ley especial de lotificaciones y parcelaciones de uso habitacional

ASAMBLEA LEGISLATIVA - REPUBLICA DE EL SALVADOR____________________________________________________________________

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___________________________________________________________________INDICE LEGISLATIVO

DECRETO N 993

LA ASAMBLEA LEGISLATIVA DE LA REPUBLICA DE EL SALVADOR,

CONSIDERANDO:

I.- Que los Artculos 103 y 119 de la Constitucin de la Repblica establece que elEstado debe procurar que el mayor nmero de familias salvadoreas lleguen a serpropietarias de su vivienda, garantizando la propiedad privada en funcin social;

II.- Que actualmente existen parcelaciones, particiones, segregaciones de inmuebles,sean de hecho o de derecho, conocidas como lotificaciones, que representan unaoportunidad real de acceso al derecho de propiedad sobre inmuebles a favor delas familias salvadoreas; lo cual es un mecanismo de oportunidad a las mismaspara llegar a ser propietarias de una vivienda;

III.- Que atendiendo a que una considerable cantidad de lotificaciones no han seguidoel debido proceso para la legalizacin y actualizacin de las mismas; resultanecesario crear un mecanismo que permita la consecucin de la Seguridad Jurdica,por lo que se vuelve necesario y urgente, dictar una Ley Especial, que establezcanormas bsicas dentro de un marco de garantas legales y de seguridad jurdicaa favor de estas personas;

IV.- Que es necesario superar las irregularidades en las referidas lotificaciones, que alno estar debidamente legalizadas o autorizadas, impiden que las familias opersonas adquirentes de los inmuebles, obtengan con prontitud y certeza los ttulosde propiedad correspondientes;

V.- Que en adicin la inseguridad jurdica que la comercializacin de lotes yparcelaciones provoca en los lote-habiente; tambin se ha afectado elordenamiento y desarrollo territorial en el mbito nacional, por lo cual, esindispensable establecer los instrumentos que regulen adecuadamente la materiay eviten el desarrollo de lotificaciones en zonas no aptas para urbanizacin.

POR TANTO,

en uso de sus facultades y a iniciativa de los Diputados y de las Diputadas: Ciro Cruz Zepeda Pea,Jos Francisco Merino Lpez, Francisco Roberto Lorenzana Durn, Lorena Guadalupe Pea Mendoza, CesarHumberto Garca Aguilera, Elizardo Gonzlez Lovo, Irma Lourdes Palacios Vsquez, Mario Alberto TenorioGuerrero, Gaspar Armando Portillo Bentez, Guillermo Antonio Olivo Mndez, David Rodrguez Rivera, SoniaMargarita Rodrguez Sigenza, Jos Nelson Guardado Menjvar, Mauricio Ernesto Rodrguez, Karla GiselaAbrego Cceres, Hctor Antonio Acevedo Moreno, Flix Agreda Chachagua, Miguel Elias Ahues Karra, JosAntonio Almendariz Rivas, Francisco Rubn Alvarado Fuentes, Jos Orlando Arvalo Pineda, Guillermo vilaQel, Douglas Leonardo Meja vils, Eduardo Enrique Barrientos Zepeda, Yohalmo Edmundo CabreraChacn, Jos Vidal Carrillo Delgado, Daro Alejandro Chicas Argueta, Jos Alvaro Cornejo Mena, ValentnArstides Corpeo, Carlos Cortez Hernndez, Luis Alberto Corvera Rivas, Santos Eduviges Crespo Chvez,Rosa Alma Cruz de Henrquez, Ana Vilma de Cabrera, Carmn Elena Caldern de Escaln, Csar Ren


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Florentin Reyes Dheming, Nery Arely Daz de Rivera, Antonio Echeverra Veliz, Omar Arturo Escobar Oviedo,Emma Julia Fabin Hernndez, Jos Rinaldo Garzona Villeda, Eduardo Antonio Gomar Morn, Melvin DavidGonzlez Bonilla, Jos Armando Grande Pea, Jaime Ricardo Handal Samayoa, Juan Carlos HernndezPortillo, Gladis Marina Landaverde Paredes, Hortensia Margarita Lpez Quintana, Mario Marroqun Meja,Ana Guadalupe Martnez Menndez, Guillermo Francisco Mata Bennett, Rolando Mata Fuentes, Sal AnselmoMndez, Juan Carlos Mendoza Portillo, Erik Mira Bonilla, Heidy Carolina Mira Saravia, Rafael Ricardo MornTobar, Yeymi Elizabett Muoz Morn, Oscar Ernesto Novoa Ayala, Orestes Fredesman Ortez Andrade, RafaelEduardo Paz Velis, Mario Antonio Ponce Lpez, Zoila Beatriz Quijada Sols, Norma Carolina Ramrez, CarlosArmando Reyes Ramos, David Ernesto Reyes Molina, Javier Ernesto Reyes Palacios, Inmar Rolando Reyes,Dolores Alberto Rivas Echeverra, Gilberto Rivera Meja, Jackelin Noem Rivera Avalos, Marcos Antonio Salazar,Patricia Mara Salazar Meja, Csar Humberto Solrzano Dueas, Karina lvette Sosa de Lara, Jaime GilbertoValdez Hernndez, Patricia Elena Valdivieso de Gallardo, Ramn Arstides Valencia Arana, Mario EduardoValiente Ortiz, Esdras Samuel Vargas Prez, Guadalupe Antonio Vsquez Martnez, Ana Daysi Villalobos deCruz y Francisco Jos Zablah Safie.

DECRETA la siguiente:

LEY ESPECIAL DE LOTIFICACIONES Y PARCELACIONES PARA USO HABITACIONAL

TITULO PRIMERO

CAPITULO UNO

Disposiciones GeneralesObjeto

Art. 1.- La presente Ley tiene por objeto regular la posesin de buena fe, comercializacin ytransferencia de dominio a cualquier Ttulo, de las parcelas o lotes derivadas de las lotificaciones a nivelnacional a partir de la vigencia de la presente Ley; as como, establecer un Rgimen Transitorio para laregularizacin, legalizacin y autorizacin de lotificaciones, constituidas y comercializadas hasta la fechade entrada en vigencia del presente decreto.

mbito de Aplicacin

Art. 2.- Se regirn por la presente Ley, incluyendo el Rgimen Transitorio establecido en el TtuloSegundo, todas las lotificaciones para uso habitacional, excepto las siguientes:

a) Los proyectos clasificados como urbanizaciones completas tipo 1 y 2, de conformidad a loestablecido en el Art. 47 del Reglamento de la Ley de Urbanismo y Construccin en lorelativo a Parcelaciones y Urbanizaciones Habitacionales;

b) Las parcelaciones financiadas, desarrolladas o propiedad del Estado, instituciones pblicas,gobiernos locales en el marco de sus atribuciones y las que se rijan por las leyesrelacionadas con la reforma agraria;

c) La excepcin establecida en el presente Artculo no aplicar, cuando los Gobiernos Locales,sean quienes comercialicen los lotes o parcelas;


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d) Las ubicadas en reservas forestales y reas naturales protegidas y las que se encuentrenen rea frgil de conformidad a lo establecido en la Ley de Medio Ambiente;

e) Las ubicadas en zonas arqueolgicas o identificadas como patrimonio cultural;

f) Las ubicadas en derechos de va de conformidad con la ley respectiva;

g) Las ubicadas en zonas de proteccin, en ros, quebradas y zonas de riesgo;

h) Las ubicadas en la zona costero marina;

i) Los tugurios y zonas marginales;

j) Las invasiones, usurpaciones y otras situaciones que constituyan una violacin al derechode propiedad, incluyendo la posesin de mala fe; y

k) Todas las lotificaciones o parcelaciones que no tengan uso habitacional.

El Reglamento de la presente Ley establecer los procedimientos especficos para la determinacinde las exclusiones en el rgimen especial, siendo las instituciones que integran la Ventanilla nica, de acuerdoa sus competencias o la autoridad competente para conocer del proceso de regularizacin, las quedeterminarn en cada caso, las exclusiones mencionadas en los literales anteriores.

En caso de duda sobre la aplicacin de las exclusiones, se remitirn las consultas a las autoridadesque corresponda, quienes debern expresar su opinin por escrito, de forma categrica y terminante sobrela consulta realizada y segn la Ley que corresponda, en el plazo que para cada institucin se establezcaen el Reglamento de la Presente Ley; caso contrario se tendr por resuelta en sentido positivo,entendindose que la autoridad consultada ha respondido en el sentido de que se acepta que no existeimpedimento para la aplicacin de la presente Ley y su Rgimen Especial, en lo que corresponda a lasatribuciones legales de la autoridad consultada.

Para los efectos sancionatorios determinados en el captulo sexto del Ttulo Primero y el captuloquinto del Ttulo Segundo de esta Ley, se incluirn todas las lotificaciones que se encuentren comprendidasdentro del mbito de aplicacin de la presente Ley, excepto las descritas en el literal b) del presente Artculo.

