metodologia para la administración de proyectos

I

TABLA DE CONTENIDO

1 INTRODUCCIÓN 1

1.1 ANTECEDENTES 11.2 PROBLEMÁTICA 31.3 JUSTIFICACIÓN 31.4 OBJETIVOS 41.4.1 OBJETIVO GENERAL 41.4.2 OBJETIVOS ESPECÍFICOS. 4

2 - MARCO TEÓRICO 5

2.1 MARCO INSTITUCIONAL 52.1.1 MISIÓN 52.1.2 VISIÓN 52.2 MARCO TEMÁTICO 62.3 TEORÍA DE LA ADMINISTRACIÓN DE PROYECTOS 82.3.1 DEFINICIÓN DE PROYECTO 82.3.2 CICLO DE VIDA DE UN PROYECTO DE CONSTRUCCIÓN 92.3.2.1 Presupuestación 112.3.2.2 El contrato 132.3.2.3 Ejecución 142.3.2.1 142.3.2.2 142.3.2.4 Seguimiento y Control 142.3.2.5 Cierre 142.4 GRUPOS DE PROCESOS EN LA ADMINISTRACIÓN DE PROYECTOS 15

3 MARCO METODOLÓGICO 19

3.1 MÉTODO DE INVESTIGACIÓN 193.2 TÉCNICAS Y HERRAMIENTAS UTILIZADAS PARA EL LOGRAR EL OBJETIVO FINAL. 203.2.1 GESTIÓN DE ALCANCE DEL PROYECTO: 203.2.2 GESTIÓN DEL TIEMPO DEL PROYECTO: 213.2.3 GESTIÓN COSTO DEL PROYECTO. 223.2.4 GESTIÓN CALIDAD DEL PROYECTO: 22

4 DESARROLLO 23

4.1 GESTIÓN DE ALCANCE DEL PROYECTO 234.2 GESTIÓN TIEMPO DEL PROYECTO 404.3 GESTIÓN COSTO DEL PROYECTO 504.4 GESTIÓN CALIDAD DEL PROYECTO 57

II

4.4.1 PLANIFICACIÓN DE LA CALIDAD 57

4.4.2 REALIZAR ASEGURAMIENTO DE CALIDAD 61

4.4.3 REALIZAR CONTROL DE CALIDAD 62

4.4.4 INFORMES DE RENDIMIENTO DEL TRABAJO 72

4.5 GESTIÓN INTEGRACIÓN 73

1.2 73

4.6 CIERRE 79

4.7 CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES 80

4.7.2 CONCLUSIONES 80

4.7.2 RECOMENDACIONES 85

5 BIBLIOGRAFÍA 89

6 ANEXOS 91

1. CONTRATO DE CONSTRUCCIÓN 91

2. PLANTAS Y FACHADAS APARTAMENTOS ROGANA 94

3 ACTA DE CONSTITUCIÓN DEL PROYECTO 96

4 ENUNCIADO DEL ALCANCE 97

5 EDT APARTAMENTOS ROGANA 100

6 DICCIONARIO EDT 101

7. CONTROL DE CAMBIOS 110

8. DIAGRAMA DE GANTT 111

9 TABLAS DE RENDIMIENTO MANO DE OBRA 112

10 TABLAS DE RENDIMIENTO DE MATERIALES 117

11 HOJA DE CÁLCULO PARA LA ESTIMACIÓN DE, COSTO, TIEMPO, Y MATERIALES 120

12 DIAGRAMA DE GANTT DE SEGUIMIENTO 127

13 PRESUPUESTO DEL PROYECTO 128

16 REPORTE DE COSTO /TABLA DE PAGOS 130

17 CONTROL PRESUPUESTAL 131

19 TABLA RESUMEN VALOR GANADO 133

20 REQUISICIÓN DE MATERIALES 134

III

Indice de Cuadros

Cuadro Nº 1 Mtr2 de construcción Ejemplar 222 revista CFIA septie-oct 2006........ 6Cuadro Nº 2 Datos estadísticos Volumen #104 CCC 2006 pg36.................................. 7Cuadro Nº 3 Enunciado del trabajo ............................................................................. 25Cuadro Nº 4 Restricciones del proyecto ....................................................................... 28Cuadro Nº 5 Involucrados en el proyecto..................................................................... 28Cuadro Nº 6 Diccionario EDT ...................................................................................... 32Cuadro Nº 7 Matriz de responsabilidades.................................................................... 35Cuadro Nº 8 Matriz de Comunicaciones ...................................................................... 39Cuadro Nº 9 Características de las actividades............................................................ 43Cuadro Nº 10 Cálculo de cantidades ............................................................................ 43Cuadro Nº 11 Rendimiento de materiales para el concreto (Ortiz, 2004)................... 44Cuadro Nº 12 Calculo de cantidades ............................................................................ 44Cuadro Nº 13 Rendimiento de mano de obra............................................................... 45Cuadro Nº 14 Hoja de calculo duración de las actividades ......................................... 46Cuadro Nº 15 Indicadores para el Valor Ganado........................................................ 53Cuadro Nº 16 Variación de Costo y Tiempo ............................................................... 54Cuadro Nº 17 Análisis de Resultados VC y VT........................................................... 54Cuadro Nº 18 Índices de Rendimiento ......................................................................... 55Cuadro Nº 19 Proceso y herramientas para el control de calidad............................... 62Cuadro Nº 20 Evaluación de cierre del proyecto ......................................................... 79

Índice de Figuras

Figura Nº 1 Ciclo de vida de un proyecto..................................................................... 10Figura Nº 2 Los Grupos de Procesos interactúan en un proyecto.............................. 16Figura Nº 3 EDT del proyecto ...................................................................................... 31Figura Nº 4 Flujo Para la solicitud de cambios............................................................ 76

Indice de Plantillas

Plantilla Nº 1 Control de Calidad Inicio del Proyecto ................................................. 63Plantilla Nº 2 Control de Calidad Desarrollo Obra Gris (autori.de arranque) .......... 64Plantilla Nº 3 Control de Calidad Desarrollo Obra Gris (cimentación, autorización de

chorrea pega de bloques) ........................................................................................ 65Plantilla Nº 4 Control de Calidad Desarrollo Obra Gris (autorización de chorrea

vigas y columnas) .................................................................................................... 66Plantilla Nº 5 Control de Calidad Desarrollo Obra Gris (Instalación Mecánica) ...... 67Plantilla Nº 6 Control de Calidad Desarrollo Obra Gris (Instalación Eléctrica)........ 68Plantilla Nº 7 Veri ficción y control de Acabados ........................................................ 69Plantilla Nº 8 Verificación y Control Enchapes ........................................................... 70Plantilla Nº 9 Verificacion y Control Carpinteria......................................................... 71Plantilla Nº 10 Repote Semanal ..................................................................................... 72

IV

Índice de Abreviaciones

CFIA Colegio Federado de Ingenieros y ArquitectosEDT Estructura de Desglose de TrabajoICE Instituto Costarricense de ElectricidadPERT Tecnica de Evaluacion de Programas (Program Evaluation Review Technique)PMBOK Cuerpo de Conocimientos de la Administracion de Proyectos (Project Management Body of Knowledge)PMI Instituto de Administracion de Proyectos (Project Management Institute)CCC Camara Costarricense de la ConstrucciónGAACO G.A Arquitectos ConstructoresI.T.C.R Instituto Tecnológico de Costa Rica

V

Resumen Ejecutivo

El principal interés de G.A. Arquitectos Constructores (GAACO) es realizarproyectos 100% exitosos, lo que indicaría clientes 100% satisfechos, más ymejores recomendaciones, por ende mayor volumen de trabajo para laconstructora.

El presente documento enfoca la administración de proyectos de construcción,generado desde este punto de interés de negocio para la empresa constructora(GAACO).

El objetivo general es proponer una guía de administración de proyectos deconstrucción residencial, que indique el paso a paso de la administración deproyectos, incluyendo datos desde la definición exacta del alcance, tiempo deduración, análisis de costos y presupuestación, plantillas para el control de calidad,hasta el como controlar y dar seguimiento al proyecto, utilizando diferentesherramientas como Excel y MS Project y la interacción de datos e informaciónobtenida en las diferentes aplicaciones.

Mediante la Guía para el planeamiento, ejecución, seguimiento y control y cierre delas gestiones de Alcance, Tiempo, Costo y Calidad es posible realizar un análisisminucioso de todas las actividades necesarias para la construcción residencial.Esto genera un valor agregado para la constructora, que facilita la trayectoria enel alcance de su objetivo principal, “Tener clientes cien por ciento satisfechos”

Esta investigación, realizada bajo el método inductivo-deductivo, permitirá elanálisis directo de las actividades realizadas en la construcción de losapartamentos Rogana, ubicados en Pinares de Curridabat. Esta observacióndirecta ayudará a recomendar cuáles procesos se están realizando y qué no sedebería de hacer, cuáles se pueden adoptar y cuáles necesitan de una mejora.

Los resultados obtenidos mediante la investigación realizada para la confección deesta tesina indican el constante aumento en la construcción, principalmente en elárea de construcción residencial, lo que significa para G.A.A.CO, como empresadedicada a la consultoría y construcción una oportunidad de trabajo, pero a su veztrae el nacimiento de mas empresas que querrán dedicarse a esta actividad lo queocasiona una competencia positiva para la constructora, positiva porque genera lanecesidad de un ordenamiento mayor en la administración de sus proyectos, lo queda pie a la adaptación de esta metodología y técnicas relativamente modernas deadministración de proyectos.

El producto final de este trabajo beneficiará a G.A Arquitectos Constructores en elcumplimiento de su objetivo general, (La satisfacción en un 100% de sus clientes)así como aquellas empresas que deseen ponerse al día y dar un mejor servicio asus futuros clientes.

Las propuestas incluyen plantillas para la definición del alcance del proyecto total,así como plantillas para la definición del alcance de cada uno de los diferentes

VI

subcontratistas involucrados, se desarrolló una hoja de calculo en Excel quepermite la interacción con MS Project para la definición de tiempos de duración poractividad y la cantidad de materiales requeridos, estos procesos facilitarán laconfección del presupuesto y cronograma del proyecto.

Como complemento y con el fin de garantizar con exactitud el éxito del proyecto sedefinirán las políticas de calidad de la empresa, y el como dar seguimiento a esteproceso mediante listas de verificación, informes de rendimiento y la definición deuna plantilla para el control de cambios y el criterio de aceptación, se describe laimportancia de el análisis de la Ruta Crítica y técnicas como la del Valor Ganado.Es importante rescatar que la técnica del Valor Ganado es considerada unaherramienta de suma importancia, que utilizada apropiadamente y con la frecuenciaadecuada, facilita la labor del equipo de trabajo, por tal motivo se definen conminuciosidad el significado y uso de todos los indicadores y el como interpretar susresultados.

Esta guía para la administración ayudará a disminuir o eliminar inclusive, todos losmal entendidos, pérdida de tiempo en actividades innecesarias o cálculos erróneosen la cantidad de materiales o estimación de tiempos de duración, y facilitará elproceso para obtener una mejor calidad del producto final.

Como aporte adicional a este documento se hace una recopilación de plantillas einformación, unificándolas en un solo documento denominado “Guía de Campo”.

Se pretende mediante esta Guía de Campo, narrar de manera resumida el paso apaso de la administración de la construcción residencial, utilizando recordatorios,puntos claves y plantillas derivadas de este documento, con el afán único defacilitar, motivar y guiar al personal en la introducción de la metodología como unaherramienta más en el campo de trabajo.

1

1 Introducción

1.1 Antecedentes

G.A. Arquitectos Constructores (G.A.A.CO) es una empresa joven en el mercado,

inicia su trabajo en el mercado costarricense a inicios del año 2000 donde enfoca

sus esfuerzos al diseño y consultoría en Arquitectura, no es hasta en el 2004

donde surge la oportunidad de diseño y construcción de la residencia para el señor

Michael. L, en residencial “Hacienda Gregal” en Curridabat. Es aquí donde se

toma la decisión de iniciarse en el ámbito de la construcción.

Desde el inicio de su creación el norte a seguir, ha sido el satisfacer en un cien por

ciento a todos sus clientes, indiferentemente de la envergadura o tipo de proyecto.

En su poco tiempo de existencia tanto como en consultaría o construcción tiene a

su haber proyectos como, casa habitación en Residencial El Gregal de 690m2 en

la que se participo tanto en su diseño como en su construcción actuando como el

principal detonador para el inicio como empresa constructora.

Otros proyectos donde solo se participó en la etapa de diseño y la dirección

Técnica (casa de habitación en Guachipelín de Escazú de 250 m2, otros donde su

participación ha sido exclusivamente la construcción, tales como los apartamentos

Rogana en Pinares de Curridabat de 480m2 de construcción.

G.A.A.CO en su corto tiempo de participación en el mercado y con el fin de

superarse y crecer como constructora se ha aventurado a la participación en

licitaciones publicas, a la cual reciente mente se le adjudicó la contratación directa

# 2006 15…para el Instituto Costarricense de Electricidad (ICE)

La experiencia adquirida por la constructora, durante los últimos años tanto en el

campo de la construcción como en el sector de diseño arquitectónico y consultoría,

señala la imperante necesidad de satisfacer los requisitos y necesidades de

nuestros futuros clientes.

2

Con este propósito la identificación de diferentes herramientas y metodologías para

una administración eficiente que mejore las posibilidades de éxito en los proyectos

se ha convertido en una meta mas para la empresa. Para el cumplimiento de esta

meta se implementarán las técnicas y herramientas sugeridas por la “La guía de

los Fundamentos de la Dirección de Proyectos “PMBOK (PMI 2004).

Los estándares del PMBOK, facilitan los procesos para las gestiones, Alcance,

Costo, Tiempo, Calidad, Recursos Humanos, Comunicación, Riesgos,

Adquisiciones e Integración del proyecto.

Para efectos de este documento se desarrollaran solo las Gestiones de Alcance

Costo, Tiempo y Calidad.

Ciertamente la administración de la construcción requiere del desarrollo apropiado

de las nueve áreas de conocimiento y según la extensión para la construcción del

PMBOK (PMI 2000), las áreas de seguridad ocupacional, seguridad ambiental y la

Gestión financiera son importantes para el desarrollo del Plan de Proyecto

Sin embargo la intención del autor es el satisfacer la necesidad inmediata de la

empresa constructora, que requiere identificar y definir con claridad estos cuatro

procesos.

Se considera que todas las Gestiones tienen igual importancia, aún y cuando no se

desarrollen en este documento, se deberán considerar a corto plazo.

Para la validación y comprobación del objetivo general “Definir una Guía para la

administración de proyectos de construcción residencial”, la información

obtenida y procesada durante esta investigación, se implementara a la

construcción de los Apartamentos Rogana, diseñados por el Arquitecto Carlos

Umaña Yánez, y actualmente en construcción por G.A Arquitectos Constructores.

Este proyecto consiste en la construcción de dos apartamentos ubicados en

Pinares de Curridabad y constan de un total de 480 metros cuadrados. Los detalles

y especificaciones técnicas se encuentran en el Anexo 2

3

Este proceso de seguimiento, en conjunto con la realización de esta tesina

permitirá la confección de un documento tipo plantilla, que se podrá utilizar en

otros diferentes proyectos de construcción, suministrando una mayor información

en las áreas de Costo y Tiempo, y Calidad, además se facilitara

1.2 Problemática

La constante dedicación de la constructora en esta actividad, le ha permitido

identificar el problema #1, La ausencia total de una metodología o guía que

facilite la administración de las diferentes etapas o fases de la construcción de una

manera eficiente.

G. A Arquitectos Constructores al igual que muchas pequeñas o medianas

empresas dedicadas a la construcción realizan la administración de sus proyectos

simplemente bajo el criterio del Juicio de Expertos, lo que ciertamente funciona,

pero deja de lado aspectos importantes que podrían ser de mayor beneficio

económico para las empresas.

1.3 Justificación

En virtud de que el sector construcción requiere implementar o modernizarse en los

aspectos administrativos, que sean tan fáciles de aplicar a cualquier proyecto como

de fácil comprensión para los involucrados, este documento debe facilitar al

constructor o administrador de proyectos y muy particularmente a G.A Arquitectos

Constructores los siguientes aspectos.

• Cálculos de tiempo de duración de las diferentes actividades y su costo

tanto de mano de obra como de materiales, basado en estadísticas de

rendimiento en cada uno de las diferentes actividades, mediante la utilización de

herramientas como Excel y M S Project.

4

• El desarrollo de las Áreas de conocimiento ALCANCE, COSTO, TIEMPO

y CALIDAD utilizando los fundamentos de la administración de proyectos del

PMBOK (PMI,2004)

• Formatos o plantillas de seguimiento y control para las áreas de

conocimiento, utilizando el juicio de experto y plantillas ya existentes para lograr

la mejor adaptación a las necesidades requeridas para este tipo de proyectos.

• Se espera con la confección de este documento beneficiar directamente a

G.A Arquitectos Constructores, en la administración de sus proyectos de

construcción, así como a otras pequeñas y medianas empresas de construcción.

1.4 Objetivos

1.4.1 Objetivo general

Definir una guía de administración de proyectos de construcción residencial.

1.4.2 Objetivos específicos.

• Definir las herramientas (plantillas, machotes, etc.) necesarias para una clara

identificación del Alcance del proyecto así como para su seguimiento y control.

• Actualizar los parámetros de estimación de costos y cantidad de materiales por

metro cuadrado de construcción utilizados hasta el momento por G.A. Arquitectos

Constructores, mediante la implementación y desarrollo de Gestión del Costo

recomendados por PMBOK. (PMI 2004), y análisis de Valor Ganado

• Actualizar los parámetros de estimación de tiempo y duración de las

actividades por metro cuadrado de construcción utilizados hasta el momento por

G.A. Arquitectos Constructores, mediante la implementación y desarrollo de

Gestión del Tiempo recomendados por PMBOK. (PMI 2004) .

• Definir políticas de calidad del producto, y los procesos para su seguimiento y

control para así asegurar el cumplimiento de las disposiciones y requisitos

5

2 - Marco Teórico

2.1 Marco Institucional

G.A Arquitectos Constructores se inicia en la construcción de casas de habitación

desde el 25 de Mayo del 2004, desde su constitución ha realizado proyectos de

gran envergadura entre los que podemos citar la contratación directa con

instituciones públicas como lo es el I.C.E., casas de habitación de 650 mtr2,

apartamentos y algunos proyectos habitacionales de clase media baja entre otros.

El adquirir responsabilidades con clientes tan importantes como arquitectos,

ingenieros e instituciones públicas genera y motiva al personal y a su

representante a ofrecer un servicio de alta calidad y dirigir su norte a un único

objetivo, garantía la satisfacción de nuestros clientes en un cien por ciento.

2.1.1 Misión

Satisfacer las necesidades de nuestros clientes, bajo la política de Calidad, Tiempo

y Costo que llenen las expectativas establecidas.

2.1.2 Visión

Darnos a conocer como una empresa, 100% responsable, comprometida con

nuestros clientes y brindar el mejor de los servicios, para así generar el trabajo a

través de nuestras referencias laborales.

6

2.2 Marco Temático

El constante crecimiento de la construcción a nivel nacional genera nuevas

expectativas para las empresas constructoras en general, y muy particularmente

para aquellas pequeñas y medianas instituciones con espíritu de superación y

crecimiento.

Estas expectativas son respaldadas por los análisis estadísticos realizados por la

Cámara Costarricense de la Construcción (C.C.C) y las revistas del Colegio

Federado de Ingenieros y Arquitectos (C.F.I.A), donde se ubica al sector a vivienda

como el de mayor expansión seguida del comercio y de la industria.

Según el C.F.I.A (2006), indica “Construcción creció 42,65% en el primer semestre

del 2006” esto en relación con el mismo período del año 2005.

Según el registro del CFIA y la publicación en este artículo el total de metros

construidos entre el período de enero a junio del presente año sobrepaso los

3 932 000 m2 de los cuales 1 060 709m2 corresponden al sector habitacional

representando el 54.65%

Cuadro Nº 1 Mtr2 de construcción Ejemplar 222 revista CFIA septiembre-octubre 2006

Mes Año 2005 Año 2006 VARIACION MENSUAL

Enero 444 414 741 661 66.89%

Febrero 509 431 551 888 8.33%

Marzo 483 199 698 051 44.46%

Abril 411 441 423 549 2.94%

Mayo 545 079 731 859 34.26%

Junio 363 018 785 356 116.34

Total Acumulado 2 756 582 3 932 364 42.65%

Por otro lado las estadísticas de la Cámara Costarricense de la Construcción CCC.

