mercado inmobiliario santiago r.m. - cchc

1

MERCADO INMOBILIARIO

SANTIAGO R.M.

Informe de actividad

3er Trimestre 2017

2

STOCK DISPONIBLES

DEPTOS

CASAS

VIVIENDAS

DEPTOS

CASAS

VIVIENDAS

DEPTOS

CASAS

DEMANDA VELOCIDAD DE VENTA

OFERTA PRECIO

VIVIENDAS VENDIDAS

· DEPTOS · CASAS

MONTOS TRANSADOS

· DEPTOS · CASAS

EXPECTATIVAS

DESEMPLEO

REMUNERACIONES

DEMANDA POR CRÉDITOS

ACCESO A CRÉDITO

TASAS HIPOTECARIAS

ÍNDICE COSTO EDIFICACIÓN

MATERIALES

INDICADORESCLAVE

CONDICIONES PERSONALES

CONDICIONES DEFINANCIAMIENTO

INSUMOSVARIABLESDE ENTORNO PERSPECTIVAS


SANTIAGO R.M.

3

VENTA de

VIVIENDAS

4

0

2.000

4.000

6.000

8.000

10.000

12.000

14.000

I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III

2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017

Viviendas

Departamentos

Casas

La venta de viviendas en Santiago

aumentó 8,2% en comparación con

el tercer trimestre de 2016.

• Mejor cifra de ventas trimestral desde

2015.

8,2%

VIVIENDAS

VENTA DE VIVIENDAS EN SANTIAGO R.M.

Unidades

Período julio-septiembre (3T 2017)

5

1.700

5.919

7.619

1.769

6.478

8.247

Casas

Departamentos

Viviendas

III Trimestre 2017

III Trimestre 2016

El resultado se explica por los

aumentos tanto en la venta de

departamentos (9,4%) como

de casas (4,1%).

8.247Unidades vendidas

de las UNIDADES VENDIDAS fueron

DEPARTAMENTOS, participación superior

en UN PUNTO a la del mismo período de

2016.

79%


Unidades

Período julio-septiembre (3T 2017)VIVIENDAS

6

0

5.000

10.000

15.000

20.000

25.000

30.000

35.000

40.000


2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017

Viviendas

Departamentos

Casas

El monto transado aumentó

15,7% en comparación con el

tercer trimestre de 2016.

15,7%

• Superior al avance en unidades, por lo

cual existió efecto precio significativo

(7,5% aproximadamente).

VALOR DE VENTA DE VIVIENDAS

EN SANTIAGO R.M.

Millones de UF

3T 2017VIVIENDAS

7

• Valor de ventas aumentó

más que el número de

unidades vendidas.

14%

El resultado se explica por el

aumento en departamentos

(23,3%) y el descenso en

casas (-4,1%).

23,3%

-4,1%

7,2

18,8

26,0

6,9

23,2

30,1

Casas

Departamentos

Viviendas

III Trimestre 2017

III Trimestre 2016

VIVIENDAS

Efecto precio positivo en el mercado

de departamentos:

VALOR DE VENTA DE VIVIENDAS

EN SANTIAGO R.M.

Millones de UF

3T 2017

8

50%43%

79%

50%57%

21%

Viviendas Departamentos Casas

Exento de IVA Afecto a IVA

La mayoría de departamentos

comercializados están afectos a

IVA.

• Situación contraria ocurre en el

mercado de casas, donde la mayor

parte de las unidades promesadas

están exentas de IVA.

VIVIENDAS


Unidades afectas a IVA

Período julio-septiembre (3T 2017)

9

VENTA deDEPARTAMENTOS

10

Tramos intermedios y superiores son los que

ganan más participación respecto de 2016 (4

puntos porcentuales), en detrimento de

tramos de menor valor (hasta 1.500 UF).


2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017

Mayor que 8.000

5.000-8.000

4.000-5.000

3.000-4.000

2.000-3.000

1.500-2.000

1.000-1.500

Menor que 1.000

VENTA DE DEPARTAMENTOS

POR TRAMO DE PRECIO EN UF

DEPTOS

1% 3%

20% 8%

21%

24%

31%34%

11%10%

5%5%

5%8%

6% 9%

11

Unidades de menor tamaño (menos de

50 m2) siguen concentrando más de la

mitad de la demanda por

departamentos.

