lonja de propiedad raiz avaluadores y constructores avaluadores y constructores de colombia avalÚos...

CONFERENCISTA

VICTOR HUGO CASTRO GOMEZ ADMINISTRADOR DE EMPRESAS AVALUADOR PROFESIONAL ASESOR PROPIEDAD HORIZONTAL MIEMBRO DE JUNTAS DIRECTIVAS DEL GREMIO GERENTE DE AVALUADORES E INMOBILIARIOS

VHC & CIA LTDA DOCENTE CATEDRÁTICO CURSO DE AVALÚOS

LONJA DE PROPIEDAD RAIZ AVALUADORES Y CONSTRUCTORES DE COLOMBIA

SEMINARIO BASICO DE SEMINARIO BASICO DE AVALUOSAVALUOS

• LONJA DE PROPIEDAD RAIZ Y AVALUADORES DE COLOMBIA

• TEMA: LOS AVALUOS EN PROPIEDAD HORIZONTAL – NUEVO REGIMEN DE P.H

• LEY 675 DE AGOSTO 3 DE 2001.

APLICACIÓN DE APLICACIÓN DE LOS AVALUOSLOS AVALUOS

NUEVO REGIMEN NUEVO REGIMEN DE PROPIEDADDE PROPIEDAD HORIZONTAL HORIZONTAL

CAPITULO ICAPITULO I

LEY 675 AGOSTO 3 DE 2001LEY 675 AGOSTO 3 DE 2001

TEMAS A DESARROLLARTEMAS A DESARROLLAR

CAPITULO I NUEVO REGIMEN DE PROPIEDAD

HORIZONTAL LEY 675 AGOSTO 3 DE 2001•Contenido de la ley y su aplicación a los avalúos individuales y de bienes

comunes. Conceptos básicos - Cambios

fundamen-talesAplicación practica.

AVALUOAVALUOBIENES BIENES

COMUNES COMUNES

CAPITULO IICAPITULO II

CAPITULO II. AVALUO DE CAPITULO II. AVALUO DE BIENES COMUNESBIENES COMUNES

• QUE SON BIENES COMUNES

• QUE SE DEBE AVALUAR COMO BIENES

COMUNES EN CONJUNTOS Y EDIFICIOS

• AVALUO TECNICO DE BIENES COMUNES.

SEGUROSEGUROBIENES BIENES

COMUNES COMUNES

CAPITULO IIICAPITULO III

CAPITULO III. SEGURO DE CAPITULO III. SEGURO DE LAS BIENES COMUNESLAS BIENES COMUNES

• CONTENIDO DE LA LEY

• QUE DEBEN ASEGURAR LOS EDIFICIOS Y CONJUNTOS

• SOPORTE DE UN SEGURO DE BIENES COMUNES

• ERRORES FRECUENTES EN EL SEGURO DE LAS BIENES COMUNES

• LO QUE FALTA POR REGLAMENTAR SOBRE SEGURO DE BIENES COMUNES

SEGUROSEGUROAREAS AREAS

COMUNECOMUNES S

AVALUOAVALUOBIENES BIENES COMUNECOMUNE

S S

AVALUOS AVALUOS NUEVO NUEVO

REGIMEN REGIMEN DE PROPIEDADDE PROPIEDAD HORIZONTAL HORIZONTAL

APLICACIÓN DE APLICACIÓN DE LOS AVALUOS AL LOS AVALUOS AL NUEVO REGIMEN NUEVO REGIMEN DE PROPIEDADDE PROPIEDAD HORIZONTAL HORIZONTAL

CAPITULO ICAPITULO I

LEY 675 AGOSTO 3 DE 2001LEY 675 AGOSTO 3 DE 2001

NUEVO REGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL LEY 675 DE AGOSTO 3 DE

2001DEROGODEROGO

La ley 182 de 1.948 La ley 182 de 1.948 La ley 16 de 1.985 La ley 16 de 1.985 La ley 428 de 1998La ley 428 de 1998 Así como todos los decretos que se Así como todos los decretos que se

expidieron para reglamentarlasexpidieron para reglamentarlas

ADMINISTRACION ADMINISTRACION PROPIEDAD HORIZONTALPROPIEDAD HORIZONTAL

Es una forma de dominio sobre unos Es una forma de dominio sobre unos inmuebles, en virtud a la cual una persona inmuebles, en virtud a la cual una persona es titular del derecho de propiedad es titular del derecho de propiedad individual sobre un bien y además comparte individual sobre un bien y además comparte con otros la titularidad del dominio sobre con otros la titularidad del dominio sobre ciertos bienes denominados comunes, ciertos bienes denominados comunes, necesarios para el ejercicio del derecho necesarios para el ejercicio del derecho que se tiene sobre el primero.que se tiene sobre el primero.

¿QUE SON BIENES PRIVADOS?¿QUE SON BIENES PRIVADOS?

Inmuebles debidamente

delimitados, funcionalmente

independientes, de propiedad y

derecho exclusivo, integrantes de

un edificio o conjunto sometido al

régimen de propiedad horizontal

¿QUE SON BIENES COMUNES?¿QUE SON BIENES COMUNES?

Partes del edificio o conjunto sometido al régimen de P.H. Pertenecientes en proindiviso a todos los propietarios de bienes privados, que por su naturaleza o destinación permiten o facilitan la existencia, estabilidad, funciona-miento, conservación, seguridad, uso, goce o explotación de los bienes de dominio particular.

Derechos de propiedad exclusiva sobre bienes privados y derechos de copropiedad sobre el terreno y los demás bienes comunes.

Bienes comunes esenciales:• El terreno cimientos, estructuras,

las circulaciones, instalaciones de servicios públicos, las fachadas, las cubiertas etc.

PILDORAS IMPORTANTES EN LA NUEVA LEY

¿QUE SON BIENES COMUNES DE ¿QUE SON BIENES COMUNES DE USO EXCLUSIVO?USO EXCLUSIVO?

Los no necesarios para el disfrute y goce de los bienes de dominio particular y en general, aquellos cuyo uso comunal limitaría el libre goce y disfrute de un bien privado, tales como terrazas, cubiertas, patios interiores y retiros que son asignados de manera exclusiva a los propietarios de los bienes privados que por su localización puedan disfrutarlos.

DIFERENCIAS ENTRE UN BIEN PRIVADO Y OTRO DE USO EXCLUSIVO

PRIVADO

• Tiene folio de matricula inmobiliaria, cedula catastral

• Paga impuesto predial

• Tiene la libre disponibilidad por parte de su propietario, lo puede enajenar, arrendar.

• Tiene coeficiente de copropiedad

• Paga cuota de administración o expensa común.

COMUN DE USO EXCLUSIVO

• No tiene folio de matricula inmobiliaria, ni cédula catastral

• No paga impuesto predial

• El propietario que tiene este derecho no puede enajenarlo en forma independiente del bien privado.