(2006) indican. “La construcción se encuentra en auge, principalmente en las zonas

7

turísticas del país, Guanacaste y Pacifico Central el crecimiento en los metros

cuadrados de construcción asciende a 75.73% con respecto al mismo período del

ano anterior “

Cuadro Nº 2 Datos estadísticos Volumen #104 CCC 2006 pg36

Este crecimiento asociado al persistente aumento en el costo de materiales y

mano de obra son indicadores claros de la necesidad de mejorar a nivel

administrativo para lograr una mejor contratación y aprovechamiento de los

recursos

En la actualidad para la contratación de proyectos de construcción existen de tres

modalidades diferentes.

• Mano de obra: es la aplicación donde solo se contrata a una persona

constructor o contratista para que ejecute la obra, por un monto fijo o por horas

hombre.

• Llave en mano: esta modalidad se refiere a la contratación completa de la

obra incluyendo mano de obra y materiales y deberá entregarse la obra

completamente terminada.

CAMARA COSTARRICENSE DE LA CONSTRUCCION

DATOS ESTADISTICOS

METROS CUADRADOS DE CONSTRUCCION-PERMISOS

Mensual AC AñoInteranual

Principales

índices

Set 06 Ago 06 Diferencia Diferencia Diferencia

Total 510.820 505.170 1.12% 76.40% 88.86%

Vivienda 349.040 313.266 11.42% 152.90% 151.32%

Industria 38.136 80.872 -52.84% 115,20% 87.83%

Comercio 94.485 44.431 112.66% 75.73% 69.63%

8

• Administración: este tipo de contratación requiere de una organización

extrema y de mucho cuidado de parte del contratista, ya que sus ingresos o

utilidades se basan en un porcentaje, que generalmente se encuentra entre el 10%

y 15% del costo total de mano de obra y materiales.

En cualquiera de estos mecanismos los resultados esperados por cualquier

empresa constructora es la conclusión exitosa de su proyecto y lograr así la

satisfacción total de su cliente.

Para lograr este objetivo, la administración profesional de proyectos de

construcción requiere de un planteamiento que contribuya al control antes, durante

e incluso después de su ejecución.

2.3 Teoría de la administración de proyectos

2.3.1 Definición de Proyecto

Para la fácil comprensión de los términos que abarcan el concepto de

Administración de proyectos se debe iniciar con la formulación de las preguntas

¿Qué es administración de proyectos? y ¿Qué es un proyecto?

De esta manera se puede definir:

“Administración de Proyectos: Es la aplicación de los conocimientos yherramientas para dirigir con éxito todas las actividades de un proyecto”. (PMI,2004)

Proyecto: Es el esfuerzo temporal (tiene un ciclo de vida), que se realiza para

alcanzar un objetivo con resultados únicos (PMI ,2004)

Otras definiciones:

Según el (PMI 2004) un proyecto es un esfuerzo temporal que se lleva a cabo para

crear un producto, servicio o resultado único.

En “Administración Exitosa de Proyectos, (Gido, y Clements” 2003), un proyecto es

“El esfuerzo para lograr un objetivo especifico mediante una serie especial de

actividades interrelacionadas y la utilización eficiente de los recursos”.

9

Por definición se deduce que todo proyecto tiene un ciclo de vida, y se encuentra

dividido por tres fases (inicial, intermedia y final), estas fases del ciclo de vida

ayudaran a definir el

• ¿Qué? Qué trabajo se debe de realizar en cada una de las diferentes

fases

• ¿Cuándo? Cuándo se deben generar los productos entregables

• ¿Cómo? Cómo ejecutar, controlar y aprobar cada fase y el

• ¿Quién? Esta involucrado en cada fase.

2.3.2 Ciclo de vida de un proyecto de construcción

Según la guía de los fundamentos de la dirección de proyectos (PMI, 2004) el Ciclo

de Vida de un proyecto define las fases que conectan el inicio de un proyecto con

su fin.

La definición del ciclo de vida de un proyecto puede ser tan extensa como sea

necesaria, el nivel de detalle que se requiere para los proyectos de construcción los

podemos ilustrar en el siguiente gráfico.

Este ciclo de vida asume el hecho de que los planos constructivos y las

especificaciones, que son parte importante de la definición del Alcance, ya están

dados, por tanto la primera etapa o Inicial es la presupuestación y el contrato.

10

Figura Nº 1 Ciclo de vida de un proyecto

Por lo general las fases de un proyecto son parte importante de un proceso

secuencial donde la conclusión de una fase indica el inicio de la otra. Para que

este efecto se cumpla se deberá realizar la revisión y verificación de que todos los

criterios de aceptación cumplan con lo requerido.

Para los proyectos de construcción donde el tiempo de conclusión de la obra es

una de las mayores preocupaciones, resulta indispensable traslapar algunas de las

actividades intrínsecas, previo a su verificación y aceptación.

El gráfico anterior refleja las diferentes fases de un proyecto de construcción,

además se identifican los entregables requeridos para la conclusión.

A continuación se explican los principales procesos de la Figura Nº 1

INICIAL INTERMEDIA FINAL

11

2.3.2.1 Presupuestación

La estimación del costo aproximado de un proyecto previo a construcción, es a lo

que comúnmente se le conoce como Presupuesto.

Este proceso se ve afectado por un sin numero de aspectos que influyen

directamente en el calculo de costos de mano de obra y materiales. Algunos de los

aspectos o variables que deben de considerarse en todo momento en el proceso

de estimación de costos en la construcción son:

• Derivados del petróleo

• Insumos importados

• Decisiones políticas

• Crecimiento demográfico

• Globalización

• Ubicación geográfica y condiciones climáticas

En general se puede afirmar que no existen dos compañías o empresas

constructoras que realicen presupuestos con un mismo patrón, todas tiene un

sistema diferente para identificar los costos, comúnmente las grandes empresas

utilizan a una persona especialista y dedicada únicamente a la estimación de

costos.

Otras constructoras realizan estimaciones en algunas de las actividades, por lo

general el costo del la obra gris, y someten a los subcontratistas a la estimación de

sus actividades eliminando parcialmente la subjetividad en el costo total de la

obra.

En constructoras de menor tamaño las estimaciones las realiza por lo habitual el

mismo contratista, utilizando métodos tradicionales basados en las experiencias

vividas, o un costo fijo por metro cuadrado. Esta técnica puede ser tan beneficiosa

como perjudicial para el contratista y para el cliente mismo.

12

Una contratación basada en un presupuesto mal realizado, también conocida en el

sector publico como” Presupuesto Ruinoso” podría ser causante del abandono por

parte del contratista o simplemente recurrirá a la pobre ejecución de las

actividades.

Para efectos de estimación de precios de un proyecto de construcción se debe

identificar los siguientes costos.

Costos directos:

Todos aquellos gastos que se deben realizar para la ejecución del proyecto. Costo

de materiales incluyendo costo por almacenamiento si fuera necesario, impuestos,

y transporte Costos mano de obra, herramienta y equipo, todas las cargas sociales

y pólizas de seguros, feriados, vacaciones, aguinaldo, preavisos, cesantías,

viáticos, bonificaciones.

Costos indirectos:

Se deberá considerar desde la estructura de la organización, hasta todos los

gastos que se generan a nivel administrativo, gastos de oficina, teléfono, alquiler de

todo aquello que se tenga que gastar aun y así no existiera un proyecto.

Costo de la utilidad del contratista:

En todo contrato existe el monto de utilidad, que esta entre un 12% y un 15%

sobre el monto de costos total.

13

Rendimiento de mano de obra y materiales por actividad:

Es de suma importancia para la correcta elaboración del presupuesto contar tablas

de cálculo de rendimientos, para esta guía se recomienda utilizar las tablas

utilizadas y recomendadas en el curso de presupuestación de obras de

construcción emitido por el Instituto Tecnológico de Costa Rica y la recopilación de

datos por profesores e Ingenieros de esta institución.

El diseño de este formato se definirá en esta guía mediante el desarrollo de la

propuesta para la Gestión del Tiempo y Gestión del Costo del Proyecto.

Costos por imprevistos:

A pesar de que en la etapa de presupuestación se analizan todos los diferentes

rubros involucrados, en la construcción residencial, resulta casi imposible predecir

aspectos climatológicos, atrasos en la entrega de materiales, e incluso aspectos

constructivos que simplemente se pasaron por alto, para cubrir este tipo de

situaciones se debe considerar un 5% sobre el monto total.

2.3.2.2 El contrato

Para esta fase del proyecto se propone la redacción de un documento contractual

que indique, todos los puntos definidos y aceptados en el acta de constitución del

proyecto además de los aspectos legales que permitan la tranquilidad de ambas

partes (Contratista y Contratante).

El contrato debe ser claro y expedito sin la mayor complicación y que abarque la

descripción total del proyecto, costo total, sistema de pagos, cláusulas de

cumplimiento y deberes de ambas partes. (Anexo 1)

14

2.3.2.3 Ejecución

2.3.2.1

La fase de ejecución de los proyectos de construcción se divide para efectos de

esta guía en cuatro entregables.

• Movimiento de tierra y Preliminares

• Obra Gris

• Instalaciones

• Acabados

Estos entregables y sus debidos paquetes de trabajo describen el contenido total

del proyecto, y se definirán mediante la Estructura Detallada de Trabajo (EDT).

2.3.2.2

2.3.2.4 Seguimiento y Control

Este proceso se realiza a través del todo el proyecto, recopilando información del

avance del trabajo, con el fin de enfrentarlo a una comparación con lo pactado en

el acta de constitución, cronogramas o al método de evaluación definido.

Según el PMBOK (PMI 2004),” esta etapa se compone de aquellos procesos

realizados para observar la ejecución del proyecto de forma que se puedan

identificar los posibles problemas oportunamente y adoptar las acciones

correctivas”.

El control y seguimiento se debe definir de la manera más extensa posible para

cada una de las gestiones del plan de proyecto, en este documento se identificaran

con exactitud las referentes a las Gestiones de Alcance, Costo, Tiempo y Calidad.

2.3.2.5 Cierre

En proyectos de construcción este proceso bajo una administración eficiente, es

prácticamente una entrega y una aceptación por parte del solicitante, de otra

manera puede ser tan complicada como la ejecución del proyecto.

15

Por lo que con el fin de obtener un cierre eficaz del proyecto, se diseñaran para

cada proceso plantillas para el control de calidad, control de avance, y aceptación

que permitan la fluidez de proceso de cierre del proyecto.

2.4 Grupos de Procesos en la administración de proyectos

Para obtener una administración exitosa de proyectos, la metodología

recomendada por “La guía de los fundamentos de la dirección de proyectos

PMBOK’ (PMI ,2004) define cinco grupos de procesos y nueve áreas de

conocimiento.

Los cinco grupos de procesos que se identifican son:

Iniciación: Define el inicio del proyecto.

Planificación: Define y refina el curso del proyecto y el cómo se lograrán los

objetivos y alcance pretendido.

Ejecución: Es el proceso donde se integran los recursos para accionar y llevar

acabo las diferentes tareas y sub.-tareas del proyecto.

Seguimiento y Control: Define cómo y cuándo se ejecutará la supervisión del

avance, con el fin de comparar lo ejecutado con lo planeado.

Cierre: Es la etapa que indica la conclusión y se formaliza la aceptación del

producto requerido.

Es importante destacar que los procesos son diferentes a las fases del proyecto y

que los grupos de procesos se repiten para cada fase del proyecto.

16

“Los Grupos de Procesos de Dirección de Proyectos están relacionados por los

resultados que producen. La salida de un proceso, por lo general, se convierte en

la entrada a otro proceso o es un producto entregable del proyecto” PMI (2004).

Figura Nº 2 Los Grupos de Procesos interactúan en un proyecto

Sin embargo se presentan traslapes entre un proceso y otro, en la figura #3

observamos como el proceso de iniciación se traslapa con los procesos de

planeación, ejecución y control, dado que siempre existen aspecto que deben

verificarse antes de dar luz verde para el inicio formal de la etapa, también

podemos apreciar como la etapa de planeación se traslapa con la de inicio,

ejecución y control ilustrando que el proceso de planeación se da durante todo el

proyecto. (Chamoun, Y 2002)

Los procesos de ejecución y control además de traslaparse, inician en el mismo

momento indicando que siempre tiene que existir control durante toda la ejecución

del proyecto. (Chamoun, Y 2002)

Para la curva de cierre inicia en el momento en el que los procesos de ejecución y

control empiezan a descender en busca de la conclusión del proyecto. (Chamoun,

Y 2002)

Inicio Finalización

Nivel de

Actividaddd

Tiempo

Procesos de

Iniciación

Procesos de

Planeación

Procesos de

Ejecución

Procesos

ControladoresProcesos de

Cierre

17

Áreas del Conocimiento

Según el PMBOK (PMI 2004) Las nueve áreas del conocimiento que se relacionan

directamente con los grupos de procesos se definen de la siguiente forma.

• Alcance: Define todos los procesos y el nivel de aceptación necesarios

para la ejecución exitosa del proyecto y todas aquellas actividades necesarias para

completar el proyecto.

• Tiempo: Incluye, cronogramas, calendarios y todo lo necesario para guiar

un proyecto a concluir en el tiempo establecido.

• Costo: En esta área se deberá presupuestar ya sea de manera global o

por actividad el costo total del proyecto y el como darle seguimiento a los procesos

para garantizar que se mantengan dentro de esta estimación.

• Calidad: Es quizás el área de conocimiento de mayor importancia, aquí se

deben definir los estándares de aceptación de la calidad del producto y como

cumplirlos y llenar la expectativas de los patrocinadores.

• Recursos Humanos: Es el proceso dónde se organiza, define y asigna los

roles y responsabilidades del capital humano que se tiene a disposición dentro del

equipo de proyecto.

• Comunicación: Se refiere a la programación y definición de cómo y

cuándo se generara y recopilara la información del proyecto.

• Riesgo: Este proceso tiene como objetivo general el reducir los aspectos

negativos, identificar las oportunidades y amenazas, y prever posibles problemas y

el cómo controlarlos y enfrentarlos eficazmente.

• Adquisiciones: En esta área de conocimiento se planifica la estrategia a

seguir para la adquisición de los recursos necesarios para la ejecución del

proyecto.

Integración: La gestión de integración es la actividad que unifica, administra e

integra todas las demás áreas del conocimiento.

18

• En vista que en la mayoría de los proyectos de construcción las

expectativas, giran alrededor de tres grandes interrogantes, ¿qué es lo que abarca

el proyecto?, ¿cuánto costará? y ¿en qué tiempo se realizará?

En este documento se enfocará y se profundizará en la Gestión del Alcance,

Tiempo, Costo y como complemento indispensable para una administración

exitosa se desarrollar la Gestión de Calidad.

19

3 Marco Metodológico

Dentro de las metodologías adaptables a este tipo de proyecto se pueden

recomendar tres diferentes métodos de investigación que se podrán definir como:

• Método analítico-sintético: donde lo analítico se refiere a la observación y

examen de todos los hechos, y lo sintético a la comprensión a partir del análisis de

resultados.

• Método inductivo-deductivo: Es el tipo de investigación por medio de la

observación directa de los hechos, para así obtener mejores resultados,

conclusiones.

• Métodos particulares y específicos: Se aplican a las ciencias particulares.

Jurado (2002)

Además La Guía de los Fundamentos de la dirección de proyecto (PMBOK 2004),

define los diferentes procesos y su interacción con las áreas de conocimiento para la

administración de proyectos.

El objetivo principal de este trabajo es diseñar una Guía para la administración de

la gestión del Alcance, Costo, y Tiempo dentro de los proyectos de construcción,

para lograr este objetivo se realizarán análisis y estudios de la siguiente forma.

3.1 Método de investigación

Se tomaran los conceptos del PMBOK (PMI 2004 ) en combinación con el Método

inductivo–deductivo aunado a la información suministrada, por los profesionales

en el tema (Juicio de Expertos), y complementada por las hojas de cálculo de

Excel, para el cálculo de costos y tiempo, y la metodología de presupuestación

según el Instituto Tecnológico de Costa Rica. Ortiz (2002)

La metodología utilizada para la confección de este documento en las gestiones de

Tiempo y Costo se basa en la investigación de documentos estadísticos, que se

20

refieren a la definición de parámetros o estándares de medición de tiempo y costo

de materiales de la construcción.

Estadísticas realizadas por el Colegio Federado de Ingenieros Y Arquitectos

(C.F.I.A), Cámara Costarricense de la Construcción (C.C.C), Instituto Tecnológico

de Costa Rica (I.T.C.R), tesinas de administración de proyectos de la U.C.I y

algunos documentos relativos serán la fuente principal de la información.

3.2 Técnicas y Herramientas utilizadas para el lograr el objetivo final.

3.2.1 Gestión de Alcance del proyecto:

Este proceso demanda la definición exacta de la descripción del producto

solicitado, para alcanzar una mejor redacción es necesario establecer con claridad

cuales son los requerimientos y criterios de aceptación del cliente.

Para lo que se deberá diseñar un plantilla que abarque todos los aspectos técnicos

y especificaciones constructivas, sin pasar por alto tipo de material y acabados

que se utilizaran en la construcción de la obra.

Con el fin de diseñar una plantilla que exprese el mejor enfoque de lo requerido se

tomaran plantillas existentes o preestablecidas como base inicial y de referencia,

así se adoptarán aportes importantes y ajustes que faciliten el máximo de claridad

en el alcance del proyecto.

La utilización de las herramientas WBS (EDT) para la identificación de las

actividades necesarias para la ejecución del proyecto en conjunto con el diccionario

EDT, que describa con claridad los criterios de aceptación se hacen sumamente

indispensables para el desarrollo de este proceso.

21

3.2.2 Gestión del Tiempo del proyecto:

Realizados el EDT en la gestión de Alcance se realizara el secuenciamiento de

las actividades utilizando herramientas como el Project y el juicio de expertos.

Seguidamente se definirá la estimación del tiempo de duración por actividad,

utilizando la guía de rendimientos de mano de obra recomendado por El Instituto

Tecnológico de Costa Rica y el Departamento de Ingeniería en Construcción y el

documento “Rendimiento de materiales y mano de obra “Ortiz (2002).

A esta metodología de cálculo de rendimientos, se le aplicara la técnica de

estimación de tiempo “PERT”, tomando como base, o “tiempo optimista“ el

sugerido en este documento, aplicado a una hoja de calculo llamada “Calculo de

costo, tiempo y materiales”, facilitando la elaboración del cronograma del proyecto.

El requerimiento clave en este proceso es definir, controlar y asegurarse de que el

proyecto termine según lo planeado en el cronograma, para el seguimiento y

control de cumplimiento se diseñara una plantilla de inspección basada en el

porcentaje de avance, que permitirá la comparación de lo real con lo establecido

además se analizaran los resultados bajo los criterios de la ruta crítica.

22

3.2.3 Gestión Costo del proyecto.

La estimación precisa de los costos de un proyecto de construcción, por lo general

es casi imposible acertar con un 100% de exactitud.

Para obtener un mayor acercamiento a ese 100%, se definirán rendimientos de

material también examinados y avalados por el “Instituto Tecnológico de Costa

Rica “y documento Recopilación de información. Ortiz (2004).

Esta recopilación de información en conjunto con la identificación de los tiempos

requeridos para la conclusión del proyecto, serán tabulados y organizados en una

hoja de cálculo diseñada para este efecto.

Esta hoja de cálculo estará diseñada para facilitar el cálculo de costos, tiempo de

duración por actividad del proyecto, además servirá como referencia para el control

de compras y suministro de materiales.

Este proceso se complementara sometiendo los resultados a un análisis de Valor

Ganado,

3.2.4 Gestión Calidad del Proyecto:

G.A Arquitectos constructores no tiene políticas de calidad establecidas, no

obstante en cada uno de sus proyectos procura lograr el máximo de calidad

requerido, siguiendo únicamente los parámetros de medición expresados en el

contrato y por las inspecciones oculares realizadas en el lugar de la obra.

En este documento se definirán, las políticas y criterios de aceptación de la calidad

del producto final, se implementaran sistemas de medición de la calidad basados

en plantillas de inspección y listas de verificación.

Para el seguimiento y control de calidad se definirán la plantilla de control de

cambios utilizando el juicio de expertos para una clara definición de los

componentes de esta plantilla.

23

4 Desarrollo

4.1 Gestión de Alcance del Proyecto

La Gestión del Alcance puntualiza todos los procesos y el nivel de aceptación

necesarios para la ejecución satisfactoria del proyecto. Según la Administración

Profesional Proyectos APP (Chamoun, 2000) La Gestión de Alcance “asegura que

el proyecto incluya todo el trabajo requerido y sólo el trabajo requerido para

terminar el proyecto exitosamente.”

