metodo de comparación revisión mayo 2014

MTODO DE COMPARACIN

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MTODO DE COMPARACIN

Aplicabilidad del mtodo de comparacin

Definido en el artculo 20 de la OM.

1 El mtodo de comparacin ser aplicable a la valoracin de toda clase de inmuebles siempre que se cumplan los requisitos que se establecen en el artculo siguiente. 2 Podr ser aplicado igualmente a la valoracin del derecho de superficie y de las concesiones administrativas.

El mtodo de comparacin es el mtodo ms directo de los mtodos vlidos para el clculo del valor de un inmueble. Siempre que se pueda demostrar la existencia de un mercado y se disponga de datos suficientes de inmuebles comparables se deber utilizar esta metodologa. En caso contrario se utilizarn los otros mtodos descritos en la OM.

Requisitos para la utilizacin del mtodo de comparacin


1 Para la utilizacin del Mtodo de comparacin ser necesario que se cumplan los siguientes requisitos: a) La existencia de un mercado representativo de los inmuebles comparables.

UVE comprobar que existen transacciones en el mercado correspondiente

b) Disponer de suficientes datos sobre transacciones u ofertas que permitan, en la zona de que se trate, identificar parmetros adecuados para realizar la homogeneizacin de comparables.

UVE obtendr, como primera opcin, datos de las llamadas a carteles en inmuebles cercanos al tasado (obtenidos durante la visita). Como segunda opcin, se obtendrn datos de portales inmobiliarios

c) Disponer de informacin suficiente sobre al menos seis transacciones u ofertas de comparables que reflejen adecuadamente la situacin actual de dicho mercado.

Procedimiento de obtencin de datos: Bsqueda en portales de internet y en carteles en la zona Los datos que falten en cada uno de los comparables se completarn mediante llamadas

telefnicas a los vendedores

2 Adicionalmente, para la utilizacin del mtodo de comparacin para la valoracin de inmuebles crdito para hipotecario sern necesarios, los siguientes requisitos: a) Disponer de datos adecuados (transacciones, ofertas, etc.) para estimar la

evolucin de los precios de compraventa en el mercado local de comparables durante al menos los dos aos anteriores a la fecha de valoracin.

b) Disponer de informacin adecuada (datos propios, publicaciones oficiales o privadas, ndices sobre evolucin de precios, etc.) sobre el comportamiento

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histrico de las variables determinantes en la evolucin de los precios del mercado inmobiliario de los inmuebles de usos anlogos al que se valore y sobre el comportamiento de esos precios en el ciclo relevante al efecto y sobre el estado actual de la coyuntura inmobiliaria.

c) Contar con procedimientos adecuados que, a travs de la deteccin de las ofertas o transacciones con datos anormales en el mercado local, posibiliten la identificacin y eliminacin de elementos especulativos.

Dichos requisitos son ampliamente descritos en el apartado 4.1 Conocimiento del mercado inmobiliario. En ese apartado se describen los sistemas y datos de que dispone UVE

Procedimiento de clculo del valor con comparacin


1 Para calcular el valor por comparacin se seguirn las siguientes reglas generales: a) Se establecern las cualidades y caractersticas del inmueble tasado que influyan

en su valor. En el caso de edificios de carcter histrico o artstico, para establecer dichas cualidades y caractersticas, se tendr en cuenta, adems, el valor particular de los elementos de la edificacin que le confiere ese carcter.

Mediante el Mtodo de Comparacin se determina el valor tcnico denominado valor por comparacin, que permite el clculo del valor de mercado de un determinado bien y el valor por comparacin ajustado, que permite calcular su valor hipotecario.

Para la seleccin de los comparables a incluir en el informe y que den soporte al clculo por comparacin del valor del inmueble, es fundamental la eleccin de las variables principales que van a describir el comportamiento del mercado local. Estas variables estarn descritas en el informe para cada uno de los comparables utilizados.

La metodologa utilizada por UVE se basa en realizar una buena seleccin de los comparables de forma que slo sea necesario homogeneizar por el menor nmero posible de caractersticas. El xito en la aplicacin del Mtodo de Comparacin se basa en conocer bien cules son las caractersticas principales que determinan el valor del bien, es decir, las que valorar un posible comprador, y realizar una correcta seleccin de los comparables en funcin de esas caractersticas. Por ltimo, UVE considera conveniente estimar el grado de error del valor calculado para tomar las medidas que sean necesarias en funcin de la finalidad de la valoracin.

Para aplicar el mtodo de comparacin es fundamental tener muestras de mercado suficientes (al menos seis) de cada uso y tipologa valorados en el informe. Analizamos a continuacin las principales variables a considerar para la seleccin de los comparables y que su ausencia invalida su utilizacin como comparable. Fecha de obtencin del comparable. Fija las fluctuaciones que, sobre el precio de un

comparable, se producen con en el paso del tiempo. Variable muy importante durante ciclos alcistas o ciclos bajistas en los que suelen producirse fuertes fluctuaciones en el precio. Para poder aplicar el mtodo de comparacin los comparables debern tener menos de un ao de antigedad desde la fecha de emisin del informe. Este periodo de un ao se ver reducido en pocas de gran incertidumbre o variacin de precios, como la actual, no pudiendo ser superior a tres meses. En UVE se realizar un seguimiento de los comparables con el fin de detectar las fluctuaciones del mercado

Ubicacin del comparable. La ubicacin del inmueble es la caracterstica con mayor peso en el valor del inmueble. No slo deben responder los comparables a las mismas

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caractersticas sino que deben, principalmente, ubicarse en un entorno prximo que responda a un mismo mercado. Los principales datos a incluir en el informe para delimitar la zona donde se ubican son: o Direccin, indicando el nmero de polica y dems datos de identificacin. o Cdigo postal o Coordenadas geogrficas. En las valoraciones de UVE los comparables irn

georreferenciados de forma que permitan, de una forma fcil, ver la cercana de los mismos al inmueble valorado.

