LEYES FISCALES EN MERCADOS INMOBILIARIOS Y DE LA CONSTRUCCION, COPROPIEDAD Y PROPIEDAD HORIZONTAL, DERECHOS REALES Y SOCIEDADES MERCANTILES

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LEYES FISCALES QUE INTERVIENEN EN EL MERCADO INMOBILIARIO DE GUATEMALA

DEFINICIONESCOMPRAVENTA:Según el artículo 1790 del Código Civil, se entiende por compraventa el contrato por el que el vendedor transfiere la propiedad de una cosa y se compromete a entregarla, y el comprador se obliga a pagar el precio en dinero.

PERMUTA:Según el artículo 1852 del Código Civil, la permuta es un contrato por el cual cada uno de los contratantes transmite la propiedad de una cosa a cambio de la propiedad de otra. Cada permutante es vendedor de la cosa que da y comprador de la que recibe en cambio; y cada una de las cosas es precio de la otra. Este contrato se rige por los mismos principios del contrato de compraventa, en lo que fueren aplicables.

CONSIDERACIONES LEGALES RELACIONADAS CON LA SEGUNDA O SUBSIGUIENTES VENTAS O PERMUTAS DE BIENES INMUEBLESLey del Impuesto de Timbres Fiscales y Papel Sellado Especial para Protocolo, Decreto Número 37-92 del Congreso de la República de Guatemala y sus reformas.

Artículo 2 “…De los documentos afectos (…) 9. La segunda y subsiguientes ventas o permutas de bienes inmuebles."

Artículo 19 “…Pago del Impuesto en Testimonio de Escrituras Públicas. (…) En el caso del testimonio de la escritura pública en el que se documente la segunda o subsiguientes ventas o permutas de bienes inmuebles, la base imponible del impuesto la constituye el valor mayor entre los siguientes:

1) El valor consignado por quien vende, permuta y adquiere, bajo juramento, en la escritura pública;

2) El valor establecido por un valuador autorizado; o,3) El valor inscrito por el contribuyente en la matrícula fiscal o municipal."

REGLAMENTO DE LA LEY DEL IMPUESTO DE TIMBRES FISCALES Y PAPEL ESPECIAL PARA PROTOCOLOS, ACUERDO GUBERNATIVO NÚMERO 4-2013.Artículo 3 “De la segunda y subsiguientes ventas de inmuebles. Para los efectos de lo dispuesto en el artículo 2, numeral 9 de la Ley, se consideran como segunda y subsiguientes ventas o permutas de bienes inmuebles, las que consten en el Registro General de la Propiedad, después de la primera inscripción de dominio a cualquier título, operada en dicho registro, de conformidad con lo establecido en el artículo 1130 del Decreto Ley Número 106 del Jefe del Gobierno de la República de Guatemala, Código Civil.

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A las transferencias de dominio de vivienda que cumplan con los requisitos establecidos en el artículo 7, numeral 12, primer párrafo de la Ley del Impuesto al Valor Agregado, se les aplicará la exención del Impuesto de Timbres Fiscales a que se refiere dicha disposición.”Artículo 4 “De las formas de pago del Impuesto. El pago del Impuesto se podrá efectuar en las formas siguientes: a) Adhiriendo timbres fiscales; b) A través de máquinas estampadoras; y, c) En efectivo, lo que comprende: en efectivo propiamente, con cheque personal del mismo banco, de caja o de gerencia u otro medio que faciliten los bancos del sistema, tarjetas de crédito, de débito o medios similares en los bancos del sistema autorizados por la Administración Tributaria.