En el PMBOK (PMI, 2004) se describe el flujo de los cinco procesos (Planificación

del Alcance, Definición del Alcance, Crear EDT, Verificación del Alcance, y Control

del Alcance) las entradas, herramientas y salidas necesarias para asegurar que se

incluya todo el trabajo requerido para el desarrollo de la Gestión Alcance.

Mediante esta Gestión se identifican todas las tareas y subtareas necesarias para

la ejecución del proyecto. Para la definición preliminar de estas actividades es

indispensable definir el “Acta de Constitución o Charter del proyecto” (entrada para

planificación), en conjunto con la utilización de herramientas como el EDT (WBS), y

la Definición del Alcance.

4.1.1 Definición del Acta de Constitución del Proyecto

El Acta de Constitución es el documento en el que se definen todos los entregables

y el nivel de aceptación necesarios para la ejecución exitosa del proyecto. Su

finalidad consiste básicamente en la descripción del contenido del trabajo, el por

qué del proyecto, restricciones, supuestos y expectativas de los involucrados,

recursos asignados al proyecto y los involucrados. Enunciado del trabajo

SOW, supuestos y restr icciones, resumen del presupuesto.

24

El diseño de esta herramienta, esta directamente relacionado con el proceso de

Iniciación, definido en el capítulo dos de este documento, como la etapa que da

inicio al proyecto. Para obtener un mejor entendimiento de su contenido es

necesario extender esta definición.

Inicio: Establecer la visión del proyecto, el que; la misión por cumplir y sus

objetivos, la justificación del mismo, las restricciones y supuestos. A.P.P. (Y.

Chamoun, 2000).

Estos principios en conjunto con una clara identificación de los involucrados y sus

funciones, nos genera la herramienta definida como “Acta de Constitución“ o

“Charter del Proyecto”.

En el proceso de iniciación se identifica la existencia de un nuevo proyecto, o

simplemente la autorización formal del inicio de la próxima fase de proyecto ya en

ejecución para la ejecución del proyecto.

En APP (Chamoun, 2000), menciona. Los Proyectos surgen de alguna o varias de

las de las siguientes causas,

• Demanda del mercado• Petición del Cliente• Necesidad de negocio• Requerimientos legales• Avances tecnológicos

El ejemplo desarrollado en este documento (La construcción de los apartamentos

Rogana), se inicio por la petición de un cliente, de G.A. Arquitectos

Constructores.

A este tipo de petición la constructora reacciona como lo hace comúnmente, recibe

una solicitud verbal a participar en la presupuestación de la obra, basado en los

planos constructivos, suministrados por el arquitecto.

25

La práctica común de la constructora no es recomendable para una administración

profesional de proyectos por lo que recomienda, para obtener una definición clara,

aplicable y acorde con lo requerido por el Acta de Constitución, se consideren los

siguientes aspectos.

4.1.2 Enunciado del trabajo (SOW)

El SOW es la descripción narrativa de los productos, servicios, o resultados que

deben suministrarse. PMBOK (PMI, 2004)

Todo proyecto de construcción da inicio cuando se define el Acta de Constitución,

del proyecto por lo que, en el momento mismo en que se presenta la oferta de

participar en la cotización se debe recopilar el máximo de información, este

documento se conoce como el SOW del proyecto.

El SOW debe obtenerse durante la primera entrevista con el cliente, para ampliar la

información, ya suministrada en los planos constructivos. (Considerados como

insumo para los apartamentos Rogana.)

Esta información facilitara la definición del alcance del proyecto, la presupuestación

será mas correcta y la redacción del acta de constitución mas efectiva.

Para la descripción de los apartamentos Rogana, debe indicar m2 de construcción,

descripción de los acabados de pisos, cielos, paredes, enchapes, carpintería y la

descripción de todos los entregables y su criterio de aceptación.

La explicación deberá ser clara y concisa se deberá presentar al cliente y puede y

debe estar como anexo al contrato de construcción.

Para el ejemplo utilizado en este documento se define de la siguiente manera:

Cuadro Nº 3 Enunciado del trabajo

Enunciado del trabajo (Preliminar)

Proyecto : Apartamentos Rogana

26

Ubicación 400 N, 200 E. Y 75 N de Bar Shot, Curridabat

Fecha 14 de julio 2006

Objetivo: Definición preliminar del proyecto

Se solicita la presupuestación para la construcción de los apartamentos Rogana, ubicados Urbanización Pinares deCurridabat.

Según declaraciones del arquitecto, que fungirá como responsable del proyecto, los apartamentos constan de 240 m2 cadauno y deberán construir de acuerdo a las especificaciones técnicas suministradas en los planos constructivos.

Las expectativas tanto del Arquitecto como del patrocinador del proyecto, la calidad de los acabados finales debe ser calificadacomo la mejor. Esto significa que debe cumplir con todas las normas de la construcción y con los aspectos de calidaddefinidos tanto en los planos constructivos como en las especificaciones resumidas a continuación.

Los materiales a utilizar serán de máxima calidad así como el concreto que se mezcla en sitio debe cumplir con todas lasnormas establecidas, y deberán cumplir con los siguientes requisitos.

Concreto de sello con una resistencia no menor a 175 Kg./cm2

Concreto para placas y todos los elementos estructurales deben ser de 210kg/cm2

Bloques de concreto para el primer nivel 15*20*40cm de Productos de Concreto

Toda la varilla para estructuras es de grado 40 excepto para las varilla #5, #6, #8 deberán ser de grado 60

Se utilizaran piso pretensazo para los entrepisos de Productos de Concreto

En las paredes del segundo nivel se utilizar bloques de concreto de 12*20*40 cm

Todos los repellos deben ser maestreados y utilizando fibra y aditivos para su mayor adherencia

La cubierta es de perlin y lamina esmaltada , soldadura de 3/32 Hilco

Las paredes deberán ser empastadas antes de pintar, para mantener uniformidad en las texturas.

Los pisos del primer nivel en “ Pizarra gris” en el segundo nivel de madera marca “Pergo“

Las puertas y rodapié en Cedro laqueadas y con acabados tonalidad Mate

Ventanearía de aluminio color negro

Cielos de Gypsum

Los apartamentos constan de 225 m2 cada uno, distribuidos de la siguiente forma

Sala

Comedor

Cocina

Dos habitaciones

Sala TV

Dos y medio Baños

Cuarto de pilas

Cuarto de servicio con baño completo

Los entregables del proyecto se definen de la siguiente forma

1 CONSTRUCCION DE APARTAMENTOS1.1 Obra Gris1.1.1 Trabajos Preliminares1.1.2 Cimientos1.1.3 Paredes planta baja1.1.4 Entrepisos1.1.5 Paredes segundo piso1.1.6 Techo (Subcontrato)1.1.7 Contrapiso1.1.8 Cochera1.1.9 Contrapiso cochera1.1.10 Escaleras accesos1.2 Acabados1.2.1 Escaleras metálicas1.2.2 Instalaciones1.2.3 Cielos(subcontrato)1.2.4 Pintura(Subcontrato)1.2.5 Enchapes (Subcontrato )

27

1.2.6 Carpintería1.3 Entrega1.4 Fin

Existe un presupuesto de ¢80000000 para la construcción total del proyecto y se estima una duración de treinta y ochosemanas para su ejecución.

El proyecto será inspeccionado por señor Arquitecto (profesional responsable), y deberá ser entregado en un plazo de 38semanas, de no ser así se aplicara una multa a la empresa constructora de ¢10000 por día de atraso.

Elaborado por

Versión # Fecha

4.1.1.2 Restricciones y supuestos

Aquí se debe incluir todas las restricciones específicas del proyecto que se le

apliquen al administrador o al equipo de trabajo, además de los supuestos con el fin

de considerarlos a la hora de iniciar la implementación del alcance del proyecto.

(Ver cuadro Nº 4)

Para acelerar el proceso de diseño del Acta de constitución se utiliza el criterio de

expertos y las expectativas del cliente directo.

28

Cuadro Nº 4 Restricciones del proyecto

Restricciones del proyecto Para la construcción de los apartamentos el contratista general (G.A Arquitectos Constructores) no esta

autorizado para hacer ningún cambio en el alcance del proyecto, sin antes ser autorizado debidamente por el arquitectoresponsable.

La constructora deberá solicitar los materiales requeridos para la ejecución de las diferentes actividades con 48horas de anticipación a su uso.

El proyecto deberá ser entregado en el plazo de treinta y ocho semanas, a partir de la firma del contrato.

El presupuesto aprobado es de ¢80000000.00 ochenta millones de colones

Se suponen suelos de buena calidad a 1 metro de profundidad (Según estudios realizados)

Todos los materiales deberán ser solicitados con 48 horas de anticipación para evitar atrasos, se supone que coneste plazo deberán ser entregados en la obra en plazo no mayor a este.

En cuanto al pago, se giraran semanalmente los cheques a nombre del contratista por el monto ya establecido enel contrato.

Se considera una demora no mayor a los quince días hábiles por mal clima

4.1.1.3 Identificación de los involucrados

Se debe de identificar a todas aquellas personas que estarán involucradas

directamente con el proyecto, el gerente, patrocinador, cliente y todos aquellos que

puedan afectar positiva o negativamente el proyecto.

Cuadro Nº 5 Involucrados en el proyecto

Involucrados en el proyectoNombre Clasificación # Teléfono Correo electrónico

Familia Soto Cliente

Arquitectos

Carlos Umaña Yánez

Carlos Umaña Ganbassi

Diseño e inspección

Arq. Gilberto Alvarado Arrieta Contratista general

Arq. Oscar Rodríguez Mejias Arquitecto residente

Fernando Torres Maestro de obras

Proveedores Distribuidores de materiales varios

Para un mejor enfoque de las responsabilidades y funciones de los involucrados se

desarrolla la Matriz de Responsabilidades en el apartado 4.1.7., de este capítulo.

La integración de estos apartados conforma el Acta de Constitución, para

apartamentos Rogana y se encuentra en el Anexo Nº 3.

29

4.1.3 Planificación del Alcance del proyecto

Este proceso inicia con la redacción de un documento donde se define el contenido

total del proyecto.

El SOW, el Acta Constitución o Charter del proyecto descritos el la sección 4.1,

son las entradas principales para la planeación del Alcance, el contenido final de

este documento será utilizado como la línea base del Alcance del proyecto y es

conocido como Plan de Gestión del Alcance del proyecto.

A partir de la información recopilada en este documento se establecen los criterios

para la definición de los entregables y sus paquetes de trabajo, que sirve como

base para confeccionar la lista de actividades consiguiendo de esta manera el EDT

(WBS) del proyecto, segunda salida de la planificación del Alcance (apartado 4.1.4,

Anexo Nº 5), seguidamente con la definición de las actividades, se desarrolla el

diccionario del EDT, para la descripción del alcance, sistemas de medición y

criterios de aceptación para cada uno de los entregables. Ver Anexo Nº 6.

Como tercera salida a la planeación se definirá el proceso que especifique el como

se obtendrá la verificación y aceptación de los productos entregables completados

del proyecto (PMI, 2004), para Rogana se le solicitara la inspección al arquitecto

responsable del proyecto, firmando su aceptación en el libro de bitácora.

Para el control de cambios en el contenido del alcance se deberá tramitar

a través de una Solicitud de Cambios (Anexo 7), la que será firmada y

autorizada por el patrocinador del proyecto o profesional responsable.

Para lograr un mejor seguimiento del Alcance se definirá el proceso a

segu i r med iante e l desar ro l lo de la Gest ión Ca l idad.

30

4.1.4 Definición del Alcance del proyecto.

En este proceso se debe describir con amplitud todos los pormenores de los

entregables del proyecto, se recomienda la subdivisión de las actividades en sub.-

actividades o paquetes más pequeños, de manera que sean fáciles de controlar y

que a su vez proporcionen una mayor explicación y mayor entendimiento de su

contenido para el cliente y para todos los involucrados. Entre más se logre

desglosar este enunciado, mejor será la definición del Alcance y mejores serán los

resultados obtenidos, desde la presupuestación misma hasta la conclusión o cierre

también se revisaran los supuestos y restricciones, de manera que se actualiza la

información general del proyecto. Esto se hace mediante el análisis del producto,

análisis de los interesados y juicio de expertos.

La integración de los documentos, descritos en los apartados anteriores, las

especificaciones técnicas y los planos constructivos que se suministraron como

insumo del proyecto son de gran importancia, los resultados obtenidos de esta

integración y la utilización de herramientas como el EDT (WBS) definen con

exactitud el alcance del proyecto.

Como consecuencia de este proceso se obtiene la actualización del Enunciado del

Alcance. Anexo 4. de la obra.

Se deberá identificar los requisitos del cliente y de otros involucrados, así como

4.1.5 Creación del EDT (WBS) del Proyecto

La intención de esta guía es suministrar al administrador de proyectos de

construcción, un formato que proporcione técnicas y herramientas que faciliten el

seguimiento y control de la obra. La herramienta EDT suministra esa ayuda,

durante todo el ciclo de vida del proyecto.

Las características principales de esta herramienta, incluye el desglose de todas las

tareas y subtareas de cada entregable, de manera tal que sean fáciles de manejar,

controlar, medir y de asignar responsables para su ejecución eficiente.

31

“Una apropiada definición del Alcance es crítica para el éxito del proyecto “cuando

existe una pobre definición del alcance, el costo final del proyecto puede esperarse

que sea mas elevado por todos los cambios inevitables que afectan el ritmo del

proyecto, por que re hacer incrementa el tiempo del proyecto, y baja la

productividad y fuerza del trabajo” Construcción Extensión to PMBOK Guide 2000

(PMI, 2003).

Ciertamente todos los proyectos de construcción residencial son parecidos y

podrían inclusive tener los mismos entregables, igualmente el desarrollo del EDT

para los apartamentos Rogana podría ser utilizado en varios proyectos similares, y

tomarse como plantilla para futuros proyectos.

En este caso es importante recordar la definición de “Proyecto” y tener presente

que todo proyecto es único y que cada EDT lo es también, la plantilla desarrollada

para los apartamentos Rogana se puede utilizar como insumo en el próximo

proyecto, pero debe actualizarse y ajustarse al mismo.

El siguiente gráfico ilustra el EDT del proyecto, definido mediante la técnica

conocida como “Tormenta de ideas” en combinación con el “Juicio de expertos”, el

conocimiento y experiencia del Director del Proyecto (autor de esta tesina), en este

tipo de proyectos y el resultado de los apartados definidos anteriormente.

Figura Nº 3 EDT del proyecto

El detalle de este EDT se puede ver en el Anexo # 5

32

La definición de estas actividades y subactividades, se toma como base para el

planeamiento, presupuestación, determinación de los tiempos de duración,

asignación de recursos y la elaboración del cronograma del trabajo.

Una de las principales salidas de la elaboración del EDT y como documento de

validación y respaldo se conoce como Diccionario EDT, este documento se utiliza

para desglosar cada una de las actividades y subactividades definidas en el

apartado anterior, con el propósito de detallar todos los componentes que puedan

afectar su ejecución, además de toda la información necesaria para facilitar la

gestión administrativa.

Esta plantilla provee de información a los involucrados en el proyecto. Aclara las

dudas en cuanto al alcance de cada actividad, describe y detalla cada una de las

actividades requeridas en el proyecto. (Ver Cuadro Nº 6)

Cuadro Nº 6 Diccionario EDT

Diccionario de cada actividad de la Estructura Detallada de Trabajo (EDT) Información General de la actividad ID: EDT #:

Nombre de la actividad:

Descripción:

Entradas:

Salidas:

Puntos de control:

Responsable (s):

Recursos Materiales:

Sub-contrataciones:

Estimaciones de la actividad

Duración: Costo Final:

Fecha Inicio: Fecha Término:

Para el proyecto de los apartamentos Rogana se puede ver el diccionario en el Anexo 6.

Los documentos anteriores: el Enunciado del Alcance del proyecto detallado y

aprobado, la EDT y su diccionario conforman la línea base del Alcance del

proyecto. (PMI, 2004)

33

4.1.6 Verificación del Alcance

La edición PMBOK (PMI, 2004) dice, “La verificación del alcance es el proceso de

obtener la aceptación formal por parte de los interesados del alcance del proyecto

completado y los productos entregables relacionados”

Para lograr esta aceptación, y asegurarse que hayan cumplido los requerimientos

se deberá de inspeccionar los entregables, sometiéndolos a una comparación con

los criterios de aceptación establecidos. De ser necesario se utilizaran pruebas de

laboratorio y de calidad para cumplir con el objetivo final.

La aplicación de este proceso en el ejemplo utilizado (Los Apartamentos Rogana),

se establecen las inspecciones por parte del Arquitecto responsable del proyecto,

el contratista general y el maestro de obras, al menos dos veces por semana.

El objetivo principal de estas inspecciones es la comprobación del alcance y el de

poder tomar decisiones preventivas y no correctivas de cada uno de los procesos,

esto permitirá al Arquitecto responsable dar luz verde al inicio del siguiente proceso

sin mayores contratiempos.

Para los Apartamentos Rogana se establece.

• Inspección rutinaria martes y viernes de cada semana con el arquitecto

supervisor o responsable.

• Reuniones en el sitio el primer martes de cada mes con los involucrados,

con el fin de verificar el alcance del proyecto y otos aspectos relativos al

presente plan de proyecto,

Se realizaran inspecciones adicionales a las establecidas, para solicitar la

aprobación y aceptación de algún entregable completado con el fin de obtener

permiso para continuar con la próxima actividad vinculada, sin que esto

afecte las inspecciones de rutina a menos que se de un consentimiento

mutuo entre los involucrados.

34

• Para la debida documentación de todos los cambios o correcciones,

sugeridas se utilizara la bitácora del proyecto suministrada por el Colegio

Federado de Ingenieros y Arquitectos (CFIA).

La verificación del alcance involucra también la inspección de la calidad del

producto, para este efecto se desarrollara en este documento La Gestión de

Calidad, que deberán actuar en conjunto con las actas o plantillas firmadas de

aceptación del entregable para obtener así un mejor criterio de aceptación y de los

procesos necesarios para obtener la calidad deseada.

4.1.7 Control de Cambios en el Alcance

El control de Cambios en el Alcance del proyecto tiene como objetivo, identificar e

influir sobre los factores que crean cambios durante la ejecución del proyecto,

asegurar que son beneficios o que impacto ocasionan y a su vez documentar la

existencia de un cambio en el alcance a través del Control Integrado de Cambios

del proyecto.

En proyectos de construcción los cambios pueden darse, por un sin número de

razones, desde

• Una pobre interpretación de diseño por parte de los involucrados• El cliente puede visualizar mejor el producto final• Una omisión en el programa de diseño• Se necesita recortar en el presupuesto• Se necesita terminar antes de lo planeado, etc., etc.

En todos estos casos se recomienda primeramente cuestionar el cambio.

• ¿Son estos cambios en beneficio del proyecto?• ¿Cuánto es el costo extra que genera?• ¿Cuánto tiempo se atrasará el proyecto?

Según las expectativas definidas por el juicio de expertos los cambios en este y la

mayoría de los proyectos de construcción es de aproximadamente un 15% de

35

diseño original. Sin embargo se supone como resultado de la aplicación de la

administración de proyectos un menor porcentaje de solicitudes de cambio.

Para suministrar el debido Control en el Alcance del proyecto se define la plantilla

para el control de avance semanal (Reportes de Rendimiento), además se

identifican los pasos a seguir para la solicitud de Cambios en el Alcance en el

capítulo 4.5 Gestión Integración, 4.5.1 Control Integrado de Cambios.

4.1.8 Matriz de responsabilidades

Esta Matriz se genera a partir de la definición del EDT del proyecto, ayuda a

identificar las responsabilidades de los involucrados durante toda la ejecución del

proyecto.

En la matriz se puede apreciar quien es el que Ejecuta, participa, coordina,

inspecciona, autoriza y quien revisa.

Para los apartamentos Rogana, se define desde el inicio del proyecto como

responsable de inspeccionar y autorizar la ejecución de la siguiente actividad al

Arquitecto del proyecto, la coordinación se deja en manos del constructor o

contratista general del proyecto.

