Mercado inmobiliario en el Per: En las periferias de Lima y de provincias estn las oportunidades30 JUNIO 20140 COMENTARIOSAndrs Zubiate, gerente general de Arteco Per, explica por qu gestar los futuros centros poblados es la apuesta pendiente de las inmobiliarias: Hay que pensarout of the box. Donde hay mucha gente con empleo hay oportunidades de desarrollo.El futuro del desarrollo inmobiliario est en las periferias, segn Arteco Per (Foto: Andina).

POR MARA JOS MEZA CUADRA

30 Junio 2014Arteco Per es una empresa relativamente jovenTenemos seis aos operando aqu.Empezamos en el 2008.La duea de Arteco Per era una inmobiliaria chilena que se llamaba Artec Inmobiliaria, la cual ya no opera en Chile.La propiedad de Arteco Per es de dos socios: Inmobiliaria Costanerauna empresa vinculada a la familia Swett de Chiley el otro 50% est controlado por exejecutivos de Tecsa, una constructora chilena muy grande que se vendi hace tres aos aproximadamente. Entoncesel accionariado es 100% chileno.Arteco se arm con el objetivo de desarrollar proyectos [del programa] MiVivienda.Tenemos terminados y entregados cinco proyectos, seis proyectos ms que estn en venta y por iniciar construccin, o en nuestrobacklog.Tenemos cerca de mil departamentos en venta y tenemosbacklogpor mil ms. En nmeros el ao pasado vendimos US$27 millones, con un crecimiento del 22% respecto al 2012, a pesar de que el mercado cay.Este ao nuestro plan de ventas es crecer 15%, y crecer 30% el prximo ao.Cules sern sus prximos proyectos?En Carabayllotenemos un terreno de cuatro hectreas, dondedesarrollaremos un poco menos de mil departamentos. Tenemos uno en La Campia, en Chorrillos, que son 150 departamentos. Y tenemos otro terreno en Trujillo.En Trujillo tenemos dos proyectos.Uno que se est vendiendo y que pronto empezar a construirse, y un terreno que hemos comprado en enero. ste debera estar saliendo a la venta dentro de cuatro o cinco meses con doscientos departamentos ms.Cunto han invertido en estos ltimos terrenos?En los ltimos 12 meseshemos invertido US$9 millonesen cuatro terrenos.En qu zonas de Lima se enfocar?Se tiene que salir de Lima Moderna para hacer un departamentoque se venda dentro [del programa] MiVivienda, que cuesta alrededor de US$50,000 o US$60,000. En la avenida Brasil, en Jess Mara, ahora el terreno cuesta US$3,000 el m2 . Es imposible.Nos ha ido muy bien en La Campia [en Chorrillos].Hemos evaluado varias oportunidades de negocio por Villa El Salvador, hacia el cono sur.El cono oeste tiene bastante suelo, pero tiene muchos problemas de infraestructura. Lo mismo pasa con el cono norte.Los Olivos suena muy bonito, pero el suelo es muy caro.Entonces terminas por Carabayllo o ms al norte, donde tambin hay problemas importantes de infraestructura.Bsicamente de agua?Agua y desage. Es un tema importante y preocupante.En el caso de Carabayllo, por ejemplo, Sedapal ya ha dicho que no tendr cmo abastecer o cmo satisfacer las necesidadesde agua y desage durante seis aos. Todo el mundo cree que Carabayllo es el gran centro de crecimiento, habra que preguntar a Sedapal qu opina. Entonces,si se mezcla el problema de los precios altos de los terrenos con el filtro de qu zonas pueden abastecerse bien con agua, desage y luz, es muy poco lo que queda. sa es una de las principales razones por las cuales la demanda [por vivienda] sigue alta.Entonces cul es la estrategia?Estamos trabajando en proyectos de mediano y largo plazo, lo que significa salir un poco ms de Lima.Hay muchos desarrolladores que estn por el valle de Lurn, o en el norte.Huaral y Barranca tienen mucho potencial, pero a mediano plazo.Muchos de los desarrolladores inmobiliarios estn pensando en lo que viene en cinco aos, porque hoy el mercado claramente se ha desacelerado. El negocio sigue siendo bueno, peroestbamos mal acostumbrados a proyectos que se vendan antes de terminar de construiro que se desarrollaban con muy poco capital de inversin. Eso ya cambi.Hay que buscar zonas que hoy no tienen desarrollo inmobiliario, sino ya llegaste tarde.Vas a cualquier sitio donde ya hay un proyecto y ya el terreno no baja de US$100, US$200 o US$300 el m2 .Lo que hay que hacer es ir a sitios por oportunidades de no menos de 10 o 15 ha, pensando en que el desarrollo que se tiene que hacer no es slo para vender viviendas, sino tambin para servicios completos: educacin, comercio, entretenimiento, etc. Bsicamente eso significa que se estn empezando a gestar los futuros centros poblados o pequeas ciudades. Para hacer eso,tienes que salir,tienes que irte a la periferia de Lima y a la periferia de las provincias.Lo que exige ms capitalCorrecto, porque adems es de largo plazo.Estamos evaluando varias alternativas.Una es con inversin directa de los socios, pero hay algo que est boyante ahorita: la participacin de fondos de inversin en el negocio inmobiliario.Muchos fondos de inversin del extranjero estn viniendo para invertir porque todava las rentabilidades que se obtienen son ms altasque las que hay en otros pases. Un fondo de inversin que opera en Japn tiene expectativas de rentabilidad de 2% o 3%.Ustedes trabajan con alguno?No, todavaevaluamos varias oportunidadescon fondos de inversin.Ms all de Trujillo dnde estn buscando terrenos?Estamos haciendo algunas evaluaciones por el sur y en el centro. Hace un par de aos hablar de un centro comercial en Huancayo habra dado a pensar que uno est loco.Hay que pensar un pocoout of the box[de manera convencional].Donde hay mucha gente con empleo, hay oportunidades de desarrollo inmobiliario. As de simple.Adems de viviendas, qu otros planes tienen?Nosotrosqueremos seguir creciendo, y para eso es importante multiplicar nuestra presencia en plazas, y estamos lanzando dos iniciativas para ampliar un poco nuestro mercado objetivo. Qu significa eso? Puedo comentar ahora queestamos por concretar el desarrollo de un proyecto comercial, de oficinas. Vemos una oportunidad importante en el tema comercial, pero no de la oficina como se le conoce aqu en Lima. Nosotros creemos queexiste una oportunidad importante en lo que podramos llamar una oficina MiVivienda. Para profesionales independientes y pequeas empresas, vemos una oportunidad importante ah, y no necesariamente en Lima.Por qu las inmobiliarias no han desarrollado estos proyectos?Sucede que ac en Lima es muy difcil hacerlo por el precio del suelo. Hoy, lamentablemente,la incidencia en la estructura de costos de un proyecto del costo del terreno se ha duplicadoprcticamente. Antes haba una regla de oro que te deca que en un proyecto inmobiliario el terreno no poda costar ms de 15% de toda la inversin. Hoyno baja de 20% o 25%, y en un proyecto de oficinas puede ser ms todava. Entonces en Lima es muy difcil hacer esto. Yo siempre pregunto: existe en el mercado oficinas en un edificio con estacionamiento, ascensores y seguridad, que se pueda comprar o alquilar en US$15 el m2? La respuesta es no, y creo que debera haberla.Cul es su meta para los prximos aos?Nuestro plan esllegar al 2015 con una facturacin de US$50 millones. Para ello nuestro plan de inversin, que comenz en el 2008, es de US$71 millones.