Definiciones

Art. 3.- Para los efectos de esta Ley, se entender por:

a) Lotificacin: Divisin simultnea o sucesiva con fines comerciales, de un inmueble cuandopueda dar lugar a la constitucin de un ncleo de poblacin;

b) Parcela o lote: Porcin en la que se divide uno o varios inmuebles, jurdicamente o dehecho;


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c) Lotificador: Persona natural o jurdica que a nombre propio o por cuenta de terceros, eincluso actuando como agente oficioso, comercializa uno o varios proyectos parcelarios olotificaciones y es reconocido como lotificador, comercializador o propietario del inmueble;

d) Propietario de la parcelacin o lotificacin: Persona natural o jurdica, que ejerce conformea la Ley, el derecho de dominio, sobre un inmueble en el que se desarrolla o comercializaun proyecto de parcelacin o lotificacin;

e) Lote-habiente: Persona que posee materialmente y a ttulo oneroso un inmueble con elnimo de adquirir sobre el mismo, el derecho de dominio de conformidad con lascondiciones establecidas en el contrato de adquisicin;

f) Contrato de adquisicin de lotes a plazo: Cualquier forma de acuerdo o contrato, sinimportar la forma jurdica especfica, cuyo contenido econmico implique el acuerdo sobrela futura tradicin del dominio de un lote o parcela a favor del lote-habiente por parte deldesarrollador parcelario, y el pago del precio por medio de pagos peridicos para un plazodeterminado, pudiendo entregar la tenencia o posesin del lote o parcela al momento dela contratacin o al momento de haber realizado la totalidad del pago;

g) Comercializacin: Toda accin realizada por los desarrolladores parcelarios, seanpropietarios o no, o cualquier tercero que realice, ofrezca, contrate, convenga o ejecuteactos, hechos u omisiones, cuyo objeto sean lotes o parcelas derivadas de una lotificacin;

h) Desarrollo de una parcelacin o lotificacin: Toda transformacin fsica, que recaiga sobreinmuebles, y que tenga como objetivo la comercializacin de lotes y la constitucin de unncleo de poblacin;

i) Lotificacin de desarrollo progresivo: Se estar a lo dispuesto en la Ley de Urbanismo yConstruccin y sus reglamentos;

j) Compensacin: Es la retribucin en especie o en dinero que deber pagar el propietarioo desarrollador parcelario del inmueble en favor de los lote-habientes, o de la municipalidad,cuando fuere el caso;

k) Desarrollador Parcelario: Indistintamente, son todas aquellas personas incluidas en lasdefiniciones establecidas en los literales c) y d) del presente Artculo.

Prohibicin

Art. 4.- Se prohbe el desarrollo de lotificaciones sin las aprobaciones legales correspondientes.

Los lotes o parcelas derivadas de una lotificacin no se podrn comercializar o enajenar bajo ningnttulo o por cualquier modalidad contractual, que difiera la tradicin del derecho de dominio a la realizacinde una condicin futura o pago de precio, sin que tal parcela o lote cuente con su matrcula individual enel Registro de la Propiedad Raz e Hipotecas del Centro Nacional de Registros, en adelante CNR, previaverificacin de la Oficina de Mantenimiento Catastral correspondiente, bajo la figura de desmembracin en


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cabeza de su dueo, una vez cumplidos los requisitos tcnicos y jurdicos determinados en el Reglamentode la presente Ley.

Constituir objeto ilcito en aquellos contratos, acuerdos o cualquier tipo de relacin jurdica o dehecho, que se celebren en contravencin al inciso anterior.

CAPITULO SEGUNDO

CREACION, FINALIDAD Y ORGANIZACION DE LA VENTANILLA UNICA DE TRAMITES SOBRE LOTIFICACIONES Y DEL REGISTRO DE

DESARROLLADORES PARCELARIOS

De la Ventanilla nica de Trmites sobre Lotificaciones de Inters Social

Art. 5.- Crase la Ventanilla nica de Trmites sobre Lotificaciones de Inters Social, en adelantela Ventanilla nica, para la tramitacin de los permisos de parcelacin que sean competencia del VMVDUde acuerdo con la Ley de Urbanismo y Construccin.

Obligacin de Colaboracin

Art. 6.- Todos los organismos gubernamentales, instituciones autnomas, municipalidades y sustitulares estarn en la obligacin de colaborar con el Viceministerio para la ejecucin de la presente Ley,pudiendo delegar funciones de conformidad con el Reglamento Interno del rgano Ejecutivo, leyesrespectivas y el Cdigo Municipal en su caso, para lograr su cumplimiento y facilitar el ejercicio de lasatribuciones conferidas a los mismos.

El Reglamento de esta Ley dispondr la modalidad de procedimientos y medios para que se de dichacooperacin.

De los Trmites ante el VMVDU

Art. 7.- La Ventanilla nica, estar integrada por el VMVDU, y las dems instituciones a que serefiere el Artculo sexto de la presente Ley, quienes recibirn y darn seguimiento en una sola oficina fsicao virtual, a los trmites necesarios para la obtencin de permisos de lotificacin o parcelacin y recepcinde las obras de su competencia, para lo cual se les faculta a los titulares de las instituciones que integrenla Ventanilla nica, para delegar sus funciones o designar delegados institucionales segn sea pertinente.El Coordinador de la Ventanilla nica ser el Viceministerio de Vivienda y Desarrollo Urbano.

En todo caso, las instituciones representadas en la Ventanilla nica mantendrn sus facultadesnormativas. La supervisin de los diferentes aspectos contenidos en la autorizacin, ser ejercida por cadainstitucin participante, segn las competencias que para tal efecto le confieran las leyes.

As mismo, el VMVDU podr desarrollar sistemas informticos de trabajo, gestionar recursos fsicos,humanos y financieros y definir los mecanismos para la integracin y facilitacin que sean requeridos.

En La ventanilla nica, una vez sea presentada cualquier solicitud de trmite de los comprendidosen la presente Ley, deber dar la respuesta que corresponda en un plazo no mayor de los 120 das


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siguientes, a la presentacin, caso contrario, se entender que la solicitud fue aceptada en el sentidorequerido.

De la Tramitacin de Permisos ante las Oficinas Municipales o Regionales de OrdenamientoTerritorial

Art. 8.- Para la tramitacin de permisos de parcelacin o lotificacin que sean competencia de losmunicipios de conformidad con la Ley de Urbanismo y Construccin y dems leyes de ordenamiento ydesarrollo territorial, se podrn conformar ventanillas nicas de mbito municipal o regional en relacin atrmites sobre lotificaciones o parcelaciones, tal como se establece en el artculo anterior, por medio deacuerdos interinstitucionales, con la presencia de delegados de las instituciones intervinientes.

De los Planes de Ordenamiento Territorial y la Coordinacin Institucional

Art.9.- Para la tramitacin de los permisos de parcelacin o lotificacin que correspondan a lassituaciones que prev la presente Ley, se estar a lo dispuesto en los instrumentos y planes de ordenamientoterritoriales respectivos y leyes relacionadas en materia de ordenamiento y desarrollo territorial, dondeexistieren.

De la Publicacin de la Base de Lotificaciones Aptas para Comercializacin

Art. 10.- El CNR y el VMVDU, podrn poner a disposicin del pblico y de forma gratuita, lainformacin que tengan a su disposicin referente a las lotificaciones aprobadas, inscritas y aptas para lacomercializacin, segn lo establecido en el Artculo 4 de la presente Ley y lo que se establezca en suReglamento, quedando facultados los titulares del CNR y el VMVDU para determinar los mecanismos y mediosde la publicacin segn los recursos disponibles.

Del Registro de Desarrolladores Parcelarios

Art.11.- Crase en el VMVDU, el Registro de Desarrolladores Parcelarios, con carcter pblico, encual se inscribirn, las personas naturales y jurdicas, nacionales o extranjeras que comercialicen proyectosparcelarios o de lotificacin en El Salvador.

El Registro constituye un mecanismo de informacin y transparencia sobre los desarrolladoresparcelarios que operan a nivel nacional.

nicamente los Desarrolladores Parcelarios inscritos en el Registro, podrn comercializar lotes oparcelas, bajo los trminos de la presente Ley, caso contrario incurrirn en las infracciones establecidas enla presente Ley.

Los requisitos y procedimientos para la inclusin de desarrolladores parcelarios se establecern enel Reglamento de la presente Ley.


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Contenido y Actualizacin del Registro de Desarrolladores Parcelarios

Art. 12.- El Registro contendr para cada Desarrollador Parcelario, la siguiente informacin:

a) Datos Generales del titular, titulares o de su representante legal, desarrolladores Parcelarios,que incluirn como mnimo: nombre, denominacin o razn social, naturaleza, domicilio,direccin, rganos de administracin, representacin legal y certificacin de la inscripcindel Registro de Comercio, en el caso de las personas jurdicas; y

b) Texto ntegro de las resoluciones finales derivadas de los procesos sancionatorios que sesigan en contra de los desarrolladores parcelarios ante el VMVDU.

Independientemente de las obligaciones de rendir informes cuando les fueren solicitados, y defacilitar las inspecciones que fueren ordenadas, los desarrolladores parcelarios quedan obligados aproporcionar anualmente la informacin necesaria para actualizar este registro con fines de vigilancia y paraque pueda ser consultada por cualquier interesado.

De la Cancelacin de las Inscripciones en el Registro de Desarrolladores Parcelarios

Art. 13.- La inscripcin en el Registro de Desarrolladores Parcelarios podr cancelarse por solicitudescrita de el mismo, siempre y cuando ste compruebe que la transferencia realizada a persona naturalo jurdica es legal y que en ella se incluyen todas las obligaciones para con los lote-habientes, o porresolucin del VMVDU en los trminos establecidos en la presente Ley.