Se define al patrocinador de proyecto como la persona que autoriza la ejecución

del proyecto junto con el arquitecto, por lo que se identifica como tal para todas las

actividades. (Ver cuadro Nº 7)

Cuadro Nº 7 Matriz de responsabilidades

Matriz de responsabilidades

36

E=Ejecuta P=Participa C=Coordina I= Inspeciona A= Autoriza R= Revisa

Patrocinador Arquitecto Constructor M.Obras Subcontratos

1 CONSTRUCCION DEAPARTAMENTOS

1.1 Obra Gris A A / I C / R E1.1.1 Trabajos Preliminares A A / I C / R E

1.1.1.1 Movimiento de tierra A A / I C / R P E

1.1.1.2 Trazado A A / I C / R E

1.1.1.3 Construcción de bodega A A / I C / R E

1.1.2 Cimientos A A / I C / R E

1.1.2.1 Excavación A A / I C / R E

1.1.2.2 Confeccionar armadura A A / I C / R E

1.1.2.3 Chorrear sello A A / I C / R E

1.1.2.4 Confeccionar y colocar armadura/columnas

A A / I C / R E

1.1.2.5 Chorrear cimientos A A / I C / R E

1.1.3 Paredes planta baja A A / I C / R E

1.1.3.1 Pega de block A A / I C / R E

1.1.3.2 Confeccionar y colocar armadura/vigas

A A / I C / R E

1.1.3.3 Colocación de formaletas/columnas

A A / I C / R E

1.1.3.4 Colocación de formaleta /vigas A A / I C / R E

1.1.3.5 Chorrear columnas A A / I C / R E

1.1.3.6 Repellos A A / I C / R E

1.1.4 Entrepisos A A / I C / R E

1.1.4.1 Colocación de viguetas/block A A / I C / R E

1.1.4.2 Colocación malla electro soldada A A / I C / R E

1.1.4.3 Instalación Fontanería A A / I C / R P E

1.1.4.4 Instalación Eléctrica A A / I C / R P E

1.1.4.5 Chorrear losa y viga corona A A / I C / R E

1.1.4.6 Repello de Entrepiso A A / I C / R E

1.1.5 Escaleras A A / I C / R E

1.1.5.1 Confección e instalación dearmadura

A A / I C / R E

1.1.5.2 Colocación de formaleta A A / I C / R E

1.1.5.3 Chorrear escaleras A A / I C / R E

1.1.5.4 Repellar escaleras A A / I C / R E

1.1.6 Paredes segundo piso A A / I C / R E



A A / I C / R E


A A / I C / R E


A A / I C / R E



1.1.6.7 Chorrear vigas A A / I C / R E


37

1.1.7 Contrapiso planta baja A A / I C / R E

1.1.7.1 Instalación de Fontanería ypluviales

A A / I C / R P E

1.1.7.2 Confección cajas registro A A / I C / R E

1.1.7.3 Instalación eléctrica A A / I C / R P E

1.1.7.4 Conformación y compactación deterreno

A A / I C / R E

1.1.7.5 Instalación malla electro soldada A A / I C / R E

1.1.7.6 Chorrear contrapiso A A / I C / R E

1.1.7.7 Repellar contrapiso A A / I C / R E

1.1.8 Cochera A A / I C / R E





A A / I C / R E




A A / I C / R E


A A / I C / R E



1.1.8.11 Chorrear vigas A A / I C / R E


1.1.9 Contrapiso cochera A A / I C / R E

1.1.9.1 Conformación y compactación deterreno

A A / I C / R E

1.1.9.2 Instalación de Fontanería ypluviales

1.1.9.3 Instalación eléctrica

1.1.9.4 Construcción de tanque captación A A / I C / R E

1.1.9.5 Chorrear contrapiso A A / I C / R E

1.1.9.6 Repellar contrapiso A A / I C / R E

1.1.10 Escaleras accesos A A / I C / R E

1.1.10.1 Confección e instalación dearmadura

A A / I C / R E

1.1.10.2 Colocación de formaleta A A / I C / R E

1.1.10.3 Chorrear escaleras A A / I C / R E

1.1.10.4 Repellar escaleras A A / I C / R E

1.1.11 Tapias A A / I C / R E





A A / I C / R E



1.1.11.7 Colocación de formaletas A A / I C / R E



A A / I C / R E

38

/vigas


1.1.11.11 Chorrear viga A A / I C / R E

1.2 Techo

1.2.1 Soldadura A A / I C / R P E

1.2.1.1 Limpieza y pintura de materialpara techo

A A / I C / R P E

1.2.1.2 Colocar cerchas A A / I C / R P E

1.2.1.3 Colocar clavadores A A / I C / R P E

1.2.1.4 Colocar cubierta A A / I C / R P E

1.3 Acabados

1.3.1.1 Instalaciones Eléctrica A A / I C / R P E

1.3.1.1.1 Instalación de lámparas A A / I C / R P E

1.3.1.1.2 Instalación placas y pastillastomas y apagadores

A A / I C / R P E

1.3.1.1.3 Conexión caja breker A A / I C / R P E

1.3.1.1.4 Conexión Acometida A A / I C / R P E

1.3.1.1.5 Conexión bomba de agua A A / I C / R P E

1.3.1.2 Instalaciones Mecánica A A / I C / R P E

1.3.1.2.1 Instalación losa sanitaria A A / I C / R P E

1.3.1.2.2 Instalación Herrajes duchas A A / I C / R P E

1.3.1.2.3 Instalación bomba A A / I C / R P E

1.3.1.2.4 Conexión tanque captación A A / I C / R P E

1.3.2 Cielos A A / I C / R P E

1.3.2.1 Colocación de Gypsum A A / I C / R P E

1.3.2.2 Empastado Gypsum A A / I C / R P E

1.3.3 Enchapes A A / I C / R P E

1.3.3.1 Piso A A / I C / R P E

1.3.3.2 Baños A A / I C / R P E

1.3.3.3 Escaleras A A / I C / R P E

1.3.4 Pintura A A / I C / R P E

1.3.5 Carpintería

1.3.5.1 Instalación de marcos y puertas A A / I C / R P E

1.3.5.2 Instalación de rodapié A A / I C / R P E

1.3.5.3 Instalación de guarniciones

1.3.5.4 Limpieza general A A / I C / R E

1.4 Entrega A A / I C / R

1.5.1 Firma del acta de finalización A A / I P

39

4.1.9 Matriz de comunicaciones

La Gestión de las Comunicaciones del proyecto es otra área del conocimiento quedebe desarrollarse dentro de todo plan de proyecto, en este documento realizadocon fines académicos no se desarrolla con amplitud, pero aún así se consideraimportante e indispensable el desarrollo de al menos una matriz decomunicaciones.

El siguiente cuadro identifica las diferentes opciones de comunicación y el comose puede distribuir la información del proyecto a cada uno de los involucrados.

Es importante recordar que el diseño de esta matriz se realiza durante el procesode planeación del proyecto y que debe ser actualizada durante todo el proceso deconstrucción.

Cuadro Nº 8 Matriz de Comunicaciones

Ver Anexo17 y Anexo18, Control presupuestal y Orden de Comprarespectivamente.

Matriz de Comunicaciones@ = Correoelectrónico

© = Copia Impresa

® Responsablede generar lainformación

Involucrado Rol ReporteSemanal

Ordenesde

Cambio

Controlpresupuestal

(Bisemanal)

Ordenes delcompras

(semanales)

Familia. Soto Patrocinador @ @ @ @ [email protected]

Carlos Umaña Y Arquitecto @ @ @ @ [email protected]

Carlos Umaña. G Arquitecto @ @ @ @ [email protected]

Gilberto Alvarado Adm. Proyecto ® @ © @ @ ® @ [email protected]

Gilberto Alvarado Constructor @© © @ © [email protected]

Oscar Rodríguez Arq Residente @ @ ® @ @ ® [email protected]

Fernando Torres M. Obras ® © © © © 829 1111

Varios Subcontratos © © @ x

40

4.2 Gestión Tiempo del Proyecto

El objetivo principal de este proceso es definir tiempos de duración por actividad y

duración total del proyecto, controlar el proceso y asegurarse de que el proyecto

termine según lo planeado.

Según administración Profesional de Proyectos la guía (Chamoun, 2002) el objetivo

de la administración del tiempo “Es el Proceso requerido para asegurar que el

proyecto termine de acuerdo el programa“.

Como Herramienta principal para el desarrollo de este proceso se cuenta con el

software “WBS” para definición de las actividades y, la herramienta MS Project

versión 2002, para realizar el secuenciamiento, cronograma y, la asignación de

recursos y el cálculo de la Ruta Crítica entre otros.

Seguidamente se utilizara la hoja de cálculo de Excel para la estimación del tiempo

de duración por actividad, utilizando como referencia la guía de rendimientos de

mano de obra recomendado por El Instituto Tecnológico de Costa Rica y el

Departamento de Ingeniería en Construcción y el documento “Rendimiento de

materiales y mano de obra“ (Ortiz, 2002). Además mediante la elaboración de esta

hoja de cálculo se podrá calcular la cantidad de materiales requeridos

A esta metodología de cálculo de rendimientos de mano de obra, se le aplicara la

técnica de estimación de tiempo “PERT”, (Program Evaluation and Review

Tecnique PERT) para mejorar la estimación del tiempo de duración, para todas

aquellas actividades que por una u otra razón no fueron incluidas en el cálculo

realizado por instituto Tecnológico “Ortiz (2002),

Una vez realizados estos procesos se analizaran los resultados bajo los criterios

de la Ruta Crítica. Para el seguimiento y control de cumplimiento se diseñara una

plantilla de inspección basada en el porcentaje de avance, que permitirá la

comparación de lo real con lo establecido en el programa.

41

4.2.1 Definición de las actividades:

Los proyectos de construcción residencial, en comparación con cualquier otro

proyecto fuera del campo de construcción, tienen la particularidad de ser muy

similares en su estructura de desglose de trabajo.

Ciertamente cada proyecto es único y cada residencia tiene sus propias

características, pero la estructura de las actividades a realizar es muy similar en

cada proyecto residencial, el cambio se da más por el tamaño o diseño de la

vivienda.

Esta característica es analizada por los expertos, y facilita el proceso de

identificación de los productos entregables hasta el nivel mas bajo en el EDT del

proyecto.

Para la representación gráfica, se utiliza la Herramienta WBS Chart Pro en

conjunto con el MS Project 2003 o 2002, (Anexo 5) además para evitar los mal

entendidos se describe detalladamente los atributos de cada una de las actividades

mediante el diccionario del EDT (Anexo 6), el cual indica un identificador o código

de actividad.

4.2.2 Establecimiento de la secuencia de las actividades.

El apartado anterior describe las ventajas de desarrollar proyectos de construcción

residencial bajo la metodología recomendada por el PMBOK, dado a la similitud

estructural que mantiene este tipo de proyectos, al establecer la secuencia de las

actividades.

Para el caso de los apartamentos Rogana, se tomo la experiencia del

equipo del proyecto, para construir un diagrama de las actividades y su

secuencias, apoyados con la herramienta WBS Chart Pro y MS Project 2002.

42

Para los casos en que las actividades, puedan realizarse en paralelo con otra

actividad, se establecen las fechas de inicio creando así una relación entre las

actividades, reflejándose en la disminución de la holgura y tiempos de duración

del proyecto.

4.2.3 Estimación de los recursos de las actividades

Para la definición de recursos como, mano de obra, herramientas, equipo y costo

necesario para el cumplimiento de cada actividad, se toma como base para el

cálculo de rendimientos la información obtenida en documentos como

“Rendimiento de mano de obra “ recopilación (Ortiz, 2004) Anexo 9, “Rendimiento

de materiales costos de construcción “ (Ortiz, 2004) Anexo 10, seguidamente el

documento principal para la recopilación de datos ha sido la observación directa de

las actividades en proyectos anteriores realizados por G.A Arquitectos

Constructores (Activos de los procesos de la Organización y el juicio de expertos )

para realizar una estimación y documentación de tiempos de duración y materiales

requeridos por actividad.

Esta información se implementa en la hoja de cálculo en Excel con el nombre de

“Calculo de Costo Tiempo y Materiales “ para obtener la información necesaria.

(ver Anexo Nº 15)

Además para la asignación de recurso humano se utiliza la herramienta MS Project

2002, este tipo de herramientas brinda la ayuda necesaria para organizar y

planificar los diferentes recursos y la elaboración del cronograma del proyecto.

Es importante recordar que para la estimación del tiempo de duración del

proyecto y de los recursos humanos se debe considerar tanto, la ubicación

geográfica y como las condiciones climáticas ya que estos factores afectan

d i rec tamente e l rend im ien to de l equ ipo de l p royec to .

43

De esta manera se diseña la hoja de cálculo de Excel, primeramente para la

estimación de recursos materiales de la siguiente forma: Por ejemplo:

Se definen las características de la actividad, para la actividad confección de

columnas tipo C1

Cuadro Nº 9 Características de las actividades

Una vez definidas las características, cantidades y tipos de materiales (alcance deltrabajo y recursos materiales) se calculan las cantidades requeridas de recurso

Cuadro Nº 10 Cálculo de cantidades


C1 COLUMNAS

Características generales dela viga

Menú Medidas (cm) 12 X 30 Longitud(m) 22.4 Resistencia del concreto(kg/cm2) 210 Desperdicios # de columnas 7 Varilla Concreto Altura 3.2 5% 10%

Varilla longitudinal Aros

Número CantidadPeso(kg/m)

Traslape(m)

Long. Ef(m)

NúmeroSeparación

(cm) 4 0 0.994 0.5 5.5 3 20 3 4 0.56 0.5 5.5 Peso 0.56

Cálculo de materiales: Descripción Cantidad Unidad C.U. Total KilosFormaleta 25*30* 88.8832 ml ¢ 5300.00 ¢471080.96

Concreto de viga 0.88704 m3 ¢36510.45 ¢32386.23 Varilla #4 0.00 unidades ¢2662.00 0.00 0.0 #3 17.11 unidades ¢1500.00 ¢25658.18 57.5Aros #3 15.8 unidades ¢1500.00 ¢23730.00 53.2Alambre negro 5.53 kg ¢565.00 ¢3125.28 ¢555980.7 110.6

44

Para la estimación del cálculo de concreto se utilizan las tablas de rendimiento demateriales, en este caso se solicita el uso de concreto de 210kg/cm2

Cuadro Nº 11 Rendimiento de materiales para el concreto (Ortiz, 2004)

CONCRETO

DosificaciónResistencia a la compresión

a los 28 días

Cemento Arena Piedra

Volumende

concretom3

Cemento(sacos de

50Kg)Arena

m3

Piedra

m3

Kg/cm2 Lb/in2

1 3 6 1 4.37 0.486 0.972 105 1500

1 2.5 5 1 5.1 0.472 0.944 140 2000

1 2 4 1 6.12 0.456 0.912 175 2500

1 1.5 3 1 7.65 0.427 0.854 210 3000

1 1 2 1 10.2 0.378 0.756 245 3500

y se obtiene


Concreto Cemento Arena Piedra

Viga 6.8 0.4 0.8

Totales 6.8 0.4 0.8

Costo 27516.65 2751.74 6242.06 36510.45

Este procedimiento se calcula para cada actividad del proyecto, se obtiene

cantidades de material que mediante una hoja de resumen se suma y calcula su

costo.

4.2.4 Estimación de la duración de las actividades

Para este proceso es necesario conocer con precisión el alcance del trabajo de

cada actividad, los recursos necesarios para su ejecución.

G.A. Arquitectos Constructores considera que para la realización de la construcción

de los Apartamentos Rogana deberá de contar con al menos la siguiente cuadrilla

de trabajadores.

• Arquitecto Residente

45

• Un Maestro de Obras

• Cuatro Operarios

• Dos Ayudantes

• Cuatro Peones

• Un Bodeguero

• Un guarda

Para poder estimar con mayor exactitud el tiempo de duración se toma en

consideración primeramente el juicio de expertos, seguidamente se analiza la

información existente como el caso las tablas de Rendimiento de Mano de Obra

(Ortiz, 2004) y se toma como la principal información para el calculo de

rendimientos.

Cuadro Nº 13 Rendimiento de mano de obra

Código RENDIMIENTO DE MANO DE OBRA

Actividad o subactividad

Unidad Rendimiento por

horas hombre

Preparación de armadura Kg. 0.174

Preparación y colocación de formaleta m2 2.538

Colocación de armadura Kg. 0.350

Fabricación y colocación del concreto m3 4.969

Desencofrado m2 1.1

Esta aplicación se presenta de siguiente manera en la hoja de cálculo en Excel

46

Cuadro Nº 14 Hoja de calculo duración de las actividades

Cuadro Nº 13 Hoja de calculo duración de las actividades

De igual manera este procedimiento se aplica para cada uno de las actividades

para obtener una estimación del tiempo de duración del proyecto, en el Anexo 11

se puede ver las hojas de calculo completas.

4.2.5 Desarrollo del cronograma

Para dar inicio a este proceso es indispensable conocer con exactitud la definición

de cronograma, y que exactamente lo compone.

Según el PMBOK (PMI, 2004) el cronograma es un proceso iterativo, que

determina las fechas de inicio y finalización planificadas para las actividades del

proyecto.

Mano de obra

Actividad Horas requeridas Costo

Armador Ayudante Peón Armador Ayudante Peón Elaboración de armadura 27.7 22.1 0 23909.81 18392.16 0.00 Colocación de formaleta y armadura 11.1 11.1 9563.92 9196.08 0.00 Fabricación y colocación de concreto 1.5 1.4 1.448832 1270.15 1204.34 1059.82

Chorreado 7.10 7.10 7.10 6134.77 5898.82 5190.96

Desencofrado

Totales 47.3 41.7 8.545152 40878.65 34691.40 6250.78

Total mano

de obra 81,918.39 colones

Mano de obra

Actividad Horas requeridas Costo

Armador Ayudante Peón Armador Ayudante Peón

Elaboración dearmadura 27.7 22.1 0 23909.81 18392.16 0.00

Colocación de formaleta y armadura 11.1 11.1 9563.92 9196.08 0.00

Fabricación y colocación de concreto 1.5 1.4 1.448832 1270.15 1204.34 1059.82

Chorreado 7.10 7.10 7.10 6134.77 5898.82 5190.96

Desencofrado

Totales 47.3 41.7 8.545152 40878.65 34691.40 6250.78

Total mano de

obra 81,918.39 colones

47

Para el desarrollo efectivo del cronograma del proyecto, se debe tener

conocimiento de todas las actividades involucradas (Actividades, Subactividades,

Sub -Subactividades), en síntesis el WBS es la herramienta Nº 1 para este

proceso, que aunado al apartado anterior 4.2.4 Estimación de la duración de las

actividades, y la herramienta MS Project 2002 para la definición de las

dependencias (CC = Comienzo – Comienzo, FF= Fin – Fin, FC= Fin – Comienzo,

CF = Comienzo Fin) definen con claridad el Cronograma del proyecto.

Esta integración de proceso y herramientas, generan un diagrama de Gantt, con el

cual podemos visualizar con detalle la congruencia y lógica del inicio y fin de las

diferentes tareas, además se puede apreciar la Ruta Crítica del proyecto. (definida

y desarrollada en el apartado 4.2.8 de este capítulo).

Una vez elaborado el cronograma mediante el uso de los diferentes Software de

computación, permiten observar cuales actividades son críticas, o que pasa si me

atraso o adelanto en una actividad “x”, lo que facilita la toma de decisiones

preventivas y correctivas antes de iniciar el trabajo, y durante la realización del

mismo.

El cronograma para el proyecto “Apartamentos Rogana” ha sido depurado de

forma tal que sea lo más completo y lógico posible, para así alcanzar el objetivo

principal.

En la práctica común se definió como fecha de inicio el día 19 de Julio 2006 y se

estableció un período de treinta semanas para su ejecución, o sea fecha de

terminación y entrega el 19 de Marzo 2007.

Estos tiempo se analizaran durante el desarrollo del cronograma y si es posible su

realización en ese tiempo, o en menos tiempo o inclusive si es necesario

extenderlo a un tiempo mas lógico de duración.

El resultado de este proceso se puede apreciar en el Diagrama de Gantt en el

Anexo 12.

48

4.2.6 Control del Cronograma

Para establecer criterios para el control de cronograma es necesario contar con la

aprobación de la línea base de cronograma, la que para el proyecto de

construcción de los Apartamentos Rogana, se definió en el apartado 4.1 Gestión

del Alcance del proyecto. En ese apartado se definió la línea base del Alcance, la

del cronograma se define en el apartado anterior.

Esta se debe de tomar como punto de partida para el control de cronograma, debe

respetarse en todo momento sin hacer ninguna alteración que no sea bien

justificada y aprobada a través del Control Integrado de Cambios.

El proceso de control del tiempo del proyecto incluye recopilar cada determinado

tiempo información sobre su desempeño, comparando el real con el planeado y

llevando a cabo acciones correctivas si el desempeño real esta retrasado con

relación al planeado (Gido, Clements, 2003).

Para lograr un control efectivo se debe de hacer un seguimiento y valoración del

avance de cada actividad, mediante las inspecciones diarias y reportes

bisemanales, especificando con exactitud el estado de las actividades en proceso.

En el apartado 4.5 Gestión integración se detalla con exactitud esta plantilla para

los reportes de rendimiento y avance.

