PLAN ESPECIAL DE ACTUACIÓN URBANA– ACTUACIÓN DE DOTACIÓN

PARA LAS PARCELAS 1101 Y 1102 DEL POLÍGONO 1 DE ARBIZU

PROMOTOR: “GOIKOETXE-EGINTZA” EN CALIDAD DE PROPIETARIA DE LAS PARCELAS ARQUITECTO: GOTZON OLARTE GOROSABEL

NOVIEMBRE DE 2021

1.-MEMORIA JUSTIFICATIVA

1.1.-PROMOTOR

Se realiza el presente documento por encargo de “Goikoetxe-Egintza S.L.” como propietaria de las

parcelas nº1101 y nº1102 del polígono 1 de Arbizu.

1.2.-TÉCNICO REDACTOR

El presente documento ha sido redactado por el Arquitecto Gotzon Olarte Gorosabel, arquitecto

colegiado nº3733 del COAVN.

1.3.-OBJETO Y ÁMBITO

Ámbito y situación urbanística de las parcelas objeto del Plan Especial de Actuación Urbana

El presente “Plan Especial de Actuación Urbana – Actuación de Dotación” se elabora sobre el

ámbito formado por las siguientes parcelas:

- Parcela nº1101 del polígono 1 de Arbizu, situado en el nº40 de Arnatz kalea de Arbizu, con

una superficie según cédula catastral de 414,43m².

- Parcela nº1102 del polígono 1 de Arbizu, situado en el nº42 de Arnatz kalea de Arbizu, con

una superficie según cédula catastral de 216,75m².

Ambas parcelas son solares consecuencia de la transformación urbanística de la UE-13 prevista

por la Normativa Urbanística municipal, por medio del Proyecto de Reparcelación y Urbanización

correspondientes y que reguló la equidistribución de cargas y derechos urbanísticos de las

parcelas o solares resultantes.

Tal y como se recoge en informe urbanístico elaborado por el servicio de asesoría urbanística

municipal (ARB_01-1101-1102) en contestación a consulta urbanística elaborada por el promotor

del presente documento, los derechos urbanísticos reglados y asignados a dichas parcelas serían

las siguientes:

- Datos derivados de la Reparcelación (en conjunto para las parcelas 01-1101 y 01-1102):

O Superficie de parcela: 631,20 m2.

O Edificabilidad: 947 m2.

O Número de viviendas: 4 viviendas

Justificación de la propuesta

El propietario de las parcelas y promotor de las mismas ha detectado que debido a las

características tipologicas de los inmuebles residenciales de tipo unifamiliar o bifamiliar, así como

adosados empleados en los últimos años de desarrollo urbanístico en el municipio de Arbizu, existe

una demanda de viviendas tipo piso de precios más asequibles en el municipio.

Con objeto de dar respuesta a dicha demanda, pretende acometer en dichas dos parcelas la

ejecución de un bloque de viviendas de B+2 en el que se desarrollen 6 viviendas tipo piso de

aprox. 90m² útiles y 3 dormitorios por vivienda, así como bajeras destinadas a garaje en planta

baja.

Objeto del Plan Especial de Actuación Urbana

Tal y como se señala en el informe municipal “ARB_01-1101-1102” de 23 de diciembre de 2016, la

modificación del número de viviendas que se pueden desarrollar en la parcela pasando de los 4

previstos en el Proyecto de Reparcelación aprobado por el Ayuntamiento de Arbizu para la UE-13,

a los 6 que se pretenden ejecutar supone un aumento de la densidad edificatoria lo cual en base

a lo definido en el artículo 90.5 del DFL 1/2017, de 26 d Julio, por el que se aprueba el Texto

Refundido de la Ley de Ordenación del Territorio y Urbanismo (Ley Foral 35/2002 de Ordenación

del Territorio y Urbanismo modificado por la LF 5/2015, de 5 de marzo, de medidas para favorecer

el urbanismo sostenible, la renovación urbana y la actividad urbanística en Navarra), lo define

como PLAN ESPECIAL DE ACTUACIÓN URBANA – ACTUACIÓN DE DOTACIÓN.

“Artículo 90.- Suelo urbano.

...

5. Son actuaciones de dotación aquellas que tienen por objeto, en un ámbito de suelo

urbano, el incremento de la edificabilidad, densidad o modificación del uso urbanístico y no

requieran la reforma o renovación de la urbanización de aquel.

...”

