MERCADO DE LOTIFICACIONES Y

LEGALIZACIÓN DE TIERRAS PROGRAMA DE VIVIENDA

FASE I

SISTEMA DE LOTIFICACIONES

(SIL)

San Salvador, El Salvador Junio, 2007.

OFICINA DE PROYECTOS DE VIVIENDA (OPV)

Alda. Manuel Enrique Araujo, Km. 5 ½, Plantel La Lechuza, Módulo A. TEL: 2528-3080 Directo: 2528-3105; Fax: 2528-3180

INTRODUCCION

Entre las áreas prioritarias de la Política Nacional de Vivienda se encuentra el acceso a la vivienda, y uno de sus desafíos es la Regulación ó Legalización de las parcelas habitacionales. Se estima que alrededor de un 60% de las familias de bajos ingresos, no tienen regularizada o legalizada su parcela; lo cual les impide utilizarlas (las parcelas) como garantía para financiamientos hipotecarios ó poder optar a programas destinados a construcción o mejoramiento de viviendas.

Este problema ha tendido a agravarse en los últimos años con la proliferación de Lotificaciones irregulares y la incapacidad de la mayoría de las familias de bajos ingresos o de familias cuyos ingresos provienen del sector informal; a acceder a terrenos o viviendas del mercado formal.

Por lo tanto, el Viceministerio de Vivienda, con el objetivo de encontrar una solución a esta problemática se ha diseñado una línea de acción, que busca la Regularización y Legalización de todos los proyectos, a través de un sistema que cuantificará y dimensionará el problema para que luego se proceda encontrar un método ágil y sencillo para la regularización de todos y cada uno de los proyectos que hasta este momento se encuentren al margen de la Ley.

Este sistema el cual esta siendo desarrollado por el VMVDU, servirá para incorporar en una base de datos la mayor cantidad de proyectos de parcelación sin legalizar; datos que serán revisados, analizados, validados y cuantificados; para luego dar como resultado una normativa técnica para la legalización de proyectos de parcelación y lotificación.

INSTRUCTVO PARA SISTEMA DE LOTIFICACIONES

El presente instructivo es una guía para ingresar la información correctamente al Sistema de Lotificaciones (SIL) del Viceministerio de Vivienda y Desarrollo Urbano.

Para ingresar al Sistema de Lotificaciones, digitará la dirección http://vmvdu.mop.gob.sv/Lotificaciones/; dentro de la pagina, el usuario deberá registrarse en el espacio reservado para ello en el extremo derecho de la pantalla. Es importante aclarar que los usuarios a crearse, serán basados en el numero de Documento Único de Identidad (DUI) con el fin de autentificar al usuario, sin la posibilidad de duplicidad de usuario y además de tener un amarre con otras aplicaciones dentro del portal de Vivienda.

Por lo que se recomienda que cada empresa designa a una persona (Presidente, Gerente General) quien será la administradora del sistema dentro de la empresa, y este a su vez generar varios usuarios asignándole diferentes roles de ingreso como: solo digitar información ó digitar y modificar información; los nuevos usuarios serán creados siempre con el numero de DUI. Igualmente el administrador podrá eliminar estos usuarios cuando ya no deseé tenerlos.

El primer paso dentro del sistema es crear:

1. NUEVA EMPRESA LOTIFICADORA:

Este es el apartado en el que se ingresan los Datos Generales de la empresa Lotificadora, tales como:

• Nombre del Intermediario o Empresa Lotificadora que este en el negocio de fraccionamiento de tierra.

• Numero de N.I.T. ya sea persona natural o Jurídica.

• Municipio al que pertenece el Intermediario o Empresa.

• Dirección Exacta en donde se ubiquen las oficinas o a donde se pueda dirigir correspondencia.

• Numero Telefónico de la oficina

• Nombre del o los representantes legales de la Empresa

• Nombre de la persona con quien se puede contactar en caso de consulta técnica.

• Nombre de la persona con quien se puede contactar en área de ventas.

Después de llenar toda esta información se presiona el botón de GUARDAR , para que la información quede ingresada en la base de datos. Esta información no se vuelve a digitar a menos que se necesite hacer algún cambio.