4.2.7 Control de cambios al Cronograma

Todos los cambios propuestos deberán ser primeramente solicitados de manera

formal mediante la plantilla de solicitud de cambios (Anexo 7), seguidamente se

valoran y aprueban o rechazan.

En el apartado 4.5 Gestión de Integración se consideran los aspectos para a

gestionar los cambio solicitados.

Es importante mencionar que todo cambio afectara de una u otra forma al proyecto,

por lo que un apropiado control de cambios es indispensable para dar el debido

tratamiento a las partes afectadas y, tomar acciones preventivas o correctivas, y

de ajuste necesarias.

49

4.2.8 Análisis de la Ruta Crítica

Para cumplir una fecha de fin específica, es importante estar atento a la ruta crítica

Denominamos Ruta Crítica a la serie de actividades que determinan la ruta mas

larga para terminar el proyecto, (Chamoun, 2002):

La ruta crítica en un proyecto es la sucesión de actividades que dan lugar al

máximo tiempo acumulado. Es necesario conocer la duración de las actividades

para definirla.

Por lo tanto es importante determinar cuales son las actividades que se encuentran

en esta ruta, este proceso requiere del cálculo de los tiempos de inicio más

temprano y tiempos más tardíos, los tiempos de terminación mas temprano y los

tiempos de terminación mas tardíos, con el fin de encontrar cuales tienen la menor

Holgura (Holgura de una actividad es el margen suplementario de tiempo que

tenemos para terminar esa actividad) o cuales se encuentran en la ruta crítica

( todas las actividades que se encuentren en la ruta crítica no tienen holgura).

50

4.3 Gestión Costo del proyecto

El objetivo principal de esta Gestión es el determinar los costos de cada actividad,

para así asegurarse de que el proyecto concluya dentro del costo presupuestado.

Para obtener la mejor de las aproximaciones, al costo real del proyecto es

indispensable, determinar que recursos (materiales, personas, equipo) cantidades

y tiempos de duración (Horas Hombre H/H) que se requieren para la ejecución de

las actividades del proyecto.

En los apartados anteriores (4.2. 3, y 4.2.4,) se ha definido la metodología utilizada

para obtener esta información.

Esta metodología de estimación, integra los cálculos de costos y cantidad de

materiales, costo y tiempo de duración por actividad, obteniendo como resultado el

presupuesto total y tiempo de ejecución del proyecto.

Esta información tabulada en la herramienta MS Project 2002, genera desde el

cronograma hasta los flujos de caja para el proyecto.

4.3.1 Estimación de costos.

Para la construcción de los apartamentos Rogana, la estimación de los costos se

realiza a nivel del entregable definido como “Obra Gris”, de forma completa y

detallada, para los demás entregable se obtiene un costo y tiempo de duración a

través de los Subcontratistas que realizaran el trabajo.

La herramienta o entrada principal para la estimación de los costos es el WBS, ya

que es donde deben de ubicarse todas y cada una de las actividades a realizar, si

en eventual caso de estar incompleto, la estimación seria errónea ya que lo faltante

no seria presupuestado o considerado para la programación.

El juicio de expertos, material didáctico de información, cien por ciento confiable

tales como el documento del TEC (Ortiz, 2004), activos de los procesos de la

empresa (Estimación por analogía), entre otros deben ser considerados para este

proceso.

51

Es importante destacar que la estimación de los costos es solamente una

aproximación a lo real, existan o no cambios en el alcance del proyecto.

4.3.2 Preparación del presupuesto de costos

Presupuesto es el documento que refleja la estimación de los costos por actividad,

que también indica cual es costo base del proyecto.

Según el PMBOK (PMI, 2004) “La preparación del presupuesto de costo implica

sumar los costos por actividad del cronograma o paquetes de trabajo individuales

para establecer un línea base de costo total a fin de medir el rendimiento del

proyecto”.

La hoja de “Resumen” en la hoja de cálculo “Costo, Tiempo y Material” se obtiene

el presupuesto del proyecto Anexo 14.

4.3.3 Control de costos.

El control de costos, debe enfocar su atención a los cambios, cuales y por qué han

ocurrido sin importar si implican un cambio positivo o negativo para el proyecto y

deberá ser integrado con los otros procesos de control de cambios (Alcance,

Cronograma, Calidad). El control de cambios busca ejercer influencia sobre

aquellas factores que generan el cambio y controlarlos de manera que los

resultados obtenidos sean cercanos a la línea base del proyecto.

El Control de costos debe de incluir:

• Monitorear el desempeño de los costos para detectar variaciones con

respecto al plan.

• Asegurar que todos los cambios aprobados sean grabados de manera

precisa en la línea de base de costos.

• Prevenir que los cambios incorrectos, inapropiados, o no autorizados no se

incluyan en la línea de base de costos.

52

• Informar a los partidos interesados de los cambios autorizado

Construcción Extensión al PMBOK Guide 2000(PMI, 2003).

4.3.4 Análisis del valor ganado

La Gestión del valor ganado es una técnica integrada de medición del desempeño

del proyecto, que relaciona la planificación del recurso en cronogramas, con los

requisitos de costos.

En los capítulos anteriores se definió el alcance del proyecto, se planifico el trabajo

a realizar, se presupuesto y se programo un cronograma para la duración del

proyecto, definiendo con la mayor claridad posible la línea base del proyecto para

las Gestiones de Alcance, Costo y Tiempo. Esta planificación se convierte en el

elemento número uno para la definición del Valor Ganado (VG).

El análisis del Valor Ganado es una técnica que se enfoca en el cumplimiento real

de las actividades, comparándolo con lo planeado. Esta comparación nos permite

actualizar toda la información descrita y planificada en las Gestiones de Alcance,

Tiempo, Costo, además de que nos permite considerar los cambios en el

presupuesto, los avances que existen y si están o no dentro de lo planeado.

El análisis del Valor Ganado nos facilita la proyección en términos del costo y

tiempo y cual seria el pronóstico para la conclusión del proyecto, permitiéndonos

tomar acciones correctivas en el momento mismo del corte.

El uso de la herramienta “Valor Ganado” en los proyectos, fomenta el uso de los

sistemas de control de tiempo y costo, además incita al administrador a planificar el

trabajo, medir el cumplimiento de las actividades, analizar el estado actual del

proyecto, tomar acciones correctivas y proyectar y pronosticar costos y fechas de

terminación.

53

4.3.5 Cálculo del Valor Ganado

Para el cálculo del Valor Ganado es indispensable contar con

• Presupuesto por actividad

• Cálculo del presupuesto total de la obra

• Costo real del proyecto en el tiempo que se evaluara (corte a la fecha……) Se

requiere un sistema contable que permita el control de costos.

• Cálculo del tiempo de duración del proyecto o

• Tiempo real de Duración

Además se deberán reconocer y definir los siguientes indicadores:Cuadro Nº 15 Indicadores para el Valor Ganado

Indicadores para el Valor Ganado

Símbolo Significado Formula

PAT Presupuesto Actual al TerminoEs el costo total del proyecto

incluyendo los cambios autorizados

VP Valor PlaneadoEs el valor presupuestado a la hora del

corte

CA Costo Actual

Es el % de Avance (al

corte)multiplicado por Costo total

actualizado

%Avance x Costo total

Actualizado

VG Valor GanadoEs el % de Avance (al

corte)multiplicado por VP%A* VP

%A Porcentaje de AvanceEs la estimación subjetiva del avance

de las actividades

Una vez que se obtienen estos indicadores se podrán combinar para obtener

información del estado actual del proyecto y sus variaciones.

54

Cuadro Nº 16 Variación de Costo y Tiempo

Variación Costo y Tiempo


VC Variación del Costo

Permite medir las diferencias

entre e l presupuesto

planeado y el costo actual

del trabajo realizado

VG-CA

VT Variación del Tiempo

Permite medir las diferencias

entre el Tiempo planeado y

trabajo realizado

VG-VP

Del resultado de esta combinación se podrá hacer un análisis de los resultados de

la siguiente forma.

Cuadro Nº 17 Análisis de Resultados VC y VT

Análisis de los resultados VC y VT

Formula Resultado Positivo Resultado negativo

VC = VG-CASignifica que el proyecto esta por debajo de

lo presupuestado

Significa que el proyecto esta por encima de

lo presupuestado

VT = VG-VPSignifica que el proyecto esta adelantado

con relación al cronograma

Significa que el proyecto esta Atrasado con

relación al cronograma

Este análisis se recomienda realizarlo al menos una vez por cada dos semanas durante el desarrollo del proyecto para así

tomar las medidas correctivas o preventivas necesarias

La identificación, combinación y el análisis de estos resultados también definen los

índices de desempeño y de pronóstico, permitirán evaluar el curso y la efectividad

del equipo del proyecto en términos de Tiempo y Costo, obteniendo un mayor

control sobre el mismo.

Y se combina de la siguiente forma.

55

Cuadro Nº 18 Índices de Rendimiento

Índices de Desempeño


IDCÍndice del Desempeño del

Costo

Es el indicador de que tan

eficientemente se esta

gas tando e l d ine ro

disponible para el proyecto

IDC=VG/CA

IDTÍndice del Desempeño del

Tiempo

Es el indicador de como se

esta desarrol lando el

proyecto y que tan efectivo

es el equipo de trabajo en

mantener el tiempo planeado

IDT =VG/VP

Análisis de los resultados IDC y IDT

Formula Resultado < 1 Resultado > 1

IDC = VG/ CA

Significa que el proyecto nos esta costando

mas de lo planeado (Se deben de tomar

medidas correctivas)

Significa que el proyecto se esta

produciendo por menos de lo planeado

IDT = VG/ VPEl proyecto no esta cumpliendo con lo

planeado y se encuentra atrasado

Significa que el proyecto esta adelantado

con respecto a lo planeado

Este análisis se recomienda realizarlo al menos una vez por cada dos semanas durante el proyecto para así tomar las

medidas correctivas o preventivas necesarias

Estos indicadores y su combinación también nos permiten pronosticar el final del proyecto

Pronostico al termino del proyecto


PCTPronostico del Costo al

Termino

Este calculo nos indica cual

será el costo final del

proyecto y si terminara o no

dentro del presupuesto

PCT = PAT / IDC

PFTPronostico de la Fecha de

Terminación

Nos permite saber si el

proyecto se inclina a

terminar después de lo

planeado

PFT = DURACION DEL

PROYECTO/ IDT

Este análisis se recomienda realizarlo al menos una vez por cada dos semanas durante el proyecto para así tomar las

medidas correctivas o preventivas necesarias

56

La Técnica del Valor Ganado, es de mucha utilidad si se aplica con la debida

información y con la frecuencia requerida. No todos los proyectos son iguales a

pesar de tener una gran similitud en su estructura de trabajo, es recomendable

definir la frecuencia con la que debe realizar el análisis, para los proyectos de

construcción residencial que generalmente oscilan entre diez y doce meses de

duración se recomienda utilizarlo al menos 1 vez cada dos semanas, y para

proyectos de menor duración con una mayor frecuencia.

En el Anexo 19. Se puede encontrar la tabla que resume la información descrita en

los párrafos anteriores para su fácil aplicación

57

4.4 Gestión Calidad del proyecto

Los objetivos de la Administración de la Calidad son: asegurar que el proyecto

satisfaga las necesidades para las cuales inicio, identificar los estándares de

calidad relevantes al proyecto y determinar como satisfacer dichos estándares.

(Chamoun, 2002).

Para la empresa G.A. Arquitectos Constructores, su Misión ha sido “Satisfacer las

necesidades de nuestros clientes, bajo la política de Calidad, tiempo y costo que

llenen las expectativas establecidas.”

Para la identificación de las políticas de calidad, que faciliten el cumplimiento de

este proceso es necesario la congregación de los expertos que aporten el

conocimiento concerniente a la construcción residencial.

Para las construcciones realizadas por G.A Arquitectos Constructores, la pauta la

marca el arquitecto o patrocinador del proyecto esto para lo referente a los

acabados ya que en lo concerniente a los aspectos constructivos la calidad no

debe variar.

4.4.1 Planificación de la calidad

El equipo administrativo de proyecto debe estar al tanto de uno de los dogmas de

la administración moderna de la calidad—la calidad se incorpora planeando, la

calidad no se incorpora inspeccionando, (PMI, 2004)

4.4.1.1 Políticas y Normas de calidad

La construcción en general se enfoca en el cumplimiento de Normas y

Reglamentos ya debidamente establecidos, y que, en su gran mayoría son

aplicables a la construcción residencial, entre las que se identifican

• Reglamento de Construcción

• Plan Regulador Urbano

• Reglamento Municipal

58

• Código de Instalaciones Electromecánicas(C.F.I.A)

• Ley Orgánica (C.F.I.A)

• Reglamento de Cuaderno de Bitácora de Obras

• Código sísmico de C.R.

• Código de cimentaciones

El cumplimiento de estas disposiciones esta en manos del equipo de trabajo de la

empresa constructora de igual manera G.A. Arquitectos Constructores se

encargara de que los aspectos estéticos se cumplan a cabalidad. Para lo que

deberán realizarse tres inspecciones semanales (Ley Orgánica del C.F.I.A, 2000)

documentando los resultados de la inspección mediante el documento informe

semanal (ver apartado 4.4.4 Anexo Nº 16).

Estas inspecciones deberán ser realizadas por el Arquitecto responsable del

proyecto en unión con el patrocinador o cliente, quienes se encargarán de firmar la

aceptación o rechazo del entregable mediante el reporte semanal, ellos deberán

ser asistidos por el contratista y maestro de obras que registraran los comentarios

y/o sugerencias realizadas.

Los criterios de aceptación utilizados en el proceso de inspección se definen en el

apartado 4.4.1.2.

4.4.1.2 Criterios de aceptación y métricas de calidad

Las Normas y Reglamentos Externos y las políticas internas de G.A. Arquitectos

Constructores deberán ajustarse a los siguientes criterios y métricas de aceptación

, con el fin de alcanzar el grado de calidad requerido.

Calidad de los suelos: Hay dos tipos de pruebas: infiltración y de resistencia

mecánica del suelo. El rango de aceptación lo definen los códigos respectivos.

59

• Tipo de prueba: Pruebas de filtración con al menos cuatro perforaciones en

un lote de 250 m2. (Según Norma ASTM D-1586) Los suelos deben contener

las características mecánicas que el Laboratorio certifique como

satisfactorias.

Calidad de Concreto Estructural:

• Tipo de Prueba: Se realizaran pruebas de resistencia en laboratorio, por

cada colada de concreto de 8m3 con muestreos para pruebas a 7, 14, y 28

días.

• Periodicidad: Se tomaran las muestras el día de la chorrea y cada vez que

se chorree 8 m3.

• Rango de aceptación: solo se permitirán resistencia de concreto tal y como

se especifica en los planos constructivos.

o Tolerancia: En concreto se aceptaran diferencias de + - 5% ya que

se asume que con el tiempo se llega al valor esperado

Calidad de materiales de confinamiento (paredes perimetrales e internas).

• Rango de aceptación: solo se permitirán bloques de Productos de Concreto

Clase A en las medidas siguientes

o Bloques de 20 * 20 * 40 para muros de retención

o Bloques de 15 * 20 * 40 para las paredes del primer nivel

o Bloques de12 * 20 * 40 para el segundo nivel

Calidad del Sistema Eléctrico:

• Tipo de prueba: Se realizarán inspecciones rutinarias para comprobar que

el material utilizado es tal y como lo índico el ingeniero responsable en los

planos constructivos. Pruebas de funcionamiento en cada circuito.

• Rango de aceptación: No se aceptaran materiales de segunda calidad,

tubería en mal estado o juntas sin pegamento, o cables unidos fuera de cajas

de registro.

60

Calidad del Sistema Mecánico:

• Tipo de prueba: Pruebas de flujo de sistema potable, sanitario y pluvial. una

vez concluida la instalación de tuberías se realizaran pruebas de presión en

las mismas durante dos días consecutivos a una presión no menor de

100lbs/cm2.

• Rango de aceptación: Disminución en la presión hasta y no mayor de 5

lbs/cm2 después de 48 horas

• Se recomienda una prueba de presión de 3 m de agua en el sistema pluvial

y sanitario al estar instalada toda la tubería para evidenciar la existencia de

filtraciones, se colocan tapones provisionales en todas las salidas.

• Las pruebas se deberán de realizar cada vez que se instale una tubería

adicional y al menos una vez a toda la red. Antes y después de las chorreas

del contrapiso, entrepiso, enchapes.

• El contratista general será el responsable de asegurarse de que las

pruebas se realicen tal y como se indica.

• Pruebas de flujo del sistema pluvial y sanitario para probar el

funcionamiento de las cajas de registro.

Tiempo y Costo:

• Rango de tolerancia. Solo se aceptara variaciones en el cronograma de un

5% .En el costo se aceptaran variaciones de un 3% mas que lo

presupuestado, otros necesitaran de una aprobación previa por parte del

patrocinador.

• Para mantenerse en este rango de tolerancia, se deben de realizar cortes

semanales o bisemanales, con el fin de comparar lo planeado con lo real

(Aplicación de la técnica Valor Ganado).

61

• El director de proyecto es el único responsable de realizar este control, y

suministrando al equipo de proyecto las sugerencias correspondientes indicando las

acciones correctivas o preventivas que se deben de tomar.

4.4.2 Realizar Aseguramiento de Calidad

Según el PMBOK el aseguramiento de la calidad es la aplicación de actividades

planificadas y sistemáticas relativas a la calidad, para asegurar que el proyecto

emplee todos los procesos necesarios para cumplir con los requisitos.

Existen diferentes sistemas de diagramación para esta comprobación, entre los

que se destacan, Diagramas de causa y efecto, de Control, de Flujo, de Pareto,

entre otros.

El encargado directo de asegurarse de que la calidad del producto se cumpla en

este caso es el arquitecto residente, para efectos de los Apartamentos Rogana es

el administrador del Proyecto en conjunto con el arquitecto responsable, y

laboratorios participantes.

Este proceso de control de calidad deberá ser documentado debidamente con el fin

principal, de obtener un documento escrito que respalde la garantía de calidad que

ofrece la constructora, y seguidamente para obtener una actualización de los

activos de la empresa en cuanto a las lecciones aprendidas se refiere.

El obtener un producto de calidad y mantener un control estricto sobre este

proceso se manifiesta directamente con la mejora continua, que como tal debe de

estar implícita en todos los procesos a nivel de la construcción propiamente y a

nivel administrativo.

Las lecciones aprendidas generan una mejora, el mejorar elimina los errores y por

ende la disminución de costos en materiales y mano de obra así como disminuye la

pérdida de tiempo, esto beneficia a la constructora y mejora su imagen entre sus

clientes y mercado en general.

62

4.4.3 Realizar control de calidad

G. A Arquitectos Constructores es una empresa muy joven en el mercado, carece

de una metodología para efectuar el debido control de calidad por lo que se

propone iniciar a nivel administrativo utilizando este documento como línea base

de calidad y el siguiente cuadro de procesos y herramientas.

Cuadro Nº 19 Proceso y herramientas para el control de calidad

Proceso y Herramientas para el control de calidadPlanificación de la calidad Realizar Aseguramiento Seguimiento y Control

Proceso Herramienta Proceso Herramienta Proceso Herramienta

Administrativo Plan de gestión deCalidad

Verificación Listas deverificación

Seguimiento yControl

Auditoriamensual

Inicio delProyecto

Plantillas decalidad (Excel)



Reportesbisemanales

Desarrollo obraGris

Plantillas decalidad (Excel



Reportesbisemanales

Acabados Plantillas decalidad (Excel



Reportesbisemanales

Subcontratos Plantillas decalidad (Excel

/ContratosAdicionales



Reportes poretapas

4.4.3.1 Listas de verificaron y control (Obra Gris)

Se recomienda utilizar las siguientes plantillas de verificación

Se describen las plantillas para algunas etapas de la construcción, incluyendo

normas y datos de restricciones y recomendaciones recomendados bajo las

especificaciones técnicas en lo planos constructivos.

A continuación se presentan algunas plantillas a utilizar. Estas sirven de guía para

plantillas de las diferentes etapas de la construcción.