• Departamentos de mayor tamaño (más de

120 m2) concentran 6% de la demanda por

departamentos.


2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017

Mayor que 180

140-180

120-140

90-120

70-90

50-70

Menor que 50

56%


POR SUPERFICIE EN M2

DEPTOS

Hasta 50m2

12

Casi la mitad de la demanda por

departamentos (45%) corresponde a

unidades terminadas o en terminaciones.

• Etapas iniciales de obra (sin ejecución,

excavaciones y fundaciones) solo concentran

18% de la demanda.


2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017

Terminado

Terminaciones

Obra gruesa

Fundaciones

Excavaciones

Sin ejecución

45%


POR ESTADO DE OBRA

DEPTOS

Terminado

Terminaciones

13

La demanda por departamentos se

concentra en unidades con 2 dormitorios

(42%) y con un solo dormitorio (34%)

• Departamentos de tres dormitorios capturan

21% de la demanda.


2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017

5D y más

4D

3D2B y 3D3B

3D 1B

2D 2B

2D 1B

1D1B, Estudio, Loft

34%


POR TIPOLOGIA

DEPTOS

Un Dormitorio

14

ESTACIÓN CENTRAL, QUINTA NORMAL Y

PROVIDENCIA son las que más aumentan su

participación (entre 2 y 5 puntos

porcentuales).

• Por el contrario, MACUL pierde 4 puntos, mientras

que INDEPENDENCIA, LA CISTERNA y SANTIAGO

pierden un punto de participación en el último año.

1%

1%

5%

3%

8%

5%

3%

6%

8%

11%

6%

14%

15%

14%

0%

2%

4%

4%

4%

4%

4%

6%

8%

10%

11%

13%

14%

16%

Huechuraba

Lo Barnechea

Independencia

Vitacura

Macul

La Cisterna/La Granja/Puente Alto

Providencia

Las Condes

La Florida/San Joaquín/Peñalolén

Ñuñoa/La Reina

Quinta Normal/Maipú/Cerrillos/Pudahuel

San Miguel

Santiago Centro

Estación Central

III Trimestre 2017 III Trimestre 2016


POR COMUNA

DEPTOS

15

VENTA de

CASAS

16

0% 0%

9%

28%24%

10%

18%

19%

15%

14%

11%

8%

13%11%

10% 9%


2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017

Mayor que 8.000

5.000-8.000

4.000-5.000

3.000-4.000

2.000-3.000

1.500-2.000

1.000-1.500

Menor que 1.000

Tramo 1.000-1.500 UF es el que más

aumenta su participación en el último año (19

puntos porcentuales) en detrimento de

segmentos de valor intermedio.

• Tramos superiores concentran 28% de la demanda

por casas, reduciendo su participación en 6 p.p.

en el último año.

VENTA DE CASAS

POR TRAMO DE PRECIO EN UF

CASAS

17

Unidades de hasta 70 m2 concentran

43% de la demanda, 8 puntos más que

el año anterior.

• Casas de mayor tamaño (más de 120 m2)

capturan 20% de la demanda por casas.


2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017

Mayor que 180

140-180

120-140

90-120

70-90

Menor que 70

43%

VENTA DE CASAS

POR TRAMO DE SUPERFICIE EN M2

CASAS

Hasta 70 m2

18

Unidades terminadas y en terminaciones

concentran 73% de la demanda (27

p.p. más que en 2016).

• Unidades sin ejecución y en etapas

iniciales concentran solo 10% de la

demanda, similar a 2016.

VENTA DE CASAS

POR ESTADO DE OBRA

CASAS

73%

Unidades terminadas

y en terminaciones


2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017

Terminado

Terminaciones

Obra gruesa

Fundaciones

Excavaciones

Sin ejecución

19

Gran parte de la demanda por casas

(54%) corresponde a unidades de 3

dormitorios.

• Casas con 2 dormitorios capturan 33% de

la demanda, su mayor participación de los

últimos ocho años.

VENTA DE CASAS

POR TIPOLOGÍA

CASAS

23%

3 Dormitorios

3 Baños


2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017

5D y más

4D

3D 3B

3D 2B

3D 1B

2D

20

Las agrupación de SAN BERNARDO y BUIN

es la única que aumenta su participación en

el último año.

• Por el contrario, MAIPÚ, PUENTE ALTO y LAMPA

redujeron su participación en la demanda entre 4 y

5 puntos.