Así mismo, dada la edificabilidad asignada a las parcelas por el Proyecto de Reparcelación de

947m² construidos, para el desarrollo de las viviendas previstas se requieren de 1.008,50m², por lo

que siendo el incremento de edificabilidad uno de los objetos o atribuciones del PLAN ESPECIAL DE

ACTUACIÓN URBANA – ACTUACIÓN DE DOTACIÓN, se solicita el incremento de la edificabilidad

asignada a dichas parcelas en 61,50m².

Por lo tanto, se procede a la redacción del presente Plan Especial de Actuación Urbana para

aumentar el nº de viviendas que se pueden ejecutar en dichas parcelas (nº1101 y nº1102) de 4 a 6

viviendas, así como aumentar la edificabilidad asignada de 947m² a 1.008,50m².

Así mismo, dado que el PUM vigente define una tipología edificatoria de “2.1 Viviendas adosadas

con fachada ajustada a la alineación o levemente retranqueada”, se pretende ajustar ciertos

parámetros de dicha tipología edificatoria a la edificación residencial en bloque, pero con

características volumétricas y compositivas asemejables a las vigentes.

1.4.- PLANEAMIENTO ACTUAL

El municipio de Arbizu aprobó definitivamente nuevo Plan Urbanístico Municipal a fecha de 20 de

febrero de 2017, que fué publicado en el BON nº54 de 17 de marzo de 2017.

Analizada dicha normativa urbanística vigente, la situación urbanística prevista para el ámbito

definido por las parcela nº1101 y nº1102 del polígono 1 de Arbizu es:

- Se trata de suelos transformados urbanísticamente, clasificados como Urbano, en

condiciones de “solar”, con urbanización ejecutada y recepcionada por el Ayuntamiento

de Arbizu, en los que está pendiente la ejecutar los inmuebles resienciales previstos.

- Están calificados de suelos de Uso Residencial, para las que se prevé una tipología “2.

Vivienda adosada”, más expresamente “2.1 Fachada ajustada a alineación o levemente

retranqueada; con patio trasero o sin patio.

La ordenanza tipológica actual establece las siguientes determinaciones aplicables al ámbito

conformado por las dos parcelas objeto del presente PEAU:

ZONA DE ORDENANZA VIVIENDA UNIFAMILIAR ADOSADA 2

TIPOLOGÍA Edificación entre medianeras 2.1 Con fachada ajustada a alineación oficial, o levemente retranqueada. Patio trasero o sin patio. 2.2 Con patio delantero. 2.3 Tipología 2.1 en área históricamente inundable.

USOS

Característicos Residencial. Vivienda unifamiliar y vivienda colectiva.

Compatibles Comercial, pequeño comercio en planta baja.

Oficinas como despacho profesional doméstico.

Hotelero

Garaje – aparcamiento privado.

Dotacional en todas las clases.

Huerto.

Prohibidos El resto de los no mencionados.

PARCELACIÓN

Parcela mínima La parcela catastral existentes. Para nuevas segregaciones: - 120 m² para vivienda unifamiliar - 300 m² para vivienda colectiva

Frente mínimo El de la parcela catastral existente. Para nuevas segregaciones: - 6 m. para vivienda unifamiliar - 10 m. para vivienda colectiva

Retranqueos Fachada Linderos

En parcelas edificadas: retranqueo existente. En parcelas vacantes: - 2.1: de 0 a 1 m. - 2.2: Hasta 3m. Prohibido. Se permite en las parcelas de los extremos, debiendo guardar un retranqueo máximo de 3 m.

VOLUMEN

Edificabilidad La edificabilidad existente. En caso de solar o sustitución: 1 m²/m² o la edificabilidad asignada por proyectos de reparcelación aprobados con anterioridad a la entrada en vigor de este Plan General.

Ocupación La ocupación existente. En caso de solar o sustitución: 60% en todas las plantas.

Altura máxima La existente. En caso de solar o sustitución: 8m., 2 plantas, (PB+1+B/C)

Sótano 1 planta.

Prohibido en 2.3

Bajo cubierta Permitido.