63

Inicio de obra

Nombre del Proyecto

Fecha

Ubicación

Profesionalresponsable

Profesional Residente

Lista de verificación

Descripción SI NO

Identificación de lote

Solicitud de medidor eléctrico provisional

Solicitud de medidor A y A provisional

Ubicación de bodega y presencia delictiva que pueda afectar el rendimiento del proyecto

Póliza del INS

Permisos de construcción al día

Planos constructivos actualizados y terminados

Autorización de movimiento de tierra y trazados

Firma del inspector o profesional responsable__________________________________

Observaciones :

Profesional Responsable:

Plantilla Nº 1 Control de Calidad Inicio del Proyecto

Arquitectos Constructores

64

Desarrollo de Obra Gris (autorización de arranque)

Nombre del Proyecto

Fecha

Ubicación



Descripción SI NO

Apertura de Bitácora ( Fecha de inicio y Profesionales a cargo , Maestro de obras)

Verificación de puntos principales

Verificación de Ejes principales y secundarios

Revisión de retiros posterior, frontal y lateral

Acciones Correctivas

Verificación de niveles

Se autoriza el arranque

Firma del inspector o profesional responsable __________________________________

Observaciones :


Plantilla Nº 2 Control de Calidad Desarrollo Obra Gris (autorización de arranque)


65

Desarrollo de Obra Gris

Nombre del Proyecto

Fecha

Ubicación



Lista de verificación (Según Planos y especificaciones)

Descripción SI NO

Estudios de Suelo ( bajo las normas ASTM )

Profundidad de zanjas y compactación de sustitución de suelo (Cuando Solicitado)

Estructura

Estructura de cimientos ( según código Sísmico y normas ASTM , especificaciones enplanos constructivos)

Traslapes en varillas #2 =20cm ,#3 =30cm,#4 =45cm, #5 y mas =55cm

Grado de oxidación permitido = LEVE

Autorización de chorrear concreto de cimientos :

Firma del inspector o profesional responsable _________________________________

Concreto

Inspección de calidad de los agregados

Resistencia de concreto 105 Kg. /cm2 sello

Resistencia de concreto para cimientos 210 Kg. / cm2

Calidad de Bloque de concreto

Se autoriza el arranque de pega de bloques en paredes


Confinamiento

Mortero de pega , Dosificación = 3 medidas (30*30) de Arena y de Cemento

Relleno de celdas , Dosificación = 1 cemento, 2 Arena, 3 de Piedra (medidas 30*30)

Varilla #3Vertical @ 60cm , varilla #2 Horizontal cada dos Hiladas (Según Planos )

Segunda verificación de ejes principales y secundarios

Observaciones :


Plantilla Nº 3 Control de Calidad Desarrollo Obra Gris (cimentación, autorización de chorrea pega de bloques)


66


Nombre del Proyecto

Fecha

Ubicación



Lista de verificación ( vigas y columnas)

Descripción SI NO

Estructura

Estructura de columnas ( según código Sísmico y normas ASTM , especificaciones en planosconstructivos)

Estructura de vigas ( según código Sísmico y normas ASTM , especificaciones en planosconstructivos)



Verificación de niveles establecidos

Autorización de chorrear concreto de columnas y vigas


Concreto Vigas y Columnas




Autorización inicio de estructura de cubierta


Limpieza y pintura de estructura antes de instalar

Soldadura cordón corrido (Según especificaciones )

Cubierta ( Calidad según planos )

Observaciones :


Plantilla Nº 4 Control de Calidad Desarrollo Obra Gris (autorización de chorrea vigas y columnas)


67

El control de calidad para las instalaciones electromecánicas, se realizarán bajo

las normas y códigos del C.F.I.A y especificaciones técnicas en los planos

constructivos.

La inspección de estas instalaciones debe ser realizada por el Ingeniero

responsable de firmar los planos y el profesional residente se recomienda la

siguiente plantilla.

Desarrollo de Obra Gris (Instalación Mecánica)

Nombre del Proyecto

Fecha

Ubicación



Lista de verificaciónDescripción SI NO

Revisión entrada de acometida agua potable

Verificación de Diámetros e instalación de tubería potable

Pruebas de presión a 100lbs de presión durante 48 horas

Verificación tubería sanitaria acoples , pendientes y columnas de ventilación

Ubicación de salidas o previstas

Revisión de cajas de registro sanitario y pluvial

Autorización de chorrear concreto Entrepisos y contrapisos


Observaciones :


Plantilla Nº 5 Control de Calidad Desarrollo Obra Gris (Instalación Mecánica)


68

Desarrollo de Obra Gris (Instalación Eléctrica)

Nombre del Proyecto

Fecha

Ubicación




Verificar ubicación y existencia de todas las cajas eléctricas definidas en planos

Revisión ubicación y existencia de tubería diámetros y numero de curvas por línea( máx. 2)

Inspección de panel recontrol y broker

Inspección de conexiones para cableado estructurado

Revisión de acometida

Revisión de instalación de placas ,pastillas y lámparas

Autorización:


Observaciones :


Plantilla Nº 6 Control de Calidad Desarrollo Obra Gris (Instalación Eléctrica)


69

4.4.3.2 Listas de verificaron y control (Acabados

La etapa de acabados del proyecto se maneja por medio de los subcontratos, cada

subcontratista debe de conocer los términos de calidad que su trabajo demanda.

Para asegurar que la calidad se cumpla se recomienda, un contrato para cada

contratista con especificaciones técnicas, tiempo, detalles, materiales y grado de

calidad esperado.

Se deben suministrar los diseños y planos respectivos para evitar contratiempos.

Plantilla Nº 7 Veri ficción y control de Acabados

ACABADOS

Nombre del Proyecto

Fecha

Ubicación



Lista de verificación ( Pintura )

Descripción SI NO

Revisión de empastado (Detalle de filos en puertas y ventanas)

Revisión de pintura (No se aceptaran paredes o mal pintadas)

Revisión y aprobación de colores (Suministrados por el cliente)



Observaciones :



70

Plantilla Nº 8 Verificación y Control Enchapes

ACABADOS

Nombre del Proyecto

Fecha

Ubicación



Lista de verificación ( Enchapes )

Descripción SI NO

Revisión de pisos de concreto (planicie nivelada)

Verificación de diseño mediante planos impresos y suministrados por Arquitecto

Revisión parcial de instalación (correcciones preventivas)



Observaciones :



71

Plantilla Nº 9 Verificación y Control Carpintería

ACABADOS

Nombre del Proyecto

Fecha

Ubicación



Lista de verificación ( Carpintera )

Descripción SI NO

Verificación de medidas de buques





Observaciones :



72

4.4.2 Informes de rendimiento del trabajo

Según Chamount 2002, estos informes “Permite confirmar prioridades

semanalmente, presentando un indicador de tiempo, costo, riesgo, abastecimiento,

cambios y avances generales “

Este tipo de reporte no se utilizo para los Apartamentos Rogana, pero para los

siguientes proyectos con el fin de mejorar en el proceso constructivo se recomienda

la siguiente plantilla.

Reporte semanal

Nombre del Proyecto

Fecha

Semana Nº


Lista de prioridades ( Pendiente Semana pasada)

Plan de acción

Lista cosas que hacer esta semana

Plan de acción

Lista de cosas que hacer para próxima semana

NOTA: Se deberá planificar el trabajo que hacer para la próxima semana con el fin de poder suministrar materiales,diseños, etc. etc. requeridos para complementar las actividades

Requerimientos

Autorización de TRABAJO


Observaciones :

Plantilla Nº 10 Repote Semanal


73

Este reporte semanal será complementado con los análisis del valor ganado, el

control de costos y la documentación de lecciones aprendidas.

El reporte de costo se realiza mediante la siguiente plantilla, que a su vez se

utilizara como reporte de pagos y saldos pendientes

Avance%

Monto/Avance

Pago */%

Saldo

Unidad Canti. Cost/u Total

1 Const. Apta Rogana

1.1 Obra Gris

1.1.1 Trabajos Preliminares M2 480

1.1.1.1 Movimiento de tierra M2 260 $7 $1820

1.1.1.2 Trazado glb 1 $350

1.1.1.3 Construcción de bodega glb 1 $425

La tabla completa se puede ver en el Anexo 16

4.5 Gestión Integración

Es la integración en un documento de todos las Gestiones analizadas,

consolidándolas y articulándolas para cumplir satisfactoriamente con los requisitos

del cliente y los otros interesados.

La integración, en el contexto de la dirección de un proyecto, consiste en tomar

decisiones sobre donde concentrar recursos y esfuerzos cada día (PMI, 2004)


74

4.5.1 Control Integrado de cambios

Anteriormente en el apartado 4.1.6 se definieron las expectativas, en este

apartado se identifican las siguientes políticas de aprobación o rechazo a los

cambios según el grado de impacto en el proyecto.

• Se entiende como cambio todo proceso que altere, modifique, aumente o

disminuyan lo planeado y aceptado en el anteproyecto y planos originales,

así como se definido en el Enunciado del Alcance y plan del proyecto.

• Todos los cambios solicitados por el cliente serán aprobados o rechazados

por el profesional responsable antes de su ejecución.

• El profesional responsable firma y suministrara la orden de cambio al

administrador o director de proyecto para su pronta ejecución e integración al

cronograma y presupuesto del proyecto.

• Será necesario entregar impreso todos los detalles arquitectónicos y

estructurales del cambio solicitado, para ser registrados y documentados.

• Los costos generados por el cambio se contabilizarán todas las semanas y

se sumaran o restaran del costo total según sea el caso.

• Se utilizará la plantilla (Solicitud de Cambios, Anexo 7) para cada uno de

los cambios solicitados.

• El administrador o director de proyecto será el responsable de suministrar,

gestionar, tramitar la orden o plantilla para el control de cambios, en el

momento indicado.

• El cliente será responsable de informar al diseñador o Arquitecto de los

cambios solicitados.

• Como único representante del dueño el Arquitecto será responsable de

evaluar los cambios, aprobarlos o rechazarlos según lo considere

conveniente.

• El director de proyectos firmara el recibido de cambio y solicitara al maestro

de obras la ejecución.

75

• Los requerimientos de materiales y diseño serán inspeccionados por el

profesional responsable quien en unión con el administrador velaran por que

se cumpla lo acordado.

• Los costos generados a raíz de los cambios se calcularán y suministraran a

las personas indicadas antes de su ejecución, permitiendo así ser aprobados

o rechazados.

Los pasos a seguir para el proceso de integración de cambios es el siguiente

76

Diagrama de flujo control integrado de cambios

Figura Nº 4 Flujo Para la solicitud de cambios

Control Integradode cambios

Se llena lasolicitud de

cambio por elinteresado

El arquitecto responsableevalúa la solicitud

SE JUSTIFICANO

Se rechaza yexponen las

razones, se guardacopia en archivo

El administrador deproyecto evalúa el impacto

en el proyecto

Si

El administrador de proyectoinforma al gerente de proyecto

SE AUTORIZA ORECHAZANo

Si

Se actualiza elcronograma ypresupuesto

Se notifica al Maestro deobras

Se ejecuta

77

4.5.2 Control de cambios en el Tiempo (Cronograma)

En el apartado anterior 4.2.6 Control del Cronograma, se explican los criterios, que

van desde identificar la línea base del cronograma hasta la recopilación de

información cada cierto tiempo.

En este apartado se identifican las acciones a considerar para un control efectivo

del cronograma.

• Recopilación de información que contenga al menos.

Tiempo de inicio

Tiempo restante de la duración de la actividad en proceso

Cambios en los tiempos estimados

• Comparar la información con la línea base.

• Aplicar los índices de rendimiento

• Preparar reportes de los resultados sugiriendo cuales acciones se deben de

tomar. Project Management Step by Step (Richman,2002)

El control del tiempo es el proceso que se utiliza para comparar lo planeado con lo

existente, tomando en cuenta las recomendaciones anteriores se puede definir el

curso del proyecto, es importante recalcar que si se determina que se deben de

tomar acciones correctivas o preventivas también se debe de indicar cuales serian

esas acciones y no ocasionar mas atrasos por falta información.

4.7.1 Control de Cambios en el Costo

78

De igual forma que el apartado anterior este proceso requiere la comparación de lo

planeado con lo real y determinar las variaciones, evaluarlas y tomar las acciones

correctivas o preventivas que se requieran.

Se deben de tomar las siguientes consideraciones:

• Recopilar la información de costos que incluya:

Horas de trabajo realizadas (Planilla)

Estimación del tiempo restante de duración.

Porcentaje de avance (%A)

Cambios autorizados en cuanto a materiales o

procedimientos.

Costos indirectos (CCSS, INS, herramienta, oficina,

transportes, etc.)

Actividades eliminadas por innecesarias

• Comparar costos con la línea base

• Analizar las Varianzas ( Valor Ganado)

• Preparar reportes de los resultados sugiriendo cuales acciones se deben de

tomar. Project Management Step by Step (Richman,2002)

79

4.6 Cierre

Por lo general para G.A. Arquitectos Constructores el cerrar o dar por concluido el

proyecto de construcción, ha sido un proceso considerado sencillo o poco

relevante.

Aspecto que constantemente ocasiona atrasos innecesarios, para mejorar en este

proceso se representan los entregables del proyecto en la siguiente plantilla, para

su debida evaluación.

Para el diseño de esta plantilla se considera únicamente la evaluación de aspectos

relativos al alcance, calidad y conclusión al 100% de lo contratado.

Cuadro Nº 20 Evaluación de cierre del proyecto

Evaluación de Cierre del proyectoNombre del Proyecto Profesional responsable Fecha de evaluación

Aceptación al 100% Firmas ObservacionesSi No Profesional Patrocinador

Obra GrisTrabajos Preliminares

Cimientos

Paredes planta baja

Entrepisos

Paredes segundo piso

Techo(Subcontrato)

Contrapiso

Cochera

Contrapiso cochera

Escaleras accesos

AcabadosEscaleras metálicas

Instalaciones

Cielos(subcontrato)

Pintura(Subcontrato)

Enchapes (

Carpintería

80

4.7 Conclusiones y recomendaciones

4.7.2 Conclusiones

Evidentemente la administración de proyectos es el elemento más importante en

cualquier empresa constructora, si se quiere ser exitoso y mantener las utilidades

estables y constantes en todos sus proyectos,

Para G.A Arquitectos Constructores la experiencia adquirida mediante la

elaboración de este documento ha sido más que gratificante ya que se da inicio a la

culturización de la empresa en la Gestión de Proyectos y su debida administración.

Habitualmente la constructora manejaba los proyectos de forma rudimentaria, se

tomaba un diseño o plano constructivo, se presupuestaba, se establecía un tiempo

de duración por medio del juicio de expertos y se trataba de cumplir con la meta de

tiempo y costo.

Ahora se conoce que una metodología para la administración de los proyectos

mejora los tiempos de duración e incrementa las utilidades para la empresa, lo que

también facilita el alcanzar un grado de madurez satisfactorio que permite arraigar

la cultura de proyectos dentro de la constructora.

La elaboración de este documento deja al descubierto los beneficios de realizar el

planeamiento de los proyectos, ciertamente este proceso de culturización y de la

implementación de la metodología es un proceso con metas a mediano o largo

plazo. Para lo que la constructora debe ser constante y exigente en la aplicación de

los criterios de administración para maximizar sus beneficios.

Se recomienda a raíz de los conocimientos adquiridos, utilizar esta metodología

como una herramienta para mejorar en los procesos constructivos, utilizar técnicas

que estandaricen el sistema operativo tanto a nivel administrativo como en el

campo de construcción.

Es importante destinar los recursos necesarios para la implementación de la

metodología, es evidente que el implementar una metodología genera costos a la

81

empresa que son recuperables únicamente con la constancia y dedicación del

equipo de trabajo.

Al inicio de este trabajo se definieron los documentos que dan el cuerpo y forma al

proyecto, el cuándo y cómo se deben realizar las tareas y se autoriza formalmente

su ejecución.

Se definieron las plantillas para el Acta o Charter, y el Enunciado del Alcance en

donde el primero representa la autorización formal del proyecto y la definición del

responsable directo de su ejecución, mientras que en el Enunciado se describe con

detalle los componentes preliminares y sus criterios de aceptación.

De aquí se rescata la importancia del Acta de Constitución, por ser la parte que

constituye el inicio formal del proyecto y delimita a su vez el ámbito de acción. La

constructora generalmente recibe los planos constructivos y basados en un cuadro

de Especificaciones Técnicas implícito, se llegaba a un acuerdo con el cliente,

autorizando de manera informal la ejecución del proyecto, aspecto que muy

regularmente tomaba otros rumbos, causando malos entendidos, que

ocasionalmente finalizaban incluso en la revocación del proyecto, esto ha

mejorado al utilizar y firmar formalmente el Acta de Constitución.

En esta parte inicial también se define la Gestión Alcance del proyecto

profundizando aún mas en la definición de los objetivos y alcance del proyecto, esta

labor se facilita al desarrollar una Estructura Detallada de Trabajo (EDT), esta

técnica desglosa el trabajo por actividades y las actividades en Sub. Actividades

hasta llegar a un grado de desglose que permita el mejor desarrollo del trabajo a

realizar. En este proceso se debe ser lo mas explicito posible y no limitar el

desglose de las actividades ya que podría entorpecer el proceso del cálculo de

tiempo y costo, ocasionando una administración deficiente.

El EDT debe ser acompañado por el diccionario EDT, ya que es importante definir

con claridad los componentes y criterios de aceptación de cada una de las tareas

82

estableciendo el grado de importancia de cada tarea y que tan necesarias son para

el lograr los objetivos.

G.A Arquitectos Constructores trabajaba sus proyectos con un desglose de las

actividades, que facilitaba la presupuestación, ciertamente la metodología es buena

y aceptable, pero prácticamente era el único uso que tenia, a diferencia del uso de

la herramienta WBS Chart Pro con la que además de desglosar las tareas, y las

tareas en subtareas nos simplifica la planificación del proyecto.

Una vez que se obtienen las actividades se procede a identificar correctamente su

secuenciación, el uso de la herramienta WBS Chart Pro, facilita este proceso,una

secuenciación adecuada minimiza los errores a la hora de definir los tiempos de

duración de cada una de las actividades, esto determinara el cronograma para la

ejecución del proyecto.

El cronograma del proyecto siempre ha existido en la constructora, elaborado bajo

el criterio obtenido en trabajos similares, las experiencias vividas y lógicamente

con el apoyo del personal especializado. De igual manera la actualización en este

proceso y la aplicación MS Project han mejorado en un porcentaje elevado el

rendimiento del equipo de trabajo.

La herramienta MS Project, es una de las más importantes en el proceso

administrativo, y para la obtención del cronograma no es una excepción.

Una vez definido el cronograma mediante esta herramienta, también se podrá

analizar la ruta crítica del proyecto y obtener el tiempo preliminar de terminación es

importante recalcar que el proceso de planeación es un proceso que se debe

realizar durante todo el proyecto y ocasiona cambios en el cronograma.

En el proceso de culturizar y la implementación de metodologías de administración

en la constructora, se prevé el seguimiento y control del cronograma como una

medida de actualización y mejoras dentro de la empresa.

Para los aspectos relacionados a costo y tiempo del proyecto, en este documento

se hace mención a el uso de la hoja de calculo (Excel), para la determinación de los

83

costos por actividad, tiempos de duración y un presupuesto total del proyecto. La

información recopilada para la elaboración de esta hoja de cálculo, se obtuvo de un

documento que a pesar de su confiabilidad debe estar en constante actualización,

para evitar cálculos erróneos. Esta hoja de Cálculo responde claramente a

uno de los objetivos específicos planteados en la elaboración de este documento.

”Actualizar los parámetros de estimación de costos y cantidad de materiales por

metro cuadrado…..”

Las herramientas Excel, WBS, MS Project, aunados a un análisis del Valor Ganado

permiten un obtener una radiografía clara y precisa del proyecto, nuevamente esta

integración corresponde al segundo objetivo especifico “Definir las herramientas

(plantillas, machotes, etc.). Necesarias para una clara identificación del Alcance

del proyecto así como para su seguimiento y control.“

Otra Técnica implementada es la del Valor Ganado, esta técnica muestra valores

que combinándolos entre si podemos obtener una clara idea del rendimiento que se

esta obteniendo el equipo en el curso del proyecto, además de pronosticar el rumbo

que lleva y como podría terminar.

Esta técnica se debe utilizar con frecuencia para asegurar un mejor desarrollo de

las actividades y para tomar las medidas correctivas o preventivas para encausar el

proyecto en la dirección planeada.