DETERMINACIÓN DE LA BASE IMPONIBLE PARA EL PAGO DEL IMPUESTO DE TIMBRES FISCALES Y DE PAPEL SELLADO ESPECIAL PARA PROTOCOLOS EN LA SEGUNDA O SUBSIGUIENTES VENTAS O PERMUTAS DE BIENES INMUEBLES:A partir de la vigencia de la Ley de Actualización Tributaria, Decreto Número 10-2012 del Congreso de la República de Guatemala que entró en vigencia el 13 de marzo de 2012 y que en los artículos 170 y 171 reformaron los artículos 2 y 19 de la Ley del Impuesto de Timbres Fiscales y Papel Sellado Especial para Protocolos, Decreto Número 37-92 del Congreso de la República de Guatemala, relacionado a la segunda o subsiguientes ventas o permutas que se realicen de un bien inmueble y donde se establece que estarán afectas al pago del Impuesto de Timbres Fiscales y Papel Sellado Especial para Protocolo, cambiándose la forma para la determinación de la base imponible sobre la cual se aplica el tipo impositivo, por lo que es necesario tomar en consideración lo siguiente:

La norma contenida en el artículo 19 de la Ley del Impuesto de Timbres Fiscales y Papel Sellado Especial para Protocolos y 12 de su reglamento, conforme el artículo 10 de la Ley del Organismos Judicial, se debe interpretar en el sentido siguiente:

“Quienes lleven a cabo segunda o subsiguiente transferencia de dominio de bien inmueble por medio de Venta o Permuta, para establecer la base imponible deberán tomar en consideración el valor mayor de los siguientes parámetros:

El valor consignado por quien vende, permuta y adquiere, bajo juramento, en la escritura pública;

El valor establecido por un valuador autorizado; El valor inscrito por el contribuyente en la matrícula fiscal o el valor inscrito por el

contribuyente en matrícula municipal.

Como lo establece el artículo 12 del Reglamento de la Ley citada, deberá adjuntar, en su caso:1) El avalúo elaborado por valuador autorizado donde consta el valor del bien inmueble; o,2) La constancia o documento equivalente extendido por la Dirección de Catastro y Avalúo

de Bienes Inmuebles o por la municipalidad en cuya jurisdicción se ubica el bien inmueble.

La fecha del avalúo y de la constancia o documento equivalente mencionados en los numerales anteriores, no debe exceder de un año anterior a la fecha en que se celebró el contrato de compraventa o permuta del bien inmueble.

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En el caso del Avalúo elaborado por valuador autorizado, deberá constar cuando se diere cualquiera de las siguientes situaciones:

Si es voluntad de las partes llevarlo a cabo; Si por mandato de ley deba existir.

Lo anterior, por ejemplo en la segunda o subsiguiente venta o permuta en donde intervenga una institución bancaria, ya que según lo establecido en el artículo 53 de la Ley de Bancos y Grupos Financieros, establece que todos los activos de los bancos y de las empresas del grupo financiero que otorguen financiamiento deben valuar sus activos.

En cuanto a los demás valores de referencia, necesariamente deberán tomarse en consideración para determinar la base imponible del impuesto.

DE LA FORMA DE PAGO DEL IMPUESTO:Como se ha indicado, el pago del impuesto de Timbres Fiscales y de Papel Sellado Especial para protocolos, en el caso de segundas o subsiguientes ventas o permutas, se podrá pagar en los testimonios de las escrituras públicas autorizadas por notario, en cualquiera de las formas previstas en la ley de la materia y si el testimonio se extendiere mediante reproducciones gráficas hechas por procedimientos mecánicos o electrónicos fieles del original del protocolo del notario, el impuesto se cubrirá en la razón del testimonio correspondiente.

El impuesto deberá pagarse según el artículo 16 numeral 1 de la Ley del Impuesto de Timbres Fiscales y de Papel Sellado Especial para Protocolos, en el momento que se compulsa el testimonio de la escritura pública correspondiente.

En el caso que se tenga que cubrir el impuesto adhiriendo timbres fiscales, el notario está obligado a indicar el monto y citar el número de cada uno de los timbres que utilice.

El artículo 8 de la Ley del Impuesto de Timbres Fiscales y Papel Sellado Especial para Protocolos, establece, para el pago del impuesto en efectivo, deberán utilizarse los medios que la Administración Tributaria ponga a disposición de los contribuyentes, pero cuando se compulse el testimonio de la escritura pública donde conste el acto o contrato afecto, el notario está obligado a consignar en la razón final, el monto del impuesto que grava el contrato y deberá adjuntar fotocopia legalizada del recibo de pago respectivo, debiendo cumplir con lo que para el efecto regula el artículo 19 de la Ley citada y 12 de su reglamento.