ESPACIOS LIBRES DE PARCELA Se permiten los usos o actividades de esparcimiento, los deportivos que no precisen instalaciones cubiertas y el aparcamiento de vehículos. Como mínimo el 25% del espacio libre deberá ser suelo permeable no pavimentado para destinarlo a la plantación de especies vegetales. Cuando la edificación esté retranqueada el espacio libre entre la alineación oficial y la fachada, podrá estar vallado mediante materiales que permitan permeabilidad visual a toda la fachada, siempre y cuando tenga un tratamiento vegetal. Este espacio no se puede destinar al aparcamiento de vehículos. Se permiten edificaciones auxiliares fuera del volumen de la edificación. Con una superficie máxima construida de 9m², siempre y cuando no alcance una ocupación del 30% dele spacio libre de la parcela, altura máxima de la edificación de 2,5m y con localización libre dentro de la parcela. En caso de encontrarse adosada a frente de parcela no podrá ocupar más del 40% de dicho frente. Su acabado será con los mismos acabados y colores que la fachada principal.

CONDICIONES ESTÉTICAS Composición de fachadas: se tendrán en cuenta las características compositivas de la arquitectura tradicional.

Acabados y colores para fachadas: se regulan según la ordenanza de casco tradicional.

Carpinterías: se regulan según la ordenanza de casco tradicional.

La cubierta: se regula según la ordenanza de casco tradicional.

Elementos salientes: se permiten balcones, con un vuelo máximo de 50cm. Sobre la alineación oficial, y 80cm sobre la fachada, siempre y cuando la calle tenga una anchura mínima de 10m.

Rejería: se regula según ordenanza de casco tradicional.

Cierre de la parcela: Su altura no excederá de 1,70m. Podrán tener un zócalo de hasta 60cm. Opaco y el resto será abierto o parcialmente cerrado con vegetación.

1.5.- APROVECHAMIENTO URBANÍSTICO, EDIFICABILIDAD Y DENSIDAD EDIFICATORIA

La edificabilidad asignada por la reparcelación aprobada por el Ayuntamiento de Arbizu para las

parcelas objeto del presente PEAU es de 947 m² de superficie construida, consecuencia de la

materialización y transformación urbanística del UE-13 definido por el PUM anterior al

recientemente aprobado para el municipio de Arbizu en 2017.

Sin embargo, para el desarrollo del Proyecto de Ejecución de 6 viviendas en bloque residencial de

B+2, con 3 viviendas por planta con planta baja destinada portal comunitario y 6 garajes

particulares con capacidad para 2 vehículos cada uno de ellos, se previsa de 1,008,50m² de

superficie construida, por lo que se redacta y propone en el Ayuntamiento de Arbizu el presente

PEAU-Actuación de Dotación para aumentar la edificabilidad asignada en 61,50m² construidos.

Así mismo, se propone aumentar la densidad edificatoria prevista de las 4 viviendas de tipología

adosada previstas en el Proyecto de Reparcelación, a las 6 viviendas en bloque residencial.

1.6.- DESCRIPCIÓN Y JUSTIFICACIÓN URBANÍSTICA DE LA PROPUESTA

La propuesta de PLAN ESPECIALD E ACTUACIÓN URBANA – ACTUACIÓN DE DOTACIÓN se sustenta

en un anteproyecto para la ejecución de un inmueble residencial de 6 viviendas en un bloque de

B+2 en las parcelas nº1101 y nº1102 del polígono 1 de Arbizu.

La planta baja se destinará a 6 garajes/trasteros individuales, vinculados a las viviendas de plantas

superiores en la que cada vivienda dispondrá de espacio para 2 vehículos, y portal comunitario.

Se propone retranquear el inmueble 0,5m. de la alineación oficial definida por el PUM vigente, que

se cedería para ensanchamiento de la acera peatonal, y para adecuar la estética del inmueble

a la tradicional de la zona la fachada de PB formado de puertas de garaje acceso al portal se

retranqueará 1,5m. de la alineación de fachada del inmueble generando un soportal formado de

pilares.

En plantas elevadas, la primera y segunda serán iguales distribuyendo 3 viviendas de 3 dormitorios

por planta, y un núcleo de comunicaciones central con ascensor accesible.