G.A Arquitectos Constructores es una empresa joven en el mercado de la

construcción aspecto que la debilita ante el enfrentamiento con otras empresas en

igualdad de condiciones pero de mayor experiencia, para contrarrestar esta

diferencia la constructora trata de abrir mercado utilizando personal administrativo

más competente, mientras que a nivel del campo trata de brindar el máximo de

calidad en el producto. En este documento se redacto las diferentes políticas de

calidad que deberán de adoptarse dentro de la empresa para lograr con mayor

precisión este objetivo. El uso de las diferentes plantillas para la inspección del

producto, facilitara la detección de los errores, consecuentemente se tendrá mayor

84

seguridad de que el producto final cumple con la calidad deseada, satisfaciendo las

necesidades del cliente y las exigencias de la constructora

Para este proyecto, realizado con fines académicos únicamente se desarrollaron

las cinco áreas de conocimiento Alcance, Costo, Tiempo, Calidad y muy

brevemente la Gestión de Integración, ya que se consideran las de mayor

importancia por ser las únicas que tienen una línea base que debe respetarse,

claramente estas áreas del conocimiento cumplen parcialmente con todos los

aspectos administrativos, ya que el desarrollo de las demás áreas del conocimiento

incluyendo las descritas en el libro “Construction Extensión to a Guide to the

Project Management Body of Knowlege. (PMI, 2003) deberán ser consideradas y

desarrolladas dentro de la empresa.

Como conclusión final de este documento esta el cumplimiento del objetivo

principal “Definir una guía de administración de proyectos de construcción

residencial.”

Se logra alcanzar este objetivo mediante la integración de todos los procesos

desarrollados bajo la metodología del PMBOK (2004), en un solo documento, que

permite guiar al usuario de forma clara y sencilla a través del proceso

administrativo.

85

4.7.2 Recomendaciones

La Misión y Visión de G.A Arquitectos Constructores, describen cual es el Norte a

seguir de la constructora, y luego del análisis exhaustivo de la teoría de las

diferentes áreas de conocimiento, la investigación realizada para la elaboración de

este documento, y tomando en cuenta la importancia que esto represente la

empresa, se recomienda lo siguiente :

o Primeramente se considera que debe de hacerse el esfuerzo por

destinar los recursos necesarios para implementar y culturizar a los

miembros de equipo de trabajo de la constructora dentro de la filosofía de

Administración profesional de Proyectos.

A nivel administrativo en la actualidad, la constructora opera con el mínimo

indispensable, (una secretaria, un contador externo, y un director de proyectos.),

por lo que es importante invertir en herramientas que estén tecnológicamente

actualizadas, y en personal altamente calificado.

o Adoptar una metodología de administración de proyectos que se

adapte al tipo de construcción que se realiza.

En este documento se desarrollo, y definió una metodología para la administración

de construcción residencial, que resulta altamente efectiva para cumplir con su

objetivo, sin embargo todos los proyectos son diferentes y requieren de

adaptaciones propias de cada proyecto.

o Es necesario que todos los miembros de equipo conozcan la

metodología.

Para G.A Arquitectos Constructores, resulta difícil el implementar un sistema o

metodología para la administración de la construcción si su personal administrativo

y maestros de obra no conocen la metodología para administración, por lo que es

sumamente importante, incluir dentro del proceso evolutivo los planes de

capacitación para el personal.

86

o Se deberá exponer a todos los miembros del equipo de trabajo las

expectativas de desempeño esperado, definiéndoles con claridad los roles y

responsabilidades, los procedimientos y la importancia de mantenerse

constante en la aplicación en general de la metodología.

La constructora, en cuanto a recurso humano se refiere es o debería de ser todo un

conjunto que se extiende desde el director o gerente de proyectos hasta el peón de

la construcción, no obstante se recomienda establecer dos grupos de personas

con el fin de facilitar la tarea de reorganizar y culturizar a la empresa. Lo lógico es

un grupo administrativo y el grupo de trabajadores de campo incluyendo los

subcontratistas.

El grupo administrativo, debe de actuar como el capacitador principal del personal

de campo. Esta capacitación es más de exigencia y sometimiento a las normas y

políticas empresariales a todo el personal de campo. En cuanto al personal

administrativo, la capacitación es de índole académico y de retroalimentación

mediante reuniones periódicas.

o El implementar esta metodología es solo el inicio, de un largo camino

hacia la Mejora Continua por lo que se recomienda documentar todas las

lecciones aprendidas. ( ver anexo 21)

La documentación de todos los diferentes aspectos en la construcción, que

faciliten el orden y control de las actividades tales como plantillas de control de

tiempo y plantillas de control de costos, alcance etc., son importantes para un

adecuado desarrollo del proyecto y de igual forma es el documentar todos

aquellos aspectos que aprendimos durante el proceso de construcción, para

evitar cometer los mismos errores además de mejorar en presupuestación y

planificación de tiempos y en la dirección del trabajo en general.

87

o Complementar este trabajo con las demás áreas de conocimiento.

En este proyecto se desarrolló con fines académicos únicamente cinco áreas de

conocimiento, Alcance, Tiempo, Costo, Calidad e Integración, por considerarse

las de mayor importancia ya que tienen una línea base, se considera que el

desarrollo de las demás áreas de conocimiento es indispensable por ser áreas que

sirven de apoyo a las demás gestiones. El PMBOK define nueve áreas de

conocimiento, y en el volumen “Construction Extensión to a Guide to the Project

Management Body of Knowlege. (PMI, 2003), se describen otras cuatro áreas que

se aplican directamente a la construcción, como son las gestiones de Seguridad

Ocupacional, Ambiental, Administración Financiera y la Gestión de Reclamos, las

cuales no pueden dejarse por fuera.

o Se recomienda contar con el Software especializados como M.S

Project , WBS

Estas herramientas son de máxima ayuda agilizan el proceso de organización y

planificación, la implementación de estas herramientas es de carácter prioritario.

o Profundizar en la técnica del Valor Ganado.

Otra herramienta de valor incalculable es la técnica del Valor Ganado, su uso

frecuente podría definir el norte del proyecto, y ó encausarlo hacia una final

exitoso. El apartado 4.3.4.1 describe ampliamente como aplicarlo y como

interpretar los resultados de aplicación.

o Actualizar los costos de mano de obra y materiales constantemente.

Este proceso es regular en toda constructora, pero es importante hacerlo de

manera estructurada, ya sea que se responsabilice a alguien dentro del equipo de

proyecto o bien la obtención de servicios tecnológicos que lo realicen

automáticamente.

88

o Enfocarse directamente en las necesidades del cliente, para poder

satisfacerlo en un 100%, y mantener la filosofía de que un cliente satisfecho

es un proyecto exitoso.

Asociado a este trabajo se adjunta de forma adicional un resumen de plantillas ver

Anexo 21.

89

5 Bibliografía

Arce, Federico; Montoya, Yanis. Plan de Proyecto para la construcción de una

casa de habitación de 220m2 con base en los estándares del PMI. Tesis U.C.I,

San José, Costa Rica: 2005.

Arias, Marco. Metodología Estándar para la Gestión de Costo y tiempo de

Proyectos de Construcción de Vivienda y edificaciones, para la empresa

constructora integrate CR SA. Tesis U.C.I., San José, Costa Rica, 2005

C.F.I.A (Colegio Federado de Ingenieros y Arquitectos). Ley Orgánica,

Reglamentos y Procedimientos 2002

Chamount, Yamal. Administración Profesional de Proyectos La Guía

México: Mc Graw Hill Interamericana, S.A., 2003.

Chatfield, Carl; Jonson, Timothy. Microsoft Project versión2003 Paso a Paso.

España: Mc Graw Hill Interamericana de España, S.A.U., 2003

Gido, Jack; Clements, James. Administración Exitosa de Proyectos. Segunda

Edición México: Internacional Thompson Editores, S.A, 2003.

Mata, Álvaro. Plan de Proyecto para la construcción de las obras de

infraestructura de un condominio horizontal residencial. Tesis U.C.I, San José,

Costa Rica: 2006

P.M.I. (Project Management Institute) Construction Extensión to a Guide to the

Project Management Body of Knowlege. (PMBOK Guide). Newton Square,

Pennsylvania, Estados Unidos; Project Management Institute, 2003.

P.M.I. (Project Management Institute). Guía de los Fundamentos de la Dirección

de Proyectos (PMBOK Guide). Newton Square, Pennsylvania, Estados Unidos;

Project Management Institute 2004.

Richman, Larry. Project Management Step by Step., Amacon 2002

90

Paniagua, Eduardo; Fallas, Erick. Rendimiento de mano de Obra, Recopilación,

Cartago 2005.

Ortiz, Giannina. Rendimiento de Materiales de Construcción Recopilación,

Cartago 2005

Ortiz, Giannina; Paniagua, Eduardo Costos de Construcción Recopilación, TEC

(Instituto Tecnológico de Costa Rica), Cartago 2005

91

6 Anexos

Anexo 1. Contrato de Construcción

CONTRATO DE CONSTRUCCIÓN /REMODELACION

Entre nosotros Carlos Umaña Yánez mayor de edad, casado, Arquitecto, portadora de lacédula de identidad número 1111111, domiciliado en Alto de las palomas, en adelantedenominado El Propietario y Gilberto Alvarado Arrieta, mayor de edad, casado, portadorde la cédula de identidad número uno quinientos ochenta y cinco siete veinte y cinco ,22222222 vecino de San José, en adelante denominado El Contratista, acordamoscelebrar el presente CONTRATO DE CONSTRUCCIÓN, el cual se regirá por las siguientescláusulas:

PRIMERA: LA OBRA.

La Obra consiste en la terminación de la construcción de Los Apartamentos RoganaUbicados en Pinares de Curridabad

El Contratista se compromete a dejarla completamente acabada y a satisfacción delPropietario. Lo anterior conforme a los términos de este contrato y a los planos oesquemas suministrados por el Arq Carlos Umaña Y

SEGUNDA: EL ALCANCE.

El Contratista se compromete a los apartamentos anteriormente citados y consiste en:

Mano de obra total para la conclusión del Proyecto

• Obra Gris

• Instalaciones Electromecánicas

• Acabados , Enchapes, Carpintería, Pintura

TERCERA: EL PRECIO.

Por la realización de a Obra, El Propietario pagará al Contratista la suma veintiochomillones de colones por concepto de mano de obra

En el precio está incluido el suministro de mano de obra, el pago de las cargas sociales,todos los gastos relacionados con equipos, herramientas, gastos generales, auxiliares,imprevistos, de administración y utilidad del Contratista y todos los requerimientosnecesarios para cumplir con el trabajo encomendado a satisfacción.

CUARTA: FORMA DE PAGO.

92

La forma de pago será la siguiente

El monto total se dividirá en el numero de semanas establecidas para la conclusión delproyecto se define como ¢750000.00 equivalente a la28 semanas de trabajo.

QUINTA: PLAZO.

La obra deberá entregar completamente terminada a 38 semanas de haberse iniciado suejecución.

La fecha de inicio es 19 de julio de 2006 por lo que se fija como fecha de entrega el día 19de Marzo de 2006.

SEXTA: LA BITÁCORA.

La Bitácora será llevada por el Ingeniero responsable.

Para efectos de este Contrato El Propietario designará un ingeniero responsable cuyoshonorarios no están incluidos en este contrato.

SÉTIMA: MANO DE OBRA.

En relación con la mano de obra, El Contratista fungirá como único patrono de todos susempleados y operarios de la Obra.

OCTAVA: TRABAJOS ADICIONALES Y CAMBIOS DE OBRA.

De ser requerido por El Propietario podrán realizarse ajustes o cambios a la Obradescrita, para lo cual El Propietario deberá cubrir la diferencia del precio pactado,permitiendo al contratista ajustar el tiempo de entrega de la obra.

Todos los ajustes o cambios que se lleguen a acordar formarán parte de este contrato.

NOVENA: RELACION CON SUBCONTRATISTAS Y PROHIBICIÓN DE CEDER ELCONTRATO.

El Contrat ista podrá real izar subcontrataciones parciales para laejecución de la obra objeto de este Contrato, sin previa autorización de El Propietario. Loanterior no releva al Contratista como único responsable de la construcción de la obra.

Adicionalmente, se prohíbe al Contratista que ceda a terceros sus derechos yobligaciones derivadas de este Contrato, así como sus derechos de cobro sobre los bieneso trabajos efectuados y que amparan este contrato; sin la autorización previa y expresa delPropietario.

93

DECIMA: RESOLUCION CONTRACTUAL POR INCUMPLIMIENTO.

Cada una de las partes podrá dar por resuelto el presente contrato, en caso de que la otraincumpla gravemente sus obligaciones lo anterior es, sin perjuicio de las facultades deambas parles de acudir a la vía correspondiente a hacer valer sus derechos por los dañosy perjuicios ocasionados por el incumplimiento contractual.

UNDÉCIMA: AUTORIZACIÓN DE PROTOCOLIZACIÓN.

Las parles se autorizan recíprocamente para comparecer ante Notario Público de suelección para protocolizar, este contrato y sus anexos, sin que al efecto sea requerida loprevia convocatoria ni la presencia de las otras partes. En tal caso, los gastos que por talmotivo se ocasionen, serán a cargo de la parle que así lo solicite.

DECIMO SEGUNDA: DOMICILO CONVENCIONAL.

Para efectos de este contrato, las partes fijan como domicilio convencional el sitio en quese encuentra ubicada la Obra.

Para constancia ambas partes de común acuerdo firman este contrato y cada uno de losdocumentos que forman parte del mismo, a un mismo tenor y efecto en la ciudad de SanJosé, el día 14 de Marzo de 2006.

Carlos Umaña Yánez Gilberto Alvarado Arrieta

El Propietario El Contratista

94

Anexo 2. Plantas y Fachadas Apartamentos Rogana

96

Anexo 3. Acta de Constitución del proyecto

ACTA DE CONSTITUCION DEL PROYECTOProyecto tipo Fecha

Información del ProyectoNombre del Proyecto Apartamentos Rogana

Patrocinador Rodrigo Soto

Solicitante Arq. Carlos Umaña Yánez

Fecha de inicio 19 de Julio 2006

Fecha de Finalización 19 de Marzo 2007

Monto Aprobado ¢ 80000000

Costo Estimado ¢ 80000000

Necesidad del Proyecto Solución Habitacional para la familia Soto.

Descripción del proyectoEl proyecto consiste en la construcción de dos apartamentos idénticos con un área de 240 m2, sala comedor cocina cuartode pilas, patio de luz, dos habitaciones, sala de T.V, dos y medio baños, habitación de servicio con baño, cochera para dosvehículos para cada apartamento.

Se deberán utilizar los materiales tal y como se especifica en los planos constructivos, los acabados de primera calidad, conparedes interiores empastadas y pintadas, hasta cumplir con esta calidad, pisos del segundo nivel en madera y el primernivel en cerámica, puertas y rodapiés de madera (para interior de la vivienda) laqueados, ventanearía en aluminio, lasparedes exteriores con repello fino y pintura, cubiertas en perlin de 6¨ y laminas estructural esmaltada

Restricciones Para la construcción de los apartamentos el contratista general (G.A Arquitectos Constructores) no esta

autorizado para hacer ningún cambio en el alcance del proyecto, sin antes ser autorizado debidamente por el arquitectoresponsable.


El proyecto deberá ser entregado en el plazo fe treinta semanas, a partir de la firma del contrato.


SupuestosLa presupuestación de la obra se realizara basada en los planos contractivos suministrados por el señor Arquitecto, en elsupuesto de ser copia fiel y completa en un 100% del trabajo requerido. Condiciones del suelo

InvolucradosFamilia Soto Cliente

Arquitectos

Carlos Umaña Yánez

Carlos Umaña Ganbassi


Arq. Gilberto Alvarado Arrieta Contratista general

Arq. Oscar Rodríguez Mejias Arquitecto residente

Fernando Torres Maestro de obras

Proveedores Distribuidores de materiales varios

Autorización del ProyectoAprobado Por: Arq. Carlos Umaña Yánez

Firma

Aceptado por: Contratista Arq. Gilberto Alvarado Arrieta

Firma

Fecha: 19 de Julio del 2006

97

Anexo 4 Enunciado del Alcance

Enunciado del trabajo (Actualización )

Proyecto : Apartamentos Rogana

Ubicación 400 N, 200 E. Y 75 N de Bar Shot, Curridabat

Fecha 14 de julio 2006

Objetivo general del proyecto: Construcción e los apartamentos para la familia Soto

Descripción del alcance del Proyecto:

El proyecto consiste en la construcción de dos apartamentos idénticos con un área de 240 m2, sala comedor cocina cuartode pilas, patio de luz, dos habitaciones, sala de T.V, dos y medio baños, habitación de servicio con baño, cochera para dosvehículos para cada apartamento.

Se deberán utilizar los materiales tal y como se especifica en los planos constructivos, los acabados de primera calidad, conparedes interiores empastadas y pintadas, hasta cumplir con esta calidad, pisos del segundo nivel en madera y el primernivel en cerámica, puertas y rodapiés de madera (para interior de la vivienda) laqueados, ventanearía en aluminio, lasparedes exteriores con repello fino y pintura, cubiertas en perlin de 6¨ y laminas estructural esmaltada

Requisitos del proyecto:

La construcción deberá dar inicio como máximo el 17 de Abril del 2006

Se establece un plazo de 38 semanas para su conclusión (19 de Marzo 2007)

El contratista deberá asumir todos costos de mano de obra y materiales

Así como las cargas sociales, y pólizas correspondientes.

La construcción se deberá realizar tal y como lo especifican los planos constructivos

Deben cumplirse las normas y especificaciones en código de la construcción

El seguimiento y control del diseño estructural y arquitectónico deberá ser avalado por el profesionalresponsable.

Entregables

1 CONSTRUCCION DE APARTAMENTOS1.1 Obra Gris1.1.1 Trabajos Preliminares1.1.1.1 Movimiento de tierra1.1.1.2 Trazado1.1.1.3 Construcción de bodega1.1.2 Cimientos1.1.2.1 Excavación1.1.2.2 Confeccionar armadura1.1.2.3 Chorrear sello1.1.2.4 Confeccionar y colocar armadura /columnas1.1.2.5 Chorrear cimientos1.1.3 Paredes planta baja1.1.3.1 Pega de block1.1.3.2 Confeccionar y colocar armadura /vigas1.1.3.3 Colocación de formaletas /columnas1.1.3.4 Colocación de formaleta /vigas1.1.3.5 Chorrear columnas1.1.3.6 Repellos1.1.4 Entrepisos1.1.4.1 Colocación de viguetas/block1.1.4.2 Colocación malla electro soldada1.1.4.3 Instalación Fontanería1.1.4.4 Instalación Eléctrica1.1.4.5 Chorrear losa y viga corona1.1.4.6 Repello de Entrepiso1.1.5 Escaleras1.1.5.1 Confección e instalación de armadura1.1.5.2 Colocación de formaleta1.1.5.3 Chorrear escaleras1.1.5.4 Repellar escaleras

98

1.1.6 Paredes segundo piso1.1.6.1 Pega de block1.1.6.2 Confeccionar y colocar armadura /columnas1.1.6.3 Confeccionar y colocar armadura /vigas1.1.6.4 Colocación de formaletas /columnas1.1.6.5 Colocación de formaleta /vigas1.1.6.6 Chorrear columnas1.1.6.7 Chorrear vigas1.1.6.8 Repellos1.1.7 Contrapiso planta baja1.1.7.1 Instalación de Fontanería y pluviales1.1.7.2 Confección cajas registro1.1.7.3 Instalación eléctrica1.1.7.4 Conformación y compactación de terreno1.1.7.5 Instalación malla electro soldada1.1.7.6 Chorrear contrapiso1.1.7.7 Repellar contrapiso1.1.8 Cochera1.1.8.1 Excavación1.1.8.2 Confeccionar armadura1.1.8.3 Chorrear sello1.1.8.4 Confeccionar y colocar armadura /columnas1.1.8.5 Chorrear cimientos1.1.8.6 Pega de block1.1.8.7 Colocación de formaletas /columnas1.1.8.8 Confeccionar y colocar armadura /vigas1.1.8.9 Colocación de formaleta /vigas1.1.8.10 Chorrear columnas1.1.8.11 Chorrear vigas1.1.8.12 Repellos1.1.9 Contrapiso cochera1.1.9.1 Conformación y compactación de terreno1.1.9.2 Instalación de Fontanería y pluviales1.1.9.3 Instalación eléctrica1.1.9.4 Construcción de tanque captación1.1.9.5 Chorrear contrapiso1.1.9.6 Repellar contrapiso1.1.10 Escaleras accesos1.1.10.1 Confección e instalación de armadura1.1.10.2 Colocación de formaleta1.1.10.3 Chorrear escaleras1.1.10.4 Repellar escaleras1.1.11 Tapias1.1.11.1 Excavación1.1.11.2 Confeccionar armadura1.1.11.3 Chorrear sello1.1.11.4 Confeccionar y colocar armadura /columnas1.1.11.5 Chorrear cimientos1.1.11.6 Pega de block1.1.11.7 Colocación de formaletas /columnas1.1.11.8 Chorrear columnas1.1.11.9 Confeccionar y colocar armadura /vigas1.1.11.10 Colocación de formaleta /vigas1.1.11.11 Chorrear viga1.2 Techo1.2.1 Soldadura1.2.1.1 Limpieza y pintura de material para techo1.2.1.2 Colocar cerchas1.2.1.3 Colocar clavadores1.2.1.4 Colocar cubierta1.3 Acabados1.3.1 instalaciones1.3.1.1 Instalaciones Eléctrica1.3.1.1.1 Instalación de lámparas1.3.1.1.2 Instalación placas y pastillas tomas y apagadores

99

1.3.1.1.3 Conexión caja breker1.3.1.1.4 Conexión Acometida1.3.1.1.5 Conexión bomba de agua1.3.1.2 Instalaciones Mecánica1.3.1.2.1 Instalación losa sanitaria1.3.1.2.2 Instalación Herrajes duchas1.3.1.2.3 Instalación bomba1.3.1.2.4 Conexión tanque captación1.3.2 Cielos1.3.2.1 Colocación de Gypsum1.3.2.2 Empastado gypsum1.3.3 Enchapes1.3.3.1 Piso1.3.3.2 Baños1.3.3.3 Escaleras1.3.4 Pintura1.3.4.1 Empastado1.3.4.2 Pintura1.3.5 Carpintería1.3.5.1 Instalación de marcos y puertas1.3.5.2 Instalación de rodapié1.3.5.3 Instalación de guarniciones1.3.5.4 Limpieza general1.4 Entrega1.4.1 Entrega de apartamentos terminados1.5 Fin1.5.1 Firma del acta de finalización

Restricciones

Para la construcción de los apartamentos el contratista general (G.A Arquitectos Constructores) no estaautorizado para hacer ningún cambio en el alcance del proyecto, sin antes ser autorizado debidamente por el arquitectoresponsable.