El procedimiento para la cancelacin del registro de desarrolladores parcelarios se establecer enel Reglamento de la presente Ley.

CAPITULO TERCERO

De las Modalidades Contractuales Empleados para la Comercializacin de Lotes

Contratos

Art. 14.- Los contratos para la adquisicin de lotes a plazo debern hacerse constar en documentoprivado debidamente autenticado o en escritura pblica, segn lo prefiera el lote-habiente, para lo cual stepodr elegir libremente al Notario ante quien se otorgar el documento privado autenticado o el contratorespectivo.

Sin perjuicio de las formalidades que impongan otras leyes para la existencia de estos contratos,los mismos debern contener al menos lo siguiente:

a) Generales de los comparecientes, y en el caso de que el compareciente, no sea elpropietario del inmueble o no lo sea en su totalidad, deber expresar las facultades quetiene para obligarse a realizar la futura tradicin del dominio del inmueble, por medio delos instrumentos jurdicos que fueren pertinentes;


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b) Descripcin inmueble, naturaleza, rea, matrcula y los gravmenes o derechos reales querecaigan sobre el inmueble;

c) La referencia del permiso de parcelacin, la fecha de otorgamiento y la autoridad que loha emitido;

d) Nmero de Inscripcin del desarrollador parcelario;

e) Precio y forma de pago;

f) Condiciones en las que el Lote-habiente ejercer la tenencia o posesin del lote o parcela,mientras se realice el pago total del precio;

g) Aceptacin de la obligacin por parte del desarrollador parcelario, en el sentido que unavez pagado el precio, proceder a otorgar la venta o el ttulo que corresponda y a hacerla tradicin del dominio del inmueble a favor de Lote-habiente, el plazo de esta obligacinno podr exceder de treinta das;

h) Condiciones en que el lote-habiente puede desistir del contrato y sus efectos;

i) Condiciones en las que el desarrollador parcelario podr rescindir el contrato y;

j) Designacin de beneficiarios en caso de muerte.

Es obligacin del desarrollador parcelario, entregar en un plazo no mayor de treinta das despusde la cancelacin de las obligaciones establecidas en el contrato, toda la documentacin necesaria, paraque el lote-habiente pueda proceder a la realizacin de la tradicin del dominio del inmueble, as mismo,es obligacin del Notario que autorice un contrato de adquisicin de lotes a plazo, entregar al lote-habienteun testimonio de la escritura pblica del contrato suscrito.

Para la firma de los contratos para la adquisicin de lotes a plazo, a los que se refiere esta Ley,se requiere de la comparecencia personal del propietario o propietarios del inmueble o se realice por mediode poder especial otorgado por stos, para el acto de que se trate.

Cuando los contratos de adquisicin de lotes a plazo, se realicen en contratos de adhesin losdesarrolladores parcelarios depositarn copias de los formularios en la Defensora del Consumidor, quienverificar, en un plazo no mayor a treinta das contados a partir del respectivo depsito, que cumplen locorrespondiente a derechos del consumidor y con los establecidos en la presente Ley, plazo dentro del cualdebern realizarse las observaciones pertinentes. Caso contrario se entender que los formularios cumplencon las disposiciones legales vigentes, pudiendo ser utilizados por los desarrolladores parcelarios. LaDefensora del Consumidor podr poner a disposicin de los desarrolladores parcelarios, formatos, modelos,los cuales no requerirn de depsito para ser utilizados.

Es obligacin de los desarrolladores parcelarios, indicar en todos los recibos de pago de cuotas opagos de aportacin al precio que realicen los lote-habientes, el saldo pendiente de pago y en su caso lascuotas pendientes de pago.


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Para la comercializacin de los lotes integrantes de un proyecto de lotificacin o parcelacin,especficamente en relacin a la celebracin del documento privado autenticado o del contrato de adquisicinde lotes a plazo, stos, se consideran un derecho a favor del lote habiente y su falta ser imputable alpropietario o a los lotificadores, segn se haya convenido entre stos. En caso de no existir convenio paraestos efectos, ambos sern solidariamente responsables.

Presuncin de Existencia de Contrato de Venta a Plazos

Art. 15.- Se presume la existencia de un documento privado autenticado o del contrato deadquisicin de lotes a plazo, cuando se establezcan pagos peridicos con la finalidad de adquirir un lote,del cual se haya hecho oferta, sin que se exprese por parte de los contratantes la intencin de devolverel inmueble arrendado, constituyendo los pagos peridicos parte del precio o condicin para efectuar latradicin del inmueble.

Las condiciones de contratacin, se podrn probar por medio de recibos, facturas, o cualquier medioidneo de conformidad con el Cdigo Procesal Civil y Mercantil y otras leyes que rijan en materia civil ymercantil, y se valorarn con base en la sana crtica. El Juez competente definir las condiciones decontratacin, cuando ocurra este supuesto.

Reporte al Municipio

Art. 16.- Los documentos privados debidamente autenticados o los contratos para la adquisicinde lotes, debern ser remitidos en copia por los desarrolladores parcelarios, al municipio en que se encuentreubicada la lotificacin, dentro de los 90 das subsiguientes al de su otorgamiento a efecto de crear el Registrocorrespondiente y actualizacin del Registro de Catastro

De igual manera, deber notificarse toda modificacin que se realice al documento en el que constela negociacin o compra venta de un lote.

Cesin de los Derechos sobre las Parcelas

Art. 17.- El Lote-habiente podr ceder los derechos y obligaciones del contrato de adquisicin delotes a plazo a terceras personas, notificando al lotificador y en todo caso al responsable de hacer la tradicindel dominio y posesin del inmueble adquirido, para el perfeccionamiento de la cesin. La cesin incluirlos derechos y obligaciones derivados del contrato, as como el saldo abonado a la cuenta del precio. Estacesin deber hacerse constar en documento privado debidamente autenticado o en escritura pblica, cuyotestimonio se remitir junto con la notificacin al desarrollador parcelario.

Designacin de Beneficiarios por Causa de Muerte

Art. 18.- Es un derecho del Lote-habiente la designacin de beneficiarios del contrato de adquisicinde lotes a plazo, a efecto de que a su fallecimiento, los beneficiarios le sustituyan en los derechos yobligaciones derivados del contrato, siempre y cuando an no se le haya hecho al Lote-habiente, la tradicindel dominio y posesin del inmueble objeto de la contratacin.

En la designacin de los beneficiarios, se deber expresar las generales de los mismos, para queen caso de que el lote-habiente falleciere y a esa fecha no se hubiere realizado a su favor la tradicin del


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dominio del lote o parcela objeto del contrato, los abonos realizados al precio y el saldo del mismo, sereconozcan a favor del beneficiario y pueda ste subrogarse en los pagos pendientes; de tal manera quevoluntariamente se pueda reconocer la deuda pendiente por parte del beneficiario, subrogndose en losderechos y obligaciones del que lo nombr beneficiario.

El beneficiario deber comunicar al desarrollador parcelario, sobre la muerte de su benefactor ysi acepta o no los derechos y obligaciones que como beneficiario le corresponden, en un plazo mximo desesenta das posteriores al fallecimiento del lote-habiente, debiendo revertirse cualquier penalidad, interso recargo por mora, que pueda generarse durante ese perodo.

El desarrollador parcelario, estar obligado a realizar la tradicin del dominio y posesin del inmueblea favor del beneficiario, una vez se haya cancelado el precio total del lote o parcela.

Los derechos que de acuerdo con esta Ley correspondan al beneficiario o beneficiarios del contratode adquisicin de lotes a plazo, estarn sujetos a lo dispuesto en el Artculo 1334 del Cdigo Civil.

En caso de muerte del Lote-habiente, siempre y cuando no opere ningn seguro ni se hayanestablecido beneficiarios o los nombrados no acepten, los herederos o legatarios, en su caso, podrncontinuar con el contrato de arrendamiento con promesa de venta o el contrato anlogo empleado, en losmismos trminos pactados por el causante, sin que los desarrolladores parcelarios puedan hacer valer ladefuncin como causal de terminacin del contrato. Toda estipulacin en contra de este artculo se tendrpor no escrita.

La designacin de legatario sobre el derecho de adquisicin del inmueble o sobre el derecho dedominio del mismo, en fecha posterior al nombramiento de beneficiario, se entender que sustituye a esteltimo.

En todo momento el lote-habiente podr modificar la designacin de beneficiarios.

CAPITULO CUARTO

Del Contrato de Administracin de la Lotificacin

Contrato de Administracin de la Lotificacin

Art. 19.- El contrato de administracin de la lotificacin, es el acuerdo de voluntades en el queel propietario del inmueble faculta al lotificador a realizar por cuenta del propietario, la planificacin,tramitacin de permisos y/o comercializacin de parcelas de un proyecto parcelario. El contrato deadministracin faculta al desarrollador parcelario a realizar los asuntos generales que no necesiten mandatoespecial.

Los contratos de administracin, sus modificaciones y terminacin, se otorgarn por escritura pblicay deben inscribirse en el Registro a que se refiere el Art. 11 de la presente Ley, as como en el Registro deComercio y en el Registro de la Propiedad Raz e Hipotecas del lugar donde se encuentre el inmueble olotificacin.