• No tiene coeficiente de copropiedad

• No paga cuota de administración

DIFERENCIAS ENTRE UN BIEN PRIVADO Y OTRO DE USO EXCLUSIVO

PRIVADO

• Lo puede asegurar el propietario

• En un avalúo comercial al garaje se le asigna un valor en forma independiente del valor del apartamento.

COMUN DE USO EXCLUSIVO

• Puede tener cobro de compensación económica

• El seguro debe ir incluido dentro de la póliza de incendio y terremoto de las áreas comunes.

• En un avalúo comercial al garaje no se le puede asignar un valor en forma independiente del valor del apartamento, debido a que no es un bien privado. En el valor del apartamento debe ir incluido un valor agregado que corresponde al derecho que tiene sobre el garaje de uso exclusivo y cuyo valor no puede ser igual si fuera privado.

CONJUNTOS INTEGRADOS POR ETAPAS

• La escritura deberá indicar esta circunstancia

• Los coeficientes de copropiedad de la etapa

que se conforma con carácter provisional

• Siguientes etapas escrituras adicionales

• En cada etapa nuevo calculo de coeficientes. Ultima etapa coeficientes carácter definitivo

BIENES QUE PUEDEN SER SOMETIDOS A R.P.H.

LOS PISOS DE UN EDIFICIOLOS PISOS DE UN EDIFICIO

LOS DEPARTAMENTOS EN QUE SE LOS DEPARTAMENTOS EN QUE SE

DIVIDE UN PISO.DIVIDE UN PISO.

LOS DEPARTAMENTOS DE UNA CASA LOS DEPARTAMENTOS DE UNA CASA

CUANDO SEAN INDEPENDIENTES.CUANDO SEAN INDEPENDIENTES.

CENTROS COMERCIALES. LOCALES. CENTROS COMERCIALES. LOCALES.

CONDOMINOS.CONDOMINOS.

COEFICIENTE DE COEFICIENTE DE COPROPIEDADCOPROPIEDAD

DETERMINAN LA PROPORCION DE LOS DETERMINAN LA PROPORCION DE LOS

DERECHOS DE CADA UNO DE LOS DERECHOS DE CADA UNO DE LOS

PROPIETARIOS DE LOS BIENES PROPIETARIOS DE LOS BIENES

PRIVADOS SOBRE LOS BIENES PRIVADOS SOBRE LOS BIENES

COMUNESCOMUNES

EL PORCENTAJE DE PARTICIPACION EN EL PORCENTAJE DE PARTICIPACION EN

LA ASAMBLEALA ASAMBLEA

INDICE DE PARTICIPACION EN INDICE DE PARTICIPACION EN

EXPENSASEXPENSAS

IMPUESTO PREDIAL, BIEN PRIVADO / BIENES COMUNES.

De conformidad con lo establecido en el enciso 2° del articulo 16 de la ley 675/2001, el impuesto predial sobre cada bien privado, incorporado el correspondiente a los bienes comunes del edificio o del conjunto, en proporción al coeficiente de copropiedad respectivo.

EL PREDIAL INCLUYE PARTE EL PREDIAL INCLUYE PARTE DEL TERRENO TOTALDEL TERRENO TOTAL

El impuesto predial de cada apartamento o unidad privada incluye la parte del lote que le corresponde en común y Proindiviso

Aumento del valor catastral

En el valor de la construcción incluye las áreas comunes

GENERALIDADES DE LA GENERALIDADES DE LA LEYLEYA LA LEY LE ASISTEN TRES FINALIDADES:

A. Unifica el régimen que existe en el momento

B. Crea un nuevo régimen de carácter que no se erija como obstáculo para la convivencia de los propietarios sujetos a un régimen de propiedad horizontal.

C. Crea un nuevo régimen actualizado, de acuerdo con las actuales tendencias urbanísticas, y consecuentes con las futuras evoluciones que tales tendencias presenten.

CARACTERISTICAS RELEVANTES DE LA NUEVA

LEY• Unifica los regimenes de propiedad horizontal

• Persona jurídica sui generis para efectos de presentación judicial y extrajudicial se propone el nacimiento de una persona jurídica especial con capacidad limitada por su objeto

• Conjuntos integrados por etapas. Sometido provisionalmente al régimen de propiedad horizontal, a las etapas que se conforman.

• Inscripción de la persona jurídica que nace por ministerio de ley.

• Certificación sobre la existencia y representación legal de la persona jurídica

• Existen copropiedad sobre los bienes comunes por parte de los propietarios

• Posibilidad de cambiar su destino, cuando no sean considerados como esenciales.


LEY

• Solución de conflictos - comité de convivencia.

• Sanción por incumplimiento de obligaciones no pecuniarias podrán ser impuestas por la asamblea general de conformidad con el procedimiento que determine el reglamento de propiedad horizontal, con sujeción al debido proceso, proporcionalidad y graduación de la sanción


LEY

PARTICIPACIÓN EN LAS EXPENSAS COMUNES

NECESARIAS. Solidaridad en su pago entre el propietario y el tenedor o cualquier titulo de bienes de dominio privado. En la escritura de transferencia de dominio de un bien inmueble sometidos a P.H., el notario exigirá paz y salvo expedido por el representante legal de la copropiedad.

DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL COMO PERSONA

JURIDICALa propiedad horizontal una vez construida legalmente, da origen a una persona jurídica conformada por los propietarios de los bienes de dominio particular su objeto será administrar correcta y eficazmente los bienes y servicios comunes, manejar los asuntos de interés común de los propietarios de bienes. Privados y cumplir y hacer cumplir la ley y el reglamento de propiedad horizontal.

ORGANOS DE LA ORGANOS DE LA ADMINISTRACIONADMINISTRACION

ASAMBLEA GENERAL DE ASAMBLEA GENERAL DE

PROPIETARIOSPROPIETARIOS

CONSEJO DE ADMINISTRACIONCONSEJO DE ADMINISTRACION

EL ADMINISTRADOREL ADMINISTRADOR

PARTICIPACION DE LOS PROPIETARIOS - VOTO

• TODOS LOS PROPIETARIOS TIENEN DERECHO A PARTICIPAR EN LAS DELIBERACIONES Y A VOTAR EN ELLA

• EL VOTO EQUIVALE AL PORCENTAJE DEL COEFICIENTE DE COPROPIEDAD DE CADA BIEN PRIVADO

• SENTENCIA C-522 DEL 10-07-2002, EL VOTO EN VIVIENDA EQUIVALDRA AL COEFICIENTE SOLO PARA DECISIONES DE TIPO ECONOMICO.

• Como consecuencia del ausentismo en las

reuniones de la asamblea general, se han

establecido diversos mecanismos y

modalidades de reunión

– No presenciales

– Decisiones por comunicación escrita

– Reuniones de segunda convocatoria


LEY

TALLER DE ORDEN DEL DIA ASAMBLEA

• DESARROLAR EL TRABAJO DE CONVOCATORIA Y ORDEN DEL DIA

• QUE DEBE CONTENER EL ORDEN DEL DIA ASAMBLEA ORDINARIA Y EXTRAORDINARIA

• ANALISIS Y JUSTIFICACION

ORDEN DEL DIA ASAMBLEA ORDINARIA

1. Verificación del quórum.2. Aprobación del orden de día.3. Elección de Presidente y Secretario de la Asamblea.4. Informe de la comisión de verificación acta anterior.5. Elección de comisión de verificación del acta de la

presente asamblea.6. Presentación de informe de gestión.7. Dictamen del Revisor Fiscal.8. Presentación y aprobación de los estados financieros

del ejercicio 2006.9. Presentación y aprobación del presupuesto de

ingresos, gastos e inversiones para el periodo 2007.