2. INGRESO DE LOTIFICACIONES

Una vez ingresados los datos generales de la empresa es posible ingresar a los datos de cada lotificación. Dentro de este apartado se agregarán la o las lotificaciones que el Intermediario o Empresa Lotificadora este desarrollando o ha desarrollado, oprimiendo el botón “INGRESO DE LOTIFICACIONES”, como lo muestra la siguiente figura, accesando a la siguiente hoja sobre las Generalidades de la Lotificación.

Una vez sean ingresados los datos de la lotificación podrá retornar y oprimir nuevamente “Guardar” para incorporar los datos de otra lotificación.

3. GENERALIDADES DE LA LOTIFICACIÓN

Tal como lo indica son los datos básicos y generales de la Lotificación:

• El Nombre de la Lotificación : con el cual se están realizando trámites o ventas.

• Departamento : al que pertenece la lotificación, acá se desplegan los 14 departamentos para escoger el correspondiente.

• Municipio de la Lotificación : al que pertenece el proyecto, en la hoja se encuentran los municipios por Departamento. Por lo que al escoger un Departamento en la pregunta anterior, aparecerán los Municipios que pertenecen al señalado.

• Dirección de la Lotificación : es la dirección exacta del inmueble, si es posible según escritura de propiedad.

• Numero de lotes : con los que cuenta la Lotificación, ya sean estos lotes o parcelas.

• Fecha de la primera venta : fecha en la que se efectuó la primera venta o en su defecto la fecha del contrato de participación.

• El tipo de Lotificación : que se desarrolla, ya sea esta Habitacional, comercial. Todos los tipos se despliegan dando clic en la flecha.

• El ámbito de la Lotificación : se refiere al lugar en donde se encuentra ubicado el proyecto, ya sea Rural, Urbano etc. Igualmente al anterior es desplegable.

• Topografía de la Lotificación : es la conformación del terreno, el cual se ha dividido en varios rangos para facilitar su ubicación dentro de los rangos permitidos.

• Área total de la Lotificación según medición propia : el área del levantamiento topográfico efectuado por la persona que esta lotificando, (en metros cuadrados).

• Área útil de la Lotificación : o proyecto; esta es el área potencialmente comercializable, (en metros cuadrados).

• Área total de la Lotificación según ficha catastral y área según registro de la propiedad : esto con el fin de hacer la comparación entre las tres diferentes áreas y determinar así, si el inmueble requiere o no de efectuársele una remedición ó si se utiliza el inmueble en toda su capacidad ó solamente una porción, (en metros cuadrados).

• Nombre y número de registro del profesional : responsable del proyecto, quien será el encargado de efectuar la correspondiente legalización.

• Nombre del representante de la comunidad : si lo hubiese, para coordinar algún tipo de intercambio de información entre la población de la referida comunidad y la empresa Lotificadora. Y si el representante de la comunidad está registrado legalmente.

• Si la propiedad en la que se desarrolla la Lotifica ción está Hipotecada o no : para encontrar que medidas legales se pueden tomar al respecto y anticipar las dificultades para liberar el inmueble.

Luego de llenar toda esta información se da un clic en Guardar , quedando grabado entonces en la base de datos toda la información anterior, cabe mencionar que si al momento de estar llenando el formulario, no se tiene toda la información a la mano, se puede dejar en blanco la casilla pudiendo luego completarlo.

Cuando esta registrada la información de esta fase referente a las generalidades de la Lotificación, se podrá observar que lo traslada a otra pantalla en donde en el encabezado aparecen 9 (nueve) nuevos ítems, como se muestra en la figura:

A. Datos del Lotificador

B. Lotificaciones

C. Clientes

D. Datos Técnicos

E. Trámites

F. Antecedentes Regístrales

G. Estadísticas

H. Ubicación lotificaciones

I. Propietarios

Los ítems C, D, E, F, G, é I, deben ser llenados con información veraz, para tener un panorama mas amplio de los problemas de la Lotificación, de tal forma de elaborar un análisis conciente de la realidad y problemática del proyecto, realizar una evaluación de está para luego sentar las bases que servirán para tomar decisiones oportunas. A continuación se dará una breve explicación de cómo adicionar la información en cada uno de ellos:

Clientes: En el se agrega la información concerniente al propietario del inmueble, tal como el numero del Documento Único de Identidad (DUI), Numero de Identificación Tributaria (NIT), el nombre completo, la dirección de residencia u oficina y el municipio de la residencia, luego de completada la información se oprime “Ingresar” para que quede en la base de datos.