Uso y tipo del inmueble. Delimitan el mercado al que realmente pertenece el inmueble. o En el caso de uso residencial sern mercados distintos las viviendas construidas en

bloque o manzana cerrada o si son unifamiliares en hilera, adosada, pareada o aislada.

o En el caso de locales comerciales hablamos de mercados distintos si estn ubicados en edificios de uso mixto de viviendas, en edificios de uso exclusivo comercial, en centros comerciales o en mercados.

o En el caso de las oficinas hablamos de mercados distintos si se sitan en edificios mixtos de viviendas, o en edificios exclusivos de oficinas o si su ubicacin es en edificios compatibles con industrial.

o Para el caso de inmuebles con uso industrial tendremos que distinguir entre aquellos ubicados dentro de polgonos industriales ncleos urbanos y los que se sitan fuera de ambos mbitos.

o En el caso de fincas rsticas hay que distinguir entre fincas de secano y fincas de regado

Producto. El producto al que pertenece el inmueble limita la demanda a la que est destinado. Un apartamento nunca ser una opcin para una familia numerosa. Es importante que siempre se comparen productos semejantes.

Superficie del inmueble. Es la variable que va a centrar y definir cul es el producto a comparar. En los comparables se indicar su superficie y si esta es til o construida. La homogeneizacin se realizar con inmuebles situados en el mismo rango de superficies.

Antigedad y estado de conservacin. Variable que se utilizar ms en la homogeneizacin que en la seleccin del inmueble. En los comparables se reflejarn los siguientes datos o Edad - Variable numrica que especifica la edad en aos de la vivienda o del edificio

que la contiene. o Aos reforma - edad que ha transcurrido desde la ltima reforma realizada sobre el

inmueble. o Estado de conservacin cuantificada de forma gradual.

Calidad del producto. Donde se definirn la calidad constructiva, graduada en siete tramos.

Valores. Se reflejarn los siguientes datos o Precio de oferta (unitario y total) o Precio de compraventa (si se dispone de l) o Renta mensual (en el caso de inmuebles alquilados) o Precio resultante de la negociacin simulada, en su caso o Siempre se reflejar la informacin facilitada y el precio deduciendo las posibles

comisiones o el precio de los anexos (garajes, trateros) dejando claro en el apartado observaciones el precio de los mismos.

Fuente de informacin. En todos los inmuebles se har constar la fuente de informacin as como el telfono de la persona que ha facilitado la informacin. Dependiendo de la fuente se considerarn en la homogeneizacin los gastos de comercializacin. Las fuentes de informacin pueden ser: o Informacin de primera mano sobre operaciones de compra. o Publicaciones especializadas.

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o Internet o Anuncios en los peridicos. o Consulta con promotores. o Consulta con Arquitectos o Aparejadores municipales. o Consultas con Agentes de la Propiedad Inmobiliaria. o Consultas a los fabricantes (para maquinaria y mobiliario). o La obtencin de la informacin debe hacerse de forma que no ofrezca dudas o

posibles interpretaciones, y el objetivo de cada consulta es conocer la mayor cantidad de caractersticas posibles.

Equipamientos. Instalaciones y equipamientos de que disfrute el inmueble valorado, como ascensor, instalaciones deportivas, calefaccin, aire acondicionado, vistas, exterior o interior, densidad peatonal, fachada, etc.

Distancias a puntos relevantes del entorno. Se calcularn las distancias a estaciones de tren o metro, o paradas de autobs, parques, playas, mercados o cualquier punto relevante dentro del entorno del inmueble a valorar que pueda tener influencia en su valor.

Variables especficas de cada tipo de inmueble. Para cada tipologa de inmueble existirn una serie de caractersticas propias que tambin deber reflejar el informe. Estas variables sern importantes en la seleccin de los comparables a considerar en la homogeneizacin. Estas caractersticas se detallan a continuacin.

Calidad del dato obtenido: Se indicar la calidad de los datos de cada comparable siguiendo los criterios de la Asociacin Espaola de Anlisis de Valor.

Los comparables incorporarn, siempre que sea posible, una foto de su fachada. En el siguiente cuadro se incluye un ejemplo de la informacin que se facilitar en el informe. Existen datos internos que no figurarn en el informe pero s se conservarn en la base de datos de UVE como, el nmero de telfono, si ha sido posible acceder al inmueble, caractersticas sociales del inmueble, comentarios internos, incidencias en la negociacin simulada del precio, etc.

Sistemticamente se realizarn auditoras sobre los testigos aportados mediante la llamada a la fuente de informacin para la confirmacin de los datos reflejados.

Todos los comparables llevarn la fecha en que se obtuvo la informacin, el precio de oferta o compraventa y la fuente que ha facilitado la informacin.