ORDEN DEL DIA ASAMBLEA ORDINARIA

10. Proyecto para aprobación de la Asamblea de cómo utilizar los recursos de recuperación de cartera.

11. Elección del Consejo de Administración.

12. Elección del Revisor Fiscal principal y suplente.

13. Proposiciones y Recomendaciones

CONVOCATORIA ASAMBLEA ORDINARIA

NO OLVIDAR INCLUIR:

• En caso de no poder asistir se puede hacer representar a través de un poder, el cual se acompaña.

• Si en la fecha de esta primera convocatoria esta no puede sesionar por falta de quórum, se informa a los propietarios que en cumplimiento del reglamento y la Ley, se convoca a una nueva reunión que se realizará el tercer día hábil siguiente al de la convocatoria inicial, martes 28 de Marzo a las ocho pasado meridiano (8:00 P.M)., la cual sesionará y decidirá validamente con un número plural de propietarios, cualquiera que sea el porcentaje de coeficientes presentes o representados.

• Los libros de contabilidad, actas, correspondencia y demás documentos, están a disposición de los propietarios en la oficina de Administración.

• EL ADMINISTRADOR, EL REVISOR

FISCAL Y LOS PROPIETARIOS, PODRAN

IMPUGNAR LAS DECISIONES

• DENTRO DE LOS 2 MESES SIGUIENTES

A LA PUBLICACION DEL ACTA

IMPUGNACION DE DECISIONES

DEL CONSEJO DE ADMINISTRACION

OBLIGATORIEDAD. Los conjuntos o edificios de uso comercial o mixto, integrados por más de 30 bienes privados, excluyendo parqueaderos o depósitos, tendrán un consejo de administración integrado por un número impar de 3 ó más propietarios de las unidades privadas

En vivienda es potestativo.

PRINCIPALES Y SUPLENTES CONSEJOS

• Los suplentes de los consejos únicamente participan en ausencia de los principales

• Si asisten principales y suplentes únicamente votan quien tengan la calidad de principales

OBLIGACIONES TRIBUTARIAS DE LA COPROPIEDAD

• IMPUESTO DE TIMBRE: La protocolización del reglamento de propiedad horizontal que consiste en elevarlo a escritura publica ante notario, no causa impuesto de timbre.

• OBLIGATORIEDAD DEL NIT: Las juntas de

copropietarios organizadas en propiedad horizontal no son contribuyentes pero si pueden ser agentes retenedores por lo cual están obligadas a solicitar Nit para cumplir con sus obligaciones fiscales.

• REGISTRO UNICO TRIBUTARIO- Las unidades o juntas de copropiedad y propiedad horizontal para obtener el nit, deben diligenciar el Rut con la presentación de los documentos que comprueben la existencia legal del ente.

• IMPUESTO SOBRE LA RENTA. No son

contribuyentes del impuesto sobre la renta y complementarios ni están obligadas a presentar declaración de ingresos y patrimonio.

OBLIGACIONES TRIBUTARIAS DE LA COPROPIEDAD

FONDO DE IMPREVISTOS.

a) 1% (no INFERIOR) SOBRE EL PRESUPUESTO ANUAL DE GASTOS COMUNES Y DEMÁS, APROBADOS POR LA ASAMBLEA.

b) Se suspende cuando el monto alcance el 50% del presupuesto ordinario del respectivo año

c) Si es insuficiente se recurre a expensa extraordinaria

d) El administrador dispone previa autorización de la asamblea.

DECISIONES QUE EXIGEN MAYORIA CALIFICADA EN LA

NUEVA LEY.

• Cambio destino, bienes comunes• Imposición de expensas, supere (4)

veces el valor.• Aprobación de expensas comunes

diferentes de las necesarias• Asignación de un bien común al uso

y goce exclusivo

MAYORIA CALIFICADA 70% COEFICIENTES.

DECISIONES QUE EXIGEN MAYORIA CALIFICADA EN LA NUEVA LEY.

• Reforma los estatutos y reglamentos• Desafectación bienes comunes no

esenciales• Cambio de destino de los bienes privados

ajuste, normatividad urbanística vigente.• Reconstrucción

MAYORIA CALIFICADA 70% COEFICIENTES.

DE LA SOLUCION DE CONFLICTOS

•Generar conciencia entre los copropietarios, de la necesidad de fortalecer las relaciones de vecindad, tan deterioradas en las grandes ciudades.

•Periodo de (1) un año y esta integrado por un número impar de 3 (tres) o más personas.

El comité de convivencia interviene en la solución de las controversias que pueden surgir con motivo de la vida en conjuntos o edificios, así como un procedimiento ágil para la solución, que incluye la posibilidad de acudir a conciliación, amigable composición o arbitraje.

VIVIENDA

DEL REVISOR FISCAL DEL EDIFICIO O CONJUNTO.

OBLIGATORIEDAD Los conjuntos de uso comercial o mixto estarán obligados a contar con un revisor fiscal, contador publico titulado, con matrícula profesional vigente e inscrita a la junta central de contadores.

•En los conjuntos o edificios residenciales, podrán contar con el revisor fiscal, si así lo decide la asamblea general.MEJOR AUDITOR

DIFERENCIAS BASICAS DIFERENCIAS BASICAS CON LAS LEYES CON LAS LEYES

ANTERIORESANTERIORES1-1- LA PROPIEDAD ES PERSONA JURIDICALA PROPIEDAD ES PERSONA JURIDICA

2-2- LOS BIENES COMUNES SON BIENES INALIENABLES E LOS BIENES COMUNES SON BIENES INALIENABLES E

INDIVISIBLES DE TODOS LOS COPROPIETARIOS A INDIVISIBLES DE TODOS LOS COPROPIETARIOS A

PRORRATA DE LOS COHEFICIENTES DE LA PRORRATA DE LOS COHEFICIENTES DE LA

PROPIEDAD.PROPIEDAD.

