficios y las cargas derivados de la misma, para los

propietarios incluidos en su ámbito de actuación, y contendrá, al menos, los siguientes elementos:a) Un estudio comparado de los

parámetros urbanísticos existentes y, en su caso, de los propuestos, con identificación de las determinaciones urbanísticas básicas

referidas a edificabilidad, usos y tipologías edificatorias y redes públicas que habría que modificar. La memoria analizará, en

concreto, las modificaciones sobre incremento de edificabilidad densidad, o introducción de nuevos usos, así como la posible

utilización del suelo, vuelo y subsuelo de forma diferenciada, para lograr un mayor acercamiento al equilibrio económico, a la

rentabilidad de la operación y a la no superación de los límites del deber legal de conservación. b) Las determinaciones económicas

básicas relativas a los valores de repercusión de cada uso urbanístico propuesto, estimación del importe de la inversión, incluyendo,

tanto las ayudas públicas, directas e indirectas, como las indemnizaciones correspondientes, así como la identificación del sujeto o

sujetos responsables del deber de costear las redes públicas. c) El análisis de la inversión que pueda atraer la actuación y la

justificación de que la misma es capaz de generar ingresos suficientes para financiar la mayor parte del coste de la transformación

física propuesta, garantizando el menor impacto posible en el patrimonio personal de los particulares, medido en cualquier caso,

dentro de los límites del deber legal de conservación. El análisis referido en el párrafo anterior hará constar, en su caso, la posible

participación de empresas de rehabilitación o prestadoras de servicios energéticos, de abastecimiento de agua, o de

telecomunicaciones, cuando asuman el compromiso de integrarse en la gestión, mediante la financiación de parte de la misma, o de

la red de infraestructuras que les competa, así como la financiación de la operación por medio de ahorros amortizables en el

tiempo. d) El horizonte temporal que, en su caso, sea preciso para garantizar la amortización de las inversiones y la financiación de

la operación. e) La evaluación de la capacidad pública necesaria para asegurar la financiación y el mantenimiento de las redes

públicas que deban ser financiadas por la Administración, así como su impacto en las correspondientes Haciendas Públicas. (…)”


Documento firmadodigitalmenteFecha: 27/04/2020JAVIER FERNANDEZ POYATOSCSV: 13067432357112013510

Documento firmado digitalmenteFecha: 27/04/2020JOSE ALCARAZ MERINOCSV: 13067432357112013510

modificaciÓn puntual nº 1 del plan parcial del sector

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