Las caractersticas de los comparables reflejadas en los informes son:

Calle Nm. Bloq. Portal Piso Letra Municipio Provincia16 3 24 MADRID MADRID

N Dormitorios: 3 3 3 SI

Spf. til: 85,12 m2 116,23 m2

Edad: 60 aos 5 Aos Medio

Interior/Exterior Exterior Norte NO

Calefaccin SI SI Medio

Valor unitario: 2.027,45 OFERTA (euros):VIVIENDA

Calidad const.:

09/03/2011

Observaciones:

235.650

Vistas:

Orientacin: Aparcamiento

C.P.28004

Ascensor: SI

Spf. Cons. ZC:

Estado conserv.:Ult. Reforma:

Spf. construida: 105,56 m2Nmero de baos:

1 MARQUS DE LA ENSENADA

FUENTE: PARTICULARFECHA:

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Para todosSuperficie (una de ellas)

Precio de oferta

Correccin

Ubicacin (direccin completa o georreferenciacin)

Antigedad

Estado de conservacin

Reformas

Instalaciones

Acabados

Fuente (API, particular,Etc)

Distancias a metro, ferrocarril, autobus y puntos singulares

TF de la fuente o correo elctronico

(Transaccin, Oferta y Oferta negociada)

En viviendastipologa

n de dormitorios

n de baos y aseos

Calefaccin

Aire acondicionado

Aos desde la ltima reforma importante

Calidad constructiva

Zonas comunes

Orientacin

Vistas

Zonas comunes

En unifamiliares y adosadasSuperficie de parcela

Piscina

Instalaciones deportivas en parcela propia

Jardines de especial valor

Superficies por planta

En pisosPlanta

Dotacin aparcamiento

Ascensor

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Plazas de garaje Tamao plaza

Facilidad de aparcamiento

Antigedad inmueble (estimada en Street View)

Tipologa

En localesFachada

Esquina

Densidad peatonal

% Planta baja

Accesibilidad

Altura libre en PB

Salida de humos

Inclinacin de la calle en fachada

Superficie en PB, en stanos y en plantas superiores

Cambio de nivel en PB

Carcter comercial del entorno

Locales en Centro ComercialPlanta en relacin al acceso al CC

En oficinasExclusivo/no exclusivo

Falso suelo

Falso techo

n Ascensores

Calidad fachada

Calidad instalaciones

Tipo de fachada

Representatividad

Dotacin de plazas de garaje

En Naves IndustrialesTipo de nave

% oficinas

Calidad fachada

Tipo de cubierta

Calidad de instalaciones

Luces estructurales

Superficie de parcela

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El informe reflejar el sistema de homogeneizacin utilizado para establecer el valor de mercado por comparacin y sus resultados (descrito en el apartado b) de este documento), as como los datos sobre la situacin del mercado (oferta, demanda) que se hayan considerado a la hora de establecer un valor del inmueble por el mtodo de comparacin.

b) Se analizar el segmento del mercado inmobiliario de comparables y, basndose en informaciones concretas sobre transacciones reales y ofertas firmes apropiadamente corregidas en su caso, se obtendrn precios actuales de compraventa al contado de dichos inmuebles.

La datos se obtendrn por consulta a portales inmobiliarios, pginas web de inmobiliarias e intermediarios, llamadas a telfonos de los carteles de venta, visitas a casetas de venta y consulta a Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de la zona. En los casos en que sea necesario completar la informacin necesaria se llamar por telfono o se visitar el inmueble correspondiente.

Antes de proceder a la seleccin de los comparables se analizar la composicin de los inmuebles en oferta en la zona para determinar la frecuencia de determinados programas o tipologas. Por ejemplo, en viviendas se calcular el nmero de estudios, y viviendas de uno, dos, tres y cuatro o ms dormitorios en oferta, como mnimo, de uno de los portales inmobiliarios ms representativos.

Pruebas de coherencia: Se realizarn las siguientes pruebas de coherencia en viviendas: Relacin entre el programa y la superficie construida, relacin entre la edad y la

direccin. Se comprobar si la vivienda a valorar muestra valores fuera de lo habitual en el entorno

para sus caractersticas.

c) Se seleccionar entre los precios obtenidos tras el anlisis previsto en la letra anterior, una muestra representativa de los que correspondan a los comparables, a la que se aplicar el procedimiento de homogeneizacin necesario. En la seleccin indicada se deber, previamente, contrastar aquellos precios que resulten anormales a fin de identificar y eliminar tanto los procedentes de transacciones y ofertas que no cumplan las condiciones exigidas en la definicin de valor de mercado de los bienes afectados como, cuando se trate de una valoracin para crditos hipotecarios, los que puedan incluir elementos especulativos.

Seleccin de la muestra: Viviendas y locales: se detalla en documento aparte Oficinas. Se eliminarn todas las ofertas de oficinas que no tengan las mismas

caractersticas de inmueble a tasar en lo referente a: Ubicacin: si no estn en la misma zona previamente delimitada por UVE como zona

de comparables homogneos. Tipologa. No se utilizarn datos de oficinas en edificio exclusivo para valorar oficinas

en edificio mixto ni viceversa. Naves. Se eliminarn todas las ofertas de naves que no tengan las mismas

caractersticas de inmueble a tasar en lo referente a: Ubicacin: si no estn en la misma zona previamente delimitada por UVE como zona

de comparables homogneos. Superficies: si no tienen una superficie comprendida entre el 25% y el 400% de la

superficie del inmueble tasado.

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Plazas de garaje. Se eliminarn todas las ofertas de plazas de garaje que no tengan las mismas caractersticas de inmueble a tasar en lo referente a: o Ubicacin: si no estn en la misma zona previamente delimitada por UVE como zona

de comparables homogneos o ms de 500 m de la plaza a valorar.

En la seleccin no se considerarn aquellas ofertas o compraventas que, por sus caractersticas, no respondan a situaciones normales de oferta y demanda o estn sujetas a condiciones que las separen del libre mercado.

Tampoco se considerarn para la finalidad garanta hipotecaria ningn elemento especulativo. Los criterios para identificar los elementos especulativos en las transacciones se describen en el apartado j), del punto 4.2.a Criterios concretos de aplicacin de la OM ECO/805 /2003.