3-3- LOS COEFICIENTES DE COPROPIEDAD SE CALCULAN LOS COEFICIENTES DE COPROPIEDAD SE CALCULAN

CON BASE EN EL AREA PRIVADA CONSTRUIDA DE CON BASE EN EL AREA PRIVADA CONSTRUIDA DE

CADA BIEN DE DOMINIO PARTICULAR, CON CADA BIEN DE DOMINIO PARTICULAR, CON

RESPECTO AL AREA TOTAL PRIVADARESPECTO AL AREA TOTAL PRIVADA

4-4- SE ESTABLECIERON LOS MODULOS DE SE ESTABLECIERON LOS MODULOS DE

CONTRIBUCION PARA EL CASO DE QUE EXISTAN CONTRIBUCION PARA EL CASO DE QUE EXISTAN

ZONAS O BIENES COMUNES CUYO DISFRUTE NO ZONAS O BIENES COMUNES CUYO DISFRUTE NO

CORRESPONDA A TODOS LOS COPROPIETARIOS, CORRESPONDA A TODOS LOS COPROPIETARIOS,

EJEMPLO: LOCALES, ALMACENES, EJEMPLO: LOCALES, ALMACENES,

CONSULTORIOS SE ESTABLECEN CONSULTORIOS SE ESTABLECEN

TABLAS PARA EL COEFICIENTE TABLAS PARA EL COEFICIENTE

Y OTROS MODULOS DE Y OTROS MODULOS DE

CONTRIBUCIONCONTRIBUCION

DIFERENCIAS BASICAS (Cont...)DIFERENCIAS BASICAS (Cont...)

5-5- HACE OBLIGATORIO EL CONSEJO DE HACE OBLIGATORIO EL CONSEJO DE

ADMINISTRACION PARA LOS INMUEBLES DE USO ADMINISTRACION PARA LOS INMUEBLES DE USO

COMERCIAL O MIXTO QUE SUPEREN LAS 30 COMERCIAL O MIXTO QUE SUPEREN LAS 30

UNIDADES PRIVADAS DESCONTANDO GARAJES Y UNIDADES PRIVADAS DESCONTANDO GARAJES Y

DEPOSITOS , LO MISMO QUE HACE OBLIGATORIO DEPOSITOS , LO MISMO QUE HACE OBLIGATORIO

REVISOR FISCAL QUE DEBE SER CONTADOR REVISOR FISCAL QUE DEBE SER CONTADOR

PUBLICO INSCRITO EN LA JUNTA CENTRAL DE PUBLICO INSCRITO EN LA JUNTA CENTRAL DE

CONTADORES Y QUE NO PERTENEZCAN AL CONTADORES Y QUE NO PERTENEZCAN AL

CONSEJO DE ADMINISTRACION NI QUE SEA CONSEJO DE ADMINISTRACION NI QUE SEA

PROPIETARIO DE INMUEBLES CON INHABILIDADES PROPIETARIO DE INMUEBLES CON INHABILIDADES

EN CUANTO A CONSANGUINIDAD Y AFINIDAD...EN CUANTO A CONSANGUINIDAD Y AFINIDAD...


5.5. LA ASAMBLEA ESTA CONFORMADO POR TODOS LA ASAMBLEA ESTA CONFORMADO POR TODOS

LOS PROPIETARIOS SIN EXCEPCION DE VOZ Y LOS PROPIETARIOS SIN EXCEPCION DE VOZ Y

VOTOVOTO

6.6. LOS INTERESES POR MORA SON DEL 1.5 VECES LOS INTERESES POR MORA SON DEL 1.5 VECES

DEL INTERES BANCARIODEL INTERES BANCARIO


8-8- ESTABLECIO EN UN 70% LAS DECISIONES QUE ESTABLECIO EN UN 70% LAS DECISIONES QUE

EXIGEN MAYORIA CALIFICADA.EXIGEN MAYORIA CALIFICADA.

9-9- LOS BIENES COMUNES NO-ESCENCIALES LOS BIENES COMUNES NO-ESCENCIALES

PUEDEN SER DESAFECTADOS Y PASAN A SER PUEDEN SER DESAFECTADOS Y PASAN A SER

DOMINIO DE LA PERSONA JURIDICA LA CUAL DOMINIO DE LA PERSONA JURIDICA LA CUAL

PASA A ARRENDARLOS, VENDERLOS ETC.PASA A ARRENDARLOS, VENDERLOS ETC.

10.10. HACE OBLIGATORIO EL ITEM PARA LOS HACE OBLIGATORIO EL ITEM PARA LOS

IMPREVISTOS A NIVEL DE PRESUPUESTO EL IMPREVISTOS A NIVEL DE PRESUPUESTO EL

CUAL NO PUEDE SER INFERIOR AL 1% Y CUAL NO PUEDE SER INFERIOR AL 1% Y

CONTROLA EL COBRO DE LAS CUOTAS CONTROLA EL COBRO DE LAS CUOTAS

EXTRAORDINARIASEXTRAORDINARIAS


DERECHOS DE LOS DERECHOS DE LOS PROPIETARIOSPROPIETARIOS

POSEERPOSEER

ENAJENARENAJENAR

SERVIRSE DE LOS BIENESSERVIRSE DE LOS BIENES

INTERVENIR EN LAS ASAMBLEASINTERVENIR EN LAS ASAMBLEAS

PEDIR IMPOSICION DE MULTASPEDIR IMPOSICION DE MULTAS

SOLICITAR CONVOCATORIA DE SOLICITAR CONVOCATORIA DE

ASAMBLEASASAMBLEAS


PROCESOS EJECUTIVOS: SOLO PODRA EXIGIRSE

• Demanda• Certificado sobre existencia y representación

de la persona jurídica• Certificado expedido por el administrador.

Libros • Poder debidamente otorgado• Certificado de intereses (Superbancaria)

ASAMBLEA.• Convocatoria antelación no inferior a 15 días

calendario• Morosos : la convocatoria contendrá relación

de los morosos• Segunda. Si convocada la asamblea general

y no puede sesionar por falta de quórum se convocaria a una nueva reunión que se realizará el 3er día hábil siguiente al de la convocatoria inicial a las 8.00 p.m. Y sesionará con cualquier número plural de copropietarios.


PERSONERIA JURIDICA

Con el fin de obtener la personería jurídica de los

edificios y conjuntos ya constituidos, exige

modificar los reglamentos para adaptarlos al

nuevo régimen – se obtendrá cuando se inscriba

en la oficina de registro de instrumentos públicos.


En los edificios residenciales y de oficinas, los propietarios de bienes de dominio particular ubicados en el primer piso no estarán obligados a contribuir al mantenimiento, reparación y reposición de ascensores, cuando para acceder a su parqueadero no exista el uso de ascensor. Será aplicable a otros edificios cuando así lo prevea el reglamento de propiedad horizontal.


Cuando el dominio de un bien privado perteneciere en común y pro indiviso a dos o más personas, cada una de ellas será solidariamente responsable de pago de la totalidad de las expensas comunes correspondientes a dicho bien, sin perjuicio de repetir lo pagado contra sus comuneros en la proporción que le corresponda.


Importante el uso de “Propiedad Horizontal” a continuacion del nombre del edificio o conjunto


Derechos de propiedad exclusiva sobre bienes privados y derechos de copropiedad sobre el terreno y los demás bienes comunes.

Bienes comunes especiales:• El terreno cimientos, estructuras,

las circulaciones, instalaciones de servicios públicos, las fachadas, las cubiertas etc.


Incluir en la reforma del reglamento los números de los folios de matriculas de cada uno de las unidades privadas.