La superficie útil total del inmueble ascienda a:

- Planta baja: 210,62m² garajes + 27,11m² portal + 20,81m² soportal = 258,54 m²

- Planta Primera: 271,67m² en viv. + 13,94 en núcleo de comunicación = 285,61 m²

- Planta Segunda: 271,67m² en viv. + 5,80 en núcleo de comunicación = 277,47 m²

TOTAL superficie útil de la edificación: 821,62 m²

VIVIENDA A

Distribuidor……….…..….7,88 m²

Aseo………………………3,39 m²

Baño…………………..….4,53 m²

Estar-comedor……..…..34,42 m²

Dormitorio 1……………12,81 m²

Dormitorio 2………...….10,08 m²

Dormitorio 3……….…...11,62 m²

Terraza 1……………... 7,16/2 m²

Terraza 2…………….…..2,25 m²

TOTAL sup. Útil……….90,56 m²

VIVIENDA B

Distribuidor…………....….8,06 m²

Aseo………………………3,39 m²

Baño……………….…..….4,85 m²

Estar-comedor……...…..34,76 m²

Dormitorio 1……….……12,81 m²

Dormitorio 2………....….10,08 m²

Dormitorio 3……..……...11,62 m²

Terraza 1….…………... 7,16/2 m²

Terraza 2……………..…..2,25 m²

TOTAL sup. Útil…….….91,40 m²

VIVIENDA C

Distribuidor……………….3,03 m²

Aseo………………………4,34 m²

Baño…………………...….4,85 m²

Estar-comedor……...…..36,32 m²

Dormitorio 1…….………12,85 m²

Dormitorio 2……..…..….10,85 m²

Dormitorio 3………..…...11,09 m²

Recibidor..………..………2,02 m²

Terraza……………...….8,25/2 m²

TOTAL sup. Útil….…….89,71 m²

GARAJES Y PORTAL

Garaje 1……………...….36,36 m²

Garaje 2…………………34,20 m²

Garaje 3……………...….34,75 m²

Garaje 4……...………….34,75 m²

Garaje 5…….………...…34,20 m²

Garaje 6……..……….….36,36 m²

Portal………..…………...27,11 m²

Soportal…………..……41,62/2 m²

TOTAL sup. Útil….…….89,71 m²

1.7.- REGULACIÓN DE P.E.A.U. – ACTUACIÓN DE DOTACIÓN

El Ayuntamiento de Arbizu, elaboró y aprobo una Ordenanza Reguladora de las Actuaciones de

Dotación, cuya aprobación de definitiva se publico en el BON de 23 de octubre de 2020.

En base a dicha ordenanza, se regulan las cesiones correspondientes al aumento de

edificabilidad en base al artículo 55 del DFL 1/2017, que en el presente PEAU ascenderían a:

- 10% del aprovechamiento de la edificabilidad...........6,50m²

- Sistemas Generales (15%).............................................9,225m²

- Sistemas locales (50/115m²)..........................................26,74m²

- Aparcamiento público (1 plaza de 15m²/viv.)............30,00m²

- Dotaciones supramunicipales (3%)...............................1,845m²

Por lo tanto, las cesiones a compensar por monetización por el aumento de edificabilidad de

61,50m², más dos plazas de aparcamiento de 15m² ascenderían a 73,96m².

Para la monetización de dicho suelo, las Ordenanzas municipales definen en Arbizudos zonas de

valor diferencias, Z-01 correspondiente al Casco Urbano Antiguo, y Z-02 para el resto del suelo

urbano del municipio.

Las parcelas objeto del presente PEAU se encuentran en Z-02, por lo que considerando que el

aumento de edificabilidad solicitado se trata de residencial y que se trataría de una actuación de

nueva edificación, el valor de repercuasión aplicable sería de 150€/m².

Por lo tanto, la monetización de las dotaciones exigibles por el aumento de edificabilidad

propuesta en base a la Ordenanza reguladora aprobada por el Ayuntamiento de Arbizu

ascendería a 11,094€.

En cuanto al aumento de densidad edificatoria la Ordenanza reguladora aprobada por el

Ayuntamiento de Arbizu no define criterio de monetización alguno, habiendose incluido una plaza

de aparcamiento de 15m² por cada nueva vivienda prevista.

1.8.- MODIFICACIÓN ORDENANZA TIPOLOGÍA Y VOLUMETRÍA PROPUESTA

Para la materialización del bloque residencial previsto, se propone la siguiente modificación de las

determinaciones volumétricas y características recogidas y reguladas por el PUM vigente en base

a la zona tipológica, generando nuevas características de aplicación sobre el ámbito formado

por las parcelas nº1101 y nº1102 del polígono 1 de Arbizu:

ZONA DE ORDENANZA VIVIENDA COLECTIVA EN BLOQUE

TIPOLOGÍA Edificación colectiva aislada con fachada ajustada a alineación oficial, o levemente retranqueada. Patio trasero o sin patio.

USOS

Característicos Residencial. Vivienda colectiva.

Compatibles Comercial, pequeño comercio en planta baja.