Datos Técnicos: Al igual que todos los ítems se agrega la información en la casilla de Datos Técnicos se puede desplegar e ir tomando las especificaciones una por una y colocando los datos que correspondan en cada rubro. Si se desea colocar algún tipo de observación o información adicional, se podrá hacerlo en la casilla de Observaciones (Por ejemplo cuando se coloque la especificación técnica de OBRAS DE PASO, y realmente se requiera de una o

mas y en la cantidad existente puede que aparezca con “cero” en la observación pudiera ser “Las Obras de Paso se encuentran en ejecución”); luego oprimir “Ingresar” la Especificación para poder pasar a una siguiente especificación técnica, hasta completarlas todas.

Este apartado es quizás el mas importante dentro de todos pues en el podemos cuantificar lo que cada lotificación requiere, ya sea exigido por el VMVDU ó por las Alcaldías a través de los trámites realizados o en su defecto por el Reglamento del VMVDU en lo relativo a Lotificaciones, cuando estas no tengan ningún tramite realizado; y con lo que realmente cuenta, para encontrar el déficit de cada aspecto si es que lo hay. Al final con estos datos podremos tomar decisiones de cómo se subsanarán estos déficit.

Trámites: Se refiere a todos los trámites que la Lotificación tenga al momento, ya sea en el VMVDU, Alcaldías, MANR, etc; al igual que los Datos Técnicos, la hoja la presenta Agregar e igualmente desplegable, en este caso para escoger el tipo de trámite y la Institución en la cual se realizo, la fecha de aprobación y cualquier observación y/o aclaración al mismo.

Antecedentes Regístrales: Son los datos regístrales de la propiedad en la que se desarrolla la Lotificación, dichos datos son fácilmente extraíbles de la escritura del terreno; si el proyecto se desarrolla en un inmueble el cual contenga mas de una escritura, esta se puede agregar fácilmente agregándola en este rubro.

Estadísticas: Al igual que los ítems anteriores, la información de esté es de mucha relevancia ya que brinda información sobre la situación en la que se encuentra comercialmente la Lotificación, los servicios con los que cuenta actualmente y las carencias de la comunidad que ahí se desarrolla. En la Descripción de cada grupo, se encuentran descritos varias datos como por ejemplo el abastecimiento o conexión tanto de Agua Potable, Aguas lluvias o Disposición de Excretas, se tomará la que se adecue a cada una de las Lotificaciones que se este ingresando al Sistema. El valor se refiere a la cantidad de lotes respectivos a la descripción propuesta.

Propietarios: esta información es de suma importancia para la ejecución de futuras Políticas de Subsidio. Para completar esta información, puede hacerlo de dos maneras, la primera es agregar manualmente en el Sistema de Lotificaciones cada uno de los futuros propietarios de lotes con toda la información que se solicita en la hoja respectiva tal como:

• Nombre de la Lotificación

• Numero de lote

• Nombre o numero de Polígono

• Nombre del propietario

• Numero de Documento de Identificación del propietario

• Área del lote o parcela (en metros cuadrados)

• Fecha de contrato de compra-venta ó arrendamiento con promesa de venta

• Plazo del contrato ó numero de cuotas

• Valor de la cuota mensual

• Numero de cuotas canceladas al momento. Evitando poner datos a cero; como por ejemplo si el lote esta comprado de contado, poner plazo 1.

La segunda forma de completar los datos de los Lote habientes por lotificación, es generar cuadros en Excel con la siguiente secuencia y enviarlos vía e-mail al VMVDU con atención a sandra.alvarez@mop.gob.sv

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Cualquier información adicional respecto a aspectos técnicos comunicarse con Arq. Sandra Álvarez al teléfono 2528-3124 o al correo electrónico sandra.alvarez@mop.gob.sv