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Para estos efectos, el desarrollador parcelario deber presentarlo en un plazo no mayor a diez dascontados a partir del otorgamiento de la escritura pblica.

Responsabilidad de los Desarrolladores Parcelarios

Art. 20.- El lotificador y el propietario del terreno respondern solidariamente de la indemnizacinde daos y perjuicios que correspondan por el incumplimiento de las obligaciones que ambos o cualquierade ellos, hubiere contrado con el lote-habiente; toda clusula que limite esta responsabilidad se tendr porno escrita.

Se presumir la existencia de un contrato de administracin, cuando se de al menos, una de lascondiciones establecidas en el inciso primero del artculo anterior.

Requisitos del Contrato

Art. 21.- Los contratos de administracin debern contener como mnimo:

a) Declaracin de dominio por el propietario del inmueble objeto del contrato, as como:naturaleza, situacin, extensin y antecedentes regstrales;

b) Condiciones y caractersticas tcnicas de la lotificacin;

c) Obligaciones de las partes;

d) Plazo del contrato;

e) Reglas sobre la rendicin de cuentas;

f) Reglas para la liquidacin anticipada del contrato; y

g) Mandato a favor del lotificador para realizar gestiones administrativas, municipales yjudiciales que fueren necesarias para lograr la aprobacin, legalizacin y comercializacinde la lotificacin.

CAPITULO QUINTO

de la Proteccin de los Contratos y Garanta de su Cumplimiento

Aprobacin del Proyecto Parcelario

Art. 22.-Una vez aprobado el proyecto de lotificacin por el VMVDU, o las instancias descentralizadascorrespondientes, stos, debern librar en un mismo acto, la certificacin en extracto de dicha aprobaciny el permiso correspondiente, que el interesado deber presentar al Registro de la Propiedad Raz e Hipotecascorrespondiente a la jurisdiccin en que esta ubicado el inmueble en donde se realizar la lotificacin, paraque sea anotada preventivamente la inscripcin que corresponda al inmueble a lotificar. Para la inscripcinde dicha anotacin preventiva ser requisito indispensable que el inmueble se encuentre libre de gravamen.


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Los requisitos que deber reunir dicha certificacin, sern establecidos en el Reglamento de lapresente Ley.

Los efectos de la inscripcin de la anotacin preventiva se retrotraen a la fecha de su presentaciny se limitan a que los inmuebles no podrn ser objeto de nuevas afectaciones, gravmenes, embargos,transferencias, enajenaciones o cualquier otro derecho que sobre el mismo se pretenda inscribir, a menosque se trate de uno de los compradores bajo cualquier ttulo. Estos efectos de la anotacin preventiva,cesarn por la inscripcin del documento de transferencia de dominio a los lote-habientes, beneficiarios odestinatarios del equipamiento social; o por el requerimiento expreso de la autoridad competente que ordenla anotacin preventiva al Registro correspondiente para cancelarla.

El Lotificador, podr solicitar la desafectacin total o parcial del inmueble autorizada, para sercomercializado en lotes o parcelas, siempre y cuando no se haya celebrado ningn contrato de adquisicinde lote a plazo.

Prohibicin Expresa

Art. 23.- Se prohbe que los inmuebles objeto de la marginacin de la lotificacin estn sometidosa gravmenes o derechos que limiten la disponibilidad de los lotes o parcelas a favor de sus Lote-habientes.

Si el propietario o desarrollador parcelario de un inmueble donde se desarrolla una Lotificacin,transfiriere el dominio total o parcial del mismo, el comprador asumir todas las obligaciones que hubiereadquirido el propietario o desarrollador con los lote- habientes, tanto en el contrato de administracin, comoen el contrato de venta a plazos, quedando vigente la anotacin preventiva.

Cuando se realice la transferencia del dominio total o parcial de los inmuebles que conforman lalotificacin, a un tercero cuya intencin es continuar con la comercializacin de los mismos, y por tantorepresente una continuidad de las obligaciones del propietario; la misma anotacin preventiva se mantendrvigente, sin que ello limite la inscripcin del derecho de dominio del nuevo adquirente que tendr la calidadde lotificador; siempre y cuando ste ltimo haya aceptado los compromisos adquiridos con los lote-habientestanto en el contrato de administracin, como en el contrato de venta a plazo, de manera que no constituyaun mecanismo de fraude a los acreedores y lote-habientes, si los hubiere.

Cualquier pacto en contrario ser nulo.

Prelacin

Art. 24.- Los inmuebles en los que se desarrolle una lotificacin en los trminos que establece lapresente Ley, lo mismo que las parcelas o lotes en que sta se divida, no podrn ser embargados por losacreedores de los desarrolladores parcelarios o propietarios, en detrimento de los derechos de los lotehabientes, la persecucin o ejecucin procesal que realicen terceros se seguir sobre los flujos o recursosderivados de los ingresos de la lotificacin, para lo cual las obligaciones mantendrn la prelacin indicadaen el Derecho Comn. Si por cualquier razn se realizare transferencia de dominio, sta solo se podr realizarincorporando y reconociendo las obligaciones derivadas de los contratos con los Lote-habientes.

La tradicin del dominio y sucesin por causa de muerte de los derechos que posea el propietariodel inmueble de la lotificacin, comprendern las obligaciones y cargas derivadas de los contratos de


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adquisicin de lotes a plazo o cualquier otro de naturaleza anloga, as como tambin el contrato deadministracin que hubiere acordado. De la misma manera se proceder con las sentencias judiciales deremate y la adjudicacin en pago de la Lotificacin.

CAPITULO SEXTO

Rgimen Sancionatorio

Presuncin de la Existencia de una Lotificacin

Art. 25.- Para efectos sancionatorios se presume la existencia de una lotificacin, cuando por partede una persona natural o jurdica, se divida fsica o materialmente, terrenos con o sin construcciones, o sealteren los linderos de los mismos con la finalidad de enajenarlos a cualquier ttulo, y que puedan dar lugara la constitucin de un ncleo poblacional.

Infracciones

Art. 26.- Son infracciones administrativas a la presente Ley, las siguientes:

a) La falta de otorgamiento del contrato de adquisicin de lotes a plazo por parte de losdesarrolladores parcelarios en los trminos que seala la presente Ley a favor delLote-habiente;

b) Promocionar, vender, prometer vender o comercializar lotes o parcelas en contravencina lo establecido en el artculo 4 de la presente Ley;

c) Negarse a realizar u obstaculizar la tradicin del dominio del lote o parcela, una vez quese haya cancelado el precio total del lote y que se hubieren obtenido las aprobacionescorrespondientes;

d) Obstaculizar o impedir por cualquier medio la designacin de beneficiarios, as comonegarse a reconocer los mismos, cuando stos se hayan legalmente designado;

e) No inscribirse, ni actualizar el Registro de Desarrolladores Parcelarios cuando existaobligacin de hacerlo de conformidad a lo establecido en la presente Ley;

f) No proporcionar la informacin requerida por el VMVDU en los trminos que seala lapresente Ley u obstaculizar las funciones de vigilancia e inspeccin que de conformidadcon esta, Ley realiza el VMVDU sobre los desarrolladores parcelarios; y

g) Simular bajo diferentes figuras contractuales o registrales, la conformacin de lotificacioneso parcelaciones para evitar cumplir los requisitos establecidos por la presente Ley, la Leyde Urbanismo y Construccin, y sus reglamentos.


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Para la infraccin enunciada en el literal g), el CNR informar al VMVDU el nombre de propietario,ubicacin y antecedente registral del inmueble en donde se ha detectado un posible desarrollo deparcelacin o lotificacin; a fin de que el VMVDU verifique tal informacin, se inicie el procedimientosancionatorio segn lo establece la presente Ley, para lo cual deber seguirse el debido proceso.

Las infracciones a las que se refiere el presente artculo sern aplicables a las relaciones jurdicaso hechos ocurridos a partir de la vigencia de la presente Ley.

Clasificacin de las Infracciones y Sanciones

Art. 27.- Son infracciones graves, el incumplimiento de las normas contenidas en los literales a),d) y f) del artculo anterior de la presente Ley.

Son infracciones muy graves el incumplimiento de las normas contenidas en los literales b), c),e) y g) del artculo anterior de la presente Ley.

Las infracciones anteriores sern sancionadas administrativamente, de conformidad con las reglassiguientes, previa implementacin del debido proceso:

a) Las infracciones graves se sancionarn con multa hasta de doscientos salarios mnimosmensuales urbanos en el comercio; y

b) Las infracciones muy graves se sancionarn con multa de entre doscientos y quinientossalarios mnimos mensuales urbanos en el comercio y/o la suspensin definitiva de lacomercializacin de la lotificacin de que trate.

En las infracciones a), b), c), d) y e) se podr imponer como sancin accesoria la suspensin dela comercializacin de lotes hasta por un perodo de tres aos y de igual forma la inscripcin en el Registrode Desarrolladores Parcelarios.

En el caso de que las infracciones afecten derechos colectivos la multa por infracciones muy gravespodr agravarse hasta cinco mil salarios mnimos urbanos en el comercio.

Competencia para Sancionar

Art. 28.- Corresponder a la Defensora del Consumidor, mediante su Tribunal Sancionador, sinperjuicio de la potestad sancionadora otorgada en su propia ley, conocer del procedimiento sancionatorioe imponer las sanciones por las acciones u omisiones previstas en los incisos a), b), c) y d) del artculo 26de la presente Ley.