3%

10%

5%

6%

8%

9%

18%

19%

23%

1%

5%

5%

6%

8%

9%

14%

15%

39%

Huechuraba

Maipú/Pudahuel/Cerrillos

Lo Barnechea/Las Condes

Peñalolén/La Florida

Padre Hurtado/Peñaflor/Talagante

Colina

Puente Alto

Lampa/Quilicura

San Bernardo/Buín

III Trimestre 2017 III Trimestre 2016

VENTA DE CASAS

POR COMUNA

CASAS

21

OFERTA

22

0

10.000

20.000

30.000

40.000

50.000

60.000


2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017

Viviendas

Departamentos

Casas

Durante el tercer trimestre del año la

oferta aumentó 1,8% en doce meses.

2,8%-4,6%

• Participación de departamentos en la

oferta alcanzó 87% (un punto

porcentual más que en 2016).

OFERTA DE VIVIENDAS

Unidades

3T 2017OFERTA

23

8% sin ejecución y 16% en etapas iniciales

(excavaciones y fundaciones). Fecha de

entrega entre 18 y 24 meses.

• Solo 14% de los DEPARTAMENTOS en

oferta es para ENTREGA INMEDIATA.

24%


2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017

Terminado

Terminaciones

Obra gruesa

Fundaciones

Excavaciones

Sin ejecución

OFERTA DE DEPARTAMENTOS

POR ESTADO DE OBRA

OFERTA

Sin ejecución o en

etapas iniciales

24

36% terminada y 29% en terminaciones

(3 meses para entrega aproximadamente).

• Maduración de la oferta y escaso ingreso de

proyectos nuevos: continúan ganando peso los

estados de obra más próximos a término.


2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017

Terminado

Terminaciones

Obra gruesa

Fundaciones

Excavaciones

Sin ejecución

OFERTA DE CASAS

POR ESTADO DE OBRA

OFERTA

66%

Unidades terminadas

y en terminaciones

25

VELOCIDAD de

VENTA

26

0

5

10

15

20

25

30

35

40


2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017

Viviendas

Departamentos

Casas

Durante el tercer trimestre del año la

velocidad de venta de viviendas promedió

20,5 meses para agotar la oferta.

• En departamentos la velocidad de ventas

alcanzó a 22,8 meses, mientras que en casas

fue de 12,1 meses.

23 meses 12 meses

VELOCIDAD

DE VENTA

MESES PARA

AGOTAR LA OFERTA

27

PRECIOS

28

-5

0

5

10

15

20

-5

0

5

10

15

20

Ene

Feb

Mar

Abr

May Jun

Jul

Ago

Sep Oct

Nov Dic

Ene

Feb

Mar

Abr

May Jun

Jul

Ago

Sep Oct

Nov Dic

Ene

Feb

Mar

Abr

May Jun

Jul

Ago

Sep Oct

Nov Dic

Ene

Feb

Mar

Abr

May Jun

Jul

Ago

Sep Oct

Nov Dic

Ene

Feb

Mar

Abr

May Jun

Jul

Ago

Sep Oct

Nov Dic

Ene

Feb

Mar

Abr

May Jun

Jul

Ago

Sep Oct

Nov Dic

Ene

Feb

Mar

Abr

May Jun

Jul

Ago

Sep

2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017

Viviendas

Departamentos

Casas

En el trimestre móvil julio-septiembre el

precio de las viviendas registró un alza

anual de 3,4%.

• Departamentos incrementó sus precios de

venta en 5,7%.

• Análogamente, el precio de las casas

aumentó 1%.

INDICE REAL DE PRECIOS DE VIVIENDAS (IRPV)

Variaciones anuales (%)

PRECIO

3,4%

29

Aceleración del alza de precios de

departamentos al tercer trimestre del

año en SANTIAGO CENTRO y zona SUR.

• Zonas NOR-PONIENTE y NOR-

ORIENTE con alzas anuales no

significativas.