Oficinas como despacho profesional doméstico.

Hotelero

Garaje – aparcamiento privado.

Dotacional en todas las clases.

Huerto.

Prohibidos El resto de los no mencionados.

PARCELACIÓN

Parcela mínima La parcela catastral existentes.

Frente mínimo El de la parcela catastral existente.

Retranqueos Fachada Linderos

0,5m. en fachada principal para ensanchamiento de acera peatonal. Prohibido. Se permite en las parcelas de los extremos, debiendo guardar un retranqueo máximo de 3 m. con respecto a linderos de parcelas colindantes.

VOLUMEN

Edificabilidad 1,008,50 m² construidos.

Ocupación 60% en todas las plantas.

Altura máxima 9m., 2 plantas, (PB+2)

Sótano 1 planta.

ESPACIOS LIBRES DE PARCELA Se permiten los usos o actividades de esparcimiento, los deportivos que no precisen instalaciones cubiertas y el aparcamiento de vehículos. Como mínimo el 25% del espacio libre deberá ser suelo permeable no pavimentado para destinarlo a la plantación de especies vegetales.

CONDICIONES ESTÉTICAS Composición de fachadas: se tendrán en cuenta las características compositivas de la arquitectura tradicional.

Acabados y colores para fachadas: se regulan según la ordenanza de casco tradicional.

Carpinterías: se regulan según la ordenanza de casco tradicional.

La cubierta: se regula según la ordenanza de casco tradicional.

Elementos salientes: se permiten balcones con un vuelo máximo de 80cm.

Rejería: se regula según ordenanza de casco tradicional.

Cierre de la parcela: Su altura no excederá de 1,70m. Podrán tener un zócalo de hasta 60cm. Opaco y el resto será abierto o parcialmente cerrado con vegetación.

1.9- MEMORIA DE SOSTENIBILIDAD ECONÓMICA

En cuanto a los gastos generados, la Actuación prevista no aumentará el gasto soportado por el

Ayuntamiento de Arbizu, además de que el aumento de la densidad edificatoria pueda suponer

un aumento de contribución urbana.

Por lo tanto, el impacto de la actuación sobre las Haciendas Públicas afectadas es nulo.

1.10- EL ESTUDIO DE MOVILIDAD GENERADA

La modificación objeto del presente Plan Especial no afecta sustancialmente a la Movilidad del

entorno, ya que se prevé 2 plazas de aparcamiento por vivienda en el interior de la parcela, 12 en

total, lo cual supera el nº de plazas de aparcamiento exigibles en aplicación del artículo 55 del

DFL 1/2017 de Ordenación del Territorio y Urbanismo:

“La previsión de aparcamientos para vehículos en suelo urbanizable y/o urbano no consolidado de uso residencial será, como mínimo, de dos plazas por cada 100 metros cuadrados de edificación de cualquier uso sobre rasante, en edificación colectiva, o de tres plazas por vivienda en sectores de edificación unifamiliar, descontando los espacios destinados a garajes, debiendo contenerse en espacios de uso público como mínimo 0,5 plazas por cada vivienda y 0,5 plazas de aparcamiento por cada 100 metros cuadrados de usos comerciales y terciarios.”

Teniendo 691m² construidos de uso residencial en plantas elevadas, descontados la planta baja

destinada a garajes, a 1,5 plazas de aparcamiento privados por cada 100m² construidos, el

mínimo sería de 10,36 plazas de aparcamiento, que se supera con 12 plazas previstas.

1.11–PLAN DE PARTICIPACIÓN CIUDADANA

Atendiendo a lo señalado por el artículo 7 de DFL 1/2017 de Ordenación del Territorio y Urbanísmo,

se procederá a un proceso de Participación Ciudadana que englobará sistemas de participación

“on-line” como explicativas presenciales.

Para ello se precoderá a las siguientes actuaciones:

- Por un lado se propone colgar el documento de PEAU propuesto en la página web

del Ayuntamiento de Arbizu, posibilitando la realización de aportaciones

electrónicas.

- Por otro lado, se propone la celebración de una reunión explicativa en el propio

Ayuntamiento de Arbizu enfocado a todos los posibles interesados.

Para ello se propone emitir una convocatoria o bando que esté expuesto en el

tablón municipal informando de la reunión explicativa del PEAU-Actuación de

Dotación propuesto.

Arbizu, 29 de noviembre de 2021

Gotzon Olarte Gorosabel, arquitecto