Simulacin de compra: En mercados en los que haya incertidumbre sobre la relacin entre las ofertas y los precios finales de compra, el tasador intentar simular el inters en la adquisicin del inmueble y realizar contraofertas (o sugerencias de precio mximo para realizar su visita) sobre varios inmuebles en oferta seleccionados como comparables.

d) Se realizar la homogeneizacin de comparables con los criterios, coeficientes y/o ponderaciones que resulten adecuados para el inmueble de que se trate.

Para UVE, la mejor forma de obtener una comparacin precisa es comparar inmuebles idnticos. En general, intentaremos hacer una seleccin muy estricta que permita evitar el paso de la homogeneizacin. Cuando no sea posible, la seleccin de comparables se har de forma que minimice el nmero de caractersticas sobre las que sea necesario homogeneizar.

Para cada una de ellas, se calcular una recta de regresin simple usando un grfico de dispersin de excel que nos permitir calcular el ajuste en euros en funcin de la caracterstica variable. Previamente a aplicar el mtodo de homogeneizacin propuesto, en los casos en los que la oferta incluya elementos que puedan ser valorados independientemente (plazas de garaje o trasteros, por ejemplo), se proceder a restar de la oferta el valor estimado de los elementos independientes. Una vez realizado el proceso de homogeneizacin procederemos a comprobar que la operacin realmente ha producido una homogeneizacin de los datos calculando la desviacin tpica de la muestra antes y despus del proceso.

Mtodo alternativo de homogeneizacin: Correccin en el caso de locales o comparables con superficies en plantas diferentes de la baja.

Cuando sea posible estimar de forma independiente el valor de mercado de las plantas diferentes a la baja porque existan inmuebles independientes de los locales que ocupen plantas en el mismo nivel (oficinas en planta primera o aparcamientos en planta stano por ejemplo) se puede hacer una correccin previa sobre los comparables con superficies en plantas diferentes a la baja restando de sus precios de oferta corregidos por el efecto de API o intermediarios el resultado de multiplicar sus superficies en plantas diferentes a la baja por los precios unitarios calculados de forma independiente para usos alternativos que ocupen las mismas plantas y que correspondan a cada una de ellas. El resultado seran ofertas corregidas slo para la superficie de planta baja y el resultado de la homogeneizacin el precio de la planta baja del local a valorar. Si el local a valorar tuviera superficies en plantas

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diferentes a la baja habra que sumar al valor de su planta baja los valores correspondientes a cada una de las otras plantas.

e) Se asignar el valor del inmueble, neto de gastos de comercializacin, en funcin de los precios homogeneizados, previa deduccin de las servidumbres y limitaciones del dominio que recaigan sobre aquel y que no hayan sido tenidas en cuenta en la aplicacin de las reglas precedentes.

El valor de mercado es el precio ms probable que se obtendra en un proceso de venta normal del inmueble. El precio se forma por la interaccin de la oferta y la demanda en funcin de la informacin disponible. Los pasos del mtodo de comparacin anteriores permiten, si se realizan correctamente, conocer aproximadamente la situacin de la oferta.

Los precios de transaccin estn en la zona de precios en la que coinciden oferta y demanda. Como no es fcil disponer de datos de la demanda tenemos que delimitar la zona de precios de transaccin por otros mtodos. UVE propone utilizar una estimacin del porcentaje que corresponde a los inmuebles vendidos en un plazo de tres meses en relacin al total de inmuebles del mismo tipo en oferta en se momento. Por ejemplo, si en un momento dado, el nmero de viviendas vendidas en tres meses fuera el 5% del total de las viviendas ofrecidas en el portal inmobiliario con ms ofertas, proponemos fijar el valor de mercado dentro del intervalo de precios que corresponda al 5% de viviendas en oferta (despus de la homogeneizacin) con precios ms bajos. La determinacin del nmero de viviendas vendidas puede hacerse utilizando datos de los Colegios de Registradores aunque corresponda a reas ms extensas que las delimitadas, en cada caso, como reas de ubicacin de comparables por UVE.

A pesar de que somos conscientes de que la estimacin del porcentaje de inmuebles vendidos cada tres meses no puede hacerse con gran precisin, creemos que determinar el precio de venta de esta forma permite distinguir entre pocas en las que las ventas son escasas y pocas con ventas abundantes y que es un procedimiento considerablemente mejor que calcular una media de ofertas o proceder a estimar descuentos sobre las ofertas que siempre resultan ms arbitrarios y que no pueden ser verificados ni siquiera de forma aproximada.

Estimacin del grado de error tras la aplicacin de la homogeneizacin:

Tras homogeneizar, el grado de error de la estimacin se calcular como resultado de dividir la desviacin tpica por la media del conjunto de datos de ofertas homogeneizadas y se expresar en porcentaje

Para mejorar la comprensin de la metodologa propuesta se adjunta un ejemplo. Consiste en la valoracin de una vivienda con las siguientes caractersticas: Ubicacin: paseo de Embajadores 164, planta segunda en Madrid. Superficie construida con zonas comunes: 110 m2 4 dormitorios y dos baos 45 aos de antigedad aproximadamente (dato estimado) Ascensor y calefaccin central Calidad de acabados media alta Baos y cocinas recientemente reformados (hace menos de dos aos) Zonas comunes: jardn interior en patio de manzana Orientacin Norte Vistas: no relevantes.

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Hemos elegido la valoracin de una vivienda en una zona antigua de Madrid porque presenta mayores dificultades en la comparacin por ser tpicamente menos homogneas que los barrios construidos en la misma poca, lo que nos permite desarrollar con ms precisin el proceso de homogeneizacin.