El procedimiento sancionatorio que observar la Defensora del Consumidor para la tramitacinde los procedimientos sancionatorios ser el establecido en la Ley de Proteccin al Consumidor.

En igual forma le corresponder a la Defensora del Consumidor, mediante su Tribunal Sancionador,sancionar las infracciones a la presente Ley que afecten intereses colectivos o difusos de los lote-habientes,en los trminos establecidos en la Ley de Proteccin al Consumidor. En este caso el Tribunal Sancionador


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tendr la facultad de ordenar la devolucin de lo pagado por los lote-habientes como efecto restitutivo dela sentencia.

Corresponder al VMVDU por medio de su titular, conocer del procedimiento sancionatorio e imponerlas sanciones por las acciones u omisiones previstas en los incisos e), f) y g) del artculo 25 de la presenteLey, por medio del procedimiento establecido los artculos siguientes.

De la Oficiosidad

Art. 29.- Cuando la Defensora del Consumidor o el VMVDU tuvieren conocimiento de cualquierinfraccin de su competencia a la presente Ley, ya fuere por denuncia o por cualquier otro medio, debernseguir de oficio el proceso correspondiente para imponer las sanciones respectivas. En ningn caso seiniciarn dos procesos administrativos sancionatorios por la misma causa, sea por accin u omisin.

De las Actas

Art. 30.- Con el objeto de documentar las actuaciones que se realicen, los inspectores o tcnicosdelegados por el VMVDU o la Defensora del Consumidor, previa citacin del desarrollador parcelario,levantarn actas en las que se har constar el lugar donde se practica la diligencia con indicacin de la horay fecha, la autoridad constituida y los nombres de las dems personas asistentes, el objeto de la diligenciay si fuere en cumplimiento de una resolucin previa, tambin se har mencin de ella. A continuacin, seindicar el resultado de la diligencia, expresndose con el cuidado debido las diferentes circunstancias quesean pertinentes.

De las Denuncias e Instruccin

Art. 31.- Cualquier denuncia podr formularse por escrito ante el VMVDU cuando fuere de sucompetencia, y deber contener la identidad de las personas que la presentan, el relato de los hechos quepudieran constituir infraccin y, cuando fuere posible la fecha de su comisin y la identificacin de lospresuntos responsables.

Si existieren indicios suficientes sobre la existencia de una infraccin de su competencia, deconformidad con la presente Ley, el VMVDU admitir la denuncia y ordenar la instruccin del expedienterespectivo mediante resolucin razonada que contendr los hechos que motivan el inicio del procedimiento,la calificacin preliminar de la presunta infraccin administrativa y de la posible sancin, as como laidentificacin del supuesto infractor.

Las resoluciones anteriores sern notificadas al presunto infractor para que dentro de cinco dashbiles pueda aportar las alegaciones, documentos e informaciones que estime convenientes.

Desde el inicio del procedimiento sancionador, el Viceministerio podr decretar como medidacautelar la suspensin de la comercializacin de las parcelas o lotes, la cual podr ser revocada ante elcambio de las circunstancias que motivaron su adopcin.


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Prueba

Art. 32.- Vencido el plazo de cinco das hbiles, al que se refiere el artculo anterior, el VMVDUabrir a pruebas el procedimiento por el trmino de ocho das hbiles, en el cual las partes debernpresentar las pruebas que estimen convenientes. Transcurrido dicho plazo, se pronunciar la resolucinque corresponda.

El VMVDU podr disponer de oficio en cualquier momento del procedimiento, la prctica de la pruebaque estime procedente, dando intervencin a los interesados.

Sern admitidos los medios de prueba reconocidos en el derecho comn, en lo que fuere aplicabley los medios cientficos idneos.

Valoracin de la Prueba

Art. 33.- La prueba se evaluar de conformidad a los informes tcnicos de los inspectores o tcnicosdel VMVDU, constituyen medios probatorios.

Motivacin de la Sentencia

Art. 34.- La resolucin final que se pronuncie en el procedimiento sancionatorio ser debidamentemotivada y comprender todos los elementos de hecho y de derecho que resulten del expediente y de laspretensiones y excepciones de las partes.

Notificacin

Art. 35.- Para todas las infracciones, establecidas en esta ley, se garantizar al presunto infractorel derecho a ser notificado de los hechos que se le imputen de conformidad con el derecho comn.

Recurso

Art. 36.- La resolucin que imponga la sancin por infraccin a la presente Ley, admitirnicamente el recurso de revisin, el cual conocer y resolver el VMVDU o la Defensora del Consumidoren su caso, dando por terminada la instancia administrativa. El plazo para interponerlo ser de cinco dashbiles a partir de la notificacin. Y ser resuelto en un plazo mximo de quince das hbiles.

Carcter Ejecutorio de las Resoluciones

Art. 37.- La resolucin que imponga una multa deber hacerse efectiva por el infractor, dentrode los diez das hbiles siguientes al da en que quede en firme la resolucin.

Las resoluciones tendrn fuerza ejecutiva tanto en cuanto a la multa que se imponga como encuanto a las medidas de reparacin o de cesacin que pudieran contener.

Cuando la resolucin a la que se refiere la presente disposicin no fuere cumplida en el plazoestablecido en el inciso anterior, el Viceministerio remitir certificacin al Fiscal General de la Repblicapara que haga efectiva la sancin, siguiendo las acciones correspondientes ante los Tribunales competentes.


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Proporcionalidad y Base de las Sanciones

Art. 38.- En la imposicin de las sanciones administrativas reguladas y establecidas en la presenteLey, se aplicar el principio de proporcionalidad en la infraccin y la sancin, tomando en cuenta los criteriossiguientes:

a) La gravedad del dao causado a la salud o calidad de vida de los habitantes de los lotes;

b) Las acciones que el infractor tom para prevenir o reparar el dao causado;

c) El beneficio obtenido por el infractor;

d) Los daos realizados al medio ambiente en incumplimiento a la normativa vigente almomento de constituirse la lotificacin;

e) La reiteracin en la violacin de la presente Ley y su Reglamento; y

f) El tamao del Proyecto de Lotificacin.

TITULO SEGUNDO

CAPITULO PRIMERO

Rgimen Transitorio para la Regularizacin de las Lotificaciones

Disposiciones Generales

Declaratoria de Orden Pblico

Art. 39.- Se declara de orden pblico el rgimen transitorio, as como la regularizacin sobre latenencia, posesin y propiedad de las parcelas derivadas de las lotificaciones en beneficio del Lote-habientey sus disposiciones prevalecern sobre cualquiera otras que las contraren. Creacin y Objeto del Rgimen Transitorio

Art. 40.- Crase un Rgimen Transitorio por un periodo de cuatro aos a partir de la vigencia dela presente Ley, que tiene por objeto establecer un procedimiento integral para la aprobacin o validacinde las lotificaciones desarrolladas y comercializadas sin haber cumplido con los requisitos legales y tcnicoscorrespondientes, que garanticen la seguridad jurdica a las personas que han adquirido o contratado lotesen esas lotificaciones.

El presente rgimen tambin se aplicar a aquellas lotificaciones que habiendo obtenido permisoso legalizacin de parcelacin, stos hayan perdido su vigencia o sufrido modificaciones que no permitanla inscripcin en el Centro Nacional de Registros.


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Las lotificaciones sometidas al proceso de regularizacin sern las que hubieren iniciado sucomercializacin por medio de la suscripcin del primer contrato o acuerdo que cree una relacin jurdicao de hecho con el lote habiente, previo a la entrada en vigencia de la presente Ley.

Se presumir como fecha de inicio de la Lotificacin aquella en que se inici la comercializacinde los lotes.

De la Prueba de la Fecha de Inicio de la Comercializacin

Art. 41.- Podr probarse el inicio de la comercializacin de la lotificacin, por cualquiera de losmedios siguientes:

a) por medio de la presentacin de los contratos de adquisicin de lotes a plazo, registroscontables de la empresa lotificadora debidamente legalizados;

b) por medio de constancias de cancelacin o recibos fehacientes y con respaldo contableque comprueben pagos peridicos de parte de los Lote-habientes al desarrollador parcelariocomo parte del precio total a cancelar por los lotes; y

c) por medio de constancia de inicio de la lotificacin emitida por la municipalidad en la quese localice el inmueble objeto de la parcelacin.

Responsabilidad

Art. 42.- Es obligacin de los desarrolladores parcelarios de todo inmueble objeto del presentergimen transitorio, someterse al proceso de regularizacin.

La responsabilidad de cumplir con dicho proceso recae en el propietario o propietarios del inmuebleo los inmuebles generales y de manera solidaria a los dems que sean considerados como desarrolladoresparcelarios de acuerdo con la presente Ley.

Autoridad Competente

Art. 43.- La autoridad competente para conocer del proceso de regularizacin de lotificacionesse determinar conforme a las facultades otorgadas respecto a los trmites de autorizacin de parcelacionessegn la Ley de Urbanismo y Construccin, y dems leyes relacionadas con la materia.

Las autoridades competentes, sea el VMVDU o las municipalidades, en su caso, para la tramitacindel proceso de regularizacin, se sujetaran a lo dispuesto en la presente Ley y su Reglamento.