-10

-5

0

5

10

15

20

25

-10

-5

0

5

10

15

20

25

Ene

Feb

Mar

Abr

May Jun

Jul

Ago

Sep Oct

Nov Dic

Ene

Feb

Mar

Abr

May Jun

Jul

Ago

Sep Oct

Nov Dic

Ene

Feb

Mar

Abr

May Jun

Jul

Ago

Sep Oct

Nov Dic

Ene

Feb

Mar

Abr

May Jun

Jul

Ago

Sep Oct

Nov Dic

Ene

Feb

Mar

Abr

May Jun

Jul

Ago

Sep Oct

Nov Dic

Ene

Feb

Mar

Abr

May Jun

Jul

Ago

Sep Oct

Nov Dic

Ene

Feb

Mar

Abr

May Jun

Jul

Ago

Sep

2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017

Nor-Poniente

Nor-Oriente

Sur

Santiago Centro

ÍNDICE REAL DE PRECIOS

DE DEPARTAMENTOS

Variaciones anuales (%)PRECIO

30

Aceleración en el alza de los precios de

las casas de la zona SUR, tras varios

meses en zona negativa.

• Zonas NOR-PONIENTE y NOR-

ORIENTE con alzas anuales no

significativas.

-10

-5

0

5

10

15

20

25

-10

-5

0

5

10

15

20

25

Ene

Feb

Mar

Abr

May Jun

Jul

Ago

Sep Oct

Nov Dic

Ene

Feb

Mar

Abr

May Jun

Jul

Ago

Sep Oct

Nov Dic

Ene

Feb

Mar

Abr

May Jun

Jul

Ago

Sep Oct

Nov Dic

Ene

Feb

Mar

Abr

May Jun

Jul

Ago

Sep Oct

Nov Dic

Ene

Feb

Mar

Abr

May Jun

Jul

Ago

Sep Oct

Nov Dic

Ene

Feb

Mar

Abr

May Jun

Jul

Ago

Sep Oct

Nov Dic

Ene

Feb

Mar

Abr

May Jun

Jul

Ago

Sep

2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017

Nor-Oriente

Sur

Nor-Poniente

ÍNDICE REAL DE PRECIOS

DE CASAS

Variaciones anuales (%)PRECIO

31

VARIABLES de

ENTORNO

32

CONSUMIDORES

PESIMISTAS por 40

meses consecutivos.

• No obstante, el indicador

alcanzó su mejor nivel de los

últimos tres años, con

significativas mejoras en

componentes tanto de corto

como de largo plazo.

EXPECTATIVAS

Índice percepción

de la economíaCONDICIONES

PERSONALES

0

10

20

30

40

50

60

70

80

0

10

20

30

40

50

60

70

80

2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017

ÍNDICE DE PERCEPCIÓN DE LA ECONOMÍA (IPEC)

Persona actual País a 5 años País a 12 meses País actual IPEC

Fuente: Adimark

(*) 50 puntos: Nivel de equilibrio (percepciones positivas = percepciones negativas)

33

• Creación neta de empleo vuelve

a concentrarse en categoría

“Asalariados”.

El DESEMPLEO se ha

mantenido en niveles

bajos desde una

perspectiva histórica.

DESEMPLEOCONDICIONES

PERSONALES

0

1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

-150

-100

-50

0

50

100

150

200

250

2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017

Tasa

de d

ese

mple

o

Miles

de o

cupados

REGIÓN METROPOLITANA: OCUPADOS POR CATEGORÍA(VARIACIÓN ANUAL ABSOLUTA)

Empleadores Cuenta propiaAsalariado Personal de ServicioFamiliar no remunerado Tasa de desempleo (%)

Fuente: INE

34

REMUNERACIONES

comenzaron a acelerarse

en lo más reciente.

En términos reales,

conforme la inflación ha

regresado al rango de

tolerancia, las alzas

anuales han alcanzado a

4%.

REMUNERACIONESCONDICIONES

PERSONALES

-2%

-1%

0%

1%

2%

3%

4%

5%

6%

7%

8%

E M M J S N E M M J S N E M M J S N E M M J S N E M M J S N E M M J S N E M M J

2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017

Fuente: INE

ÍNDICE REAL DE REMUNERACIONES

VARIACIÓN EN DOCE MESES (%)

IR Real IR Nominal

35

Se mantiene la restricción

crediticia en el segmento

hipotecario, a pesar de

una política monetaria

más expansiva desde que

comenzó el año.