PERIODO PRESUPUESTAL

• Recomendable abril–marzo año siguiente

• Acorde con fechas de los nombramiento de los administradores y consejos de administración

• Diferente de aprobación estados financieros

INDICEDESCRIPCIÓN GENERAL

ANTECEDENTES

CAPITULO 1 GENERALIDADES

– Aspectos de la reforma por adaptación a la ley 675 de 2001

– Objeto y efectos– Definiciones– Responsabilidad por incumplimiento– Contenido y normatividad– Planos y reformas

CONT …

CAPITULO 2.DEL EDIFICIO O CONJUNTO P.H

– Denominación y ubicación– Localidad– Propiedad– Determinación y descripción general del

inmueble

INDICE CONT …

CAPITULO 3. DE LOS BIENES PRIVADOS

– Definición e identificación de las unidades privadas.

– Destinación y determinación de las unidades privadas

– Obligaciones– Modificación de las unidades privadas– Impuestos y tasas– Hipotecas– Protocolización de escrituras de enajenación

INDICE CONT …

CAPITULO 4. DE LOS COEFICIENTES DE

COPROPIEDAD.

– Coeficientes de copropiedad y módulos de gastos

– Modificación de coeficientes

CONT …INDICE

CAPITULO 5 DE LOS BIENES COMUNES

– Alcance y naturaleza– Clasificación general de los bienes comunes– Destino – Áreas comunes del edificio– Modificación y mejoras en los bienes

comunes– Modificaciones en el goce de (áreas

comunes) bienes comunes.– Reparaciones en los bienes comunes– Limites de dominio sobre bienes comunes

CONT …INDICE

CAPITULO 5DE LOS BIENES COMUNES

– División de los bienes comunes– Desafectación de bienes comunes no

esenciales– Procedimiento para la desafectación de bienes

comunes– Bienes comunes de usos exclusivo– Régimen especial de los bienes comunes de

usos exclusivo– Instalaciones especiales– Avisos– Fachadas

CONT …INDICE

CAPITULO 6. DE LA CONTRIBUCIÓN A LAS

EXPENSAS COMUNES

– Participación en las expensas comunes necesarias

– Incumplimiento en el pago de expensas

CONT …INDICE

CAPITULO 7. DE LOS COPROPIETARIOS

– Derechos de los copropietarios

– Deberes de los copropietarios

– Provisiones especiales sobre arrendatarios y otros tenedores a cualquier titulo

CONT …INDICE

CAPITULO 8. DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL

COMO PERSONA JURÍDICA

– Objeto de la persona jurídica – Naturaleza– Constitución– Recursos patrimoniales– Órganos de dirección y administración

CONT …INDICE

CAPITULO 9.DE LA ASAMBLEA GENERAL

– Integración y alcance de sus decisiones– Naturaleza y funciones de la asamblea– Reuniones– Reuniones por derecho propio– Reuniones de segunda convocatoria– Asambleas no presenciales– Decisiones por comunicación escrita– Decisiones en reuniones no presenciales– Quórum y mayorías– Actas– Merito ejecutivo– Impugnación de decisiones

CONT …INDICE

CAPITULO 11. DEL ADMINISTRADOR DEL EDIFICIO

– Administrador– Funciones– Atribuciones especiales del

administrador

CAPITULO 12.DEL REVISOR FISCAL.

– Revisor fiscal funciones

CONT …INDICE

CAPITULO 13. SOLUCION DE CONFLICTOS

– Solución de conflictos

CAPITULO 14. DE LAS SANCIONES

– Sanciones por incumplimiento de obligaciones no pecuniarias.

– Ejecución de las sanciones por incumplimiento de las obligaciones no pecuniarias

– Impugnación de las sanciones por incumplimiento de las obligaciones no pecuniarias.

CONT …INDICE

CAPITULO 15. ASPECTOS ECONOMICOS

– Elaboración y aprobación del presupuesto– Presupuesto provisional– Déficit presupuestal– Cuotas extraordinarias– Fondo de imprevistos, creación y finalidad– Formación e incremento– Manejo e inversión– Inventarios y balances

CONT …INDICE

CAPITULO 16. SEGUROS

– Seguro contra incendio y terremoto

– Insuficiencia de la indemnización

– Seguro de bienes de dominio privado

CONT …INDICE

CAPITULO 17. DE LA RECONSTRUCCIÓN DEL

EDIFICIO

• Destrucción del inmueble• Reconstrucción obligatoria• Reconstrucción parcial del edificio

CONT …INDICE

CAPITULO 18 DE LA EXTINCIÓN DE LA PROPIEDAD

HORIZONTAL

– Causales de extinción de la propiedad horizontal

– Procedimiento– Liquidación de la persona jurídica

CAPITULO 19DISPOSICIONES ESPECIALES

– Disposiciones especiales– Cumplimiento de la ley 675 de agosto 3 del

2001.

CONT …INDICE

PROCEDIMIENTOS DE UN AJUSTE DEL REGLAMENTO DE PROPIEDAD

HORIZONTAL• COTIZACION• DOCUMENTOS NECESARIOS • CONTENIDO DE UN REGLAMENTO AJUSTADO • APROBACION DEL PROYECTO • CONVOCATORIA A ASAMBLEA GENERAL

EXTRAORDINARIA, PUNTOS DEL ORDEN DEL DIA.• PROTOCOLIZACION POR ESCRITURA PUBLICA• TRAMITES ANTE BENEFICENCIA, NOTARIADO Y

REGISTRO• SOLICITUD DE LA PERSONERIA JURIDICA

TARIFAS DE MODIFICACION Y ELABORACION DEL REGLAMENTO DE PROPIEDAD

HORIZONTAL PARA AJUSTARLOS A LA NUEVA LEY 675 DE AGOSTO 3 DEL 2001.

VALORES + IVA

HASTA 15 UNIDADES $DE 16 A 40 UNIDADES $DE 41 A 80 UNIDADES $DE 81 A 150 UNIDADES $DE 151 A 300 UNIDADES $MAS DE 301 UNIDADES $

PRESUPUESTO DE LA REFORMA1. ASESORÍA ELABORACIÓN Y AJUSTE REGLAMENTO

2. GASTOS A CARGO DE LA COPROIEDADa) Fotocopias del reglamento para entregar a miembros

del consejo y posteriormente a propietarios

b) Gastos notarialesc) Derechos notariales

• Dos copias de la escritura ($ c/hoja)• I.V.A• Total gastos notariales• Pago beneficencia

d) Pago registro de reglamento y anotación por cada folio de matricula

INTERES DE MORA

EL ARTICULO 50 DE LA LEY 675 ESTABLECE CLARAMENTE:

“INCUMPLIMIENTO EN EL PAGO DE EXPENSAS: El retardo en el cumplimiento del pago de expensas causará intereses de mora, equivalentes a una y media veces el interés bancario corriente, sin perjuicio que la asamblea general establezca un interés inferior.