CAPITULO SEGUNDOProcedimiento de Regularizacin

Art. 44.- La regularizacin de las Lotificaciones ser de conformidad al siguiente procedimiento:

La autoridad competente convocar en forma gradual y por medio de publicaciones generales endos peridicos de circulacin nacional, a los desarrolladores parcelarios que hayan desarrollado o


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comercializado lotificaciones sin contar con los permisos legales correspondientes, para que presenten elformulario nico de regularizacin en un plazo mximo de seis meses, contados a partir de dicha publicacin,junto con la documentacin anexa en que se puedan constatar los datos generales del solicitante y elinmueble lotificado, as como la situacin jurdica, fsica, social, registral y catastral de los inmuebles almomento de iniciar el trmite.

Junto con el formulario de regularizacin, los desarrolladores parcelarios debern presentar lasiguiente documentacin:

a) Documentacin que acredite la personera con la que acta el lotificador y propietario dela lotificacin en su caso;

b) Plano de levantamiento topogrfico que refleje la realidad fsica del asentamiento ydistribucin de lotes de la parcelacin, el cual deber concordar con los datos registralesy catastrales del inmueble en el registro correspondiente;

c) Descripcin de la lotificacin, incluyendo el manejo de los servicios bsicos disponiblesrelativos al abastecimiento de agua potable, manejo de aguas residuales, aguas deescorrenta superficial (aguas lluvias), desechos slidos comunes, si las hubiere;

d) Identificacin de los riesgos que presenta el inmueble donde se encuentra asentada lalotificacin, los cuales generen inseguridad para la poblacin que la habita;

e) Comprobante de cancelacin de los derechos correspondiente al trmite de regularizacin.

En aquellos casos en los que se identifiquen zonas de riesgo, pero que no obstante ello, los riesgospuedan ser mitigados, dicha mitigacin deber ser realizada por medio de las compensaciones establecidasen la presente Ley, para su posterior autorizacin.

Las solicitudes de regularizacin de aquellas lotificaciones que se encuentren ubicadas en zonasde riesgo, tcnicamente establecidas por el Ministerio de Obras Pblicas, y sobre las cuales no procedacompensacin alguna, sern denegadas sin ms trmite, solamente en el caso que las condiciones de riesgoafecten a toda la lotificacin; en el caso que la afectacin sea parcial, podr regularizarce solamente el restode la lotificacin que no est en condiciones de riesgo.

La autoridad competente no recibir ningn formulario de solicitud de regularizacin en los casosen que la documentacin o informacin requerida se presente incompleta.

El Desarrollador Parcelario que no atienda a los llamamientos en el momento oportuno podringresar sus trmites de regularizacin previo procedimiento y pago de las multas que se impongan porla infraccin establecida en la presente Ley.


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Verificacin y Anlisis de la Informacin

Art. 45.- La autoridad competente, verificar la informacin proporcionada por los desarrolladoresparcelarios, realizar las inspecciones que considere necesarias y el anlisis pormenorizado de cadalotificacin, a fin de determinar los riesgos existentes a la salubridad y seguridad fsica de las personas quegenera el asentamiento, pronuncindose sobre los requisitos tcnicos, ambientales y legales que debenser resueltos y debiendo emitir en un plazo no mayor de sesenta das hbiles a partir de la recepcin dela solicitud, la factibilidad de regularizacin y los requerimientos necesarios para que la lotificacin seregularice.

El VMVDU podr auxiliarse de dictmenes tcnicos emitidos por el Instituto Libertad y Progreso,para pronunciarse sobre la realidad fsica, jurdica, social y catastral de las lotificaciones sometidas al procesode regularizacin.

Si no coincidieren los documentos aportados con lo verificado en las inspecciones o en el anlisisde la informacin, se devolver la solicitud junto con sus anexos a los desarrolladores parcelarios, a travsde comunicacin escrita, en la que se sealen las inconsistencias, con el fin de que se realicen lascorrecciones a que haya lugar, para lo cual dispondrn de dos meses contados a partir de la comunicacin.

En caso que de la verificacin de la informacin o del anlisis de la documentacin presentada,la autoridad competente o las consultadas en su caso, determinen que se necesita realizar estudiosespecficos para determinar si existen riesgos a la salubridad y seguridad fsica de los habitantes de lalotificacin o del medio ambiente o que dichos estudios son necesarios para determinar la aplicacin delos supuestos de los literales d) y e) del artculo 2 de la presente Ley, la autoridad competente realizarlos estudios pertinentes con personal contratado para tal efecto, previo pago por el servicio que haga eldesarrollador parcelario, segn los aranceles establecidos por la autoridad competente para tal efecto. Eldesarrollador parcelario, estar obligado a entregar toda la informacin par ala realizacin de los estudiosa que hubiere lugar. En caso de que se determine la necesidad de presentar estos estudios adicionales,la autoridad competente tendrn un plazo de cuarenta das hbiles, contados a partir del pago de losaranceles por servicios, de parte del lotificador, para realizar la notificacin a la que se refiere el incisoprimero del presente artculo.

Criterios para la Emisin de la Resolucin de Regularizacin

Art. 46.- La autoridad competente utilizar como parmetros para la emisin de la resolucin deregularizacin, los requisitos de urbanizacin de parcelaciones calificadas con grado de urbanizacin tipoU4 segn el Reglamento de la Ley de Urbanismo y Construccin en lo Relativo a Parcelaciones yUrbanizaciones Habitacionales, respecto de cordones, cunetas, aguas lluvias y aguas negras, equipamientosocial y zona verde, en el caso de los servicios de agua potable deber considerar al menos una solucinconforme a la ubicacin y grados de urbanizacin establecidos en el Reglamento de la Ley de Urbanismoy Construccin en lo Relativo a Parcelaciones y Urbanizaciones Habitacionales y en caso de no poder cumplircon estos requisitos, se deber presentar una solucin viable conforme a los requisitos que se establezcanreglamentariamente.

En aquellos casos especiales, que representen un riesgo para la seguridad de la poblacin, laautoridad competente de manera excepcional, podr solicitar al Ministerio de Medio Ambiente un dictamen,


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el cual deber estar fundamentado en los criterios ambientales establecidos en las directrices tcnicas, quedebern ser emitidas mediante acuerdo del ramo de Medio Ambiente y Recursos Naturales, en los primerossesenta das despus de la entrada en vigencia de la presente Ley.

La Secretara de Cultura de la Presidencia, ser la encargada de determinar la existencia de zonasarqueolgicas o de patrimonio cultural, por medio de los criterios establecidos en la normativa especial depatrimonio cultural, respetando los procedimientos contenidos en la presente Ley y su Reglamento.

La autoridad competente deber pronunciarse sobre todos los aspectos establecidos en la presentey Ley y su Reglamento, pudiendo hacer consultas si lo considera necesario a otras autoridades quienestendrn un plazo de veinte das hbiles para responder de forma categrica y determinante sobre lasconsultas realizadas, pudiendo estas autoridades solicitar la realizacin de estudios en casos especiales,para lo cual se estar a lo dispuesto en el inciso final del artculo anterior.

Resolucin de Regularizacin

Art. 47.- El desarrollador parcelario tendr un plazo de veinte das hbiles para pronunciarse sobrela resolucin de factibilidad de regularizacin y los requerimientos para declarar regularizada la lotificaciny presentar nuevas propuestas de compensacin o detalle tcnico de las mismas, si as le es requerido.Transcurrido el plazo anterior, la autoridad competente emitir resolucin determinando las condicionesen que la lotificacin deber regularizarse y las compensaciones que debern cumplir los desarrolladoresparcelarios.

La resolucin de regularizacin que emita la autoridad competente deber de contener al menos:

a) La delimitacin del rea de la lotificacin que se declaran regularizadas y reas que sedeclaren de no regularizacin en su caso;

b) La delimitacin de reas verdes y equipamiento social, si la hubiere;

c) Las zonas de reserva para el desarrollo de los sistemas generales de infraestructura vialy servicios pblicos domiciliarios, entre otros, que inciden en el rea;

d) Identificacin de zonas de proteccin ambiental y zonas de riesgo;

e) Determinacin de las compensaciones que deber realizar el desarrollador parcelario;

f) Informes tcnicos relacionados con los requisitos arqueolgicos, culturales y urbansticosque se hubieran solicitado;

g) Firma de la autoridad competente.

En caso que se requiera hacer actualizacin de planos este deber realizarse por el lotificador previoa la emisin de la resolucin de regularizacin.

La resolucin de regularizacin se podr recurrir en apelacin ante el Ministerio de Obras Pblicas,Transporte, y de Vivienda y Desarrollo Urbano o ante el Consejo Municipal en su caso, de toda resolucinmediante la cual se imponga una compensacin.


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Compensaciones

Art. 48.- El presente Rgimen Transitorio comprende los siguientes tipos de compensaciones:

a) La compensacin por incumplimiento a la normativa aplicable, establecida por lasautoridades competentes en relacin al valor econmico o la retribucin en especie quedebern entregar los desarrolladores parcelarios para resarcir a los lote-habientes, lacolectividad o a la municipalidad, los incumplimientos a la normativa tcnica segn sedetermine;

b) Donar a la Municipalidad uno o varios lotes que se encuentren disponibles, libres de todogravamen, para que sean destinados a zonas verdes o rea de equipamiento social, previaverificacin de las condiciones mnimas para los usos que se destinen;

c) Donacin de terrenos aledaos, para zona verde o equipamiento social;

d) Realizacin y donacin de obras de infraestructura para provecho de los lote-habientes;

e) Las derivadas de temas ambientales encaminadas a retribuir por los impactos o efectosnegativos generados por el desarrollo parcelario y que no puedan ser evitados, corregidos,mitigados o sustituidos; y

f) Compensacin econmica a favor de los lote-habientes.