DEMANDA POR

CRÉDITOSCONDICIONES de

FINANCIAMIENTO

-100

-80

-60

-40

-20

0

20

40

60

80

100

0

10

20

30

40

50

60

70

80

90

100

Mar

Jun

Sep Dic

Mar

Jun

Sep Dic

Mar

Jun

Sep Dic

Mar

Jun

Sep Dic

Mar

Jun

Sep Dic

Mar

Jun

Sep Dic

Mar

Jun

Sep Dic

Mar

Jun

2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017

Po

rcen

taje

net

o d

e re

spu

esta

s

Po

rcen

taje

de

resp

ues

tas

ESTÁNDARES DE APROBACIÓN DE CRÉDITOS HIPOTECARIOS

Menos restrictivo Sin cambios Más restrictivo Indicador

Fuente: Banco Central de Chile

36

TASAS HIPOTECARIAS se

mantienen en niveles

reducidos desde una

perspectiva histórica.

• No existen presiones al alza en el

mediano plazo ya que se espera

una mantención de la tasa de

referencia en 2,5% hasta finales

de 2018.

TASAS

HIPOTECARIASCONDICIONES de

FINANCIAMIENTO

0

1

2

3

4

5

6

7

8

9

2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017

EVOLUCIÓN DEL COSTO DE FINANCIAMIENTO PARA LA VIVIENDA

Tasas en UF a más de 3 años. Cifras en porcentaje

Tasa de interés promedio a créditos hipotecarios en UF a más de 3 años

Promedio desde 2002

Tasa de política monetaria (TPM)

Fuente: Banco Central

37

COSTO DE

EDIFICACIÓNINSUMOS

-4%

-2%

0%

2%

4%

6%

8%

10%

12%

14%

16%

100

110

120

130

140

150

160

170

180

190

Ene Abr Ju

l

Oct

Ene Abr Ju

l

Oct

Ene Abr Ju

l

Oct

Ene Abr Ju

l

Oct

Ene Abr Ju

l

Oct

Ene Abr Ju

l

Oct

Ene Abr Ju

l

Oct

Ene Abr Ju

l

2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017

ÍNDICE DE COSTO DE EDIFICACION TIPO MEDIO (ICE)Base enero 2007=100

ICE Var.Anual

Fuente: CChC

Los costos de edificación

todavía exhiben alzas

anuales reducidas. Sin

embargo, el índice ha

alcanzado niveles máximos

históricos.

38

DEMANDA VELOCIDAD DE VENTA

OFERTA PRECIO

EXPECTATIVAS

DESEMPLEO

REMUNERACIONES

DEMANDA POR CRÉDITOS

ACCESO A CRÉDITO

TASAS HIPOTECARIAS

ÍNDICE COSTO EDIFICACIÓN

MATERIALES

INDICADORESCLAVE

CONDICIONES PERSONALES

CONDICIONES DEFINANCIAMIENTO

INSUMOSVARIABLESDE ENTORNO PERSPECTIVAS


SANTIAGO R.M.

VIVIENDAS VENDIDAS 8,2%

DEPTOS 9,4% CASAS 4,1%

MONTOS TRANSADOS 15,7%DEPTOS 23,3% CASAS -4,1%

STOCK DISPONIBLE 1,8%

DEPTOS 2,8%

CASAS -4,6%

VIVIENDAS 20 meses

DEPTOS 23 meses

CASAS 12 meses

VIVIENDAS 3,4%

DEPTOS 5,7%

CASAS 1%

39

DIFICULTADES PARA ACCEDER A VIVIENDA

Son varios los factores que durante este año y los

próximos harán más difícil el acceso a la vivienda:

1. IVA A LA VIVIENDA: a partir de 2017 no existen los beneficios fiscales de

2015 y 2016 según los cuales determinadas viviendas no pagaban IVA.

2. RESTRICCIÓN ACCESO AL CRÉDITO: debido a condiciones más

rígidas en cuanto a las exigencias de empleo e ingreso de los clientes.

3. AUMENTO DE PROVISIONES BANCARIAS, según modificación del

capítulo B-1 del Compendio de Normas Contables > Clientes más riesgosos

(pie inferior a 10%) van a enfrentar un encarecimiento del crédito hipotecario.

4. LEY DE APORTES AL ESPACIO PÚBLICO: proyectos inmobiliarios

deberán mitigar obras y además aportar al espacio público > TRASPASO DE

COSTOS AL CLIENTE FINAL (aumento del precio de la vivienda).

40


SANTIAGO R.M.

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3er Trimestre 2017

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