www.superfinanciera.gov.co

INTERES DE MORA MES DE JUNIO DE 2005 = 28.28% EFECTIVO ANUAL

FORMULA PARA CONVERTIR INTERES EFECTIVO ANUAL A NOMINAL ANUAL

[ (1 + i ) - 1 ] x 121/12

EJEMPLO: CONVERTIR 28.28% EFECTIVO ANUAL A NOMINAL ANUAL

[ (1 + 0.2828 ) - 1 ] x 12 = 0.2516

=25.16% NOMINAL ANUALPara convertir una tasa nominal anual a una tasa nominal mensual

únicamente se divide por 12

(25.16%) / 12 = 2.09% NOMINAL MENSUAL

1/12

MES EXPENSA CUOTAS Interes de Interes de Interes de Interes Interes Total aCOMÚN ACUMUL Mora E.A Mora N.A. Mora N.M Mensual Acumul. Pagar

JUNIO 100.000 100.000 28,28% 25,20% 2,10% 0 0 100.000JULIO 100.000 200.000 27,75% 24,72% 2,06% 2.060 2.060 202.060AGOSTO 100.000 300.000 27,36% 24,48% 2,04% 4.080 6.140 306.140SEPTIEMBRE 100.000 400.000 27,33% 24,36% 2,03% 6.090 12.230 412.230OCTUBRE 100.000 500.000 26,90% 24,12% 2,01% 8.040 20.270 520.270NOVIEMBRE 100.000 600.000 26,72% 23,88% 1,99% 9.950 30.220 630.220

COMO LIQUIDAR LOS INTERESES DE MORAEJEMPLO PRACTICO

En este ejemplo la cuota de administración mensual es de $100.000 y

a partir del mes de Junio del 2006 no se están pagando cuotas de

administración.

En la columna de total a pagar esta detallado el valor que se debe

presentar como cuenta de cobro al comienzo de mes.

AVALUOAVALUOAREAS AREAS

COMUNES COMUNES

CAPITULO IICAPITULO II

QUE SON BIENES QUE SON BIENES COMUNES COMUNES PARTES DEL EDIFICIO SOMETIDO AL

REGIMEN DE P.H. PERTENECIENTES EN PROINDIVISO A TODOS LOS PROPIETARIOS DE BIENES PRIVADOS, QUE POR SU NATURALEZA O DESTINACION PERMITEN O FACILITAN LA EXISTENCIA, ESTABILIDAD, FUNCIONAMIENTO, CONSERVACION, SEGURIDAD, USO, GOCE O EXPLOTACION DE LOS BIENES DE DOMINIO PARTICULAR.

QUE SON BIENES COMUNES QUE SON BIENES COMUNES DE USO EXCLUSIVODE USO EXCLUSIVO

SON LOS NO NECESARIOS PARA EL DISFRUTE Y GOCE DE LOS BIENES DE DOMINIO PARTICULAR Y EN GENERAL, AQUELLOS CUYO USO COMUNAL LIMITARIA EL LIBRE GOCE Y DISFRUTE DE UN BIEN PRIVADO, TALES COMO TERRAZAS, PATIOS INTERIORES Y RETIROS, PODRAN SER ASIGNADOS DE MANERA EXCLUSIVA A LOS PROPIETARIOS QUE POR SU LOCALIZACION PUEDAN DISFRUTARLOS

PARA QUE SOLICITAN PARA QUE SOLICITAN AVALUO DE AREAS AVALUO DE AREAS

COMUNES ?COMUNES ?• PARA ASEGURAR LAS AREAS COMUNES,

EN CUMPLIMIENTO DE LA LEY

• PARA DETERMINAR EL VALOR DE AREAS

DE DESAFECTACION DE BIENES COMUNES.

• PARA ESTABLECER EL VALOR DE LOS

MODULOS DE CONTRIBUCION.

QUE SE DEBE AVALUAR QUE SE DEBE AVALUAR COMO AREAS COMUNESCOMO AREAS COMUNES

• PARA EFECTOS DEL SEGURO DE AREAS COMUNES, NORMALMENTE NO SE DEBE INCLUIR EL TERRENO.

• AREAS COMUNES

• AREAS COMUNES DE USO EXCLUSIVO

• LAS AREAS INCLUIDAS EN EL PROYECTO DE DIVISION. LO QUE APARECE EN REGLAMENTOS DE P.H. EN CUADRO DE AREAS

QUE SE DEBE AVALUAR QUE SE DEBE AVALUAR COMO AREAS COMUNESCOMO AREAS COMUNES

• LO ANTERIOR INCLUYE, PORTERIAS, SALON SOCIAL, ESCALERAS, PASILLOS, ETC.

• ADICIONALMENTE SE DEBE INCLUIR:

Placas de todos los pisos

Cubiertas

Fachadas

ESENCIALES :ESENCIALES :

SON LOS INDIPENSABLES PARA LA SON LOS INDIPENSABLES PARA LA

EXISTENCIA , ESTABILIDAD EXISTENCIA , ESTABILIDAD

CONSERVACION Y SEGURIDAD DEL CONSERVACION Y SEGURIDAD DEL

EDIFICIO.EDIFICIO.

NO ESENCIALES :NO ESENCIALES :

SON LOS NO INDISPENSABLESSON LOS NO INDISPENSABLES

BIENES COMUNESBIENES COMUNES

BIENES COMUNESBIENES COMUNES

EL TERRENOEL TERRENO

LOS CIMIENTOSLOS CIMIENTOS

LOS MUROSLOS MUROS

LOS TECHOSLOS TECHOS

LA PORTERIALA PORTERIA

LAS INSTALACIONES DE SERVICIOSLAS INSTALACIONES DE SERVICIOS

LA PORTERIA-LOS PATIOS-PUERTAS DE LA PORTERIA-LOS PATIOS-PUERTAS DE

ENTRADA ENTRADA

Escritura del predio, reglamento de

propiedad horizontal, original y de ajuste

a la nueva Ley 675 de Agosto 3 de 2001.

Certificado de libertad y tradición

(matriz).

Planos de sótano, primera planta y

última planta, Cubierta.

DOCUMENTOS QUE SE DOCUMENTOS QUE SE REQUIERENREQUIEREN

Carta Remisoria Indice Estudio de Avalúo de reconstrucción

I. Información Básica

Indicadores Económicos

I. Información sobre titulación

II. Características Generales del Sector

Predio avaluado

INDICE DE CONTENIDOINDICE DE CONTENIDOAVALUO DE AREAS COMUNESAVALUO DE AREAS COMUNES

IV. Reglamentación Urbanística

V. Características Generales del Terreno

VI. Características Generales de la

Construcción

VII. Servicios públicos

VIII. Consideraciones Finales

IX. Etapas y metodología utilizadas

elaboración del avalúo



X. Certificado de Avalúo de reconstrucción

XI. Memoria Fotográfica

XII. Plano topográfico, plancheta

XIII. Certificado de tradición y libertad

XIV. Anexos

METODOLOGIA UTILIZADAMETODOLOGIA UTILIZADA

METODO DE COSTO INVERTIDO

Determinación del costo de reposición, que es el costo de repetirlo o reproducirlo y para ello es necesario conocer el valor a nuevo para partir de allí para poder evaluar la construcción usada.