Cuando dentro de una lotificacin se encuentren comprometidos, lotes en zonas de riesgo, zonasde proteccin, derechos de va, zonas de retiro y en general en zonas determinadas como no regularizarles,los desarrolladores parcelarios debern construir las obras de proteccin que se requieran, y reintegrarel 100% del precio del lote a valor de mercado, o preparar un plan de reubicacin de comn acuerdo conel, o los lote habientes segn fuere el caso.

Cuando el pago de la compensacin respectiva se haga en efectivo a los Lote-habientes, ste serealizar bajo la supervisin de la Defensora del Consumidor y la autoridad competente conocer delproceso de regularizacin.

Las compensaciones para la realizacin de obras o inversiones en la lotificacin, sean de tipoambiental o no, sern realizadas por el desarrollador parcelario bajo la supervisin de la autoridadcompetente respectiva.

Para la determinacin y graduacin de las compensaciones, la autoridad competente aplicar lossiguientes criterios: Gravedad de los incumplimientos, cantidad de lotes afectados, tamao de la lotificacin,porcentaje de habitabilidad de la lotificacin, grado de afectacin a la vida, integridad fsica o salud de losLote-habientes, emitiendo la resolucin que determine los montos o especies que constituyen lacompensacin, expresando en todos los casos, el valor en dinero de los incumplimientos a fin de poderhacer exigible las obligaciones en efectivo, a fin de realizar las obras que correspondan.

Para el cumplimiento de las compensaciones respectivas los lotificadores y el propietario delinmueble tendrn responsabilidad solidaria sin perjuicio de la responsabilidad penal en que pudiera incurrir.


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Lo dems atinente a criterios y forma de determinacin de compensaciones ser establecidoreglamentariamente.

Marginacin de Existencia de la Parcelacin

Art. 49.- Una vez presentado el formulario de regularizacin, la autoridad competente librar oficioal Registro de la Propiedad Raz e Hipotecas correspondiente, para que se anote preventivamente laexistencia de la parcelacin, resguardando el inmueble general en donde se ha desarrollado la parcelacinde cualquier acto futuro de disposicin o persecucin, siempre que no existiera previamente un derechoinscrito a favor de terceros; sin perjuicio de la persecucin que pueda hacerse sobre los flujos de efectivoproducto de las cuentas por pagar por los lote habientes, y los dems elementos de la empresa sujetosa gravamen.

Los efectos de dicha anotacin impedir la inscripcin de cualquier gravamen o transferencias queno sean los que este artculo permite. Se podrn inscribir las transferencias de dominio a favor de loslote-habientes, de los lotes comprendidos en la parcelacin, siempre que hayan cumplido con suscompromisos contractuales y que la parcelacin se encuentre debidamente regularizada conforme a loestipulado en la presente Ley. Asimismo, se inscribir el traspaso por causa de muerte del propietario delinmueble. Tambin se inscribirn las transferencias de dominio de los restos o porcin del inmueble generalque no se encuentre afectado por el desarrollo de la parcelacin.

Exencin de Responsabilidad Administrativa

Art. 50.- La declaratoria de regularizacin junto con el cumplimiento en tiempo y forma de lasmedidas de compensacin, eximen a los desarrolladores parcelarios de la responsabilidad administrativasobre los incumplimientos normativos respecto del desarrollo de la lotificacin de que se trate establecidosen la resolucin. Prohibiciones

Art. 51.- Se establecen las siguientes prohibiciones a los desarrolladores parcelarios:

a) Que las Lotificaciones sean ampliadas ms all de los lmites reales que fuerancomunicados, verificados y registrados en el proceso de regularizacin, salvo que laampliacin sea verificada de conformidad con los procedimientos legales correspondientes;

b) Sub-parcelar o modificar lotes, posterior a la aprobacin respectiva sin haber solicitadola debida reforma a la autoridad competente;

c) Comercializar lotes o parcelas, si una vez realizado el llamamiento al desarrolladorparcelario, ste no se sometiere al proceso de regularizacin o que hubiese abandonadoel mismo por incumplimiento de los plazos o resoluciones.

Cualquier infraccin a lo dispuesto en el presente artculo ser sancionado por la autoridadcompetente conforme al procedimiento establecido en el Captulo Sexto, del Ttulo Primero de la presenteLey, sin perjuicio de la responsabilidad penal en que llegara a incurrir.


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CAPITULO TERCERO

Del Proceso de Inscripcin de las Lotificaciones

Del Proceso de Inscripcin de las Lotificaciones

Art. 52.- El propietario, desarrollador parcelario o lotificador, tendr un plazo de sesenta dascontados a partir de la notificacin de la resolucin en que se declare la regularizacin de la lotificacino parcelacin, para presentar al Centro Nacional de Registros los documentos correspondientes, deconformidad con las disposiciones siguientes:

Los desarrolladores parcelarios de las lotificaciones o parcelaciones cuya autorizacin haya sidoconcedida por la autoridad competente y el profesional o tcnico responsable del levantamiento topogrficoy de la elaboracin de los planos aprobados, debern declarar por medio de escritura pblica y bajo solemnejuramento, que los planos presentados con dicha escritura corresponden a la cabida y linderos reales delinmueble y que, adems, no existen disputas de terceros sobre los linderos de la misma; en caso yahubiesen efectuado desmembraciones, tambin debern manifestar la extensin superficial y descripcintcnica a que se hayan reducido dichos inmuebles, la indicacin e identificacin de lotes vendidos y nmerosde inscripcin registral. La escritura pblica, estar sujeta a la verificacin catastral y calificacin registralcorrespondiente.

La inscripcin en el Registro de la escritura a que se refiere este artculo, ser requisito indispensablepara efectuar la inscripcin de las transferencias posteriores que el propietario realice sobre el inmuebleque se est lotificando o parcelando, ya sea por medio de segregaciones simples o por desmembracinen cabeza de su dueo de conformidad a lo establecido en la presente Ley.

La falsedad de dicha declaracin har incurrir al infractor en la responsabilidad penalcorrespondiente, debiendo el funcionario respectivo dar aviso a la Fiscala General de la Repblica de lacomisin de un posible ilcito.

El profesional a que alude el inciso segundo del presente artculo, deber ser Ingeniero Civil,Arquitecto, Tcnico en Ingeniera Civil o Tcnico en Arquitectura, y estar debidamente inscrito en el RegistroNacional de Arquitectos, Ingenieros Proyectistas y Constructores del VMVDU.

Art. 53.- Si el inmueble en que se desarroll la lotificacin que se haya declarado regularizadatiene el setenta y cinco por ciento o ms del total de lotes inscritos a favor de terceros, el propietario podrrealizar la transferencia de lotes por segregaciones simples las cuales sern controladas en base a los planosaprobados.

Art. 54.- Si el inmueble en que se desarroll la lotificacin que se haya declarado regularizadatuviere menos del setenta y cinco por ciento de los lotes pendientes de inscripcin o no se hubiere realizadoningn fraccionamiento, adems de los instrumentos a que se refiere el siguiente artculo, se deber otorgary presentar al correspondiente Registro, la desmembracin en cabeza de su dueo, previa revisin catastraldel plano en el CNR.


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Art. 55.- En caso que la lotificacin o parcelacin se haya realizado sobre varios inmuebles, stosdebern reunirse, siempre y cuando formen un solo cuerpo, otorgando la respectiva escritura pblica;adems, a ese efecto, si existiere diferencia entre el antecedente registral y el rea real descrita en losplanos aprobados por la autoridad competente, se deber otorgar la escritura a que se refiere el Art. 52de esta Ley, para efectos de inscripcin y transferencias posteriores que el propietario realice a favor deterceros.

Facultad de Inspeccin

Art. 56.- El VMVDU o la autoridad competente en su caso, tendrn la facultad de inspeccin, controly sancin que la presente Ley confiere.

En todo caso, el VMVDU o la autoridad competente en su caso, multar a los propietarios de losinmuebles generales y desarrolladores parcelarios, en caso no se sometieren al proceso de regularizacin,conforme lo dispone la presente Ley sin perjuicio de dar aviso a la Fiscala General de la Repblica cuandocorresponda en caso de indicio de posibles ilcitos penales.