En primer lugar, consultamos un portal inmobiliario (en este caso Fotocasa) y obtenemos los siguientes datos generales para el distrito de Arganzuela:

Datos generales de las ofertas del Distrito de Arganzuela (6-02-2011) Viviendas Alquiler Venta Total %

alquiler %

s/total Estudios 21 11 32 65,63% 2,70% 1 Dormitorio 101 149 250 40,40% 21,06% 2 dormitorios 130 295 425 30,59% 35,80% 3 dormitorios 105 259 364 28,85% 30,67% 4 dormitorios 20 76 96 20,83% 8,09% ms de 4 dormitorios 3 17 20 15,00% 1,68% Total 380 807 1187 32,01% 100,00%

Hay dos caractersticas a destacar: el porcentaje de viviendas en alquiler (el 32,01% frente al 24,5% de la Comunidad de Madrid) y el porcentaje de viviendas de 4 dormitorios (el 8,09% del total). Las viviendas predominantes en oferta son de uno, dos y tres dormitorios. Para los propietarios de viviendas de 4 dormitorios es una buena noticia en estos tiempos de crisis inmobiliaria. El porcentaje de viviendas en alquiler es mayor cuanto menor es el nmero de dormitorios.

De las 76 viviendas de cuatro dormitorios, slo 39 tienen direcciones completas que nos permiten localizarlas en un plano para comprobar su proximidad a la vivienda valorada. Son las siguientes:

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Datos estadsticos Precio mximo 1.050.000 Precio Mnimo 230.000 Media simple 388.607 Desviacin tpica 154.039,47

Si analizamos mnimamente los datos en bruto veremos que la desviacin tpica es enorme (el 39,64% del la media) lo que indica una gran dispersin de precios. Esta situacin es tpica de las zonas poco homogneas y ha empeorado desde el comienzo de la crisis porque todava hay ofertas de venta con precios de 2007 junto con otras en las que los precios han bajado considerablemente.

Si las situamos en un plano con ayuda de Google Earth, obtenemos lo siguiente:

SuperficieNumero

DormitoriosPrecio

unitarioPrecio oferta

Piso en Calle Peuelas, 20 120 m2 5 hab. 3.356 /m2 402.678 Piso en Calle Eugenio Sells, 3 110 m2 4 hab. 2.682 /m2 295.000 Piso en Calle Puerto Serrano, 26 170 m2 5 hab. 4.235 /m2 720.000 Piso en Calle Cceres, 54 88 m2 4 hab. 3.466 /m2 305.000 Piso en Calle Eugenio Sells, 3 131 m2 4 hab. 2.481 /m2 325.000 Paseo Sta M de la Cabeza, 17 120 m2 4 hab. 4.583 /m2 550.000 Piso en Calle Embajadores, 164 116 m2 5 hab. 2.905 /m2 337.000 Piso en Calle Tejo, Del, 22 90 m2 4 hab. 4.111 /m2 370.000 Piso en Calle Canarias, 27 92 m2 4 hab. 4.076 /m2 375.000 Piso en Calle Divino Valles, 6 66 m2 4 hab. 3.561 /m2 235.000 Piso en Calle Divino Valles, 6 66 m2 4 hab. 3.485 /m2 230.000 Piso en Calle Canarias, 27 92 m2 4 hab. 3.913 /m2 360.000 Calle Batalla del Salado, 24 110 m2 4 hab. 3.118 /m2 343.000 Piso en Calle Divino Valles, 6 66 m2 4 hab. 3.485 /m2 230.000 Piso en Calle Rafael de Riego, 9 100 m2 4 hab. 3.500 /m2 350.000 Calle General Lacy, 28 82 m2 4 hab. 3.537 /m2 290.000 Paseo Sta Mde la Cabeza, 57 164 m2 4 hab. 3.049 /m2 500.000 Piso en Calle Granito, 10 147 m2 4 hab. 4.150 /m2 610.000 Urbanizacin Puerto de Bejar, 12 90 m2 4 hab. 4.722 /m2 425.000 Piso en Calle Fernando Poo, 3 94 m2 4 hab. 3.404 /m2 320.000 tico en Calle Plomo, 10 201 m2 4 hab. 5.224 /m2 1.050.000 Piso en Paseo las Delicias, 78 127 m2 6 hab. 2.441 /m2 310.000 tico en Calle Pedro Unanue, 17 180 m2 4 hab. 3.194 /m2 575.000 Piso en Calle Puerto Serrano, 32 138 m2 4 hab. 4.058 /m2 560.000 Piso en Calle Eugenio Selles, 3 110 m2 4 hab. 2.682 /m2 295.000 Piso en Paseo las Delicias, 63 100 m2 5 hab. 3.400 /m2 340.000 Calle Batalla del Salado, 30 100 m2 4 hab. 3.290 /m2 329.000 Piso en Calle General Palanca, 6 87 m2 4 hab. 3.103 /m2 270.000 Calle Alejandro Ferrant, 11 122 m2 4 hab. 2.869 /m2 350.000 Calle Batalla del Salado, 3 135 m2 4 hab. 2.933 /m2 396.000 Piso en Calle las Delicias, 6 91 m2 5 hab. 2.879 /m2 262.000 Calle Alejandro Ferrant, 7 125 m2 4 hab. 2.640 /m2 330.000 Piso en Calle Embajadores, 174 107 m2 4 hab. 2.944 /m2 315.000 Paseo Sta Mara de la Cabeza, 8 125 m2 4 hab. 2.960 /m2 370.000 Avenida Mendez Alvaro, 77 117 m2 4 hab. 3.846 /m2 450.000 Piso en Calle General Palanca, 6 91 m2 4 hab. 3.473 /m2 316.000 Piso en Calle Juan de Vera, 11 120 m2 5 hab. 3.167 /m2 380.000 Piso en Calle Torres Miranda, 14 90 m2 4 hab. 3.000 /m2 270.000 Piso Calle Rafael de Riego, 45 79 m2 4 hab. 5.253 /m2 415.000

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Este plano nos permite eliminar datos de viviendas no comparables y elegir las de un entorno ms cercano:

Son las siguientes:

Sobre estas ofertas procedemos a obtener datos adicionales que nos permitan homogeneizar y obtenemos lo siguiente:

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Vamos a proceder a la fase de seleccin. Primero eliminamos por intervalo de superficie y quitamos todos los que tienen menos de 88 m2 y ms de 137,5 m2. Eliminamos a continuacin tambin las viviendas de seis y cinco dormitorios. De esta forma obtenemos la seleccin siguiente sobre la que procederemos con la homogeneizacin.