Los presupuestos de construcción en Colombia se divide en los siguientes

costos:

$ Costos directos

$ Costos Indirectos

$ Costos Administrativos y de ventas

$ Costos financieros

COSTOS DIRECTOS.COSTOS DIRECTOS.•Preliminares•Desagües•Muros•Pañetes•Estructura•Cubiertas•Pisos•Enchapes y accesorios•Hidráulicas y sanitaria•Eléctrica

•Carpintería madera

•Carpintería metálica

•Equipos especiales

•Cerrajería

•Vidrios

•Pintura

•Remates

•Equipos y herramientas

•Administración de obra

COSTOS INDIRECTOS.COSTOS INDIRECTOS.

Se denominan indirectos porque se aplica un porcentaje o relación indirecta con los costos de materiales, mano de obra y equipos

•Honorarios: todo tipo de honorarios y estudios requeridos para la construcción•Conexión de servicio•Impuesto seguros y garantías•Imprevistos

COSTOS ADMINISTRATIVOS

Son los costos de la oficina o gerencia de obra e incluye gastos menores, costos legales generales, contabilidad, auditoria.

NO SE DEBEN INCLUIR LOS SIGUIENTES COSTOS:

Gastos de ventas, tales como Comisiones de ventas, publicidad, notaria y legales de venta y costos financieros.

COMPOSICION GENERAL DE LOS COSTOS DE LA

EDIFICACIONCOSTOS

PONDERACION %Sobre precio de

venta

Costos directos 45.0

Costos indirectos 8.0

Costos generales administrativos 2.5

TOTAL PORCENTAJE DEL TRABAJO 55.5

OTROS INDICES QUE NO DEBEN SER TENIDOS EN CUENTA

Costos de venta 5.0

Costos financieros 10.0

Lote urbanizado 14.0

Utilidad 15.0

TOTAL SOBRE PRECIO DE VENTA 100.0

INFORMACION DEL MERCADO

FUENTES:Información de Construdata, Camacol y

datos del mercado de los costos directos.

- Costos a todos los aptos, cruzar con áreas comunes

- Precios inmuebles a nuevo, precios inmuebles a usado

- Homogenización de información

• PROPIETARIO? ?

• TITULO DE ADQUISICION ?

• FOLIOS DE MATRICULA INMOBILIARIA MATRIZ

CAPITULO DE TITULACIONACLARACION


COMUNES COMUNES

CAPITULO IIICAPITULO III

DEFINICIONES

• Tomador del Seguro: persona que traslada los riesgos por cuenta propia o ajena, quien suscribe este contrato, y por tanto a quien corresponden las obligaciones que se derivan del mismo, salvo aquellas que expresamente corresponden al Asegurado.

• Asegurado: Persona titular del interés expuesto al riesgo y a quien corresponden, en su caso, los derechos derivados del contrato

• Copropiedad Asegurada: Será el inmueble registrado bajo la dirección y ciudad plenamente identificado en la Póliza como “Dirección del Riesgo Asegurado”

SEGUROS NUEVO REGIMEN DE P.H.

CONTENIDO DE LA LEYArticulo 15. Seguros todos los edificios o conjuntos sometidos al régimen de propiedad horizontal podrán constituir pólizas de seguros que cubran contra los riesgos de incendio y terremoto, que garanticen la construcción total de los mismos.

Par. 1° en todo caso será obligatoria la constitución de pólizas de seguros que cubran contra los riesgos de incendio y terremoto los bienes comunes de que trata la presente ley, susceptibles a ser asegurados.

SEGUROS NUEVO REGIMEN DE P.H.

CONTENIDO DE LA LEYPar 2° las indemnizaciones provenientes de los seguros quedarán afectadas en primer termino a la reconstrucción del edificio o conjuntos en los casos en que esta sea procedente. Si el inmueble no es reconstruido, el importe de la indemnización se distribuirá en proporción al derecho de cada propietario de bienes privados, de conformidad con los coeficientes de copropiedad y con las normas legales aplicables.

RIESGOS DE COPROPIEDADES

DAÑOS FISICOS

ACCION A TERCEROS

PERDIDAS POR TRANSPORTE

PERDIDA CONSECUENCIAL

RECLAMACION TERCEROS

DAÑOS A PERSONAS

CATASTROFICOS

Edificios – Maquinas - Enseres

Infidelidad empleados – Personas ajenas

Dinero - Valores

Cuotas de administración – Rentas por alquileres – Gastos adicionales

Daños a propiedades – lesiones o muerte – Responsabilidad patronal –

Incumplimiento contratos

Enfermedad – Accidente - Muerte

Terremoto - Avalanchas – Inundaciones – motín – asonada –

conmoción civil – Huracán o vendaval

SUMA ASEGURADA

• Monto máximo de responsabilidad para la compañía estipulado para cada uno de los bienes, secciones y artículos especificados en la carátula de la póliza.

• La responsabilidad de la compañía no excederá en ningún caso de los limites y sublimites fijados para determinadas coberturas.

INDICE VARIABLE

Si así se pacta en la carátula de la Póliza, la suma asegurada se considera básica y se reajustara automáticamente a partir del día de iniciación de su vigencia, en forma lineal y en proporción al tiempo corrido, hasta alcanzar al final de la vigencia de la póliza el porcentaje adicional indicado en la carátula.

SEGURO INSUFICIENTE O INFRASEGURO

Si al momento de ocurrir cualquier perdida o daño cubierto por la póliza, los bienes asegurados tienen un valor superior a la cantidad por la cual están amparados, el Asegurado será considerado como su propio asegurador por la diferencia entre estas dos sumas, y por lo tanto , soportara la parte proporcional que le corresponde de dicha perdida o daño.

DEDUCIBLE

Es la suma que invariablemente se descuenta del monto de la perdida indemnizable y que siempre queda a cargo del Asegurado o del Beneficiario y será indicado en la carátula de la Póliza.

Como deducible se toma el mayor valor que resulte entre:

• Aplicar la perdida indemnizable el porcentaje indicado

•La suma equivalente a la cantidad de S.M.L.M.V. indicada

Si el valor de la perdida indemnizable es igual o inferior al monto deducible, no habrá lugar a la indemnización.

QUE DEBE ASEGURARSEQUE DEBE ASEGURARSE

Estructura de concreto reforzado columnas, vigas, placas, las fachadas, las cubiertas, las terrazas, rampa de acceso a los garajes, el ingreso general, los halls o corredores de todos los pisos, los patios del primer piso, las escaleras, el salón comunal, el espacio para portería, shut de basuras, los buitrones o ductos, las bajantes de aguas lluvias y aguas negras, las zonas de circulación vehicular y peatonal, los garajes para visitantes, los espacios para aseo, espacios para bicicletas, todos aquellos elementos que no han sido de determinados como privados.

QUE DEBE ASEGURARSEQUE DEBE ASEGURARSE

LOS ACCESORIOS Y ACABADOS DE LOS BIENES COMUNES Y LAS INSTALACIONES EN GENERAL, TALES COMO, ASCENSORES, PLANTAS ELÉCTRICAS, VENTILACIÓN, TANQUES DE AGUA, MOTOBOMBAS.