Y en ese caso, será por medio del formulario SAT 7111 “Especies Fiscales, Pedido y Recibo de Pago para Notarios”, debiendo dejar razón de ello en el Testimonio de la Escritura Pública que documente el negocio jurídico, formulario que se muestra a continuación:

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¿QUIENES PUEDEN SOLICITAR LOS DOCUMENTOS ESTABLECIDOS EN EL ARTÍCULO 19 DE LA LEY DEL IMPUESTO DE TIMBRES FISCALES Y DE PAPEL SELLADO ESPECIAL PARA PROTOCOLOS?El artículo 1135 del Código Civil, establece que cuando hubiere de inscribirse algún acto o contrato traslativo de dominio, en que haya mediado precio, se expresará el que resulte del título, si ha sido al contado o a plazos y la forma en que debe pagarse, se debe contar con la documentación correspondiente o la declaración de la forma en que se llegó al precio declarado en el instrumento público a inscribir.

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Al tenor de lo que establece el artículo 1128 del Código Civil, el Registro General de la Propiedad no inscribirá los documentos que carezcan de los requisitos legales respectivos, por lo que claramente le establece al Registro de la Propiedad la obligación de velar porque los documentos que ingresan para inscripción en el referido registro, llenen los requisitos legales para que proceda su inscripción y uno de los requisitos fundamentales es que haya pagado impuestos.

Asimismo, el artículo 4 de la Ley del Impuesto sobre Timbres Fiscales y Papel Sellado Especial para Protocolos, establece que el valor es el que consta en el documento, el cual no podrá ser inferior al que conste en los registros públicos, matrículas, catastros o en los listados oficiales y tal como lo establece el artículo 19 de la misma Ley, también se debe tomar en consideración el valor establecido por un valuador autorizado, cuando este deba estar dentro de la documentación de soporte.

De lo indicado en los párrafos anteriores, debe el Registro de la Propiedad Inmueble, verificar que los instrumentos públicos cuya inscripción se pretenda, cumplan con los requisitos legales, incluyendo entre estos el pago de impuestos en la forma establecida en la ley, pudiendo requerir la documentación necesaria para verificar tal extremo.

No obstante lo anterior los Registros de la Propiedad, conforme el artículo 3 literales a) y h) de la Ley Orgánica de la Superintendencia de Administración Tributaria, existe una delegación de la Superintendencia de Administración Tributaria, dentro de sus funciones puede verificar el cumplimiento del pago de impuestos en los instrumentos que ingresen a registro, pudiendo en su caso requerir los documentos necesarios para verificar tal extremo y en concordancia con el artículo 12 del Reglamento de la Ley del Impuesto de Timbres Fiscales y Papel Sellado Especial para Protocolos, la Administración Tributaria verificará la correcta determinación del impuesto en los expedientes presentados al Registro General de la Propiedad para su inscripción y de la calidad de colegiado activo del respectivo Notario.

EJEMPLOS DE RAZONES DE PRIMER TESTIMONIO DE ESCRITURA PÚBLICA QUE DOCUMENTA EL PAGO DE UN SEGUNDA O SUBSIGUIENTE VENTA O PERMUTA DE BIENES INMUEBLES:Con el ánimo de coadyuvar con los contribuyentes, notarios y demás obligados en el debido cumplimiento de las obligaciones tributarias correspondientes, a continuación se presentan 2 ejemplos de razón de Primer Testimonio de una Escritura Pública que documente el negocio jurídico de Segunda o Subsiguientes Ventas o Permutas de bien inmueble, quedando esta redacción a criterio de cada notario:

Cuando el pago es en efectivo:ES PRIMER TESTIMONIO: De la Escritura Pública número XXXX (XX), autorizada en la ciudad de Guatemala por el Notario XXX, con fecha catorce de junio de dos mil trece, que contiene Contrato de Compraventa de Bien Inmueble y que para entregar al señor DOMINGO PAID TAXES, extiendo, numero, sello y firmo en cuatro hojas, útiles en su anverso y reverso más la presente, habiendo pagado la cantidad de NOVECIENTOS QUETZALES (Q 900.00) mediante el formulario SAT 7111 “Especies Fiscales, Pedido y Recibo de Pago para Notarios”, de fecha catorce de junio de dos mil

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trece, que se adjunta al presente testimonio, con lo que se cubre el impuesto de Timbres Fiscales y de Papel Sellado Especial para Protocolos, por ser segunda venta, mismo que se determinó con base en el artículo cuatro y diecinueve del Decreto Número 37-92 del Congreso de la República de Guatemala, Ley del Impuesto de Timbres Fiscales y de Papel Sellado Especial para Protocolos, habiendo tomado como base imponible el valor mayor entre los supuestos establecidos en el artículo 19 citado, siendo el valor mayor el establecido en Matrícula Fiscal, según desplegado emitido por la Dirección de Catastro y Avalúo de Bienes Inmuebles – DICABI-. Guatemala, catorce de junio de dos mil trece.

Cuando el pago es con Timbres Fiscales adheridos:ES PRIMER TESTIMONIO: De la Escritura Pública número XXXX (XX), autorizada en la ciudad de Guatemala por el Notario XXX, con fecha catorce de junio de dos mil trece, que contiene el contrato de Venta de Bien Inmueble y que para entregar al señor DOMINGO PAID TAXES, extiendo, numero, sello y firmo en cuatro hojas, útiles en su anverso y reverso más la presente, a la que se adhieren nueve timbres con valor de CIEN QUETZALES (Q.100.00), cada uno con los números de registro que van del veintiún millones seiscientos cuarenta mil (21640000) a un millón seiscientos cuarenta mil ocho (21640008), que hacen un total de NOVECIENTOS QUETZALES (Q 900.00), con lo que se cubre el impuesto de Timbres Fiscales y de Papel Sellado Especial para Protocolos, por ser segunda venta, mismo que se determinó con base en el artículo cuatro y diecinueve del Decreto Número 37- 92 del Congreso de la República de Guatemala, Ley del Impuesto de Timbres Fiscales y de Papel Sellado Especial para Protocolos, habiendo tomado como base imponible el valor mayor entre los supuestos establecidos en el artículo 19 citado, siendo el valor mayor el establecido en Matrícula Fiscal, según desplegado emitido por la Dirección de Catastro y Avalúo de Bienes Inmuebles – DICABI-. Guatemala, dieciocho de junio de dos mil trece.

Impuesto al Valor Agregado (IVA)El IVA es un impuesto indirecto sobre el consumo. Se aplica en las transferencias a título oneroso de bienes y a la prestación de servicios. Quien soporta el impuesto son los usuarios finales o consumidores.El Impuesto al Valor Agregado en Guatemala es un impuesto el cual tiene como tarifa única el doce por ciento (12%) sobre la base imponible. La tarifa del impuesto en todos los casos deberá estar incluida en el precio de venta de los bienes o el valor de los servicios.

Impuesto Sobre la RentaHasta finalizar el ejercicio fiscal del año 2012, existirá el Impuesto Sobre la Renta que grava la renta que obtenga toda persona individual o jurídica, nacional o extranjera, domiciliada o no en el país, así como cualquier ente, patrimonio o bien que especifique esta ley, que provenga de la inversión de capital, del trabajo o de la combinación de ambos, en Guatemala.El Impuesto Sobre la Renta que permanecerá vigente hasta el 31 de diciembre del año 2012 puede ser pagado de dos maneras:

1) Un pago de 5% sobre el ingreso bruto, o

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2) 31% del ingreso neto (ingreso bruto menos las deducciones autorizadas por la ley). Si se escoge el régimen del 31%, no puede tomar más del 97% de sus ingresos brutos en deducciones.