La homogeneizacin se har de la siguiente forma: 1) En el caso de comparables que incluyan una o dos plazas de garaje, se corregir el

precio de oferta de la vivienda disminuyendo su importe en la cantidad que corresponda al valor de mercado de las plazas de garaje correspondientes. En el caso de comparables que incluyan trasteros, se corregir el precio de oferta de la vivienda disminuyendo su importe en la cantidad que corresponda al valor de mercado de los trasteros correspondientes. En el caso de viviendas aisladas con piscina, se corregir el precio de oferta de la vivienda disminuyendo su importe en la cantidad que corresponda al valor de mercado de piscina correspondiente. En el caso de ofertas procedentes de API se reducir la oferta en el importe correspondiente a la comisin del API (para inmuebles individuales generalmente entre el 3% y el 5%)

2) Sobre el grfico de dispersin que relacione el precio de oferta corregido por plazas de garaje y trasteros con la superficie, se calcular la lnea de tendencia para la regresin simple lineal y se aplicar la correccin por superficie a cada comparable.

3) El tasador elegir por orden de importancia, las caractersticas que considere ms importantes a la hora de determinar el valor (ver ms detalles en los documentos adicionales sobre valoracin de viviendas y locales)

4) Sobre el grfico de dispersin que relacione el precio de oferta corregido por superficie obtenido en 2) con la primera variable elegida, se calcular la lnea de tendencia para la regresin simple lineal y se aplicar la correccin por dicha variable a cada comparable.

5) Sobre el grfico de dispersin que relacione el precio de oferta corregido obtenido en 4) con la segunda variable elegida, se calcular la lnea de tendencia para la regresin simple lineal y se aplicar la correccin por dicha variable a cada comparable.

6) Sobre el grfico de dispersin que relacione el precio de oferta corregido obtenido en 5) con la tercera variable elegida, se calcular la lnea de tendencia para la regresin simple lineal y se aplicar la correccin por dicha variable a cada comparable.

Superficie Dorm. precio de

oferta baos antig. planta asc. instalaciones acabadosreformas recientes

zonas comunes orient. vistas

Calle Eugenio Sells, 3 110 m2 4 hab. 295.000 2 30 1 s calefaccin C. Media-alta no jardn interior norte noCalle Eugenio Sells, 3 131 m2 4 hab. 325.000 2 30 3 s calefaccin C. Media-alta no jardn interior norte noCalle Embajadores, 164 116 m2 5 hab. 337.000 2 45 1 si calefaccin C. Media no no este noCalle Divino Valles, 6 66 m2 4 hab. 235.000 1 70 4 s calefaccin C. Baja no portal reformadooeste noCalle Batalla del Salado, 24 110 m2 4 hab. 343.000 2 45 5 s calefaccin C. Media-alta si no sur noPaseo Sta M de la Cabeza, 164 m2 4 hab. 500.000 2 45 5 s calefaccin C. Media-baja no no oeste noCalle Fernando Poo, 3 94 m2 4 hab. 320.000 2 40 4 s Aire acon y calef. C. Media no no norte noPaseo las Delicias, 78 127 m2 6 hab. 310.000 2 60 4 s no C. Baja no no este noPaseo las Delicias, 63 100 m2 5 hab. 340.000 1 70 4 no calefaccin C. Media no no este noCalle Batalla del Salado, 30 100 m2 4 hab. 329.000 2 40 1 s Aire acon y calef. C. Media-alta s no oeste noCalle General Palanca, 6 87 m2 4 hab. 270.000 1 45 5 s calefaccin C. Media-baja no jardn interior oeste noCalle Alejandro Ferrant, 11 122 m2 4 hab. 350.000 2 40 4 s calefaccin C. Media no no este noCalle Alejandro Ferrant, 7 125 m2 4 hab. 330.000 2 40 3 s calefaccin C. Media no no sur noCalle Embajadores, 174 107 m2 4 hab. 315.000 2 45 6 s calefaccin C. Media no no este noCalle General Palanca, 6 91 m2 4 hab. 316.000 1 45 5 s calefaccin C. Media-baja no jardn interior oeste noCalle Juan de Vera, 11 120 m2 5 hab. 380.000 2 40 4 s calefaccin C. Media s no sur noCalle Torres Miranda, 14 90 m2 4 hab. 270.000 1 40 4 s calefaccin C. Media-baja no no sur no

Superficie Dorm. precio de

oferta baos antig. planta asc. instalaciones acabadosreformas recientes

zonas comunes orient. vistas

Calle Eugenio Sells, 3 110 m2 4 hab. 295.000 2 30 1 s calefaccin C. Media-alta no jardn interior norte noCalle Eugenio Sells, 3 131 m2 4 hab. 325.000 2 30 3 s calefaccin C. Media-alta no jardn interior norte noCalle Batalla del Salado, 24 110 m2 4 hab. 343.000 2 45 5 s calefaccin C. Media-alta no no sur noCalle Fernando Poo, 3 94 m2 4 hab. 320.000 2 40 4 s Aire acon y calef. C. Media no no norte noCalle Batalla del Salado, 30 100 m2 4 hab. 329.000 2 40 1 s Aire acon y calef. C. Media-alta s no oeste noCalle Alejandro Ferrant, 11 122 m2 4 hab. 350.000 2 40 4 s calefaccin C. Media no no este noCalle Alejandro Ferrant, 7 125 m2 4 hab. 330.000 2 40 3 s calefaccin C. Media no no sur noCalle Embajadores, 174 107 m2 4 hab. 315.000 2 45 6 s calefaccin C. Media no no este noCalle General Palanca, 6 91 m2 4 hab. 316.000 1 45 5 s calefaccin C. Media-baja no jardn interior oeste noCalle Torres Miranda, 14 90 m2 4 hab. 270.000 1 40 4 s calefaccin C. Media-baja no no sur no