ELEMENTOS QUE CONSTITUYEN LA DOTACION BASICA PARA EL FUNCIONAMIENTO GENERAL DE LAS UNIDADES PRIVADAS.

QUE DEBE ASEGUARSEQUE DEBE ASEGUARSE

SON AQUELLOS ELEMENTOS QUE POR NATURALEZA SE REPUTAN COMO PARTE ESENCIAL DE LOS INMUEBLES POR ESTAR AFECTADOS AL SERVICIO COMÚN Y AL FUNCIONAMIENTO GENERAL DE LOS MISMOS. ,

INSTALACIÓN DE ACUEDUCTO Y ALCANTARRILLADO, ENERGIA, TELEFONIA, GAS NATURAL, T.V. CABLE. CITOFONIA INTERNA, DESDE EL PUNTO DE CONEXIÓN A LAS REDES DE SERVICIO PUBLICO HASTA LA ENTRADA DE CADA UNIDAD PRIVADA

SOPORTE DE UN SEGURO DE SOPORTE DE UN SEGURO DE AREAS COMUNESAREAS COMUNES

•Avalúo de reconstrucción, con

especificaciones constructivas, acabados,

titulacion, y todo lo antes relacionado.

•Memoria fotográfica

•Indicación en la póliza de acompañar el

avalúo

ERRORES FRECUENTES EN EL ERRORES FRECUENTES EN EL SEGURO DE AREAS COMUNESSEGURO DE AREAS COMUNES

• Asegurar por el valor comercial

• Asegurar únicamente parte de las áreas comunes

• Asegurar de acuerdo con el presupuesto y no con trabajo técnico

• No contar con soporte en caso de reclamación. Que aseguran?

ERRORES FRECUENTES EN EL ERRORES FRECUENTES EN EL SEGURO DE AREAS COMUNESSEGURO DE AREAS COMUNES

• Los asesores de seguros se olvidan del

trabajo profesional de los avaluadores.

Venden la póliza

• Infraseguro en la contratación

• Direcciones erradas

• Pago doble de primas. La copropiedad y el

propietario

• Ideal asegurar todo el edificio

CONTRATACION Y CONTRATACION Y ADMINISTRACION DE LAS POLIZAS ADMINISTRACION DE LAS POLIZAS

DE SEGUROSDE SEGUROSANTES DE CADA PERIODO PRESUPUESTAL LLEVE A CABO EL SIGUIENTE PLAN DE TRABAJO.•El administrador debe determinar cuales son los bienes comunes objeto de asegurar. Sacar relación general.•Solicitar los servicios de un avaluador profesional para que determine, áreas y valores de cada uno de los bienes inmuebles, muebles y equipos objeto del seguro de incendio y terremoto.


DE SEGUROSDE SEGUROSSolicitar los servicios de un Corredor de seguros, para que cotice las pólizas de incendio y terremoto, y anexos de la póliza recomendados para el Edificio o Conjunto, para los bienes comunes determinados, objeto del seguro.

Presentar al Consejo de Administración, las cotizaciones para su aprobación. Y su posterior inclusión en el presupuesto para la nueva vigencia.


DE SEGUROSDE SEGUROS• Aprobación del presupuesto por parte de la

Asamblea.

• Contratar las pólizas de seguros anexando el avalúo practicado como soporte de la póliza, solicitando inspección antes de perfeccionarse el contrato.

LO QUE FALTA POR LO QUE FALTA POR REGLAMENTAR EN EL SEGUROREGLAMENTAR EN EL SEGURO

•SEGURO DE TODA LA PROPIEDAD•CRUCE DE PAGO DE PRIMAS SOBRE UN MISMO PREDIO•ELIMINAR EL SEGURO COLECTIVO HIPOTECARIO CUANDO EXISTA SEGURO GENERAL•TARIFAS ESPECIALES SEGURO P.H.mensual

TODO RIESGO PARA DAÑOS MATERIALES

Bienes de Propiedad Común $ 1.875.386.633

Maquinaria y Equipo $ 115.000.000

Mobiliario $ 1.000.000

Equipos eléctricos y electrónicos $ 9.076.000

Dineros $ 2.000.000

Total Valor asegurables $ 2.003.362.633

AMPAROS

Perdidas y daños materiales por todo riesgo noexpresamente excluido

Si ampara

CONDICIONES POLIZA SEGURO AREAS COMUNES


SUBLIMITES Daños materiales Cobertura 100% Terremoto,temblor o erupción volcánica Cobertura 100% Huelga, asonada, motín o terrorismo Cobertura 100% Rotura de maquinaria 100% valor

maquinaria Daños o perdida en equipos eléctricos y electrónicos

100% valor de equipos

Sustracción con violencia (sobre muebles, enseres y dineros)

$ 3.000.000

Rotura accidental de vidrios $ 93.769.332 Asistencia domiciliaria Si ampara Transporte de valores $ 48.000.000


SUBLIMITES Manejo global comercial $ 4.000.000 Actos de autoridad Si ampara Gastos de extinción de siniestro $ 400.672.527 Remoción de escombros $ 400.672.527 Gastos para la preservación de bienes Si ampara Gastos para demostrar el siniestro $ 400.672.527 Honorarios profesionales $ 400.672.527 Incendio y/o rayo en aparatos eléctricos Si ampara Amparo automático de nuevos bienes aviso 30 días

Hasta el 10 % de contenidos

Amparo automático de índice variable I.P.C. sin cobro adicional

CLAUSULAS ADICIONALESRevocación de la póliza excepto HAMCC YAMIT

30 DIAS

Restablecimiento automático del valorasegurado por pago de siniestro

10 DIAS

Labores y materiales SIArbitramento SIPrimera opción de compra del salvamento SIDesignación del ajustador SIReposición o reemplazo SIAmpliación aviso de siniestro 10 DIAS

PRIMAS CON IVA Todo riesgo daño material (amparo basico) $ 3.392.827 Responsabilidad civil extracontractual $ 249.400 Transporte de valores $ 221.270 Manejo global comercial $ 232.000 TOTAL A PAGAR $ 4.095.497


COMUNECOMUNES S

AVALUOAVALUOAREAS AREAS

COMUNECOMUNES S

AVALUOS AVALUOS NUEVO NUEVO

REGIMEN REGIMEN DE PROPIEDADDE PROPIEDAD HORIZONTAL HORIZONTAL

PORTAFOLIO DE SERVICIOSPORTAFOLIO DE SERVICIOS

1. Avaluos Urbanos y rurales

2. Valoración de empresas

3. Avaluos de Maquinaria Industrial y equipos especializados

4. Valoración de toda clase de activos

5. Inventario Físico de Existencias

6. Asesoría en Propiedad

Horizontal – Ajuste

Reglamento Ley 675/01

7. Venta y corretaje de

inmuebles

8. Tramites Inmobiliarios

9. Asesoria Compradores

10. Arrendamientos

GRACIAS

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