CAPITULO CUARTODel Proceso de Legalizacin de las Lotificaciones

Curador Especial para Ausentes No Declarados

Art. 57.- Si el propietario o alguno de los propietarios del inmueble donde se ha realizado unalotificacin, fueren ausentes no declarados y que no se sepa que hayan dejado procurador o representantelegal con facultades suficientes para otorgar los contratos que fueren necesarios a favor de los adquirentesde las parcelas o seguir el proceso de regularizacin o cuando una persona jurdica carezca de representantelegal o gerente en la Repblica, se les nombrar curador especial conforme al siguiente procedimiento:

a) La persona interesada, podr acudir ante el Juez competente en materia civil del lugar enel que se encuentren ubicados los inmuebles, que en lo sucesivo se denominar El Juezo ante Notario, a solicitar el nombramiento de Curador Especial para que represente a unoo ms de los ausentes no declarados;

b) El Juez o el Notario admitir la solicitud de inmediato, ordenando la publicacin de un avisoque incorpore la misma. Dicha publicacin se har por una sola vez, en un peridico decirculacin nacional, colocndose tambin dicho aviso en los linderos del inmueble dondese encuentra la lotificacin y en los lugares ms visibles de la misma; as como en lacartelera de la Alcalda Municipal del lugar de donde se ubica dicho inmueble;

c) El aviso del Juez o Notario prevendr que si el ausente no declarado se encontrar en elpas o tuviere apoderado o representante legal, se presente ante el Juez o Notario quelo ha citado, dentro de los veinte das siguientes a la publicacin;

d) Si dentro del plazo establecido en el literal anterior, se presentare el propietario ocopropietario ausente, su apoderado o representante legal, el Juez o Notario, suspendernlas diligencias de nombramiento de curador;


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e) Si transcurrido el plazo ya mencionado no se presentare el propietario o copropietario,ausente no declarado, o su apoderado o representante legal, el Juez o Notario procedera nombrar el Curador Especial que deber ser abogado, debindole explicar lasimplicaciones del cargo, quien deber manifestar bajo juramento la aceptacin del cargoy cumplirlo fiel y legalmente; y

f) El Curador Especial nombrado legitimar su personera con la correspondiente certificacinextendida por el Juez o el Notario, teniendo aqul la facultad de otorgar, a favor de losadquirentes de los lotes, las escrituras que fueren necesarias, y de realizar las diligenciaso cualquier acto jurdico para la regularizacin del inmueble de su representado.

Aceptacin de Herencia

Art. 58.- Cuando por el propietario y el lote-habiente fuere necesario seguir el procedimientosealado en las disposiciones del Captulo II, Ttulo VII, del Libro Tercero del Cdigo Civil, o de la Ley delEjercicio Notarial de la Jurisdiccin Voluntaria y de Otras Diligencias, respecto a propietarios o lote habitantesla contestacin de oficios del Secretario de la Corte Suprema de Justicia se har dentro de los cinco dashbiles siguientes de recibido y la publicacin de los edictos respectivos se harn por una sola vez en unperidico de circulacin nacional.

Lotificaciones con Gravmenes

Art. 59.- En el caso que, sobre los inmuebles de las lotificaciones recaigan hipotecas, embargosu otros gravmenes que impidan formalizar las ventas de las parcelas a favor los Lote-habientes, lospropietarios de los inmuebles generales y sus acreedores debern formalizar un plan que garantice el pagode los crditos y obligaciones y el levantamiento de los gravmenes en un plazo no mayor a tres aosdespus de entrada en vigencia la presente Ley.

Los pagos podrn acordarse sean cargados a los flujos monetarios provenientes de la Lotificacin.

CAPITULO QUINTOInfracciones y Sanciones

Infracciones

Art. 60.- Son infracciones al presente rgimen transitorio, las siguientes:

a) No someterse al proceso de regularizacin en el plazo estipulado en la presente Ley o quehubiese abandonado el mismo por incumplimiento de los plazos o resoluciones;

b) No cumplir voluntariamente con la obligacin de compensar, de conformidad con lo resueltopor la autoridad competente;

c) Continuar comercializando lotes o parcelas sin someterse al proceso de regularizacinestablecido en la presente Ley;

d) Continuar comercializando lotes o parcelas en aquellos casos en que la autorizacin deregularizacin de la lotificacin o parcelacin solicitada haya sido denegada; y


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e) No cumplir con las dems obligaciones y prohibiciones que impone el rgimen deregularizacin establecido en la presente Ley.

Art. 61.- Las infracciones anteriores sern sancionadas administrativamente por la Autoridadcompetente de conocer del proceso de regularizacin, de conformidad con las reglas siguientes:

a) La infraccin contenida en la letra e) del artculo anterior, se sancionar con multa cuyomonto oscilar entre cien y quinientos salarios mnimos mensuales urbanos en el comercio,sin perjuicio de la responsabilidad civil y penal correspondiente; y,

b) Las infracciones contenidas en las letras a), b), c) y d) del artculo anterior, se sancionarncon una multa cuyo monto oscilar entre quinientos uno y cinco mil salarios mnimosmensuales urbanos en el comercio, sin perjuicio de la responsabilidad civil y penalcorrespondiente.

Art. 62.- Las infracciones a las que se refiere el presente Captulo seguirn el procedimientosancionatorio y criterios establecidos en el Captulo Sexto del Ttulo Primero de la presente Ley.

CAPITULO SEXTODisposiciones Finales

Publicaciones

Art. 63.- El VMVDU y las dems autoridades competentes podrn publicar un listado de lasLotificaciones y Desarrolladores parceladores sometidos o no al proceso de regularizacin.

Fondo Especial para Lotificaciones

Art. 64.- Crase el Fondo Especial para las Lotificaciones, el cual estar conformado por los ingresosque los desarrolladores parcelarios deban cancelar, en concepto de derechos por la regularizacin de laslotificaciones, el cual se denominar FEL.

Los recursos a que se refiere el inciso anterior, ingresarn al Fondo General de la Nacin, debiendoel Ministerio de Hacienda, reintegrarlos en cada ejercicio fiscal, a la autoridad competente para elotorgamiento de los permisos de lotificacin correspondientes, los cuales sern administrados por stas,y se utilizarn para la tramitacin de los permisos antes citados.

El pago de los derechos correspondientes al trmite de regularizacin de lotificaciones, ser deun centavo de dlar de los Estados Unidos de Amrica por metro cuadrado, de la extensin total del proyectode lotificacin que quiera regularizarse, siendo ste el nico pago que deber realizarse ante la autoridadcompetente, para tales efectos.

Pagos de Derechos Registrales y Catastrales

Art. 65.- Los pagos de derechos catastrales y registrales sern los establecidos en la legislaciny acuerdos del CNR, salvo los proyectos calificados de inters social por el ILP, de conformidad a lo prescritoen el Art. 3 de la Ley de Creacin de la Unidad de Registro Social de Inmuebles.


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Derechos Irrenunciables

Art. 66.- Los derechos establecidos en esta Ley a favor del Lote-habientes son irrenunciables.

Especialidad de la Ley

Art. 67.- La presente Ley es de carcter especial, por lo que sus disposiciones prevalecern sobrecualquier otra que la contrare.

En todo lo que no estuviere previsto expresamente en esta Ley, se aplicarn supletoriamente lasnormas civiles y dems disposiciones contenidas en la legislacin comn que fuere necesario aplicar, enlo que no se opongan a la presente Ley.

Plazos

Art. 68.- Los plazos a los que se refiere la presente Ley se contarn en das hbiles a menos quese exprese lo contrario en esta Ley.

Reglamento

Art. 69.- El Presidente de la Repblica emitir el Reglamento de la presente Ley en un plazomximo de ciento veinte das a partir de la publicacin de la presente Ley en el Diario Oficial.

Vigencia

Art. 70.- La presente Ley entrar en vigencia ciento veinte das despus de su publicacin en elDiario Oficial.

DADO EN EL SALON AZUL DEL PALACIO LEGISLATIVO: San Salvador, a los veinticinco dasdel mes de enero de dos mil doce.

OTHON SIGFRIDO REYES MORALES,PRESIDENTE.

CIRO CRUZ ZEPEDA PEA, GUILLERMO ANTONIO GALLEGOS NAVARRETE, PRIMER VICEPRESIDENTE. SEGUNDO VICEPRESIDENTE.

JOS FRANCISCO MERINO LPEZ, ALBERTO ARMANDO ROMERO RODRGUEZ, TERCER VICEPRESIDENTE. CUARTO VICEPRESIDENTE.

FRANCISCO ROBERTO LORENZANA DURAN,QUINTO VICEPRESIDENTE.

LORENA GUADALUPE PEA MENDOZA, CSAR HUMBERTO GARCA AGUILERA PRIMERA SECRETARA. SEGUNDO SECRETARIO.


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ELIZARDO GONZLEZ LOVO, ROBERTO JOS d'AUBUISSON MUNGUA, TERCER SECRETARIO. CUARTO SECRETARIO.

IRMA LOURDES PALACIOS VSQUEZ, QUINTA SECRETARIA. SEXTA SECRETARIA.

MARIO ALBERTO TENORIO GUERRERO,SPTIMO SECRETARIO.

NOTA: En cumplimiento a lo dispuesto en el Art. 97, del inciso 3 del Reglamento Interior de este Organodel Estado, se hace constar que el presente Decreto fue recibido el 15 de febrero de 2012, conobservaciones hechas por el Presidente de la Repblica, resolviendo, esta Asamblea Legislativa aceptarparcialmente dichas observaciones en la Sesin Plenaria del da veintids de febrero del presente ao.

Csar Humberto Garca AguileraSegundo Secretario.

CASA PRESIDENCIAL: San Salvador, a los cinco das del mes de marzo del ao dos mil doce.

PUBLIQUESE,

Carlos Mauricio Funes Cartagena,Presidente de la Repblica.

Gerson Martnez,Ministro de Obras Pblicas, Transporte y de Vivienda y Desarrollo Urbano.

D. O. N 46Tomo N 394Fecha: 7 de marzo de 2012.

ROM/adar30-03-2012

ley especial de lotificaciones y parcelaciones de uso habitacional

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