El proyecto deberá ser entregado en el plazo fe treinta semanas, a partir de la firma del contrato.


Asunciones del proyecto:

El contratista cuenta con el personal capacitado y necesario para realizar la construcción

Los materiales estarán disponibles en el momento de su requerimiento.

Los planos constructivos están completos y revisados por el profesional responsable.

El clima será propicio para trabajar durante la duración del proyecto y no se generarán atrasos a raíz de un maltiempo.

No existen limitaciones financieras

Requisitos de aprobación:

El Arquitecto responsable de la obra realizara las inspecciones rutinarias en los tiempos establecidos osolicitados por el contratista, aprobando cada etapa o proceso mediante la firma de la bitácora.

La aprobación total del producto estará liga al cumplimiento de los estándares de calidad establecidos.

Elaborado por Firma

Aprobado por Firma

100

Anexo 5 EDT Apartamentos Rogana

101

Anexo 6 Diccionario EDT

Información

Nombre del proyecto Apartamentos Rogana

Actividad Nivel 1.1 Obra Gris Nivel 1.1.1 Trabajos preliminares

Descripción:

7. El trabajo consiste en realizar todos los trabajos previos al inicio de laconstrucción de la obra, tales como construir la bodega de materiales, ubicación delos apartamentos en el terreno, y movimientos de tierra para la nivelación del lugarde trabajo.

Fecha de inicio 19 de Julio de 2006

Responsables Constructor

Recursos

Maestro Obras , 1 peón, 1ayudante

materiales varios

Tiempo Estimado 2 DIAS

Información


Actividad Nivel 1.1 Obra Gris Nivel 1.1.2 Cimientos

Descripción:

Requiere de la excavación a la prefundida requerida por el ingeniero encargado

del diseño estructural y de la confección y colocación de las estructuras de

hierro, que servirán de base para la edificación.

Fecha de inicio 21/07/07


Recursos

Maestro Obras , Back hoe, 3 peón,

3 ayudante, 3 operarios, materiales varios

Tiempo Estimado 10 días

102

Información


Actividad Nivel 1.1 Obra Gris Nivel 1.1.3 Paredes Planta

Baja

Descripción:

Colación de block en las ubicaciones definidas como paredes en el plano

constructivo, su conclusión requiere de repellos y chorrea de las columnas

y vigas respectivas.



Recursos

Maestro Obras , 3 peón,3 ayudante3

Operarios materiales varios, bloques

cemento, piedra, varilla

Tiempo Estimado 43 días

Información


Actividad Nivel 1.1 Obra Gris Nivel 1.1.4 Entrepiso

Descripción:

Colocación de las vigas y bloques prefabricados, que constituirán la estructura

principal del piso para el segundo nivel, además se instalara la maya electro

soldada y se chorreara el concreto correspondiente, repellos y afinados para la

instalación de acabados (madera, cerámicas, etc.) para su debida conclusión



Recursos

Maestro Obras , 3 peón,3 ayudante,

3 operarios materiales varios, bloques y

viguetas cemento, piedra, varilla

Tiempo Estimado 21

103

Información


Actividad Nivel 1.1 Obra Gris Nivel 1.1.5 Paredes

segundo piso

Descripción:

Colación de block en las ubicaciones definidas como paredes en el plano

constructivo, su conclusión requiere de repellos y chorrea de las columnas

y vigas respectivas



Recursos Maestro Obras, 3 peón,

3 ayudante3 operarios

materiales varios, bloques cemento, piedra,

varilla

Tiempo Estimado 49

Información


Actividad Nivel 1.1 Obra Gris Nivel 1.1.6 Techo

Descripción:

Colocación estructura metálica, clavadores y cubierta

Fecha de inicio


Recursos

Subcontrato , perlin y laminas esmaltadas ,

tornillos

Tiempo Estimado 29

104

Información


Actividad Nivel 1.1 Obra Gris Nivel 1.1.7 Contrapiso

Descripción:

Compactación de terreno en el perímetro interno de los apartamentos, colocación de

malla electro soldada, y chorrea de contrapiso concreto 210 Kg./cm2

Fecha de inicio

Responsables

Recursos Tiempo Estimado

Información



Descripción:

Fecha de inicio

Responsables


105

Información



cochera

Descripción:

Fecha de inicio

Responsables


Información


Actividad Nivel 1.1 Obra Gris Nivel 1.1.10 Escalera de

acceso

Descripción:

Fecha de inicio

Responsables


106

Información


Actividad Nivel 1.1 Obra Gris Nivel 1.1.11 Tapias

Descripción:

Fecha de inicio

Responsables


Información

Nombre del proyectoApartamentos Rogana

Actividad Nivel 1.2 Techo Nivel 1.2.1 Soldadura

Descripción:

Fecha de inicio

Responsables


107

Información


Actividad Nivel 1.3 Acabados Nivel 1.3.1 Instalaciones

Descripción:

Fecha de inicio

Responsables


Información


Actividad Nivel 1.3 Acabados Nivel 1.3.2 Cielo Raso

Descripción:

Fecha de inicio

Responsables


108

Información


Actividad Nivel 1.3 Acabados Nivel 1.3.3 Enchapes

Descripción:

Fecha de inicio

Responsables


Información


Actividad Nivel 1.3 Acabados Nivel 1.3.4 Pintura

Descripción:

Fecha de inicio

Responsables


109

Información


Actividad Nivel 1.3 Acabados Nivel 1.3.5 Carpintería

Descripción:

Fecha de inicio

Responsables


Información


Actividad Nivel 1.5 Fin Nivel 1.5.1 Firma de acta

de finalización

Descripción:

Fecha de inicio

Responsables


110

7.Anexo 7. Control de Cambios

SOLICITUD DE CAMBIOS

Reporte del Cambio Fecha

Nombre del Proyecto

Descripción del Cambio

Justificación/ o razón del cambio

Requerimientos

Tiempo de Ejecución Costo

Solicitud del Cambio Aprobada Rechazada

Solicitante : Firma:

Autorización del Cambio

Patrocinador Firma:

Arquitecto Firma:

D i r e c t o r d e l P r o y e c t o(Contratista)

Firma:

Fecha

111

Anexo 8. Diagrama de Gantt

112

Anexo 9. Tablas de rendimiento mano de obra

117

Anexo 10. Tablas de rendimiento de materiales

120

Anexo 11. Hoja de cálculo para la estimación de, Costo, Tiempo, y Materiales

121

Anexo

127

12 Diagrama de Gantt de seguimiento

128

Anexo 13. Presupuesto del proyecto

130

Anexo 16 Reporte de costo /Tabla de pagos

% Avance Monto/Avance Pago * % SaldoCONSTRUCCION DE APARTAMENTOS Unidad Canti. Cost/u Total

Obra GrisTrabajos PreliminaresMovimiento de tierra TrazadoConstrucción de bodegaCimientos Excavación Confeccionar y Colocar armaduraChorrear sello Confeccionar y colocar armadura /columnasChorrear cimientosParedes planta bajaPega de blockColocación de formaletas /columnasChorrear columnas Confeccionar y colocar armadura /vigasColocación de formaleta /vigasChorrear vigasEntrepisosColocación de viguetas/block Instalación FontaneríaInstalación EléctricaConfeccionar y colocar armadura /columnasColocación malla electro soldadaChorrear losa y viga coronaParedes segundo pisoPega de blockColocación de formaletas /columnasChorrear columnas Confeccionar y colocar armadura /vigasColocación de formaleta /vigasChorrear vigasRepellosRepello de EntrepisoTecho(Subcontrato)SoldaduraContrapisoChorrear contrapisoRepellar contrapisoCocheraExcavación Chorrear sello Confeccionar armad. y colo.armadura cimientosConfeccionar y colocar armadura /columnasChorrear cimientosPega de blockConfeccionar y colocar armadura /vigasColocación de formaleta /vigasChorrear vigasConstrucción de tanque captaciónRepellosContrapiso cocheraConformación y compactación de terrenoInstalación de Fontanería y pluvialesInstalación eléctricaChorrear contrapisoRepellar contrapisoEscaleras accesosColocación bloques y formaletaConfección e instalación de armadura Chorrear escalerasRepellar escalerasAcabadosEscaleras metalicasConfeccion de escaleras (Subcontrato)InstalacionesInstalaciones Electrica(Subcontrato)


131

Anexo 17. Control Presupuestal

Control PresupuestalCorte al fecha: Administrador del Proyecto Fecha

Semana # Monto total ¢

Facturas Planilla Monto total alcorte

CCSS Otros Saldo disponible

Observaciones :

132

Anexo 18. Orden de compra

NO se pagaran facturas sin orden de compra o sin firma de aprobado

NO se pagaran montos superiores a los contenidos en la presente orden

NO se pagaran facturas sin firma, nombre, y Nº de cedula de encargado

Ordenes de Compra

TEL: 220 0300 fax 220 0300

[email protected]

Dirección: 300 Norte y 100 Este de Mazda en la Uruca , San José Costa Rica

Orden Nº 9181ORDEN DE COMPRAFecha

Proveedor

Atención :

Tel

Proyecto

Recibe

Direccion

Descripción Cantidad Preciounitario

Des. % I.V % Subtotal Total

Aprobado por

Observaciones

133

Anexo 19. Tabla resumen Valor Ganado


Símbolo Significado Formula 0bserbaciones

PAT Presupuesto Actual al Termino

VP Valor Planeado

CA Costo Actual %A*PAT

VG Valor Ganado %A* VP

VC Variación del Costo VG-CA

VT Variación del Tiempo VG-VP

%A Porcentaje de Avance

Índices de variación del Tiempo y Costo

Análisis de resultados

positivo negativo

VC Variación del Costo VC = VG-CA X de bajo del

presupuesto

X de encima

del

presupuesto

VT Variación del Tiempo VT = VG-VP Adelantado Atrasado



<1 >1

IDC Índice de desempeño del

Costo

IDC = VG/VP Costo mayor que lo

planeado(tomar

medidas

preventivas)

Costo menor

que lo

planeado

IDT Índice de desempeño del

Tiempo

IDT = VG/CA Atrasado Adelantado

Pronostico del Tiempo y Costo

PCT Pronostico del Costo al

Termino

PCT = PAT / IDC Este calculo nos indica cual será el

costo adicional del proyecto y si

terminara o no dentro del

presupuesto

PFT Pronostico de la Fecha

de Terminación

PFT = DURACION DEL

PROYECTO/ IDT

Nos permite saber si el proyecto se

inclina a terminar después de lo

planeado

134

Anexo. 20 Requisición de Materiales

REQUISICION DE MATERIALES


Orden Nº 9181Requisición de Materiales Fecha

Proveedor

Atención :

TEL

Proyecto

Recibe

Dirección

Descripción Cantidad

Solicita

Observaciones

135

Anexo. 21 Guía de Campo

Enunciado del trabajo (Preliminar)

Proyecto :

Ubicación

Fecha

Objetivo: Definición preliminar del proyecto

Elaborado por

Se deben llenar los espacios correspondientes, y dar una narración amplia del trabajo a realizar

(m2, materiales, costo, tiempos de duración, monto del presupuesto, responsables, multas poratraso.

136

Restricciones del proyecto

Esta Plantilla debe de incluir todos los aspectos que restringen el proyecto de una manera u otra,

desde las lluvias esperadas, hasta las limitaciones presupuestales

137

Involucrados en el proyectoNombre Clasificación # Teléfono Correo electrónico

Cliente


Contratista general

Arquitecto residente

Maestro de obras

Distribuidores de materialesvarios

Información de todos los involucrados en el proyecto direcciones y numeras de teléfono, en

caso de ser requeridos se debe tener la información necesaria

138

Inicio de obra

Nombre del Proyecto

Fecha

Ubicación




Descripción SI NO

Identificación de lote

Solicitud de medidor eléctrico provisional

Solicitud de medidor A y A provisional

Ubicación de bodega y presencia delictiva que pueda afectar el rendimiento del proyecto

Póliza del INS

Permisos de construcción al día

Planos constructivos actualizados y terminados



Observaciones :


Información del inicio del trabajo de campo llenar espacios y hacer recomendaciones, suministrarcopia al personal administrativo.


139

Reporte semanal

Nombre del Proyecto

Fecha

Semana Nº


Lista de prioridades ( Pendiente Semana pasada)

Plan de acción

Lista cosas que hacer esta semana

Plan de acción


140

Lista de cosas que hacer para próxima semana

Requerimientos

Autorización de TRABAJO


Observaciones :

NOTA: Se deberá planificar el trabajo que hacer para la próxima semana con el fin de podersuministrar materiales, diseños, etc. etc. requeridos para complementar las actividades, comocomplemento se debe suministrar la lista de materiales requeridos utilizando la hoja de requisiciónde materiales.

141

Desarrollo de Obra Gris (autorización de arranque)

Nombre del Proyecto

Fecha

Ubicación




Descripción SI NO

Apertura de Bitácora ( Fecha de inicio y Profesionales a cargo , Maestro de obras)

Verificación de puntos principales

Verificación de Ejes principales y secundarios

Revisión de retiros posterior, frontal y lateral

Acciones Correctivas

Se autoriza el arranque

Firma del inspector o profesional responsable __________________________________

Observaciones :




142


Nombre del Proyecto

Fecha

Ubicación



Lista de verificación (Según Planos y especificaciones)

Descripción SI NO

Estudios de Suelo ( bajo las normas ASTM )

Profundidad de zanjas y compactación de sustitución de suelo (Cuando Solicitado)

Estructura

Estructura de cimientos ( según código Sísmico y normas ASTM , especificaciones enplanos constructivos)



Autorización de chorrear concreto de cimientos :

Firma del inspector o profesional responsable_________________________________

Concreto




Calidad de Bloque de concreto

Se autoriza el arranque de pega de bloques en paredes


Confinamiento

Mortero de pega , Dosificación = 3 medidas (30*30) de Arena y de Cemento

Relleno de celdas , Dosificación = 1 cemento, 2 Arena, 3 de Piedra (medidas 30*30)

Varilla #3Vertical @ 60cm , varilla #2 Horizontal cada dos Hiladas (Según Planos )

Segunda verificación de ejes principales y secundarios

Observaciones :


143


Información del inicio del trabajo de campo llenar espacios y hacer recomendaciones,

suministrar copia al personal administrativo.

144

Desarrollo de Obra Gris (Instalación Mecánica)

Nombre del Proyecto

Fecha

Ubicación




Revisión entrada de acometida agua potable

Verificación de Diámetros e instalación de tubería potable

Pruebas de presión a 100lbs de presión durante 48 horas

Verificación tubería sanitaria acoples , pendientes y columnas de ventilación

Ubicación de salidas o previstas

Revisión de cajas de registro sanitario y pluvial

Autorización de chorrear concreto Entrepisos y contrapisos


Observaciones :




145

Desarrollo de Obra Gris (Instalación Eléctrica)

N o m b r e d e lProyecto

Fecha

Ubicación


ProfesionalResidente


Descripción SI NO

Verificar ubicación y existencia de todas las cajas eléctricas definidas en planos

Revisión ubicación y existencia de tubería diámetros y numero de curvas por línea(máx. 2)

Inspección de panel recontrol y breker

Inspección de conexiones para cableado estructurado

Revisión de acometida

Revisión de instalación de placas ,pastillas y lámparas

Autorización:

Firma del inspector o profesional responsable_________________________________

Observaciones :




146


ACABADOS

Nombre del Proyecto

Fecha

Ubicación



Lista de verificación ( Pintura )

Descripción SI NO

Revisión de empastado (Detalle de filos en puertas y ventanas)

Revisión de pintura (No se aceptaran paredes o mal pintadas)

Revisión y aprobación de colores (Suministrados por el cliente(



Observaciones :



147


ACABADOS

Nombre del Proyecto

Fecha

Ubicación



Lista de verificación ( Enchapes )

Descripción SI NO

Revisión de pisos de concreto (planicie nivelada)





Observaciones :

.



148


ACABADOS

Nombre del Proyecto

Fecha

Ubicación



Lista de verificación ( Carpintera )

Descripción SI NO

Verificación de medidas de buques





Observaciones :



149

Control Integrado de cambios

Control Integradode cambios

Se llena lasolicitud de

cambio por elinteresado

El arquitecto responsable oevalúa la solicitud

SE JUSTIFICANO

Se rechaza yexponen las

razones, se guardacopia en archivo

El administrador deproyecto evalúa el impacto

en el proyecto

Si

El administrador de proyectoinforma al gerente de proyecto

SE AUTORIZA ORECHAZANo

Si

Se actualiza elcronograma ypresupuesto

Se notifica al Maestro deobras

Se ejecuta

150

Debe mantenerse un block resolicitudes de cambio en la obra

SOLICITUD DE CAMBIOSReporte del Cambio Fecha

Nombre del Proyecto

Descripción del Cambio

Justificación/ o razón del cambio

Requerimientos

Tiempo de Ejecución Costo

Solicitud del Cambio Aprobada Rechazada

Solicitante : Firma:

Autorización del Cambio

Patrocinador Firma:

Arquitecto Firma:

D i r e c t o r d e l P r o y e c t o(Contratista)

Firma:

Fecha

151

Control PresupuestalCorte al fecha: Administrador del Proyecto Fecha

Semana # Monto total ¢

Facturas Planilla Monto total alcorte

CCSS Otros Saldo disponible

Observaciones :

Esta plantilla es para el control presupuestal del proyecto es mas de interés administrativo, perodebe permanecer en la obra, para anotar el numero de factura y características de la misma quesirva como doble chequeo

152


Símbolo Significado Formula 0bserbaciones

PATPresupuesto Actual al

Termino

VP Valor Planeado

CA Costo Actual %A*PAT

VG Valor Ganado %A* VP

VC Variación del Costo VG-CA

VT Variación del Tiempo VG-VP

%A Porcentaje de Avance

Índices de variación del Tiempo y Costo


positivo negativo

VC Variación del Costo VC = VG-CAX de bajo del

presupuesto

X de encima

del

presupuesto

VT Variación del Tiempo VT = VG-VP Adelantado Atrasado



<1 >1

IDCÍndice de desempeño

del CostoIDC = VG/VP

Costo mayor que

lo

planeado(tomar

medidas

preventivas)

Costo menor

que lo

planeado

IDTÍndice de desempeño

del TiempoIDT = VG/CA Atrasado Adelantado

Pronostico del Tiempo y Costo

PCTPronostico del Costo al

TerminoPCT = PAT / IDC

Este calculo nos indica cual será el

costo adicional del proyecto y si

terminara o no dentro del

presupuesto

PFTPronostico de la Fecha

de Terminación

PFT = DURACION DEL

PROYECTO/ IDT

Nos permite saber si el proyecto se

inclina a terminar después de lo

planeado

153

Debe mantenerse un block de requisiciones en la obra

REQUESICION DE MATERIALES

TEL: 220 0300 fax 220 0300

[email protected]


Requesicion Nº 9181REQUESICION DE MATERIALES

Fecha

Proveedor

Atención :

Tel

Proyecto

Recibe

Direccion

Descripción Cantidad

Solicita

Observaciones


154

CRONOGRAMA

Ejemplo

metodologia para la administración de proyectos

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