Principio de TerritorialidadEl impuesto se genera cada vez que se producen rentas gravadas en Guatemala o que sean consideradas por la misma ley como de fuente guatemalteca, y se determina de conformidad con la ley. Se considera renta de fuente guatemalteca todo ingreso que haya sido generado por capitales, bienes, servicios y derechos de cualquier naturaleza invertidos o utilizados en el país, o que tengan su origen en actividades de cualquier índole desarrolladas en Guatemala, incluyendo ganancias cambiarias, cualquiera que sea la nacionalidad, domicilio o residencia de las personas que intervengan en las operaciones y el lugar de celebración de los contratos.

Del Impuesto a la SolidaridadEl impuesto de solidaridad a cargo de las personas individuales o jurídicas, fideicomisos, contratos de participación, sociedades irregulares, sociedades de hecho, encargos de confianza, sucursales de personas extranjeras que operan en el país, copropiedades, comunidades de bienes, patrimonios hereditarios indivisos y otras formas de organización empresarial que dispongan de patrimonio propio, realicen actividades mercantiles o agropecuarias en el territorio nacional y obtengan un margen bruto superior al 4% de sus ingresos brutos. El impuesto de solidaridad grava con el 1% al mayor de: a) La cuarta parte del monto del activo neto; o b) La cuarta parte de los ingresos brutos.

Impuestos Sobre la PropiedadLa legislación Guatemalteca establece un impuesto único sobre inmuebles (IUSI) anual, sobre el valor de los bienes inmuebles situados en el territorio de la República. El impuesto recae sobre los bienes inmuebles rústicos o rurales y urbanos, integrando los mismos el terreno, las estructuras, construcciones, instalaciones adheridas al inmueble y sus mejoras.

Impuesto por la transferencia de un bien inmuebleLa primera venta o permuta de un bien inmueble está afecta al Impuesto al Valor Agregado (IVA), cuya tarifa es el 12% sobre el valor de la venta.

Las segundas y subsiguientes ventas o permutas de bienes inmuebles están afectas al Impuesto de Timbres Fiscales, cuya tarifa es del 3%

Adquisición de PropiedadLa manera más común de adquirir propiedad es por medio de la compraventa. Los impuestos a los que está sujeto un contrato de compraventa de bien mueble o inmueble son al impuesto sobre el Valor Agregado el cual será el 12% sobre el valor de la venta.

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LEYES FISCALES GUATEMALTECAS SE APLICAN AL MERCADO DE LA CONSTRUCCIÓN

CONTRATOS:Celebración de Contrato Legal en el momento que un desarrollador acuerde contratar la construcción de un proyecto civil.

ADQUISICION DE LICENCIAS DE CONSTRUCCIONPLAN REGULADORREGLAMENTO DE CONSTRUCCIÓNDE LA CIUDAD DE GUATEMALA

Artículo 44º.) La Oficina tramitará las licencias en el tiempo estrictamente necesario para verificar los extremos de las solicitudes presentadas; una vez llenados los requisitos exigidos, deberá extenderse la licencia previo pago de la tasa municipal y arbitrios de ley establecidos. El plazo máximo para resolver una solicitud de licencia que llene todos los requisitos municipales, será de 30 días, plazo que podrá prorrogarse otros 30 días; cuando la magnitud del edificio o la complejidad del problema, así lo justifiquen.

El costo en quetzales de las licencias de construcción se describe a continuación: 2 % del valor de la obra para viviendas de hasta 60 metros cuadrados. 2 % del valor de la obra para estacionamientos. 3 % del valor de la obra para viviendas de 61 a 200 metros cuadrados y lotes de hasta 120

metros cuadrados. 4.5 % del valor de la obra para otras construcciones.

DEPOSITOSArtículo 183º.) El recipiendario de una licencia de construcción deberá efectuar un depósito de garantía de Q5.00 sobre construcciones hasta un costo de Q5, 000.00 y 0.01 % sobre el costo de la construcción si éste excediera de Q5, 000.00, el cual será reintegrado al estar concluida la obra y devolver la licencia con el “conforme” de La Oficina.