MTODO DE COMPARACIN

14

7) Sobre el grfico de dispersin que relacione el precio de oferta corregido obtenido en 6) con la cuarta variable elegida, se calcular la lnea de tendencia para la regresin simple lineal y se aplicar la correccin por dicha variable a cada comparable.

Sobre el resultado obtenido en 7) se aadirn, en su caso, los importes que correspondan a plazas de garaje, trasteros o piscinas incluidos en la vivienda a valorar.

En nuestro caso:

La ecuacin de la lnea de tendencia sugiere sumar o restar 844,94 euros por cada m2 de diferencia en superficie.

Si comprobamos lo ocurrido con la correccin vemos que la desviacin estndar pasa del 7,23% al 6,09% del precio medio. Vamos a homogeneizar por altura de planta:

superficie

precio de

oferta

110 295.000

131 325.000

110 343.000

94 320.000

100 329.000

122 350.000

125 330.000

107 315.000

91 316.000

90 270.000

y = 844,94x + 228047

0

50.000

100.000

150.000

200.000

250.000

300.000

350.000

400.000

0 20 40 60 80 100 120 140

superficie

precio de

oferta

Correccin

por sup

Precio

corregido

Piso en Calle Eugenio Sells, 3 295.000 0 295.000

Piso en Calle Eugenio Sells, 3 325.000 -17743,74 307.256

Piso en Calle Batalla del Salado, 24 343.000 0 343.000

Piso en Calle Fernando Poo, 3 320.000 13519,04 333.519

Piso en Calle Batalla del Salado, 30 329.000 8449,4 337.449

Piso en Calle Alejandro Ferrant, 11 350.000 -10139,28 339.861


Piso en Calle Embajadores, 174 315.000 2534,82 317.535

Piso en Calle General Palanca, 6 316.000 16053,86 332.054

Piso en Calle Torres Miranda, 14 270.000 16898,8 286.899

MTODO DE COMPARACIN

15

La ecuacin de la lnea de tendencia sugiere que sumemos o restemos 2.957,1 euros por cada planta en que difiera la altura del piso.

Si comprobamos lo ocurrido con la correccin vemos que la desviacin estndar pasa del 6,09% al 5,99% del precio medio. Vamos a homogeneizar por calidad de acabados:

planta

precio de

oferta

1 295.000

3 307.256

5 343.000

4 333.519

1 337.449

4 339.861

3 317.326

6 317.535

5 332.054

4 286.899

y = 2957,1x + 310344

280.000

290.000

300.000

310.000

320.000

330.000

340.000

350.000

0 1 2 3 4 5 6 7

planta

precio de

oferta

Correccin

por planta

Precio

corregido

Piso en Calle Eugenio Sells, 3 295.000 2957,1 297.957

Piso en Calle Eugenio Sells, 3 307.256 -2957,1 304.299

Piso en Calle Batalla del Salado, 24 343.000 -8871,3 334.129

Piso en Calle Fernando Poo, 3 333.519 -5914,2 327.605

Piso en Calle Batalla del Salado, 30 337.449 2957,1 340.407



Piso en Calle Embajadores, 174 317.535 -11828,4 305.706

Piso en Calle General Palanca, 6 332.054 -8871,3 323.183

Piso en Calle Torres Miranda, 14 286.899 -5914,2 280.985

acabados acabados

Precio

corregido

C. Media-alta 3 297.957



C. Media 2 327.605


C. Media 2 333.947

C. Media 2 314.369

C. Media 2 305.706

C. Media-baja 1 323.183

C. Media-baja 1 280.985

y = 7162x + 300502

0

50.000

100.000

150.000

200.000

250.000

300.000

350.000

400.000

0 1 2 3 4

Series1

Lineal (Series1)

MTODO DE COMPARACIN

16

La ecuacin de la lnea de tendencia sugiere sumar 7.162 euros a las ofertas de viviendas de calidad Media Baja y restar 7.162 euros a las viviendas de calidad media-alta

Si comprobamos lo ocurrido con la correccin vemos que la desviacin estndar pasa del 5,99% al 5,74% del precio medio. Por ltimo, vamos a homogeneizar por antigedad:

La direccin de la lnea de tendencia (ms precio a mayor antigedad) es contrario al que cabra esperar lgicamente pero, a veces, las viviendas ms antiguas estn mejor situadas y se produce este efecto.

precio de

oferta

Correccin

por

acabados

Precio

corregido

Piso en Calle Eugenio Sells, 3 297.957 -7162 290.795

Piso en Calle Eugenio Sells, 3 304.299 -7162 297.137

Piso en Calle Batalla del Salado, 24 334.129 -7162 326.967

Piso en Calle Fernando Poo, 3 327.605 0 327.605

Piso en Calle Batalla del Salado, 30 340.407 -7162 333.245

Piso en Calle Alejandro Ferrant, 11 333.947 0 333.947


Piso en Calle Embajadores, 174 305.706 0 305.706

Piso en Calle General Palanca, 6 323.183 7162 330.345

Piso en Calle Torres Miranda, 14 280.985 7162 288.147

antigedad

Precio

corregido

30 290.795

30 297.137

45 326.967

40 327.605

40 333.245

40 333.947

40 314.369

45 305.706

45 330.345

40 288.147

y = 1871,2x + 240915

280.000

290.000

300.000

310.000

320.000

330.000

340.000

0 10 20 30 40 50

Series1

Lineal (Series1)

MTODO DE COMPARACIN

17

Si comprobamos lo ocurrido con la correccin vemos que la desviacin estndar pasa del 5,74% al 4,57% del precio medio.