Artículo 184º.) Si pasado un año del vencimiento de una licencia, el interesado no se presentare a reclamar el valor de su depósito, éste pasará automáticamente al patrimonio municipal.

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Una vez obtenida la licencia el constructor se obliga a cumplir con la legislación fiscal que le corresponde.

MATERIALESIVA: En cualquier caso de compra y venta de materiales se debe de cumplir con el proceso de facturación y pago del IVA para cualquier tipo de materiales utilizado en la construcción.

ISR 2014 CONSTRUCCIONES Y LOTIFICACIONESEn cuanto a actividades de construcción y similares. Los contribuyentes en esta actividad cuya renta comprenda más de un período de liquidación anual, tienen la opción de aplicar cualquiera de los dos métodos que se menciona, pero al terminar la construcción de la obra, debe hacer el ajuste correspondiente. Métodos:

a) Asignar como renta bruta del período lo facturado y/o la venta documentada con escritura pública, menos costos y gastos incurridos, según la programación de la obra (sistema de los devengado)

b) Asignar como renta bruta el total de lo percibido en el período, menos los costos proporcionales, según la programación de la obra (sistema mixto)

En el caso de lotificaciones (venta de terrenos urbanizados) la declaración anual del impuesto sobre la Renta debe ser bajo el sistema de lo percibido (sistema mixto mencionado).En todos los casos estas empresas deben enviar al inicio y al final la programación de la obra junto a sus declaraciones de impuestos.

MANO DE OBRA:En el manejo de planillas es necesario tramitar un numero patronal que permite pagar IGSS patronal y por aparte el porcentaje de IGSS de cada uno de sus colabores que sean parte de la misma.

UTILIDADES:Pago de impuesto sobre utilidades adquiridas al finalizar un proyecto de construcción.

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LA COPROPIEDAD, LA PROPIEDAD HORIZONTAL Y QUE LAS DIFERENCIA

COPROPIEDADDefinición: Copropiedad, Derecho real de propiedad que pertenece a varias personas por una parte indivisa sobre una cosa inmueble o mueble.

Hay copropiedad, cuando una cosa o un derecho patrimonial, pertenece, pro indiviso, a dos o más personas. Los copropietarios no tienen dominio sobre partes determinadas de la cosa, sino un derecho de propiedad sobre todas y cada una de las partes de la cosa en cierta proporción, es decir sobre la parte alícuota

REGLAMENTO DE COPROPIEDAD Y ADMINISTRACIONARTICULO 559. Para la regulación de las recíprocas relaciones de vecindad y condominio, así como lo referente a la administración y atención de los servicios comunes, deberán los otorgantes del régimen aprobar e incluir en la escritura constitutiva el Reglamento de copropiedad y administración y determinar en él las formas de mayoría para los casos de aprobación de los actos y negocios que requiera el voto de los propietarios. El Reglamento puede ser modificado en la misma forma y a sus disposiciones deben sujetarse los nuevos adquirentes, inquilinos y ocupantes.

ARTICULO 535. (Reformado por el Artículo 20 del Decreto Ley Número 218 del Jefe del Gobierno de la República). Cada piso, departamento o habitación puede trasmitirse o gravarse con independencia del edificio total de que forma parte. El propietario tiene derecho de usar, gozar y disponer de él con las limitaciones que establecen las leyes, escritura constitutiva del régimen y reglamento de copropiedad y administración.

CODIGO DE COMERCIOSECCIÓN SEGUNDA DE LAS ACCIONESARTÍCULO 104. INDIVISIBILIDAD DE LAS ACCIONES. Las acciones son indivisibles.

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En caso de copropiedad de una acción los derechos deben ser ejercitados por un representante común. Si el representante común no ha sido nombrado, las comunicaciones y las declaraciones hechas por la sociedad a uno de los copropietarios son válidas.

Los copropietarios responden solidariamente de las obligaciones derivadas de la acción.

PROPIEDAD HORIZONTALLos distintos pisos, departamentos y habitaciones de un mismo edificio de más de una planta, susceptibles de aprovechamiento independiente, pueden pertenecer a diferentes propietarios, en forma separada o en condominio, siempre que tengan salida a la vía pública o a determinado espacio común que conduzca a dicha vía.

ARTICULO 529. El régimen de propiedad horizontalmente dividida puede originarse:a) Cuando el propietario o los propietarios comunes de un edificio decidan someterlo a este

régimen para efectuar cualquier negocio jurídico con todos o parte de sus diferentes pisos, una vez que se hayan inscrito en el Registro de la Propiedad como fincas independientes;

b) Cuando una o varias personas construyan un edificio con el mismo propósito; yc) Cuando en disposición de última voluntad se instituya a los herederos o a algunos de ellos

como legatarios de pisos de un mismo edificio susceptible de propiedad horizontal

ARTICULO 530. Todo inmueble, para que pueda organizarse en el régimen de propiedad horizontal, debe encontrarse libre de gravámenes, limitaciones, anotaciones o reclamaciones de cualquiera naturaleza. En caso contrario, deben prestar su consentimiento expreso las personas a cuyo favor aparecieren inscritos tales gravámenes, limitaciones o reclamaciones.

La escritura constitutiva debe contener los requisitos siguientes:1) Declaración del propietario o propietarios de someter a este régimen el inmueble de su

propiedad; 2) Situación, medidas y colindancias del terreno, así como una descripción total del edificio y

mención de sus servicios de agua, electricidad y cualesquiera otros de que goce;3) Descripción de cada piso con los datos que sean necesarios para su identificación;4) El valor del inmueble y el de cada piso;5) Descripción de los elementos y partes comunes del edificio y de los elementos y partes

comunes limitados a las unidades independientes; y6. Cualquier otro dato que consideren conveniente los otorgantes.

DIFERENCIACOPROPIETARIO: Si se tiene una gran casa, dividida, donde cada uno tenga espacios propios independientes, es decir, cada uno tendría su propia puerta de acceso, su propia cocina, dormitorio, el Impuesto Inmobiliario y Las tasa municipales, se pagan por una única propiedad. En éste caso habría una escritura de dominio a nombre de dos personas, en dónde cada uno tendría el 50% del total del inmueble.

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También somos copropietarios si se compra una casa entre dos y se disfruta por igual. O bien si dos personas compran un local comercial para alquiler. Es decir los dos somos propietarios de una misma cosa.

PROPIEDAD HORIZONTAL: Si por cuestiones de ordenamiento catastral, no podemos dividir una propiedad por lo cual necesariamente habría que construir dos casas, donde cada uno tendría lo suyo. Los impuestos y tasas que en copropiedad se comparten, aquí se manejan por separado.

DERECHO REAL

CODIGO CIVILARTÍCULO 822. La hipoteca es un derecho real que grava un bien inmueble para garantizar el cumplimiento de una obligación.

Unificación de fincas cuando una de ellas esté hipotecadaARTÍCULO 843. No podrán unificarse en el registro dos o más fincas cuando alguna de ellas, por lo menos, estuviere hipotecada, sin que preceda convenio del propietario con los acreedores hipotecarios y los que tengan algún derecho real inscrito sobre las mismas.

ARTÍCULO 880. La prenda es un derecho real que grava bienes muebles para garantizar el cumplimiento de una obligación.

ARTÍCULO 1130. La primera inscripción será la del título de propiedad o de posesión y sin ese requisito no podrá inscribirse otro título o derecho real relativo al mismo bien. Dicha inscripción solamente podrá modificarse, ampliarse o enmendarse en los siguientes casos:

1) En virtud de resolución judicial firme;2) A la presentación de testimonio de escritura pública:

a) Cuando los otorgantes de un acto o contrato que haya dado origen a la primera inscripción de un bien mueble, inmueble o derecho real, comparezcan todos solicitando la modificación, ampliación o enmienda de tal inscripción, por haberse cometido error u omisión en la escritura pública o en el documento original; y

b) Cuando el propietario solicite que se consigne la ubicación o la dirección del inmueble. En estos casos los datos los declarará bajo juramento en la escritura pública correspondiente y el notario transcribirá el documento extendido por la municipalidad respectiva, en el que conste la ubicación o dirección del bien de que se trate y su identificación registral;

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3) En los demás casos que expresamente autorice la ley.