Vamos a hacer una breve comprobacin de que el proceso realmente ha homogeneizado los precios:

Una desviacin tpica menor es una buena prueba de que hemos realizado un proceso correcto de homogeneizacin. Lo ms significativo para entender la importancia de la seleccin de comparables frente a la homogeneizacin, es que una buena seleccin de comparables nos ha hecho pasar de una desviacin tpica que era del 39,64 % de la media a una que supone el 7,23%. El proceso de homogeneizacin tiene un efecto menor pero consigue bajar la desviacin tpica hasta el 4,57% de la media.

Ahora debemos proceder a fijar el valor de mercado por comparacin. Para estimar la zona en la que se formaran los precios vamos a comparar el nmero de viviendas vendidas en la provincia de Madrid en el ltimo trimestre publicado de la encuesta del Ministerio de Fomento (8.920 viviendas en el 3T de 2010) con la oferta en la provincia de Madrid en Fotocasa (64.096 viviendas). Aunque el dato es demasiado general, en Fotocasa no estn todos los inmuebles en oferta y hay inmuebles repetidos y el dato del tercer trimestre de 2010 es anormalmente bajo en transacciones (porque muchas se adelantaron al segundo trimestre por la entrada del aumento del IVA) nos parece que es preferible esta mala estimacin que cualquiera de las alternativas. Si estimamos que slo el 70% de las viviendas en oferta estn en el portal (64.096 de una estimacin total de 91.565) el dato resultante es que se habran vendido en un trimestre aproximadamente el 9,74% de las viviendas en oferta. Slo el 9,74% ms bajo de los precios homogeneizados debera considerarse para establecer el valor. En nuestro caso slo hay un precio de oferta que cumple sas condiciones: 297.503 euros que sera el valor de mercado por comparacin.

precio de

oferta

Correccin

por

antigedad

Precio

corregido




Piso en Calle Fernando Poo, 3 327.605 9356 336.961




Piso en Calle Embajadores, 174 305.706 0 305.706

Piso en Calle General Palanca, 6 330.345 0 330.345

Piso en Calle Torres Miranda, 14 288.147 9356 297.503

Antes de

homog.

Despus de

homog.

Precio medio 319.300 325.118

Desviacin estndard 23.085 14.862

error por desvaicin de la muestra 7,23% 4,57%

MTODO DE COMPARACIN

18

2 Adems de las reglas generales sealadas en el apartado anterior, para determinar el valor a que se refiere dicho nmero se tendrn en cuenta, cuando proceda, las siguientes reglas especiales: a) En el caso de edificios en proyecto, construccin o rehabilitacin, cuando se

determine el valor por comparacin para la hiptesis de edificio terminado, se utilizarn los precios existentes en el mercado en la fecha de la tasacin para la venta de inmuebles terminados similares. Este valor se podr corregir razonadamente de acuerdo con la tendencia del mercado para el plazo previsto de terminacin de la obra.

b) En el caso de valoracin de fincas rsticas, al utilizar el mtodo de comparacin, la homogeneizacin prevista en el mismo se basar en los valores unitarios por hectrea existentes en el mercado para las distintas clases de tierra, o tipos de cultivos y/o aprovechamiento.

En el caso de promociones inmobiliarias realizaremos una serie de comprobaciones adicionales que permitan evaluar la calidad de la gestin y de las decisiones del promotor. Los parmetros a revisar son: Existencia de un estudio de demanda para establecer los productos inmobiliarios a

promover. Adecuacin de los productos inmobiliarios que se van a desarrollar al mercado

correspondiente, analizando la proporcin de viviendas de cada tipo y la relacin entre programa y superficies en la zona.

Tipo de contratacin de la construccin y evaluacin del riesgo de desviaciones en coste Calidad, experiencia y dedicacin de la Direccin Facultativa Evaluacin de los sistemas de comercializacin previstos.

Ajuste del valor por comparacin.


1. El valor por comparacin obtenido de acuerdo con el artculo anterior ser ajustado por la entidad tasadora para obtener un valor por comparacin ajustado cuando concurran los requisitos para incluir la advertencia especfica que se menciona en el apartado 3 del artculo 12. 2. Para corregir los efectos de la probabilidad a que se refiere dicho artculo 12.3, la entidad tasadora, en base a su capacidad tcnica, aplicar al valor por comparacin la reduccin que considere necesaria. Cuando los datos disponibles sobre el comportamiento del mercado no permitan, en opinin de la entidad tasadora, estimar la reduccin indicada en el prrafo anterior, se aplicar un porcentaje de reduccin del 10 por 100 en todo caso, y del 15 por 100 si aprecia una gran volatilidad en los precios considerados para determinar el valor por comparacin. 3. Sin perjuicio de la informacin exigible en el clculo del valor de tasacin, la mencin al ajuste realizado y su justificacin se incluirn en la advertencia especfica a que se refiere el artculo 12.3.

Los criterios para analizar la previsin de la tendencia futura del mercado se describen en el apartado h), del punto 4.2.a Criterios concretos de aplicacin de la OM ECO/805 /2003.

metodo de comparación revisión mayo 2014

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