ARTÍCULO 1808. Si la cosa vendida fuere inmueble o derecho real sobre inmuebles, prevalecerá la venta que primero se haya inscrito en el Registro, y si ninguna lo ha sido, será válida la venta anterior en fecha.

COMENTARIO PERSONAL SOBRE DERECHO REALPara entender mejor este tema a continuación se enumeran los derechos reales de la legislación guatemalteca:

1). PROPIEDAD: Como el Derecho Real por excelencia, que otorga un poder inmediato y amplio sobre la cosa, de Goce, Disposición y persecución.

2). POSESIÓN: Que no implica la mera tenencia temporal de la cosa, sino el ánimo de aprovecharse de ésta, téngase o no título sobre la misma.

3). USUCAPION: Entendida como la prescripción adquisitiva, que se basa necesariamente en la previa posesión que por el transcurso del tiempo se transforma en propiedad.4). ACCESION: Que se deviene en complemento de la propiedad, en cuanto a los frutos naturales y civiles que la Cosa produce, pertenecen al propietario.

5). USUFRUCTO, USO Y HABITACION: Que respectivamente en razón del aprovechamiento de los frutos y del goce de la cosa, producen respecto al titular de esos derechos una relación inmediata y directa sobre aquella.

6). SERVIDUMBRES: Que crean una relación directa de dependencia entre dos o más bienes inmuebles, o parte de éstos, a favor y en beneficio de otro u otros inmuebles.

7). HIPOTECA Y PRENDA: La primera que recae sobre bienes inmuebles y la segunda sobre bienes muebles, para garantizar una obligación

SOCIEDADES MERCANTILES CODIGO DE COMERCIO GUATEMALA

DEFINICIONEs una agrupación de personas organizadas mediante un contrato en una de las formas establecidas por la ley, dotada de personalidad jurídica y patrimonio propio. Tiene por finalidad ejercer una actividad económica y dividir ganancias

SOCIEDAD COLECTIVA

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ARTÍCULO 59. SOCIEDAD COLECTIVA. Sociedad colectiva es la que existe bajo una razón social y en la cual todos los socios responden de modo subsidiario, ilimitada y solidariamente, de las obligaciones sociales.

En nuestro país tenemos un ejemplo claro de este tipo de sociedad en el IGSS que funcionan bajo subsidio y tienen gran obligación social en el servicio que prestan.

SOCIEDAD ANONIMAARTÍCULO 86. SOCIEDAD ANÓNIMA. Sociedad anónima es la que tiene el capital dividido y representado por acciones. La responsabilidad de cada accionista está limitada al pago de las acciones que hubiere suscrito.

Una gran mayoría de empresas de nuestro país pertenecen a este tipo de sociedad en donde varios son los dueños de una empresa X y el capital pertenece a un conjunto de accionistas que normalmente componen una junta directiva para el manejo de la empresa.

SOCIEDAD DE RESPONSABILIDAD LIMITADAARTÍCULO 78. SOCIEDAD DE RESPONSABILIDAD LIMITADA. Sociedad de responsabilidad limitada es la compuesta por varios socios que sólo están obligados al pago de sus aportaciones. Por las obligaciones sociales responde únicamente el patrimonio de la sociedad y, en su caso, la suma que a más de las aportaciones convenga la escritura social.

El capital estará dividido en aportaciones que no podrán incorporarse a títulos de ninguna naturaleza ni denominarse acciones.

Este tipo de sociedad tiene la restricción que la cantidad máxima de socios es de 20. Considero que este tipo de empresas tiene la conveniencia para socios que solo deseen invertir su dinero, ya que solo esto sería su obligación, mientras manejan otros tipos de negocios en donde sus obligaciones son muchas más.

FUENTES UTILIZADAS CODIGO CIVIL CODIGO DE COMERCIO PORTAL DE SAT REGLAMENTO DE CONSTRUCCION